BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN
KHOA bất động sản & ĐịA CHíNH

BÀI GIẢNG
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hà nội 12/2007

thị trường bất động sản


i- tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất hoặc tiờu dựng. Tài sản
bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ được bằng tiền và cỏc quyền tài sản. Quyền
tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể
cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác
nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản
thành 2 loại là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng
ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được". Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các
tài sản khác là chúng không thể di, dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và
những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể
tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay
đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là
BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của
các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn
không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể
tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS
như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh
và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá
thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị...

2


không coi là BĐS).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao...
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:
Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ
thể sau:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm
và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với đất
đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không
gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó,
vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh
quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị
và giá cả BĐS.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở).
Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi
thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm
cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác
nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh
doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy
là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng
vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa
hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá
BĐS. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ
đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo
nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS.
Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội. Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc
điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc
gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá
BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện
của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt
giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các
công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra

3


đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ
bám theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng
cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc phải ban
hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản
lý chúng. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng
có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS
thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp,
do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn
so với các hàng hoá thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây
dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng,

nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý
cũng rất cao.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ
giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất
động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không
tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là
yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động
sản.
Các hình thái thô sơ nhất của thị trường BĐS thông qua việc mua bán trao
đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba Tư cổ... Ngày
nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lượng thị trường, tức là lực
lượng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng, tinh vi, phức
tạp giống như “bàn tay vô hình”, hướng dẫn lâu dài về sự phân phối tài nguyên và
các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp
thô bạo nào của Nhà nước đối với thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng và
trở nên khó điều khiển hơn. Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị
trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu
các phương thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề
lý thú và hấp dẫn, nhất là trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như ở
nước ta.
Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá BĐS. Nó ra
đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên một
cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là nơi tổng hoà các quan hệ
trao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa
cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS.

4


Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ được
coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà
trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐS. Theo dòng lịch sử thì
đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi
mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời
sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá. Như
vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển
thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động
kinh tế - xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan
niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất. Vì
BĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trường
BĐS thì thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất. Thị
trường đất đai là một bộ phận của thị trường BĐS. Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời và
phát triển của thị trường BĐS. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các
hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với
hàng hóa đó. Quá trình trao đổi - mua và quyền sử dụng đất luôn vận động và phát
triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán,
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người
mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như
cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS...
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng
thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra
trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái
niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ
giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại

lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được
giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giáo dịch về
BĐS diễn ra.
Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá nên thị
trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt giữa hàng hoỏ với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện
của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với
hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định,
không thể di dời được. Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ
hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ
địa ốc), cũng có thể là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu,
cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet .... đều tạo nên
chợ giao dịch BĐS.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ
giao dịch mà phải trải qua các khâu như:

5


- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao
dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về
BĐS;
- Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy:
- Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hoá khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng mà phải thông qua

quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó
dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay
sự thay đổi của các điều kiện môi trường. Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ
giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao
dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các
giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn
ra các khâu của quá trình giao dịch.
- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu
giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức, có
kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng giao dịch trong bất động sản
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không
hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay
có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. Điều mà họ
mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả
đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hoá thông
thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc
vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng
riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác,
cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang
vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô

thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch thường có quy mô, trình độ
phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một
khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của
các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng

6


trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính
trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không
hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường
BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa
các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính
xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ
đẹp kiến trúc, vị trí địa lý... đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).
Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao
giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm
bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó
có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối
với BĐS.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm

giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng
sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng
với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi
cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là
do đặc điểm của BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các
công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ
tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước cần phải can
thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình
ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính
đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
Thứ sáu, là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại
hàng hoá khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa
chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá
trị lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc
bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp).
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư
vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am

7


hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở
nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự

vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.
Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên
nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát
huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các
tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần
thiết và định giá BĐS.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối
với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi
BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự
giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà
nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn
định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có
giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần... Hơn nữa, thông qua kiểm
soát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao
dịch BĐS.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi giao
dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy
động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn
định, thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những
khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS.
Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ
chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này

không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại
hàng hoá khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công
năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các
công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải
xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh
tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.

8


ii-

Phân loại thị trường bất động sản
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường. Thông thường
người ta phân loại thị trường bất động sản theo 4 cách:

 Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trường.
Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, người tâ có thể phân chia thị trường bất động
sẩn thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng
trong dich vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất
động sản công nghiệp
 Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi:
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị
trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị
trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động
sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phù hợp nhất.
 Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường:
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành
thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất (Giao, mua, cho thuê) hay còn gọi
chung là thị trường đất đai; Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán

và cho thuê (thị trường sơ cấp); Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi
là thị trường thứ cấp)
 Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhầ nước:
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị
trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và Thị trường phi chính thức, hay thị
trường không kiểm soát

9


iii- các yếu tố của thị trường bất động sản
1- Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS
Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thành toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất đó trên
thị trường.
Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người không tự
thoã mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có
thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông,
các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các
công trình bất động sản khác Cầu về nhà ở: cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để
xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động
nhất trên thị trường bất động sản. Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi động
nhất và là chủ yếu trong thị trường bất động sản. Trên thị trường bất động sản, trong
quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường , còn xuất hiện cầu giả tạo của
những người buôn bán bất động sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất
động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về
nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất
tăng lên tại thời điểm nhất định.
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cấu về bất động sản.

Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số
tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các
hộ gia đình tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn
đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu
cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch,
văn hoá, giáo dục .... dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung
tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác
nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh cơ cấu cầu về đất đai có thay đổi.
Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất
sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất
làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều
đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí
nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều
kiện nâng cao chất lượng đời sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các
nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất ở
tăng lên rõ rệt. Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và
mở rộng không gian của đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản nhất về
cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà với chức năng làm văn
phòng, thương mại, dịch vụ.... Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ
thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ.... đều là những biến số quan
trọng làm thay đổi cầu bất động sản.
Để đo lượng sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử dụng hẹ
số co giãn. Độ co giãn của cầu về bất động sản là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ
thay đổi của cấu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động.
ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động

10


Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng

nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu.
2. Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bất
động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)
được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà
ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp,
điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Bên canh jkhu vực Nhà
nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là
khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do
các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức
của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực
này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích
chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu
để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu
nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đền tính xã hội và môi trường. Khu
vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn động lập với
những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều kiện luật pháp
không được quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền
sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng
phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này.
Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý.
Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy
hoạch, kế hoạch....
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó nhân tố
có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch

của chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay
đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn
nguyên liệu vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây
dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng
thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc
dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc
đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản
trên thị trường.
Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều
so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lại không
hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói
chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âmnhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tăng
lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại
đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung

11


đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và
chính sách của chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản
ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn
và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn
chế.
3- Quan hệ cung cầu bất động sản
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường
không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi
cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá
cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá
cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của
một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên,
đồng thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả
thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung ( cầu tăng, cung giảm ).
Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở
lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự
chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá
và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự
vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và
những nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản. Như trên đã trình bày,
cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Sự thay đổi của bất cứ
yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu
chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất cho
từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều
thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi
của cầu.

Giá

S

E1

P1

D1

E2

D2
P2

12
Q2 Q1

Q (Sản lượng)


Trong ngắn hạn : cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. Ví
dụ: Nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định. Nhưng
trong một thời hạn hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng
lên.
S nh

Giá

Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu
cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn
thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.
E1
Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêm
P1 lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảmD1xuống.
nhà cho thuê, nên
E2
P2
Q1 Q2

Giá

D2
Q (Sản lượng)

S dh

Đồ thị về
đường cung
Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh.
dài hạn Trong

dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn sơ với
ngắn hạn .
E1
P1

D1

Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải
E2
hoặc sang trái chịu tác động của nhiều nhân
tố. Những nhân tố chủ yếu: chính sách
D2 dụng đất ở, chính sách
về nhà đất của chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử
P2

13
Q2 Q1

Q (Sản lượng)

cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai và phát
triển đô thị...) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù
cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải, nhưng trong
bối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí tăng còn nhanh hơn,
thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung
có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị
trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng
bền vững.

14


iV- xu hướng phát triển của thị trường bất động sản
4.1. Sự ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động
sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều
loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các
đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi
phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS đã từng xuất
hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất
hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp thuộc. Từ sau cách
mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất
đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc. Các
hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập
quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không
có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và

làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu nhà đất.
Trước năm 1980, tài sản quốc gia trong đó có BĐS được tồn tại dưới 3 hình
thức sở hữu khác nhau là: sở hữu nhà nước - toàn dân; sở hữu tập thể - hợp tác xã và
sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau
về BĐS, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua - bán) một cách
bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và
người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây, đã hình
thành “thị trường ngầm” về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi
dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà
nước không kiểm soát được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích
thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển
rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất,
trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp
năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà
nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đới và phát triển của thị
trường BĐS.
- Luật đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng
biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp
với biện pháp hành chính. Theo Luật đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998,
năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp
vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có
giá. Luật đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà
ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng,

15

chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối
tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.
- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và
kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê; đã cho phép:
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng
đại diện, chi nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp
luật.
- Ngoài ra, theo quy định của Luật tín dụng năm 1997, Nghị định
178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền
sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh.
Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng thanh toán,
thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bất
động sản thế chấp để thu hồi vốn.
- Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, …
đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát
triển của thị trường bất động sản ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường BĐS chính thức
đã hình thành, hoạt động và phát triển như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thuê đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất
kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm
cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng
nhiều diện tích đất đai, bất động sản.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị
trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền của người
sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau).
- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực
hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng

16


khu công nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ
chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền
sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng được tăng lên.
+ Bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân; Xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường được mua bán nhà và
chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị, nhưng Nhà nước chưa quản lý được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay
vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí

rất quan trọng trong các hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất
và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Từ những cơ sở trên, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường BĐS
ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh
BĐS ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đô thị mới như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp
chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có nhiểu doanh nghiệp đầu tư xây
dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán
cho người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh "địa
ốc" thuộc thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; các trung tâm dịch vụ bán đấu
giá thuộc sở tư pháp ở các địa phương và các hoạt động định giá bán đấu giá BĐS
thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Tài chính tại một số địa phương; các tổ chức dịch
vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, BĐS; các tổ chức tư
vấn và thông tin BĐS.
+ Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà,
Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc
nhận thế chấp BĐS và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.
4.2. Tình hình và xu hướng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá
nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu
của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp
bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán
đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực
hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc

đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng
lên từ sau ngày luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm
đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước

17


ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với
việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là
tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế
bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất
động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho
các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền
vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi
mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn
đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất
khẩu lao động tại thị trường các nước đông âu, điển hình là những người lao động tại
Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi
sát nhập Đông-Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về
đất đai, bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những
năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả
nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp
7-10 lần so với các năm trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất
động sản giao dịch nhằm mục đich đầu cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998,
do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất
đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít
người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục
hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư

mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi luật đất
đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dụng đất và những
thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất
đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ
quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô
thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong
quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để
đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu
tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội, Thành phố
Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, khi dự
thảo Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất
đai và thị trường bất động sản. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với
những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn
trầm lắng và đóng băng cục bộ.
Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm
các hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản công
nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch vụ du lịch,
thể thao... đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS. Tuy
nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất và nhà ở là
phổ biến và mang tính chi phối tính chất hoạt động của thị trường BĐS hiện nay.
Thị trường nhà ở và đất ở: Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền

18


sử dụng đất ở đã xuất hiện trên thị trường giao dịch ngầm từ nhiều năm trước đây khi
luật pháp chưa cho phép và không thừa nhận các quan hệ giao dịch chuyển nhượng về

quyền sử dụng đất. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, cho phép các hộ gia đình, cá
nhân được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng với
sự tăng trưởng kinh tế khi bước vào giai đoạn mở cửa và các dòng đầu tư từ nước
ngoài đã cùng cộng hưởng tạo ra một cơn sốt trên thị trường nhà đất giai đoạn 19931995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, nhất là Hà Nội, Thành phố
Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắc các tỉnh và thành phố trong cả nước. Tổng
lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10
lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS
tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ;
một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đich đầu cơ chờ tăng giá.
Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm và thị
trường đóng băng vào cuối năm 1999 đầu năm 2000. Đến cuối năm 2000 đầu năm
2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước cùng với xu
hướng các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những
thay đổi trong chính sách cho Việt Nam định cư của nước ngoài được mua nhà đất và
việc Nhà nước thực hiện công bố công khai những thay đổi về quy hoạch đất đai và
phát triển đô thị đã tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất ở Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Thị trường
nhà đất trở nên sôi động cả về lượng giao dịch và giá cả nhà đất. Theo số liệu điều tra
từ quý I năm 2001 đến quý I năm 2002, số lượng hàng hoá BĐS nhà đất được đưa vào
giao dịch trên thị trường tăng lên từ 4-5 lần so với bình quân các năm trước, với mức
giá tăng bình quân từ 2-3 lần. trong khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và
đất ở diễn ra khá sôi động, thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng. Thị trường
nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ
những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhầ
ở đối với học sinh và người lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của
thị trường cho thuê nhà ở chưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người đi
thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ở cho thuê.
Thị trường bất động sản công nghiệp: Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng với
các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh

tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thị trường BĐS công nghiệp đã bắt đầu
hình thành với sự ra đời của các công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng các khu công
nghiệp. Đến nay trên cả nước đã có trên 130 khu công nghiệp tập trung và nhiều
khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất
và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và sắp xếp
lại các doanh nghiệp nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh nghiệp thực
hiện cổ phần hoá, bán khoán cho thuê đã đưa một khối lượng lớn diện tích đất đai
và nhà xưởng tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm
qua, thị trường đất ở và nhà ở hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn
cầu, song thị trường đất đai BĐS công nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay còn rất
nhiều khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích
cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu
số; một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa
khởi động. Mặc dù việc đầu tư phát triển hạ tầng và cho thuê lại đất trong các khu
công nghiệp là do các doanh nghiệp thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều

19


tiết hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê
đất, thông qua công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút
các nhà đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những
biến động trên thị trường bất động sản nhà ở và đất ở, nhất là sự gia tăng của giá
nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công
tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.
Thị trường đất đai bất động sản trong nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu
hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại
trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp thực hiện dồn
điền, đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá,
sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp.

Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các chính sách quản lý trang trại, Nhà nước
kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai đai nông nghiệp
không vì mục đích sản xuất. Nhà nước cho phép những người được giao đất nông
nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công
việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều
kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế, các hoạt động giao dịch cho thuê,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho mục đích phát triển
kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của các
hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản trong nông nghiệp. Một số vùng ven các
khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các
hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng
không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai
để chờ cơ hội chuyển đôi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh
doanh du lịch dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị trường BĐS nông nghiệp ở các khu vực
này cũng bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường BĐS nhà ở, đất ở
và dịch vụ.
Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất
hiện và phát triển các toà nhà cáo tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập
trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài
nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại
dịch vụ, vui chơi giải trí cũng đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh
doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của
các thành phố đang trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cho thuê văn
phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê văn phòng công sở và dịch vụ
mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm
năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và
đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và khai tác các nguồn bất
động sản sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê văn phòng và dịch vụ. Vai trò
của Nhà nước đối với thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ
chủ yếu thông qua các công tác quy hoạch và chính sách cung đất đai cho các hoạt

động đầu tư phát triển BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường này.
Thị trường thế chấp đất đai bất động sản: Luật Đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ
gia đình, cá nhân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để
vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã mở rộng
cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ
chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có

20


quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức
tín dụng. Với những quy định đó, thị trường thế chấp đất đai BĐS đã phát triển khá
rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ
sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên, việc thế
chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy
đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền
với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai
bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia.
v- vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản
1.1. Vai trò của thị trường bất động sản
Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng về BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu
tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là
nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh
doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật (đối với người tiêu dùng BĐS). Khi
thị trường BĐS không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm
cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu
kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ

tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời,
người tiêu dùng BĐS cho sản xuất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển.
Trước hết, khi thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản
thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó, chính
là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và đó chính là nguồn vốn đầu tư phát
triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn
nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Thứ ba, các
giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch
làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn như
được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng
phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra vốn đối ứng để
thu hút đầu tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà
nước.
Sự phát triển thị trường BĐS có thể diễn ra theo 2 hướng:
Một là, tăng lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch
Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm
cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…
Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường BĐS đều dẫn đến góp phần tăng thu
cho ngân sách nhà nước thông qua thuế.
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và

21


ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường
vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường BĐS. Do đó, sự phát triển của

thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và thị trường chung của mỗi
quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển
theo để đầu tư phát triển. Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng
hoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát triển theo tương ứng.
Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài
nước. Sự phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng
cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài
tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản
xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí, có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó
mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân
tộc.
Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính
sách về đất đai. ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng
bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành
mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến
sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá
cả lên xuống thất thường. Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với
các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến
sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường
BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó
sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn.
Thực tiễn hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong đầu những năm qua ở
nước ta đã minh chứng điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn
đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm,
hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có nhiều biểu hiện tiêu
cực.
Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không
ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó,

không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân
thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể
thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng… Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu
cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh
hoạt…
Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của
thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường
sức lao động, thị trường hàng hoá, và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị
trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời
sống của nhân dân.
Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.

22


Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS, ta mới thấy
rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ
sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được
thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ
những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà
nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công
tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm về
BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2. Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động
sản
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản
lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò to
lớn sau đây:
- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất

lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh
nghiệp ... trong cả nước
- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện
mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ
sung hoàn chỉnh.
- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi
nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước.
- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử
dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá nhân
trong xã hội sao cho có hiệu quả.
- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp
luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những
mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra.
- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội
trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy giữa
các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước.
Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nước, để thực hiện
thắng lợi mục tiêu phát triển. Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan quản lý
chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
Đối với thị trường nói chung
Nhà nước đã xuất hiện từ khi trong xã hội có sự phân chia giai cấp. Vấn đề Nhà
nước nói chung, vai trò quản lý của Nhà nước về kinh tế nói riêng là vấn đề vừa cổ
điển vừa hiện đại. Là vấn đề cổ điển bởi vì không phải bây giờ vai trò của Nhà nước
trong nền kinh tế mới được đặt ra, mà đã được các nhà kinh tế kinh điển nghiên cứu từ
lâu. Là vấn đề hiện đại bởi lẽ cho đến hôm nay vẫn đang tồn tại nhiều tranh luận đặt
ra xoay quanh vấn đề xác định nội dung của Nhà nước trong quản lý kinh tế.
Vai trò của Nhà nước đối với quản lý nền kinh tế đã được lý luận và thực tiễn
khẳng định. Mô hình tổng hợp “thị trường và Nhà nước” là mô hình phổ biến hiện nay
của nhiều quốc gia trên thế giới. Trong lý luận và thực tiễn, ít ai đặt câu hỏi: Nhà nước
có nên tham gia quản lý kinh tế hay không? mà thường đặt ra câu hỏi: Nhà nước thực

23


hiện quản lý nhà nước về kinh tế như thế nào? Định hướng tác động của Nhà nước về
phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích của những tầng lớp nào trong xã hội?
Trong mô hình kinh tế hỗn hợp “Thị trường và Nhà nước”, nhiều người đều
nhấn mạnh tính 2 mặt của thị trường: tích cực và tiêu cực.
Phân tích mặt tích cực của kinh tế thị trường cho thấy: chúng kích thích tính
năng động, sáng tạo của các chủ thể kinh tế, nhờ đó khai thác có hiệu quả tiềm năng
của nền kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học công nghệ, cải tiến các hình thức tổ
chức và quản lý góp phần thoả mãn nhiều mặt, nhiều vẻ khác nhau cho tiêu dùng cá
nhân và cho sản xuất kinh doanh; tạo ra tính mềm dẻo, linh hoạt và có khả năng thích
nghi cao trước sự thay đổi của điều kiện kinh tế. Phân tích mặt trái của kinh tế thị
trường, đã chỉ ra những khuyết tật phổ biến như: vấn đề xuất hiện độc quyền, do chạy
theo lợi ích khác biệt nên xuất hiện những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực công cộng,
phân hoá giàu nghèo cao, chênh lệch về trình độ phát triển càng lớn giữa nông thôn và
thành thị, giữa miền núi và đồng bằng, tư tưởng chạy theo đồng tiền làm tha hoá con
người vv....
Nước ta bước vào nền kinh tế thị trường tuy thời gian chưa lâu, nhưng cũng đủ
để thử nghiệm, nhìn nhận những khuyết tật, hạn chế của kinh tế thị trường (như phân
hoá giàu nghèo cao, thất nghiệp, thiếu việc làm ở mức độ lớn, tài nguyên môi trường
bị huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn xã hội cao...
Nhiều người cho rằng trong mô hình “Thị trường và Nhà nước” nếu như ở các
nước phát triển - nơi đã có nền kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm - vai
trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của kinh tế thị trường, thì ở
các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị
trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc nâng cao hiệu quả quản lý
Nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển là công việc vừa cấp bách nhưng lại là
vấn đề rất phức tạp và khó khăn.

Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Như đã phân tích ở trên, thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng
kể nhất là những đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng
chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà
nước. Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị
trường BĐS. Những thông tin trên thị trường BĐS thường không công khai, không sẵn
có, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không
giống nhau. Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả những thông tin
tầm vĩ mô như qui hoạch, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng BĐS nhất định.
Ngoài ra, chính những người tham gia thị trường BĐS cũng chưa thật đầy đủ thông tin
về pháp luật trong kinh doanh BĐS.
Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, những khủng hoảng kinh tế
tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường BĐS. Thông thường khi xảy ra
khủng hoảng chính là lúc thị trường BĐS "đóng băng". Vốn đầu tư vào BĐS thường là
rất lớn, khi cung vượt quá cầu, hàng hoá BĐS không bán được, gánh nặng lãi suất
ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh. Không thể cứ để BĐS nằm đó, "đóng
băng" như vậy, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân
hàng, từng ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trả
vốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phát mại. Tình hình đó dẫn đến là cho
nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản.

24


Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từng người khắc
phục được. Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung
của nền kinh tế.
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS thể hiện trước hết
trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển thị
trường BĐS. Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch về BĐS, các văn

bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý để các giao dịch về đất
đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của nhà
nước đã tạo ra thị trường BĐS chính thức. Vai trò duy trì, điều tiết của nhà nước đối
với thị trường BĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất
đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác
hợp lý đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài.
Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhà nước đối với việc hình thành và định
hướng sự phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường.
1.3. Nội dung của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động
sản
. Khái quát chung
Chức năng quản lý Nhà nước trong nền kinh tế thị trường bao gồm:
- Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền
tự do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể cả các tổ chức kinh tế
nước ngoài đang hoạt động trong nước.
- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lý
và kiểm soát giá cả, thuế xuất nhập khẩu v.v...
- Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô.
- Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội. Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội.
- Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn lực hợp lý, thực hiện các công cụ
phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội....
Nghiên cứu về vấn đề này, nhiều người đã nêu khái quát chức năng cơ bản
của Nhà nuớc trong nền kinh tế thị trường là:
- Chức năng kiến tạo môi trường (chính trị, đối ngoại, pháp lý, kinh tế, xã
hội...);
- Chức năng điều tiết kinh tế (như chính sách thuế, tín dụng, sử dụng sức
mạnh kinh tế của Chính phủ);
- Chức năng kiểm soát hoạt động kinh tế thông qua các công cụ, thiết chế kinh tế.
Nội dung của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản,
song chung quy các quan niệm đều hướng tới có chung một cách hiểu thống nhất về
quản lý Nhà nước về thị trường BĐS là những tác động liên tục thông qua việc sử
dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước (quy hoạch và kế hoạch hoá, luật
pháp và các chính sách kinh tế) để kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham
gia hoạt động trong thị trường BĐS nhằm đưa thị trường BĐS vận động và phát triển
theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước.

25