Tài liệu Thị trường Bất động sản - Chương IV docx

Thị trường BĐS
CHƯƠNG IV
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. KHÁI NIỆM CHUNG
1.1. Mục đích của việc định giá bất động sản
Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm
phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh
thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài
chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có
quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển
đổi, chuyện nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền
bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản .v.v... bất động sản có
nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu
lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học .v.v...
1.2. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản
Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương
đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc
trưng sau:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;
+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;
+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất
động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người
mua và người bán;
+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài
nguyên đất đai là có hạn.
- Các loại hình giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại
thông dụng sau đây:

+ Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);
+ Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản
hoá)
+ Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m
2
sàn)
+ Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao
dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý
thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai.
Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng
rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v... đối với giá bất động sản.
Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây:
+ Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value);
+ Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value);
+ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Morrtgage Value);
Khoa Đất và Môi trường
1
Thị trường BĐS
+ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value);
+ Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);
+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
+ Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose);
+ Giá sử dụng hiện thời (Current use Value);
+ Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản;
+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
+ Giá tính thuế (Value for Taxation);
+ Giá trưng mua khi chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory
Purchase)
I.3. Giá thành bất động sản
Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng

công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ
tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi,
đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí
tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận,
hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v...
Giá cả bất động sản thường biến động do chị ảnh hưởng của các nhân tố hành chính -
chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng,
trang thiết bị, phong thuỷ ...)
I.4. Mục tiêu và trình tự định giá
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục
tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng
hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì đã ngụ ý
rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp cho
người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù
hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình.
Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh
quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục
tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể hạ giá bán, miễn
có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ
không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản để
hấp dẫn người mua;
- Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán
giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng
của đối thủ cạnh tranh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt

doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của
doanh nghiệp.
- Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại khu vực mới,
nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.
Khoa Đất và Môi trường
2
Thị trường BĐS
- Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ
lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách
hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách,
qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp
có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng
chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao nhưng
chiếm giữ thị phần tương đối lớn, được tôn vinh là "anh cả" trong lĩnh vực bất động sản.
- Để phục vụ định hướng của chính phủ. Đó là doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh
nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp và các đối
tượng chính sách khác, kiếm ít lãi nhưng nâng cao được mức sống nhân dân, được chính quyền
tín nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi
* Định giá là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung gồm 7
bước như sau :
Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;
Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của
đối thủ cạnh tranh ;
Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế
và tình hình giá trên thị trường xây dựng;
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá;
Bước 5: Xác định giá chuẩn ;
Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị trí
khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau .v.v...

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của
thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Khái niệm chung
Chúng ta biết rằng giá quá cao thì không ai mua, giá quá thấp thì không có lãi, vì vậy
trên lý thuyết thì khi định giá cần phải xem xét ba yếu tố là : giá thành sản phẩm, giá trị cảm
nhận được của người mua và giá cả cuả đối tượng cạnh tranh. Thế nhưng trên thực tế, người
đầu tư chỉ đi sâu xem xét một nhân tố nào đó thôi, do đó mà có 3 xu hướng định giá bất động
sản là hướng vào giá thành, hướng vào người mua và hướng cạnh tranh. Mỗi xu hướng bao
gồm vài ba phương pháp định giá.
II.1.1. Định giá hướng vào giá thành
- Phương pháp giá thành : định giá bằng cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói cách
khác là người đầu tư muốn kiếm được tỷ lệ lợi nhuận cố định. Đây là phương pháp cơ bản nhất
biểu thị bằng công thức sau (quy về đơn vị diện tích) :
Giá cả đơn vị = giá thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị
Nhưng thông thường lợi nhuận đơn vị được tính sau khi đã nộp thuế, cho nên : Lợi
nhuận ĐV sau thuế = giá cả ĐV- giá thành ĐV-tiền thuế đơn vị
Nếu gọi giá cả đơn vị là P, giá thành đơn vị là C, R là tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) và T là
tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào công thức (1) ta có :
RC = P - C - TP (2)
Từ đó suy ra giá cả đơn vị :
Khoa Đất và Môi trường
3
Thị trường BĐS
T
RC
P
−
+
=

1
)1(
C- Giá thành đơn vị đ/m
2

R- Tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%)
T- Tỷ lệ thuế (%)
Nói chung phương pháp giá thành có nhiều bất hợp lý vì bỏ qua quy luật cung cầu, chỉ
chú trọng lợi ích bên bán mà bỏ qua lợi ích bên mua và đối thủ cạnh tranh, thế nhưng nhiều nhà
đầu tư vẫn dùng phương pháp này vì họ hiểu rõ giá thành hơn, phương pháp lại đơn giản, vả lại
các nhà đầu tư khác cũng quen dùng phương pháp này nên giá cả cũng tương tự, giảm bớt cạnh
tranh. Mặt khác họ cho rằng phương pháp định giá tương đối công bằng, không vì quan hệ cung
cầu căng thẳng mà nâng giá
- Phương pháp định giá mục tiêu : Định giá dựa trên cơ sở tổng doanh thu và lượng tiêu
thụ dự kiến. Phương pháp này sử dụng khái niệm điểm hoà vốn biểu thị sự ngang bằng của
tổng doanh thu với tổng giá thành (hình 10)
Tổng doanh thu
Kim ngạch
Điểm hoà vốn
K Tổng giá thành
Ko
H
Kc Giá thành cố định
I
O L
o
Lượng tiêu thụ
Lượng hoà vốn L
o
Hình 10 : Đồ thị cân bằng lỗ lãi

Trên đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giá thành bao gồm hai phần : Phần giá thành
cố định Kc (mua đất, xây dựng nhà) và phần giá thành biến thiên, phụ thuộc vào lượng tiêu thụ.
Tại điểm H nơi giao cắt của hai đường tổng giá thành và tổng doanh thu thì tổng giá thành và
tổng doanh thu bằng nhau, tức là không có lợi nhuận. Điểm H gọi là điểm hoà vốn và lượng
tiêu thụ L
o
ứng với nó gọi là lượng hoà vốn .
Tại điểm H ta có :
Tổng doanh thu = tổng giá thành (Tổng chi phí)
PL
o
= Kc + CL
o

Vậy lượng hoà vốn L
o
là :
CP
K
L
c
o
−
=
Trong đó: K
c
: Giá thành cố định
Khi lượng tiêu thụ L>L
o
thì thu được tổng lợi nhuận. Theo định nghĩa thì :

Tổng lợi nhuận = Tổng kim ngạch đầu tư x Tỷ lệ LN dự kiến = RV
Tổng giá thành = Giá thành đơn vị x lượng tiêu thụ = CL
Tổng doanh thu = Giá cả đơn vị x lượng tiêu thụ = PL
Vì tổng doanh thu = Tổng giá thành + Tổng lợi nhuận ta có
PL = CL + RV
Khoa Đất và Môi trường
4
Thị trường BĐS
Và suy ra công thức để tính giá cả đơn vị P :
P = C + R
L
P
Trong đó : - V : Tổng kim ngạch đầu tư
- L : Lượng tiêu thu (L>L
o
)
Nói chung người đầu tư muốn có tỷ lệ lợi nhuận từ 20% (khi không thuận lợi lắm) đến
30% (khi rất thuận lợi). Dĩ nhiên trên thực tế tỷ lệ lợi nhuận có thể vượt ngoài phạm vi đó.
Nhược điểm của phương pháp định giá mục tiêu là do xuất phát từ lượng tiêu thụ để
định giá, trong khi chính giá cả lại là nhân tố ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ.
II.1.2. Định giá hướng vào người mua
- Phương pháp định giá nhận biết giá trị: dựa trên sự hình thành và xác lập sự nhận biết
giá trị bất động sản của người mua để định giá sao cho phù hợp với nhận biết giá trị đó. Phương
pháp này rất phù hợp với tư tưởng nhận định thị trường.
Quy trình định giá theo phương pháp nhận biết giá trị bắt đầu từ lúc người đầu tư hướng
vào một thị trường mục tiêu đã định để đưa ra khái niệm về sản phẩm với giá cả và chất lượng
tương ứng. Tiếp đó doanh nghiệp tiến hành điều tra thị trường, ước tính với giá cả dự định thì
lượng tiêu thụ sẽ là bao nhiêu. Căn cứ vào lượng tiêu thụ đó mà quyết định kim ngạch đầu tư và
giá thành đơn vị, rồi bộ phận Marketing tính toán xem với giá cả và giá thành như vậy thì có
thể thu được lợi nhuận vừa ý không. Nếu được thì có thể đầu tư, nếu không thì huỷ bỏ kế hoạch

này. Quy trình định giá thể hiện hình 11
Hình : 11 Quy trình định giá nhận biết giá trị
Sự thành công của phương pháp định giá này dựa vào kết quả đánh giá đúng đắn sự
nhận biết giá trị sản phẩm của người mua. Nếu đánh giá sai thì giá cả định ra sẽ quá cao hay
quá thấp. Nguyên tắc định giá là "giá cả cao, giá trị cao".
Thương hiệu có ảnh hưởng rất lớn đến sự nhận biết giá trị sản phẩm của người mua.
Nếu người mua tin tưởng vào thương hiệu của bất động sản thì giá dù có cao người mua vẫn
vui vẻ tìm mua. Do vậy doanh nghiệp cần chú trọng quảng cáo thương hiệu và hình ảnh của
doanh nghiệp.
Khoa Đất và Môi trường
5
Thị trường
mục tiêu
Lựa chọn sản phẩm
Chất lượng Giá
cả
Điều tra thị trường
Nhận biết
lượng
giá trị tiêu
Quyết định đầu tư
Huỷ kế
hoạch SX
Tính toán lợi nhuận
Kế hoạch sản xuất
Giá th nh là ượng
vốn
sản phẩm cần
Thị trường BĐS
- Phương pháp định giá giá trị: và phương pháp định giá nhận biết giá trị có cùng quy

trình định giá nhưng khác nhau về triết lý kinh doanh. Trong khi phương pháp định giá trị nhận
biết giá trị dựa trên tư tưởng "Giá cao, giá trị cao", còn phương pháp định giá giá trị thì quan
niệm "giá phải chăng, giá trị cao", nhằm phục vụ cho người đầu tư hướng về người mua thuộc
tầng lớp thu nhập trung bình vốn là số đông trong xã hội mà tiến hành kinh doanh với phương
châm "thu lợi vừa phải nhưng bán được nhiều", vừa tạo được uy tín xã hội vừa được sự ủng hộ
của chính quyền, có lợi cho sự phát triển lâu dài của doanh nghiệp.
II.1.3. Định giá hướng vào cạnh tranh
Cạnh tranh trên thị trường bất động sản cũng khá mạnh mẽ, vì vậy việc định giá cũng
phải xét đến nhân tố này và tuỳ thuộc vào vị trí của người đầu tư trong cuộc cạnh tranh ấy, mà
tiến hành theo một trong các phương pháp sau đây:
- Phương pháp định giá dẫn đầu: nhằm phục vụ cho sách lược dẫn đầu thị trường của
những Công ty đầu đàn vì có thực lực hùng hậu, uy tín cao có thể định giá bất động sản tương
đối cao hơn bất động sản cùng loại trên thị trường, chẳng hạn nhiều mà đầu tư nước ngoài vào
nước ta bỏ vốn xây dựng các cao ốc văn phòng, cao ốc nhà ở, kiếm lợi nhuận khá lớn ;
- Phương pháp định giá khiêu chiến: nhằm phục vụ cho sách lược khiêu chiến của
người đầu tư bằng cách định ra giá cả thấp hơn ít hoặc nhiều so với giá cả của nhà đầu tư đang
dẫn đầu thị trường. Người khiêu chiến cũng phải có thực lực khá hoặc có giá thành thấp hơn,
dám chấp nhận lợi nhuận ít hơn nhưng mở rộng được thị phần, nâng cao uy tín để trở thành
người dẫn đầu thị trường;
- Phương pháp định giá đi theo: nhằm phục vụ cho sách lược "chung sống hoà bình"
của người đầu tư, nhất là khi họ chưa nắm chắc được giá thành cũng như phản ứng của người
tiêu dùng và đối thủ cạnh tranh. Phương pháp định giá này dựa trên giá cả của đối thủ cạnh
tranh mà không chú trọng lắm đến giá thành và lượng cầu của sản phẩm. Vì người đầu tư cho
rằng giá cả đó đã phản ánh được "trí tuệ tập thể" của ngành nghề, chắc là đem lại lợi nhuận hợp
lý mà không gây ra lộn xộn gì. Phương pháp này được nhiều người đầu tư sử dụng.
Phương pháp định giá đi theo còn gọi là phương pháp định giá so sánh, dựa trên các
giao dịch tiền tệ rồi tiến hành so sánh và điều chỉnh khi cần thiết cho phù hợp thời gian và
không gian cụ thể. Thế nhưng áp dụng phương pháp này cũng có khó khăn vì tính di biệt của
bất động sản, mặt khác số liệu tham khảo có thể hơi cũ, thời gian có thể vượt quá 1-2 tháng.
Còn khi loại bất động sản được định giá lại không phổ biến lắm hoặc đưa ra thị trường lần đầu

thì càng không thể dùng phương pháp định giá so sánh.
II.2. Một số phương pháp định giá đất và BĐS
Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều mục đích
khác nhau; có mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận và ngược lại cũng có nhiều bất động sản được sử
dụng vào các mục đích không nhằm tạo ra lợi nhuận (để ở hoặc làm công sở, nhà thờ .v.v... ).
Vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại bất động sản để có được kết
quả định giá gần với giá trị thực của bất động sản là vấn đề quan trọng đối với người định giá.
Hiện nay một số phương pháp định giá đất và bất động sản đang được áp dụng phổ biến như
sau :
II.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
II.2.1.1. Cơ sở lý luận
Đây là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá
đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của mảnh đất tương tự (về loại
đất, diện tích, hạng đất, hình dạng thửa đất, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá
của thửa đất, loại đất cần xác định phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất
Khoa Đất và Môi trường
6