Tài liệu Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới pptx

Câu 4: Xu hướng phát triển của thị trường bất động
sản Việt Nam trong thời gian tới ?
I.Tình hình thị trường BDS trong thời gian gần đây
1.Văn phòng cho thuê
Nhìn chung, phân khúc thị trường văn phòng trong 3 tháng đầu năm không
có nhiều biến động. Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55% so
với quý trước, đạt 42,16USD/m
2
. Giá thuê tại các toà nhà hạng B đang đi
vào sử dụng hiện nay khá ổn định. Nếu tính cả toà nhà Capital Tower với giá
thuê cao hơn mức trung bình của thị trường thì giá thuê hạng B trung bình
tăng khoảng 3,5% so với trước đạt mức 26,77USD/ m
2
. Tỷ lệ trống trong
các toà văn phòng hạng A giảm nhẹ xuống mức 9,2% trong khi tỷ lệ trống
của văn phòng hạng B lại tăng khoảng 3,52% lên mức 21,56%. Đối với thị
trường văn phòng hạng B, diện tích cho thuê mới đạt 5.984m
2
trong khi diện
tích cho thuê mới đối với văn phòng hạng A đạt 2.027m
2
. Hiện có tổng số
80.000m
2
trống trên toàn thị trường. Dự kiến cuối năm 2010, tổng số diện
tích trống sẽ là 150.000m
2
. “Đây là thời điểm tốt nhất để thuê diện tích lớn ở
khu vực trung tâm do khu vực này đang có một số tòa nhà đang có tỷ lệ
trống cao”
Trong quý 1/2010, thị trường văn phòng TP.HCM có thêm một văn phòng

hạng B và 7 văn phòng hạng C với tổng diện tích mới 42.000m
2
. Tổng
nguồn cung tăng 5% so với quý 4/2009. Có tới 54% thị phần cung thuộc về
địa bàn Quận 1. Quận Tân Bình đứng vị trí thứ hai song chỉ khiêm tốn đạt
mức 17%
Hiện tại, thị trường TPHCM có tổng cộng 138 văn phòng của tất cả các
hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m
2
. Giá thuê trung bình khoảng
30 USD/m
2
/tháng, giảm 3% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ
năm ngoái. Công suất thuê trung bình cho tất cả các hạng và các quận đạt
89% và giữ ổn định so với quý 4/2009 mặc dù có thêm 42.000 m
2
diện tích
mới trong QI 2010
Nhu cầu thuê văn phòng tại TPHCM trong 3 tháng đầu năm nay vẫn duy trì
ở mức tương đối cao. Đa số lượng giao dịch văn phòng tập trung vào diện
tích nhỏ dưới 100 m
2
. Văn phòng hạng B vẫn được ưu tiên lựa chọn bởi
khách thuê mới và khách thuê hiện hữu.Nhìn nhận một cách khách quan thì
gần đây, lượng đầu tư nước ngoài mới tại TPHCM đã cải thiện. Trong hai
tháng đầu năm, 35 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài mới đã được cấp phép
với tổng vốn đầu tư là 325 triệu USD. Trong đó, lĩnh vực bất động sản
chiếm gần 60% tổng lượng vốn đăng ký này.Trong quý 2/2010, ước tính sẽ
thêm có 11 văn phòng mới đi vào hoạt động với tổng diện tích gộp khoảng
98.000 m

2
2.Căn hộ để bán
Quý 1/2010 có khoảng 9.000 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp
TP.HCM, giảm nhẹ khoảng 6% so với quý 4/2009.Đã có 11 dự án mới với
khoảng 2.900 căn hộ được tung bán trên thị trường sơ cấp trong quý 1/2010.
Bình Tân, Quận 7 và Thủ Đức là 3 quận dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp với
thị phần trong phân khúc này lần lượt là 23%, 13% và 12%.
Về nguồn cung thứ cấp, trong 3 tháng đầu năm nay, đã có khoảng 47.000
căn hộ được rao bán trên thị trường TPHCM, tăng 7% so với quý 4/2009.
Quận 7, Quận Bình Thạnh, Quận 2 vẫn là 3 quận dẫn đầu về số lượng căn
hộ trên thị trường thứ cấp với tỷ lệ thị phần lần lượt là 25%, 11% và 10%.
Giá trung bình của toàn thị trường trong quý này vào khoảng 980 USD/m
2
,
thay đổi nhẹ so với giá 963 USD/m
2
của quý 4/2009. Nguyên nhân chính là
do số lượng căn hộ hạng C với mức giá thấp chiếm đa số trên thị trường với
hơn 73% tổng nguồn cung sơ cấp. Khoảng 1.800 căn hộ được tiêu thụ trên
thị trường vào quý 1/2010, sụt giảm khoảng 48% so với quý trước.
Nhìn chung, giá trung bình thứ cấp bằng VND trong quý 1/2010 vẫn không
đổi so với quý 4/2009 nhưng do tỷ giá hối đoái mới (19.000 VND/USD)
được áp dụng nên giá trung bình trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ ở hầu hết
các quận được khảo sát.
Có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ hoàn tất xây
dựng trong một vài năm tới. 26 dự án tương lai với ước tính khoảng 6.900
căn hộ sẽ được tung bán vào cho đến cuối năm 2010. Quận 7 dự tính sẽ cung
cấp nguồn cung tương lai lớn nhất, chiếm khoảng 25% nguồn cung tương
lai.
3.Khách sạn

Quý 1 đã chứng kiến sự tăng trưởng của du lịch nội địa với tỷ lệ tăng 3,8%
đạt trên 2,15 triệu lượt khác. Giá phòng bình quân cơ bản đều giảm ở tất cả
các phân khúc (3 – 4 – 5 sao) so với quý 4/2009.
Tại phân khúc 5 sao, giá phòng bình quân giảm trên 18% so với cùng kỳ
năm trước, xuống còn 118USD. Giá phòng trung bình của phân khúc 3 sao
và 4 sao lần lượt là 39USD (tăng 8% so với cùng kỳ) và 64USD (giảm 3,5%
so với cùng kỳ).
Theo chỉ số doanh su phòng trung bình (RevPAR), các khách sạn 5 sao đã
giảm 8,6% so với quý 1/2009, với doanh thu trung bình đạt 73,33USD. Các
khách sạn 3 sao có tăng trưởng cao nhất với tỷ lệ tăng 26%, lên 28,81USD,
trong khi phân khúc khách sạn 4 sao tăng nhẹ lên 32,52USD. \
Nguồn cung khách sạn trong 3 tháng đầu năm 2010 không có thay đổi so
với quý trước. Không có khách sạn 4 sao và 5 sao mới nào đi vào họat động
trong quý này. Tổng số phòng khách sạn từ 3 sao đến 5 sao tại TP.HCM có
khoảng 8.800 phòng. Có 13 khách sạn 5 sao với khoảng 4.100 phòng, 8
khách sạn 4 sao với 1.300 phòng và 39 khách sạn 3 sao với 3.400 phòng.
Nằm ở trung tâm thành phố, Quận 1 có tổng số phòng khách sạn lớn nhất thị
trường chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung các khách sạn từ 3 sao đến 5
sao.Một điểm đáng lưu ý là công suất hoạt động của các khách sạn từ 3 sao
đến 5 sao đã tăng từ 65% trong quý 4/2009 lên đến 72% trong quý 1/2010
do đây là mùa cao điểm. Giá thuê phòng cho tất cả các hạng đạt mức 90
USD/phòng/đêm.Trong quý 1/2010, số lượng du khách quốc tế đến Việt
Nam đạt gần 1,35 triệu người, tăng 36,2% so với cùng kỳ năm trước. Dự
kiến trong cả năm 2010 lượng khách du lịch nội địa sẽ đạt khoảng 28 triệu
người. Và khối thị trường nội địa này dự kiến sẽ tăng trưởng trong dài
hạn.Trong vài năm tới sẽ có hơn 2.800 phòng khách sạn từ 3 sao đến 5 sao
gia nhập thị trường.Nguồn cung phòng khách sạn trong tương lai sẽ tiếp tục
tập trung ở Quận 1, chiếm khoảng 77% tổng nguồn cung tương lai. Một khi
cơ sở hạ tầng ở TP.HCM được phát triển đồng bộ, nguồn cung khách sạn sẽ
mở rộng phát triển sang các quận lân cận như Quận 2, Quận 7, Tân Bình,

Phú Nhuận, v.v. Những khách sạn cao cấp 4 và 5 sao dự kiến sẽ phát triển ở
khu vực Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Với nguồn cung tương lai này, thị
trường khách sạn ở TP.HCM vẫn còn rất nhỏ so với thị trường các thành phố
có thể so sánh trong khu vực
3.Mặt bằng bán lẻ
Khảo sát của CBRE cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ tại Hà
Nội trong quý 1 đã tăng mạnh, đạt mức 26,5%, thể hiện sức mua và nhu cầu
tiêu dùng lớn.Tuy nhiên, không có thêm nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới
nào được đưa vào thị trường trong 3 tháng đầu năm.
Đã có chút thay đổi về giá thuê trung bình, giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng
trệt tại các dự án có vị trí tốt đạt mức cao, và tại khu vực trung tâm thành
phố, giá thuê cũng tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, thế nhưng ở các dự
án ngoài khu vực trung tâm thành phố thì lại có diễn biến trái chiều bởi
nguồn cung gia tăng mạnh.Cụ thể, tại khu vực ngoài trung tâm thành phố,
giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm 2,25% so với quý 4/2009, ở mức khoảng
35USD/m
2
/tháng. Với hàng loạt sự kiện trong năm 2010, đặc biệt là đại lễ
kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhu cầu về phòng cho ngành du
lịch cũng như thị trường bán lẻ được mong đợi sẽ tăng cao.
Không có nguồn cung mới trong quý 1/2010, hiện tại, TP.HCM có 6 trung
tâm bách hóa, 17 khu trung tâm mua sắm, 6 khu bán lẻ khối đế, 60 siêu thị
và 3 siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng 493.000 m
2
. Thị trường bán lẻ
tại TPHCM vẫn còn khá nhỏ so với thị trường tại các thành phố có thể so
sánh trong khu vực.Khu vực trung tâm vẫn được xem là khu vực được lựa
chọn hàng đầu bởi các nhà đầu tư bán lẻ và nhà bán lẻ cho dù khu vực ngoại
ô đang trở nên ngày càng hấp dẫn hơn – Savills nhận định.Công suất thuê
trong quý này của toàn thị trường bán lẻ là 95%, giảm nhẹ 1% so với quý

4/2009. Giá thuê trung bình ở quý 1/2010 vẫn giữ ổn định so với quý trước,
khoảng 85 USD/m
2
/tháng.
II.Nhận định xu hướng phát triển thị trường BDS trong
thời gian tới
1.Sự gia tăng cả cung và cầu BDS
Bước sang giai đoạn phục hồi kinh tế năm 2010 chắc chắn sẽ tăng nhanh cả
về cung về cầu BSD. Nhà nước đã nới lỏng các quy định có liên quan đên
vay vốn đầu tư BDS, mặt khác các dự án chung cư, đô thị mới đang được
đẩy nhanh tiến độ. Sự tin tưởng của người tiêu dùng vào thị trường đang
được phục hồi, thu nhập tăng cùng với nhu cầu thật về nhà ở đang làm gia
tăng cầu về nhà ở. Sụ mở rộng hoạt động của các công ty sau giai đoạn
khủng hoảng đã thu hút rất mạnh về cầu đầu tư cũng như về văn phòng cho
thuê
Dự báo năm 2010 nhu cầu về nhà ở dô thị khoảng 62,5 triệu m
2
, văn phòng
cho thuê khoảng 300.000 m
2
tăng gấp đôi so với năm 2009.Nguồn cung cho
thị trường BDS năm nay cũng được dự báo là dồi dào, sẽ có khoảng 90.000
căn hộ được chào bán và 80.000 căn hoàn thành.
Riêng nguồn cung về nhà ở tại phía Nam sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc biệt
là vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Tại Hà Nội, sau khi quy
hoặch được thông qua sẽ có nhiều dự án phát triển đô thị quy mô lớn được
khởi động góp phần cung và ổn định thị trường. Cùng với hàng trăm dự án
đô thị khu vực phía Tây đang được triển khai trên địa bàn phía Đông, phía
Bắc như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thi,
nhà ở tiếp tục được bổ sung

2.Thị trường nhà đất có thể hồi phục vào cuối năm nay
Trong năm nay sẽ có một lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất
động sản do tháng 3 tới sàn vàng ngừng hoạt động. Theo thời gian, thị
trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư đã
chuyển từ tầm nhìn ngắn sang dài hạn. Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng
đã thất bại do tâm lý a dua, đồn thổi, bước sang năm nay, họ sẽ rút kinh
nghiệm, bỏ qua tâm lý "ăn xổi ở thì
Theo một số nhận định, năm nay địa ốc cả hai miền có nhiều tín hiệu vui
hơn năm 2009. Trước hết, nguồn cung năm 2010 được đánh giá sẽ dồi dào
hơn năm qua, bởi cuối năm 2009, hàng loạt dự án bất động sản đã khởi
động. Chỉ tính riêng tháng 12, thị trường địa ốc Hà Nội chứng kiến đến chục
dự án trình làng. Tiêu biểu phải kể đến Green House gồm 6 tòa nhà chung
cư ở Việt Hưng (Long Biên), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Tổ hợp khu
nghỉ dưỡng The Grand Arena Hill (Ba Vì), chung cư cao cấp Cleve thuộc
khu đô thị Văn Phú, Hà Đông... Tại TP HCM, cơ hội mở ra cũng không kém
khi nguồn cung dồi dào lên đến 25.000-30.000 căn phân bổ ở nhiều phân
khúc khác nhau.
Thêm vào đó, việc TP HCM triển khai và hoàn thiện nhiều công trình hạ
tầng như: đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, Đại lộ Đông
Tây, cảng Hiệp Phước... sẽ khiến cho nhà đất các khu vực này nóng lên. Hà
Nội cũng sẽ quy hoạch xây dựng các thành phố vệ tinh như Sóc Sơn, Mê
Linh, Quốc Oai, Xuân Mai - Miếu Môn và chuỗi đô thị nằm giữa đường
vành đai 3, 4. Theo nhiều chuyên gia nhận định, chuỗi vệ tinh này sẽ tạo
thành đô thị, kéo dân cư nội đô ra vùng ven nhằm giảm tải áp lực về dân số
đất đai cho thủ đô
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, địa ốc Hà Nội dù xuất hiện tín hiệu vui,
vẫn rơi vào tình trạng nóng - lạnh thất thường và giá cả sẽ còn tiếp tục tăng,
cơn sốt cục bộ năm 2009 chủ yếu rơi vào các bất động sản có giá trị vừa
phải, hợp với túi tiền của người dân. Trong khi đó nguồn cung Hà Nội vẫn
thiếu những căn hộ có giá trị phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng

và dư thừa các căn hộ cao cấp.
Thống kê của UBND TP HN cho thấy, thu nhập bình quân đầu người Hà
Nội khoảng 32 triệu đồng mỗi năm. Gia đình có 4 người thì 1 năm tổng thu
nhập vào khoảng 128 triệu đồng mỗi năm. Theo ông Quang, nếu mua nhà trả
góp trong khoảng 6 năm, các căn hộ có giá khoảng trên dưới 1 tỷ đồng sẽ
phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, trên thị trường Hà
Nội chủ yếu đưa ra những sản phẩm, dự án với giá căn hộ vào khoảng 2-3 tỷ
đồng dẫn đến người mua khó tiếp cận.
Trong lúc càng nhiều dự án mọc lên, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư
càng lớn bởi khách hàng sẽ có cơ hội lựa chọn sản phẩm kỹ càng hơn.
Khách hàng sẽ quan tâm đến chất lượng dự án, hạ tầng, điều kiện sống và
đặc biệt là giá cả. Thị trường sẽ vẫn xuất hiện những đợt sốt nóng nhưng
không kéo dài lâu và giá cả sẽ còn tăng. Theo xu hướng chung, bất động sản
sẽ còn tăng giá. Mặt bằng giá mới quá cao sẽ khiến người mua khó tiếp cận
Tại TP HCM, xu hướng đầu tư ra ngoại tỉnh của người Sài Gòn sẽ còn tiếp
diễn trong nhiều năm nữa vì các đô thị vệ tinh quanh TP HCM đang thi nhau
mọc lên. Nhiều chuyên gia cho rằng, khoảng trống của thị trường TP HCM
vẫn là các sản phẩm trung cấp, bình dân. Tuy nhiên, do quỹ đất thành phố