ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯ SÊ, TỈNH GIA LAI
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (867.6 KB, 70 trang )
z
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯ SÊ,
TỈNH GIA LAI
Sinh viên thực hiện
Mã số sinh viên
Lớp
Khóa
Ngành
: ĐẶNG THỊ ÁNH TUYẾT
: 09124110
: DH09QL
: 2009-2013
: Quản lý đất đai
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
ĐẶNG THỊ ÁNH TUYẾT
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯ SÊ,
TỈNH GIA LAI
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết
Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
-
Tháng 7 năm 2013 –
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô trường Đại học Nông
Lâm TP.Hồ Chí Minh, những người đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt những kiến thức
bổ ích cho em, đó chính là những nền tảng cơ bản, là những hành trang vô cùng quý
giá, là bước đầu tiên cho em bước vào sự nghiệp sau này trong tương lai. Và em xin
gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Thầy Lê Mộng Triết, Thầy đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
em trong thời gian thực tập vừa qua và đã giúp cho em hoàn thành tốt bài báo cáo này.
Bên cạnh đó, em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới Trưởng phòng,
các anh chị trong Phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Chư Sê đã tạo cơ hội giúp em
có thể tìm hiểu rõ hơn về môi trường làm việc thực tế mà ngồi trên ghế nhà trường em
chưa được biết. Em chân thành cảm ơn anh Nguyễn Thanh Pháp - chuyên viên Phòng
Tài Nguyên Môi Trường đã dành thời gian chỉ bảo, hướng dẫn, tạo mọi điều kiện
thuận lợi nhất để em có thể tìm hiểu và thu thập thông tin phục vụ cho bài báo cáo này.
Trong quá trình thực tập và làm báo cáo, vì chưa có kinh nghiệm thực tế, chỉ
dựa vào lý thuyết đã học cùng với thời gian hạn hẹp nên bài báo cáo chắc chắn sẽ
không tránh khỏi những sai sót. Kính mong nhận được sự góp ý, nhận xét từ phía quý
thầy cô để kiến thức của em ngày càng hoàn thiện hơn và rút ra được những knh
nghiệm bổ ích có thể áp dụng vào thực tiễn một cách hiệu quả trong tương lai.
Em xin chân thành cảm ơn!
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đặng Thị Ánh Tuyết, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Đề tài : “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai ”
Trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa chung cho cả nước, huyện Chư Sê
đang nỗ lực phát triển về mọi mặt, tranh thủ đầu tư cho những công trình nhằm hoàn
thiện bộ mặt kinh tế xã hội của địa phương mình. Dự án nâng cấp mở rộng đường
quốc lộ 14 đi quốc lộ 25, dự án xây dựng mở rộng trung tâm hành chính huyện và dự
án xây dựng mở rộng khu du lịch thác phú cường là những công trình góp phần hoàn
chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng theo quy hoạch chung, tạo sự khang trang cho khu vực đô
thị, bảo đảm môi trường, thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội của huyện nhằm vươn lên
đô thị loại 4. Tuy nhiên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
của các dự án đã gặp phải không ít khó khăn trong quá trình thực hiện. Vì vậy, việc
đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án sẽ làm rõ hơn về
những mặt tích cực và hạn chế còn tồn tại để đưa ra những giải pháp tốt hơn nhằm
hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tai định cư của địa phương.
Xuất phát từ tình hình thực tế ở địa phương, đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc
áp dụng các chính sách, các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
Qua đó có được những nhận định tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, từ đó rút ra những hạn chế, tồn tại và bài học kinh nghiệm, đưa ra những đề xuất
nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, làm cho các dự án sau tốt và có hiệu quả hơn.
Toàn bộ quá trình nghiên cứu đề tài tập trung vào những nội dung chủ yếu về
thông tin, hiện trạng, kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 3 dự án: Dự án nâng
cấp mở rộng đường quốc lộ 14 đi quốc lộ 25, dự án xây dựng mở rộng Trung tâm
Hành chính Huyện và dự án xây dựng mở rộng Khu du lịch Thác Phú Cường và từ đó
đưa ra những đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong đề tài chủ yếu sử dụng những phương pháp nghiên
cứu cơ bản sau: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp điều tra thu thập số
liệu, phương pháp nghiên cứu tài liệu,...
Kết quả trong thời gian thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án:
Dự án xây dựng đường quốc lộ 14 đi quốc lộ 25 với tổng diện tích đất thu hồi để
giải tỏa là 17.422 m2, số hộ dân là 23 hộ. Đến thời điểm này thì HĐBT đã kiểm kê
được 23 hồ sơ, trong đó không có trường hợp giải tỏa trắng. Đã chi trả 23 hộ, thu hồi
17.422 m2 đất với tổng kinh phí chi trả là 1,752 tỷ đồng.
Dự án nâng cấp mở rộng Trung tâm hành chính Huyện với tổng diện tích đất thu
hồi để giải tỏa là 1.812,1 m2 bị thu hồi bởi 14 hộ dân.Đến thời điểm này thì HĐBT đã
kiểm kê được 14 hồ sơ, trong đó 14 đều bị giải tỏa trắng. Đã chi trả 12 hộ, tổng kinh
phí chi trả là 4,558 tỷ đồng. Bố trí tái định cư cho 14 hộ trong đó có 2 hộ mà mỗi hộ là
được bố trí 2 nền tái định cư và có 2 hộ đổi đất lấy đất.
Dự án xây dựng mở rộng khu du lịch sinh thái thác Phú Cường với tổng diện tích
đất thu hồi để giải tỏa là 30.904 m2,số hộ dân là 10 hộ. Đến thời điểm này thì HĐBT
đã kiểm kê được 10 hồ sơ, toàn bộ là đất nông nghiệp. Đã chi trả 10 hộ, thu hồi 30.904
m2 đất với tổng kinh phí chi trả là 635,103 triệu đồng.
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy được tình hình bồi thường - giải phóng mặt bằng
thực sự gặp những thuận lợi hay khó khăn nhất định, để từ đó đề xuất một số giải pháp
và kiến nghị điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng hoàn thiện và được sự đồng tình ủng hộ
của người dân hơn.
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND
: Ủy ban nhân dân
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
BT - GT
: Bồi thường - Giải tỏa
TN - MT
: Tài nguyên - Môi trường
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
BT, HT & TĐC
: Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu....................................................................4
1.1.1. Cơ sở khoa học ..............................................................................................4
1.1.1.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................4
1.1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.4
1.1.1.3. Những quy định cơ bản trong chính sách hiện hành về công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Chính phủ ..............8
1.1.2. Cơ sở pháp lý để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất .....................................................................................................12
1.1.3. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................13
1.1.3.1. Tình hình giải tỏa, bồi thường đất đai hiện nay tại khu vực nghiên cứu
...........................................................................................................................13
1.1.3.2. Kết quả công tác bồi thường,hổ trợ và tái định cư ở huyện Chư Sê. ...16
1.3.1.3. Khái quát tình hình đầu tư các dự án trên địa bàn Huyện Chư Sê. ......17
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu .............................................................................19
1.2.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................20
1.2.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................20
1.2.1.2. Địa hình, địa thế ...................................................................................20
1.2.1.3. Khí hậu .................................................................................................21
1.2.1.4. Thủy văn ...............................................................................................21
1.2.2. Các nguồn tài nguyên ..................................................................................21
12.2.1. Tài nguyên tất đai, thổ nhưỡng ..............................................................21
1.2.2.2. Tài nguyên nước ...................................................................................22
1.2.2.3. Tài nguyên rừng....................................................................................22
1.2.2.4. Tài nguyên khoáng sản .........................................................................22
1.2.2.5. Tài nguyên nhân văn ............................................................................23
1.2.2.6. Tài nguyên du lịch ................................................................................23
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
1.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Chư Sê ..................................23
1.2.3.1. Thực trạng phát triển kinh tế ................................................................23
1.2.3.2. Thực trạng phát triển xã hội .................................................................25
1.2.4. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu ..........27
1.2.4.1. Thuận lợi ...............................................................................................27
1.2.4.2. Khó khăn, hạn chế ................................................................................28
1.3. Nội dung, phương nghiên cứu ............................................................................28
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................28
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................29
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................30
2.1. Giới thiệu một số dự án đầu tư trên địa bàn huyện Chư Sê ...............................30
2.1.1. Dự án nâng cấp mở rộng đường quốc lộ 14 đi quốc lộ 25 ..........................30
2.1.2. Dự án mở rộng trung tâm hành chính Huyện. .............................................30
2.1.3. Dự án mở rộng khu du lịch sinh thái Thác Phú Cường ...............................31
2.2.1.2. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.............................33
Bảng 5: Giá trị bồi thường tài sản, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ ...........34
2.2.2. Dự án mở rộng trung tâm hành chính Huyện ..............................................38
2.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất, tài sản hiện có trên đất trong khu giải tỏa trên
địa bàn Huyện Chư Sê .......................................................................................39
2.2.2.2. Kết quả thực hiện, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.............................39
2.2.3. Dự án mở rộng Khu du lịch sinh thái Thác Phú Cường ..............................45
2.1.3.2. Hiện trạng sử dụng đất, tài sản có trên đất, số hộ trong khu giải tỏa trên
địa bàn huyện Chư Sê. .......................................................................................45
2.2.3.2. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.............................46
2.3. Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư của các dự án ....................48
2.3.1. Đánh giá phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư ................................48
2.3.1.1. Bồi thường về đất và tài sản trên đất ....................................................48
2.3.1.2. Đánh giá về các chính sách hỗ trợ ........................................................50
2.3.1.3. Đánh giá về chính sách tái định cư.......................................................51
2.3.1.4. Đánh giá công tác giải quyết khiếu nại của các dự án. ........................52
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
2.3.1.5. Đánh giá quy trình thực hiện của các dự án .........................................53
2.3.1.6. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án ...................................................53
2.3.2. Những thuận lợi, khó khăn ..........................................................................54
2.3.2.1. Thuận lợi ...............................................................................................54
2.3.2.2. Khó khăn ..............................................................................................54
2.4. Đề xuất các hướng hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.........56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................60
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
DANH SÁCH CÁC BẢNG - HÌNH
Bảng 1: Một số công trình đang triển khai trên địa bàn huyện Chư Sê năm 2013 .....18
Bảng 2: Thông tin các dự án .......................................................................................32
Bảng 3: Thống kê diện tích các loại đất trong dự án...................................................33
Bảng 4: Thống kê tài sản hiện có trong dự án .............................................................33
Bảng 6: Đơn giá bồi thường đất của dự án đường quốc lộ 14 đi quốc lộ 25 ..............35
Bảng 7: Kết quả bồi thường về đất..............................................................................36
Bảng 8:Áp giá bồi thường công trình, vật kiến trúc của một hộ dân trong dự án.......36
Bảng 9: Áp giá cây trái hoa màu của 1 hộ trong dự án ...............................................37
Bảng 10: Chính sách hỗ trợ .........................................................................................38
Bảng 11: Tài sản hiện có trên đất trong dự án ............................................................39
Bảng 12: Giá trị bồi thường tài sản, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ ...................40
Bảng 13: Kết quả bồi thường về đất............................................................................42
Bảng 14: Kết quả bồi thường, hỗ trợ nhà ....................................................................42
Bảng 15: Áp giá cấy cối hoa màu của 1 hộ dân trong dự án .......................................43
Bảng 16: Chính sách hỗ trợ áp dụng cho một hộ dân .................................................43
Bảng 17 : Diện tích các loại đất trong dự án ...............................................................45
Bảng 18: Giá trị bồi thường tài sản, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ. ..................46
Bảng 19: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp trong dự án ........................................47
Bảng 20: Kết quả bồi thường đất trong dự án .............................................................47
Bảng 21 : Kết quả bồi thường cây cối hoa màu cho 10 hộ dân trong dự án ...............47
Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Chư Sê ..................................................................19
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
ĐẶT VẤN ĐỀ
Lý do nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà tự nhiên ban tặng cho loài người.
Đất đai có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của con người và có ý nghĩa hàng đầu
đối với môi trường sống, kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia. Hiện nay, nền kinh tế của nước ta đang phát triển, đất đai đóng vai trò là động lực
phát triển kinh tế, phát triển đất nước. Hiện thực chứng minh đất đai có tầm quan trọng
rất lớn cho sự phát triển của nền kinh tế quốc dân; khi mà dân số ngày càng tăng, nhu
cầu sử dụng đất cũng tăng theo, trong khi quỹ đất có giới hạn với một diện tích tương
đối ổn định.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai, giải
phóng mặt bằng, tái định cư là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật
tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức
tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Huyện Chư Sê là một huyện có nền kinh tế nông nghiệp, thương mại và dịch vụ
phát triển của tỉnh Gia Lai. Huyện có nhiều thế mạnh để phát triển kinh tế-xã hội một
cách bền vững. Những năm gần đây tốc độ đô thị hóa nhanh nên cơ sở hạ tầng của
huyện được khang trang, đáp ứng được các nhu cầu cuộc sống của người dân. Chư Sê
đang chuyển mình để vươn lên Thị xã vào năm 2015, nhiều hạng mục được đầu tư xây
dựng phù hợp với quy hoạch đô thị trên 2.800ha và trải dài từ trung tâm huyện đến các
xã, thị trấn; các tuyến đường nội thị và liên xã đều được nhựa hóa nên việc đi lại, giao
thương dễ dàng.Trong bối cảnh đó, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển
kinh tế - xã hội của Huyện như dự án mở rộng xây dựng đường quốc lộ 14 đi quốc lộ
25, dự án nâng cấp mở rộng Trung tâm hành chính Huyện và dự án xây dựng mở rộng
khu du lịch sinh thái Thác Phú Cường một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế,
về hạ tầng đô thị làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác
cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng của việc thu hồi
đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính. Cũng giống như các huyện trên địa bàn cả nước,
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn , vướng mắc, hiệu quả
thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng
1
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
dân cư có đất bị thu hồi. Cơ quan chuyên trách của Huyện phải điều chỉnh lại quy
hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ
sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh
tế các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình
chính trị xã hội ở địa phương. Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết địa phương là
không thực hiện đúng quy trình, áp giá bồi thường thấp, không công khai, thiếu dân
chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị
ảnh hưởng còn nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu
hồi ngày càng tăng… Để góp phần hoàn thiện hơn nữa chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thiết lập khung pháp lý về chính
sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng đầy đủ, toàn diện và phù hợp với
yêu cầu thực tế phát triển đời sống xã hội,bảo đảm phục vụ cho sự nghiệp phát triển
kinh tế xã hội của đất nước theo chủ trương của Đảng và Chính phủ trong giai đoạn
hiện nay và thời gian tới, thì việc nghiên cứu, phân tích chính sách pháp luật đất đai
quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển
kinh tế và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa chính sách bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai ”.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
thực trạng giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn Huyện.
- Tìm nguyên nhân và giải pháp khắc phục những tồn tại, yếu kém trong việc thi
hành chính sách thu hồi đất tại huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại huyện
Chư Sê, tỉnh Gia Lai.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Dự án mở rộng xây dựng đường quốc lộ 14 đi quốc lộ 25
2
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
- Dự án nâng cấp mở rộng Trung tâm hành chính Huyện
- Dự án xây dựng mở rộng khu du lịch sinh thái Thác Phú Cường Phạm vi nghiên cứu đề tài
- Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải toả; Đất ở,
đất nông nghiệp; Các công trình kiến trúc; Cây cối, hoa màu.
- Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai từ năm 2011.
3
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bồi thường là bồi thường những tổn thất đã gây ra. bồi thường là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất(Theo Điều 4 Luật Đất đai 2003).
- Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới(Theo Điều 4 Luật Đất đai 2003).
- Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư được hiểu
là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các
hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội
đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta,
khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái
định cư bằng một trong các hình thức sau:
Bồi thường bằng nhà ở.
Bồi thường bằng giao đất ở mới.
Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát
triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a, Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
4
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần
trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và
2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa
đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật Đất
đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã đạt được những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự
án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và
cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức
thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật
Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người
dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính
sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của
các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm
chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn
thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân
làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các
nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
b, Các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt
nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà
còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử
dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và
quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can
thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải
5
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là
phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, hỗ trợ,tái định cư và cũng là công việc mà
hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng
nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
c, Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất
tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc
6
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp rất
nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ thuận lợi, tiến độ bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư nhanh hơn.
d, Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là Uỷ ban
Nhân dân cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán
lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong
một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về
giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác
định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục
đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá
đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
7
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường
hợp là khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng (chiếm 70,64%). Trong các
trường hợp khiếu nại về bồi thường thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp
bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất
ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi
bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng không
được làm tốt sẽ làm cho công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư ách tắc, dẫn
tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội
đầu tư.
e, Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trên một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường
bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do
người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị
trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà
không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi
thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.1.1.3. Những quy định cơ bản trong chính sách hiện hành về công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Chính phủ
Chính sách bồi thường bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
8
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
và phát triển kinh tế hiện hành bao gồm những quy định cơ bản sau:
- Quy định về phạm vi áp dụng chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, được áp dụng đối với các trường hợp
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng thực hiện các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
- Quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Các tổ chức được
giao đất, cho thuê đất của Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án thì có trách nhiệm
ứng chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nếu được giao đất không thu tiền sử
dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư của dự án, trường
hợp được giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Riêng tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì
không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Quy định về bồi thường đất bị thu hồi: Người đang sử dụng đất (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) hợp pháp theo quy định của pháp luật (đủ điều kiện được bồi thường về
đất) thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, là giá đất do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quy định công bố theo quy định của Chính phủ đang có hiệu lực áp dụng
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp; riêng đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân nằm xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao trong cùng thửa đất
ở thì được bồi thường theo giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp và hỗ trợ thêm từ
20% đến 50% giá đất ở liền kề. Đối với các trường hợp đang sử dụng đất của Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng
đất đã nộp có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước; đang sử dụng đất được Nhà nước
9
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
cho thuê; đang sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật và
tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất xác định là có vi phạm theo quy định của pháp luật.
- Quy định về bồi thường tài sản trên đất bị thu hồi: Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đang sở hữu tài sản gắn liền với đất bị thu hồi mà đã tạo lập hợp pháp theo quy
định của pháp luật thì được bồi thường tài sản bị thiệt hại; còn những tài sản tại thời
điểm tạo lập đã trái với mục đích sử dụng đất được xác định hoặc tạo lập sau khi có
quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường. Tài sản là nhà ở,
công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng 100%
giá trị xây dựng mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương; nhà, công trình xây dựng
khác được bồi thường bằng giá trị còn lại cộng với một khoản tiền hỗ trợ, nhưng mức
tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới. Riêng nhà ở của hộ gia đình, cá
nhân đang thuê sử dụng thuộc sở hữu Nhà nước, được bồi thường bằng việc bố trí
cho thuê nhà ở tại nơi mới; trường hợp không có nhà ở để bố trí tiếp tục cho thuê thì
được hỗ trợ tiền bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê để tự lo chỗ ở
mới.
Đối với cây trồng hàng năm trên đất bị thu hồi, được bồi thường bằng giá trị sản
lượng của vụ thu hoạch cao nhất của cây trồng chính tại địa phương trong 3 năm liền
kề trước năm bị thu hồi đất; cây trồng lâu năm thì được bồi thường bằng giá trị hiện
có của vườn cây; các vật nuôi trong đất có mặt nước mà chưa đến thời kỳ thu hoạch
thì bồi thường theo mức thiệt hại thực tế do bị thu hồi đất phải thu hoạch sớm. Giá trị
sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giá trị hiện có của vườn cây, chi phí đầu tư, chăm
sóc khi tính bồi thường cho các loại cây trồng, giá trị vật nuôi trong đất có mặt nước,
được lấy theo giá bán sản phẩm, giá bán vườn cây và các mức chi phí trung bình trên
thị trường ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
- Quy định về các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất: Các hộ gia đình đang sử
dụng đất, nhà ở trên đất khi bị thu hồi đất, được hỗ trợ chi phí di chuyển, hỗ trợ ổn định
đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho số lao
động trong hộ gia đình đang ở độ tuổi lao động và một số khoản hỗ trợ khác trong theo
một số mức nhất định phù hợp với thực tế. Đối với các tổ chức phải di chuyển cơ sở
hoạt động thì được hỗ trợ chi phí thực tế để di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt cơ sở tại nơi
10
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
mới.
- Quy định về tái định cư cho người bị thu hồi đất: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất phải di chuyển chỗ ở được giao đất ở mới hoặc mua nhà ở để tái định cư; Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc thực hiện các dự án xây dựng khu tái
định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở
tại địa phương. Việc bố trí tái định cư phải thông báo công khai cho từng hộ gia đình
bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư. Diện tích
giao đất ở tại nơi tái định cư, diện tích nhà bố trí tái định cư và giá đất tính thu tiền sử
dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định cho phù với thực tế tại địa phương.
- Quy định về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Việc thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa
phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể giao cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất
thực hiện. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được
thực hiện theo trình tự: Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
sau đó thực hiện thông báo về quyết định thu hồi đất, kế hoạch giải phóng mặt bằng
đất thu hồi và chuẩn bị lập phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư; tiếp
theo tiến hành kiểm kê xác định đất, tài sản bị thiệt hại, số hộ gia đình phải bố trí tái
định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trình cấp thẩm
quyền phê duyệt và cuối cùng là thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái
định cư theo phương án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, đồng thời giao đất thu
hồi đã chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án được phê duyệt cho
chủ dự án được giao sử dụng đất.
Ngoài ra trong chính sách còn quy định về trách nhiệm của các Bộ, ngành Trung
ương, các cấp chính quyền, cơ quan tham mưu của địa phương, chủ đầu tư dự án và
các tổ chức có liên quan trong việc chỉ đạo, hướng dẫn, giải quyết, tổ chức thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý giải
quyết khiếu nại quyết định thu hồi đất, kiếu nại về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trong quá trình thực hiện chính sách.
11
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
1.1.2. Cơ sở pháp lý để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
- Luật đất đai 2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008
của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
12
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Quyết định số 05/2011/QĐ-UBND ngày 25/4/2011 của UBND tỉnh Gia Lai về
việc ban hành quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Gia Lai.
- Quyết định số 818/2010/QĐ-UBND ngày 30/11/2010 của UBND tỉnh Gia Lai về
việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu trên địa bản tỉnh Gia Lai.
- Quyết định số 290/2011/QĐ-UBND ngày 26/4/2011 của UBND tỉnh Gia Lai về
việc sửa đổi bảng giá danh mục cây cối hoa màu.
- Quyết định số 407/2010/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 của UBND tỉnh Gia lai về
việc ban hành bảng giá bồi thường nhà, vật kiến trúc xây dựng trên đất.
- Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND, ngày 21/12/2011 của UBND tỉnh Gia Lai năm 2012.
- Quyết định số 37/2010/QĐ-UBND, ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Gia Lai về
ban hành các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai năm 2011.
- Quyết định số 84/2007/QĐ-UBND ngày 27/8/2007 của UBND Tỉnh Gia Lai về
việc quy định về ưu đãi hỗ trợ đầu tư, quy trình và thủ tục ưu đãi và hỗ trợ đầu tư áp
dụng trên địa bàn Tỉnh.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Tình hình giải tỏa, bồi thường đất đai hiện nay tại khu vực nghiên
cứu
a, Phương án bồi thường
Theo báo cáo, trong tổng số các hộ được điều tra thì phương án bồi thường
bằng tiền cho đến nay vẫn là phương án được áp dụng phổ biến. Vì trên thực tế, quỹ
đất phục vụ cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư của mỗi địa
phương không giống nhau, đa số các địa phương quỹ đất công ích còn lại không đáng
kể nên không đáp ứng được yêu cầu bồi thường bằng đất và lập khu tái định cư. Mặt
khác, với một số lượng lớn các hộ phải di chuyển để giải phóng mặt bằng có hộ diện
tích đất thu hồi lớn nên việc bồi thường cho họ một diện tích đất có cùng giá trị là rất
khó. Vì vậy tỷ lệ bồi thường bằng đất của các dự án ở nước ta rất thấp. Hầu hết địa
điểm khu tái định cư không thoả mãn yêu cầu của người bị thu hồi đất như không thể
13
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm thị trấn, thị xã nên nhiều trường hợp người bị
thu hồi đất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền. Thực tế cho thấy chính sách bồi
thường bằng đất, bồi thường bằng tiền chưa thật công bằng giữa các loại đất với nhau,
giữa hộ gia đình với nhau và giữa 2 địa phương liền kề. Trong cùng một khu vực bồi
thường giải toả, nhiều nơi có sự phân biệt giữa 2 đối tượng sử dụng đất có ngành nghề
khác nhau. Mức bồi thường quá thấp giữa 2 đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác
nhau. Mức bồi thường quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo
ra mức chênh lệch làm cho người dân cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền bồi thường,
không bàn giao mặt bằng theo kế hoạch, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
b, Chính sách hỗ trợ
Một số địa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng, đào tạo việc
làm cho cán bộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ được hưởng chính sách rất cao.
Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu hồi đất
nông nghiệp song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ tay nghề để làm việc ở các
nhà máy. Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là đối với
dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn. Vì vậy, sự di dân tự do vào các thành
phố lớn ngày càng nhiều, hậu quả lâu dài về mặt xã hội là điều để các cấp có thẩm quyền,
chính quyền địa phương, tổ chức chính trị – xã hội quan tâm, có biện pháp giải quyết kịp
thời.
c, Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường
Cách xác định hạn mức đất ở được bồi thường so với quy định còn tuỳ tiện,
không thống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau.. Do GCNQSDĐ là chứng
thư pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện được bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất, nhưng công tác cấp GCNQSDĐ ở các địa phương còn rất chậm trễ đã
gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó tình trạng
chung hiện nay là những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang được điều chỉnh
theo hướng giảm dần các căn cứ pháp lý. Vì vậy, để giải phóng mặt bằng kịp tiến độ,
nhiều địa phương đã phải thừa nhận và thoả thuận bồi thường cho các trường hợp không
có đủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công tác định giá đất ở các địa phương hiện
nay chủ yếu được tính bằng giá đất được UBND tỉnh quy định và công bố ngày 01 tháng
14
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Đặng Thị Ánh Tuyết
01 hàng năm của thửa đất được thu hồi.Vì vậy, phương pháp xác định giá bồi thường ở
mỗi địa phương được người dân không đồng tình ủng hộ. Nhiều dự án bồi thường cho
một số công trình, cây cối, hoa màu cao thấp giá thị trường. Hiện nay chưa có quy định
cụ thể về cách thức tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà và công trình kiến trúc.
d, Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi
Trên cơ sở chính sách bồi thường và tái định cư của Nhà nước, cách xác định
phương án bồi thường tài sản gắn liền với đất của các địa phương được người dân
đồng tình ủng hộ. Việc ban hành Quyết định số 818/2010/QĐ-UBND ngày 30/11/2010
của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu trên địa
bản tỉnh Gia Lai và Quyết định số 407//2010/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 của UBND
tỉnh Gia lai về việc ban hành bảng giá bồi thường nhà, vật kiến trúc xây dựng trên đất
cũng đã đem lại hiệu quả cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân.
Tuy nhiên, các quyết định trên đều ban hành vào năm 2010, cho đến nay đã trải qua
một thời gian dài nhưng giá cây cối, vật kiến trúc không thay đổi trong khi đó giá cả
thực tế của các loại này biến động từng ngày, đặc biệt là giá nông sản, giá xây dựng
nhà, giá vật liệu xây dựng...). Vì thế sẽ xảy ra những tình trạng có những dự án bồi
thường cho một số công trình, cây cối, hoa màu thấp hơn giá thị trường.
e, Trình độ hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai và bồi thường
giải phóng mặt bằng.
Công tác phổ biến pháp Luật Đất đai năm 2003 và chính sách bồi thường,
giải phóng mặt bằng và tái định cư của Hội đồng bồi thường cho người bị thu hồi đất ở
các địa phương tính theo mặt bằng chung tỉ lệ không cao. Phần lớn người dân rất quan
tâm đến chính sách bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng nhưng công tác tuyên
truyền chính sách này ở địa phương còn rất hạn chế. Phần lớn người dân ở đây là đồng
bào vì thế trình độ còn rất thấp.Ở những vùng có trình độ dân trí cao thì ở đó kiến thức
hiểu biết pháp luật, việc chấp hành các quy định của luật nghiêm minh và công tác giải
phóng mặt bằng đạt tiến độ và hiệu quả so với kế hoạch. Ngược lại, đối với vùng nông
thôn do không có điều kiện tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật, mặt bằng dân
trí thấp, người dân không đủ trình độ học tập tiếp thu chính sách pháp luật của Nhà
nước.
15
