TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN TÍN LỢI GIAI ĐOẠN 2011 – quý 22013
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (898.07 KB, 65 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN TÍN LỢI
GIAI ĐOẠN 2011 – quý 2/2013
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
: Nguyễn Thị Thanh Tú
: 09135065
: DH09TB
: 2009-2013
: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
– TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2013 –
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ THANH TÚ
TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN TÍN LỢI
GIAI ĐOẠN 2011 – quý 2/2013
Giáo viên hướng dẫn: Dương Thị Tuyết Hà
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ........................................................
Tháng 07 năm 2013
i
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin được gửi dến đến gia đình đã luôn quan tâm,
chăm sóc, động viên và tạo mọi đều kiện cho con trong quá trình học tập
để con có được thành công như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô trường Đại học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho
em trong suốt quá trình học tập tại trường.
Em xin được gửi lời biết ơn sâu sắc tới Cô Dương Thị Tuyết Hà
đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong khoảng thời gian thực hiện đề
tài để có được kết quả như hôm nay.
Em xin cảm ơn Ban giám đốc, tập thể cán bộ nhân viên Công ty
TNHH BĐS Tín Lợi đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi
cho em trong suốt quá trình thực tập.
Mình xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người bạn thân
thương, đã luôn đồng hành, giúp đỡ mình không chỉ trong học tập mà cả
trong cuộc sống.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình,
Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc
sống.
Ngày 20 Tháng 07 Năm 2013
Sinh viên
Nguyễn Thị Thanh Tú
ii
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thanh Tú, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH Bất
Động Sản Tín Lợi”
Giáo viên hướng dẫn: Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách và Pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm
mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh
doanh bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản tuy mới được công nhận chính
thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát
triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung. So với
mặt bằng chung của thế giới thì thị trường bất động sản tại Việt Nam còn khá mới mẻ,
mới chỉ đang trong giai đoạn hình thành và phát triển.Vì vậy để thúc đẩy thị trường
này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố
trung gian là cầu nối góp phần gắn kết cung và cầu của thị trường. Mặt khác trong xu
thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để
đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến.
Xuất phát từ tình hình thực tế đó, Công ty TNHH BĐS Tín Lợi đã được thành lập
từ năm 2009 với mục tiêu đáp ứng nhu cầu phân phối dịch vụ nhà đất-căn hộ của
người dân trên địa bàn TP. HCM. Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới căn hộ
chung cư. Tuy quy mô và lĩnh vực hoạt động còn hẹp nhưng công ty cũng đã góp phần
hình thành và thúc đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản trên thị
trường. Qua quá trình thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quy trình
thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, tôi xin chọn
nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản
Tín Lợi giai đoạn 2011- quý 2/2013” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế
hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp
phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất động
sản nói chung. Bằng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu là điều tra - thu thập, tổng
hợp - xử lý số liệu, phương pháp so sánh và phân tích, đề tài tập trung nghiên cứu:
Mô hình hoạt động môi giới bất động sản của Công ty, đồng thời đưa ra những
đánh giá xác thực nhất về thực trạng hoạt động môi giới của Công ty trong năm qua,
trước những khó khăn cũng như thuận lợi mà Công ty có được. Đó là cơ sở để đề xuất
các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Công ty.
Kết quả chính mà đề tài hướng đến là: nắm rõ quy trình môi giới, đánh giá tổng
quát về tình hình kinh doanh giai đoạn năm 2011- tháng 6/2013 và hiệu quả kinh tế mà
Công ty đạt được từ hoạt động môi giới này. Bên cạnh đó đi vào phân tích những điểm
mạnh – điểm yếu, cùng các vấn đề còn gặp phải trong hoạt động môi giới để từ đó đề
xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình hoạt động môi giới của Công ty.
iii
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................... Trang 1
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 3
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ......................................................................... 3
1.1.1 Cơ sở khoa học .......................................................................................... 3
1.1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 14
1.1.3 Cơ sở thực tiễn......................................................................................... 15
1.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................... 17
1.2.1 Nội dung nhiên cứu ................................................................................. 17
1.2.2 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 17
1.2.3 Quy trình nghiên cứu ............................................................................... 18
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 19
2.1 Tổng quan về Công ty ............................................................................................. 19
2.1.1 Giới thiệu ................................................................................................ 19
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển. .......................................................... 19
2.1.3 Định hướng phát triển. ............................................................................ 19
2.1.4 Nhiệm vụ ................................................................................................. 20
2.2 Nghiên cứu mô hình hoạt động của Công ty ........................................................... 20
2.2.1 Chức năng hoạt động của Công ty .......................................................... 20
2.2.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty.................................................... 21
2.2.3 Dịch vụ môi giới căn hộ. ......................................................................... 23
2.2.4 Tình hình lao động của Công ty .............................................................. 26
2.3 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty ...................................... 27
2.3.1 Phân tích quy trình môi giới bất động sản............................................... 27
2.3.2 Đánh giá kết quả kinh doanh của Công ty năm 2011- tháng 6-2013 ...... 37
2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới của Công ty ................... 42
2.3.4 Điểm mạnh – điểm yếu sẵn có trong nội bộ Công ty .............................. 44
2.4 Đề xuất giải pháp ..................................................................................................... 52
2.4.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của Công ty trong tương lai ........ 52
2.4.2 Cơ sở đề xuất giải pháp ........................................................................... 52
2.4.3 Các giải pháp cụ thể ................................................................................ 52
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ......................................................................................... 55
Kết luận.......................................................................................................................... 55
Kiến nghị ....................................................................................................................... 56
iv
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
DANH SÁCH CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS
CMND
GĐKKD
HĐQT
KCN
KT-XH
UBND
SGD
SGDBĐS
TP.HCM
TTBĐS
♣
Bất động sản
Chứng minh nhân dân
Giấy đăng ký kinh doanh
Hội đồng quản trị
Khu công nghiệp
Kinh tế – xã hội
Ủy ban nhân dân
Sàn giao dịch
Sàn giao dịch bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản
v
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
DANH SÁCH CÁC BẢNG
♣
Nội dung các bảng
Bảng 1. Bảng tính phí hoa hồng môi giới mua- bán bất động sản ................................25
Bảng 2. Bảng tính phí hoa hồng môi giới cho thuê/thuê bất động sản .........................26
Bảng 3. Cơ cấu lao động và tiền lương .........................................................................26
Bảng 4. Loại bất động sản ký gửi tại Công ty ...............................................................29
Bảng 5. Hình thức ký gửi căn hộ tại Công ty ................................................................31
Bảng 6. Các hình thức khách hàng giao dịch với công ty .............................................34
Bảng 7. Các hình thức bán căn hộ của Công ty.............................................................36
Bảng 8. Số lượt dắt khách đi xem nhà ...........................................................................37
Bảng 9. Số lượng giao dịch thành công của Công ty ....................................................38
Bảng 10. Loại BĐS được giao dịch thành công ............................................................39
Bảng 11. Doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản của Công ty .........................40
Bảng 12. Ma trận SWOT đánh giá hoạt động môi giới của Công ty ............................50
vi
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
♣
Nội dung các biểu đồ
Biểu đồ 1. Số lượng căn hộ ký gửi tại công ty ..............................................................30
Biều đồ 2. Biểu đồ phân bố số lượng BĐS ký gửi qua các hình thức khác nhau .........32
Biểu đồ 3. Phân bố khách hàng giao dịch theo các hình thức khác nhau......................35
Biều đồ 4. Biểu đồ phân bố số lượng BĐS bán qua các hình thức khác nhau ..............36
Biểu đồ 5. Số lượng giao dịch thành công năm 2011 – tháng 6-2013 ..........................38
Biểu đồ 6. Loại bất động sản giao dịch thành công .....................................................39
Biểu đồ 7. Doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản của công ty ........................41
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
♣
Nội dung các sơ đồ
Sơ đồ 1. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................18
Sơ đồ 2. Cơ cấu tổ chức quản lý của Công ty ...............................................................21
Sơ đồ 3. Quy trình nhận hàng của công ty ....................................................................28
Sơ đồ 4. Quy trình giao bán sản phẩm (căn hộ) ............................................................33
vii
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
ĐẶT VẤN ĐỀ
Khi thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển, khái niệm về “nghề môi
giới” vẫn còn xa lạ đối với nhiều người. Vì xưa nay, ở nước ta, đơn giản chuyện
“thuận mua, vừa bán” chỉ diễn ra giữa 2 bên, bên bán và bên mua, ít khi phải qua
người trung gian. Cũng như trên thế giới, nghề môi giới xuất hiện là điều tất yếu nhằm
đáp ứng nhu cầu về bất động sản ngày càng sôi động bởi sự gia tăng dân số tại Việt
Nam. Tuy nhiên khi mới du nhập vào nước ta, nghề môi giới bất động sản không mấy
chiếm được thiện cảm của người dân bởi những lý do như:
Thứ nhất, thời gian đầu nước ta chưa có hệ thống đào tạo bài bản về nghề và
không phải ai hành nghề cũng đúng quy định và đủ tư cách đạo đức.
Thứ hai, sau khi có khung đào tạo không phải ai hoạt động nghề cũng đã đi học
và được cấp chứng chỉ.
Thứ ba, nhìn nhận của người dân chưa đúng với thực tế, bởi thực sự nhiều người
chỉ lợi dụng nghề mồi giới để “cò mồi” lừa đảo chiếm đoạt tài sản, gây mất lòng tin.
Chính vì vậy, người dân luôn luôn cảnh giác khi gặp những người xưng làm nghề
“môi giới”. Tuy nhiên đấy chỉ là việc của những “con sâu” làm rầu nồi canh, và điều
đó đã làm ảnh hưởng phần nào đến tất cả những người làm môi giới nói chung.
Xét bề nổi, nghề môi giới đã mang lại những giá trị tích cực cho thị trường bất
động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.Thông qua các tổ chức môi giới – những
người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị
trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất
động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua
bán để quyết định phù hợp nhất.
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, hàng
loạt các Công ty môi giới bất động sản đã ra đời và hoạt động mạnh mẽ. Tuy nhiên,
chưa có bất kỳ đánh giá nào về hiệu quả cũng như chất lượng của dịch vụ môi giới do
các công ty này đem lại. Xuất phát từ tình hình đó, tôi xin thực hiện đề tài “Tìm hiểu
hoạt động môi giới căn hộ chung cư tại công ty TNHH BĐS Tín Lợi giai đoạn 2011 –
quý 2/2013” nhằm mang đến cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động môi giới tại các công ty
môi giới bất động sản nói chung và công ty TNHH BĐS Tín Lợi nói riêng.
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu và nắm vững quy trình hoạt động môi giới của công ty TNHH BĐS
Tín Lợi. Phân tích những điểm mạnh, điểm yếu trong hoạt động môi giới của công ty;
cùng những thời cơ, thách thức và tác động từ môi trường bên ngoài. Từ đó đề xuất
những biện pháp tốt nhất nhằm tận dụng nguồn nội lực sẵn có để nâng cao hiệu quả
hoạt động môi giới.
Đối tượng – phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: Hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH BĐS Tín Lợi.
Phạm vi:
Phạm vi không gian: Công ty TNHH BĐS Tín Lợi
127 Nguyễn Cửu Vân, Q.Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.
Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu từ năm 2011- tháng 6/2013
Trang 1
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu hoạt động môi giới tại Công ty TNHH BĐS Tín Lợi dựa trên
những quy trình và kết quả đã đạt được. Đó là cơ sở để đưa ra những đánh giá khách
quan về tiềm năng của địa bàn - nơi công ty đang hoạt động - nhằm đưa ra những
hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của
Công ty TNHH BĐS Tín Lợi nói riêng và toàn Thành Phố nói chung.
Trang 2
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
PHẦN 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1 Cơ sở khoa học
1. Khái niệm – các thuộc tính của bất động sản
Khái niệm bất động sản
Theo Bộ Luật dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định :
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006 quy định: “ Bất động sản là
các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà; công trình xây dựng; các tài sản khác
gắn liền với đất đai”
Dù vậy, việc nhận định giữa tài sản là bất động sản với tài sản là động sản còn
gặp nhiều khó khăn. Thông thường bất động sản được hiểu một cách đơn giản: bất
động sản là toàn bộ tài sản vật chất gắn liền với đất, không thể di dời, tồn tại ổn định,
chức năng sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi mặt đất.
Các thuộc tính của bất động sản
Bất động sàn là loại hàng hóa đặc biệt có thời gian sử dụng lâu dài. Hơn thế bất
động sản có giá trị rất lớn trong nền kinh tế (chiếm đến 70% giá trị tài sản). Giá trị của
bất động sản có được do các thuộc tính của nó tạo nên. Thông thường bất động sản có
những thuộc tính sau:
a. Thuộc tính tự nhiên
Tính bất động: đây là thuộc tính cơ bản của BĐS, BĐS có vị trí cố định và không
có khả năng di dời được. Thuộc tính này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai
có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Do đó, giá trị và lợi ích của
BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mà yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan
trọng quyết định giá trị BĐS. Yếu tố vị trí còn được xác định bằng khoảng cách đến
các trung tâm, thương mại dịch vụ, các điểm dịch vụ công cộng, văn hóa, y tế, giáo
dục,… và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Mặt khác do BĐS có tính chất cố định về
vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu ảnh
hưởng của yếu tố vùng và khu vực.
Tính không đồng nhất: thực tế cho thấy các BĐS không giống nhau, nếu có giống
về hình thể, kích thước, phong thủy,… thì các BĐS cũng không có cùng vị trí. Đây là
thuộc tính cơ bản để xác định giá của BĐS.
Tính bền vững: tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự tồn tại của đất
đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi
lửa, sạt lở,…). Bền vững được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, tuổi thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi thọ vật lý đôi khi dài hơn tuổi
thọ kinh tế, ví như một văn phòng cho thuê còn giá trị sử dụng nhưng đã hết giá trị
Trang 3
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
khai thác, lạc hậu nên có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một
vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế
có thể dài hơn tuổi thọ vật lý. Vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế
để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
b. Thuộc tính xã hội
Tính khan hiếm: diện tích trên mặt đất có hạn và không thể mở rộng trong khi
dân số ngày càng tăng, vì vậy nhu cầu BĐS ngày càng cao.
Tính sở hữu chung: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý,
mà BĐS gắn liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và quản lý
của Nhà nước.
2. Thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường bất động sản: TT BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành
hàng hóa; ở đâu là lúc nào BĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có
TT BĐS. TT BĐS được hiểu một cách khái quát, như sau: thị trường bất động sản là
nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Cụ thể
hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng cho thuê, thế chấp..và các
dịch vụ liên quan như trung gian môi giới, tư vấn , định giá…giữa các chủ thể trên thị
trường, mà ở đó có vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường này có tác động
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể
trên thị trường. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm
mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất
động sản diễn ra.
Vậy, thị trường BĐS chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán
về hàng hóa BĐS. BĐS bao gồm nhiều loại, tuy nhiên mọi BĐS đều không tách rời
yếu tố đất đai. Do vậy các đặc trưng của yếu tố thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng
vai trò trọng tâm chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS
Thị trường BĐS chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về
hàng hóa BĐS.
Chủ thể: bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp
nhân khác có lợi ích kinh tế độc lập, có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của
mình và chịu sự quản lý của pháp luật.
Khách thể: là sản phẩm hữu hình hay vô hình thông qua trao đổi trên thị trường,
sản phẩm này có thể tồn tại ở hiện tại (khi mua một căn hộ hiện hữu) hay có trong
tương lai (phổ biến hiện nay góp vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư).
Giới trung gian: là hoạt động môi giới, cấu nối hữu hình hay vô hình liên kết
giữa các chủ thể với nhau. Phương thức của hoạt động này như thông tin thị trường,
người trung gian giao dịch, văn phòng tư vấn… nhằm liên kết giữa những người sản
xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa người sản xuất và người tiêu dùng, giữa những
người sản xuất cùng loại hay những người tiêu dùng cùng loại.
Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng khiến nó là hàng hóa đặc
biệt. Thị trường bất động sản do đó cũng có những đặc điểm riêng khác với thị
trường hàng hóa thông thường. Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:
- Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Đối với hàng hóa
thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch;
Trang 4
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất
động sản giao dịch, điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không thể di dời của bất
động sản.
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân các bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đất đai không bao giờ hao mòn
hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...) và
người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều
mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này là
yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản.
Chính vì vậy, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của
hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất hoặc hiệu
quả vốn đầu tư vào đất.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất động
sản ở nước ta còn trong quá trình hoàn thiện các cơ chế, chính sách; các thông tin
về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến
như các loại hàng hoá khác. Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về
mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh
hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động
sản là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời và chịu sự ảnh hưởng của yếu
tố tập quán, tâm lí, thị hiếu. Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu mỗi vùng,
mỗi địa phương khác nhau.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản. Khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản không thể
phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Việc tăng cung
hàng hoá bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá thông thường,
đồng thời cũng cần đến yếu tố pháp lí và vốn đầu tư lớn. Ngoài ra, ta không thể
mang nguồn cung ở nơi thừa đến nơi thiếu để cân bằng thị trường được.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là
loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở
để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà
nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng
như các biến động của chúng. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp
luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Giữa
hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Hàng hoá bất động sản có
giá trị lớn nên các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động
sản cần có nhu cầu rất lớn về vốn. Mặt khác, hàng hoá bất động sản có giá trị
lớn, lâu bền … thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay
mượn trên thị trường vốn.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi
thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Bởi vì bất
động sản là loại tài sản có giá trị lớn, lại khó thay đổi tính chất và công năng sử
dụng; số lượng mua bán không nhiều...
- Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm. Người ta không
Trang 5
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
thể mang bất động sản từ địa phương này đến địa phương khác do tính cố định
của bất động sản. Vì vậy, không có thị trường trung tâm: nơi tập trung nhiều hàng
hoá bất động sản.
Các quy luật tác động đến sự vận hành của thị trường bất động sản
Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của
thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác
động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy
luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v..
Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.
a. Quy luật cung cầu:
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường
không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi
cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả
cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung
ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
b. Quy luật giá cả:
Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem
cung-cầu là một hàm số của giá. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi
quan hệ cung-cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu.
Mối quan hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc
điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ
làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá
cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường
của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng
lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá
cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu. Do đó, thông qua giá cả thị
trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành
cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn cao nhất của người
tiêu dùng. Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung-cầu trong thị trường
BĐS, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến
lượng cung và lượng cầu đã nói ở phần trên.
Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
Thị trường bất động sản có một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng ảnh
hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh
tế quốc dân thể hiện qua các mặt:
a. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. Thị trường bất động
sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn
nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất.
b. Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là yếu tố góp phần thúc đẩy sản
xuất phát triển bởi vì sự tăng lên của một lượng tài sản cố định là hàng hoá bất động
sản đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. Thứ hai, khi thị trường bất động sản phát triển
triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn
Trang 6
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
cho đầu tư phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp
vốn liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư
phát triển. Khi thực hiện thế chấp bất động sản, nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi
vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác
dụng. Góp vốn liên doanh bằng bất động sản chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu
hút đầu tư nước ngoài, góp vốn huy động vốn cho đầu tư phát triển.
c. Thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Sự
phát triển của thị trường bất động sản có thể diễn ra theo hai hướng:
- Một là, tăng lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch;
- Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch. Tăng quan hệ giao dịch sẽ làm
cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi thuê lại bất
động sản…
Cả hai hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều tăng thu cho ngân
sách nhà nước thông qua thuế.
d. Thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài
nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần
mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều
kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong
nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh. Qua
đó mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các quốc gia, dân tộc.
đ. Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội. Thị trường bất động sản
trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Thị trường bất
động sản phát triển không lành mạnh là chính sách đất đai không phù hợp, dẫn đến
sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm
tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, hạn chế sự phát triển của bất
động sản, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống xã hội. Thị trường bất động sản hoạt
động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, góp
phần làm cho xã hội ổn định hơn.
e. Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. Thị
trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải
không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất;
không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân
dân thông qua các công trình phục vụ cho các nhu cầu vui chơi, giải trí, giao tiếp
cộng đồng… Nó còn góp phần thỏa mãn ngày càng cao nhu cầu của nhân dân về nơi
ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc…
f. Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính
sách đất đai, chính sách về bất động sản. Chỉ có thông qua hoạt động trên thị
trường đất đai, thị trường bất động sản ta mới thấy rõ những bất cập của các chính
sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó sửa đổi, bổ sung, ngày càng hoàn thiện chúng.
3. Các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản
Định giá bất động sản
Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ
thể tại một thời điểm nhất định.
Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động
sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu
Trang 7
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
của khách hàng. Nó còn là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định
giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Chứng chỉ định giá bất động sản: Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động
sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
2. Có trình độ từ cao đẳng trở lên;
3. Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
4. Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
Theo Điều 51, Luật kinh doanh bất động sản 2007, hoạt động định giá bất động
sản dựa trên ba nguyên tắc sau:
- Tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định gia;
- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật
Tư vấn bất động sản
Tư vấn bất động sản là hoạt động dịch vụ cung cấp thông tin, số liệu, dự báo về
thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động sau đây:
- Tư vấn pháp lý về bất động sản
- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn về tài chính bất động sản;
- Tư vấn về giá bất động sản;
- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh
Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất
động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra luật cũng quy định tổ chức,
cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư
vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
Đấu giá bất động sản
Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài
sản. Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và
phải đăng ký kinh doanh.
Đấu giá bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu
hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Các thông tin về đấu giá bất
động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá.
Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá
dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, tổ chức,
cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết
trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Trang 8
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
Quản lý bất động sản
Dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ
đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê bất động sản; điều hành, khai thác, sử
dụng bất động sản.
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở
hữu, chủ sử dụng bất động sản;
- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo
đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với nhà nước theo uỷ
quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
Quảng cáo bất động sản
- Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản,
trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ
quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật kinh doanh bất động
sản và pháp luật về quảng cáo.
4. Dịch vụ môi giới bất động sản
Giới thiệu về môi giới bất động sản
Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố
sau:
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên
- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả
- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết
những công việc liên quan đến các bên.
Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Có thể định nghĩa
môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về
các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc
nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối.
Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà đối
tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt
động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi,
cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự
thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc
để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng
của nó là các quyền đối với BĐS.
Vai trò của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản
Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển
đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các
nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ
và dịch vụ. Tính hợp lí của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức
Trang 9
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thể là sự dịch chuyển các xí nghiệp công nghiệp
từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong
những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất tại các địa phương trong cả nước… Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong
việc tái sắp đặt lại nguồn BĐS và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả nước.
Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên thị trường một cách hiệu
quả hơn. Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi
này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới BĐS. Họ chính là "dầu nhớt" giúp
cho bộ máy nặng nề là thị trường BĐS vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả. Vai trò
của hoạt động này thể hiện qua các mặt sau:
*Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị
trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng
hoá khác, tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng
hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận
hành của thị trường trường bất động sản. Trong khi đó bất động sản là một hàng hoá
đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và chiếm tỉ trọng tài sản lớn.
Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất
động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những
thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định tham gia vào thị trường. Đồng thời ta biết rằng
thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị
trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị
trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá
cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc
quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu.
Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị
trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp
nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán..
Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị
trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên
nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được
rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản.
*Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Khi thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất nhiều, điều
đó dẫn tới giá tăng cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là giá “
thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch bất động
sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản. Đồng thời, do không nắm
bắt được thông tin nên việc định giá cũng không thật sự chính xác,nên xảy ra tình
trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự
phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một
trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi
giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được
thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu
giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng
trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới,
việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của
Trang 10
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ
phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh
bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi
giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
*Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày
càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Trong khi thông tin thường không hoàn hảo,
giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch
đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên
thị trường nhà nước không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao
dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh
doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của
nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước . Vì vật khi các tổ chức,
cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ
giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước
tăng thu nhập về thuế.
*Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân.
Đồng thời nó cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà
thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin
và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Một khi thị trường hoạt
động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội,
xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn
định. Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp,các chủ thể tham gia giao dịch
bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn
chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới bất
động sản sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới bất
động sản có thể phát triển cần tạo ra môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh
với những dịch vụ có chất lượng cao.
Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không
một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.
- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin
- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định
hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với
lợi ích nhà môi giới.
-Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức
chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là
sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.
Nội dung môi giới bất động sản
Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp các
tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ và
Trang 11
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
phạm vi thực hiện của hoạt động này. Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản
bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,
ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản.
Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tổ chức cần
hội đủ những điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy
định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau
đây (khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản, khoản 1 Điều 14 Nghị định số
153/2007/NĐ-CP):
- Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, chấp hành án phạt tù;
- Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới bất động sản;
- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
5. Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản
Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản
Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 sàn giao dịch bất động sản được
định nghĩa như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động
sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được
các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác
để điều tiết thị trường.
• Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm
bên ngoài.
• Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao
dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ
Trang 12
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do
giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
• Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan
hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi
cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một
khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán
và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất
vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro
nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
• Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm
được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch
từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
• Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc
phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng. Vì
nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành
phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh
doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá
bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao
dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư
nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
• Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của
thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp
hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự
án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản.
Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như
đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ
đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu
tư và người đầu tư.
Nói chung sàn giao dịch bất động sản có những vai trò cơ bản sau:
- Cầu nối giữa người mua và người bán.
- Minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá bất động sản như nhau cho
mọi người, góp phần lành mạnh thị trường bất động sản.
- Chuyên nghiệp hoá giao dịch. Tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham
gia giao dịch.
- Hoàn thiện cơ cấu của thị trường và hỗ trợ thị trường phát triển.
- Đầu mối nghiên cứu thị trường.
- Hỗ trợ quản lý và thu ngân sách.
Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân
thủ pháp luật.
- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về
việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông
báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Trang 13
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh Doanh
Bất Động Sản.
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGDBĐS
- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện
do Chính phủ quy định.
1.1.2 Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai được ban hàn ngày 26/11/2003: quy định về quản lý và sử dụng
đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:
1. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
2. Người sử dụng đất;
3. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
Luật nhà ở ban hành ngày 29/11/2005: quy định về sở hữu nhà ở, phát triển,
quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà ở theo quy
định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên
quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và
quản lý nhà nước về nhà ở.
Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 01/07/2007: quy định về hoạt động
kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh
bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Luật thuế thu nhập cá nhân ban hành ngày 21/11/2007: quy định về đối
tượng nộp thuế, thu nhập chịu thuế, thu nhập được miễn thuế, giảm thuế và căn cứ tính
thuế thu nhập cá nhân.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004: Hướng dẫn thi
hành luật đất đai. Nghị định này quy định việc thi hành Luật Đất đai đã được Quốc hội
khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003. Việc quy định phương
pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất;
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai;
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các
NĐ khác của CP.
Đối tượng áp dụng của nghị định này bao gồm:
a) Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
b) Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai;
c) Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP: quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp
định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây
dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án
Trang 14
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà
ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp chứng
chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.1.3 Cơ sở thực tiễn
1. Tình hình thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh
Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng
góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội của nước ta trong thời gian qua. Nếu
xem xét thuần tuý dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản phát triển có tác động
đến sự phát triển của kinh tế đất nước. Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản
trong thời gian gần đây có xu hướng phát triển không lành mạnh. Sự mất cân đối
nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra ngày càng
nghiêm trọng.
Năm 2011, thị trường bất động sản đa chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi.
Thị trường suy giảm giao dịch, giá giao dịch giảm, các công trình khởi công giảm, các
công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm. Các doanh
nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn
khỏi lĩnh vực đầu tư bất động sản… Nhiều cuộc hội thảo nhằm tháo gỡ khó khăn đã
được tổ chức. Nhiều kiến nghị giải cứu đã được đề cập. Nhiều cảnh báo thị trường đổ
vỡ đã được đưa ra.
Tuy nhiên, đến tháng 3 năm 2012, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản vẫn chưa phá sản. Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn
chưa mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản. Các chính sách và các công cụ tài
chính được mong đợi vẫn chưa ra đời. Quỹ tín thác bất động sản vẫn chưa có khung
pháp lý. Quỹ tiết kiệm (tương hỗ) bất động sản vẫn còn đang chờ tín hiệu chính sách.
Các căn hộ nhỏ (được thiết kế lại từ các căn hộ lớn) vẫn chưa được thông qua về mặt
chủ trương. Các công trình chuyển đổi công năng vẫn chưa được phê duyệt.
Theo số liệu từ Bộ Xây Dựng, năm 2012 TP. HCM có đến 10.108 căn hộ chung
cư và 1.134 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho. Thị trường căn hộ trong năm 2012 tình
hình giao dịch không mấy khả quan khi các dự án giảm giá bán ồ ạt và tâm lý người
mua vẫn tiếp tục chờ đợi giá giảm thêm. Các dự án được chào bán chủ yếu nằm ở phân
khúc trung bình với mức giá chào bán vào khoảng từ 9,7 đến 18 triệu đồng/ m2.
Bước sang những tháng đầu năm 2013, thị trường bất động sản tại các thành phố
lớn vẫn ảm đạm, dù giá tiếp tục giảm, nhưng tính thanh khoản vẫn thấp. Tuy nhiên, thị
trường bất động sản cuối quý 2/2013 lại nổi lên “điểm sáng” ở phân khúc căn hộ
chung cư có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện có tính
thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng. Cuối tháng 5, thị trường bất động sản
đón nhận 2 thông tin rất quan trọng và được cho là sẽ tác động chính đến hoạt động thị
trường trong những năm tới đó là việc thành lập VAMC, Ngân hàng Nhà nước
(NHNN) cùng Bộ Xây dựng đưa ra chính sách gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Tóm lại, mặc dù thị trường 2013 đã xuất hiện những tín hiệu khả quan, tuy nhiên,
xét trên tổng thể thì cũng phải tới đầu quý 3-2013 thị trường mới có thể khởi sắc trở lại
vì kỳ vọng lãi suất sẽ giảm vào khoảng giữa năm và những chính sách của Chính phủ
phát huy tác dụng.
2. Thực trạng hoạt động môi giới tại Tp.Hồ Chí Minh
Trang 15
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất
yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh
doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm
một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta. Có thể nói
dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước rất nhiều
cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn
đề cần phải xem xét. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất
hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác
động tiêu cực tới thị trường. Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay
chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu
hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm "nguồn
hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v..., cập nhật thông tin
rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và
các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các
công ty này trên Internet. Kế đến, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với
số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng 3- 4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một
chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này phần
đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả. Cuối cùng là hình thức làm
ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ
lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ
yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng
được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người
này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ
cơ quan nào.
Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có
đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn
tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được. Vấn đề bất
cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có
nghề nghiệp, không được đào tạo, tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào
kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều
khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính
Phủ.
Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường. Ở
nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang
là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quĩ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn
theo cơ chế xin cho. Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo
thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của
thị trường nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn
có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất
động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi. Thêm vào
đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng bất
động sản lại không được công bố đầy đủ và công khai. Mà những thông tin này, do các
quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất "khai
thác triệt để" để kiếm lời.
Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị
môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp
Trang 16
Ngành QLTT Bất Động Sản
SVTT: Nguyễn Thị Thanh Tú
thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất
động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Thế nhưng
thực tế hiện nay rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán. Đặc
biệt là ở các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp. Với nhà chung cư, đầu ra dự án
căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi
vào tay các nhà môi mới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành. Các
hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên các biện
pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ
quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, các sàn giao dịch cần phải nâng cao hơn nữa tính chuyên nghiệp của mới
có thể thu hút khách hàng đến sử dụng dịch mà sàn mình cung cấp. Bên cạnh đó, Nhà
nước cần có những chính sách quản lý, cũng như chế tài nhằm phát huy được hiệu quả
của các SGD, có vậy nghề môi giới mới được mọi người chấp nhận trong xã hội.
1.2. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
1.2.1. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu mô hình hoạt động môi giới bất động sản của Công ty TNHH BĐS
Tín Lợi
Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty TNHH BĐS Tín Lợi
Giải pháp nằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới của Công ty.
1.2.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra
Thu thập tài liệu từ các phòng ban trong công ty, từ các báo cáo trong các hội
nghị tổng kết tình hình kinh doanh, thu thập tài liệu từ điều tra thực tế, thu thập tài liệu
trên báo chí, Internet.
Phương pháp phân tích tổng hợp
Dùng để tổng hợp dữ liệu, tài liệu, số liệu từ nhiều nguồn khác nhau và từ những
thông tin số liệu thu thập được phân tích xem nó ảnh hưởng như thế nào đến vấn đề
cần nghiên cứu và đưa ra những nhận xét.
Phương pháp thống kê
Thống kê các số liệu liên quan đến tình hình hoạt động nhằm đưa ra những phân
tích, đánh giá cần thiết về công ty và từ đó xây dựng các biểu thống kê.
Phương pháp so sánh
Tiến hành so sánh các số liệu đã thu thập theo từng thời kỳ hoạt động, theo từng
lĩnh vực hoạt động đối với các công ty cùng ngành từ đó phân tích, đánh giá làm cơ sở
để đưa ra những đề xuất cho công ty.
Trang 17
