TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ GIAI ĐOẠN 20052012
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (890.39 KB, 59 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
TRẦN THỊ KIM AN
TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
NHÀ BÈ GIAI ĐOẠN 2005-2012
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên:……………………………………………
Tháng 07 năm 2013
LỜI CẢM ƠN
Con xin gửi lời cám ơn sâu sắc nhất đến cha mẹ đã sinh ra con,
nuôi dưỡng, dạy dỗ và cho con ăn học để có được ngày hôm nay.
Em xin gởi lời cám ơn chân thành đến thầy Lê Mộng Triết, giảng
viên khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, trường Đại Học Nông
Lâm TPHCM đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn, tạo cho em điều kiện để
hoàn thành tốt bài báo cáo này.
Chân thành cám ơn
Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Thầy, cô giáo Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản trường
Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và truyền
đạt cho em kiến thức kinh nghiệm bổ ích trong suốt thời gian học tập
tại trường.
Gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em học tập tốt, là chỗ dựa
tinh thần vững chắc, là nguồn động viên rất lớn trong suốt những năm
học tập xa nhà.
Chân thành cám ơn các cô chú, anh chị tại phòng Tài Nguyên và
Môi Trường huyện Nhà Bè đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo và cung cấp
những số liệu cần thiết để thực hiện đề tài. Cám ơn chị Nguyễn Thị
Ngọc Thanh và anh Nguyễn Thanh Nam chuyên viên phòng Tài
Nguyên và Môi Trường huyện Nhà Bè đã nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo
cho em trong suốt quá trình thực tập, giúp em hoàn thành tốt nhất bài
báo cáo.
Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên đề tài thực hiện
không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong được sự đóng góp ý kiến
chân thành từ quý thầy cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cám ơn!
TP.HCM. Tháng 07 năm 2013
Sinh viên
Trần Thị Kim An
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Kim An sinh viên khóa 2009-2013. Khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài “Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên
địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ môn chính sách pháp luật, Khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí
Minh.
Nhà Bè là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát
triển. Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng các khu công nghiệp và nhu cầu
đất đai của nhân dân làm cho quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, biến động mạnh mẽ,
tình hình tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, công tác giải quyết tranh chấp
đất đai trên đại bàn huyện còn hạn chế. Do đó, vấn đề tranh chấp đất đai cần phải được
giải quyết một cách toàn diện để tạo sự ổn định trong xã hội.
Đề tài được thực hiện để đánh giá và kiến nghị một số giải pháp nhằm từng bước
hoàn thiện việc giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè. Có nhiều
dạng tranh chấp đất đai phức tạp xảy ra trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn huyện
qua đó UBND huyện sẽ căn cứ vào các quy định của Luật đất đai giải quyết một cách
triệt để, thấu tình hợp lý đúng quy định của Luật đất đai để góp phần vào phát triển
kinh tế, ổn định xã hội của huyện. Để có thể đạt được mục tiêu nghiên cứu trên đề tài
sử dụng các phương pháp: nghiên cứu tài liệu, so sánh, thống kê, điều tra thu thập số
liệu, phân tích, kế thừa, tổng hợp…nhằm để đánh giá thực trạng và kết quả giải quyết
tranh chấp cũng như đánh giá, nhận xét hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai trên địa
bàn huyện từ đó rút ra các kinh nghiệm, giải pháp giúp hoàn thiện hơn nữa công tác
giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện.
Để tập trung vào thu thập, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên
thiên nhiên, thực trạng kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai có ảnh hưởng đến
công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012.
Qua đó thấy được lượng đơn trong giai đoạn này là 113 đơn, gồm các dạng tranh chấp
khác nhau: tranh chấp gia tộc với 45 đơn, tranh chấp về quyền sử dụng đất với 28 đơn,
tranh chấp đường đi, ranh đất với 20 đơn, tranh chấp đòi lại đất với 11 đơn…Từ những
phân tích đánh giá trên, đề tài đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm từng bước hoàn
thiện hơn công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè.
Với những nhận xét, phân tích cụ thể, đề tài sẽ khái quát một cách khách quan
nhất tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó góp phần vào công
việc quản lý tốt quỹ đất trên địa bàn huyện và tìm được định hướng phát triển của
huyện trong tương lai.
Trang i
MỤC LỤC
Trang
TÓM TẮT ....................................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................................ii
DANH SÁCH CÁC BẢNG .......................................................................................... iv
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ....................................................................... v
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vi
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................. 3
1.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ......................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở khoa học về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.............3
1.1.1.1. Một số khái niệm cơ bản .............................................................................3
1.1.1.2. Các vấn đề về tranh chấp đất đai.................................................................5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................11
1.1.3. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................11
1.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ............................................................................ 11
1.2.1. Vị trí địa lý của huyện......................................................................................11
1.2.2. Đơn vị hành chính của huyện ..........................................................................14
1.2.3. Địa hình............................................................................................................14
1.2.4. Thổ nhưỡng ......................................................................................................14
1.2.5. Khí hậu và thủy văn .........................................................................................15
1.2.6. Tài nguyên thiên nhiên ....................................................................................16
1.2.7. Điều kiện kinh tế xã hội ...................................................................................16
1.2.8 Nhận xét đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Nhà Bè 19
1.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................... 20
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 22
2.1. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. ...... 22
2.1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 ....................................................................22
2.1.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ..............................................................23
2.1.2.1. Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa
chính, và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ................................................................23
2.1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...............................................24
2.1.2.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ..............................................25
Trang ii
2.1.2.4. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất...............................................................................25
2.1.2.5. Công tác thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm về đất đai ........................................................................26
2.2. Tình hình tranh chấp trên địa bàn huyện Nhà Bè. .................................................. 26
2.2.1. Số vụ tranh chấp đất đai qua các năm ............................................................. 26
2.2.2. Số vụ tranh chấp đất đai theo đơn vị hành chính .............................................27
2.2.3. Các dạng tranh chấp đất đai qua các năm ........................................................29
2.2.4. Các dạng tranh chấp đất đai theo đơn vị hành chính .......................................31
2.2.5. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện ..........................31
2.3. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai trên đại bàn huyện Nhà Bè ...................... 33
2.3.1. Quy trình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè .................................33
2.3.2. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai ..............................................................37
2.3.3. Những thuận lợi khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai ........46
2.4. Một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết
tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện. ........................................................................... 47
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 49
Kết luận.......................................................................................................................... 49
Kiến nghị ....................................................................................................................... 50
Trang iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1. Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính của Huyện ............................ 14
Bảng 2. Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực ........................................................... 15
Bảng 3. Hiện trạng phát triển thủy sản giai đoạn 2005-2011 ........................................ 17
Bảng 4. Bảng cơ cấu sử dụng đất của Huyện Nhà Bè năm 2012 .................................. 22
Bảng 5. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng giai đoạn 2005-2012...................... 23
Bảng 6. Kết quả đo đạc theo ranh giới hành chính ....................................................... 24
Bảng 7. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè ................................. 266
Bảng 8. Lượng đơn TCĐĐ giai đoạn 2005-2012 .......................................................... 26
Bảng 9. Lượng đơn TCĐĐ tại các xã, thị trấn giai đoạn 2005-2012 ............................ 28
Bảng 10. Các dạng TCĐĐ phổ biến ở huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012................. 29
Bảng 11. Lượng đơn các dạng TCĐĐ theo đơn vị hành chính ..................................... 31
Bảng 12. Hòa giải TCĐĐ tại các xã, thị trấn ................................................................ 38
Bảng 13. Lượng đơn TCĐĐ tại UBND huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 .............. 39
Bảng 14. Tình hình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Nhà Bè năm 2005-2012 ..... 42
Bảng 15. Lượng đơn TCĐĐ ở UBND huyện chuyển lên UBND thành phố ................ 44
Trang iv
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2012 .......................... 22
Biểu đồ 2. Lượng đơn TCĐĐ giai đoạn 2005-2012...................................................... 27
Biểu đồ 3. Các dạng TCĐĐ giai đoạn 2005-2012 ........................................................ 30
Biểu đồ 4. Lượng đơn TCĐĐ tại UBND huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012 ............ 39
Biểu đồ 5. Biểu đồ thể hiện tình hình giải quyết tranh chấp trên địa bàn huyện .......... 43
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Vị trí huyện Nhà Bè - Thành phố Hồ Chí Minh ........................................... 133
Sơ đồ 2. Quy trình giải quyết TCĐĐ ở cấp xã, thị trấn theo Luật đất đai 2003 ........... 34
Sơ đồ 3. Quy trình giải quyết TCĐĐ của UBND huyện theo Luật đất đai 2003 .......... 36
Trang v
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
01. UBND
02. TCĐĐ
03. GCNQSDĐ
04. CP
05. CT
06. TCĐC
07. BĐHTSDĐ
08. MTTQ
09. NĐ
10. QSDĐ
11. TT
12. BTNMT
13. TTLT
14. TANDTC
15. VKSNDTC
16. QĐ
17. STT
18. PTNT
19. UB
20. QHSDĐ
21. TAND
22. TN&MT
23. TP.HCM
24. TTg
25. KDC
26. QHCT
27. BĐĐC
Ủy Ban Nhân Dân
Tranh chấp đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chính phủ
Chỉ thị
Tổng cục địa chính
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Mặt trận tổ quốc
Nghị định
Quyền sử dụng đất
Thông tư
Bộ Tài Nguyên Môi Trường
Thông tư liên tịch
Tòa án nhân dân tối cao
Viện kiểm soát nhân dân tối cao
Quyết định
Số thứ tự
Phát triển nông thôn
Ủy ban
Quy hoạch sử dụng đất
Tòa án nhân dân
Tài nguyên và Môi Trường
Thành phố Hồ Chí Minh
Thủ Tướng
Khu dân cư
Quy hoạch chi tiết
Bản đồ địa chính
Trang vi
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và cực kỳ quan trọng đối với cuộc
sống của con người. Hiện nay nó còn quan trọng hơn vì nó là nhân tố phát triển kinh tế
xã hội ở mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay khi dân số bùng nổ mà đất đai không
tự nó sinh ra, cộng thêm xu thế toàn cầu hóa ngày một tăng, trình độ làm giàu của con
người ngày một phát triển cho nên các lợi ích thu được từ đất là rất lớn. Ngày càng
xuất hiện nhiều tình trạng cạnh tranh các quyền lợi về đất đai tạo nên sự mất cung cầu
trên thị trường nhà đất dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa các đối tượng sử dụng
đất, lượng đơn tranh chấp ngày càng tăng, phức tạp, khó giải quyết, tạo nhiều ảnh
hưởng không tốt đến đời sống xã hội và quá trình phát triển của đất nước. Do đó công
tác giải quyết tranh chấp về đất đai là một trong những vấn đề cấp thiết rất được Nhà
nước quan tâm. Tranh chấp đất đai là một trong những nội dung quan trọng của 13 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai. Quản lý tốt quỹ đất đai đã khó, giải quyết tranh chấp
đất đai lại càng khó hơn. Cơ quan các cấp phải tìm cách giải quyết tốt nhất sao cho vừa
hợp lòng dân vừa đúng với quy định của pháp luật. Chính vì thế giải quyết tranh chấp
đất đai là vấn đề khiến xã hội quan tâm trong bất cứ thời gian nào.
Nhà Bè là một huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Nam của thành phố Hồ Chí
Minh đang trên đà phát triển kinh tế cùng với sự phát triển chung của cả nước. Trong
những năm gần đây do có nhiều khu công nghiệp, các khu dân cư đô thị, khu thương
mại được xây dựng trên địa bàn huyện, đặc biệt là chính sách thu hồi đất xây dựng dự
án làm cho nhu cầu về nhà đất lại tăng cao. Chính vì lý do này mà tranh chấp đất đai
ngày càng tăng về số lượng và phức tạp về tính chất. Vì thế việc giải quyết tranh chấp
đất đai hiện nay là một công việc khó khăn đòi hỏi Huyện ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy
ban nhân dân huyện quan tâm. Vì vậy, sự cần thiết là cần phải đưa ra những giải pháp,
phương hướng để ngày càng hoàn thiện hơn nội dung giải quyết tranh chấp đất đai tại
địa phương.
Tuy nhiên vấn đề này còn nhiều vướng mắc, chưa có sự thống nhất giữa các cơ
quan hành chính, triển khai chưa đồng bộ và hiệu quả chưa cao từ trung ương tới địa
phương. Tuy trình độ dân trí của huyện gần đây đã được nâng lên nhưng vẫn còn hạn
chế, việc tuyên truyền pháp luật chưa sâu, chưa rộng, ý thức người dân về tìm hiểu
pháp luật chưa cao, đa số là khi tới phát sinh tranh chấp mới bắt đầu tìm hiểu….Điều
này ảnh hưởng rất lớn đến công tác giải quyết tranh chấp đất đai của huyện.
Xuất phát từ những thực tế trên, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nhằm đảm
bảo lợi ích hợp pháp, quyền và nghĩa vụ chính đáng của người dân trong lĩnh vực đất
đai. Chúng tôi thực hiện đề tài “Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2005-2012.”
Mục tiêu
Tìm hiểu tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
nghiên cứu để thấy được những khó khăn cùng với những mặt được và hạn chế trong
công tác hòa gải ở cấp xã, thị trấn và công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện.
Đưa ra những đề xuất để thực hiện tốt công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại
địa bàn nghiên cứu.
Trang 1
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
Đối tượng nghiên cứu
Những vụ tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND
huyện.
Những quy định hiện hành về công tác giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm
quyền giải quyết UBND huyện.
Phạm vi nghiên cứu
Những vấn đề về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm
quyền của UBND huyện Nhà Bè từ năm 2005-2012 mà người sử dụng đất không có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp được
quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai 2003.
Bao gồm 6 xã và 1 thị trấn.
Ý nghĩa của việc thực hiện đề tài
Đề tài đánh giá tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện đồng thời cũng
nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó
đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết tranh chấp
đất đai giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tốt hơn, đem lại sự ổn định và
phát triển kinh tế xã hội.
Trang 2
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
- Nghiên cứu công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một nhiệm vụ hết sức cần
thiết và có tầm quan trọng, ý nghĩa to lớn trong lĩnh vực đất đai.
- Làm tốt công tác giải quyết tranh chấp về đất đai sẽ bảo vệ quyền và lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư canh tác, cải
tạo đất, góp phần phát triển kinh tế xã hội của quốc gia.
- Giúp người dân am hiểu, nhận thức đúng sai và có ý thức thực hiện đúng theo
chính sách pháp luật của nhà nước, hiểu rõ những quy định trong giải quyết tranh chấp
về đất đai. Từ đó, làm giảm thiểu những mâu thuẫn, bất công trong nhân dân, góp phần
giữ vững an ninh, trật tự xã hội.
- Giúp người nghiên cứu và ngành chuyên môn hiểu rõ được tầm quan trọng của
công tác giải quyết tranh chấp đất đai và vận dụng có hiệu quả trong thực tế.
1.1.1. Cơ sở khoa học về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
Khái niệm tranh chấp đất đai
Tranh chấp về đất đai là sự tranh giành về quyền quản lý, quyền sử dụng về một
khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình được quyền quản lý, quyền sử dụng là
đúng pháp luật. Vì vậy, họ không thể cùng nhau giải quyết mà phải yêu cầu cơ quan có
thẩm quyền giải quyết. Tranh chấp đất đai phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ
pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý sử dụng đất đai khi họ
cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại. Những chủ thể quan hệ tranh
chấp không phải là chủ sở hữu đất đai mà họ chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng
trong khuôn khổ pháp luật quy định. Còn đối tượng của sự tranh chấp đất đai là quyền
sử dụng một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp
mà quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước.
Theo khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan
hệ đất đai.
Tuy nhiên trong thực tế cũng có một số trường hợp tranh chấp về lợi ích kinh tế
có liên quan gián tiếp đến quyền sử dụng đất, ví dụ như đòi bồi thường tổn thất khi bị
người khác gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của mình hoặc đòi tiền thuê đất…
Những trường hợp này không hẳn là tranh chấp đất đai nhưng có khi cũng gọi là tranh
chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh
chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, khi tranh chấp các bên không thực
hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhà nước, mất đoàn kết, mất trật tự an ninh đồng thời
đường lối của Đảng, pháp luật của nhà nước không thực hiện đầy đủ.
Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong số những nội dung của công tác quản
lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải
quyết những bất đồng, những mâu thuẫn, xung đột thường có liên quan đến đất đai của
các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp
luật nhằm phục hồi lại quyền lợi bị xâm phạm đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý
Trang 3
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
đối với hành vi vi pham pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đồng
thời giúp cho người sử dụng đất có thể yên tâm canh tác trên đất của mình.
Vị trí của công tác giải quyết tranh chấp đất đai
Tại khoản m điểm 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định công tác giải quyết
tranh chấp đất đai là một trong số 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nếu giải
quyết tốt nội dung tranh chấp đất đai là tạo điều kiện đảm bảo Nhà nước nắm chắc và
quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung rất quan trọng có quan hệ
hữu cơ với các nội dung và nhiệm vụ quản lý đất đai khác như đăng ký quyền sử dụng
đất và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý tài
chính về đất… Muốn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và đúng
theo quy định của pháp luật thì thực hiện tốt công tác giải quyết tranh chấp đất đai.
Đặc điểm của công tác giải quyết tranh chấp đất đai
Công tác giải quyết tranh chấp đất đai mang tính đặc thù của quản lý nhà nước,
đối tượng của việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải được thực hiện từ đơn vị hành chính cấp
xã, phường, thị trấn.
Khái niệm khiếu nại tranh chấp đất đai
Là hành vi của chủ thể sử dụng đất lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khiếu nại tranh chấp đất đai xuất phát khi có quyết định giải quyết tranh chấp
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ hành vi của cán bộ Nhà nước trong quá
trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Thẩm quyền giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai là do cơ quan Nhà nước ra
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc do cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp
hay Tòa án hành chính.
Khái niệm khiếu nại, tố cáo
Theo luật khiếu nại, tố cáo ngày 11 tháng 11 năm 2011.
Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục
do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại
quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của
người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán
bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm
phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ
chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ
chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền,
lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức.
Khái niệm thanh tra đất đai
Thanh tra đất đai là sự xem xét, kiểm soát, kiểm tra thường xuyên, định kỳ nhằm
rút ra những nhận xét, kết luận cần thiết để kiến nghị cơ quan Nhà nước nhằm khắc
phục nhược điểm, thiếu sót, phát huy ưu điểm, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý
Nhà nước đối với đất đai.
Trang 4
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
Khái niệm người sử dụng đất
Người sử dụng đất là người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ
sở tôn giáo.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Công tác tiếp dân
Là việc giao tiếp giữa người đại diện là cơ quan Nhà nước với người sử dụng có
đất đang tranh chấp. Nhờ giao tiếp mà người giải quyết định hướng đối tượng nào cần
giải quyết, tìm hiểu xem xét sự việc, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
1.1.1.2. Các vấn đề về tranh chấp đất đai
1. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp
Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Việc phát sinh này là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng viết
hoặc có nhưng đơn giản không đúng quy định của pháp luật, vì thế sau một thời gian
một bên cảm thấy thiệt thòi nên phát sinh mâu thuẫn và dẫn đến tranh chấp mặc dù
thời điểm chuyển đổi hai bên cùng có lợi.
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng hai bên đã hoàn thành, nghĩa là đã giao nhận đất và
quyền sử dụng đất và hợp đồng đó không trái pháp luật, đúng thủ tục quy định thì việc
tranh chấp đòi lại đất là không có căn cứ.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc phát sinh thường do một hoặc cả hai bên không thực hiện đúng giao kết như
không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp hoặc do bị lừa dối hoặc sau
khi ký hợp đồng thấy giá quá rẻ nên rút lại không thực hiện hợp đồng hoặc nội dung
hợp đồng không rõ ràng như không nói rõ diện tích, không nêu rõ ai đóng thuế, làm
thủ tục hoặc hợp đồng miệng, hoặc viết tay rất đơn giản…
Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Đặc điểm của loại tranh chấp này thường phát sinh do một hoặc cả hai bên vi
phạm hợp đồng như:
Hết thời hạn thuê đất nhưng không giao trả đất
Không trả tiền thuê đất
Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê
Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng
Cũng có thể là do hợp đồng miệng không rõ ràng cụ thể.
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thường phát sinh do các bên không thực hiện đúng cam kết: Bên thế chấp không
giao quyền sử dụng đất hoặc bên nhận thế chấp không trả quyền sử dụng đất khi thanh
lý hợp đồng hoặc do thời điểm việc định giá đất không chính xác gây thiệt thòi cho
một phía nên khó thương lượng giữa hai bên dẫn đến tranh chấp. Mặc khác việc thế
chấp trong nhân dân tùy tiện thậm chí không có giấy tờ hợp lệ hoặc thế chấp miệng
với nhau nên rất dễ xảy ra tranh chấp.
Trang 5
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Tranh chấp này thường xảy ra do:
+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế
theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc không theo
quy định của pháp luật về thừa kế nên tranh giành nhau.
+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại quyền sử dụng đất nhưng
di chúc đó trái pháp luật.
Tranh chấp do lấn, chiếm đất
Loại đất này xảy ra là do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có
trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp của Nhà nước đã
giao đất cho người khác, nay tự động chiếm lại để canh tác dẫn đến tranh chấp.
Tranh chấp về cản trở quyền sử dụng đất
Loại tranh chấp này tuy ít nhưng phức tạp, thường do một bên có vị trí đất ở sâu
hoặc xa mặt tiền (đường hoặc kênh rạch) và một bên do thành kiến cá nhân đã cản trở
bên kia thực hiện quyền sử dụng đất (chẳng hạn như không cho đi nhờ qua, không cho
bơm nước qua để đến đất của người kia…) do đó dẫn đến tranh chấp.
Tranh chấp về làm thiệt hại đến việc sử dụng đất
Loại hình tranh chấp này xảy ra do một bên có hành vi trái pháp luật dẫn đến hủy
hoại đất của bên kia, làm cho đất không thể sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả
(như làm đổ dầu hoặc làm sạt lỡ đất…)
Tranh chấp quyền sử dụng đất
Loại tranh chấp này xảy ra do các bên tranh chấp có nhận thức khác nhau về
quyền sử dụng đất, bên nào cũng cho là mình mới có quyền sử dụng đất và đều đưa ra
những tài liệu, bằng chứng để chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp của mình (ví dụ:
cả hai bên đều đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Tranh chấp tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất (bất động sản) gồm nhà ở, vật kiến trúc khác và cây lâu
năm.
Thông thường khi tranh chấp các loại tài sản này (dưới các hình thức như tranh
chấp sở hữu, thừa kế, mua bán…tài sản), bao giờ cũng gắn liền với việc yêu cầu công
nhận quyền sử dụng đất mặc dù nội dung chính là tranh chấp tài sản.
Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn
Tranh chấp này thường xảy ra trong vụ án ly hôn mà vợ chồng là thành viên
trong gia đình được giao quyền sử dụng đất.
Đặc trưng của tranh chấp này chỉ gắn liền với vụ án ly hôn có tranh chấp về phần
tài sản là quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đòi tiền mua bán đất
Tranh chấp này ít xảy ra, tuy nhiên vẫn được tòa án giải quyết nhưng đối với việc
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (buộc thực hiện nghĩa vụ trả
tiền)
Ngoài những dạng tranh chấp nói trên còn có tranh chấp về quyền sử dụng đất có
liên quan đến địa giới hành chính, tranh chấp này phát sinh thường do việc phân vạch
Trang 6
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
địa giới không rõ ràng - việc xác định mốc giới không chuẩn xác, không ổn định (sông
bên lỡ, bên bồi…), tài liệu để phân vạch địa giới bị thất lạc.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Có nhiều văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
trong thời gian qua, nhưng chủ yếu việc giải quyết tranh chấp là theo Luật đất đai năm
1993 và đến năm 1998 là Luật khiếu nại, tố cáo và hiện nay là Luật đất đai 2003. Vậy
ta có thể chia trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thành hai giai đoạn sau:
Trước Luật đất đai 2003
Nhà nước khuyến khích hòa giải TCĐĐ trong nhân dân.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội
khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải tranh chấp đất đai.
Theo điều 38 Luật đất đai năm 1993, UBND giải quyết TCĐĐ đối với các đất
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
Khi không đồng ý quyết định giải quyết TCĐĐ của UBND có thẩm quyền, đương sự
có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên, quyết định của cơ quan hành
chính cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.
Đến năm 1998, luật khiếu nại, tố cáo ra đời thì các tỉnh thành đều vận dụng Luật
khiếu nại, tố cáo để giải quyết TCĐĐ. Theo Luật khiếu nại, tố cáo khi không đồng ý
với quyết định hành chính thì đương sự phải khiếu nại lại quyết định hành chính tại cơ
quan ra quyết định hành chính đó. Như vậy có sự khác nhau về thẩm quyền giải quyết
TCĐĐ theo điều 38 Luật đất đai 1993 và Luật khiếu nại, tố cáo 1998.
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Khi có tranh chấp xảy ra đương sự sẽ nộp đơn tại UBND xã, phường, thị trấn;
cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn sẽ thụ lý hồ sơ và tiến hành điều tra xác minh
nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của các bên có sự kết hợp của Thanh tra nhân dân
và các tổ chức đoàn thể, đồng thời mời các bên lên để tiến hành hòa giải.
Sau khi hòa giải, cán bộ Tư pháp giải quyết lập biên bản hòa giải, nếu hòa giải
thành thì UBND xã, phường, thị trấn ra quyết định hòa giải thành. Nếu hòa giải không
thành thì UBND xã, phường, thị trấn ra quyết định hòa giải không thành đồng thời
hướng dẫn đương sự nộp hồ sơ lên UBND huyện để xem xét giải quyết.
Trước đây, khi chưa có quy trình “một cửa” thì sau khi hòa giải tại UBND xã,
phường, thị trấn, người dân sẽ nộp đơn trực tiếp tại phòng Địa chính nhưng từ khi thực
hiện quy trình này thì người dân sẽ nộp tại Văn phòng tiếp dân. Phòng sẽ tiến hành
xem xét hồ sơ, điều tra xác minh lại vụ việc. Nếu trong quá trình làm việc các bên đạt
được sự thỏa thuận thì phòng sẽ lập tờ trình, báo cáo UBND huyện ra quyết định hòa
giải thành.
Ngược lại thì phòng sẽ căn cứ vào nguồn gốc và quá trình sử dụng cũng như các
quy định của pháp luật để lập tờ trình cho UBND về đề xuất hướng giải quyết và
UBND sẽ căn cứ vào tờ trình này để ra quyết định giải quyết TCĐĐ.
Nếu đương sự đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của UBND huyện sẽ
thực hiện theo nội dung của quyết định, nếu không đồng ý thì đương sự có quyền một
là khởi kiện lên Tòa án nhân dân, hai là gửi đơn đến UBND huyện xem xét lại toàn bộ
Trang 7
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
sự việc sau đó cũng lập tờ trình đề nghị hướng giải quyết. UBND sẽ dựa vào kết quả
xác minh của Thanh tra để ra quyết định giải quyết khiếu nại.
Nếu đương sự vẫn tiếp tục không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của
UBND huyện thì sẽ tiếp tục gửi đơn khiếu nại lên UBND tỉnh, UBND tỉnh sẽ giao
cho Sở Tài Nguyên và Môi Trường tiến hành xác minh lại sự việc rồi lập tờ trình đề
xuất hướng giải quyết cho UBND tỉnh ra quyết định giải quyết, và theo quy định của
Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998 thì đây là quyết định giải quyết cuối cùng và phải
được thực hiện.
Sau Luật đất đai 2003
UBND cấp xã: Có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ Quốc Việt Nam, Hội
Nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt Trận, các tổ chức xã hội khác, các tổ
chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải TCĐĐ.
Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Sơ lược về công tác hòa giải tranh chấp đất đai
Khi TCĐĐ xảy ra, các bên tranh chấp phải tự chủ động gặp gỡ để hòa giải. Đây
là hình thức giải quyết TCĐĐ không có sự xuất hiện của người trung gian thứ ba mà
chỉ với sự tham gia của các bên tranh chấp. Việc hòa giải TCĐĐ luôn được Nhà nước
khuyến khích thực hiện để củng cố truyền thống đoàn kết, tương thân tương ái, xây
dựng nếp sống văn hóa ở các khu dân cư, đồng thời đảm bảo cho các hình thức giải
quyết TCĐĐ khác phát huy được hiệu quả, cũng như giảm tải được gánh nặng cho cơ
quan hành chính và Tòa án. Giải quyết TCĐĐ đòi hỏi phải tuân theo một trinh tự, thủ
tục nhất định để đảm bảo sự nhất quán, nhằm mang lại kết quả khách quan.
Hòa giải TCĐĐ là bước đầu quan trọng khi tiến hành giải quyết một vụ TCĐĐ.
Tại khoản 1, 2 Điều 135 Luật đất đai 2003 quy định:
1) Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ
thông qua hòa giải tại cơ sở.
2) TCĐĐ mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
+ UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với MTTQ Việt Nam và
các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải TCĐĐ.
+ Thời gian hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn
nhận được đơn.
+ Kết quả hòa giải TCĐĐ phải được lập thành biên bản và có chữ ký của các bên
tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả
hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn chuyển kết quả
hòa giải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định về quản lý đất đai.
Hòa giải tranh chấp tại cơ sở
Các bên TCĐĐ nếu không tự thỏa thuận được thì thông qua hòa giải tại cơ sở để
giải quyết TCĐĐ. Hòa giải cơ sở là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên
tranh chấp đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết, giữ gìn đoàn kết trong nội bộ
nhân dân, củng cố phát huy những tình cảm đạo lý, truyền thống tốt đẹp trong gia đình
và cộng đồng dân cư, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự xã hội.
Trang 8
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
Việc hòa giải ở cơ sở do Tổ hòa gải thực hiện tại thôn, xóm, bản, ấp, tổ chức dân phố
hoặc cụm dân khác.
Hòa giải tranh chấp đất đai đối với UBND cấp xã
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành: TCĐĐ mà các bên không hòa
giải được (sau khi đã tự hòa giải ở cơ sở) thì gửi đơn tranh chấp đến UBND cấp xã nơi
có đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam, các thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải TCĐĐ.
Ngoài ra khi thụ lý đơn TCĐĐ, UBND cấp xã cần phải nghiên cứu các căn cứ
pháp lý sau:
Chủ trương của Nhà nước là không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét,
giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước giao cho người khác sử dụng theo
chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (quy định tại khoản 2 Điều 10
Luật đất đai năm 2003 và được cụ thể hóa tại khoản 1 Điều 4 Nghị đinh 181/2004/NĐCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003).
Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp GCNQSDĐ và thu hồi
toàn bộ diện tích đất lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm
quyền kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 trở về sau. Quy định tại khoản 3 Điều 15
Nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
Đối với các trường hợp nêu trên, UBND cấp xã mời đối tượng tranh chấp đến
giải thích chính sách pháp luật để họ hiểu, đồng thời UBND cấp xã ban hành thông
báo không thụ lý đơn gửi đến đối tượng tranh chấp và các cơ quan chức năng có liên
quan.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND huyện
UBND huyện: Giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp đương sự không
có GCNQSDĐ và không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5
Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì được giải quyết như sau:
a. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết
định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết
định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Khoản 2 Điều 136 Luật đất đai về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã
được sửa đổi bổ sung tại điều 264 luật Tố tụng hành chính ngày 24/11/2010 như sau:
“Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1,
2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
Trang 9
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
a. Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
b. Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết
thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện
theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”
Hồ sơ tranh chấp đất đai bao gồm:
- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
- Các giấy tờ, bằng chứng về quyền sử dụng đất.
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Sau khi nhận được hồ sơ giải quyết TCĐĐ, phòng Tài Nguyên và Môi Trường
tiến hành tổ chức thẩm tra, xác minh theo các bước sau.
+ Làm việc với đương sự để làm rõ nội dung trach chấp và yêu cầu bổ sung hồ sơ,
tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp, tổ chức đối thoại khi cần thiết;
+ Làm việc với UBND cấp xã nơi có đất đang tranh chấp tìm hiểu về nguồn gốc,
quá trình sử dụng đất, thu thập chứng cứ và hồ sơ thửa đất.
+ Làm việc với tổ chức, nhân chứng có liên quan để thu thập tài liệu, chứng cứ có
liên quan đến nội dung tranh chấp. Trường hợp cần thiết thì mở hội nghị tư vấn để giải
quyết;
+ Làm việc với UBND cấp xã để thống nhất kết quả thẩm tra, xác minh;
+ Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh và dự kiến giải quyết vụ việc, trình
UBND cấp huyện quyết định giải quyết vụ việc.
Thời gian giải quyết tranh chấp đối với trường hợp UBND cấp huyện có thẩm
quyền giải quyết lần đầu là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn của bên tranh
chấp.
Trong quá trình thẩm tra, xác minh giải quyết vụ việc cán bộ phòng Tài Nguyên
và Môi trường vẫn tiếp tục vận động đương sự hòa giải và rút đơn tranh chấp.
3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Thực hiện công tác giải quyết TCĐĐ cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
Nguyên tắc 1:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nguyên tắc này
chi phối toàn bộ ngành quản lý đất đai.
+ Khi giải quyết TCĐĐ xác định chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất chứ không giải
quyết tranh chấp quyền sở hữu về đất đai.
+ Việc giải quyết TCĐĐ làm thế nào để đảm bảo lợi ích chung của toàn dân, quan
hệ pháp luật đất đai cần được giữ ổn định tránh xáo trộn. (khoản 2 Điều 10 luật đất đai
2003).
Nguyên tắc 2:
Nguyên tắc khuyến khích việc tự thương lượng, hòa giải các TCĐĐ.
+ Đảm bảo tính khả thi của việc giải quyết TCĐĐ. Đảm bảo mối quan hệ tốt đẹp
trong nội bộ nhân dân.
Trang 10
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
+ Việc hòa giải được thực hiện tại UBND cấp xã, thời hạn là 30 ngày. (Điều 135
Luật đất đai 2003).
Nguyên tắc 3:
Nguyên tắc giải quyết TCĐĐ nhằm ổn định đời sống và sản xuất của người sử
dụng đất, kết hợp chính sách kinh tế - xã hội của Nhà nước.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Tìm hiểu trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trước năm 2005 có những
điểm gì giống và khác so với giai đoạn 2005-2012. Qua đó thấy được với quy trình
giải quyết như vậy thì kết quả đạt được có tốt hơn so với sau Luật đất đai 2003 không.
Từ đó để rút ra ưu và nhược điểm về quy trình giải quyết tranh chấp của 2 giai đoạn để
vận dụng một cách có hiệu quả hơn cho công tác giải quyết tranh chấp trong giai đoạn
hiện nay.
Tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện giai đoạn 2000-2004 là khá cao
và có nhiều dạng tranh chấp đất đai trong quá trình sử dụng đất. Vì đây là kỳ đầu của
quy hoạch sử dụng đất (giai đoạn 2000-2010) nên làm cho giá đất nhiều nơi tăng cao,
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, một số nơi chưa chấp hành
các quy định của Nhà nước về trình tự thu hồi, bồi thường, hổ trợ tái định cư…thêm
vào đó là việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đại trà, cấp sai, trùng thửa và
tình trạng hiểu biết pháp luật về đất đai của người dân càng thấp nên đó cũng chính là
nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp. Qua đó cũng chính là cơ sở nhằm để đánh
giá và so sánh với tình hình TCĐĐ của giai đoạn thực hiện đề tài có gì khác so với
trước năm 2005. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác quản lý
Nhà nước về đất đai và tình trạng hiểu biết pháp luật người dân ngày càng nâng cao
hơn để góp phần nâng cao công tác giải quyết tranh chấp đất đai ngày càng hiệu quả
hơn.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1992.
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai 2003.
- Thông tư 01/2005/TT_BTNMT ngày 13/04/2005 về hướng dẫn thực hiện một
số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Luật khiếu nại, tố cáo năm 2011.
- Nghị định 75/2012/NĐ-CP ngày 03/10/2012 quy định chi tiết một số điều của
luật khiếu nại 2011.
- Thông tư liên tịch 02/1997/TTLT của TANDTC_VKSNDTC_TCĐC
- Thông tư liên tịch 01/2002/TTLT của TANDTC_VKSNDTC_TCĐC
- QĐ 132 /2006 QĐ-UBND ngày 5/9/2006 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh về quy định tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại , tố
cáo trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Luật tố tụng hành chính ngày 24/11/2010
1.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
1.2.1. Vị trí địa lý của huyện
Huyện Nhà Bè nằm ở phía Đông Nam của TP. Hồ Chí Minh, cách trung tâm
thành phố 12-15km. Là cửa ngõ phía Nam của thành phố, Nhà Bè có hệ thống giao
thông nối liền Thành Phố với Cần Giờ, ra biển đi các tỉnh miền Tây và cũng là trục
Trang 11
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
phát triển không gian chính của thành phố về hướng biển. Với hệ thống sông ngòi
thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, có điều kiện
xây dựng các cảng đủ sức tiếp nhận các tàu có trọng tải lớn, huyện có điều kiện rất lớn
để phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai.
Huyện gồm 6 xã và một thị trấn: Phú Xuân, Phước Lộc, Phước Kiển, Nhơn Đức,
Long Thới, Hiệp Phước và thị trấn Nhà Bè, có vị trí địa lý như sau:
Tọa độ địa lý:
+ 10o34'20" - 10o42'30" độ vỹ Bắc.
+ 106o40'48" - 106o47'10" độ kinh Đông.
Tứ cận:
+ Phía Đông giáp huyện Cần Giờ - Tp. HCM và huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai.
+ Phía Bắc giáp Quận 7 - Tp. HCM.
+ Phía Tây giáp huyện Bình Chánh - Tp.HCM, huyện Cần Giuộc - tỉnh Long An.
+ Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc - tỉnh Long An.
Trang 12
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
STT
TÊN CÁC ĐƠN VỊ
DIỆN TÍCH ( HA)
1
Tổng diện tích tự nhiên
2
Thị trấn Nhà Bè
10.055.58
3
Phú Xuân
1000.42
4
Long Thới
1089.31
5
Nhơn Đức
1455.69
6
Phước Kiển
1503.91
599.32
7
Phước Lộc
607.74
8
Hiệp Phước
3802.19
Sơ đồ 1. Vị trí huyện Nhà Bè - Thành phố Hồ Chí Minh
Trang 13
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
1.2.2. Đơn vị hành chính của huyện
Diện tích tự nhiên huyện Nhà Bè là 10.055,58 ha chiếm 4,80% tổng diện tích tự
nhiên của toàn thành phố. Diện tích tự nhiên của huyện phân theo xã, thị trấn:
Bảng 1. Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính của Huyện
STT
TÊN XÃ, THỊ TRẤN
1
Thị trấn Nhà Bè
2
DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN (HA)
TỶ LỆ (%)
599,32
5,96
Phú Xuân
1.000,42
9,95
3
Long Thới
1.089,31
10,83
4
Nhơn Đức
1.455,69
14,48
5
Phước Kiển
1.503,91
14,96
6
Phước Lộc
607,74
6,01
7
Hiệp Phước
3.802,19
37,81
10.055,58
100,00
TỔNG CỘNG
( Nguồn. Phòng Thống kê huyện Nhà Bè năm 2013)
Từ số liệu trên cho thấy quy mô diện tích các xã không đồng đều, nơi có diện tích
nhỏ nhất là thị trấn Nhà Bè: 599,32 ha, chỉ bằng 1/6 xã có diện tích lớn nhất là xã Hiệp
Phước: 3.802,19 ha.
1.2.3. Địa hình
Huyện Nhà Bè thuộc vùng thấp trũng, thấp dần từ phía bắc đến phía nam. Độ cao
trung bình 1,3m so với mặt nước biển, nơi cao nhất là 1,6m và có những khu vực có độ
cao rất thấp chỉ đạt 0,6m. Ngoài ra địa hình trên địa bàn huyện còn bị chia cắt bởi các
sông rạch, gây rất nhiều khó khăn trong việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
1.2.4. Thổ nhưỡng
Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên 10.055.58 ha, bao gồm các nhóm đất chính
sau:
- Nhóm đất phù sa với diện tích 1.083,14 ha, chỉ chiếm 10,77% tổng diện tích tự
nhiên toàn Huyện, tập trung ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, Thị Trấn và xã Phú
Xuân. Nhìn chung, đây là nhóm đất khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, tuy nhiên,
do hạn chế bởi nguồn nước mặn, lại bị nhiễm mặn vào mùa khô nên chỉ canh tác được
lúa một vụ, trồng dừa, nuôi trồng thủy sản và có thể trồng thêm cây ăn trái. Mặc dù đất
đai thuận lợi cho canh tác nông nghiệp nhưng phần lớn đã thuộc quy hoạch khu dân cư
do tốc độ đô thị hóa của Huyện khá cao.
- Nhóm đất phèn hoạt động, với đặc điểm mùn ở mặt trung bình, đạm tổng số
trung bình, phèn cao, pH từ 5.5 - 5.8. Bị nhiễm mặn về mùa khô không canh tác được,
nhưng mùa mưa rửa mặn nên có thể cấy lúa được. Tổng diện tích 4.423,3 ha, chiếm
43,98% tổng diện tích tự nhiên toàn Huyện, phân bố phía Nam xã Phước Kiển, khu
trung tâm xã Nhơn Đức, Phước Lộc và một phần xã Hiệp Phước.
Trang 14
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
- Nhóm đất phèn tiềm tàng với đặc điểm tầng sinh phèn xuất hiện nông, phèn
nhiều và mặn nhiều, canh tác lúa được về mùa mưa nhưng năng suất không cao và bấp
bênh, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước với tổng diện tích 2.107,1 ha, chiếm 20,96%
tổng diện tích toàn Huyện.
Do vậy, để sử dụng đất hiệu quả cần có những chính sách ưu đãi, khuyến khích,
hướng dẫn cụ thể để người dân có thể lựa chọn những loại hình sử dụng đất thích hợp
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, nâng cao mức sống của người dân, đồng thời bảo vệ
đất không bị suy thoái và bảo vệ môi trường.
1.2.5. Khí hậu và thủy văn
1. Khí hậu
Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa mưa
nắng rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 05 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 04
năm sau:
- Nhiệt độ trung bình: 27,50C, cao nhất: 29 - 330C, thấp nhất: 20 - 250C
- Độ ẩm trung bình năm: 77,50%.
- Lượng mưa trung bình năm: 2.100mm.
- Tổng số giờ nắng trong năm: 2.500 giờ.
- Hướng gió chủ yếu: Tây Nam.
Là vùng ít bị thiên tai, do đó rất thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông
nghiệp. Tuy nhiên, huyện Nhà Bè đang trong quá trình đô thị hoá, các khu dân cư, khu
công nghiệp đã và đang dần dần mọc lên nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng
giảm và hầu như không còn nhiều hộ sản xuất nông nghiệp.
Bảng 2. Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực
CHỈ TIÊU
GIÁ TRỊ
Nhiệt độ trung bình năm
270C
Độ ẩm không khí trung bình
79.5%
Lượng mưa trung bình
1.098mm
Lượng mưa năm lớn nhất có thể đạt
2.244mm
Lượng nước bốc hơi trung bình/ngày
3.7mm
Số giờ nắng trung bình/ngày
6.3 giờ
Hướng gió chủ yếu
Tây Nam
( Nguồn: Phòng Thống kê huyện Nhà Bè năm 2012)
2. Thủy văn
Huyện Nhà Bè nằm ở hạ lưu sông Sài Gòn, sông Đồng Nai nên có hệ thống kênh
rạch chằng chịt với một số sông kênh rạch lớn như: sông Soài Rạp, sông Kênh Lộ,
kinh Đồng Điền, rạch Mương Chuối …
- Rạch Ông Lớn, Rạch Đĩa - Phú Xuân.
- Rạch Cây Khô - Mương Chuối.
Trang 15
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
- Rạch Dơi, sông Kênh - Rạch Rộp.
- Rạch Mương Lớn.
- Rạch Xóm Củi.
1.2.6. Tài nguyên thiên nhiên
Tài nguyên nước
Toàn huyện có 2.442,04 ha sông, rạch lớn nhỏ, chiếm 24,29% tổng diện tích tự
nhiên của Huyện. Trong đó, lớn nhất là sông Sài Gòn - Nhà Bè với chiều dài 20 km, bề
rộng trung bình 900m. Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác
nhau và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều. Vào mùa khô, nước mặn từ biển
Đông theo sông Soài Rạp - Nhà Bè xâm nhập vào sông rạch từ phía Đông, gây khó
khăn cho việc sản xuất nông nghiệp.
Chất lượng nước phụ thuộc vào hai yếu tố: tự nhiên và nước thải.
Do gần cửa sông lớn, các sông rạch của Nhà Bè chịu ảnh hưởng của thủy triều,
chế độ bán nhật triều và nguồn nước bị nhiễm mặn vào mùa khô từ tháng 06 - 08, gây
khó khăn cho sản xuất nông nghiệp.
Hiện nay huyện Nhà Bè chưa có hiện tượng ô nhiễm đáng lo ngại. Tuy nhiên
nguy cơ ô nhiễm ngày càng tăng cao, chia làm hai vùng ô nhiễm:
+ Vùng ô nhiễm nặng gồm xã Phước kiển
+ Vùng ô nhiễm trung bình gồm 5 xã còn lại và thị trấn Nhà Bè
Tùy thuộc vào độ mặn và mức độ ô nhiễm mà sự phát tiển của thủy sinh, thủy
sản trong vùng cũng thây đổi. Do đó, trong quá trình sản xuất phải luôn quan tâm đến
yếu tố này, nhất là sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản.
1.2.7. Điều kiện kinh tế xã hội
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Trong giai đoạn vừa qua huyện Nhà Bè được sự quan tâm của thành phố đầu tư
về hạ tầng kinh tế - xã hội và nhất là khu công nghiệp Hiệp Phước đã đi vào hoạt
động; các khu đô thị mới đã được triển khai,… đó là những nhân tố tác động đến sự
phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Với những thuận lợi như trên, trong thời gian vừa
qua tổng giá trị sản xuất (giá cố định năm 1994) tăng khá nhanh và đạt 246,157 tỷ
đồng (năm 2012), tăng 25,02% so với năm 2005, trong đó:
Giá trị khu vực Nông lâm nghiệp - thủy sản (giá cố định năm 1994) năm 2012 là:
246,157 tỷ đồng, tăng 3,96% so với năm 2005.
Giá trị khu vực Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp và xây dựng (giá cố định
năm 1994) năm 2012 là: 186,929 tỷ đồng, tăng 22.39% so với năm 2005.
Giá trị khu vực Thương mại - Dịch vụ (giá cố định năm 1994) năm 2012 là:
4.612,874 tỷ đồng, tăng 27,75% so với năm 2005.
Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
Ngành nông nghiệp
Mặc dù, trong những năm gần đây diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm,
nhưng giá trị sản xuất khu vực nông, lâm và thủy sản trong giai đoạn 2005-2011 có
tốc độ tăng 3,96%
Cây lúa: Trong những năm vừa qua do tác động của quá trình đô thị hóa rất
nhanh, diện tích đất lúa (lúa mùa) giảm từ 1.22 ha (năm 2005), xuống còn 385 ha
Trang 16
SVTH: Trần Thị Kim An
Ngành quản lý đất đai
(năm 2011); năng suất lúa giảm từ 1,50 tấn/ha (năm 2005) xuống còn 1,00 tấn/ha
(năm 2011).
Rau đậu các loại: Diện tích rau giảm từ 16 ha (năm 2005), xuống còn 5 ha (năm
2010) và tăng lên 10 ha (năm 2011); năng suất rau đậu các loại giảm từ 4,00 tấn/ha
(năm 2005), xuống còn 3,00 tấn/ha (năm 2011).
Thủy sản
Do quá trình đô thị hóa nhanh, nên mức độ ô nhiêm môi trường ngày càng rộng,
đồng thời kết hợp với tốc độ chuyển dịch cơ cấu lao động khá nhanh, nên ngành nuôi
trồng thủy sản của huyện trong thời gian qua có xu hướng giảm về số lượng nhưng
tăng về chất lượng, cụ thể như sau:
Diện tích nuôi trồng thủy sản trên địa bàn huyện Nhà Bè giảm từ 1.253,60 ha
(năm 2005), xuống còn 531,42 ha (năm 2011).
Sản lượng thuỷ sản tăng từ 2.952.00 tấn (năm 2005), lên 4.200,90 tấn (năm
2011), đây có thể là thành công trong lĩnh vực này.
Bảng 3. Hiện trạng phát triển thủy sản giai đoạn 2005-2011
Hạng
mục
Diện tích
Sản lượng
Đơn vị
2005
tính
Ha
1.253,60
Tấn
2.952
2006
2007
2008
2009
2010
1.253
1.269
3.510
3.255
2011
1.297
950
950
531,42
3.436
2.888
2.888
4.200,8
(Nguồn: phòng Thống kê huyện Nhà Bè năm 2011)
Ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
Giá trị xuất khẩu khu vực kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp (do huyện
quản lý) tăng từ 55,615 tỷ đồng (năm 2005), lên 186,929 tỷ đồng (năm 2011); đồng
thời khu vực kinh tế này cũng sử dụng lực lượng lao động 947 người (năm 2005), lên
2.021 người (năm 2011).
Các lĩnh vực sản xuất chế biến do huyện quản lý gồm: chế biến thực phẩm; sản
xuất sản phẩm từ kim loại; sản xuất sản phẩm từ gỗ; thuộc da - vali - túi xách; sản xuất
sản phẩm từ hóa Plasstic.
Ngành thương mại - dịch vụ
Cùng với quá trình đô thị hóa khá nhanh, ngành thương mại - dịch vụ Nhà Bè
giai đoạn 2005-2012 tăng trưởng khá nhanh, trong đó: tốc độ tăng cơ sở thương mại dịch vụ 8,5%/năm với 4.624 cơ sở (năm 2011); sử dụng lao động tăng 13,43%/năm
với 10.402 người (năm 2011); tổng doanh thu bán hàng 4.613 tỷ đồng (năm 2011),
tăng 27,75%/năm so với năm 2005.
Toàn huyện Nhà Bè cho đến nay, có 13 chợ ( có 7 chợ tự phát) và 01 siêu thị về
cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu trao đổi hàng hóa của nhân dân trong huyện
Dân số, lao động, việc làm
Dân số huyện Nhà Bè năm 2012 là 110.492 người, tăng 37.060 người so với năm
2005 (trong đó: nữ 56.178 người); tỷ lệ tăng dân số năm 2012 là 5,47% (trong đó: tỷ lệ
tăng dân số tự nhiên là 1,2%).
Là huyện ngoại thành trong thời gian vừa qua tỷ lệ tăng dân số cơ học khá cao,
năm cao nhất đạt 14,5%/năm; đồng thời được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp, ngành
Trang 17
