“LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CHI TIẾT ĐẾN NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2020 CÔNG TY CỔ PHẦN BÒ SỮA ĐỒNG NAI”

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CHI
TIẾT ĐẾN NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM
2020 CÔNG TY CỔ PHẦN BÒ SỮA ĐỒNG NAI”

Sinh viên thực hiện
Mã số sinh viên
Lớp
Khóa
Ngành

:
:
:
:
:

HÀ NGUYỄN THANH THẢO
03124054
DH03QL
2003 - 2007
Quản Lý Đất Đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NGUYỄN THANH THẢO

“LẬP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CHI
TIẾT ĐẾN NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM
2020 CÔNG TY CỔ PHẦN BÒ SỮA ĐỒNG NAI”

Giáo viên hướng dẫn: KS. NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH
(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

KS. NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH

- Tháng 7 năm 2007 -


LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn toàn thể quý thầy cô trong khoa QLĐĐ & BĐS
trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
cho em những kiến thức chuyên ngành ban đầu trong lĩnh vực quản lý đất đai; làm nền
tảng để hoàn thành đề tài cũng như cho những công việc, nghiên cứu sau này. Cô Đào
Thị Gọn, thầy Nguyễn Du, cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh - những thầy cô đã có đóng góp
quý báu cho nội dung nghiên cứu của đề tài, đồng thời đã giúp em chỉnh sửa những
thiếu sót để đề tài được hoàn thiện hơn.

Học phải đi đôi với hành. Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các anh, chị trong
Đội Quy Hoạch thuộc Trung tâm kỹ thuật địa chính - nhà đất Đồng Nai – đơn vị đã tận
tình giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình thực tập tốt
nghiệp.
Cảm ơn các bạn của lớp ĐH03QL - những người đã đồng hành với tôi trong
suốt quá trình học tập và thực tập tốt nghiệp, cùng tôi trao đổi kiến thức, góp ý chân
thành cho bài báo cáo tốt nghiệp.
Tuy nhiên, do thời gian học tập và thực tập có hạn nên đề tài không tránh khỏi
những thiếu sót không mong muốn. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của
quý thầy cô, các anh chị và các bạn nhằm rút kinh nghiệm trong công tác sau này.

TP.HCM, ngày 17 tháng 07 năm 2007.
Sinh viên
Hà Nguyễn Thanh Thảo


TÓM TẮT
Sinh viên Hà Nguyễn Thanh Thảo, Lớp ĐH03QL, Khóa 29, Khoa Quản Lý Đất
Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 và định
hướng đến năm 2020 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai”
Giáo viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Quản Lý Nhà Nước
Về Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm
TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài được thực hiện dựa trên những quy định mới của Thông tư số
04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn
các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai khi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông lâm
trường quốc doanh.
Đề tài gồm các nội dung chính: thu thập số liệu, bản đồ, tiến hành khảo sát thực
địa, chỉnh lý biến động, thành lập bản đồ hiện trạng, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh

tế-xã hội, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai và lập phương án
quy hoạch sử dụng đất. Đề tài sử dụng các phương pháp: phương pháp điều tra nhanh
nông thôn; phương pháp thống kê; phương pháp đánh giá đất đai theo FAO; phương
pháp dự báo; phương pháp định mức; phương pháp cân bằng tương đối; phương pháp
bản đồ; phương pháp GIS; phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp; phương pháp
chuyên gia.
Kết quả đạt được của đề tài gồm: báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020; bản đồ đơn vị
đất đai của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, tỷ lệ 1:5.000; bản đồ hiện trạng sử dụng
đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, tỷ lệ 1:5.000; bản đồ quy hoạch sử dụng đất
chi tiết đến năm 2010 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, tỷ lệ 1:5.000.
Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 định hướng
đến 2020 sẽ làm cơ sở cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý,
khoa học, hiệu quả và bền vững; làm nền tảng thực hiện tốt kế hoạch sắp xếp, đổi mới
hoạt động sản xuất-kinh doanh.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................ Trang
PHẦN I
TỔNG QUAN ................................................................................
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................
I.1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................
1. Cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất ..................
2. Cơ sở khoa học của việc lập kế hoạch sử dụng đất.....................
I.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................
1. Trách nhiệm lập, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết của nông, lâm trường ........................
2. Xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của nông, lâm trường .....................................................

I.2. Sơ lược vấn đề nghiên cứu ..................................................................................
I.2.1. Các khái niệm ......................................................................................
I.2.2. Lược sử công tác quy hoạch sử dụng đất.............................................
I.2.3. Xác định loại hình quy hoạch sử dụng đất của đề tài nghiên
cứu .......................................................................................................
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, trình tự triển khai ......................................
I.3.1. Nội dung nghiên cứu............................................................................
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................
I.3.3. Trình tự triển khai ................................................................................
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................
II.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội ở địa phương có liên quan đến
nhiệm vụ của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai ...............................................
II.1.1. Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên ...............................................
1. Vị trí địa lý ..................................................................................
2. Địa hình, địa mạo ........................................................................
3. Khí hậu, thời tiết..........................................................................
4. Thủy văn......................................................................................
5. Thảm thực vật..............................................................................
6. Thực trạng cảnh quan, môi trường ..............................................
II.1.2. Tài nguyên đất đai ..............................................................................
1. Đặc điểm thổ nhưỡng ..................................................................
2. Đánh giá đất đai ..........................................................................
a. Kết quả xây dựng bản đồ đơn vị đất đai ..........................
b. Kết quả đánh giá đất đai ..................................................
II.1.3. Thực trạng kinh tế-xã hội của Công ty trước khi sắp xếp lại .............
1. Sản xuất nông nghiệp ..................................................................
2. Công nghiệp chế biến ..................................................................
3. Dịch vụ ........................................................................................
4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ......................................

5. Phân tích, đánh giá thực trạng cơ sở hạ tầng của Công
ty: giao thông; thuỷ lợi; y tế; thể dục thể thao; năng
lượng; bưu chính viễn thông .......................................................
II.2. Hiện trạng sử dụng đất và tiềm năng đất đai của Công ty .................................

1
3
3
3
3
4
4
6
6
7
7
8
9
10
10
11
12
13
13
13
13
13
14
18
18

19
19
19
20
20
21
22
27
28
29
30
31
31


II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của Công ty ...................................................
II.2.2. Nguồn gốc sử dụng đất .......................................................................
II.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất ...........................................................
II.2.4. Phân tích, đánh giá tiềm năng đất đai .................................................
II.3. Quy hoạch sử dụng đất ......................................................................................
II.3.1. Phương hướng, nhiệm vụ cụ thể của Công ty ....................................
II.3.2. Vị trí, diện tích quỹ đất cần giữ lại sử dụng theo từng loại đất
hiện trạng .............................................................................................
II.3.3. Dự báo một số kết quả chăn nuôi, sản xuất ........................................
II.3.4. Xác định nhu cầu sử dụng đất đến năm định hình quy hoạch ............
II.3.5. Các phương án phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng
của Công ty ..........................................................................................
1. Chỉ tiêu sử dụng đất của các phương án .....................................
2. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng
phương án quy hoạch và lựa chọn phương án ............................

3. Chỉ tiêu sử dụng đất theo phương án chọn..................................
II.4. Kế hoạch sử dụng đất.........................................................................................
II.4.1. Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn I (2007-2008) ..................................
II.4.2. Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn II (2008-2009) .................................
II.4.3. Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn III (2009-2010) ...............................
II.5. Giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................
KẾT LUẬN .........................................................................................................

31
35
36
37
38
38
39
40
42
42
42
45
47
51
51
52
55
56
61


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đầu năm 2007, Việt Nam chính thức là thành viên của WTO, đánh dấu thời kỳ
hội nhập và mở cửa. Các tổ chức kinh tế trong nước đối đầu với nhiều vận hội và thách
thức mới. Buộc họ phải xác định chính xác cách thức sản xuất-kinh doanh mới sao cho
phát huy tối đa nguồn lực của công ty mình, tạo thành sức mạnh cạnh tranh với các
doanh nghiệp nước ngoài.
Nông-lâm-ngư-diêm nghiệp chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu kinh tế, tác
động của hội nhập sẽ thể hiện rõ nét ở khu vực này. Những hộ gia đình, tổ chức tham
gia sản xuất nông nghiệp là đối tượng đầu tiên chịu sự ảnh hưởng. Các nông, lâm
trường quốc doanh cũng không ngoại lệ. Để tồn tại và phát triển, môi trường kinh
doanh mới yêu cầu các tổ chức này bước vào giai đoạn sắp xếp và đổi mới hoạt động
sản xuất-kinh doanh của mình.
Như đã biết về tầm quan trọng không thể thiếu của đất đai trong sản xuất-kinh
doanh, đặc biệt là đối với các hoạt động nông- lâm- ngư- diêm nghiệp. Và để đạt được
hiệu quả tối đa trong kinh tế, xã hội và môi trường thì mọi hoạt động đầu tư cơ sở hạ
tầng, sản xuất kinh doanh đều phải dựa vào cơ sở khoa học vững chắc đó là quy hoạch
sử dụng quỹ đất đai hiện có. Thực hiện nhiệm vụ định hướng cho các nông, lâm
trường giải quyết yêu cầu này, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành Thông tư số
04/2005/TT-BTNMT ngày 18-07-2005 hướng dẫn các biện pháp quản lý, sử dụng đất
đai khi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh. Trong đó bao
gồm các công tác: rà soát hiện trạng sử dụng đất, xây dựng hoặc điều chỉnh, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất chi tiết của các nông, lâm trường; giải quyết việc lấn, chiếm,
tranh cấp đất đai nằm trong quy hoạch sử dụng đất của nông, lâm trường đã được xét
duyệt; xử lý quỹ đất nằm ngoài quy hoạch sử dụng đất chi tiết của nông, lâm trường đã
được xét duyệt. Làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý chặt chẽ
quỹ đất của các tổ chức nhà nước này, tạo điều kiện thuận lợi cho họ tham gia vào
nhiều hoạt động kinh tế. Cho đến nay, Thông tư này đã được triển khai ở nhiều nông,

lâm trường quốc doanh. Các nông, lâm trường quốc doanh ở Đồng Nai cũng bắt đầu
áp dụng Thông tư này đối với quỹ đất của mình.
Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai là một tổ chức nhà nước sản xuất-kinh doanh
trong lĩnh vực nông nghiệp, chuyên về chăn nuôi bò sữa, chế biến sản phẩm từ sữa.
Mà chưa phát huy hết tiềm năng của những ngành nghề khác như thương mại-dịch vụ,
công nghiệp chế biến chất lượng cao. Đặt ra yêu cầu cấp thiết với Hội đồng quản trị
Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai lập phương án sắp xếp, đổi mới và phát triển cho
nông trường. Với quỹ đất được phép sử dụng khá rộng so với nhiều tổ chức khác, công
tác lập quy hoạch sử dụng đất thực hiện theo Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT được
đặt lên hàng đầu để đáp ứng tốt nhu cầu phát triển mới với đa dạng loại hình sử dụng
đất hơn hiện tại, làm nền tảng hoàn thành tốt phương án sắp xếp, đổi mới và phát triển
các hoạt động sản xuất-kinh doanh mà vẫn đảm bảo bền vững về xã hội và môi trường.
Vì vậy, sinh viên thực hiện đề tài: “Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến
năm 2010 và định hướng đến năm 2020 Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai”.

Trang 1


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá tổng nguồn lực về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh
tế-xã hội của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai làm cơ sở phân bố sử dụng đất đai hợp
lý, khoa học, hiệu quả và bền vững.
- Khoanh định quy mô cụ thể cho từng loại đất tạo cơ sở pháp lý để quản lý Nhà
nước đối với quỹ đất của Công ty.
Đối tượng nghiên cứu:
Những yếu tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đai: điều kiện tự nhiên, tài nguyên

thiên nhiên, cảnh quan môi trường; điều kiện cơ sở vật chất, hạ tầng; các quy luật phát
triển kinh tế-xã hội, các chính sách phát triển kinh tế-xã hội; đối tượng sử dụng đất
cùng với mục đích sử dụng đất của họ.
Phạm vi nghiên cứu:
Tổng diện tích đất đai thuộc Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
Giới hạn của đề tài:
Đề tài thực hiện trong phạm vi là lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết
từ 2007 đến 2010, định hướng đến năm 2020 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai
với diện tích tự nhiên 305,74 ha.

Trang 2


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
Đề cập đến những vấn đề lý luận cơ bản nhằm khẳng định vai trò và ý nghĩa
của quy hoạch sử dụng đất đai là cơ sở khoa học để Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai.
1. Cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch quốc phòng, an ninh
huyện Long Thành từ năm 2000 đến 2010 đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Nai
phê duyệt: vì đối tượng được quy hoạch là một đơn vị kinh tế, mối quan hệ về kinh tếxã hội giữa nó và các khu kinh tế khác trong vùng phải được xem như một căn cứ quan
trọng trong quy hoạch sử dụng đất, đồng thời cũng tuân thủ các quy định của quốc
phòng, an ninh, ưu tiên quỹ đất cho quốc phòng, an ninh. Dưới đây là cơ sở khoa học
của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 và định hướng đến

năm 2020 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai:
Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010,
lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm xã Tam Phước, huyện Long Thành – Uỷ
ban nhân dân xã Tam Phước .
Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010,
lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm xã Tam An, huyện Long Thành – Uỷ ban
nhân dân xã Tam An.
Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010,
lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm xã An Phước, huyện Long Thành – Uỷ ban
nhân dân xã An Phước.
Kế hoạch sản xuất-kinh doanh của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai từ năm
2007 đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.
Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan-môi trường trên phạm vi
diện tích đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai và của địa phương (cụ thể là của
03 xã Tam Phước, Tam An và An Phước).
Hiện trạng sử dụng đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai được rà soát
trong tháng 03 năm 2007.
Nhu cầu sử dụng đất của từng loại hình hoạt động sản xuất-kinh doanh của
Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
Định mức sử dụng đất quy định tại các căn cứ khoa học sau đây: Nguyên lý
thiết kế quy hoạch xây dựng vùng, điểm dân cư nông thôn và điểm dân cư đô thị – Võ
Khắc Vấn – Năm 2002 – NXB Đại học quốc gia TP.Hồ Chí Minh; Định mức sử dụng
đất trong các công trình nông nghiệp – Bộ nông nghiệp – Năm 1998 – NXB Hà Nội.
Các tiến bộ khoa học công nghệ có liên quan đến những hoạt động sử dụng đất
của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai. Ví dụ: chương trình kỹ thuật chăn nuôi, kỹ
Trang 3


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

thuật con giống bò sữa của Israel, của Hà Lan; kỹ thuật trồng cỏ nuôi bò của Sở Nông
Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Đồng Nai; các kỹ thuật trong thiết kế công trình
(công trình phục vụ nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ).
Theo quy định của Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT thì một trong những cơ sở
khoa học quan trọng đó là kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. Theo
thực tế, Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai chưa tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cho toàn diện tích. Đó là do nhiệm vụ sản xuất-kinh doanh đơn thuần là chăn
nuôi bò lấy sữa, chưa chú trọng vào công nghiệp chế biến và thương mại dịch vụ. Dẫn
đến nhu cầu sử dụng đất chủ yếu tập trung vào mục đích trồng cỏ chăn nuôi, đất xây
dựng chuồng trại; các loại đất phi nông nghiệp chiếm diện tích nhỏ và ít biến động.
Mặt khác, yêu cầu lượng vốn xây dựng các công trình này là không nhiều. Nên chỉ
dừng lại ở công tác lập kế hoạch sử dụng đất khi cần thiết và việc thực hiện chúng rất
tốt, luôn đạt chỉ tiêu. Trong 5 năm trở lại đây, chỉ có kế hoạch chuyển 73,95 ha đất
trồng cỏ chăn nuôi sang trồng rừng sản xuất vào năm 2004, vì cây tràm có giá trị kinh
tế cao hơn cỏ, và lượng cỏ trồng dư thừa nhiều. Do đó, không có cơ sở để đánh giá kết
quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước, khó thấy được các yếu tố ảnh hưởng
đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Đây là một trong những khó khăn cho đề tài
nghiên cứu.
2. Cơ sở khoa học của việc lập kế hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất từ năm 2007 đến năm 2010 và định hướng đến năm
2020 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
Kế hoạch sản xuất-kinh doanh giai đoạn 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010 của
Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
Nhu cầu sử dụng đất phục vụ hoạt động sản xuất-kinh doanh, phát triển xã hội
trong từng giai đoạn kế hoạch.
Kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch quốc phòng, an ninh
huyện Long Thành giai đoạn 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010 đã được Uỷ ban nhân
dân tỉnh Đồng Nai phê duyệt.

Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010 xã Tam
Phước, huyện Long Thành – Uỷ ban nhân dân xã Tam Phước .
Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010 xã Tam An,
huyện Long Thành – Uỷ ban nhân dân xã Tam An.
Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2007-2008, 2008-2009, 2009-2010 xã An
Phước, huyện Long Thành – Uỷ ban nhân dân xã An Phước.
Khả năng đầu tư tài chính cho công trình, dự án ở mỗi giai đoạn kế hoạch của
Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
I.1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu:
Thông qua các văn bản hiện hành, làm sáng tỏ các căn cứ pháp lý, nhằm giải
đáp về mặt nguyên tắc đối với những vấn đề đặt ra của công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trên địa bàn Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai. Sau đây là các cơ sở
pháp lý của vấn đề nghiên cứu:
Trang 4


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
Luật Đất Đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất Đai 2003.
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
Nguyên Môi Trường về việc ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.

Quyết định số 264/2003/QĐ-TTg ngày 16/12/2003 của Thủ tướng Chính phủ
về một số biện pháp quản lý, sử dụng đất trong nông, lâm trường quốc doanh.
Nghị định số 170/2004/NĐ-CP ngày 22/09/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc sắp xếp, đổi mới và phát triển nông trường quốc doanh.
Quyết định số 39/2004/QĐ-BTNMT ngày 31/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài
Nguyên Môi Trường ban hành quy phạm thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường hướng dẫn các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai khi sắp xếp, đổi mới và phát
triển các nông, lâm trường quốc doanh.
Công văn số 244/CV-UBT ngày 12/01/2005 của Uỷ Ban Nhân Dân Tỉnh Đồng
Nai về việc thực hiện Quyết định số 264/2003/QĐ-TTg ngày 16/12/2003 của Thủ
tướng Chính phủ về một số biện pháp quản lý, sử dụng đất trong các nông, lâm trường
quốc doanh.
Văn bản số 962/TNMT.QHKH ngày 13/05/2005 của Sở Tài Nguyên Môi
Trường về việc lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nông, lâm
trường.
Quyết định số 1716/QĐ.UBT ngày 09/11/1983 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Nai cấp đất cho Trại bò sữa An Phước (nay là Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai).
Kết quả tổng kết công tác quản lý, sử dụng đất đai của Công ty theo Quyết định
số 708/QĐ-TTg ngày 11 tháng 6 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ.
Uỷ ban nhân dân huyện Long Thành – Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã
hội huyện Long Thành.
Uỷ ban nhân dân huyện Long Thành – Báo cáo điều chỉnh quy hoạch sử dụng
đất huyện Long Thành từ 2005 đến 2010.
Uỷ ban nhân dân xã Tam Phước – Báo cáo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
chi tiết đến năm 2010, lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm xã Tam Phướchuyện Long Thành.
Uỷ ban nhân dân xã Tam An – Báo cáo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi
tiết đến năm 2010, lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm xã Tam An- huyện
Long Thành.
Trang 5

Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

Uỷ ban nhân dân xã An Phước – Báo cáo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi
tiết đến năm 2010, lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm xã An Phước- huyện
Long Thành.
1. Trách nhiệm lập, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
chi tiết của nông, lâm trường:
Theo Điều 2 Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường hướng dẫn các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai khi sắp xếp,
đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh, quy định:
Các nông trường, lâm trường sau khi có quyết định sắp xếp lại theo đề án sắp
xếp, đổi mới và phát triển nông trường, lâm trường đã được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt (trừ các nông trường, lâm trường thuộc diện phải giải thể) có trách nhiệm xây
dựng hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chi tiết trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung Ương nơi có đất xét duyệt.
Đối với nông trường, lâm trường trực thuộc các Bộ, Cơ quan ngang Bộ, cơ
quan thuộc Chính phủ, Tổng công ty nhà nước phải có văn bản chấp thuận phương án
quy hoạch sử dụng đất chi tiết của các cơ quan chủ quản trước khi trình Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương xét duyệt.
2. Xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của
nông, lâm trường:
Theo Điều 2 Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường hướng dẫn các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai khi sắp xếp,
đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh, quy định:
1. Hồ sơ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hồ sơ xét duyệt điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của nông trường, lâm trường được lập

thành mười (10) bộ nộp cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương
thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để thẩm định, hồ sơ gồm có:
a) Tờ trình của nông trường, lâm trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất
chi tiết;
b) Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết;
c) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết đối với
trường hợp xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết theo quy định của Bộ Tài nguyên
và Môi trường;
d) Văn bản của cơ quan chủ quản về việc chấp thuận phương án quy hoạch sử
dụng đất đối với các nông trường, lâm trường trực thuộc Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ
quan thuộc Chính phủ, Tổng công ty nhà nước quản lý.
2. Trình tự xét duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết
của nông trường, lâm trường được quy định như sau:
a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ xét duyệt quy hoạch sử
Trang 6


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của nông trường, lâm trường đến các cơ
quan có liên quan để lấy ý kiến;
Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ, các cơ quan có trách nhiệm gửi ý kiến góp ý bằng văn bản đến Sở Tài nguyên và
Môi trường;
Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày kết thúc thời hạn

lấy ý kiến góp ý, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp, gửi ý kiến
thẩm định đến Ban Quản lý nông trường, lâm trường để hoàn chỉnh hồ sơ;
b) Sau khi hoàn chỉnh hồ sơ, Ban Quản lý nông trường, lâm trường gửi bốn (04)
bộ hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường;
c) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ đã được hoàn chỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt;
d) Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ký quyết định xét duyệt quy hoạch sử dụng
đất chi tiết của nông trường, lâm trường; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm
công bố công khai toàn bộ tài liệu quy hoạch sử dụng đất chi tiết của các nông trường,
lâm trường tại trụ sở cơ quan mình và tại trụ sở Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn nơi có
nông trường, lâm trường; xác định chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết
ngoài thực địa; đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính hiện có, trường hợp không có bản đồ
địa chính thì lập kế hoạch đo đạc lập bản đồ địa chính mới theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
I.2. Sơ lược vấn đề nghiên cứu:
I.2.1. Các khái niệm:
Đất đai: đối với hầu hết mọi người, đất đai là khoảng không gian cho các hoạt
động con người được thể hiện ở nhiều dạng sử dụng đất khác nhau. Theo Christian và
Stewart 1968, Brinkman và Smith 1973: “một vạt đất xác định về mặt địa lý là một
diện tích của bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính
chất chu kỳ có thể dự đoán được của sinh quyển bên trên, bên trong và bên dưới nó,
như là: khí hậu, đất, điều kiện địa chất, điều kiện thuỷ văn, thực vật và động vật cư trú,
những hoạt động trước đây và hiện nay của con người, ở chừng mực mà các thuộc tính
này có ảnh hưởng đến hoạt động sử dụng vạt đất đó của con người trong hiện tại và
tương lai.
Quy hoạch: là việc xác định một trật tự nhất định bằng hoạt động phân bố, bố
trí, sắp xếp, tổ chức.
Quy hoạch sử dụng đất: là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, pháp chế

của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học
và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục
đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử
dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai
và môi trường.

Trang 7


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

I.2.2. Lược sử công tác quy hoạch sử dụng đất:
Công tác quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo lãnh thổ hành chính: từ
cấp toàn quốc - tỉnh - huyện - xã đến quy hoạch theo ngành: nông nghiệp - công
nghiệp - thương mại dịch vụ. Công tác quy hoạch sử dụng đất được tiến hành từ năm
1961, trải qua các giai đoạn:
Từ năm 1961 đến 1975: quy hoạch chủ yếu phục vụ cho hoạt động của nông,
lâm trường và hợp tác xã nông nghiệp.
Ở miền Bắc, công tác quy hoạch được tiến hành ở các nông, lâm trường do các
cơ quan chủ quản của các đơn vị này thực hiện.
Ở miền Nam, xây dựng và thực hiện dự án phát triển thời hậu chiến.
Từ năm 1976 đến 1980: giai đoạn này đã xây dựng được phương án phân vùng
nông, lâm nghiệp cho 41 tỉnh, thành phố. Quy hoạch vẫn tập trung chủ yếu cho 02 loại
đất nông nghiệp và lâm nghiệp, các loại đất khác ít được chú ý.
Thông qua nghị quyết Trung Ương II khóa IV, Nhà nước thành lập Uỷ ban
phân vùng kinh tế Trung Ương và ở các tỉnh thành lập ban phân vùng kinh tế. Kết quả
là phân được các vùng kinh tế: nông nghiệp, lâm nghiệp, chế biến thực phẩm của cả
nước; đặc biệt phân được 07 vùng kinh tế trọng điểm: vùng đồi núi phía Bắc, vùng

đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung Bộ, vùng duyên hải Nam Trung Bộ, vùng Tây
Nguyên, vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Cửu Long.
Từ năm 1981 đến 1986: mới thực hiện được quy hoạch cấp toàn quốc, tỉnh,
huyện, riêng quy hoạch cấp xã chưa được đề cập đến.
Thông qua đại hội Đảng lần thứ V đưa ra Nghị Quyết xúc tiến điều tra cơ bản,
lập sơ đồ quy hoạch và phát triển lực lượng sản xuất, nghiên cứu chiến lược, dự thảo
kế hoạch 05 năm 1986-1990.
Trong thời kỳ này, đã lập nên Tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản
xuất trong cả nước; lập sơ đồ phát triển phân bố các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp;
sơ đồ phát triển phân bố lực lượng sản xuất ở các vùng kinh tế, các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung Ương.
Phần lớn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương đều tiến hành quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế-xã hội.
Đây là giai đoạn triển khai quy hoạch quy mô nhất Việt Nam sau ngày giải
phóng. Chất lượng quy hoạch được nâng cao, đối tượng quy hoạch được mở rộng,
gồm: đất nông - lâm nghiệp, đất khu công nghiệp, đất giao thông và đất ở, v.v…
Từ năm 1987 đến trước Luật Đất Đai năm 1993: phương pháp luận trong giai
đoạn này chưa chặt chẽ, tính khả thi về mặt thực tiễn và pháp lý chưa cao.
Từ năm 1993 đến 2003: công tác lập quy hoạch, kế hoạch mang tính nội bộ, ít
công khai và chưa phân tích, đánh giá được hiệu quả kinh tế cũng như giải pháp tổ
chức thực hiện quy hoạch.
Ngày 14/07/1993, Luật Đất Đai năm 1993 được ban hành, các điều khoản về
quyền sử dụng đất được cụ thể hóa hơn so với Luật Đất Đai năm 1987. Trong đó, Luật

Trang 8


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

nêu rõ trách nhiệm, thẩm quyền lập quy hoạch và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Năm 1993, công tác quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo 04 cấp hành
chính: toàn quốc, tỉnh, huyện và cấp xã.
Năm 1995, quy hoạch xã Kinh Môn tỉnh Hải Hưng.
Năm 1996, tỉnh Đồng Nai được Chính Phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của
huyện Thống Nhất, Long Thành, … Trong năm 1996, tỉnh Vĩnh Long bắt đầu lập quy
hoạch sử dụng đất cho địa phương mình.
Từ năm 1996 đến 2000: các tỉnh tiến hành lập quy hoạch sử dụng đât của địa
phương mình. Năm 2000, chỉ có quy hoạch quốc phòng được thực hiện từ Trung Ương
đến địa phương. Các ngành khác quy hoạch còn manh mún.
Từ năm 2003 đến nay: Luật Đất Đai năm 2003 ra đời, đã nêu rõ quyền lợi và
nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thị trường bất động sản, xác định rõ nội dung,
trách nhiệm, thẩm quyền lập, điều chỉnh, xét duyệt và công bố quy hoạch sử dụng đất.
Công tác lập quy hoạch phải có giai đoạn tham khảo ý kiến của nhân dân, lập nhiều
phương án, đánh giá hiệu quả kinh tế của phương án chọn, đưa ra giải pháp tổ chức
thực hiện quy hoạch.
I.2.3. Xác định loại hình quy hoạch sử dụng đất của đề tài nghiên cứu:
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất Đai năm 2003 (Chương III) quy định: Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành
theo lãnh thổ và theo ngành (02 loại hình):
– Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ có các dạng sau:
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất cả nước (gồm cả quy hoạch sử dụng đất đai các
vùng kinh tế - tự nhiên):
ƒ Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
ƒ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
ƒ Quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
Đối tượng của chúng là toàn diện tích tự nhiên của lãnh thổ.
Mục đích chung của chúng bao gồm: đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đai (sao cho

thật tiết kiệm, khoa học, hợp lý và hiệu quả) cho hiện tại và tương lai để phát triển các
ngành kinh tế quốc dân; cụ thể hóa một bước Quy hoạch sử dụng đất của các ngành và
đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở để các ngành (cùng cấp) và các đơn
vị hành chính cấp dưới triển khai Quy hoạch sử dụng đất đai của ngành và địa phương
mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất năm năm và hàng năm (căn cứ để giao
đất, thu hồi theo thẩm quyền), thống nhất quản lý về đất đai.
– Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành gồm các dạng:
ƒ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp.
ƒ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp.
ƒ Quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư nông thôn.
Trang 9


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

ƒ Quy hoạch sử dụng đất đô thị.
ƒ Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng.
Đối tượng của Quy hoạch sử dụng đất theo ngành là diện tích đất đai thuộc
quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi ranh giới đã
được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương ứng).
Quy hoạch sử dụng đất đai Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai là hệ thống các
biện pháp về tổ chức, kinh tế và kỹ thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất
như tư liệu sản xuất một cách hợp lý để tạo ra nhiều nông sản hàng hóa, đem lại nguồn
thu nhập lớn. Nội dung Quy hoạch cho đối tượng này rất đa dạng và phong phú: quy
hoạch ranh giới địa lý; quy hoạch khu trung tâm hành chính; quy hoạch khu trung tâm
thương mại-dịch vụ; quy hoạch đất trồng trọt; quy hoạch giao thông; quy hoạch thủy
lợi; quy hoạch khu sản xuất;…
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự tiến hành:

I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
Trước khi lập quy hoạch sử dụng đất, tiến hành lập đề cương nghiên cứu, kế
hoạch thực hiện, thu thập các tài liệu có liên quan đến đối tượng được quy hoạch (các
số liệu, bản đồ sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng thửa đất thuộc Công ty cổ phần
bò sữa Đồng Nai được lưu trong hồ sơ địa chính của 03 xã Tam Phước, An Phước,
Tam An thuộc huyện Long Thành). Sau đó, tiến hành theo trình tự các nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên
nhiên, cảnh quan môi trường trên địa bàn Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội của Công
ty và ở địa phương có liên quan đến nhiệm vụ của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai phục vụ mục tiêu, nhiệm
vụ sản xuất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
- Xây dựng các phương án phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng cụ thể
phù hợp với phương hướng, nhiệm vụ trong công cuộc đổi mới sản xuất-kinh doanh từ
cuối năm 2007 đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 của Công ty cổ phần bò
sữa Đồng Nai;
- Xác định diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng; diện tích đất chưa sử
dụng cần sử dụng vào các mục đích; diện tích đất phải thu hồi do bị lấn, bị chiếm; diện
tích đất đang có tranh chấp cần phải giải quyết;
- Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của phương án quy hoạch sử
dụng đất;
- Lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết hàng năm (giai đoạn 2007-2008, 2008-2009,
2009-2010);
- Xác định các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trang 10


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

I.3.2. Phương pháp thực hiện:
- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn (RRA): dùng để định tính, để nắm
được xu thế, quy luật của đối tượng nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: thống kê tương đối và tuyệt đối các chỉ số về kinh tếxã hội và tình hình sử dụng đất nhằm phân tích đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tình
hình biến động đất đai, tính toán chu chuyển đất đai và dự báo nhu cầu sử dụng đất
đai. Mục đích của việc sử dụng phương pháp thống kê là nhằm phân nhóm toàn bộ các
đối tượng điều tra có cùng một chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố. Về đối
tượng nghiên cứu, phương pháp thống kê đề cập đến những vấn đề sau:
Nghiên cứu tình hình sử dụng đất: cơ cấu đất, các đặc tính về lượng và chất.
Phân tích, đánh giá về diện tích, vị trí và khoảng cách.
Đánh giá các mối quan hệ và sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các chỉ tiêu kinh tế kỹ
thuật.
- Phương pháp đánh giá đất đai theo FAO: dùng đánh giá tiềm năng đất đai, xác
định ưu thế, hạn chế của từng loại đất đối với từng mục đích sử dụng được lựa chọn.
- Phương pháp dự báo: gồm dự báo lao động, tổng đàn bò và dự báo nhu cầu sử
dụng đất cho từng hoạt động kinh tế-xã hội của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai. Dự
báo sử dụng tài nguyên đất đai luôn chịu ảnh hưởng bởi hai nhóm yếu tố:
Nhóm thứ nhất: là các nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, bao gồm: việc sản xuất
cỏ phục vụ chăn nuôi; sản xuất nguyên liệu cho công nghiệp chế biến; phân bố công
trình xây dựng, giao thông liên lạc, các khu dân cư nông thôn, khu nghỉ ngơi;…
Nhóm thứ hai: là các tiến bộ khoa học kỹ thuật, gồm: kỹ thuật canh tác, làm đất,
tưới tiêu, các phương pháp hóa học, vật lý và sinh học về cải tạo đất, các biện pháp
nông, lâm, thủy, chống xói mòn… quy tụ trong một hệ thống tổ chức lãnh thổ thống
nhất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai.
Dự báo sử dụng đất được thực hiện theo trình tự: phân tích, đánh giá hiện trạng
sử dụng đất; dự báo tiềm năng và khả năng cải tạo đất; cân đối nhu cầu sử dụng đất
trong tương lai.
- Phương pháp định mức: sử dụng các tiêu chuẩn định mức tổng hợp và xử lý

thống kê qua nhiều mẫu thực tế kết hợp với các dự báo đưa ra các loại đất chiếm dụng
trong tương lai. Đây là phương pháp được sử dụng nhiều trong đề tài nghiên cứu để dự
báo và tìm ra hình thức tổ chức lãnh thổ dựa vào các định mức tính toán về thời gian,
chi phí vật chất, lao động, thức ăn, nhiên liệu,…Phương pháp này đòi hỏi phải xây
dựng hệ thống định mức trên cơ sở khoa học vì nó ảnh hưởng quyết định đến kết quả,
phải xây dựng được các phương án quy hoạch sơ bộ theo định mức, phân tích, so sánh,
đánh giá và lựa chọn phương án hợp lý nhất theo các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật.
- Phương pháp cân bằng tương đối: điều hòa tương đối các mối quan hệ sử
dụng các loại đất với nhau. Vì quá trình xây dựng và thực thi quy hoạch sử dụng đất là
quá trình diễn thể của hệ thống sử dụng đất dưới sự điều khiển của con người, trong đó
đề cập đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới. Thông qua
điều tiết khống chế vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tương đối về tình trạng sử dụng đất ở
một thời điểm nào đó. Theo đà phát triển của kinh tế xã hội, sẽ nảy sinh sự mất cân
Trang 11


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

bằng mới về cung cầu đối với sử dụng đất. Do đó, quy hoạch sử dụng đất đai là một
quy hoạch động, sự mất cân đối trong sử dụng đất đai luôn được điều chỉnh và các vấn
đề được xử lý nhờ phương pháp phân tích động. Vì vậy mà việc cân bằng các nhu cầu
sử dụng đất chỉ mang tính tương đối.
- Phương pháp bản đồ: sử dụng nguồn tài liệu là các loại bản đồ làm cơ sở lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể là sử dụng bản đồ địa chính kết hợp với rà
soát hiện trạng sử dụng đất, chỉnh sửa theo hiện trạng sử dụng đất cho sản phẩm là bản
đồ hiện trạng sử dụng đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai. Sử dụng bản đồ thổ
nhưỡng, bản đồ độ dốc, tầng dày, thành phần cơ giới, độ sâu tầng phèn, khả năng tưới,
lượng mưa trung bình năm để tạo bản đồ đơn vị đất đai; phân tích, đánh giá các đặc

tính tự nhiên của đất đai Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai; đánh giá khả năng thích
nghi của đất đai với các loại hình sử dụng đất có triển vọng.
- Phương pháp GIS: thể hiện các kết quả nghiên cứu, nội dung nghiên cứu trên
không gian đồ họa có cơ sở toán học thống nhất với một tỷ lệ bản đồ được quy định
nhằm phản ánh, minh họa kết quả nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp: được vận dụng trong quá trình lập
bảng biểu và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia hiểu biết về
đối tượng được quy hoạch để giúp thực hiện quy hoạch, giúp phương án quy hoạch
mang tính khả thi cao hơn, tránh được tính chủ quan của người đưa ra phương án quy
hoạch.
I.3.3. Trình tự triển khai:
Trình tự triển khai công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến
năm 2010, định hướng đến 2020 của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai, gồm 06 bước:
Bước 1: Công tác chuẩn bị;
Bước 2: Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ;
Bước 3: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và
tiềm năng đất đai;
Bước 4: Xây dựng và lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết;
Bước 5: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu;
Bước 6: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất chi tiết.

Trang 12


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI Ở ĐỊA PHƯƠNG CÓ
LIÊN QUAN ĐẾN NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BÒ SỮA ĐỒNG
NAI:
II.1.1. Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên:
1. Vị trí địa lý:
Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai thuộc địa bàn 3 xã Tam Phước, Tam An và
An Phước của huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai. Trong đó có đến 99,7 % diện tích
thuộc xã Tam Phước; 0,3 % diện tích còn lại một phần phía Tây Công ty thuộc xã Tam
An, một phần diện tích phía Đông Nam Công ty thuộc xã An Phước.
Công ty cách thành phố Biên Hòa 22 km theo Quốc lộ 51 và Quốc lộ 15, cách
thành phố Hồ Chí Minh 37 km theo Quốc lộ 51 và Xa lộ Hà Nội, cách Thị trấn Long
Thành gần 1,5 km theo Quốc lộ 51. Có vị trí thuận lợi, nằm dọc theo Quốc lộ 51 nối
liền các tỉnh kinh tế trọng điểm phía Nam; thuận lợi cho chăn nuôi, chế biến, sản xuất
hàng hóa chất lượng cao, đặc biệt là phát triển thương mại dịch vụ. Công ty cổ phần bò
sữa Đồng Nai nằm ở cận Nam của tam giác kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh – Biên
Hòa – Vũng Tàu thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, vùng kinh tế quan trọng
nhất cả nước, là khu vực năng động, tập trung nhiều nhất các khu công nghiệp, đóng
góp trên 50% sản lượng công nghiệp cả nước. Đây là khu vực có hệ thống giao thông
và cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng như cơ sở hạ tầng xã hội khá thuận lợi; đang và sẽ được
đầu tư nhiều cơ sở hạ tầng quan trọng của Quốc gia như: tuyến đường sắt Thành phố
Hồ Chí Minh – Vũng Tàu, đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Vũng Tàu, đường
cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, sân bay quốc tế Long
Thành, các công trình cấp điện, công trình cấp thoát nước và các hệ thống cảng sông
thông ra biển…Nhìn chung, về mặt vị trí địa lý, Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai có
nhiều lợi thế phát triển toàn diện các hoạt động sản xuất - kinh doanh.
2. Địa hình, địa mạo:
Toàn diện tích khu đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai ít trũng, ít đồi
dốc, phần lớn độ dốc nhỏ hơn 30. Một phần diện tích đất tiếp giáp với Quốc lộ 51 có

độ dốc từ 3-80, thoải dần từ Tây sang Đông, tạo độ dốc nhẹ giúp diện tích này thoát
nước tốt.
Công ty ở vào khu vực có tầng địa chất vững chắc, kết hợp với các yếu tố thuận
lợi về địa mạo tạo nên tiềm năng cho xây dựng công trình, phát triển công nghiệp, cụ
thể là công nghiệp chế biến các sản phẩm từ sữa, thích hợp cho phát triển các loại cây
trồng cạn. Tuy nhiên, phần lớn diện tích có địa hình khá bằng phẳng như đã nêu ở trên,
nên đòi hỏi hệ thống thoát nước ở các khu này phải có độ dốc được tính toán sao cho
nước thải thoát hết ra hệ thống thoát nước chung của Quốc lộ 51.

Trang 13


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

3. Khí hậu, thời tiết:
Khu đất Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai nói riêng và địa bàn 3 xã Tam
Phước, Tam An, An Phước nói chung thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích
đạo, nhiệt độ trung bình cao đều quanh năm, lượng mưa lớn và phân bố theo mùa, ít
gió bão và không có mùa đông lạnh. Thích hợp cho các loại cây trồng nhiệt đới, nhưng
lại đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn cho quy trình bảo quản nông sản, sản phẩm chế biến
từ sữa.
Mưa: Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai nằm trong vùng có lượng mưa tương
đối cao (1.972 mm/năm tại Biên Hòa; 1.352 mm/năm tại Vũng Tàu), phân bố không
đều theo các tháng trong năm, hình thành hai mùa trái ngược nhau: mùa mưa và mùa
khô.
Mùa khô (mưa ít, bốc hơi nhiều): kéo dài từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa chiếm từ 12 % đến 13 % lượng mưa cả năm. Trong khi đó, lượng bốc hơi
rất cao, từ 64 % đến 67 % tổng lượng bốc hơi cả năm. Do lượng mưa ít và bức xạ mặt

trời cao đã làm tăng quá trình bốc hơi nước một cách mãnh liệt. Điều đó đẩy nhanh
quá trình phá hủy các chất hữu cơ và dinh dưỡng trong đất.
Mùa mưa (mưa nhiều, bốc hơi ít): mưa rất tập trung, kéo dài từ tháng 5 đến
tháng 11 chiếm từ 87 % đến 88 % lượng mưa cả năm. Các tháng mưa nhiều nhất là 8,
9, 10. Tháng mưa lớn nhất trung bình có thể đạt 300 – 400 mm/tháng. Lượng bốc hơi
và nền nhiệt thấp hơn mùa khô. Lượng mưa lớn và tập trung gây ra xói mòn, rửa trôi
mạnh, lôi cuốn sét mùn từ nơi cao xuống nơi thấp.
Lượng mưa phân hóa theo mùa ảnh hưởng đến sinh trưởng, phát triển của cây
trồng, chi phối mạnh mẽ đến sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là chăn nuôi. Mùa mưa,
cây cối phát triển rất tốt và là mùa sản xuất chính. Ngược lại, mùa khô, đất đai khô
cằn, cây cối kém phát triển. Vì vậy, ngoại trừ những diện tích nông nghiệp được tưới,
còn lại chỉ cho thu hoạch cao vào mùa mưa. Trước đặc điểm này, các diện tích đất sử
dụng nguồn nước tưới cho cây trồng nhờ mưa hay nhờ nguồn nước mặt (sông, suối,
ao, hồ,…) đã chủ động phát triển các loại cây ít cần nước tưới, chống chịu giỏi trong
mùa khô như: tràm, điều, mít,… Mặt khác, khí hậu nóng và khô, lạnh và ẩm ướt là
điều kiện cho nấm và vi sinh vật phát triển, đặc biệt là các loại có hại gây hỏng sữa
tươi và các sản phẩm từ sữa; cần chú trọng đến biện pháp bảo quản sao cho thích hợp
với cả hai mùa.
Bảng 01: Phân bố lượng mưa theo mùa vụ
(Đơn vị:mm)
Địa điểm
Long Thành
Biên Hòa
Bình Ba
Thống Nhất

Tổng
lượng
mưa/năm
1.843

1.732
1.762
1.856

Theo mùa
M.Khô

M.Mưa

237
276
155
247

1.606
1.456
1.607
1.609

Theo thời vụ sản xuất
Vụ
Vụ
Vụ Mùa
Đông Xuân
Hè Thu
70
785
988
45
720

967
23
799
940
50
791
1015

(Nguồn: Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Long Thành đến năm 2010)

Trang 14


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

Nắng:
Tổng số giờ nắng từ 2.600 giờ/năm đến 2.700 giờ/năm. Mùa khô là mùa nhiều
nắng trong năm, chiếm 56 % đến 66 % tổng giờ nắng cả năm. Số giờ nắng trung bình
cao nhất đạt 9,5 giờ/ngày, thấp nhất là 4 giờ/ngày.
Nhiệt độ:
Vùng có bức xạ nhiệt cao so với cả nước: trên 130 kcalo/cm2/năm. Thời kỳ có
cường độ bức xạ cao nhất vào tháng 3 và tháng 4, đạt 300 – 400 calo/cm2/ngày. Trên
nền đó, cán cân bức xạ có trị số lớn 70 – 75 kcalo/cm2/năm. Từ nguồn năng lượng như
thế tạo chế độ nhiệt cao và khá ổn định. Nhiệt độ trung bình năm 26 0C. Tháng 4 có
nhiệt độ cao nhất, trung bình 27 0C – 29 0C . Tháng 12 có nhiệt độ thấp nhất, trung
bình 23 0C – 25 0C. Nhiệt độ cao nhất lên đến 38 0C, thấp nhất xuống 18 0C. Biên độ
nhiệt trong mùa khô đạt 5 0C – 12 0C, trong mùa mưa đạt 5,5 0C – 8 0C. Tổng tích ôn
cả năm từ 9.500 0C – 9.8000C.

Với thềm nhiệt cao đều quanh năm, giàu ánh sáng là điều kiện tốt giúp cây
quang hợp. Thuận lợi trong việc thâm canh, tăng vụ, tăng năng suất cây trồng. Nhiệt
độ cao cũng gây một số khó khăn về ăn uống, sinh sản, bệnh tật của con bò (Sơ đồ 01)
cần lưu ý giải quyết trong công tác lập quy hoạch.
Bảng 02: Một số chỉ tiêu khí hậu đặc trưng
Trạm Biên Hòa
Trạm Vũng Tàu
Chỉ tiêu
1. Nhiệt độ ( C)
Trung bình năm
20,0
26,3
Tối cao trung bình
31,4
29,2
Tối thấp trung bình
21,4
23,6
2. Lượng mưa (mm)
Trung bình năm (mm/năm)
1.972
1.352
Lượng mưa 06 tháng mùa mưa
1.820
1.238
% so vơí cả năm
92%
91,6%
(06 tháng mưa:5,6,7,8,9,10)
Số ngày mưa (ngày/năm)

126
116
3. Độ ẩm không khí TB năm (%)
83
85
4. Số giờ nắng (Giờ/năm)
2.644
2.610
5. Tốc độ gió TB năm (m/s)
2,0
3,7
(Nguồn: Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Long Thành đến năm 2010)
0

Độ ẩm không khí:
Độ ẩm trung bình năm từ 78 % đến 82 %. Các tháng mùa mưa có ẩm độ tương
đối cao 85 % đến 93 %. Ngược lại, tháng mùa khô ẩm độ thấp, từ 72 % đến 82 %. Độ
ẩm cao nhất đạt 95 %, thấp nhất là 50 %. Vào mùa mưa, độ ẩm cao ảnh hưởng xấu đến
vấn đề ăn uống và gây nhiều bệnh tật ở bò sữa (Sơ đồ 01). Kết quả là năng suất sữa,
chất lượng sữa, mức sinh sản đều giảm. Vấn đề ăn uống được nói đến ở đây bao gồm
cả hai khía cạnh: chất lượng thức ăn (cỏ, các loại thức ăn thô xanh khác, thức ăn tổng
hợp) giảm và bản thân bò sữa kém ăn. Mùa mưa, sự hình thành kháng thể ở bò yếu
(hay sức đề kháng yếu) làm bò dễ mắc bệnh; bò thở nhiều làm mất năng lượng, dễ

Trang 15


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

nhiễm bệnh đường hô hấp…Công tác lập quy hoạch sẽ đưa ra giải pháp trong việc sử
dụng đất đai sao cho hạn chế tối đa các ảnh hưởng xấu này.
Sơ đồ 01: Ảnh hưởng của độ ẩm và nhiệt độ đến chăn nuôi bò sữa
NHIỆT ĐỘ CAO

ĐỘ ẨM CAO

ĂN UỐNG
- KÉM ĂN
- CHẤT LƯỢNG
THỨC ĂN GIẢM

-

SINH SẢN

BỆNH TẬT

- GIẢM HORMON
SINH DỤC, CHẬM
HOẶC KHÔNG LÊN
GIỐNG.
- TỐC ĐỘ PHÁT
TRIỂN CỦA PHÔI
THAI KÉM…

- SỰ HÌNH THÀNH
KHÁNG THỂ YẾU,
SỨC ĐỀ KHÁNG

YẾU, DỄ BỊ BỆNH.
- THỞ NHIỀU, MẤT
NĂNG
LƯỢNG,
BỆNH ĐƯỜNG HÔ
HẤP,...

NĂNG SUẤT THẤP
SINH SẢN KÉM
CHẤT LƯỢNG SỮA GIẢM

Gió:
Có hai hướng gió chính phân theo hai mùa. Mùa khô, hướng gió thịnh hành
Đông-Bắc. Còn mùa mưa, hướng gió thịnh hành Tây-Nam. Chuyển tiếp giữa hai mùa
còn có gió Đông và Đông Nam. Vì vậy, vị trí công trình xây dựng nên bố trí theo
hướng Đông hoặc hướng Đông Nam, hoặc nên trồng cây che các hướng gió không tốt
và làm thông thoáng các hướng gió có lợi.
Tốc độ gió trung bình đạt 2,1 m/s đến 2,5 m/s, tốc độ cao nhất đạt đến 25 m/s.
Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của bão. Số liệu quan trắc trong 36 năm từ năm 1970
đến năm 2006 cho thấy số lần xuất hiện của bão như sau:
3 cơn bão trong 1 năm: 4,0 % số năm.
2 cơn bão trong 1 năm: 16,0 % số năm.

Trang 16


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

Sơ đồ 02: Ảnh hưởng của gió đến bố trí công trình xây dựng
BẮC

MÙA KHÔ
GIÓ MÙA
ĐÔNG-BẮC
(LẠNH)

CÔNG TRÌNH

TÂY

ĐÔNG
CÔNG TRÌNH
CÔNG TRÌNH

MÙA MƯA
MƯA GIÔNG
ẨM ƯỚT
(GÍÓ TÂY-NAM)

NAM

Trang 17


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

1 cơn bão trong 1 năm: 20,0 % số năm.
Không có bão trong 1 năm: 60,0 % số năm.
Bốc hơi:
Lượng bốc hơi trung bình năm từ 1.100 mm đến 1.300 mm. Các tháng mùa khô
lượng bốc hơi cao hơn mùa mưa từ 2 đến 3 lần (chiếm 64 % đến 67 % tổng lượng bốc
hơi cả năm). Lượng bốc hơi trung bình tháng cao nhất từ 100 mm đến 250 mm, trung
bình thấp nhất 40 mm đến 70 mm.
4. Thủy văn:
Hệ thống sông, suối, khe, nước ngầm… có vai trò nhất định trong việc tổ chức
sử dụng hợp lý đất đai. Chúng có tác dụng lớn đối với sản xuất và đời sống vì nó vừa
là nguồn cung cấp nước sinh hoạt, nước tưới cho cây trồng, vừa là hệ thống tiêu nước
khi úng ngập. Hệ thống thủy văn tạo nên cảnh quan thiên nhiên đẹp, có tác dụng điều
tiết tiểu khí hậu trong vùng.
Thủy văn lại là một yếu tố hạn chế về tài nguyên nước vì khu đất của Công ty
cổ phần bò sữa Đồng Nai nằm ngoài khu vực ao, hồ, sông, suối,… Song, nhờ đặc
điểm này mà tránh được một số ảnh hưởng xấu của thủy văn đối với việc tổ chức sản
xuất và sử dụng đất. Trước hết, nó hạn chế được những cản trở trong giao thông vận
tải, làm tăng chi phí sản xuất, gây cản trở việc tổ chức sản xuất và tổ chức lãnh thổ;
nguy cơ úng lụt, đe dọa tính mạng cũng như tài sản người dân vào mùa mưa lũ. Cũng
chính đặc điểm này mà nguồn nước phục vụ cho sản xuất, chăn nuôi, sinh hoạt dựa
hoàn toàn vào nguồn nước ngầm. Trữ lượng nước ngầm của Công ty lớn nhưng dưới
tầng đất sâu, khả năng khai thác gặp hạn chế hơn vùng nước ngầm nông. Đòi hỏi vốn
đầu tư lớn mới khai thác tốt nguồn nước dồi dào này, đáp ứng đủ nhu cầu nước sinh
hoạt, sản xuất.
5. Thảm thực vật:
Thảm thực vật là một yếu tố môi trường có vai trò rất quan trọng. Đó là nguồn
cung cấp nông, lâm sản quý, nguồn cung thức ăn quan trọng cho chăn nuôi gia súc và
còn có ý nghĩa quan trọng trong thanh lọc môi trường, điều tiết khí hậu, chế độ nước
của sông, suối, chế độ nhiệt, ẩm trong đất, chế độ nước ngầm. Trong nhiều trường hợp,
nó còn tạo nên cảnh quan thiên nhiên đẹp, làm nơi du lịch, nghỉ mát cho nhân dân.

Yếu tố thảm thực vật được chia thành hai nhóm: thảm thực vật tự nhiên; thảm thực vật
trồng. Thảm thực vật tự nhiên bao gồm các vùng rừng nguyên sinh, rừng đầu nguồn,
rừng rậm, rừng thưa, đồng cỏ… Việc nghiên cứu thảm thực vật tự nhiên sẽ cho ta biết
khả năng thích nghi của các loại cây trồng, vì các loài cây trồng đều có nguồn gốc từ
loài hoang dã trong tự nhiên. Đối với những địa phương đã có hoạt động khai thác, sử
dụng đất của con người thì việc nghiên cứu thảm thực vật trồng luôn đi kèm nghiên
cứu các tác động của con người tới sử dụng đất.
Do đặc trưng nhiệm vụ của Công ty là chăn nuôi bò khai thác sữa, lai tạo tuyển
chọn giống, làm công tác khuyến nông và dịch vụ kỹ thuật chăn nuôi bò sữa, bao tiêuthu mua và chế biến sản phẩm từ sữa nên đa phần diện tích đất sử dụng trồng các
giống cỏ năng suất cao làm thức ăn cho bò. Phần diện tích nông nghiệp còn lại đưa vào
Trang 18


Ngành quản lý đất đai

SVTH: Hà Nguyễn Thanh Thảo

trồng tràm sản xuất, một số hộ gia đình còn trồng các cây như: mít, xoài, điều… xen
với đồng cỏ nhưng cho năng suất không đáng kể. Nhìn chung, thảm thực vật thuộc
nhóm thực vật trồng, mức độ thích ứng của chúng với các đặc tính tự nhiên đã phần
nào chịu tác động bởi con người. Mà điển hình nhất đó là phần diện tích trồng cỏ được
đầu tư hệ thống tưới, cung cấp nước và làm mát trong mùa khô, bón thêm phân hữu cơ
và vô cơ, cày xới làm tơi xốp đất nhằm khắc phục phần nào hạn chế về nguồn nước
mặt, độ phì của đất, thời tiết, khí hậu,…
6. Thực trạng cảnh quan, môi trường:
Phần lớn diện tích dùng vào sản xuất nông nghiệp, đây là ưu điểm về mặt môi
trường của nơi này. Khu đất của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai được phủ xanh
bằng các đồng cỏ nuôi bò, trồng cây ăn trái, các rừng tràm sản xuất. Chúng có vai trò
lọc bụi bẩn, giữ cho bầu không khí trong các khu nông nghiệp này khá sạch và trong
lành.

Tuy nhiên, hệ thống đường đất, bãi rác (mang tính tự phát bởi các hộ được
khoán đất) cũng như khu vực chuồng trại của Công ty lại là nguyên nhân gây ra bụi,
khí thải, mùi hôi thối … ảnh hưởng xấu cục bộ tới môi trường không khí, môi trường
đất và nguồn nước ngầm trong các khu này. Cũng như các yếu tố khác, thực trạng
cảnh quan, môi trường luôn tồn tại ưu điểm và nhược điểm. Quy hoạch sử dụng đất sẽ
kế thừa những điểm mạnh và giải quyết các vấn đề tồn tại nêu trên nhằm đạt được hiệu
quả kinh tế-xã hội tối đa mà vẫn đảm bảo cảnh quan, môi trường.
II.1.2. Tài nguyên đất đai:
1. Đặc điểm thổ nhưỡng:
Lớp phủ thổ nhưỡng có liên quan chặt chẽ với địa hình. Trên các loại địa hình
khác nhau sẽ hình thành các loại đất với tính chất khác nhau. Trong khi đó, cây trồng
lại phụ thuộc rất nhiều vào loại đất và chất lượng đất. Mỗi loại cây trồng chỉ thích hợp
với một hoặc một vài loại đất và chất đất nhất định. Trong các tính chất của đất có
những yếu tố con người có thể tác động làm biến đổi theo hướng có lợi cho một mục
đích sử dụng cụ thể nào đó (như chế độ nước, độ chua, hàm lượng các chất dinh
dưỡng…), nhưng cũng có những tính chất rất khó cải tạo hoặc thậm chí không cải tạo
được (như độ cao, độ dốc, loại đất, thành phần cơ giới …). Điều này càng đặc biệt
quan trọng khi tổ chức luân canh cây trồng trên các loại đất khác nhau. Việc bố trí cây
trồng hợp lý theo quan điểm thổ nhưỡng sẽ góp phần nâng cao năng suất và chất lượng
cây trồng, tức là tăng hiệu quả sử dụng đất.
Theo tài liệu bản đồ đất của 03 xã Tam Phước, An Phước, Tam An, trên địa bàn
của Công ty cổ phần bò sữa Đồng Nai chỉ có 01 loại đất, đó là đất xám ferralic nâu
vàng hình thành trên phù sa cổ. Mẫu chất phù sa cổ (Pleistocene) là vùng thuận lợi cho
việc bố trí công trình xây dựng. Tầng dày của phù sa cổ từ 2 - 3 m đến 5 - 7 m, vật liệu
của nó màu nâu vàng, lên sát tầng mặt chuyển sang màu xám. Cấp hạt thường thô, tạo
cho đất có cấp hạt cát là chủ yếu (cát, cát pha, thịt nhẹ và thịt trung bình). Các loại đất
hình thành trên phù sa cổ thường có thành phần cơ giới nhẹ, cùng với điều kiện nhiệt
đới gió mùa, mưa lớn và tập trung, làm cho đất bị rữa trôi mạnh, nghèo dưỡng chất và
có hoạt tính thấp. Nên phần lớn đất hình thành trên phù sa cổ thuộc nhóm đất đỏ vàng
và nhóm đất xám.

Trang 19