“THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TP HỒ CHÍ MINH - MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

Tp. Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2007


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH NGỌC PHƯƠNG

“THỰC TRẠNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TP HỒ CHÍ MINH - MÔ HÌNH HOÀN THIỆN”

Giáo viên hướng dẫn: Ks. Trần Thị Việt Hòa
Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh

Ký tên:………………………………….

Tp. Hồ Chí Minh

Tháng 7 năm 2007

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lòng thành kính và biết ơn đến:
 Cha mẹ đã sinh ra, nuôi dưỡng và là động lực cho tôi vun
đắp những ước mơ để tôi có được những thành quả như
ngày hôm nay. Cảm ơn Anh, Chị đã chia sẽ động viên em.
 Tập thể giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản,
đặc biệt là Cô Trần Thị Việt Hòa, Trường Đại Học Nông
Lâm TP. HCM đã tận tình truyền đạt kiến thức, chỉ bảo
cũng như hết lòng hướng dẫn tôi trong quá trình nghiên cứu
đề tài.
 Ban Giám Đốc Công Ty, cùng toàn thể các Anh, Chị phòng
dịch vu, đặc biệt là Anh Nguyễn Đức Hòa, trưởng phòng
dịch vụ, Chị Nguyễn Thị Như Hiếu, nhân viên thẩm định
giá của Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín.
 Chị Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất Động Sản Tp.
Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giúp đỡ, dìu dắt tôi trong những
bước đi đầu tiên của cuộc đời. Cảm ơn Chị luôn tạo điều
kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt luận văn này.
 Các bạn đã cùng tôi chia sẽ những niềm vui, những khó
khăn trong những năm tháng đại học, tôi sẽ nhớ mãi những
kỷ niệm này.
Kính bút:

Huỳnh Ngọc Phương

NỘI DUNG TÓM TẮT
Đề tài : "MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO TUYẾN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH" do sinh viên Huỳnh Ngọc Phương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp HCM thực hiện 15/7/2007.
+ Giáo viên hướng dẫn: Cô Trần Thị Việt Hòa.
+ Đề tài nêu lên bản chất giá cả đất đai đô thị, quá trình hình thành địa tô đất đai đô thị có
nguồn gốc bắt đầu từ địa tô đất đai nông thôn, qua đó làm rõ vai trò của giá đất trong đô thị
hiện nay. Nội dung của bài viết nhằm:
"
Biết được giá đất thị trường trung bình, bao quát của từng khu vực đô thị, nhằm phục
vụ cho nhiều mục đích.
"
Đưa ra các hệ số cho các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong từng khu vực khảo sát
mang tính khách quan và bao quát thông qua phân tích thống kê.
"
So sánh mô hình bảng giá đất của địa phương nhằm tìm ra những mặt tích cực và hạn
chế của mô hình.
+ Để giải quyết các vấn đề trên, bài viết chú trọng đến nội dung :
"
Tìm hiểu rõ về bản chất đất đai đô thị, bản chất quyền sở hữu đất đai và bản chất của
địa tô đất đai đô thị trong nền kinh tế thị trường xã hội chũ nghĩa.
"
Làm rõ bản chất của sự tăng (đầu cơ) đất đai thông qua ba quá trình trưng dụng đất,
xuất nhượng đất và chuyển nhượng đất.
"
Điều tra và chọn khu vực dân cư mẫu để khảo sát giá đất thị trường và chạy mô hình
phân tích hồi quy tuyến tính và phi tuyến tính để xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố
được lựa chọn đến giá đất khu vực đó. Đề xuất mô hình giá đất phù hợp với thị trường.
"
Thông qua mô hình đề xuất mối quan hệ giữa chủ thể đất đai và khách thể đất đai, sơ

đồ tái đầu tư các khoản thu từ đất để chỉnh trang đô thị nhằm làm tăng giá đất cho chính khu
vực đó.


MỤC LỤC
Danh mục các bảng
Danh mục các hình
Danh mục các chữ viết tắt

LỜI MỞ ĐẦU
PHẦN I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
I.1. Thị Trường Bất Động Sản
I.1.1. Khái niệm thị trường BĐS…
I.1.2. Đặc điểm thị trường BĐS…
I.1.3. Phân loại thị trường …
I.1.4. Vai trò của thị trường BĐS…
I.1.5. Các thành phần tham gia thị trường…
I.2. Giá Trị Đất Đai Đô Thị
I.2.1. Lý luận chung về giá trị đất đai đô thị…
I.2.2. Giá đất đô thị…
I.3. Phương Pháp Định Giá Đất
I.3.1. Phương pháp so sánh thị trường…
I.3.2. Phương pháp chi phí…
I.3.3. Phương pháp thu nhập…
I.4. Giới Thiệu Bảng Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Tp HCM
I.4.1. Căn cứ pháp lý…
I.4.2. Phạm vi áp dụng bảng giá đất…
I.4.3. Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất…
I.4.4. Quy trình xây dựng bảng giá đất…

I.5. Một Số Đánh Giá Chung Về Khung Giá
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Định Giá Đất Theo Tuyến
II.1.1. Lý luận chung về giá đất theo tuyến…
II.1.2. Phạm vi và phương tiện thực hiện …
II.1.3. Quy trình định giá đất theo tuyến ….
II.2. Kết Quả Phân Tích Tương Quan Giá Đất Theo Tuyến
II.2.1. Mô hình tuyến tính …
II.2.2. So sánh hai giá đất điều tra và giá chạy hàm…
II.2.3. Mô hình hồi quy phi tuyến tính …
II.2.4. Mối quan hệ của từng yếu tố đến giá đất…
II.2.5. Mô hình sử dụng …

Trang v
vi
vii

1
3
3
3
3
5
5
6
8
8
10
14
14

15
17
19
19
20
20
20
26

27
27
27
28
30

32
32
38
40
42
45


II.3. Đánh Giá - Nhận Xét
II.3.1. Về phương pháp thực hiện …
II.3.2. Về phương diện quản lý và sử dụng…
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ

49
49

49
50


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng I.2.2.1. Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị
13
Bảng I.4.4.1. Giá đất đô thị một số tuyến,đoạn đường trong năm 2007 trên địa bàn
quận Bình Thạnh Tp HCM
22
Bảng I.4.4.2. Giá đất một số tuyến đường qua các năm
22
Bảng I.4.4.3. Hệ số vị trí trong hẻm so với giá đất mặt tiền tuyến đường tương ứng 23
Bảng II.2.1.1. Mô tả giá trị trung bình ( Mean) và độ lệch chuẩn ( std. deviation) của
các biến trong phương trình
32
Bảng II.2.1.2. Mô hình ma trận tương quan của 5 biến trong mô hình
33
Bảng II.2.1.3. Kết quả xử lý tuyến tính
34
Bảng II.2.1.4. Giá trị các hệ số hồi quy tuyến tính
36
Bảng II.2.3.1. Kết quả xử lý phi tuyến
40
Bảng II.2.3.2. Phân tích Anova phi tuyến
41
Bảng II.2.4.1. Ma trận tương quan riêng phần giữa giá đất và chiều rộng nhà
43
Bảng II.2.4.2. Ma trận tương quan riêng phần giữa giá đất và chiều rộng đường

43


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1. Mô tả vị trí hẻm
Hình 2. Biểu đồ giá đất điều tra
Hình 3. Biểu đồ giá đất chạy hàm tuyến tính
Hình 4. Biểu đồ hai loại giá đất
Hình 5. Biểu đồ giá đất nhà mặt tiền
Hình 6. Biểu đồ giá đất trong hẻm
Hình 7. Nhập công thức để tính giá đất cho mẫu điều tra
Hình 8. Bản đồ địa chính của một khu vực tại phường 15, quận Bình Thạnh
Hình 9. Thông tin thuộc tính của các thửa đất khi chưa cập nhật diện tích
Hình 10. Hộp thoại cập nhật thông tin thuộc tính cho trường dien_tich
Hình 11. Lựa chọn cách tính trong hộp thoại update
Hình 12. Cập nhật thông tin thuộc tính cho trường diện tích

Trang
23
38
38
39
44
44
46
46
47
47
48
48

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT BĐS
Thị trường Bất Động Sản.
SDĐ:
Sử dụng đất.
BĐS
Bất Động Sản.
GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
TTTC:
Thị trường tài chính.
TTCK:
Thị trường chứng khoán.
KD BĐS:
Kinh doanh Bất Động Sản.
CSHT:
Cơ sở hạ tầng.
UBND:
Ủy ban nhân dân.
VNĐ:
Việt Nam đồng.
GPMB:
Giải phóng mặt bằng


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Huỳnh Ngọc Phương

LỜI MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 26/11/2003 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2004) đã thể chế hóa đường lối
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước. Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 về vấn đề giá đất là
một trong những nội dung quan trọng, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển kinh
tế- xã hội của đất nước.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực
hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: Quyết định mục đích sử dụng đất; Hạn mức
giao đất và thời hạn sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất; Định giá đất. Trong bốn quyền định đoạt của Nhà nước đối với
đất đai, có thể nhận thấy vai trò quan trọng của “Định giá đất”, thứ nhất để Nhà nước
thực hiện ba quyền trên thì giá trị đất đai chính là một trong những cơ sở đầu tiên cần
được xem xét, thứ hai Nhà nước có nhiệm vụ điều tiết các quyền lợi từ đất (đảm bảo
tính công bằng trong sử dụng đất) thông qua các chính sách tài chính về đất đai trong
đó giá đất làm cơ sở.
Hiện nay “Định giá đất” được thực hiện trong lĩnh vực xây dựng bảng giá đất
quy định hàng năm cho các địa phương. Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần
hướng dẫn của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ và Thông tư 114/2004/BTC-TT
Bộ tài chính, bảng giá đất địa phương đã phản ánh được giá đất cho từng khu vực và
theo loại hình sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi
giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, phạt tiền trong vi phạm... Tuy nhiên,
bảng giá đất địa phương được đánh giá là chưa phù hợp: giá đất quy định còn quá thấp
so với giá chuyển nhượng trên thị trường, sử dụng và quản lý bảng giá đất bằng
phương pháp thủ công, áp giá cho từng thửa thiếu chính xác chưa thật công bằng...
Bên cạnh những hạn chế của bảng giá đất địa phương nêu trên, hạn chế lớn nhất
là giá đất chưa được xem xét làm cơ sở đánh giá hiệu quả của hiện trạng sử dụng đất
và căn cứ phân tích hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất của từng lô thửa đất nói
riêng hay từng khu vực nói chung là chứng cứ sát thực cho quy hoạch, chỉnh trang đô

thị.
Từ những phân tích nhận định trên, ở góc độ là một đề tài tốt nghiệp chuyên
ngành Quản lý thị trường Bất động sản, chúng tôi mong muốn tìm hiểu một cách cụ
thể và có những kết quả rõ ràng hơn thông qua thực hiện đề tài “THỰC TRẠNG
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – MÔ HÌNH HOÀN
THIỆN”
MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
 Nghiên cứu mô hình định giá đất hợp lý phản ánh được một cách đầy đủ quan
hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng trong một khu vực theo một quy trình
định giá khoa học và chặt chẽ.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, và thực trạng vận dụng các phương pháp
định giá đất hiện đang được áp dụng.
 Mô hình hoá giá đất phục vụ công tác quản lý.
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
 Phương pháp điều tra thu thập thông tin: thông tin về giá đất sẽ được điều tra
thu thập từ điều tra trực tiếp người sử dụng đất theo mẫu phiếu cũng như được
cung cấp từ các cơ quan quản lý, các công ty, trung tâm, sàn giao dịch về bất
động sản.
 Phương pháp thống kê: dùng để xử lý số liệu thông qua mẫu điều tra, dùng
phần mềm SPSS để xử lý và phần mềm Excel.
 Phương pháp bản đồ: được sử dụng để phân khu vực giá đất và xác định khu
vực điều tra, vị trí mảnh đất được điều tra, dùng bản đồ địa chính để xác định
khoảng cách và để biểu thị giá đất trên bản đồ.
 Phương pháp tổng hợp, phân tích.

 Phương pháp chuyên gia: trong quá trình thực hiện đề tài, đã tiếp xúc và học
hỏi kinh nghiệm của các anh, chị tại Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương
Tín về cách thức định giá và khảo sát giá đất thị trường.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trên cơ sở lý luận chung về giá đất, xem xét lại cách lượng hoá một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện trong bảng giá đất ở của Tp. HCM cũng như tiếp
tục nghiên cứu thêm một số yếu tố như chiều rộng đất, chiều sâu đất, diện tích sàn sử
dụng, chiều rộng hẻm, chiều sâu hẻm…..mà bảng giá đất hiện tại chưa phản ánh hết để
tiếp tục hoàn thiện bảng giá đất phản ánh một cách khách quan hơn.
Đề tài được thực hiện trên phạm vi nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn Tp.Hồ Chí
Minh. Cụ thể nghiên cứu tại địa bàn Đường Bạch Đằng, Quận Bình Thạnh, trong
khoảng thời gian từ tháng 1/4/2007 đến tháng 15/5/2007.
Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
 Đề tài thể hiện được cách thức xây dựng bảng giá đất hiện nay trên địa bàn
nghiên cứu.
 Phản ánh được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đưa ra các hệ số ảnh hưởng
mà bảng giá đất hiện nay chưa thể hiện được bằng phần mềm thống kê dữ liệu.
 Trên cơ sở đó đề xuất mô hình định giá đất theo tuyến “sát” hay tiệm cận hơn
với giá đất thực tế trên thị trường.

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Huỳnh Ngọc Phương

PHẦN I
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

I.1. Thị Trường Bất Động Sản
I.1.1 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa. Như vậy theo
nghĩa hẹp thì TT BĐS là sự mua, bán và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó
chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền
với đất đai.
Do quan điểm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có thể
hiểu TT BĐS dưới nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên hoạt động của thị trường này tất
yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập
quán, phong tục của mỗi quốc gia, do đó ta có thể định nghĩa thị trường BĐS như sau:
“ Thị trường BĐS là sự tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”
I.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
 Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS
Trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất quản
lý nên các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi
ích có được từ việc sử dụng nó. Người có quyền SDĐ sẽ thu được lợi ích từ việc sử
dụng đất đai đem lại.
Đất không bị hao mòn và mất đi trong quá trình sử dụng nên ta có thể sử dụng
mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích mà diện tích đất sử dụng có thể
mang lại. Điều đó cho thấy: Giá đất ( giá quyền sử dụng đất), không phản ánh giá trị
của đất đai, mà giá đất phản ảnh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi từ đất.
Như vậy, với những tiến bộ, khoa học kỹ thuật của nền kinh tế làm cho việc thu
lợi từ việc sử dụng đất ngày càng tăng và tất yếu làm cho giá của quyền SDĐ cũng có
xu hướng tăng lên.
 Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc
BĐS là hàng hóa không thể di dời được nên TT BĐS chịu ảnh hưởng nhiều bởi
yếu tố mang tính chất khu vực, cục bộ không giống nhau giữa các địa phương. Điều đó
cho thấy sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa xã hội và mật độ dân số

làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ
đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của TT BĐS. Sự phát triển của các nước
cũng như ở nước ta, trong thời gian qua cho thấy, TT BĐS ở các thành phố đô thị lớn,
ở các vùng ven các đô thị lớn thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở các đô
thị nhỏ, các khu vực xa các thành phố, đô thị lớn và khu vực nông thôn.
 Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật
Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng
có của BĐS nên các giao dịch về BĐS không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông
thường mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Tính phức tạp của
quá trình giao dịch hàng hóa BĐS, làm gia tăng thời gian và chi phí giao dịch. Mặt
khác các giấy tờ giao dịch phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các quy
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
định pháp luật có liên quan. Điều đó cho thấy, nếu các quy định của pháp luật càng
đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán còn ít thì việc
mua, bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi. Những quy định pháp luật chi phối, điều
chỉnh trong lĩnh vực này như: GCNQSDĐ, các quyền mua bán, thế chấp, góp vốn
bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giao dịch
BĐS.
 Độ trễ của cung và cầu về BĐS lớn hơn so với các hàng hóa khác
Khi nhu cầu BĐS tăng cao thì cung BĐS không thể đáp ứng ngay được mà phải
có một khoảng thời gian sau đó. Vì hàng hóa BĐS không giống các hàng hóa thông
thường nào đó, khi nhu cầu thị trường tăng lên thì các nhà cung cấp sẽ nhanh chóng
tìm mọi biện pháp tăng cường sản xuất hoặc nhập khẩu để cung ứng cho thị trường.
Tuy nhiên đối với BĐS, do không thể “ sản xuất “ hay “ nhập khẩu” đất đai nên khi
cầu về BĐS tăng thì cung về BĐS trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng
được. Việc tăng cung BĐS chỉ có thể được thực hiện thông qua việc cân nhắc giảm sử

dụng một diện tích nào đó của một người để đưa vào lưu thông, việc chuyển mục đích
sử dụng một số diện tích nào đó, việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình…… Và tất
cả các việc này đòi hỏi phải có thời gian, từ việc tìm hiểu thông tin về đất đai, khảo
sát, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công và thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất
đai .v…v..Điều đó làm cho khoảng cách giữa cung và cầu về BĐS lớn hơn các hàng
hóa thông thường khác dẫn đến giá BĐS bị tăng lên.
 Những giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên
nghiệp có trình độ cao
Đối với BĐS, quy luật giá trị và giá cả cũng đặc biệt không giống như các hàng
hóa thông thường mà Mác đã đưa ra. Vì BĐS thường có giá trị lớn và giá cả hàng hóa
BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp nên khi mua bán, giao dịch BĐS
ngoài việc phải có sự tính toán kỹ lưỡng mà thông thường còn phải qua tư vấn của các
chuyên gia môi giới, định giá BĐS có trình độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn,
kinh nghiệm và nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS.
 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính
Các giao dịch về BĐS trong nền kinh tế có liên quan chặt chẽ đến những biến
động của nền kinh tế, đặc biệt dễ bị “ nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao,
và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm, vì trong những điều kiện nhất định
người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt từ thị trường tài chính, chứng khoán
sang TT BĐS và ngược lại. Mặt khác bản thân các giao dịch BĐS thường có nhu cầu
rất lớn về vốn. Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường phải liên quan đến một lượng
vốn tương tự trên thị trường chứng khoán, thị trường tài chính dưới dạng các hình thức
chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho thấy, TT BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát
triển ổn định, lành mạnh khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh, ổn định.
TTTC, TTCK và TT BĐS có mối liên hệ biện chứng khắng khít với nhau trong nền
kinh tế.
I.1.3 Phân loại thị trường
 Theo khu vực địa lý: có thể phân thành TT BĐS của Thành phố A, B; TTBĐS
quận X,Y; hoặc TT BĐS nội ngoại thành…
 Theo công dụng của bất động sản: bao gồm thị trường đất đai; nhà ở; công trình

công nghiệp; công trình thương mại dịch vụ; các công trình đặc biệt (như sân bay,
bến cảng…)
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
 Theo tính chất kinh doanh bất động sản: thị trường mua bán bất động sản; thị
trường cho thuê bất động sản; thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản
thế chấp.
 Theo quá trình tạo ra bất động sản: gồm Thị trường cấp I (thị trường đất thuần túy),
cấp II (thị trường xây dựng, sản xuất ra bất động sản), cấp III (thị trường mua bán
bất động sản).
 Theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch BĐS: theo tiêu chí này có thể phân thị
trường BĐS thành 2 loại:
- Thị trường BĐS chính quy: là thị trường BĐS mà ở đó có các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
- Thị trường BĐS phi chính quy: là thị trường mà ở đó có các hoạt động liên
quan đến giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp
luật nhưng vẫn tồn tại.
I.1.4 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển
kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia, và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:
 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất
Trước hết, TT BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng
việc phát triển kinh doanh bất động sản. Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái
hiện vật sang giá trị, là nhân tố quy định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của
KD BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, tiêu dùng cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế – xã hội, TT BĐS

cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thuế chấp….. BĐS.
Tuy nhiên, tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu
thông hàng hóa, phụ thuộc vào dung lượng của thị trường, từ góc độ xử lý đầu ra của
sản phẩm có ảnh hưởng quyết dịnh đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của kinh doanh và
sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hòan trả vốn kinh doanh, tái
sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh.
 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Thứ 1: Khi tăng đầu tư vào tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên
của lượng tài sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng
trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.
Thứ 2: Phát triển TT BĐS được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng
khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vị các
quan hệ giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do
đó tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Thứ 3: Tăng cường tạo điều kiện để các giao dịch thế chấp BĐS được thực hiện
sẽ nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS dẫn đến tăng vốn cho nền kinh tế.
Thứ 4: Khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng
như doanh nghiệp không cần đầu tư vốn bằng tiền.
Thứ 5: Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,
mà cuối cùng quỹ đất không hề cạn đi.

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
 TT BĐS phát triển tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mở rộng thị
trường, mở rộng đối ngoại
Nguồn thu của Nhà nước sẽ tăng thông qua việc tạo lập BĐS mới tăng khối
lượng BĐS trên thị trường và thông qua việc chuyển nhượng, mua đi, bán lại đó, Nhà

nước cũng có thêm được nguồn thu nhập về thuế.
Thị trường BĐS là một thị trường đầu vào cho một số loại thị trường khác
nhau, do vậy phát triển TT BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển thị
trường khác nhau, cũng tức là góp phần mở rộng thị trường chung.
Thị trường BĐS phát triển cao sẽ tạo điều kiện cho các tổ chức , cá nhân nước
ngoài tham gia giao dịch BĐS trên lãnh thổ mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu
tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh BĐS và họ lại có thể cư trú, sinh sống….. góp
phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
 TT BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội
TT BĐS, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với
chính sách đất đai của quốc gia. Một khi TT BĐS phát triển lành mạnh cũng tức là
chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi thị trường BĐS hoạt động không
lành mạnh: giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực hiện đầu cơ, buôn bán đất,
lũng đoạn giá cả… sẽ tác động trực tiếp vào hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng sự
hoài nghi vào chính sách pháp luật…làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở là
các công trình khác nhau luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người.
Thực tế trong thời gian vừa qua, thị trường nước ta có rất nhiều sự biến động lớn, làm
cho sự phân bố nhà ở mất cân đối, người giàu thì đầu cơ BĐS, còn người nghèo, người
đang lao động không có nhà để ở, giá cả BĐS cao một cách không bình thường so với
khả năng của đại bộ phận dân chúng, người có nhu cầu ở thật sự không thể mua được
nhà.
 Phát triển TT BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới
quản lý đất đai, quản lý BĐS
Thông qua TT BĐS, các giao dịch dân sự về đất đai được thực hiện sẽ thấy
được những điều không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, sự không phù hợp
trong quản lý. Từ đó, Nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai và thực
hiện đổi mới công tác quản lý.
I.1.5 Các thành phần tham gia thị trường
Khi TT BĐS phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể
tham gia vào thị trường BĐS. Các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS bao gồm:

 Các cá nhân
Đây là nhóm chủ thể chiếm tỷ lệ nhiều nhất tham gia trên TT BĐS. Các cá nhân
sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người
đem BĐS để góp vốn liên doanh……Bên cạnh đó lại có một số cá nhân có nhu cầu sử
dụng BĐS cho đời sống sinh hoạt hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ
tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua, người đi thuê, người nhận
liên doanh…….

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
 Các tổ chức kinh tế
Khi tổ chức kinh tế tham gia trên TT BĐS cả trên hai góc độ “ người mua” và
“người bán”:
- Khi các tổ chức kinh tế đó mới thành lập, hay đang hoạt động cần ở rộng quy
mô hoặc địa bàn kinh doanh sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hay chuyển đổi vị trí sẽ
tham gia vào TT BĐS.
- Với tư cách người bán, các tổ chức kinh tế đó nắm giữ BĐS lại có nhu cầu
bán, cho thuê, hay cho thuê lại, góp vốn liên doanh bằng BĐS sẽ là những nhân
tố đắc lực làm phong phú thêm các hàng hóa trên TT BĐS.
Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vào TT BĐS khi trực tiếp tạo
lập hàng hóa trên TT BĐS như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển
cơ sở hạ tầng……
 Nhà nước
Nhà nước tham gia thị trường dưới các khía cạnh sau:
Thứ nhất: Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với TT BĐS.
Bằng cách xây dựng hệ thống pháp luật tạo hành lang pháp lý cho hoạt động TT BĐS.
Thứ hai: Nhà nước cung cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất. Đây là một

trong những vấn đề can thiệt để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hóa BĐS lưu
thông trên thị trường. Khi hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên đi cùng với nó là
nhà được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ. Đây là một hạn chế rất lớn cho
sự phát triển của TT BĐS nước ta trong thời gian qua.
Thứ ba: Nhà nước tham gia trực tiếp vào TT BĐS được thông qua các công cụ quy
hoạch và kế hoạch SDĐ. Trong một số trường hợp Nhà nước cũng cần đất để xây
dựng các công trình công cộng nên Nhà nước phải thu hồi đất, đền bù. Điều đó cũng
đã góp một phần đáng kể để thúc đẩy TT BĐS phát triển.
 Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản
Hoạt động trong TT BĐS không chỉ có người mua, người bán BĐS, mà giữa họ
còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối. Do BĐS là tài sản không di dời được,
thường lại có giá trị cao nên việc mua, bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp
hơn rất nhiều so với việc mua bán các tài sản khác. Do vậy, TT BĐS ngày còn xuất
hiện thêm nhiều các tổ chức đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán BĐS,
trong đó nổi lên là:
- Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh, truyền hình,
thương mại điện tử…..cung cấp các thông tin về hàng hóa bất động sản, giá cả
BĐS.
- Các tổ chức tư vấn BĐS giúp bên mua, bên bán hiểu biết các vấn đề pháp lý
BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua – bán
BĐS.
- Các tổ chức môi giới BĐS không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến
thêm trong việc trực tiếp, đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán,
hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần
thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Huỳnh Ngọc Phương
I.2 Giá Trị Đất Đai Đô Thị
I.2.1 Lý luận chung về giá trị đất đai đô thị
 Quyền sở hữu đất đai ở nước ta
Là sở hữu chung của xã hội, hay sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện. Trong quá trình sử dụng từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục quá trình cải
tạo bồi dưỡng đất đai, không có một cá nhân nào tự mình độc lập thực hiện được trọn
vẹn quá trình khai phá, bảo vệ và cải tạo đất . Những hoạt động đó điều phải nằm
trong khuôn khổ hoạt động của cả cộng đồng và phải thực hiện qua nhiều thế hệ. Do
vậy, về bản chất sự kết tinh lao động vào đất đai không phải là sự kết tinh hao phí lao
động cá nhân riêng lẻ mà là lao động của cả cộng đồng xã hội, trải qua nhiều thế hệ.
Hay nói cách khác, nếu coi đất đai là kết tinh của lao động thì đó là sản phẩm của lao
động của cả xã hội chứ không phải là sản phẩm lao động riêng rẽ của từng cá nhân.
Như vậy, xét cả về nguồn gốc tự nhiên hình thành đất cũng như lịch sử chiếm hữu,
khai phá và cải tạo thì đất đai không phải là sản phẩm của cá nhân mà là tài sản thuộc
sở hữu chung của toàn xã hội. Do vậy, bản chất của sở hữu đất đai là sở hữu chung của
xã hội, hay sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Có ba quyền năng cơ bản cấu thành quyền sở hữu đất đai: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, và quyền định đoạt. Với tư cách người có quyền sở hữu tối cao, Nhà
nước giao cho các cá nhân và tổ chức đang sử dụng đất một phần các quyền chiếm giữ,
khai thác và định đoạt trong giới hạn… được gọi là các quyền năng của người SDĐ.
Lợi ích mang lại từ việc chiếm giữ mỗi mảnh đất trước hết phụ thuộc vào phạm vi các
quyền năng mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất. Một mảnh đất được giao cho
người sử dụng chiếm giữ lâu dài sẽ hữa hẹn mang lại nguồn thu nhập nhiều hơn cùng
mảnh đất đó nhưng người sử dụng chỉ được chiếm giữ trong một số năm giới hạn. Như
vậy, mỗi khi thay đổi quyền năng đối với đất đai như thay đổi mục đích sử dụng, thời
hạn giao đất…… cũng có nghĩa là Nhà nước đã làm gia tăng giá trị cho mảnh đất đó
một cách tương ứng nên giá trị gia tăng đó phải được tập trung vào Nhà nước.
 Địa tô và giá cả đất đai
Chúng ta đều biết rằng địa tô là một phạm trù riêng có gắn liền với các quan hệ

về đất đai. Về bản chất, địa tô tuyệt đối thể hiện quyền lực của người chủ đối với đất
đai của mình sở hữu. Do vậy, đất đai càng khan hiếm thì quyền lực của người sở hữu
đất đai càng lớn dẫn đến địa tô tuyệt đối càng cao. Như vậy, địa tô tuyệt đối không
phải tự đất đai tạo ra mà do quan hệ sở hữu đất đai tạo ra. Nếu không có sự chiếm hữu
riêng về đất đai tức là không nẩy sinh quyền lực từ sự chiếm hữu đó thì không có địa
tô tuyệt đối.
Đồng thời, sự chiếm hữu riêng về đất đai nhưng không tạo nên sự khan hiếm
nguồn cung về đất đai tức là không tạo ra sự mất cân đối cung cầu thì địa tô tuyệt đối
cũng coi như bằng không. Trong chế độ công hữu về đất đai, với tư cách là người đại
diện cho chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước thu địa tô tuyệt đối dưới hình thức thuế chiếm
dụng đất. Chính sách thu địa tô tuyệt đối có mục đích chủ yếu nhằm khuyến khích đưa
đất đai vào khai thác sử dụng, hạn chế tình trạng chiếm giữ đất với mục đích đầu cơ
tạo sự khan hiếm nguồn cung. Vì vậy, chính sách thu địa tô tuyệt đối sẽ căn cứ vào
tính chất chiếm giữ đất và loại đất đai chiếm giữ.
 Quá trình biến đổi từ địa tô chênh lệch nông nghiệp I thành địa tô chênh lệch
vị trí khu vực đô thị I
So sánh với địa tô chênh lệch nông thôn, địa tô chênh lệch đô thị có đặc điểm
hình thành của nó:
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
- Địa tô chênh lệch nông nghiệp lấy chênh lệch điều kiện tự nhiên của đất đai( mức độ
màu mở của đất, vị trí đất…..) làm cơ sở, đặc điểm hình thành của nó là:
1. Đất nông nghiệp trực tiếp tham gia vào cả quá trình sinh trưởng và phát
triển của cây trồng nông nghiệp.
2. Chất lượng đất đai( độ màu mỡ) quyết định sản xuất nông nghiệp được mùa
hay không và lợi nhuận cao hay thấp.
3. Vị trí đất đai nông nghiệp cũng có ảnh hưởng quan trọng đối với sản xuất

nông nghiệp, mặc dù biến đổi tương đối chậm chạp.
- Nhưng điều kiện hình thành địa tô đô thị, có sự biến đổi rất lớn:
1. Đất đai đô thị nói chung không tham gia vào quá trình sản xuất sản phẩm
mà chỉ làm cơ sở sản xuất.
2. Chất lượng đất (đặc biệt độ màu mỡ của đất) không có tác dụng quyết
định, thuộc vị trí thứ hai.
3. Vị trí đất đai lại nổi lên thành nhân tố rất quan trọng ảnh hưởng đến hiệu
ích kinh tế sản xuất công nghiệp và ngành sản xuất thứ ba.
Đây là nguyên nhân chủ yếu của địa tô chênh lệch đô thị, hơn nữa tác dụng và
hiệu ích vị trí đất đai đô thị thay đổi khá nhanh, biên độ chênh lệch rất lớn. Cho nên
hình thức địa tô này có thể so sánh với địa tô chênh lệch I nông nghiệp, có thể gọi tên
phù hợp là địa tô chênh lệch vị trí khu vực đô thị.
Địa tô chênh lệch I sẽ được điều tiết thông qua con đường: thuế SDĐ để điều
tiết phần địa tô do sự thuận lợi của đất đai tạo ra và thuế giá trị gia tăng của đất đai
điều tiết phần giá trị tăng thêm do sự thay đổi các đầu tư xã hội mang lại. Hình thức
thu có thể được thực hiện một lần khi thực hiện chuyển dịch các quyền năng của người
sử dụng thông qua giá đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất
đai hoặc thu từng phần thông qua thuế SDĐ.
 Quá trình biến đổi từ địa tô chênh lệch nông nghiệp II thành địa tô chênh lệch
đô thị II.
Đặc tính riêng của đất đai là nếu được đầu tư khai thác một cách hợp lý, sức sản
xuất của đất đai có thể tăng lên. Phần lợi nhuận tăng thêm do người sử dụng đầu tư,
khai thác hợp lý đất đai hơn gọi là địa tô chênh lệch II, và nó thuộc quyền sở hữu của
người SDĐ đã tạo ra nó.
Địa tô chênh lệch II trong nông nghiệp, chủ yếu do đầu tư vào đất đai nông thôn
nên có năng suất khác nhau, nó có đặc điểm sau:
1. Đầu tư cho nông nghiệp tăng lên, phần chủ yếu của nó đầu tư trực tiếp vào
đất đai được sử dụng, như sử dụng máy nông nghiệp, bón phân nhiều, tăng
cường quản lý đồng ruộng……Những đầu tư này là những yếu tố sản xuất
tham gia vào cả quá trình sản xuất nông nghiệp.

2. Những đầu tư này trực tiếp nâng cao năng xuất nông nghiệp và làm tăng
nông sản phẩm, làm cho giá cả sản phẩm nông nghiệp giảm thấp nên có thể
sinh ra lợi nhuận siêu ngạch tương ứng.
3. Ai đầu tư người ấy thu lợi, không có hiệu ích tràn ra ngoài hoặc hiệu ích
tràn ra rất ít.
Nhưng sự đầu tư hình thành loại địa tô này ở đô thị cũng rất khác nhau. Nó có đặc
điểm sau:

Trang 18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
1. Phần chủ yếu của đầu tư xây dựng đô thị tăng lên là ở bên cạnh đất sử dụng
của công thương nghiệp đô thị, như các thiết bị hạ tầng giao thông, đường
xá, bưu điện, cấp thoát nước, cấp nhiệt, cấp khí, đều là điều kiện cần phải có
cho sản xuất và lưu thông để phát huy tác dụng.
2. Những đầu tư này có thể nâng cao chức năng chịu tải và chức năng vận tải
của cả đô thị, do đó thúc đẩy toàn bộ đô thị nâng cao hiệu ích sản xuất lưu
thông.
3. Xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, có hiệu ích tràn ra, tức là vừa có thể làm cho
bất kỳ đơn vị sử dụng đất ở bên ngoài cơ sở hạ tầng nhận được lợi ích, địa tô
chênh lệch đô thị II.
Khi chuyển quyền SDĐ cho người khác, người chủ sử dụng cũ thu về phần địa
tô chênh lệch II thông qua giá bán cao hơn. Nhờ đó khuyến khích người sử dụng đất
tích cực đầu tư, cải tạo đất cũng như cải tạo BĐS trên đất, làm tăng giá trị kinh tế của
đất đai.
 Tóm lại: địa tô nông thôn và địa tô đô thị có chỗ giống nhau( đặc biệt là về tính
chất địa tô), nhưng có nhiều hình thức biểu hiện và nguyên nhân hình thành khác
nhau cần coi trọng nhưng không thể sao chép cứng nhắc. So với địa tô nông thôn,

nó phức tạp và quan trọng hơn nhiều.
I.2.2 Giá đất đô thị
 Giá đất đô thị
Giá đất đô thị là hình thức chuyển đổi của địa tô đô thị, là phạm trù kinh tế chủ
yếu của giao dịch đất đai đô thị.
Giá cả đất đai đô thị là cơ sở hình thành bất kỳ giá cả sản phẩm vật chất nào
khác của đô thị, là đòn bẩy kinh tế quan trọng điều tiết sự vận hành kinh tế đô thị, bảo
đảm sự nâng cao hợp lý hiệu ích toàn bộ đô thị,cũng là cốt lõi của cải cách chế độ đất
đai đô thị, sự hình thành của nó càng phức tạp, càng có tính đặc thù so với bất kỳ loại
giá cả nào khác.
Do đó, giá đất hợp lý là phương tiện quan trọng điều tiết sản xuất và đời sống:
Một là: Là phương tiện quan trọng phân bố công nghiệp và thương mại. Nói
chung, lợi nhuận của thương mại có quan hệ rất lớn với khoảng cách của trung tâm đô
thị. Còn công nghiệp tương đối kém hơn. Nếu giá đất trung tâm đô thị không cao hơn
xung quanh thì sẽ gây ra sự chen chúc ở trung tâm đô thị, nảy sinh vấn đề giao thông
và môi trường, đồng thời ảnh hưởng đến sự phát huy chức năng trung tâm lưu thông
của đô thị, cũng có thể giảm thấp hiệu ích kinh tế đô thị.
Hai là: là phương tiện quan trọng điều tiết sản xuất và đời sống sử dụng đất
đai. Nói chung giá đất sản xuất sử dụng (của các ngành công thương, vận tải, dịch vụ,
xây dựng) cao hơn giá đất dùng cho đời sống, như vậy mới không gây ra sự tranh
giành vị trí khu vực đất dùng cho đời sống, đất dùng cho sản xuất.
Ba là: :Là phương tiện quan trọng điều tiết các tầng lớp dân cư khác nhau dùng
đất để ở. Khi dân cư gần trung tâm đô thị thì giá đất sẽ cao hơn khu dân cư xa trung
tâm đô thị, điều này có lợi cho việc điều tiết chi phí tiêu dùng của các tầng lớp dân cư
có thu nhập khác nhau, đồng thời thỏa nhu cầu của các tầng lớp dân cư khác nhau.
Bên cạnh đó viêc quy định và điều tiết vĩ mô về giá đất không tốt sẽ gây ra các
vấn đề kinh tế đô thị. Ví dụ như thời gian vừa qua khi các điều luật đi vào cuộc sống
đã làm nên sự “nóng” “lạnh” của TT BĐS nước ta.
Trang 19

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
 Ý nghĩa
- Phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm thực hiện các chính sách về
thuế đất đai của Nhà nứớc, tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường BĐS.
- Tránh làm thất thoát giá trị đất đai, căn cứ để xác định giá đất đấu thầu, mời thầu.
- Nhằm tăng cường quản lý thị trường đất đai, ngăn chặn hạn chế đầu cơ.
- Nhằm phát triển lý luận về giá cả đất đai phù hợp với đặc điểm và nhu cầu xây
dựng chủ nghĩa xã hội.
 Hình thành giá đất đô thị
Đặc điểm quan trọng của giá đất đô thị là sau khi đất đai bị trưng dụng lập tức
có rất nhiều người đầu tư xây dựng, nên sau khi đất đó được cho thuê hay bán đi, nó đã
trở thành một nhân tố quan trọng làm tăng giá trị của đất đai, cần phải tính toán, cũng
có nghĩa là, sự hình thành giá đất đô thị là một quá trình vận động kinh tế.
Đất đai đô thị luôn có nguồn gốc từ đất đai nông thôn thông qua quá trình đầu tư
chuyển đổi, hay đó là một quá trình vận động kinh tế. Vì đất đai của nước ta là thuộc
sở hữu toàn dân nên sự vận động đó luôn thông qua các quá trình sau:
a) Giá đất trưng dụng
 Là giá đất được thực hiện theo đơn giá của Nhà nước.
 Đất đai đô thị từ rất sớm bắt nguồn từ sự trưng dụng đất đai nông thôn. Giá đất
trưng dụng tức “chi phí trưng dụng đất” nhà nước hoặc đơn vị trả cho đất nông
thôn đã nhận. Loại chi phí trưng dụng đất này nói chung được hình thành theo diễn
biến của lịch sử hoặc pháp luật quy định, tính quy định về số lượng của nó, nói
chung là tư bản hóa địa tô nông nghiệp, lấy địa tô chia cho lãi suất tạo nên.
Tức dùng P1 = R1/ I đã biểu thị:
Trong đó: P1 : giá đất trưng dụng
R1 : là địa tô nông nghiệp
I : là lãi suất
 Nhưng hiện nay Nhà nước trưng dụng đất đai nông thôn, không thể mua được với

giá ấy, đặc biệt đất trưng dụng ở một khu phát triển, nông dân biết rằng đất đai sau
khi được trưng dụng, có giá trị cao hơn nhiều so với giá trị đất nông nghiệp, nên họ
đòi nâng giá. Thực chất sự nâng giá này là sự mở rộng địa tô (R). Số lượng địa tô
tăng lên theo sự mong đợi (R1), có thể định nghĩa R1 là “Hạn ngạch lợi
nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đô thị trưng dụng đất”. Vì vậy
giá đất thực tế nên là:
P1 = (R1 + R1)/ I
b) Giá đất xuất nhượng.
 Nhà nước hoặc đơn vị sau khi trưng dụng đất, cần phải tiến hành một số đầu tư xây
dựng mới như :san lấp mặt bằng, làm đường, cấp nước, cấp điện, chi phí cho
những đầu tư này cùng với giá đất trưng dụng, trong thời kỳ nhất định, khi tiến
hành xuất nhượng từng mảnh đất, sẽ càng tạo nên “giá thành” xuất nhượng đất, có
thể dùng P1+ P1 để biểu thị. Nhưng tính chất của hai yếu tố tạo nên giá thành
không như nhau, P1 thực sự đã chuyển dịch địa tô ban đầu (R1 + R1); P1 là sự
đầu tư thêm đã tính lãi, cũng chính là giá trị tăng thêm của mảnh đất này.
 Lúc này đây nhà đầu tư sẽ nghĩ đến lợi nhuận của giá thành, giả sử tỷ suất lợi
nhuận bình quân là y, thì giá cả xuất nhượng đất đai cần không thấp hơn (P1+
P1)*(1+ y ), nhưng nhà đầu tư không dừng lại ở đó, và họ đòi hỏi mức địa tô mới
Trang 20


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
tăng thêm là R2 , có thể định nghĩa là: “Mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu
ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất đô thị” nó do thị trường điều tiết, hình
thành thông qua thủ tục đánh giá và hai bên thương lượng. Vì vậy giá đất xuất
nhượng hòan chỉnh P2 (gọi là giá giao đất) nên là:
P2 = (P1+ P1)*(1+ y ) + R2/ I
 Do đó để có thể thấy rằng, giá đất xuất nhượng đó không là giá đất theo nghĩa hẹp
chỉ có địa tô mà nó còn bao gồm cả lợi ích tiền vốn tổng đầu tư vào đất. Đặt R2/I =

(P1+ P1)*(1+ y ), ta gọi đó là lợi ích tiền vốn tổng đầu tư vào đất là R2 / I , khi
đó:
P2 =

R2  R2
I

Đây là giá đất xuất nhượng

c) Giá đất chuyển nhượng: Cũng tương tự như giá đất xuất nhượng
Người sử dụng đất được thuê lâu dài của Nhà nước sau khi kinh doanh và đầu
tư (P2) có khả năng chuyển nhượng toàn bộ đất và vật kiến trúc trên đất cho người
khác nhau. Đây là nghiệp vụ kinh doanh của những người kinh doanh nhà đất nói
chung. Cũng như vậy họ vừa theo đuổi giá thành đất đai vừa theo đuổi thực hiện lợi
nhuận đã đầu tư, đồng thời còn theo đuổi hạn ngạch địa tô mới R3 , có thể định
nghĩa “Hạng ngạch tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi chuyển nhượng nhà
đất đô thị”. Vì vậy tổng số giá nhà đất P3 nên là:
P3 =(P2+ P2)*(1+ y ) + R3/ I
Ta nhân (P2+ P2)*(1+ y ) với I , đặt là R3 thì:
 R3
I
R  R n
Nếu tiếp tục chuyển nhượng thì ta có Pn = n
I

P3 = R

3

 Qua sự phân tích trên, có thể có một số nhận xét sau:

- Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu.
- Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không thể tách rời với tăng trưởng của
đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước.
- Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn,
không thể phân biệt rạch ròi hai cái này.
 Để minh họa cho sự phân tích này xin đưa ra một ví dụ
- Chúng ta giả thuyết sự trưng mua và hành động xuất nhượng là của chính quyền.
- Địa tô nông nghiệp ban đầu R1 là 20 đơn vị.
- Hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến R1 = 2 đơn vị.
- Lãi suất tiết kiệm I giả sử 0.7%/ năm.
Khi đó giá đất trưng dụng: P1 =

20  2
 3143 (đơn vị)
0.7%

Sau khi đã xuất nhượng Nhà nước đã đầu tư thêm P1 là 4 đơn vị với tỷ suất lợi
nhuận y = 20% và với mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch dư kiến sau khi xuất
nhượng đất là R2 = 3 đơn vị thì:
P2 = ( 3143 + 4)(1 + 20%) + 3/0.7% = 4205 đơn vị
Khi đó nhà đầu tư BĐS mua lại và xây dựng chung cư với chi phí đầu tư có tính lãi là
50 đơn vị và hạn ngạch lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau xuất nhượng là 5 đơn vị thì:
Trang 21


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
P3 = ( 4204 + 50)(1 + 20%) + 5 / 0.7% = 5820 đơn vị
Và quá trình này là quá trình hình thành địa tô đô thị và sự phân phối nó. Thể hiện qua
bảng sau:

Bảng I.2.2.1: Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị (con số là giả thuyết)

Quá trình hình thành giá
đất đai đô thị

Chính quyền
kinh doanh
Đầu vào

A. Địa tô xuất nhượng R1= 20
B. Địa tô mong đợi
C. Giá mua đất
D. Đầu tư thêm vào
E. Giá thành đất(= c+ d)
F. Gia tăng lợi nhuận bình quân
(= E * (1 + Y)),Y =0.2
G. Giá đất (= F + B/I )
H. Lãi suất I = 0.7%

Nhà đầu tư
BĐS F1

Đầu ra

20
2
3143
4
3147
1.2

Đầu vào
3

Nhà đầu tư
BĐS F2

Đầu ra

Đầu vào
5

4205
50
4255
3776
4205

Đầu ra
5.5

5820
6
5826.0457
5106
5820

6991
7777

0.007

Nguồn :Xử lý excel.
I.3 Phương Pháp Định Giá Đất
I.3.1 Phương pháp so sánh thị trường
 Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được
đã được mua bán trên thị trường.
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên
thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản đối tượng cần thẩm định
giá…… Cần chú ý đến tính dị biệt của tài sản BĐS
 Các nguyên tắc chủ yếu được áp dụng trong phương pháp so sánh trực tiếp
Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản
nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.
Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có sự ước tính sự tham gia đóng góp của các
yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tài sản, giá trị thị trường của tài sản.
Nguyên tắc cung – cầu: Căn cứ này nhằm cung cấp giá các bất động sản so
sánh đã được giao dịch trước đó để làm cơ sở so sánh với bất động sản thẩm định.
 Các trường hợp áp dụng của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động
sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Ví dụ:
- Các tài sản có tính chất đồng nhất: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được
xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân
xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm
cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống.

Trang 22

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
 Ưu điểm của phương pháp
Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện do không có nhiều khó khăn về mặt kỹ
thuật. Có tính thuyết phục cao, được toà án chấp nhận
 Hạn chế của phương pháp
- Cần thiết phải có thông tin.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
- Các nhà thẩm định cần có kinh nghiệm và có kiến thức thị trường.
- Chỉ áp dụng hiệu quả ở những nơi thị trường phát triển hay đang phát triển.
 Các bước tiến hành phương pháp so sánh
Xác định những giao dịch mua/bán bất động sản có thể so sánh được với bất
động sản cần định giá xét trên phương diện loại bất động sản, thời gian, địa điểm, đặc
điểm, điều kiện điều khoản giao dịch…
Thực hiện kiểm tra thực tế bất động sản được định giá và các bất động sản
tương tự, để đảm bảo tính phù hợp của các bất động sản được so sánh.
Xác định các bất động sản có tính so sánh cao nhất.
Phân tích các giao dịch bán bất động sản và điều chỉnh lại các phần chênh lệch
giữa giá bán của các bất động sản tương tự cũng như bất động sản được định giá.
Đi đến ước tính giá trị bất động sản được định giá dựa trên những điều chỉnh
trên giá bán của những bất động sản tương tự.
 Trong khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý đến một số điểm
sau
Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực
gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành.
Khi không tìm được các bất động sản so sánh thỏa mãn yêu cầu thì không sử
dụng phương pháp so sánh trực tiếp được.
Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố nhà thẩm

định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác xuất và máy tính. Điều đó cho
phép nhà thẩm định giá rút ra được kết luận từ tập hợp các tài liệu, và nhận được kết
quả đúng đắn.
I.3.2 Phương pháp chi phí
 Cơ sở lý luận
Trong số các tài sản đa dạng hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử
dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Thí dụ: các công trình
công cộng, bệnh viện, trường học, nhà thờ, khách sạn……
Các tài sản riêng biệt này thường ít sảy ra việc mua bán, tức là không có những
tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc thẩm định giá. Đối với những tài sản như
vậy việc thẩm định giá được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi
phí giảm giá, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí
được làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Cơ sở lập luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy
đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.

Trang 23


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
 Các ứng dụng của phương pháp chi phí giảm giá
- Phương pháp này thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:
- Định giá tài sản dùng cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, nhà thờ,
trường học, các nhà máy…….là những tài sản ít có chứng cứ so sánh thị trường.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Là phương pháp được sử dụng để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác
nhau.

 Các bước thực hiện phương pháp chi phí giảm giá
Phương pháp chi phí giảm giá là một phương pháp hỗn hợp, trong đó sử dụng
tổ hợp cả hai phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Việc thực hiện phương
pháp này bao gồm các bước như sau:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là
đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên mảnh đất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà
thẩm định giá cần phải hiểu rõ về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu
được sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành
3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có được giá trị hiện tại
của công trình.
- Ước tính chi phí giảm giá của bất kỳ công trình xây dựng phụ nào và các hạng
mục bổ trợ khác nằm trên địa điểm, như là phong cảnh, hàng rào và đường ô tô
v..v.
- Cộng giá trị ước tính của các mảnh đất (bước 1) với chi phí giảm giá của công
trình (bước 4) và chi phí giảm giá của các công trình phụ và các hạng mục bổ
trợ (bước 5), sẽ được giá trị ước tính của tài sản cần định giá qua phương pháp
chi phí giảm giá.
 Các phương pháp xác định chi phí
Phương pháp chi phí coi giá trị của tòa nhà tại mức chi phí tái thiết như là chi
phí mới ở thời điểm giá trị. Có ba cơ sở của chi phí tái thiết được coi như mới:
- Chi phí lịch sử được gắn chỉ số với chi phí mới:
- Chi phí tái tạo.
- Chí phí thay thế.
Mỗi cơ sở có giá trị cho một nghiên cứu về chi phí mới, nhưng không nên lẫn

lộn các khái niệm.
Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế của tòa nhà khi được xây dựng từ đầu, có thể
là hôm qua hay 50 năm trước. Bằng cách sử dụng các chỉ số giá từ việc xây dựng hoặc
những dịch vụ chi phí thiết kế kỹ thuật, hoặc từ những nhà thầu xây dựng đầu tiên, chi
phí lịch sử có thể được chỉ số hóa theo chi phí mới vào ngày giá trị. Ưu điểm của chi
phí lịch sử được chỉ số hóa là độ chính xác của việc sử dụng những chi phí xây dựng
thực tế. Nhược điểm là những chi phí càng lâu năm thì tính xác thực của chúng càng ít
Trang 24


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Huỳnh Ngọc Phương
có khả năng được chỉ số hóa một cách đáng tin cậy. Khi xem xét những chi phí lịch sử
được chỉ số hóa, nhà thẩm định cần phải chắc chắn rằng những chi phí lịch sử đã là
những chi phí thông thường tại thời điểm xây dựng và những chi phí lịch sử, khi đã
được chỉ số hóa, sẽ phản ánh chính xác chi phí mới vào ngày giá trị.
Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây
dựng thay thế giống hệt với công trình đang định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi
thời của công trình mục tiêu cần định giá đó.
- Điều này có nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác
của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất
lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không
hiệu quả hoặc đã lỗi thời.
- Về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là
phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với công trình lỗi thời cũ kỹ,
bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và
đã lỗi thời.
Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá
trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu
chuẩn,thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó ám chỉ rằng:

- Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong
việc xây dựng công trình.
- Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
- Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và
không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
- Phương pháp chi phí thay thế được coi là có tính thực tiễn cao hơn so với
phương pháp chi phí tái tạo, nên trong thực tế nó thường được sử dụng nhiều
hơn phương pháp chi phí tái tạo.
 Ưu ,nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm
- Được áp dụng cho các BĐS ít có giao dịch trên thị trường, các BĐS đặc thù.
- Là phương pháp dùng để kiểm tra cùng với các phương pháp khác.
Nhược điểm
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí giảm giá.
- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải
sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với
giá trị của toàn bộ bất động sản.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có
những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương
pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.
- Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp thẩm định giá này.

Trang 25