Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra

Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra:
1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị :
1.1.Trước thời kỳ đổi mới:
Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược điểm
nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết cơ bản chỗ ở cho
đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà
ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1%
tiền lương).Do đó đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp
nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế.
Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở. Chương
trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho người lao động
trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Thành
phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất
kỹ thuật, cơ sở hạ tầng...đã góp phần giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách
sản xuất và phân phối nhà ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa
các ngành, cơ quan xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản
lý đô thị đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém .
Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm
1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà được Nhà nước xây
dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau:
Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố.
Thành phố Hải Phòng: 19,8%
Thành phố Đà Nẵng: 37%
Thành phố Hồ Chí Minh:42%
Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao trong
tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng
31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình
trệ trong lĩnh vực này.
(2)

Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có khoảng 30%

CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo lấy nhà ở của mình bằng
nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu
không gian.
1.2.Từ 1986 đến nay:
Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa. Nhà ở đô
thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng làm, bộ mặt các khu nhà thay
đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu
chuyển biến. Đến cuối 1990 diện tích nhà cả nước ta có khoảng 500 triệu m
2
, trong
đó tại các đô thị là 81 triệu m
2
, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu
m
2
(chủ yếu là các đô thi). Diện tích bình quân đầu người cả nước khoảng 7m
2
,
trong đó ở đô thị là 5,8m
2
/ người. Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả
nước xây dựng được 26 triệum
2
nhà ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nước ta
có khoảng 107 triệu m
2
, bình quân là 7,2 m
2
/người. Ước tính từ 1996-2000, các đô
thị cả nước xây dựng được 40 triệu m

2
nhà ở. Thực tế đến cuối 2000 cả nước có
diện tích nhà ở là 147 triệu m
2
, bình quân là 7,7 m
2
/ người; trong đó Hà Nội có 9
triệu m
2
nhà ở , bình quân là 6,8 m
2
/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m
2
nhà ở, bình quân là 7,8 m
2
/người.
Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao cấp,
khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển
từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy tiềm năng
của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam
thể hiện trên hai mặt: khối lượng được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ
thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở .Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã
có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn
đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà
(2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248.
nước .Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xu hướng tăng
dần. Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về số lượng và chất lượng,
giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân cư.
Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang được xây dựng theo
quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các dịch vụ thương mại, thể

thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn.Đó là khu
đô thị mới Định Công, Linh Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới
Trung Hoà - Nhân Chính( tại Hà Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An
Khánh(tại Thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải Phòng)....Nhiều
khu tái định cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp... đã và đang được xây dựng
tại một số đô thị .Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả được hàng ngàn căn nhà
ổ chuột , cải thiện môi trường cho thàng phố và giải quyết nhà ở mới cho dân là
một thành công lớn trong thời gian qua.
Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền, nhưng
cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ. Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi thọ trên 50 năm
cần được sửa chữa và nâng cấp. Nhiều nhà nguy hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm
hoạ phải phá đi làm lại. Tại Thành phố Hà Nội có hơn 300.000 m
2
nhà hư hỏng
nặng, trong đó có 44 chung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ
Chí Minh có hơn 1.000.000 m
2
hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo
dỡ xây dựng mới. Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục vụ
tối thiểu. Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đô thị gặp khó
khăn, môi trường bị ô nhiễm.
2.Những vấn đề đặt ra:
Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc xây dựng, phát triển nhà ở
còn bộc lộ những hạn chế sau đây:
*Về phát triển nhà ở :
Quỹ nhà ở tăng lên nhưng bình quân diện tích đầu người vẫn thấp vì
dân số đô thị tăng nhanh. Tình trạng nhà ở trong các đô thị xuống cấp nghiêm
trọng. Hiện có tới hàng triệu m
2
nhà ở đô thị cần sửa chữa hoặc dỡ bỏ, nhưng

do nguồn vốn đầu tư của quỹ nhà ở hạn hẹp nên hàng triệu người vẫn phải sống
chật vật trong những căn nhà này. Nhìn chung chúng ta chưa có đầy đủ quy hoạch
ngắn hạn, dài hạn, và chi tiết, chưa phân lô, chuẩn bị đất và mặt bằng cho xây dựng
lâu dài.Chúng ta chưa hoàn thành và ban hành chiến lược phát triển nhà ở đô thị
toàn quốc tới năm 2010 và các chương trình phát triển nhà ở cho đô thị lớn.
*Về phát triển và quản lý đô thị:
Chính sách tạo mặt bằng, chia đất cho dân xây dựng nhà ở cần được
xem xét nghiêm túc. Tại các đô thị – nơi tập trung đông dân cư, đất xây dựng giảm
đi, giá đất ngày càng tăng. Việc thả nổi cho người dân tự do lo liệu trong việc xây
dựng nhà ở, tuy có làm cho quỹ nhà ở trong phạm vi cả nước tăng lên đáng kể
nhưng đã làm cho kiến trúc và cảnh quan đô thị bị ảnh hưởng nhiều, cơ sở hạ tầng
hầu như không có gì, gây ra nhiều phức tạp trong việc quản lý kiến trúc và cơ sở hạ
tầng. Ngoài ra, do tài chính eo hẹp, cơ chế thu tiền sử dụng đất, chính sách giải
phóng mặt bằng, các loại thuế và phí chưa hợp lý nên các doanh nghiệp kinh doanh
nhà ở chỉ quan tâm tới các dự án nhỏ hoặc chi lô bán đất để thu hồi nhanh vốn,
đảm bảo lợi nhuậnmà ít quan tâm đầu tư các dự án lớn có kết cấu hạ tầng đồng bộ.
*Về nguồn tài chính cho phát triển nhà ở :
Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nước dành một khoản vốn Ngân
sách đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên trong những năm gần đây
nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động của người dân, vốn tự có của doanh
nghiệp và vốn vay Ngân hàng. Từ đó đã hình thành nhiều tổ chức tư vấn, đơn vị thi
công ngoài quốc doanh, làm cho quy hoạch bị phá vỡ, bộc lộ tính chất tự phát,
manh mún.
Hiện nay chưa có cơ chế tài chính thích hợp cho khuyến khích đầu tư
phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các dối tượng ưu đãi và có thu nhập thấp .
*Về thị trường nhà đất:
Trên thực tế đã hình thành thị trường nhà ở và đất đai đô thị. Tuy nhiên,
Nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trường này, tạo điều kiện để
thị trường này hoạt động lành mạnh. Từ những năm 1990- 1995, thị trường nhà đất
hoạt động rất sôi động, nhất là ở các thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao

như: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hoà, Vũng Tàu.Việc đất đai và nhà ở
đô thị được thị trường hoá cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh,
nhất là ở những nơi sinh lợi lớn. Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trường nhà
đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở, sẽ gây khó
khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư.