THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU THẦU TẠI VỊ TRÍ HẺM 76 ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, Q.6, TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT
CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU THẦU TẠI VỊ TRÍ
HẺM 76 ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, Q.6, TP.HCM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN QUỐC QUYỀN
03135062
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý TT Bất Động Sản


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN QUỐC QUYỀN

“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT
CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU THẦU TẠI VỊ TRÍ HẺM 76
ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, QUẬN 6, TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn:Ks. Vũ Hà Hạnh
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên


LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cảm ơn gia đình luôn dành tình yêu thương cho con, tạo
mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập để con có được ngày hôm nay. Con
xin khắc ghi trong mình suốt cuộc đời.
Em xin cám ơn ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh, khoa quản lý Đất Đai & Bất Động sản, cùng toàn thể quí thầy cô đã dạy dỗ,
truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm quí báu cho em làm hành trang bước vào cuộc
sống.
Em xin chân thành cám ơn cô Trần Thị Việt Hòa, thầy Vũ Hà Hạnh cùng các
thầy cô trong bộ môn Kinh tế đất đã nhiệt tình quan tâm, giúp và chỉ dẫn cho em hoàn
thành luận văn tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cám ơn đến Ban Giám Đốc Công Ty Phúc Đức cùng các anh chị
tại Trung tâm giao dịch bất động sản Phúc Đức đã tận tình chỉ dẫn, truyền đạt kinh
nghiệm giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các bạn cùng lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 29

luôn giúp đỡ, chia sẽ trong suốt thời gian học tập, sinh hoạt tại trường.

NGUYỄN QUỐC QUYỀN


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Quyền, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thẩm định giá trị lô đất cho mục đích đấu thầu tại vị trí hẻm 76, đường
Bà Hom, phường 13, Q.6, TP. Hồ Chí Minh.”
Giáo viên hướng dẫn: Kỹ sư Vũ Hà Hạnh, Bộ môn Kinh Tế Đất & Bất Động
Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: mục đích của đề tài là xác định giá trị ước tính
mang tính chất dự báo cho một mục đích sử dụng không hiệu quả cho bất động sản
hiện hữu. Việc ước tính sẽ tạo ra giá trị cao hơn dựa trên sự mô phỏng giá cả thị
trường cho tiềm năng bất động sản thông qua việc sử dụng hai phương pháp so sánh
trực tiếp giá thị trường và phương pháp đầu tư kết hợp với kỹ thuật dòng tiền chiết
khấu để hình thành nên giá trị ước tính cho bất động sản thẩm định.
Trong đề tài áp dụng lý thuyết thẩm định giá để ước tính giá trị cho lô đất tại
hẻm 76 phường 13, Q.6, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích sử dụng là đất sản xuất
kinh doanh có diện tích 3.237,6m2 và hiện trạng là nhà tạm cấp 4, sân trống, nhà xưởng
cũ sử dụng cho việc sản xuất than đá. Kết quả thu được qua sử dụng phương pháp so
sánh trực tiếp giá trị thị trường là: 17.981,304 triệu đồng, giá trị lô đất được ước tính
bằng phương pháp đầu tư sau khi hiện giá: 13.702,87 triệu đồng, tuy nhiên kết quả
trong phương pháp đầu tư được xem đáng tin cậy hơn. Do những yếu tố thông tin giá
trị thị trường thu thập được trong phương pháp so sánh còn hạn chế, cùng với sự khác
biệt về quy mô diện tích giữa lô đất thẩm định và các tài sản so sánh, mục đích sử
dụng hiện hữu tạo nên sự khác biệt dẫn đến sự tương đồng giữa hai bên được mang ra
làm cầu nối cho sự so sánh không phù hợp. Cho nên giá đất được ước tính cho lô đất

được lấy từ phương pháp đầu tư 13.702,87 triệu đồng tương đương 4.232.000 đồng
/m2. Kết quả thẩm định cho thấy giá đất được sử dụng với mục đích giả định xây dựng
chung cư thu được giá trị cao hơn đặt trong hoàn cảnh xu thế phát triển kinh tế của địa
phương với nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng gia tăng.


MỤC LỤC
Tiêu đề

Trang

Trang tựa
Lời cảm ơn
Tóm tắt
Mục lục
Danh sách các chữ viết tắt
Danh sách các bảng
Danh sách các biểu
Danh sách các sơ đồ
Danh sách các hình và bản đồ

i
ii
iii
iv
v
vi
vii
viii
ix

ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.2. Cơ sở pháp lý
I.2. Nội dung nghiên cứu, phương pháp
I.2.1. Nội dung
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Giới thiệu về Trung Tâm Giao Dịch Bất Động Sản Phúc Đức
II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của trung tâm
II.1.2. Các loại hình dịch vụ ở trung tâm
II.2. Thẩm định giá giá trị lô đất tại hẻm 76, phường 13, Q.6
II.2.1. Xác định vấn đề
II.2.2. Phương pháp so sánh trực tiếp
II.2.3. Phương pháp đầu tư
KẾT LUẬN

1
3
3
3
28
29
29
29
30
30
30

33
35
35
42
49
60


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

œª•
BĐSMT
BĐSSS
Q.6
UBND

:
:
:
:

Bất động sản mục tiêu
Bất động sản so sánh
Quận 6
Ủy ban nhân dân

DANH SÁCH CÁC BẢNG

œª•
Nội dung các bảng

Trang
Bảng I.1 Báo cáo đơn giản phù hợp với … của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu....... 22
Bảng II.2 Đơn giá xây dựng theo cấp nhà............................................................... 43
Bảng II.3 Tổng Hợp các BĐS so sánh .................................................................... 46
Bảng II.4 Điều chỉnh tổng hợp đơn giá quyền sử dụng đất ..................................... 47
Bảng II.5 Tham khảo giá bán căn hộ của một số chung cư trong khu vực quận 6 ... 51
Bảng II.6 Ước tính tổng doanh thu từ việc bán căn hộ ............................................ 53
Bảng II.7 Ước tính thu nhập ròng năm nhất............................................................ 56
Bảng II.8 Ước tính thu nhập ròng đầu năm hai ....................................................... 57
Bảng II.9 Ước tính thu nhập ròng cuối năm hai ...................................................... 58
Bảng II.10 Ước tính giá trị hiện giá của bất động sản ............................................. 59

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

œª•
Sơ đồ II.1 Cơ cấu tổ chức của trung tâm................................................................. 32
Sơ đồ II.2 Quy trình thẩm định của công ty ............................................................ 34
Sơ đồ II.3 Thể hiện sự điều chỉnh bất động sản theo vị trí ...................................... 48


DANH SÁCH CÁC HÌNH

œª•
Hình II.1 Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Hồng Quân (trái) trong chuyến thăm Sàn
giao dịch Bất Động Sản Phúc Đức .......................................................................... 31
Hình II.2 Tập thể nhân viên công ty Phúc Đức trong ngày lễ trao tặng Huy Chương
Vàng Ngành Xây Dựng Việt Nam - VietBuild2005................................................. 31
Hình II.3 Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Tống Văn Nga .............................................. 31
Hình II.4 Một số hình ảnh ở Phường 13, Q.6......................................................... 39
Hình II.5 Mô tả hiện trạng bất động sản thẩm định................................................ 41

Hình II.6 Mô tả chung cư Kiến thành và chung cư Bình Phú................................. 52

BẢN ĐỒ

œª•
Bản đồ II.1 Vị trí BĐS thẩm định và một số địa điểm lân cận ................................ 40


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thẩm định giá là một nghiệp vụ được hình thành và tồn tại khách quan, phù hợp
với xu thế phát triển chung của mọi nền kinh tế, nhất là những nước có nền kinh tế
đang trên đà phát triển như nước ta. Trên thế giới thẩm định giá được hình thành và
phát triển từ khá lâu nhưng ở Việt Nam còn nhiều mới mẻ, đang trong quá trình hoàn
thiện. Cùng với sự phát triển của đất nước, thị trường bất động sản ở nước ta cũng
đang hòa vào guồng máy vận động xu thế hội nhập, nhưng trên chặng đường đã qua
cho ta thấy rằng thị trường non trẻ này mắc phải nhiều khiếm khuyết. Nhà nước ta
luôn hướng đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hướng đi sẽ đạt được
khi yếu tố quan trọng nhất là bộ phận giá cả trong thị trường được kiểm soát và biểu
thị đúng giá trị trên thị trường. Giá cả bất động sản thể hiện tiềm năng kinh tế của bất
động sản, là công cụ quản lý của Nhà nước điều tiết các hành vi trên thị trường theo
định hướng phát triển, là căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về bất động sản.
Nhưng vào những năm gần đây khi thị trường bất động sản có nhiều thay đổi giá cả
bất động sản biến động rất lớn gây khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động
sản ảnh hưởng đến quyền lợi của những người đang nắm giữ bất động sản tham gia
các hoạt động chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Xuất phát từ thực tiễn cho thấy
công tác thẩm định giá có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế. Điều này ảnh hưởng

tính thông suốt của hoạt động giao dịch trên thị trường, sự phát triển chung của nền
kinh tế đất nước.
Theo thống kê năm 2005 tại thành phố Hồ Chí Minh bình quân diện tích nhà ở
trên người là 10-12 m2/người, là một địa phương dẫn đầu trong cả nước về tốc độ tăng
trưởng kinh tế đi cùng với điều đó là sức ép của của sự gia tăng dân số với làn sống di
cư từ các tỉnh khác đến dẫn đến tình trạng quá tải về cơ sở hạ tầng nói chung và thiếu
hụt nguồn cung về nhà ở nói riêng. Để nâng cao chất lượng nhà ở thì chính quyền
thành phố phấn đấu năm 2010 bình quân diện tích nhà ở trên người là 14 m2/người cho
nên các chính sách như: cải thiện môi trường đầu tư, chính sách pháp luật phù hợp
được đề ra nhằm thu hút được nhiều thành phần tham gia xây dựng nhà ở. Hiện nay,
thành phố đang thực hiện công tác quy hoạch trên các quận huyện theo hướng chuyển
đổi mục đích sử dụng đất mang lại hiệu quả cao hơn đáp ứng quá trình đô thị hóa.
Chính vì vậy, việc ước tính giá trị bất động sản có mục đích sử dụng hiện hữu không
hiệu quả bằng các phương pháp định giá là cần thiết, làm cơ sở để xác định tổng mức
chi phí cho hoạt động đầu tư xây dựng.
Với kiến thức thu thập được trong quá trình học tập em quyết định thực hiện
chuyên đề tốt nghiệp “THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU
THẦU TẠI VỊ TRÍ HẺM 76 ĐƯỜNG BÀ HOM, PHƯỜNG 13, QUẬN 6, TP. HỒ
CHÍ MINH”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá trị thị trường và phương pháp đầu
tư định giá cho bất động sản xác định.

Trang 1


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
– Đối tượng nghiên cứu: Quy luật giá trị và phương pháp định giá
– Đối tượng khảo sát: Các loại giá cả của bất động sản, các yếu tố cấu thành giá
cả.
– Đối tượng nghiên cứu: Lô đất tọa lạc tại hẻm 76 đường Bà Hom, phường 13,
Q.6, Tp.Hồ Chí Minh.
Giới hạn của đề tài
Đề tài chỉ nghiên cứu và ứng dụng hệ thống các lý thuyết thẩm định giá để xác
định giá trị lô đất cho mục đích lấy giá khởi điểm cho đấu thầu xây dựng chung cư.
Và số liệu được sử dụng ở dạng khái toán chi phí để tính tổng chi phí phát triển cho
khối toàn bộ dự án xây dựng chung cư.

Trang 2


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Bất động sản
a) Khái niệm
Trong thời đại La Mã, tài sản được phân thành bất động sản – Real Property và động
sản – Personal Property, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì lên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với các bộ phận cấu thành
lãnh thổ.

Theo quy định tại khoản 1 điều 174 của bộ luật dân sự năm 2005 thì bất động sản bao
gồm:
– Đất đai
– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
– Các tài sản khác gắn liền với đất;
– Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Như vậy bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra
gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ
nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất. Những tài sản do con
người xây dựng trên đất như các toàn nhà, các công trình hạ tầng.các vật gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng trên đất như hệ thống cấp nước, hệ thống sưởi ấm, mạng
lưới điện, điện thoại, hệ thống thoát nước. Các tài sản khác gắn liền với đất đai được
coi là các thành phần tự nhiên như cây cối, khoáng sản. Các tài sản khác do pháp luật
quy định như tàu biển, máy bay…
Trong lĩnh vực thẩm định giá thì thuật ngữ bất động sản được hiểu là đất đai và
tài sản gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất
bao gồm những vật thể hữu hình như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm
quyền lợi, lợi ích liên quan đến bất động sản, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng
đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền được tặng cho…
b) Phân loại bất động sản
Trong kỹ thuật định giá bất động sản người ta không phân loại bất động sản như
cách phân loại của bộ luật dân sự mà căn cứ vào mục đích sử dụng đối với bất động
sản để phân loại. Căn cứ tình hình thực tế ở nước ta, bất động sản được xếp thành 4
loại sau đây:
– Bất động sản để ở;
Trang 3


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Bất động sản để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ (bất động sản
thương mại, dịch vụ);
– Bất động sản để tiến hành sản xuất công nghiệp (bất động sản công nghiệp);
– Bất động sản để tiến hành sản xuất nông nghiệp (bất động sản nông nghiệp).
Nói tóm lại bất động sản là những tài sản không thể di dời được dưới gốc độ
pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
c) Tính chất bất động sản
– Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được. Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai
có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì
vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ
quyết định giá trị và lợi ích do bất động sản mang lại. Yếu tố vị trí không phải chỉ
được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà được đánh giá chủ
yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, thương mại dịch
vụ, văn hóa, y tế, giáo dục,… và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố
này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy, khi đầu tư kinh doanh
phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời,
đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và
giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định
nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu
vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã
hội, điều kiện môi trường.
– Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động
sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số
trường hợp đặc biệt như động ất, núi lửa, sạt lở,…). Mặt khác các công trình xây dựng,
các công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao. Ngay trong nông

nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên
tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy từng loại bất động sản cụ thể.
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và
kinh tế, song tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi thọ vật
lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi
thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Trong khi nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ
kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động
sản đó (một cao ốc còn tốt nhưng đã hết giá trị khai thác, lạc hậu có tuổi thọ kinh tế
ngắn hơn tuổi thọ vật lý trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn
hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế có thể dài tuổi thọ vật lý!). Do bất động sản
có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được các nhu
cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật
lý cho thay đổi với những nhu cầu này.

Trang 4


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan
hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất. Do yếu tố khan hiếm nên người ta
không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản.
– Tính dị biệt của bất động sản. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là về vị
trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về cảnh quan…
– Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung có nhiều hàng hóa mang đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu

vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội; thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
– Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu tư xây dựng
lớn, có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới (vốn hóa). Do đặc điểm này nên các hoạt
động giao dịch, đầu tư bất động sản rất cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ
chức tín dụng (thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn).
– Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà Nước. Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước ta
thuộc về sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chịu sự quản lý của Nhà nước.
d) Các yếu tố tác động đến giá bất động sản
v Nhóm các yếu tố vĩ mô
Chính sách của Nhà nước có tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản
thể hiện ở các mặt sau:
– Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất
động sản trên thị trường.
– Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất ( thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...) các chính sách này ảnh hưởng
trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá của
bất động sản.
– Nhà nước công bố hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho
từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản
trên thị trường.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia địa phương các yếu tố này ảnh hưởng
đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động
sản.Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá trị gia tăng kinh tế cũng như thu
nhập quốc gia và địa phương.
Các yếu tố nay gồm sự biến động của:
– Tổng sản phẩm quốc dân

– Thu nhập bình quân đầu người
Trang 5


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Tiết kiệm cá nhân
Cung cầu bất động sản cũng giống như bất kỳ loại hàng hóa, dịch vụ nào khác,
giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu
– Sự tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo
đó nhu cầu về đất đai và nhà ở cũng tăng lên.
Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình trong xã hội dẫn đến qui mô về diện tích đất ở
của các hộ gia đình tăng lên, hoặc sự tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng nhu
cầu về nhà ở.
Sự gia tăng dân số không chỉ làm tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu
cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, hưởng các tiện ích công cộng tối
thiểu... là các nhân tố dẫn đến là tăng nhu cầu nhà đất.
– Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
– Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển
dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
– Đô thị hóa
Đặc trưng rõ nét của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy
mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng
cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
– Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng.
Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối

với vùng trước đây chưa có kết cấu hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả
năng tiếp cận. Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm
tăng thêm nhu cầu nhà ở, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung
– Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển kinh tế.
– Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Nhờ có sự phát triển của hệ thông kết cấu hạ
tầng mà điều kiện tiếp cận cả đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn cho việc thu
hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
– Sự tham gia của Nhà nước
Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu
+ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào
mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung
bất động sản.
+ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước. Nhưng
Trang 6


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

điều đáng lưu ý là bất động sản là hàng hóa đặc biệt khả năng sản xuất bất động sản cần
một thời gian dài nên cung bất động sản kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả so
với thị trường.
Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt động
của các đơn vị kinh doanh bất động sản tác động mạnh đến giá bất động sản.
Các yếu tố tâm lý các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội các nước phương
Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường.

v Nhóm các yếu tố vi mô
Chi phí là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hay để có
được quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi
ước tính giá trị bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản. Tuy
nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà
có khi còn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành chi phí của người bán.
Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý đến chi phí sử dụng là chi phí người muốn
sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi
phí của người mua.
Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên
thị trường xét về khía cạnh kinh tế tài chính.
Sự hữu dụng xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để
kinh doanh hoặc để kết hợp hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì
thuận lợi cho việc bán do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một
bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi
thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn
liền với đất.
Các yếu tố vật chất
– Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc
Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng
cao thì giá trị càng cao, bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ,
trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì
có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
– Hình dáng lô đất
Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình
dạng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm.
Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có bề mặt

tiếp giáp đường phố hẹp mà quá sâu.
Trang 7


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Quy mơ, kích thước của lơ đất
Những lơ đất có quy mơ, kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lơ
đất có quy mơ, kích thước khơng phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
– Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản
Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập
và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Kiểu dáng nhà mà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hòa với khu vực chung quanh thì
có giá cao.
– Mơi trường
Mơi trường xung quanh cũng có tác động đến giá cả bất động sản, nếu mơi trường
tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản.
e) Cơ sở giá cả bất động sản
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tổng số tiền ước tính về tài sản trên cơ
sở giao dịch mua bán tự nguyện của hai bên với những thơng tin đầy đủ về thị trường
tại một thời điểm xác định thể hiện giá trị thị trường của tài sản và đây có thể là giá
trao đổi được thực hiện tốt nhất của một tài sản.
Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá của các vật thể gắn liền trên đất.
Trong đó giá đất là thành phần cơ bản và chủ yếu của giá cả bất động sản.
Cách đây 1, 5 thế kỷ Macx đã đưa ra cơng thức tính giá cả ruộng đất là khoản
lợi tức cho 20 năm với 1 tỷ suất lợi nhuận cố định được tính theo lãi suất ngân hàng.
Giá cả ruộng đất là địa tơ tư bản hóa theo cơng thức:
Giá cả ruộng đất =

Đòa tô
Tỷ suất lợi nhuận

Ở đơ thị giá cả đất đai đơ thị là cơ sở hình thành bất kỳ giá cả sản phẩm vật chất
nào khác của đơ thị, đòn bẩy kinh tế quan trọng điều tiết sự vận hành kinh tế đơ thị,
đảm bảo nâng cao hợp lý hiệu ích tồn bộ đơ thị, cũng là cốt lõi của cãi cách chế độ
đất đai đơ thị, sự hình thành của nó càng phức tạp, càng có tình đặc thù so với bất kỳ
loại giá cả nào khác.
Giá đất đơ thị là hình thức chuyển đổi của địa tơ đơ thị, là phạm trù kinh tế chủ
yếu của giao dịch đất đai đơ thị. Trong đó ta chỉ xét hai loại địa tơ chênh lệch I, và địa
tơ chênh lệch II đơ thị.
v Địa tơ chênh lệch I đơ thị
Đất đai đơ thị nói chung khơng tham gia vào q trình sản xuất sản phẩm mà
chỉ làm cơ sở sản xuất.
Chất lượng đất đai (độ màu mở của đất) khơng có tác dụng quyết định, thuộc vị
trí thứ hai.Vị trí đất đai lại nổi lên thành nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích
kinh tế sản xuất cơng nghiệp và ngành sản xuất cơng nghiệp và ngành sản xuất thứ ba.
Trang 8


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”
nên địa tô chênh lệch I được thu toàn bộ về cho ngân sách Nhà nước.
v Địa tô chênh lệch II đô thị
Sự hình thành loại địa tô này ở đô thị cũng rất khác nhau. Đó là sự đầu tư của bản
thân các doanh nghiệp, các đơn vị ngành sản xuất còn có rất nhiều đầu tư công cộng

của đô thị, tức sự đầu tư xây dựng đô thị thường nói. Với các đặc điểm sau đây
Phần chủ yếu của đầu tư xây dựng đô thị tăng lên là ở bên cạnh đất sử dụng của
công thương nghiệp đô thị, như các công trình cơ sở hạ tầng giao thông, đường sá, bưu
điện, cấp nước, cấp điện … đều là điều kiện cần phải có cho sản xuất lưu thông để
phát huy tác dụng.
Những đầu tư này có thể nâng cao chức năng chịu tải và chức năng vận tải của cả
đô thị, do đó thúc đẩy toàn bộ đô thị nâng cao hiệu ích sản xuất lưu thông.
Xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị có hiệu ích tràn ra vừa có thể làm cho bất kỳ đơn
vị sử dụng đất ở bên ngoài cơ sở hạ tầng nhận được lợi ích, vừa có thể làm cho đơn vị
bên ngoài càng xa hơn nhận được lợi ích, địa tô chênh lệch đô thị II.
Trên thực tế có thể chia thành bộ phận:
– Địa tô có liên quan tới đơn vị sử dụng đầu tư.
– Địa tô có liên quan tới đầu tư công cộng đô thị.
Để việc sử dụng đất có hiệu quả Nhà nước khuyến khích người dân đầu tư vào
đất, luật đất đai năm 2003 qui định: “người sử dụng đất có quyền được hưởng thành
quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao” (điều 105 khoản 2) tức là người sử
dụng đất được hưởng toàn bộ địa tô chênh lệch II.
Thông thường sự đầu tư hình thành địa tô chênh lệch II đều dựa trên những cơ sở
có sản về những lợi thế có được xét ở địa tô chênh lệch I (về mặt tự nhiên), phần lợi
nhuận thu được từ sự đầu tư nhà đầu tư phải trích ra một phần sẽ nộp cho Nhà nước
dưới hình thức thuế, để Nhà nước tiến hành tái đầu tư (khai hoang, xây dựng cơ sở hạ
tầng, công trình công cộng) ở những khu vực khác.
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó cơ sở hình thành giá cả bất
động sản còn là mức độ hữu dụng và mức độ khan hiếm tương đối của bất động sản.
So với giá cả của các loại hàng hóa thông thường khác thì giá cả bất động sản có
những đặc trưng sau:
– Có tính khu vực – cục bộ sâu sắc, chịu ảnh hưởng của tâm lý xã hội của từng
địa phương.
– Tùy thuộc vào từng mục đích khác nhau sẽ có những loại giá khác nhau: giá
mua bán, giá thế chấp, giá đền bù,…

– Giá cả bất động sản tùy thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng của từng bất động
sản.

Trang 9


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Giá cả bất động sản hình thành theo những giao dịch riêng lẻ, không chỉ phục
thuộc vào tính dị biệt của hàng hóa bất động sản mà còn phụ thuộc vào tính cá biệt của
người mua và người bán.
2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ được hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hóa và được đem ra giao dịch, mua bán trao đổi, bất kỳ lúc nào ở đâu bất động sản
chưa trở thành hàng hóa thì hình thành thị trường bất động sản. Thị trường bất động
sản được hiểu một cách khái quát như sau:
“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định.”
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người
mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên
đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định
giá cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản , về
nhu cầu và ước muốn của các bên.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ
giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên

quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử
dụng bất động sản,...
– Không có thị trường trung tâm.
– Là thị trường mang tính độc quyền, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
– Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
– Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
– Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
3. Công tác thẩm định giá
a) Khái niệm
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết
định liên quan đến việc đầu tư phát triển kinh doanh tài sản, bất động sản vì mọi hoạt
động kinh doanh đều chịu sự chi phối của khái niệm giá trị. Hiện nay có rất nhiều định
nghĩa về thẩm định giá trong đó có các định nghĩa sau:
Giáo sư W. Seabrook đại học Pourtsmouth: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị
của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định.”

Trang 10


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc
gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế

căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO Darwin: “Thẩm định giá
là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất
của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy thẩm định giá là áp
dụng cho các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định thu thập được phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành
giá trị của chúng.”
Các khái niệm trên mô tả thẩm định giá như một “khoa học không chính xác”, để đưa
ra kết quả phải dựa trên công việc phân tích, dữ liệu thị trường và được xem như một ý
kiến cho đến khi giao dịch đó xay ra, không phải là một thực tế chứng minh.
Và trong điều 4 – pháp lệnh giá “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.”
Từ những khái niệm trên cho thấy thẩm định giá thực chất là công việc do các
nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức có kinh nghiệm và có tính trung thực cao
trong việc đánh giá, xác định giá cả tài sản, đồng thời có tuân thủ theo những qui định
của pháp luật Nhà nước và thông lệ quốc tế.
b) Vai trò của công tác thẩm định giá
Thẩm định giá có thể coi là trái tim của tất cả các hoạt động kinh tế bởi vì mọi
việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá
trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản, bất
động sản ở trên thị trường. Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng
ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý sở hữu
cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, và kinh doanh tài sản, bất động sản. Dịch vụ
của nhà thẩm định giá phục vụ bất kỳ người nào quan tâm đến đất đai, nhà ở, động
sản… chẳng hạn, nhà thẩm định có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá tài
sản của mình, cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả, cho
một người nhận thế chấp về giá trị của vật bảo hiểm cho số tiền vay và tư vấn cho
người bị ép bán bắt buộc (phát mãi tài sản).
c) Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản xuất phát từ yêu cầu của nhiều mục đích giá trị của
bất động sản. Mục đích bất động sản bao gồm:
– Bảo toàn tài sản
– Mua bán tài sản
– Sát nhập, chia tách quyền tài sản
– Nghiệp vụ tài chính
Trang 11


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Phục vụ tính thuế
– Nghiệp vụ thế chấp, thanh toán
– Tư vấn, đầu tư
– Thẩm định theo yêu cầu luật pháp
d) Giá trị thị trường và phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
v Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị thị trường là giá trị trao đổi, là khoản tiền mà một tài sản sẽ mang lại khi
được mang ra bán công khai trên thị trường. Để xác định được giá trị thị trường đòi
hỏi trước tiên phải xác định được giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Giá trị sử
dụng này có thể là từ chính tài sản mang lại, hay mục đích sử dụng hiệu quả của một
tài sản khác. Việc xác định giá trị sử dụng căn cứ vào thị trường.
Giá trị thị trường được ước tính trong các phương pháp và tiến trình thẩm định
giá phản ánh bản chất của tài sản và những hoàn cảnh mà tài sản đố được mua bán trên
thị trường. Những phương pháp thẩm đinh thông dụng nhất nhằm xác định giá trị thị
trường là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập,
phương pháp lợi nhuận bao gồm việc phân tích dòng tiền theo giá trị hiện tại.
“Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính về tài sản giữa một bên là người

bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời
điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động mọt cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường
trao đổi một chách khách quan và độc lập.”
v Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của tài sản vào ngày thẩm định giá không
dựa trên cơ sở thị trường.
– Giá trị trong sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được sử
dụng chuyên biệt trong doanh nghiệp. Ví dụ: hầm ủ men trong nhà máy sản xuất bia.
– Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường
của tài sản đó tùy thuộc vào dự đoán giá trị của con người về tài sản ở tương lai. Ví dụ:
giá trị đầu tư nhà xưởng mới.
– Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều bộ
phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
– Giá trị bảo hiểm: là giá trị tài sản được định nghĩa trong luật thuế liên quan đến
xác định tỷ lệ thuế và cách tính thuế.
– Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.
Giá trị này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ.
– Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời
gian quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu của giá trị thị trường.
Trang 12


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Giá trị đặc biệt: là giá trị liên quan đến yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên trên

giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chức năng kinh
tế của một tài sản kết hợp bới tài sản khác tạo thành.
– Giá trị thế chấp để cho vay: là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh giá khả
năng thị trường trong tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể có khi quản lý thích
hợp. Giá trị thế chấp để cho vay là khái niệm giá trị có rủi ro.
– Giá trị bồi thường: là chi phí cần thiết để thay thế, sửa chữa hoặc xây dựng lại
tài sản với bảo đảm trong hiện trạng tương tự, nhưng không được tốt hơn hoặc bao quát
hơn hiện trạng của máy móc tại thời điểm xảy ra hư hỏng và có xét đến tuổi thọ, điều
kiện và thời gian sử dụng còn lại của máy móc.
4. Các phương pháp định giá
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
§ Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất
trong thực tế, là phương pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự (bất
động sản so sánh) được giao dịch trên thị trường hiện hành làm cơ sở để xác định giá
trị cho những bất động sản cần thẩm định (bất động sản mục tiêu).
§ Công thức tính giá bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định mà nó
dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị
nhưng trong khi quá trình thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện quá
trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS mục tiêu.
Khi tiến hành điều chỉnh thì lấy BĐSMT làm chuẩn nếu tài sản so sánh tốt hơn
thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại, thể hiện ở công
thức là cộng thêm hay trừ bớt một lượng nhất định tùy vào mức độ khác biệt giữa BĐS
so sánh và BĐS mục tiêu.
§ Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có
quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản khác được mua bán. Vì thế phương
pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu
vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả/tiền thuê của các tài sản có thể so sánh

được.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc:
– Nguyên tắc thay thế được phát biểu: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá
cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu
ích như nhau.
– Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.

Trang 13


Quản lý thị trường bất động sản
§

Nguyễn Quốc Quyền

Đối tượng và yêu cầu của phương pháp

Đối tượng
Phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp:
– Các tài sản có tính đồng nhất như căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây
dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, và các
nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửu hiệu;
– Các mảnh đất trống
Yêu cầu
– Chất lượng thông tin phải cao
Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng
tin cậy.
– Thông tin thu thập được cao thể so sánh được.
– Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống

nhau lắm và tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó gây ra ảnh hưởng đến
tính chính xác của phương pháp này.
– Thị trường phải ổn định
Nếu thị trường có biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ
chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt.
§ Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.
Ưu điểm
– Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
– Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc
để được cơ quan pháp lý công nhận.
– Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên
dễ được mọi người chấp nhận.
Khuyết điểm kết quả ước tính giá trị của phương pháp so sánh có được từ kết quả
so sánh giá trị thị trường của những bất động sản tương tự nên cần thiết phải có thông
tin rõ rang và chỉ thực hiện được khi có những thông tin về các giao dịch tương tự.
– Thông tin thu thập được là có thể so sánh được.
– Thông tin cần phải phù hợp, chất lượng của thông tin phải cao, kịp thời, chính
xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy, điều kiện thị trường phải ổn định
trong khi đó đặc tính của bất động sản là tính không công khai thông tin trên thị trường
và thị trường bất động sản là thị trường có nhiều biến động, biên độ biến động lớn cho
nên trong quá trình chọn lọc thông tin cần xét đến yếu tố thời gian trong một thị trường
phát triển hay đang phát triển nếu không sẽ khó đạt được mức độ chính xác mặc dù các
đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.

Trang 14


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

Phương pháp chỉ thực hiện với giả định các bất động sản tương đồng trong khi
đặc điểm của bất động sản là không giống nhau hoàn toàn, và thực hiện trong một thị
trường tĩnh nhưng nếu thị trường có nhiều biến động thì kết quả thu được thiếu chính
xác. Nên phương pháp mang tính thời điểm, những thông tin này có thể trở nên lạc hậu
trong vòng một thời gian ngắn nên các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
– Không có mô hình hay công thức nhất định thể hiện phương pháp nên quá
trình thực hiện đòi hỏi người thẩm định có kinh nghiệm, kiến thức.
b) Phương pháp chi phí
§ Khái niệm
Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá dựa trên cơ sở lập luận là một
người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một
tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một tài sản hoặc xây dựng một công trình có cùng
một lợi ích tương tự.
Trong đó có sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đầu vào
cho phương pháp chi phí.
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị
thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá
trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
§ Công thức tính trong phương pháp chi phí
P
= P +P
BÐS
Ð
CT
-

PBÐS là giá trị bất động sản

- PÐ là giá trị đất

- PCT là tổng chi phí xây dựng công trình
P
=S
* PC
- GTKH
XD
CT
CT
GTKH = PC CT + TLKH

Trong đó:
-

S XD là diện tích sàn xây dựng

-

PC CT là đơn giá chuẩn cho 1m sàn xây dựng

-

GTKH giá trị khấu hao

-

TLKH là tỷ lệ khấu hao

2

Trang 15

Quản lý thị trường bất động sản

Tỷ lệ khấu hao =

Nguyễn Quốc Quyền

số năm sử dụng
Tuổi thọ thực tế của công trình

§ Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp chủ yếu dựa trên ngun tắc thay thế, giả định rằng giá trị tài sản
hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự là một vật thay thế.
Trong một số trường hợp khác, giá trị cần cho tài sản khơng có sẵn trên thị
trường, ví dụ các cơng trình cơng cộng như thư viện, chợ, trường học… trong trường
hợp này có thể xem xét chi phí thay thế một cơng trình hiện đại tương đương như là cơ
sở cho xác định giá trị hiện tại của nó.
Để xác định được giá trị của bất động sản trong đó xác định chi phí thay thế cơng
trình và giá trị khấu hao cơng trình là nội dung quan trọng.
Xác định chi phí sử dụng hai phương pháp:
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc mua sắm hoặc xây dựng một cơng
trình thay thế giống hệt với tài sản hoặc cơng trình đang được thẩm định giá, bao gồm
cả những điểm đã lỗi thời của tài sản hoặc cơng trình mục tiêu đó.
Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình có giá trị
sử dụng tương đương với cơng trình đang được thẩm định giá theo đúng những tiêu
chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.
Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao chính xác của cơng trình tính ngun bản về
ngun vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả thừa hưởng các sai lầm
của thiết kế và tính khơng hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Xét về mặt lý luận được xem

là phương pháp cho giá chính xác hơn nhưng là phương pháp khơng hiện thực khi thực
hiện đối với các cơng trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại và
đã lỗi thời khơng sử dụng được nữa.
Thơng thường thì phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính tốn thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo bởi vì nó khơng tính đến các bộ phận lỗi thời và khơng cần
thiết và tính tốn việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật. Do đó được xem là phương pháp
có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp tái tạo.
Khấu hao là phần tổn thất về giá trị do bất kỳ ngun nhân nào. Có hai loại khấu
hao, có hai loại khấu hao:
– Khấu hao tự nhiên: là tổn thất về giá trị do tác động bởi lực lượng tự nhiên
làm hư hỏng bất động sản.
– Khấu hao do lạc hậu: là tổn thất về giá trị do các ngun nhân ngồi sự giảm
giá, tính lạc hậu về chức năng và lạc hậu về kinh tế.
Lạc hậu về chức năng là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của BĐS như
kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu gây ra.

Trang 16


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

Lạc hậu về kinh tế là tổn thất về giá trị do các điều kiện khách quan ngoài bất
động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về pháp luật hay các
điều kiện kinh tế khác gây ra.
§ Đối tượng và yêu cầu của phương pháp
Đối tượng phương pháp chi phí thường được ứng dụng để TĐG trong các trường
hợp sau:
– Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện,

trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu…là
những tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
– Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
– Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra
đối với các phương pháp khác…
Yêu cầu ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định với giả định là miếng
đất trống và mục đích sử dụng hiện tại là cao nhất.
Kết quả tính chi phí của công trình là phải chính xác với các khoản chi phí tái tạo
hay chi phí thay thế cho công trình.
Các chi phí về lao động phải được tính đủ, tính đúng và phải tách riêng được chi
phí cho từng loại lao động gồm lao động phổ thông, kỹ thuật quản lý.
§ Ưu khuyết điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm là phương pháp được sử dụng cho các bất động sản có ít chứng cơ giao
dịch ở thị trường. Là phương pháp dễ được chấp nhận bởi chi phí xây dựng công trình
thay thế được sử dụng từ giá thị trường của các nguyên vật liệu, hay tính toán chi phí
tái tạo nguyên bản công trình.
Là phương pháp đòi hỏi các chuyên gia có kiến thức xây dựng
Khuyết điểm
– Giá trị ước tính sau cùng bằng tổng giá trị ước tính của đất bằng phương pháp
so sánh trực tiếp và phương pháp chi chí tài sản nên hạn chế của phương pháp so sánh
cũng đúng với phương pháp chi phí.
– Trên thực tế chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nên giá bán có thể cao
hơn hay thấp hơn chi phí.
– Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
– Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện
do có sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương
pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao.
– Người thẩm định giá cần thông thạo kiến thức về xây dựng và đủ kinh nghiệp
để thực hiện phương pháp này.

Trang 17


Quản lý thị trường bất động sản

Nguyễn Quốc Quyền

– Phương pháp chi phí được tạo lập trên cơ sở cộng tới chi phí đất đai và chi phí
xây dựng công trình trên thực tế có những trường hợp không thực hiện được một cách
đơn giản như vậy.
c) Phương pháp thặng dư
§ Khái niệm
Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển
mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó. Giá
trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước
tính, từ đó trừ đi tất cả chi phí xây dựng. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó
giá trị của vị trí có thể được trả.
Phương pháp được vận dụng để thẩm định giá trị của bất động sản phát triển.
Nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại
mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển
lại với những kết cấu xây dựng.
§ Công thức tính trong phương pháp

pTDBÑS = PPTG - C
Trong đó:

pTDBÑS

Giá trị thặng dư BĐS

P PTG
C

Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển (dự kiến)
Chi phí bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển

§ Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp dựa theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất mục đích được
lựa chọn cho nhu cầu thẩm định giá được phép sử dụng hợp pháp về mặt vật chất để
tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá.
§ Đối tượng và yêu cầu của phương pháp
Đối tượng trong thực tế để đáp ứng nhu cầu phát triển, nhu cầu thay đổi của xã
hội thì tài sản thường bị phá hủy và tạo dựng nhà thẩm định giá thường được yêu cầu
thẩm định giá trị đất đai hay nhà cửa mà chúng có thể được phát triển mới hay tái phát
triển.
Yêu cầu xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản thẩm định giá có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Ước tính được tổng giá trị phát triển trên sự hoàn thành nó bằng cách sử dụng các
phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập. Ước tính được tổng chi phí
phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận của người làm việc phát triển, chi phí
marketing, các chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các chi phí khác có liên quan.
Trang 18