“TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM”
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.06 MB, 83 trang )
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ
NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM”
SVTH
: NGUYỄN THỊ MINH THU
MSSV
: 03135072
: : DH03TB
LỚP
: 2003 – 2007
KHÓA
NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất
Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ MINH THU
“TÌM HIỂU QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
VÀ CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ CHO NGHIỆP VỤ TƯ VẤN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY CÓ
NGHIỆP VỤ TƯ VẤN TẠI KHU VỰC TP.HCM”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành
(Địa chỉ cơ quan: Phòng Hợp Tác Quốc Tế, Trường Đại Học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên
Tháng 7 năm 2007 -
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
LỜI CÁM ƠN
Sau bốn năm học tại trường Đại Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh,
khoa Quản Lý Đất Đai&Bất Động Sản, và sau một thời gian tiến hành đề tài, em xin chân
thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đến:
Cha mẹ đã nuôi dạy con giúp con có thể học tập thành người.
Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban chủ
nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.
Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, khoa Kinh Tế, phòng Đào
Tạo cùng quý thầy thỉnh giảng đã truyền đạt những kiến thức quý báu trong quá
trình học tập cũng như trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp.
Các công ty TNHH Tư vấn- Thương mại- Dịch Vụ Chí Việt, công ty TNHH địa ốc
Sài Gòn Phúc Đức, công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn đã giúp đỡ cung cấp
thông tin và tài liệu giúp em có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Cùng các bạn lớp DH03TB đã giúp đỡ trong suốt thời gian học tập và làm luận văn
tốt nghiệp.
Đặc biệt là:
Thầy Nguyễn Đức Thành, giảng viên thỉnh giảng khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, phòng Hợp Tác Quốc Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ
Chí Minh đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo em trong suốt thời gian học tập và
trong thời gian tiến hành luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Quản Lý Thị Trường
Bất động sản.
Chị Nguyễn Thị Minh Trang, Gò Vấp cùng gia đình đã hết lòng giúp đỡ trong thời
gian làm luận văn tốt nghiệp.
Anh Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc công ty công ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc
Đức
Anh Nguyễn Ngọc Tiên, Trưởng phỏng tư vấn đầu tư công ty TNHH địa ốc Sài
Gòn Phúc Đức
Anh Vũ Quốc Thái, phó giám đốc công ty Chí Việt- Vietrees
Cùng các anh, các chị nhân viên công ty TNHH địa ốc Sài Gòn Phúc Đức đã tận
tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại công ty.
Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức và kinh nghiệm của tác giả còn nhiều hạn
chế nên luận văn không trách khỏi còn nhiều thiếu sót. Do đó, kính mong sự chỉ
bảo, góp ý của quý thầy cô và các anh chị để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Ngày 25
tháng 7
năm 2007
Sinh viên
Nguyễn Thị Minh Thu
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
TÓM TẮT
....XW....
Sinh viên thực hiện: Nguyên Thị Minh Thu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị cho nghiệp
vụ tư vấn đầu tư bất động sản của một số công ty kinh doanh có nghiệp vụ tư vấn
đầu tư tại khu vực Tp.Hồ Chí Minh.”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Nguyễn Đức Thành, Giảng viên thỉnh giảng, Bộ môn Kinh
tế Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm
TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản với sự tham gia ngày càng đông đảo của các tổ chức cá
nhân với vai trò là người đầu tư, kinh doanh hay đơn giản hơn là những người tham gia
chuyển nhượng bất động sản đã làm phát sinh nhu cầu được tư vấn, đặc biệt là tư vấn đầu
tư. Trước nhu cầu ngày càng lớn đó, các công ty kinh doanh bất động sản với các chức
năng tư vấn để đáp ứng được, đòi hỏi phải có một quy trình nghiên cứu thị trường phục
vụ cho nghiệp vụ tư vấn nói chung và tư vấn đầu tư nói riêng nhằm đảm bảo kết quả
chính xác khi tư vấn cho khách hàng. Quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn này
không phải công ty kinh doanh bất động sản nào cũng có và thực hiện một cách chuyên
nghiệp, hơn nữa vai trò và chức năng tư vấn không phải công ty kinh doanh bất động sản
nào cũng đánh giá đúng đắn và tiến hành có hiệu quả và các bước chuẩn bị cho nghiệp vụ
tư vấn chưa được đầy đủ
Do đó, để tìm hiểu chính xác về thực trạng hoạt động tư vấn và quy trình nghiên
cứu thị trường nói chung, tác giả đã giới hạn tiến hành tìm hiểu, khảo sát, tiếp cận một số
công ty kinh doanh bất động sản có nghiệp vụ tư vấn, tư vấn đầu tư tại Tp. HCM, tác giả
thực hiện đề tài: “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị cho
nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản của một số công ty kinh doanh có nghiệp vu tư
vấn đầu tư tại khu vực Tp. Hồ Chí Minh.” Trên cơ sở đó, đề tài đã tiến hành nghiên cứu
các vấn đề sau: (1) Các phương pháp tiến hành nghiên cứu thị trường; (2) Quy trình
nghiên cứu thị trường tiền tư vấn; (3) Quy trình tư vấn nói chung và tư vấn đầu tư nói
riêng; (4) Thực trạng của việc áp dụng các kết quả nghiên cứu thị trường vào tư vấn, và
hiệu quả của nó.
Thông qua các phương pháp thu thập thông tin và xử lý số liệu, cùng với việc tiếp
cận thực tế, đề tài đã đạt được một số kết quả ban đầu: (1) Tìm hiểu được hoạt động tư
vấn và nghiên cứu thị trường phục vụ cho mục đích tư vấn của một số công ty có nghiệp
vụ tư vấn đầu tư bất động sản; (2) Mô tả thực trạng của việc tiến hành nghiên cứu thị
trường và các bước chuẩn bị tư vấn tại một số công ty bất động sản với các đặc trưng
riêng biệt. Từ đó, (3) đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của
việc tư vấn mà các công ty kinh doanh bất động sản có thể cung cấp cho khách hàng.
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
MỤC LỤC
....XW....
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................... 1
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................2
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ......................................................................................2
PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................................................2
Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................3
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4
I.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẶC TRƯNG CỦA NÓ .............................4
I.1.1 Bất động sản..........................................................................................................4
I.1.2. Đặc trưng của bất động sản .................................................................................5
I.1.3. Thị trường bất động sản và đặc trưng của nó ......................................................5
I.1.4 Các thành phần của thị trường bất động sản.........................................................7
I.1.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản: .................................................1
I.1.6 Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản...............................................................
I.2 DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................................4
I.3 TƯ VẤN ......................................................................................................................5
I.4 TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .................6
I.5 VAI TRÒ, VỊ TRÍ CỦA DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ TƯ VẤN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN....................................................................6
I.6. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG- NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
...........................................................................................................................................7
a. Nghiên cứu thị trường .................................................................................................
b. Quy trình nghiên cứu thị trường ...............................................................................7
c. Nghiên cứu thị trường bất động sản ........................................................................18
d. Các phương pháp nghiên cứu thị trường.................................................................18
I.7 VAI TRÒ CỦA NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI
HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN.................................................................................................19
I.8 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN .............................................20
I.9 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ...................................................20
PHẦN II: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU ...................................................................... 22
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
II.1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỊA BÀN
NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................................22
II.1.1 Sơ lược về một số công ty kinh doanh BĐS có chức năng tư vấn trên địa bàn
Tp. HCM .....................................................................................................................22
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
II.1.2 Tổng quan mô tả đặc điểm của các khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn của các
công ty.........................................................................................................................27
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
II.1.3 Các cá nhân được lựa chọn phỏng vấn qua điện thoại làm số liệu thống kê: ...29
II.1.4 Một số người tư vấn riêng lẻ, tư vấn tư nhân ....................................................29
II.1.5 Một số chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực BĐS ............................................29
II.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN VÀ NGHIÊN CỨU TIỀN
TƯ VẤN TẠI MỘT SỐ CÔNG TY KINH DOANH BĐS TẠI TP.HCM ....................30
II.2.1 Tiếp xúc khách hàng..........................................................................................30
.........................................................................................................................................
II.2.2 Nghiên cứu thị trường .......................................................................................32
.........................................................................................................................................
II.2.3 Lập các biến động về giá cả thị trường .............................................................40
.........................................................................................................................................
.....................................................................................Error! Bookmark not defined.
II.2.4 Tư vấn cho khách hàng......................................................................................41
II.3 NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH TƯ VẤN ........................................................................47
II.4 THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN CỦA QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN ..................................48
II.5 GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC ......................................................................................50
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................... 52
Kết luận:..........................................................................................................................52
Kiến nghị: ...................................................................................................................... 53
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
DANH SÁCH CÁC BẢNG
....XW....
Nội dung các bảng:
Trang
Bảng I.1 Phân tích SWOT về những biến động của cung cầu bất động sản từ tháng 10/2006
đến 4/2007.
8
Bảng I.2 Nội dung thông tin, đối tượng và phương pháp thu thập thông tin của đề tài 21
Bảng II.1 Bảng sơ lược giới thiệu về tình hình hoạt động của các công ty
Bảng II.2 Nghiên cứu thị trường tại một số công ty kinh doanh bất động sản
34
Bảng II.3 một phần bảng biến động giá cả thị trường Bình Thạnh
4
Bảng II.4 hiện trạng hoạt động tư vấn tại một số công ty trên thị trường bất động sản 43
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Nội dung các sơ đồ:
Trang
Sơ đồ I.1 :mối quan hệ giữa các đối tượng tham gia thị trường bđs
Sơ đồ I.2 mối quan hệ giữa những người dân (những người mua
bán thông thường) khi giao dịch bất động sản......................................................11
Sơ đồ I.3: Hoạt động của tiến trình tư vấn
15
Sơ đồ I.3: Quy trình nghiên cứu thị trường trong marketing
18
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Nội dung các biểu đồ:
Trang
Biểu đồ I.1 Nhu cầu nhà ở cả nước giai đoạn 2000-2005 và 2006-2010 (đơn vị nghìn m2)
10
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
TP. HCM
Nghĩa đầy đủ
Thành phố Hồ Chí Minh
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
CÁC THUẬT NGỮ THƯỜNG DÙNG TRONG ĐỀ TÀI
....XW....
1. Bất động sản (BĐS) là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất
(Bloomberg com Financial Glossary). Ngoài ta nó còn bao gồm đất đai, tài sản gắn
liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được
được quy định bởi luật pháp (Mc Kenzie and Betts, 1996)
Ở Việt Nam, Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai, và các tài sản khác
do pháp luật quy định. (Luật Dân Sự, 1995, Điều 181)
Như vậy Bất động sản là những tài sản không thể di dời cho nên bất động sản
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra
do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng,
cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng xác định. Trong đó, đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố
không thể thiếu của bất động sản.
2. Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động
sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp,…) tại một địa bàn cố định, trong
một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá (KS. Lê Mộng Triết, 2005)
3. Dịch vụ bất động sản là các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;
các hoạt động này có các tác dụng hỗ trợ cho công việc kinh doanh của doanh
nghiệp, cung cấp các sản phẩm là những sản phẩm vô hình cho khách hàng nhằm
thu lại lợi nhuận cao (TS. Trần Thanh Hùng, 2004; Susan Nash, 2003)
4. Tư vấn là chức năng hỗ trợ hay góp ý cho tổ chức có chuyên môn (từ điển Tiếng
Việt, © 1997-2004 The Free Vietnamese Dictionary Project)
Tư vấn có thể được định nghĩa như là dịch vụ cung cấp những thông tin cho khách
hàng, gặp gỡ và cung cấp thông tin phù hợp với những nhu cầu của các khách hàng
khác nhau, là sự trao đổi thông tin nhằm thu về tiền bạc, quản bá thương hiệu danh
tiếng cho người tư vấn viên; lợi nhuận thật sự thu được là tiền.
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
5. Nghiên cứu là việc tìm hiểu, xem xét một cách có hệ thống và có tính khách quan
về một chủ đề cụ thể được thể, đã được xác định để khám phá các thông tin cần
thiết, hữu ích hoặc các nguyên tắc liên quan (Dương Hữu Hạnh , 2004) hay là khảo
sát một cách có hệ thống và khách quan về chủ đề hay vấn đề, nhằm khám phá ra
các thông tin hay các nguyên lý liên hệ (Trẫn Xuân Kiêm, Nguyễn Văn Thi, 2006)
6. Nghiên cứu thị trường là công cuộc sưu tầm có hệ thống và mang tính khách
quan nhằm thu thập các thông tin, rồi sau đó phân tích các thông tin liên hệ đến
việc nhận diện và giải quyết bất cứ vấn đề nào trong lĩnh vực tiếp thị
7. Nghiên cứu thị trường bất động sản: là việc thiết kế có hệ thống nhằm thiết lập
kế hoạch nghiên cứu, thu thập dữ kiện, phân tích và báo cáo dữ kiện của thị trường
bất động sản vì một mụch đích cụ thể mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
hoặc nhà đầu tư bất động sản muốn tiến hành.
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong thời gian gần đây, trước sự phát triển mạnh mẽ trở lại của thị trường bất động sản, để
đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch cũng như để hạn chế các tiêu cực phát sinh trong thị
trường, nhà nước ta đã ban hành các luật và nghị định mới về kinh doanh bất động sản. Theo
Luật Kinh Doanh bất động sản 2007 và Luật Nhà Ở 2006, nhà nước ta đã công nhận thị
trường bất động sản cùng với các dịch vụ, hoạt động và vai trò nó. Đồng thời, nhà nước đã
hướng dẫn và ban hành các quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, đầu tư
tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, mua bán nhà; hướng dẫn và quy định về kinh
doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh dịch vụ bất động sản (như định giá bất động sản, môi
giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản,vv…); quy định quyền sở
hữu và phát triển nhà ở, v.v… làm cho hoạt động của thị trường bất động sản được quy định
chặt chẽ trở nên thật sự hợp pháp
Sự rộng mở của thị trường bất động sản đã khuyến khích hàng loạt các doanh
nghiệp trong và ngoài nước đầu tư hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đồng thời điều này cũng khuyến khích các tổ chức cá nhân tham gia vào thị trường với
các mục đích khác nhau. Để tham gia vào thị trường bất động sản và đảm bảo cho việc
kinh doanh có hiệu quả, thực tế thị trường bất động sản đòi hỏi các bên phải có những
hiểu biết có liên quan đến hoạt động của mình bao gồm các kiến thức về lĩnh vực pháp lý
như luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư… kiến thức về đầu tư (lậpthẩm định- quản lý dự án đầu tư), thẩm định giá bất động sản, quy hoạch phát triển đô
thị.vv… (Mai Ái Trực, 2005). Những kiến thức này không phải tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản nào cũng có những am hiểu đầy đủ về nó. Do đó, các công ty bất
động sản tham gia trên thị trường ngoài chức năng hoạt động kinh doanh chính đều mở ra
các dịch vụ tư vấn bất động sản để thu hút, hỗ trợ khách hàng của mình và tăng khả năng
cạnh tranh với các công ty khác trong cùng lĩnh vực. Muốn làm đươc điều này, các công
ty đều phải có những bước chuẩn bị, nghiên cứu thị trường và xúc tiến các biện pháp
nghiệp vụ tiền tư vấn nhằm mang lại cho khách hàng kết quả tốt nhất và đáp ứng sự mong
đợi của họ trước sự cạnh tranh rất lớn từ thị trường.
Vấn đề đặt ra là các công ty thực hiện điều trên như thế nào, hiệu quả của chúng ra
sao trong một môi trường cạnh tranh khốc liệt và không hoàn hảo về thông tin1? Các công
ty bất động sản ở nước ta đã thực sự đánh giá đúng đắn vai trò cũng như vị trí của công
việc tìm hiểu nghiên cứu thị trường và tư vấn bất động sản hay chưa? Khả năng cạnh
tranh với các công ty bất động sản nước ngoài trong thời gian tới như thế nào khi lượng
đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản trong nước ngày càng tăng với các thủ thục pháp lý
đang từng bước được hoàn thiện?
Nhằm giải đáp các câu hỏi đã đặt ra, tác giả đã tiến hành đi thực tế, tìm hiểu và
1
Thị trường Bất Động Sản luôn luôn diễn ra những biến động, biến đổi không ngừng do sự tác động trực tiếp hay
gián tiếp của con người lên hàng hóa Bất Động Sản , nên các thông tin thu thập được chỉ mang tính chất tương đối.
Và để đảm bảo cho quyền lợi của mình, các bên tham gia thị trường không công khai toàn bộ thông tin về hàng hóa
Bất Động Sản; thông tin thiếu sự minh bạch, và độ chính xác. Bên cạnh đó, do thuộc tính cá biệt của bất động sản
cũng làm cho thông tin trên thị trường như thông tin giao dịch, so sánh thẩm định, tư vấn,vv… thiếu độ chính xác
1
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
đánh giá một số quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản, cách thức nghiên cứu thị
trường của một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầy tiềm năng này với giả thiết
đặt ra ban đầu là các công ty kinh doanh, hoạt đông trong lĩnh vực bất động sản đều có
một quy trình nghiên cứu thị trường để áp dụng vào việc tư vấn và cung cấp cho đối
tượng khách hàng của mình những thông tin hữu ích, chính xác nhằm tăng khả năng cạnh
tranh cho mình trước các đối thủ.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung rất nhiều công ty bất động sản lớn của cả
nước với các dịch vụ tư vấn hoạt động hết sức nhộn nhịp cùng với các quy trình nghiên
cứu thị trường đặc trưng. Xét sự hạn chế về thời gian, nguồn lực hiện có, tác giả đã giới
hạn đề tài nghiên cứu của mình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh để tiến hành nghiên
cứu đề tài “Tìm hiểu quy trình nghiên cứu thị trường và các bước chuẩn bị cho
nghiệp vụ tư vấn đầu tư bất động sản của một số công ty kinh doanh có nghiệp vu tư
vấn đầu tư tại khu vực Tp. HCM”
Mục tiêu nghiên cứu
- Mô tả phương thức nghiên cứu thị trường và các công tác chuẩn bị trước tư vấn của
các công ty tư vấn bất động sản trên địa bàn Tp. HCM
- Tìm hiểu tác động của việc nghiên cứu phản ứng của thị trường đến tư vấn trong đầu
tư, kinh doanh bất động sản và hiệu quả tư vấn.
- Mô tả một số quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản của một số công ty và cá
nhân hoạt động trong lĩnh vực này.
- Đề xuất một số biện pháp nhằm hoàn thiện quy trình nghiên cứu thị trường bất động
sản phục vụ cho mục tiêu tư vấn.
Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản của một số công ty tư vấn nói chung và
tư vấn đầu tư bất động sản nói riêng trên địa bàn Tp. HCM
- Sự áp dụng các quy trình nghiên cứu thị trường
- Các dịch vụ tư vấn như tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư, thẩm định, … hiện đang được
các công ty này cung cấp và các bước chuẩn bị cho hoạt động tư vấn
- Các nguồn thông tin được thu thập nhằm phục vụ cho các hoạt động tư vấn này trên
thị trường.
Đề tài đã tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu từ các công ty, cá nhân hoạt động
trong lĩnh vực bất động sản có nghiệp vụ tư vấn, bao gồm hai công ty thực tập chính là
công ty TNHH Tư vấn- Thương mại-Dịch vụ Chí Việt và công ty địa ốc Phúc Đức. Một
số công ty khác cũng được lựa chọn phỏng vấn, tìm hiểu (như công ty địa ốc Địa Lợi, Cty
TNHH Dịch Vụ-Tư Vấn-Kinh Doanh Nhà Hạnh Đạt, công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín)
và một số đối tượng liên quan khác như những người làm dịch vụ tư vấn, môi giới trung
gian, khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn… nhằm tìm hiểu về quá trình hoạt động tư vấn.
Phạm vi nghiên cứu
Do thời gian và kinh phí cho quá trình nghiên cứu là giới hạn, tác giả tập trung vào
chỉ nghiên cứu quy trình tiếp cận thị trường bất động sản và các bước chuẩn bị phục vụ
cho mục tiêu dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản của các công ty và cá nhân tai địa bàn
Tp.HCM, cụ thể là các công ty Phúc Đức, Chí Việt và một số công ty như công ty cổ
2
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn, công ty cổ phần Sài Gòn thương tín. Việc nghiên cứu tiến
hành đề tài trong khoảng thời gian từ ngày 03/04/2007 đến ngày 30/05/2007 với nội dung
thu thập các thông tin, tư liệu có liên quan đến việc thực hiên đề tài như hoạt động tư vấn
bất động sản, tiềm năng hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản, quy trình
nghiên cứu thị trường,… Các thông tin này có thể chưa đầy đủ. Tác giả đã cố gắng khắc
phục bằng cách tham khảo các tài liệu thứ cấp, kiểm tra chéo nguồn thông tin từ các cuộc
phỏng vấn chuyên sâu đối với các chuyên gia trong ngành.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài được thực hiện nhằm đưa ra kết quả với hy vọng có được cái nhìn toàn diện
về các hoạt động dịch vụ tư vấn bất động sản trên địa bàn Tp. HCM cũng như các quy
trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn nhằm phục vụ cho tư vấn bất động sản, đặc biệt là
tư vấn đầu tư bất động sản. Qua đó, tác giả đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện hơn
quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản phục vụ mục tiêu tư vấn đầu tư trên địa bàn
Tp. HCM
3
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
Cơ sở khoa học để tiến hành đề tài dựa trên các khái niệm về bất động sản, thị trường bất
động sản, tư vấn bất động sản và nghiên cứu thị trường. Trong đề tài, do tính chất của nó
là tìm hiểu về quy trình nghiên cứu thị trường tiền tư vấn nhưng trước khi đi đến cơ sở lý
luận về nghiên cứu thị trường cũng được xem trọng
I.1. Thị trường bất động sản và đặc trưng của nó
I.1.1 bất động sản
Theo TS. Lê Xuân Bá (2003); PGS.TS. Thái Bá Cẩn và Th.S. Trần Nguyên Nam
(2002), bất động sản mang các đặc tính khác nhau, bao gồm tính cố định, không đồng
nhất, khan hiếm, và có tính bền vững tương đối cao.
Tính cố định được thể hiện ở chỗ người ta không thể di chuyển một bất động sản
từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm mà nó tọa
lạc; đây là đặc tính làm bất động sản khác biệt với các loại hàng hóa thông thường khác.
Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh
doanh bất động sản. Vấn đề vị trí bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị
của bất động sản. Tiếp đến là tính không đồng nhất, cá biệt hay còn gọi là tính đa dạng,
điều này là do các mảnh đất luôn khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích và các
công trình phía trên đất. Chính đặc điểm này đã tạo nên tính không đồng nhất hay tính đa
dạng của bất động sản. Không thể có hai mảnh đất giống hệt nhau về vị trí, diện tích, hình
thể và các công trình xây dựng trên đất.
Ngoài ra, bất động sản có tính khan hiếm, do diện tích đất đai là có hạn, trong khi
dân số con người tăng vô hạn. Sự phát triển dân số đã tạo ra nhu cầu về đất đai vượt quá
mức so với sự phát triển hữu dụng của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên
thị trường bất động sản.
Bất động sản còn có tính bền vững với đời sống kinh tế lâu dài. Đất đai là tài sản
không thể bị hủy hoại (trừ trong trường hợp đặc biệt); còn các công trình kiến trúc trên
đất có tuổi thọ rất lâu dài và có thể cải tạo nâng cấp để tăng tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh
tế của bất động sản.
Khi bất động sản biến thành hàng hóa để giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng,
nó chịu ảnh hưởng nặng bỡi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa bất động
sản chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội nhiều hơn các
hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản tại một khu vực chịu ảnh hưởng rất
lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại khu vực đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động
sản. Đặc điểm này của bất động sản là một điểm cần phải được chú ý khi kinh doanh bất
động sản (KS. Lê Mộng Triết, 2005).
4
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản còn chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của
một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Trong thực tế việc
xây dựng một công trình đã làm tăng vẻ đẹp và giá trị của một công trình khác là rất phổ
biến. Mặt khác, hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý, cần khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư tạo lập các
công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp.
I.1.2. Đặc trưng của bất động sản
Theo TS. Lê Xuân Bá (2003) và KS. Lê Mộng Triết (2005) thì bất động sản có bốn
đặc trưng: (1) khả năng co giãn, (2) thời gian giao dịch dài, (3) kém kinh hoạt trong
chuyển đổi sang tiền mặt và (4) bất động sản có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Đặc trưng đầu tiên của bất động sản là khả năng co giãn, đàn hồi của bất động sản
kém do những hạn chế về khả năng cung ứng đất đai, bất động sản thể hiện ở việc tổng
lượng cung về đất đai là cố định, và khả năng cung cấp đất đai phù hợp với các mục đích
riêng là có giới hạn. Ngoài ra còn do những hạn chế về mặt quy hoạch đất đai, kiến trúc
đô thị. Đây là hạn chế lớn nhất do việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng đất phải
theo quy hoạch sử dụng đất; không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy
hoạch.
Bên cạnh đó, thời gian mua bán, giao dịch kéo dài, chi phí mua bán, giao dịch cao.
bất động sản là một tài sản có giá trị cao, vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng cần được
can nhắc can thận dẫn đến thời gian giao dịch kéo dài hơn so với các loại hàng hóa khác.
Đây là nguyên nhân dẫn đến chi phí, mua bán giao dịch cao.
bất động sản có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt do giá trị của
bất động sản rất lớn, với thời gian giao dịch kéo dài và chi phí cao, đồng thời đòi hỏi chi
phí và công sức quản lý là rất lớn. Việc chuyển hóa bất động sản do vậy mà chuyển hóa
thành tiền mặt kém linh hoạt.
Mặt khác, bất động sản mà có sự can thiệp về quản lý của nhà nước chặt chẽ. Do
đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nhưng do nhà nước ta đại diện quản lý, đất đai và bất
động sản có vai trò qua trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị xã hội nên nhà nước ta
quản lý và có những quy định rất chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng bất
động sản.
I.1.3. Thị trường bất động sản và đặc trưng của nó
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, gồm thị trường đất ở và thị trường nhà ở. Tuy nhiên theo nghĩa hẹp thị trường bất
động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán,
cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Ở cách hiểu rộng hơn thì thị trường bất động sản
bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực
liên quan đến việc tạo lập bất động sản (Ts. Lê Xuân Bá, 2003).
5
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
Theo Ts. Lê Xuân Bá (2003); Ts. Trần Thanh Hùng (2005); K.sư Lê Mộng Triết
(2005) thì thị trường bất động sản bao gồm các đặc trưng sau: (1) không có thị trường
trung tâm, (2) mang tính chất địa phương, (3) không hoàn hảo, (4) cầu các dịch vụ phụ
trợ, (5) thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm. Không có một thị trường
bất động sản với tính chất tập trung người mua và người bán, nơi họ tác động qua lại lẫn
nhau. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty Chí Việt, việc mua bán bất động
sản thường thông qua các công ty, tổ chức kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực
tiếp giữa những người có nhu cầu với các công ty, tổ chức này, hoặc người mua tìm đến
trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, trên mạng
internet hoặc đăng biển báo rao bán nhà đất. Trước đây, khi các công ty hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản còn mang tính tự phát, chỉ là các trung tâm môi giới thì còn có hình
thức mua bán, chuyển nhượng giữa người mua và người bán thông qua những người làm
nghề môi giới (hay còn gọi là cò nhà đất). Hình thức giao dịch này, hiện nay đã giảm bớt
và đây là một tín hiệu tốt vì điều này cho thấy thị trường bất động sản ngày càng trở nên
hợp pháp, an toàn hơn cho cả người bán và người 2(Tham khảo Phụ lục 1). Hiện nay một
số công ty bất động sản và ngân hàng đã lập ra các sàn giao dịch bất động sản theo quy
định của luật Kinh doanh bất động sản nhằm khắc phục những nhược điểm chính do đặc
điểm không có thị trường trung tâm đem lại là thuận tiện cho việc thu thập thông tin, độ
tin cậy, đô chính xác của thông tin cao hơn, làm cho thông tin thị trường bất động sản có
thể mang lại hiệu quả nhiều hơn.
Thị trường bất động sản là thị trường mang tính chất địa phương, vùng, nhất là thị
trường nhà ở do đặc tính đặc biệt của bất động sản là cố định, không thể đem từ nơi này
sang nơi khác, không thể đem bất động sản từ địa phương này sang địa phương khác.
Trong nghiên cứu thị trường để phục vụ cho mục tiêu tư vấn đầu tư, cần chú ý đến đặc
trưng này của thị trường bất động sản nhằm xác định nhu cầu của khách hàng trước khi
tiến hành tư vấn.
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do nó có độ chính
xác và tin cậy về thông tin không cao nên đây là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
bên cạnh đó, do thuộc tính cá biệt của bất động sản cũng làm cho thông tin trên thị trường
như thông tin giao dịch, so sánh thẩm định, tư vấn thiếu độ chính xác, cũng là góp phần
làm cho thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước
(về mặt chính sách, pháp luật, quy hoạch). Theo các chuyên gia về bất động sản tại công
ty địa ốc Phúc Đức thì hoạt động tư vấn trong kinh doanh bất động sản nói chung và tư
2
Báo cáo của công ty TNHH Tư vấn- Thương mại-Dịch vụ Chí Việt nhận xét: Người dân hiện nay có nhu cầu bán
nhà thường sử dụng báo để quảng cáo bán nhà. Hơn ½ số những người sử dụng báo để đăng thì có sử dụng dịch vụ
tư vấn BĐS (56%) và có quảng cáo trên Internet (53%). Nhà càng có giá trị càng lớn thì càng khó bán hơn, người
bán càng sử dụng dịch vụ tư vấn, môi giới và quảng bá trên Internet càng nhiều hơn (65%)
6
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
vấn đầu tư nói riêng, các chuyên viên tư vấn phải luôn nhớ rõ đặc trưng này của thị
trường bất động sản.
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm,…
Do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, giá cả của nó chịu sự tác động phức tạp của
nhiều yếu tố và thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp thường không hoàn
hảo; nên khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi
hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên
môn,… thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường. Hoạt động của tổ chức môi giới có vai
trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển. 3
Ngoài ra, thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn như thị
trường tiền tệ và thị trường chứng khoán,vv…. Trong khoảng thời gian từ 2003-2006, thị
trường bất động sản bị chựng lại, ngoài nguyên nhân pháp lý còn do lượng vốn đầu tư vào
bất động sản giảm; còn trong thời điểm gần đây thị trường bất động sản đang có dấu hiệu
nóng lên sau một thời gian dài bị đóng băng và các chuyên gia đã nhận định nguyên nhân
là do có lượng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào (Thông tin thống kê từ các bài báo
trên Tuổi Trẻ và Thanh Niên, 2006). Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản có liên hệ
mật thiết với thị trường vốn.
I.1.4 Các thành phần của thị trường bất động sản
Theo nhân viên của công ty Phúc Đức và Chí Việt thì khi nghiên cứu về thị trường
bất động sản và hoạt động tư vấn; người ta thường nghiên cứu về cung cầu bất động sản,
cung cầu về dịch vụ bất động sản nhằm thu thập thông tin, xác định nhu cầu của khách
hàng để tư vấn. Theo đó, tùy theo từng thị trường hay phân khúc thị trường cụ thể mà
cung cầu bất động sản có những điểm khác biệt nhau.
Cung về bất động sản thường thể hiện ở số lượng bất động sản được cung ứng trên thị
trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thiết các
yếu tố như chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản, chính
sách quản lí nhà nước về đất đai, về đô thị, tài chính, tiền tệ là không đổi.
Cung khác với lượng cung: Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng
cung và giá cả. Đây là quan niệm thuận chiều, giá thì cung tăng và ngược lại. Tuy nhiên
trong cung bất động sản thì có sự khác biệt với các loại hàng hóa thông thường. Cung bất
động sản tăng, giá bất động sản tăng; nhưng khi bất động sản giám giá cung chưa chắc đã
giảm. Như trong thời gian thị trường bất động sản bị đóng băng, giá bất động sản giảm
kèm theo khuyến mãi vậy mà nguồn cung về bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhẹ.
Các yếu tố dịch chuyển đường cung bao gồm (1) Chi phí tạo lập bất động sản,
(2) Chính sách QLNN về đất đai, chính sách tiền tệ, (3) Số lượng người đầu tư bất động
sản thu hút hay hạn chế các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài.
3
Theo PGS. TS Thái Bá Cẩn và Ths. Trần Nguyên Nam (2002) , tuy giá cả và sự tư vấn của các chuyên gia ít nhiều
vân mang tính chủ quan, nhưng những người này đã được đào tạo có kiến thức chuyên môn nên có thể giúp các đối
tượng thỏa mãn nhu cầu đặt ra. Các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành thị trường kém hiệu quả.
7
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
Trong thời điểm thị trường bất động sản theo các chuyên gia về bất động sản thì
lượng cung cho sản phẩm bất động sản như về căn hộ cao cấp, chung cư cao tầng và cao
ốc văn phòng cho thuê vẫn rất thiếu trong khi cung về nhà ở, đất đai bị chựng lại. Tức là
trong thời điểm này cung không gặp được cầu4.
Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản đóng băng, làm cho lượng
cung các dự án mới trên thị trường giảm, các nhà đầu tư không giám mạo hiểm đầu tư
nhiều, cụ thể trong ba năm 2004, 2005, 2006 có rất ít dự án mới được công bố, đa phần
các giao dịch trên sàn bất động sản hiện nay là giao dịch các dự án cũ. Tuy nhiên từ
khoảng những tháng đầu năm 2007, thị trường bất động sản đang có xu hướng nóng lên
trở lại, lượng cung bất động sản đang có xu hướng tăng, các nhà đầu tư có nhiều thuận lợi
hơn khi đầu tư tạo nguồn cung về bất động sản và cũng vì một nguyên do lớn hết sức
quan trọng là thị trường đang có sự gia tăng cầu về bất động sản (Công ty Phúc Đức,
2007).
Cầu về bất động sản:
Cầu về bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu các loại bất động sản
trong xã hội. Từ nhu cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại
và dịch vụ đến nhu cầu cho việc sử dụng bất động sản cho sinh hoạt của con người; nhu
cầu sở hữu bất động sản có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục
đích kinh doanh, tích trữ tài chính nhằm thể hiện địa vị xã hội của bản thân. Việc xác định
nhu cầu về bất động sản là rất phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia
tăng dân số, sự mở mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…
Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các điều kiện khác nhau,
phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo nhu cầu, phải có sự hoạt
động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung và trở thành cầu thực sự trên thị
trường.
Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong
điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều: khi giá tăng thì
cầu giảm và ngược lại.
Theo nghiên cứu thị trường đã được công bố của công ty địa ốc Phúc Đức cũng
như từ việc tổng hợp các ý kiến chuyên gia và các bài báo, internet, cầu về bất động sản
trong cả nước nói chung, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, trong thời gian thị
trường đóng băng, cầu giảm, người dân có nhu cầu mua nhà và bất động sản lớn nhưng lại
sợ những biến động. Tuy nhiên thị trường bất động sản thời gian gần đây, tính từ thời
điểm những tháng cuối năm 2006 đến tháng 4 năm 2007, đã có những biết động. Bảng
dưới đây sẽ trình bày ra cơ hội, thách thức, thuận lợi và khó khăn trước những biến động
về cung cầu của thị trường
4
Quan điểm của ông Ngô Phúc Hiện, giám đốc công ty cổ phần địa ốc Mekong, Cần Thơ tham luận về thị trường bất
động sản bị đóng băng thực trạng-nguyên nhân và giải pháp.
8
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
Bảng I.1 Phân tích SWOT về những biến động của cung cầu bất động sản từ tháng
10/2006 đến 4/2007.
Chỉ tiêu: (1) Việt Nam gia nhập WTO, và tỷ lệ đầu tư của tổ chức cá nhân Việt kiều
và nước ngoài đầu tư vào Việt Nam tăng.
Điểm mạnh (S)
Điểm yếu (W)
Việt Nam trong tình hình mới với những
đổi mới về chính sách quản lý đất đai,
kinh doanh bất động sản, quản lý nhà ở và
bất động sản,…. Đầu tư trong và ngoài
nước đổ vào bất động sản tăng nhanh.
Vẫn còn những hạn chế về hệ thống văn
bản pháp luật đối với việc đầu tư kinh
doanh của Việt kiều và người nước ngoài
vào bất động sản.
Khả năng cung cấp bất động sản phù hợp
Các doanh nghiệp mở rộng kinh doanh, với yêu cầu của khách hàng vẫn chưa thể
nguồn bất động sản cung cấp cho thị đáp ứng hoàn toàn.
trường khá đa dạng và phong phú
Cơ hội (O)
Nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động
sản của các tổ chức cá nhân trong và
ngoài nước tăng. Nguồn thu ngân sách
của nhà nước sẽ thêm vào một khoản lớn.
Việt Nam gia nhập WTO, tạo ra nhiều
nhu cầu mới. Đây là cơ hội mở rộng sự
phát triển hợp lý của thị trường bất động
sản
Thách thức (T)
Nhu cầu đầu tư tăng, tạo nên việc canh
tranh khốc liệt. Điều này đặt các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền vào tình trạng khó
kiểm soát hoạt động kinh doanh trong thị
trường.
Nhu cầu về các loại hình bất động sản tăng,
gây ra một thách thức lớn về việc quản lý
quỹ đất phục vụ cho các nhu cầu này trong
tình trạng Tp. HCM đang thiếu quỹ đất xây
dựng.
(2) Thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển cao:
Điểm mạnh (S)
Thị trường chứng khoán của Việt Nam
mới phát triển đem lại mức lợi nhuận cho
các nhà đầu tư lớn. Lượng vốn đổ vào thị
trường bất động sản nhiều, đảm bảo khả
năng tài chính cho việc đầu tư tạo nguồn
cung cũng như việc mua bất động sản của
những người có nhu cầu.
Cơ hội (O)
Cơ hội mở ra để phát triển thị trường bất
động sản với nguồn vốn bảo đảm tương
đối lớn.
Điểm yếu (W)
Thị trường chứng khoán còn nhiều rủi ro do
chỉ số PE của Việt Nam quá cao so với thế
giới (PE bình quân là 40 so với thế giới là
15-20). Khi các nhà đầu tư đổ vốn vào đầu
tư bất động sản thì thị trường bất động sản
phụ thuộc vào thị trường chứng khoán
Thách thức (T)
Đòi hỏi các cơ quan nhà nước kiểm soát thị
trường chứng khoán chặt chẽ. Do thị trường
bất động sản có phụ thuộc vào thị trường
vốn, thị trường chứng khoán.
9
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
(3) Thiếu nguồn cung các dự án bất động sản mới, nhu cầu bất động sản tăng
Điểm mạnh (S)
Điểm yếu (W)
Một thời gian dài thị trường bất động sản
đón băng, là cho lượng cung dự án mới
giảm, cụ thể là trong 3 năm
2004,2005,2006 lượng cung rất ít, chủ
yếu là các dự án cũ. Do đó, cầu về bất
động sản đang tăng và khả năng cung ứng
của thị trường bất động sản sẽ tăng lên
đáng kể trong vài năm tới
Tuy nhiên cầu tăng chưa đảm bảo ổn định,
và nguồn cung chưa đủ để đáp ứng nhu cầu
của khách hàng
Cơ hội (O)
Thách thức (T)
Tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất Vấn đề là khi cầu tăng mà nguồn cung còn
động sản khi trong thị trường đang thiếu chưa đáp ứng được sẽ tạo nên cơn sốt ảo về
nguồn cung
bất động sản, làm phát sinh nhiều tiêu cực.
Nguồn: Cơng ty Phúc Đức (2007) và phân tích tổng hợp
Các điểm phân tích ở trên cho thấy những dấu hiệu tốt cho sự phát triển trở lại của
thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trong cả nước. Điều này
có thể được minh chứng qua biều đồ về nhu cầu nhà ở của nước ta trong giai đoạn 20062010 như sau:
Biểu đồ I.1 Nhu cầu nhà ở cả nước giai đoạn 2000-2005 và 2006-2010
Nhu cầ u nhà ở cả nướ c giai đoạ n 2000-2005 và
2
2006-2010 (đơn vò nghìn m )
1600000
1424884
1400000
1200000 1 1 1 8 5 4 5
1000000
800000
600000
417024
400000
259145
154652
115686
200000
0
cả nước
đô thò
2000-2005
2006-2010
xây dựng
mới
Nguồn: PGS. TS Thái Bá Cẩn, Th.S. Trần Ngun Nam (2002)
10
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
Cung cầu về dịch vụ đất đai và bất động sản: dịch vụ đất đai và bất động sản bao
gồm cả hoạt động tư vấn bất động sản, đầu tư bất động sản,v.v.. nên tác giả đã tìm hiểu về
cung cầu dịch vụ bất động sản để làm cơ sở lý luận cho đề tài.
Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ
bất động sản, khả năng đáp ứng cho nhu cầu chung nhất của con người về bất động sản,
trong kinh tế thị trường nó được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ. Đây là giả thiết nghiên
cứu vì theo TS. Trần Thanh Hùng (2006) thì nhu cầu về bất động sản rất đa dạng.
Cung về dịch vụ đất đai và bất động sản
Cung dịch vụ đất đai bất động sản theo Ts. Trần Thanh Hùng (2006) thì trong ngắn
hạn đối với toàn bộ nền kinh tế là cố định vì ta không thể thay đổi tức thời giá trị đầu tư,
giá trị vị thế. Để nghiên cứu vấn đề này, ta xem xét trong ngắn hạn, dài hạn đối với toàn
bộ nền kinh tế, ngành hoặc một doanh nghiệp.
Đối với một ngành cụ thể như ngành thương nghiệp-dịch vụ, cung dịch vụ bất
động sản tăng bằng cách thu hút dịch vụ đất đai bất động sản từ các lĩnh vực khác nhau
như lĩnh vực nhà ở, đất ở hay công nghiệp, nếu ngành thương nghiệp trả cho đơn vị dịch
vụ đất đai bất động sản với giá cao hơn. Cung dịch vụ bất động sản hiện nay chưa đủ để
đáp ứng cho lượng cầu về dịch vụ bất động sản cho đối tượng khách hàng là những cá
nhân, tổ chức có nhu cầu.
Cầu về dịch vụ đất đai và bất động sản
Cầu về dịch vụ đất đai và bất động sản theo một chuyên gia bất động sản của công
ty Phúc Đức thì đó là nhu cầu của khách hàng về các dịch vụ cần thiết của bất động sản
như tư vấn, thẩm định, môi giới, vv… Trong thời điểm hiện nay, khi kinh tế ngày càng
phát triển, do hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên người dân có nhu cầu về dịch vụ
bất động sản ngày càng nhiều, nhất là cầu trong các ngành kinh tế, đầu tư.
Có thể nói lượng cầu về dịch vụ đất đai bất động sản phụ thuộc vào quy mô sản
xuất tối ưu tương ứng với mỗi thời kì phát triển khoa học kỹ thuật, tương ứng với phương
thức sản xuất của từng giai đoạn
11
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
I.1.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Sơ đồ I.1 : Mối quan hệ giữa các đối tượng tham gia thị trường bất động sản
Nhà nước
Tổ chức kinh
doanh bất động
sản
Nhà đầu
tư
Chức năng
kinh doanh
Người tư
vấn môi
giới tư
Chức năng
môi giới, tư
vấn
Người dân (người mua và người bán
thông thường)
Nguồn: Phân tích tổng hợp
Ngoài ra, giữa những người mua bán thông thường (người dân) cũng tham gia giao dịch
bất động sản thông qua các mối quan hệ thể hiện ở sơ đồ sau:
Sơ đồ I.2: Mối quan hệ giữa những người dân khi giao dịch bất động sản
Người tư vấn
môi giới tư
Người dân
(mua bán
thông thường
Tổ chức kinh doanh
BĐS(tư vấn, trung gian)
Trực tiếp giao dịch
với nhau
Người dân
(mua bán
thông thường
Nguồn: Phân tích tổng hợp
12
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
Theo quan niệm trước đây, thị trường bất động sản chỉ có 3 đối tượng chính là nhà
nước, nhà đầu tư và người dân. Sau đó đối tượng tham gia thị trường được cho là doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản (TS.
Lê Xuân Bá, 2003). Cũng có quan điểm tổng hợp cả hai quan niệm trên của PGS.TS. Thái
Bá Cẩn (2002) về các đối tượng tham gia thị trường bất động sản bao gồm nhà nước, cá
nhân, doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức môi giới trung gian và nhà thầu xây dựng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia về bất động sản của công ty Phúc Đức thì nhà thầu
xây dựng hoặc là làm cho tổ chức kinh doanh, hoặc là họ là những người làm thuê không
trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản nên không tính đến; còn tổ chức môi giới
trung gian và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể gộp làm một theo quy định
mới của Luật Kinh Doanh bất động sản và do hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản hoạt động có cả hai chức năng này; ngoài ra nên tính đến những người hoạt
động môi giới tư nhân. Tổng hợp ý kiến của những quan điểm trên, thì các đối tượng
tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
Nhà nước: Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai
trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở
việc nhà nước ban hành các quy định, các nghị định cũng như các luật để quản lý thị
trường bất động sản. Thông qua đó, nhà nước sẽ đưa ra các biện pháp điều tiết quan hệ
cung cầu, thể hiện việc tham gia thị trường bất động sản ở tầm vi mô. Trong quá trình cải
tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị việc nhà nước tham gia
thị trường bất động sản chi tiết thể hiện ở việc có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của
các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán, đấu giá. Tuy nhiên việc tham gia thị
trường bất động sản của nhà nước chỉ với tư cách là người quản lý ở mức vĩ mô đối với
hoạt động của thị trường; theo các chuyên gia về bất động sản, việc giao dịch chuyển
nhượng trực với đối tượng này, theo các chuyên gia, diễn ra rất ít trên thị trường; nên đây
không phải là lượng khách hàng tiềm năng mà các công ty kinh doanh bất động sản cần
nhắm tới.
Nhà đầu tư: Theo TS. Thái Bá Cẩn (2002) thì nhà đầu tư bao gồm nhà đầu tư vào
ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác. Trong đó, mỗi nhà đầu tư
có vị trí và vai trò quan trọng khác nhau. Đối với nhà đầu tư vào kinh doanh xây dựng bất
động sản, vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của
họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường, họ vừa
đóng vai trò là người mua, vừa là người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ
mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư,
nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại dưới sự hỗ trợ của các chính quyền địa phương; và
bán bất động sản trực tiếp cho người dân có nhu cầu hoặc gián tiếp thông qua tổ chức
kinh doanh bất động sản.
Còn với các nhà đầu tư vào những ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường bất
động sản chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là
trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt
động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục vv…Theo số liệu
13
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
thống kê qua các báo và qua báo cáo thị trường của công ty Phúc Đức, lượng khách hàng
này ngaỳ càng tăng, họ có nhu cầu về đất nền dự án để xây dựng đầu tư; đây là nhóm
khách hàng mà các công ty kinh doanh bất động sản đang xem xét như là đối tượng khách
hàng nay tiềm năng.
Người mua và người bán thông thường. Bao gồm những người dân bình thường
có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lí do khác nhau. Họ có thể là:(1) Người
mua đơn thuần: những người có nhu cầu mua bất động sản, (2) Người bán đơn thuần: bán
bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác, (3) Vừa bán vừa mua: bán bất
động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống.
Đây là những đối tượng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới, đặc biệt là các nhà
kinh doanh trên thị trường nhà ở.
Người môi giới-tư vấn tư nhân là những người tư vấn trung gian cung cấp cho
người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua bán bất động sản.
Nhờ họ mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy. Ở nước ta việc môi giới
mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo
nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước. Theo Luật Kinh Doanh bất
động sản, 2007 quy định việc hành nghề môi giới, bắt buộc những người hành nghề môi
giới tư phải có những bằng cấp chuyên môn nhất định, nên lượng người môi giới có xu
hướng chuyên môn hoá hơn, những người hoạt động trái phép đã giảm dần. Những người
môi giới hợp pháp họ có bằng cấp công nhận thì được gọi bằng thuật ngữ người làm nghề
tư vấn theo cách gọi thông thường của nước ta.
Tổ chức kinh doanh bất động sản. Theo PGS.TS. Thái Bá Cẩn (2002) thì nhóm
đối tượng này có thể là những công ty, những trung tâm trực tiếp đầu tư trong lĩnh vực bất
động sản kèm theo các hoạt động dịch vụ như tư vấn, ký gửi, thẩm định, nghiên cứu thị
trường,… họ trực tiếp bán các sản phẩm của mình, các dịch vụ nhằm hỗ trợ cho công việc
kinh doanh của mình; hoặc đó là những công ty, những trung tâm chỉ hoạt động các dịch
vụ trên, là trung gian giữa người bán và người mua, bán hàng hóa bất động sản của đối
tượng khách hàng là những nhà đầu tư hoặc của các công ty kinh doanh là chính, lấy các
dịch vụ bất động sản cung cấp cho khách hàng của mình làm hoạt động chính
I.1.6 Vị trí, vai trò của thị trường bất động sản
Vị trí của thị trường bất động sản
Theo Bộ Xây Dựng (2004) và TS. Lê Xuân Bá, (2003) thì thị trường bất động sản
đã hình thành và phát triển không phụ thuộc vào nền kinh tế của quốc gia là nông nghiệp
hay công nghiệp, dịch vụ; nó không phụ thuộc vào đầu vào của bất ký loại hình sản xuấtkinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản có vị trí độc tôn
trong việc phân phối đất đai cho các nhà kinh doanh trong các lĩnh vực trồng trọt, chăn
nuôi, xây dựng. Thị trường bất động sản giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu
các loại tài sản trên đất, các công trình kiến trúc gắn liền với đất. Khi điều hòa cung cầu
các loại tài sản đó, thị trường bất động sản tùy theo từng thời điểm mà kích cung hoặc
14
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
kích cầu theo đòi hỏi của thị trường. Trong việc kích cung, thị trường bất động sản đã giữ
vị trí là nơi duy nhất chuyển những tài sản bất động sản chưa phải là hàng hóa thành
những tài sản hàng hóa để giao dịch trên thị trường.
Vai trò của thị trường bất động sản
Từ vị trí hết sức quan trọng của thị trường bất động sản đã được đề cập ở trên, vẫn
theo ý kiến của Bộ Xây Dựng (2004) và TS. Lê Xuân Bá (2003) thì thị trường bất động
sản có vai trò là nhân tố quan trọng góp phần thúc nay sự phát triển kinh tế-xã hội của
mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất; do đây là nơi thực hiện tái sản
xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng cho việc phát triển kinh doanh bất động sản; từ đó đòi
hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản. Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp
ứng nhu cầu xã hội về tài sản-bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu
của quá trình sản xuất xã hội- điều kiện đảm bảo tiến hành các họat động sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bên cạnh đó, thị trường bất động
sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Khi thị trường bất động sản phát triển,
nó là một nguồn vốn lớn có thể huy động tại chỗ, và có quan hệ mật thiết với thị trường
vốn khác như thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán.
Khi phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối
ngoại. Do thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường khác như thị
trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa; nên phát triển thị trường bất động
sản cũng là góp phấn mở rộng thị trường chung. Bên cạnh đó, trong điều kiện kinh tế phát
triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong
phạm vi một quốc gia; tạo điều kiện cho các cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch, đầu
tư kinh doanh bất động sản,…góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
Ngoài ra phát triển thị trường bất động sản cũng là một cách để khai thác nguồn
thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển tăng lượng các quan hệ
giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng được giao dịch nhiều lần, góp
phần tăng nguồn thu của ngân sách nhà nước.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn đinh xã hội. Nếu thị trường bất động
sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, lũng
đoạn giá cả,… sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, tạo sự hoài nghi vào chính
sách pháp luật,…làm cho xã hội thiếu ổn định, xuất hiện những tiêu cực.
Mặt khác thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. bất
động sản nhà đất còn là tài sản lớn của thị trường bất động sản từng hộ gia đình. Trong
điều kiện kinh tế thị trường thì bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức
hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế
chấp.
Cuối cùng, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc nay đổi mới chính
sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản
15
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Minh Thu
I.2 Dịch vụ bất động sản
Dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật Kinh Doanh bất động sản (2007) bao
gồm các hoạt động như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn, đấu giá,
quảng cáo, quản lý bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Luật Kinh Doanh bất động sản (2007) cũng quy định các tổ chức cá nhân khi kinh
doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, đăng ký hoạt động kinh doanh theo quy
định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá
bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh
tư vấn bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, khi
kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất
động sản.
I.3 Tư vấn
Tư vấn là một thuật ngữ mới xuất hiện cách đây vài năm ở Việt Nam, chủ yếu là
trong các hoạt động tư vấn bảo hiểm, tư vấn du học, tư vấn gửi tiền vào ngân hàng,… Tư
vấn là dịch vụ kinh doanh thu lợi (thu lợi nhuận trực tiếp, thu được danh tiếng đối với
thương hiệu kinh doanh,..) với các đặc điểm
(1) Phân phối những gía trị vô hình (là những lời khuyên, lời hướng dẫn, những lời
tư vấn đáp ứng cho nhu cầu của khách hàng…)
(2) Không thể chuẩn hóa việc tư vấn theo một nguyên tắc nhất định, do mỗi ngành
khác nhau thì có những yêu cầu về kiến thức và chuyên môn riêng để tư vấn,
không thể chuẩn hóa những loại này theo một nguyên tắc chung. Việc xây dựng
nguyên tắc chung cũng khó thực hiện.
(3) Khách hàng được cung cấp các dịch vu, các lời tư vấn và sẽ tiến hành sự cân
nhắc vai trò, hiệu quả sẽ thu được từ kết quả tư vấn trước khi sử dụng chúng.
(4) Tư vấn không đòi hỏi người kinh doanh dịch vụ tư vấn bỏ vốn ban đầu lớn và
không cần lượng người tư vấn đông- nhân viên tư vấn có thể là bất cứ người nào
có chuyên môn, trình độ hiểu biết trong một hoặc các lĩnh vực nhất định.
(Susan Nash, 2003)
Quy trình tư vấn được thể hiện theo sơ đồ I.3 như sau:
16
