vo viet khoa

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ỨNG DỤNG PHẦN MỀM FAMIS-CADDB CẬP NHẬT
CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN HỆ THỐNG
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI ĐỊA BÀN
PHƯỜNG 7 QUẬN PHÚ NHUẬN
TP.HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
Lớp
KHÓA
Ngành

: VÕ VIỆT KHOA
: 03124023
: DH03QL
: 29
: Quản lý đất đai

TP.HCM -Tháng 08 năm 2007


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: CÔNG NGHỆ ĐỊA CHÍNH

VÕ VIỆT KHOA

“ỨNG DỤNG PHẦN MỀM FAMIS-CADDB CẬP NHẬT
CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN HỆ THỐNG
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI ĐỊA BÀN
PHƯỜNG 7 QUẬN PHÚ NHUẬN
TP.HỒ CHÍ MINH”

GVHD: ThS. ĐẶNG QUANG THỊNH
Trường đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh
Ký tên:

TP.HCM -Tháng 08 năm 2007


LỜI CẢM ƠN!

Trân trọng biết ơn:
- Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm , cùng Thầy – Cô khoa Quản
lý đất đai & Bất động sản đã dạy và truyền đạt những kiến thức của
ngành cũng như các kiến thức khác trong suốt quá trình học tập.
- Thầy Đặng Quang Thònh - giảng viên khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản đã tận tình hướng dẫn và trao dồi kiến thức, truyền đạt kinh nghiệm
quý báu, giúp em hoàn thành luận văn một cách nhanh nhất, tốt nhất.
- Các cô chú anh chò phòng Tài Nguyên-Môi Trường quận Phú Nhuận đã
tạo điều kiện cho em có môi trường thực tập tốt và cung cấp đầy đủ số
liệu cần thiết để có thể hoàn thành luận văn
- Các anh chò em, bạn bè lớp quản lý đất đai khóa 29 và ngoài lớp đã
giúp đỡ động viên tôi trong suốt thời gian học và thực tập vừa qua

- Tuy đã cố gắng hết sức, nhưng do thời gian và vốn kiến thức có hạn,
khó có thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong được sự đóng góp của quý
thầy cô và bạn bè để có thể hoàn thiện hơn.

Sinh viên
Võ Việt Khoa


TÓM TẮT
Đại học Nông Lâm –Tp. Hồ Chí Minh. Tháng 7/2007
SVTH: Võ Việt Khoa lớp quản lý đất đai khoá 29
Đề tài: “Ứng dụng phần mềm Famis-Caddb cập nhật chỉnh lý biến động
đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính tại địa bàn phường 7 quận Phú
Nhuận,Thành Phố Hồ Chí Minh”.
GVHD: Thầy Đặng Quang Thịnh – Bộ môn Công nghệ địa chính - Khoa
Quản lý đất đai và bất động sản trường Đại học Nông Lâm –Tp. Hồ Chí Minh.
Trong những năm gần đây, công nghệ thông tin ngày càng phát triển mạnh, việc
ứng dụng các phần mềm tin học vào công tác quản lý nhà nước, nhất là quản lý nhà
nước về đất đai đã góp phần làm công tác này trở nên dễ dàng và thuận lợi hơn,tuy
nhiên việc ứng dụng phần mềm nào cho hiệu quả và dài lâu là vấn đề được đặt ra hiện
nay.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng phần
mềm Famis-Caddb để phục vụ công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên hệ
thống hồ sơ địa chính tại địa bàn phường 7 quận Phú Nhuận,Thành Phố Hồ Chí Minh”
Nội dung nghiên cứu trọng tâm của đề tài nhằm vào các vấn đề sau:
- Đánh giá tính hình quản lý đất đai, quản lý bản đồ địa chính và hệ thống sổ
bộ địa chính tại địa bàn phường 7 quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí
Minh.
- Tìm hiểu thẩm quyền và trình tự trong công tác cập nhật chỉnh lý biến
động.

- Ứng dụng hệ thống phần mềm Famis – Caddb để cập nhật chỉnh lý các
biến động tại địa phương trên hệ thống bản đồ số và sổ bộ địa chính
- Đánh giá tính hiệu quả của việc ứng dụng phần mềm và so sánh với các
cách làm khác.
Các phương pháp nghiên cứu chủ đạo ở đây là các phương pháp kế thừa phân
tích so sánh và thống kê dữ liệu thu thập được qua quá trình thực tập, từ đó đưa ra
đánh giá nhận xét và ứng dụng phần mềm vào công tác.
Đề tài được thực hiện từ tháng 04/2007 đến tháng 6/2007 tại phòng Tài Nguyên
và Môi Trường quận Phú Nhuận- Tp. Hồ Chí Minh. Trong thời gian thực tập đã thu
thập được các số liệu và dữ liệu sau: 51 tờ bản đồ địa chính, các số liệu thống kê cơ
bản về cơ cấu đất,biến động đất đai, lượng hồ sơ giải quyết….
Qua quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài, đã chuẩn hoá được toàn bộ bản đồ
địa chính của phường 7 quận Phú Nhuận về theo đúng chuẩn quy định của Tổng Cục
Địa Chính (nay là bộ TN-MT), ứng dụng được hệ thống phần mềm Famis-Caddb trong
công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ địa chính và hệ thống HSĐC
của phường, từ đó rút ra được lợi ích của việc tin học hóa công tác quản lý.


MUÏC LUÏC
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.2. Cơ sở khoa học
I.1.1. Cơ sở pháp lý
I.1.2. Cơ sở thực tiễn
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.3 Khái quát tình hình phường 7 quận Phú Nhuận
I.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Phú Nhuận
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
I.3.3. Quy trình thực hiện nghiên cứu

3
3
4
3
5
5
9
11
11
11
16

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Tình hình quản lý HSĐC, cập nhật, chỉnh lý biến động ở phường 7 quận Phú
Nhuận
18
II.1.1. Bản đồ địa chính
18
II.1.2. Hệ thống hồ sơ địa chính
18
II.1.3. Tình hình cập nhật chỉnh lý biến động đất đai ở phường 7
18
II.2. Nội dung, thẩm quyền và trình tự trong công tác cập nhật chỉnh lý biến động
đất đai trên bản đồ địa chính và hệ thống HSĐC
21
21
II.2.1. Nội dung cập nhật chỉnh lý biến động

II.2.2. Thẩm quyền cho phép cập nhật biến động cấp quận, thành phố
22
II.2.3. Trình tự cập nhật biến động trên bản đồ và hệ thống HSĐC
25
II.3. Chuẩn hoá bản đồ địa chính từ AutoCad về Microstation
28
II.3.1. Chuẩn hoá bản đồ địa chính
28
II.3.2. Chuẩn hoá bản đồ địa chính bằng Famis
28
II.4. Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ địa chính và HSĐC ứng
dụng phần mềm Famis –Caddb
36
II.4.1. Cập nhật chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính
36
II.4.2. Cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên hệ thống HSĐC
40
II.4.3. Kết quả đạt được
44
II.5. Hiệu quả của việc ứng dụng Famis –Caddb và công tác cập nhật chỉnh lý
biến động
46
II.5.1. Hiệu quả của việc ứng dụng Famis –Caddb vào công tác cập nhật chỉnh lý
biến động so với phương pháp thủ công và phần mềm tại địa phương
46
II.5.2. Một số nhược điểm của phần mềm
47
48
II.5.3. So sánh với một số phần mềm khác

KẾT KUẬN


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiếp của đề tài nghiên cứu
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đã có những biến chuyển rõ rệt và
đạt được nhiếu thành tựu đáng kể, nhất là gần đây nước ta đã gia nhập vào cộng đồng
WTO , điều này dẫn tới sự thúc đẩy phát triển về nhiều mặt , đặt biệt là quá trình đô thị
hoá diễn ra hết sức mạnh mẽ ở hầu hết các thành phố lớn.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố lớn của nước ta có tốc độ
đô thị hóa diễn với tốc độ chóng mặt, cùng với sự tác động của nền kinh tế thị trường
và quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị đã dẫn tới quá trình sử dụng đất
và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp. Điều này đã
gây nên một trở ngại lớn đối với công tác quản lý đất đai trong cả nước nói chung và
trong từng địa phương nói riêng. Yêu cầu quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm
bắt, cập nhật thông tin một cách chính xác nhanh chóng và trung thực phản ánh đúng
thực trạng thông qua công tác đăng ký, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai vào hệ
thống bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ địa chính. Bất kỳ biến động nào đều phải
thực hiện theo trình tự thủ tục và đăng ký cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo vệ
quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của chủ thể có liên quan , tạo điều kiện để nhà nước
hoạch định chính sách quản lý, phát triền.
Đứng trước tình hình công nghệ thông tin bùng nổ phát triển nhanh chóng như
hiện nay , ngày 7/11/1997, Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài Nguyên Môi Trường)
đã ra quyết định 633/QĐĐC về việc sử dụng phần mềm Famis-Caddb là chuẩn thống
nhất trong toàn ngành địa chính phục vụ công tác thành lập bản đồ và hồ sơ địa

chính.Hai phần mềm này đã góp phần không nhỏ vào công tác quản lý thông tin địa
chính và cập nhật chỉnh lý biến động,làm cho công tác này có phần thuận lợi hơn.
Từ những nhận định trên và trên cơ sở các phần mềm Famis-Caddb đã được
đào tạo tại trường, được sự phân công của Khoa QLĐĐ-BĐS và sự hướng dẫn của các
thầy cô, được sự giúp đỡ của phòng TN-MT quận Phú Nhuận , tôi xin thực hiện đề tài:
“Ứng dụng phần mềm Famis-Caddb cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên hệ thống
hồ sơ địa chính tại địa bàn phường 7 quận Phú Nhuận,Thành Phố Hồ Chí Minh”.
Mục tiêu, yêu cầu và đối tượng phạm vi nghiên cứu:
Mục tiêu, yêu cầu:
Mục tiêu:
- Đánh giá công tác cập nhật, chỉnh lý biến động tại phường 7 quận Phú
Nhuận.
- Ứng dụng Famis-Caddb vào thực tế công tác chỉnh lý cập nhật biến động
trên địa bàn quận Phú Nhuận, phục vụ công tác quản lý đất đai có hiệu quả
và đạt năng suất cao.
- Đánh giá khả năng ứng dụng của phần mềm Famis-Caddb trong lĩnh vực
quản lý cập nhật chỉnh lý biến động đất đai.
- Giúp nhà nước thường xuyên nắm chắc quỹ đất tạo cơ sở quản lý, phân bố
sử dụng đất thống nhất theo quy họach, có hiệu quả,đặc biệt tránh tình trạng
cấp trùng giấy chứng nhận, dễ dàng thống kê được diện tích đất qua từng
thời kỳ quản lý.
TRANG 1


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

- Nhằm đảm bảo các yếu tố nội dung bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng
đất, quản lý đất theo thời gian và phù hợp với hồ sơ địa chính.

- Thực hiện tốt công tác địa chính thường xuyên của địa phương.
Yêu cầu:
- Mọi biến động hợp pháp sau khi được chứng nhận đều phải được đăng ký,
cập nhật vào hệ thống sổ bộ địa chính và bản đồ.
- Thông tin cập nhật giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính phải thống
nhất, đồng bộ về các nội dung quản lý đất đai.
- Các thông tin khi cập nhật vào phải đảm bảo chính xác, cụ thể, thống nhất,
kịp thời, đáp ứng được nhiệm vụ cập nhật biến động ( ghi đầy đủ, đúng và
thống nhất nội dung thông tin).
- Nắm vững kỹ thuật chỉnh lý biến động để công tác cập nhật và quản lý hồ sơ
về kê khai đăng ký được tiến hành nhanh chóng và chính xác.
Yêu cầu về phần mềm ứng dụng cập nhật, chỉnh lý biến động:
- Có khả năng kết nối với file dữ liệu chuẩn *.dgn
- Có khả năng quản lý dữ liệu dung lượng lớn và phải có khả năng lưu trữ lâu
dài.
- Tích hợp thống nhất với thông tin bản đồ.
- Có công cụ phát triển thích ứng với yêu cầu sử dụng.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
- Cập nhật, chỉnh lý tất cả các hình thức biến động trên từng thửa đất vào bản
đồ địa chính và hệ thống sổ bộ địa chính của phường 7 – quận Phú Nhuận
trên cơ sở đã chuẩn hóa bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ.
- Chuẩn hóa bản đồ địa chính dạng số được đo vẽ mới năm 2003 về dạng
chuẩn theo quy định của Bộ Tài Nguyên- Môi trường làm cơ sở cập nhật
chỉnh lý biến động đất đai.
Phạm vi nghiên cứu:
Ứng dụng phần mềm Famis – Caddb vào công tác cập nhật chỉnh lý trên nền
hệ thống sổ bộ hồ sơ địa chính tại phường 7 – quận Phú Nhuận, từ đó so sánh với cách
cập nhật chỉnh lý biến động thủ công trước đây, các phần mềm quản lý hồ sơ địa chính
đã và đang sử dụng tại địa phương, các phần mềm khác. Phạm vi thời gian nghiên cứu

là từ đầu năm cho tới quý II năm 2007.
Ý nghĩa thực tiễn và khoa học của đề tài nghiên cứu:
Việc ứng dụng công nghệ tin học nói chung và phần mềm Famis – Caddb nói
riêng vào công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai giúp địa phương giải quyết vấn
đề này một cách khoa học và chính xác, tiết kiệm được thời gian, kinh phí so với các
phương pháp thủ công. Do đó, những thông tin thay đổi ngoài thực địa sẽ nhanh chóng
được cập nhật, chỉnh lý trên bản đồ địa chính số và hệ thống sổ bộ theo đúng quy định
của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường. Đây là bước đi hết sức cần thiết, làm cơ sở cho
việc quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất phục vụ cho sự phát triển kinh
tế, xã hội của địa phương.

TRANG 2


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.2. Cơ sở khoa học:
1. Khái niệm biến động đất đai:
Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất
sau khi xét duyệt cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia thành 3
nhóm biến động chính:
- Biến động hợp pháp.
- Biến động không hợp pháp.
- Biến động chưa hợp pháp.

2. Các hình thức biến động đất đai:
Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu đời sống nhân dân và yêu cầu phát triễn
kinh tế xã hội, phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất
phải làm thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ tính chất, mức độ thay đổi có thể phân làm
các loại sau:
- Biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất gọi là biến động về quyền sử dụng đất.
- Biến động do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi hình thể thửa đất.
- Mất đất do thiên tai gây nên.
- Biến động do chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thay đổi tên chủ
sử dụng.
- Biến động do thế chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do có thay đổi những hạn chế về quyền của nguời sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà Nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
3. Khái niệm hồ sơ địa chính:
Theo khoản 12, điều 4, Luật đất đai 2003: Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản
lý nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính là tài liệu,số liệu, bản đồ thành qủa của việc đo đạc địa chính và
đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất bao gồm điều kiện tự
nhiên, kinh tế-xã hội, pháp lý phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
Hồ sơ địa chính gồm 2 loại:
- Hồ sơ địa chính dạng số được lập trên máy tính chứa toàn bộ về nội dung
bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất
đai quy định tại thông tư 29.
- Hồ sơ địa chính dạng giấy.

TRANG 3

Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

4. Hệ thống các tài liệu HSĐC và nội dung HSĐC
a. Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính, ngoài bản đồ địa chính ra, tùy từng địa phương mà có các
loại bản đồ sau: bản đồ giải thửa toàn phường, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản
đồ trích đo khu vực hoặc từng thửa (trong trường hợp chưa có BĐĐC mà có
nhu cầu lập hồ sơ, giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình và tổ chức), sơ
đồ thửa đất (đối với đất nông lâm nghiệp mà ranh giới giữa các chủ sử dụng
không có bờ, ranh rõ ràng,cố định).
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc lưu).
b. Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của
người sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
I.1.2. Cơ sở pháp lý:
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Bộ TN-MT ban hành mẫu sổ địa
chính.

- Điều 692 Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995 quy định về thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất.
- Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Bộ TN-MT hướng dẫn thủ tục
đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư 346/1998/TT-ĐC ngày 16/03/1998 của Bộ TN-MT.
- Công văn số 989/CV-QLĐĐ ngày 19/01/1999 của Sở TN-MT thành phố HCM
về hướng dẫn đăng ký cập nhật đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 và nghị định 79/2001/NĐ-Cp
ngày 01/11/2001 của Chính Phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế quyền sử dụng đất.
- Hướng dẫn số 7576/HD-QLĐĐ ngày 08/06/2000 của Sở TN-MT thành phố
HCM về việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ
và sổ bộ địa chính.
- Chỉ thị số 06/2001/CT-UB của thành phố HCM ngày 14/05/2001 về việc thực
hiện đăng ký và cập nhật biến động nhà đất.
- Công văn số 106/CV-ĐKTK ngày 30/11/2001 của Bộ TN-MT về việc chỉnh lý
hồ sơ địa chính do thay đổi địa giới hành chính.
- Luật đất đai năm 2003 được quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003, có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Chỉ thị số 26/2004/CT-UB của thành phố HCM ngày 15/09/2004 về tổ chức
triển khai thực hiện luật đất đai 2003 trên địa bàn thành phố HCM.
TRANG 4


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

- Nghị định số 181/2004/NĐ-Cp ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành
luật đất đai.

- Thơng tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ TN-MT về việc hướng dẫn lập, chỉnh
lý, quản lý HSĐC.
- Quy phạm thành lập bản đồ đòa chính – Bộ Tài Nguyên Môi Trường – Hà
Nội 1999.
- Quy phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000,
1/10000, 1/25000 do Tổng cục Địa chính nay là Bộ Tài ngun Mơi trường
ban hành.
- Ký hiệu bản đồ địa chính do Tổng cục Địa chính nay là Bộ Tài ngun Mơi
trường ban hành.
- Hướng dẫn sử dụng hai phần mềm Famis-Caddb của Tổng cục Địa chính năm
1997-1999.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn:
Nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, dẫn tới biến động đất đai ngày càng nhiều và
phức tạp. Cơng tác cập nhật và chỉnh lý đất đai một cách thường xun là một việc
làm hết sức cần thiết.
Tổng cục Địa chính đã ban hành quyết định về việc sử dụng hai phần mềm
Famis – Caddb là chuẩn thống nhất trong tồn ngành địa chính.
Việc ứng dụng triệt để hai phần mềm Famis – Caddb vào cơng tác cập nhật,
chỉnh lý biến động, cụ thể là các tờ bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ địa chính tại
phường 7 quận Phú Nhuận để quản lý đất đai một cách có hiệu quả, nhanh chóng v à
tránh được nhiều sai sót so với phương pháp thủ cơng.
I.2. Khái qt địa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Khái qt tình hình phường 7 quận Phú Nhuận:
1. Điều kiện tự nhiên:
a.Vị trí địa lý:
Phường 7 nằm ở vị trí phía Đơng của quận Phú Nhuận, có diện tích tự nhiên
được xác định là 43,25 ha, chiếm 8,89% diện tích của quận. Ranh giới phường 7 được
xác định như sau:
- Phía Bắc giáp đường Phan Đăng Lưu, phường 5; và Quận Bình Thạnh.
- Phía Đơng giáp quận Bình Thạnh.

- Phía Nam giáp đường Phan Xích Long, phường 2-quận Phú Nhuận.
- Phía Tây giáp phường 5 và phường 1- quận Phú Nhuận.
Phường có các trục đường lớn bao quanh như đường Phan Đăng Lưu, Phan Xích
Long…, thuận tiện cho thương mại-dịch vụ, giao thơng.
Đây là điều kiện quan trọng để phát triển về nhiều mặt.
b. Địa hình địa mạo:
Địa hình phường 7 tương đối bằng phẳng, thấp dần từ Đơng Bắc xuống Tây
Nam.
c. Khí hậu thời tiết:
Phường 7 quận Phú Nhuận là một bộ phận của thành phố HCM nên nằm trong
vùng khí hậu của thành phố, mang nét đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng
của tính chất khí hậu nhiệt đới rõ rệt. Thời tiết chia làm 2 mùa: mùa mưa (từ tháng 4
đến tháng 11) và mùa khơ (từ thánh 12 đến tháng 3 năm sau).
TRANG 5


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Nhiệt độ cao đều trong năm, trung bình khoảng 290C. Lượng bức xạ dồi dào
(trung bình khoảng 140/Kcal/cm2/năm). Độ ẩm trung bình khoảng 74%.
Hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông-Đông
Nam.Vùng ít có thiên tai,không bị lũ lụt tàn phá, ít có gió bão... nên thuận lợi cho giao
thông sản xuất và phát triển.
d. Thủy văn:
Tuy nằm trong địa bàn quận Phú Nhuận có tuyến kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè đi
ngang qua, nhưng phường 7 không có kênh rạch.
2. Điều kiện kinh tế – xã hội:
a. Dân số, lao động và thu nhập:

Theo thống kê đầu năm 2007 của quận Phú Nhuận, dân số phường 7 có 20.739
người với 2.153 hộ gia đình, bình quân là 9,35 người/hộ. Mật độ dân số là 47.951
người/km2, cao hơn so với bình quân chung của quận (36.200 người/km2). Tỷ lệ gia
tăng dân số tự nhiên trung bình hàng năm là 0,66-0,832%.
Dân số từ 0-15 tuổi chiếm 20,12%, từ 16-19 tuổi chiếm 6,93%, từ 20-44 tuổi
chiếm 47,08%, từ 45 tuổi trở lên chiếm 25,87%. Dân tộc Kinh chiếm tuyệt đại đa số
(97,16%), người Hoa (2,31%), người Chăm (0,4%), người Khơ me (0,05%),người dân
tộc khác (0,08%).
Trên địa bàn phường hiện nay không còn hộ thuộc diện xóa đói giảm nghèo theo
chỉ tiêu của thành phố 4 triệu đồng/năm. Đời sống tinh thần của nhân dân được nâng
cao, mức sống dân cư được nâng lên rõ rệt.
b. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội:
Dân cư của phường được phân bố ở 4 khu phố, 94 tổ dân phố. Diện tích đất ở
hiện nay của phường là 34,58 ha chiếm 79,95% diện tích tự nhiên của phường (43,25
ha). Bình quân diện tích đất ở trên người là 16,67 m2/người, bằng với tiêu chuẩn đất ở
đô thị (16-18 m2/người).
Giao thông:
Phường đã tập trung thực hiện và hoàn thành công tác giải tỏa, mở rộng hẻm,
khắc phục 8/11 điểm ngập úng, nâng cấp được trên 90% hệ thống giao thông nội bộ
phường, thực hiện đề án an toàn giao thông,lập lại trật tự đường, giải tỏa các chợ tự
phát lấn chiếm.
Cấp thoát nước:
Việc cung cấp nước trên địa bàn phường từ các nguồn chủ yếu là nhà máy nước
Thủ Đức, một số cơ sở sản xuất và bộ phận dân cư sử dụng nước giếng khoan, 80%
được các hộ dân cư sử dụng nước sạch. Mạng lưới cống thoát nước của phường dùng
chung cho tất cả các loại nước thải công nghiệp, sinh hoạt và nước mưa
Năng lượng:
Phường 7 được cung cấp điện từ mạng lưới điện chung của thành phố,mật độ
phân bố các trạm hạ thế khá dày đặc.
Bưu chính viễn thông:

Mạng lưới bưu chính viễn thông ngày càng được hiện đại hoá với kỹ thuật tiên
tiến, tỷ lệ sử dụng điện thoại có xu hướng tăng dần qua các năm, góp phần đáp ứng
nhu cầu thông tin liên lạc của chính quyền các cấp, các ngành cũng như nhu cầu trao
đổi thông tin, liên lạc của người dân trong toàn phường.
Y tế, giáo dục-đào tạo:
TRANG 6


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Trạm y tế phường làm tốt chức năng chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân,
công tác phòng chống dịch bệnh, tiêm ngừa được thực hiện tốt.
Giáo dục đào tạo có nhiều tiến bộ, chất lượng đào tạo dạy và học được nâng
cao, đội ngũ giáo viên được bồi dưỡng nâng cao trình độ chính trị và nghiệp vụ.
3. Tình hình quản lý đất đai tại phường 7 quận Phú Nhuận:
a. Công tác xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, bản đồ địa chính:
Ranh giới, địa giới hành chính của quận Phú Nhuận nói chung và phường 7 nói
riêng trước 1996 tương đối phức tạp, chồng chéo đan xen lẫn nhau,gây khó khăn cho
việc quản lý đất đai. Năm 2000, UBND phường và quận đã tiến hành tổng kiểm kê đất
đai, chỉnh lý bổ sung diện tích đất trên cơ sở địa giới hành chính theo chỉ thị 364/CT
của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng (nay là Thủ Tướng Chính Phủ). Đường địa giới
hành chính được phân định tương đối rõ ràng , các tuyến địa giới được phân định hợp
lý, công việc quản lý đất đai đến nay đã đi vào ổn định.
Phường 7 đã hoàn chỉnh công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính, đưa bản đồ địa
chính chính quy từ tỷ lệ 1:200 đến 1:2000 vào sử dụng.
b. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai:
Hệ thống sổ sách thống kê, đăng ký đất đai và theo dõi biến động đất đai của toàn

phường được lập đầy đủ theo quy định của luật đất đai. Đã vào hồ sơ đăng ký phần đất
được giao cho các tổ chức, gia đình và cá nhân sử dụng.
Công tác thống kê đất đai trên địa bàn phường năm 2007 đã được thực hiện xong
với kết quả diện tích tự nhiên được xác định là 43,25 ha, chiếm 8,89% tổng diện tích
tự nhiên trên địa bàn quận và đã được ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt.
c. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Phường đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2006-2010 theo Công văn số 4595/UB-ĐT ngày 06/08/2004 và số
4668/UBND- ĐT ngày 03/8/2005 của UBND TP.
d. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSDĐ:
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện
theo đúng pháp luật. Trên cơ sở tài liệu đo đạc và bản đồ địa chính , phường đã xác
nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của các tổ chức và cá nhân.
Bảng I.1: Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận tại phường 7 đến tháng 1/2007
Hiện trạng đang sử dụng
Loại đất

Đất ở tại đô
thị
Đất ở
chuyên
dùng

Hộ gia đình cá
nhân

Tổ chức (TC)

Số

hộ

Diện tích

Số TC

Diện tích

3587

26,03

5

8,55

33

7,33

Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân
Số hộ
đã cấp

Số GCN
đã cấp

Diện
tích cấp

Số GCN đã
giao đến chủ

1625

1625

10,64

1602

(Nguồn phòng TN-MT Quận Phú Nhuận)
TRANG 7


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

e. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản:
Trên địa bàn quận nói chung và phường 7, thị trường bất động sản hoạt động chủ
yếu là các loại hình mua bán, cho th nhà,văn phòng làm việc, khách sạn và các dịch
vụ mơi giới, định giá bất động sản. Ngồi hoạt động mơi giới, mua bán nhà bị giảm sút
mạnh thì các hoạt động khác vẫn hoạt động bình thường, trong đó lĩnh vực cho th
văn phòng làm việc và khách sạn đang phát triển mạnh.
f. Thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm về đất đai:
Trong các năm từ 2005 đến 2007 đã phát hiện và xử lý nhiều vi phạm, chủ yếu
là khơng phép, sai phép và vi phạm về lộ giới, riêng q I năm 2007 đã phát hiện và
xử lý 26 trường hợp.

g. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai:
Trong q I năm 2007 phường đã tiếp nhận 3 hồ sơ khiếu nại, tranh chấp, đã giải
quyết được 2 trường hợp, còn 1 trường hợp đang chờ cơ quan điều tra xem xét giải
quyết dứt điểm.
h. Hiện trạng sử dụng đất:
Tổng diện tích tự nhiên của phường 7 có 43,25 ha, trong đó diện tích đất phi
nơng nghiệp chiếm cơ cấu 100%.
Bảng I.2: Cơ cấu đất phi nơng nghiệp phường 7 quận Phú Nhuận năm 2007
CHỈ TIÊU

MÃ

DIỆN TÍCH (HA)

CƠ CẤU (%)

Đất phi nơng nghiệp

PNN

43,25

100,00

Đất ở

OTC

30,45

70,39

Đất chun dùng

CDG

11,53

26,66

Đất tơn giáo, tín ngưỡng

TTN

1,23

2,84

Đất nghĩa trang nghĩa địa

NTD

0,04

0,11

(Nguồn UBND phường 7 quận Phú Nhuận)
26,66%
70,39%

Đất ở
Đất chuyên dùng
Đất tôn giáo, tín ngưỡng

2,84%

Đất nghóa trang, nghóa đòa

0,10%

Biểu đồ 1: Cơ cấu đất phi nơng nghiệp phường 7 quận Phú Nhuận
TRANG 8


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Cơ cấu sử dụng đất của phường đang chuyển dịch theo hướng hợp lý hơn, phù
hợp với điều kiện tự nhiên của phường và dần đáp ứng yêu cầu kinh tế-xã hội. Toàn bộ
diện tích đất đai đã được khai thác sử dụng cho các mục đích dân sinh kinh tế. Đất phi
nông nghiệp chiếm 100% diện tích đất tự nhiên, đã đáp ứng tương đối yêu cầu phát
triển hạ tầng cơ sở phát triển kinh tế xã hội, yêu cầu phát triển theo hướng thương mại
dịch vụ trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác sử dụng đã có những
tác động ảnh hưởng xấu đến môi trường như: khói bụi cát đá rơi vãi trong quá trình
xây dựng các công trình và ảnh hưởng của khói bụi tiếng ồn trong giao thông, khai
thác nước dưới đất chưa được kiểm soát làm cạn kiệt nguồn nước ngầm…
I.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Phú Nhuận:
Phú Nhuận là một quận nội thành có dân số và diện tích đất nhỏ so với các quận,

huyện khác, nằm về phía Đông Bắc Thành phố, quận Phú Nhuận truớc đây là một xã
thuộc quận Tân Bình, tỉnh Gia Định cũ, được hình thành sau ngày 30/4/1975.
Ranh giới hành chính quận Phú Nhuận được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp quận Gò Vấp.
- Phía Đông giáp quận Bình Thạnh.
- Phía Nam giáp quận 3 và quận 1.
- Phía Tây giáp quận Tân Bình.
Toàn quận được chia thành 15 đơn vị hành chính cấp phường với 59 khu phố,
822 tổ dân phố với 37.464 hộ gia đình. Phường có số dân cao nhất là phường 7
(20.141 người), phường có số dân ít nhất là phường 12 (6.724 người).
1. Hiện trạng sử dụng các loại đất:
Năm 2007 diện tích đất phi nông nghiệp có 486,34 ha, chiếm 100% tổng diện
tích tự nhiên và bao gồm các loại đất chính:
Bảng I.3: Cơ cấu sử dụng đất tại quận Phú Nhuận quí I năm 2007

THỨ TỰ

CHỈ TIÊU

MÃ

Tổng diện tích đất tự nhiên

DIỆN TÍCH
(ha)
486,34

CƠ CẤU
(%)
100,00

1

Đất nông nghiệp

NNP

-

2

Đất phi nông nghiệp

PNN

486,34

100,00

2.1

Đất ở

OTC

247,96

50,98

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

226,77

46,63

2.3

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

TTN

7,34

1,51

2.4

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD

0,24

0,05

2.5

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

SMN

4,03

0,83

3

Đất chưa sử dụng

CSD

-

-

-

(Nguồn Phòng TN-MT-MT quận Phú Nhuận)
TRANG 9


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận Phú Nhuận:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2006-2010): Quận tiến hành lập quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 của
Quận và 15 phường theo Công văn số 4595/UB-ĐT ngày 06/08/2004 và số
4668/UBND- ĐT ngày 03/8/2005 của UBND TP.
Bên cạnh việc lập quy hoạch sử dụng đất, Ủy ban nhân dân quận Phú Nhuận
đang tiến hành lập điều chỉnh quy hoạch chung Quận tỷ lệ 1:5000, quy hoạch chi tiết
xây dựng đô thị tỷ lệ 1:2000 cho toàn bộ 15 phường, một số khu vực phát triển làm cơ
sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết cấp phường.
3. Công tác cấp giấy chứng nhận:
Năm 1997, Thành phố đã triển khai công tác kê khai đăng ký quyền sử dụng đất
cho tổ chức theo Chỉ thị 245/TTg. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức do Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện.
Tình hình cấp GCN tính đến ngày 30/4/2006 như sau:
- Cấp GCNQSH nhà ở và QSD đất ở (sổ hồng) theo các Quyết định số 6280,
38, 04 của UBND TP: 13.656 căn.
- Cấp GCNQSDĐ (số đỏ) theo Nghị định 181 của chính phủ: 2100 căn.
- Tổng số căn đã được cấp sổ hồng, sổ đỏ là: 15.756 căn.
4. Biến động diện tích sử dụng đất qua các năm:
Bảng I.4: Biến động diện tích sử dụng đất qua các năm tại quận Phú Nhuận

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

MÃ
LOẠI
ĐẤT

Tổng diện tích tự nhiên

DIỆN
TÍCH

NĂM
2007 (Ha)

SO VỚI NĂM 2006

SO VỚI NĂM 2005

DIỆN
TÍCH
NĂM
2006

DIỆN
TÍCH
NĂM
2005

TĂNG(+)
GIẢM(-)

TĂNG(+)
GIẢM(-)

486,34

486,34

0,00

486,34

0,00

Đất phi nông nghiệp

PNN

486,34

486,34

0,00

486,34

0,00

Đất ở

OTC

247,96

259,43

-11,47

259,81

-11,85

Đất ở tại đô thị

ODT

247,96

259,43

-11,47

259,81

-11,85

Đất chuyên dùng

CDG

226,77

215,05

11,72

214,58

12,19

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

CTS

4,69

4,76

-0,07

4,72

-0,03

Đất quốc phòng, an ninh

CQA

63,14

63,21

-0,07

63,31

-0,17

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

CSK

28,66

28,77

-0,10

28,79

-0,13

Đất có mục đích công cộng

CCC

130,27

118,31

11,96

117,76

12,51

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

TTN

7,34

7,37

-0,03

7,37

-0,04

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD

0,24

0,46

-0,22

0,55

-0,31

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

SMN

4,03

4,03

0,00

4,03

0

(Nguồn Phòng TN-MT quận Phú Nhuận)
TRANG 10


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Do là một quận nội thành, nên quận không có đất nông nghiệp và đất chưa sử
dụng, các biến động trong những năm vừa qua chỉ diễn ra trong phạm vi đất phi nông
nghiệp, trong đó tăng nhiều nhất là đất có mục đích công cộng (12,5124 ha), kế đến là
đất chuyên dùng (12,1893 ha), đất giảm diện tích nhiều nhất là đất ở, cụ thể là đất ở
đô thị (11,8470 ha) chủ yếu là chuyển sang đất có mục đích công cộng. Hiện nay trên
địa bàn quận vẫn còn một số đất nghĩa trang nghĩa địa nằm rải rác, tuy nhiên giảm dần
qua các năm do chính sách di dời bóc mộ của thành phố và quận Phú Nhuận nhằm
phục vụ công tác mở đường giải toả, quy hoạch…
5. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai:
Với chủ trương giải quyết đơn thư đúng chức năng thẩm quyền, khắc phục việc để
đơn thư tồn đọng kéo dài và vận động, giải thích, hướng dẫn nhân dân hiểu pháp luật, sống
và làm theo pháp luật, Quận đã thành lập ban chỉ đạo giải quyết tranh chấp đất đai, nên
những vấn đề bức xúc của người dân được giải quyết kịp thời. Ngoài ra, công tác giải quyết
từng hồ sơ công nhiều phức tạp khó khăn riêng, nhưng bằng kinh nghiệm và nắm rõ các

quy định của Luật, từng vụ được giải quyết nhanh, hiệu quả cao.
Trong quý 1 năm 2007, Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận 7 đơn khiếu
nại, tranh chấp và đã giải quyết xong 5 trường hợp, còn lại 2 trường hợp đang tiếp tục
kết hợp với các cơ quan chức năng xem xét để giải quyết dứt điểm.
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện:
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
- Tình hình quản lý HSĐC, cập nhật, chỉnh lý biến động ở phường 7 quận Phú
Nhuận.
- Nội dung thẩm quyền và trình tự trong công tác cập nhật chỉnh lý biến động
đất đai trên bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ.
- Chuẩn hoá dữ liệu bản đồ từ AutoCad sang Microstation.
- Ứng dụng Famis-Caddb cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ địa
chính hệ thống HSĐC.
- So sánh hiệu quả giữa việc cập nhật, chỉnh lý biến động bằng phương pháp thủ
công với phương pháp ứng dụng công nghệ tin học
- So sánh giữa phần mềm Famis-Caddb với các phần mềm quản lý khác và phần
mềm đang sử dụng tại địa phương.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu:
1. Phương pháp kế thừa:
Kế thừa các tài liệu số liệu đã được thiết lập từ trước dùng để phân tích tổng hợp
hoặc tham khảo.
2. Phương pháp điều tra, khảo sát:
Điều tra, khảo sát, phân loại biến động từ các hồ sơ đã có và đã thụ lý, kết hợp
với các số liệu đã kế thửa được, xây dựng các bảng biểu về số lượng các hồ sơ biến
động qua các năm.
3. Phương pháp phân tích:
Phân tích số liệu, tài liệu đã thu thập được, sau đó tổng hợp, xử lý, chọn lọc
những số liệu cần thiết cho việc nghiên cứu, phân tích nguyên nhân chủ quan, khách
quan của biến động.

TRANG 11


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

4. Phương pháp thống kê:
Từ các số liệu, bản đồ đã thu thập, tiến hành thống kê số liệu theo các bản biểu
và biểu đồ.
5. Phương pháp so sánh:
So sánh sự tăng giảm biến động diện tích các loại đất qua các năm, sự tăng giảm
các hồ sơ qua từng năm.
So sánh thuận lợi khó khăn khi ứng dụng các phần mềm tin học vào công tác
quản lý, cập nhật chỉnh lý biến động.
So sánh giữa việc sử dụng các phương pháp thủ công dùng để cập nhật vào bản
đồ địa chính và hệ thống HSĐC với việc ứng dụng phần mềm để cập nhật chỉnh lý.
Ngoài ra, hiện nay có nhiều phần mềm dùng trong công tác quản lý cập nhật
chỉnh lý biến động như: GM_Landreg, Vilis, SB_1990…, dùng phương pháp này để
so sánh ưu nhược điểm giữa các hệ phần mềm.
6. Phương pháp chỉnh lý biến động nội nghiệp và phương pháp bản đồ:
Chủ yếu là ứng dụng các phần mềm và phương pháp công nghệ số bằng các công
cụ của Microstation và Famis-Caddb vào công tác cập nhật chỉnh lý, đo đạc tính
khoảng cách, diện tích thửa đất trên các bản đồ số và trên hệ thống sổ sách HSĐC số.
7. Phương pháp liên kết cơ sở dữ liệu bản đồ và HSĐC:
Liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính được tiến hành theo cách xuất
nhập có đối thoại (phương pháp xuất nhập tương hỗ). Hệ thống phần mềm FamisCaddb gồm phần mềm bản đồ và phần mềm quản lý dữ liệu thuộc tính. Phần mềm bản
đồ đọc trực tiếp các file dữ liệu từ phần mềm quản lý dữ liệu thuộc tính.
THÔNG TIN TỪ
NGƯỜI SỬ DỤNG

PHẦN MỀM QUẢN
LÝ DL

PHẦN MỀM LẬP
BẢN ĐỒ

DL THUỘC TÍNH

DL KHÔNG GIAN

Sơ đồ 1: Phương pháp xuất nhập tương hỗ
Hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất phục vụ bản đồ và HSĐC bao gồm hai cơ sở
dữ liệu: cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu HSĐC. Cơ sở dữ liệu HSĐC
lưu trữ toàn bộ các thông tin về HSĐC. Do đặc thù khác nhau, hệ thống quản lý chung
gồm 2 hệ thống con: hệ thống phần mềm tích hợp đo vẽ và bản đồ địa chính (Famis)
và hệ thống quản trị cơ sở dữ liệu HSĐC (Caddb). Hai hệ thống phát triển bằng các
công cụ khác nhau. Famis được xây dựng bằng ngôn ngữ C trên nền Microstation,
Caddb viết bằng ngôn ngữ Foxpro. Tuy nhiên cả hai cơ sở dữ liệu đều là dữ liệu thành
TRANG 12


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

phần của hai đối tượng cần quản lý trong địa chính là: thửa đất và chủ sử dụng. Và hệ
thống cũng là một hệ thống nhất. Để đảm bảo điều này, hệ thống chung phải có cơ chế
liên kết chặt chẽ, đồng bộ và theo thời gian thực giữa hai hệ thống con, giữa hai cơ sở
dữ liệu thành phần. Cơ chế này được thiết lập dựa trên chuyển đổi trực tiếp qua file

dạng DBF.
Các bản đồ địa chính sau khi xây dựng xong, qua quá trình quy chủ tạm thời bao
giờ cũng tồn tại một cơ sở dữ liệu dưới dạng DBF lưu dữ liệu HSĐC tạm thời cho từng
chủ (hồ sơ thửa tạm thời). Đó là các thông tin:
- Số hiệu bản đồ địa chính.
- Số hiệu thửa.
- Diện tích.
- Loại đất.
- Tên chủ sử dụng.
- Địa chỉ.
Các thông tin này là thông tin phục vụ cho tạo cơ sở dữ liệu HSĐC ban đầu.
Trong quá trình đăng ký các thông tin này sẽ được sẽ được sửa lại cho đúng đắn. Các
thông tin này lưu trong cơ sở dữ liệu HSĐC. Hơn nữa, cơ sở dữ liệu HSĐC còn lưu đầ
đủ các thông tin về HSĐC như: mục đích sử dụng, hạng đất, thời hạn sử dụng, quyền
sử dụng…
Trong quá trình quản lý đất đai, dữ liệu có thể biến đổi ở cả hai cơ sơ dữ liệu,
chuyển đổi qua lại trực tiếp hoặc gián tiếp.
8. Phương tiện thực hiện:
a. Phần cứng:
Máy tính 586 trở lên.
Bộ nhớ ít nhất 64 MB.
Card màn hình 32 MB trở lên.
Ổ cứng còn trống ít nhất từ 200MB trở lên.
Ổ CDRom.
Các thiết bị ngoại vi.
b. Phần mềm:
Hệ điều hành Win 98, Win NT, Win XP.
Phần mềm Microstation SE phiên bản 1998 và bộ Mapping office.
Phần mềm Famis-Caddb.
Phần mềm AutoCad 2004.

Bộ gõ tiếng việt Vietkey 2000 hoặc Unikey.
9. Các phần mềm sử dụng để hoàn thành đề tài:
a. Hệ thống phần mềm Microstation và Mapping Office:
• Microstaion:
Microstation là phần mềm do hãng Bentley phát hành trợ giúp thiết kế được
phát triển từ CAD và là môi trường đồ hoạ rất mạnh cho phép xây dựng, quản lý các
đối tượng đồ họa thể hiện các yếu tố bản đồ. Microstation còn được sử dụng để làm
nền cho các ứng dụng khác như Geovec, Irasb, Irasc, MSFC, Mrfclean, Mrfflag chạy
trên đó.
Các công cụ của Microstation được sử dụng để số hoá các đối tượng trên nền
ảnh (Raster), sử chữa biên tập và trình bày bản đồ.
TRANG 13


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Microstation còn cung cấp các công cụ nhập, xuất (Import, Export) dữ liệu đồ
họa từ các phần mềm khác qua các file *.dxf, *.dwg.

Hình 1: Giao diện Microstation
• Mapping Office:
Mapping office là một hệ phần mềm cùa tập đoàn INTERGRAPE bao gồm các
phần mềm công cụ phục cụ cho việc xây dựng và quản lý các đối tượng địa lý dưới
dạng đồ họa bao gồm Geovec, Irasb, Irasc... Các tập tin dữ liệu dạng này được sử dụng
làm đầu vào cho các hệ thống thông tin địa lý hoặc các hệ quản trị dữ liệu bản đồ. Các
phần mềm ứng dụng Mapping office được tích hợp trong một môi trường đồ họa thống
nhất Microstation để tạo nên một bộ các công cụ mạnh và linh hoạt phục vụ cho việc
thu thập và xử lý các đối tượng đồ họa.

b. Famis-Caddb:
• Famis:
"Phần mềm tích hợp cho đo vẽ và bản đồ địa chính (Field Work and Cadastral
Mapping Intergrated Software - FAMIS) " là một phần mềm nằm trong Hệ thống phần
mềm chuẩn thống nhất trong ngành địa chính phục vụ lập bản đồ và hồ sơ địa chính.
"Phần mềm tích hợp cho đo vẽ và bản đồ địa chính (Field Work and Cadastral
Mapping Intergrated Software - FAMIS) " có khả năng xử lý số liệu đo ngoại nghiệp,
xây dựng, xử lý và quản lý bản đồ địa chính số. Phần mềm đảm nhiệm công đoạn từ
sau khi đo vẽ ngoại nghiệp cho đến hoàn chỉnh một hệ thống bản đồ địa chính số. Cơ
sở dữ liệu bản đồ địa chính kết hợp với cơ sở dữ liệu Hồ sơ Địa chính để thành một cơ
sở dữ liệu về Bản đồ và Hồ sơ địa chính thống nhất.
Các chức năng của phần mềm FAMIS được chia làm 2 nhóm lớn :
- Các chức năng làm việc với cơ sở dữ liệu trị đo.
- Các chức năng làm việc với cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính.
• Caddb:
“Hệ quản trị cơ sở dữ liệu Hồ sơ Địa chính - CADDB” là phần mềm nằm
trong Hệ thống phần mềm thống nhất trong ngành Địa chính để phục vụ thành lập bản
TRANG 14


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

đồ và hồ sơ địa chính, chức năng quản trị cơ sở dữ liệu để quản lý cơ sở dữ liệu hồ sơ
địa chính và kết nối với các phần mềm khác trong hệ phần mềm thống nhất.
Mục đích của Hệ thống phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính là
nhằm thực hiện các nhiệm vụ :
- Lập bản đồ địa chính số, lập Hồ sơ địa chính, lưu trữ đầy đủ các thông tin về
-Hồ sơ địa chính .

- Đăng ký đất đai, phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Lưu trữ và xử lý biến động đất đai sau khi đã hoàn thành hệ thống hồ sơ
ban đầu, phục vụ công tác tra cứu, hỗ trợ các hoạt động thanh tra, quản lý
sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai.
- Phục vụ công tác thống kê tình hình sử dụng đất theo các mẫu biểu của Nhà
nước.
- Trên cơ sở các thông tin thu được về tình hình sử dụng đất, về thay đổi của
từng loại đất, hộ trợ cho công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Toàn bộ dữ liệu của Hệ thống phần mềm thống nhất bao gồm 3 cơ sở dữ liệu sau
đây :
- Cơ sở dữ liệu trị đo : lưu trữ các trị đo khi đo đạc thành lập bản đồ địa chính.
- Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính : lưu trữ bản đồ địa chính.
- Cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính : lưu trữ toàn bộ các thông tin về hồ sơ địa
chính không kể phần bản đồ địa chính.
Hệ thống phần mềm cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính quản lý hai đối tượng cơ
bản là :
- Thửa đất : các thông tin về số hiệu thửa, số hiệu bản đồ, loại đất, diện tích,
các thông tin về chủ sử dụng của thửa đất.
- Chủ sử dụng : họ tên, địa chỉ, số giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, các
thông tin về thửa đất mà chủ sử dụng đang sử dụng.
Chương trình cho phép nhập dữ liệu từ hai nguồn :
- Dữ liệu chính quy sau khi đo vẽ bản đồ địa chính.
- Dữ liệu nhập trực tiếp qua đơn đăng ký.

Hình 2: Giao diện Famis
TRANG 15


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Hình 3: Giao diện Caddb
c. AutoCad:
Ở địa phương hiện nay hầu hết đều đang xài phần mềm Autocad 2004 để quản
lý bản đồ địa chính dạng số. Các file bản đồ số đều có dạng *.dwg hay *.dfx. Đây là
dữ liệu đầu vào để phục vụ công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ
địa chính và hệ thống sổ bộ địa chính theo như nội dung nghiên cứu của đề tài. Để có
thể sử dụng dữ liệu đầu vào này ta cần dùng Microstation, sử dụng chức năng Import
của phần mềm để nhập các dữ liệu bản đồ từ AutoCad, từ đó chuẩn hoá bản đồ địa
chính thống nhất dưới dạng file *.dgn.
I.3.3. Quy trình thực hiện:
1. Quy trình thực hiện việc nghiên cứu:
- Thực tập tại phòng TN-MT quận Phú Nhuận.
- Thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ dùng để thực hiện nghiên cứu
- Ứng dụng các phần mềm để thực hiện công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất
đai, chuẩn hoá bản đồ.
- Viết báo cáo.

TRANG 16


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

2. Quy trình tổng quát thực hiện việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai :

Dữ liệu hồ sơ biến động đất đai

Hồ sơ biến động có thay đổi hình
thể thửa đất.

Hồ sơ biến động không thay đổi
hình thể thửa đất.

Chỉnh lý dữ liệu không gian, bản
đồ bằng phần mềm lập bản đồ:
Microstation, Famis.

Chỉnh lý dữ liệu thuộc tính bằng
phần mềm Caddb.

Liên kết dữ liệu

Lưu trữ, quản lý
Sơ đồ 2: Quy trình tổng quát thực hiện việc cập nhật chỉnh lý biến động

TRANG 17


Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Tình hình quản lý HSĐC, cập nhật, chỉnh lý biến động ở phường 7 quận Phú
Nhuận:
II.1.1. Bản đồ địa chính:

Phường 7 đã hoàn chỉnh công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính, đưa bản đồ địa
chính chính quy từ tỷ lệ 1:200 đến 1:500 vào sử dụng. Toàn phường có 51 tờ bản đồ
địa chính và 1 bản đồ tổng phường phục vụ cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai,
tất cả đều được xây dựng từ hệ thống mạng lưới địa chính hệ tọa độ quốc gia, đo vẽ
bằng phương pháp toàn đạc điện tử nên độ chính xác rất cao. Mức độ biến động trên
các tờ bản đồ địa chính tương đối nhiều, chủ yếu là do thay đổi chủ sử dụng, chỉ có
một số ít trường hợp là thay đổi về hình thể thửa đất.
II.1.2. Hệ thống hồ sơ địa chính:
Hệ thống sổ bộ địa chính phục vụ cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất
đai gồm sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo
dõi biến động đất đai. Các loại sổ này được cấp theo các thông tư và không đồng bộ
với nhau, sổ địa chính và sổ cấp giấy theo mẫu số 9/ĐK ban hành tại thông tư 29/2004
của bộ TN-MT. Sổ theo dõi biến động đất đai theo mẫu số 4 ban hành tại thông
tư1990/2001/TT-TCĐC của bộ TN-MT.
Sổ địa chính của phường 7 được lưu giữ tại phòng TN-MT quận Phú Nhuận,
gồm 10 cuốn, và vẫn đang được cập nhật chỉnh lý thêm.
Sổ mục kê của phường đã được vi tính hóa thành các file Excel thuận lợi cho
việc cập nhật chỉnh lý biến động và dễ dàng lưu trữ.
Phòng TN-MT chỉ nhận thụ lý hồ sơ biến động và gửi về phường cập nhật vào sổ
biến động, hiện nay phường đã có 4 sổ theo dõi biến động.
Việc cấp giấp chứng nhận do phòng TN-MT quận Phú Nhuận thực hiện cho toàn
quận, phường chỉ nhận hồ sơ và gửi về cho phòng TN-MT, hoặc người dân trực tiếp
gửi đơn tại phòng TN-MT, do đó ở phường không có sổ cấp giấy chứng nhận, điều
này gây khó khăn cho việc nắm bắt thông tin về tình hình cấp giấy chứng nhận ở
phường, khó khăn cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai.
II.1.3. Tình hình cập nhật chỉnh lý biến động đất đai ở phường 7 :

TRANG 18

Ngành quản lý đất đai

Võ Việt Khoa

Bảng II.1: Tình hình biến động đất đai ở phường 7 quận Phú Nhuận
SO VỚI NĂM 2006

STT

MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT

MÃ

DIỆN TÍCH SỬ
DỤNG NĂM 2007
(HA)

DIỆN
TÍCH
(HA)

TĂNG
(+)
GIẢM
(-)

SO VỚI NĂM 2005

DIỆN

TÍCH
(HA)

TĂNG
(+)
GIẢM
(-)

2

Đất phi nông
nghiệp

PNN

43,25

43,25

0

43,25

0

2.1

Đất ở

OTC

30,44

34,54

-4,10

34,58

-4,14

2.1.1 Đất ở đô thị

ODT

30,44

34,58

-4,10

34,58

-4,14

2.2

CDG

11,54

7,36

4,18

7,33

4,21

CTS

0,40

0,40

0,00

0,40

0,00

CQA

0,78

0,79

-0,01

0,79

-0,01

CSK

1,15

0,62

0,53

0,62

0,53

Đất chuyên dùng

Đất trụ sở cơ
2.2.1 quan, công trình
sự nghiệp
2.2.2

Đất quốc phòng an
ninh

Đất sản xuất kinh
2.2.3 doanh phi nông
nghiệp
2.2.4

Đất có mục đích
công cộng

CCC

9,19

5,56

3,63

5,53

3,66

2.3

Đất tôn giáo, tín
ngưỡng

TTN

1,23

1,23

0,000

1,23

0,00

2.4

Đất nghĩa trang,
nghĩa địa

NTD

0,04

0,11

-0,07

0,11

-0,07

(Nguồn Phòng TN-MT quận Phú Nhuận)
Qua bảng trên ta thấy biến động về mục đích sử dụng chủ yếu là do từ đất ở
chuyển sang đất chuyên dùng, cụ thể là đất công trình công cộng, đất sử dụng cho mục
đích giao thông (3,3635 ha), đất ở bị giảm nhiều nhất (4,1353 ha).
Năm 2006, do cơn sốt của thị trường đất đai, bất động sản, và nằm trong quy
hoạch phát triển khu dân cư Rạch Miễu, nên tình hình biến động ở đây diễn ra rất
nhiều và phức tạp do tình trạng đầu cơ đất, biến động ở đây chủ yếu là do chuyển
nhượng, chuyển đổi, các giao dịch bảo lãnh, mua bán, ít thực sự do nhu cầu nhà ở, có
TRANG 19