Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN KIÊN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN KIÊN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 8850103

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐÀO ĐỨC MẪN

Hà Nội - Năm 2018


CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hƣớng dẫn chính: TS. Đào Đức Mẫn
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Phạm Anh Tuấn
Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Kiên

LỜI CẢM ƠN
Đƣợc sự nhất trí của trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội,
Khoa Quản lý đất đai, em đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng công tác
giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận
Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn
ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo, các cán bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu; Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất
đai trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô
giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập
và rèn luyện tại trƣờng thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hƣớng dẫn – Ts. Đào Đức Mẫn - Thầy
đã tận tâm hƣớng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trƣờng quận Bắc Từ Liêm - Thành phố Hà Nội, các cơ quan ban ngành có liên
quan đã giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Do thời gian có hạn cũng nhƣ kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên luận văn
của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận đƣợc sự đóng
góp, gợi ý nhiệt tình của các thầy cô giáo để bản luận văn tốt nghiệp của em đƣợc
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Văn Kiên


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
THÔNG TIN LUẬN VĂN

DANH MỤC VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
CHƢƠNG I. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................3
1.1. Một số khái niệm liên quan: .................................................................................3
1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng; .......................................................................3
1.1.2. Thu hồi đất; .......................................................................................................3
1.1.3. Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; ..............................................................3
1.1.4. Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; ......................................................................4
1.1.5. Tái định cƣ ........................................................................................................4
1.2. Vai trò của công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng: .......................................4
1.3. Lịch sử công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ: ....................6
1.4. Các nhân tố ảnh hƣớng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng .............12
1.4.1. Yếu tố quản lý Nhà nƣớc về đất đai: ...............................................................12
1.4.2. Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa
chính: .........................................................................................................................12
1.4.3. Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch: ..................................................13
1.4.4. Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất: ................................................13
1.4.5. Tác động của công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất: .............................................................................................................................14
1.4.6. Tác động của yếu tố định giá đất và giá đất: ...................................................14
1.4.7. Tác động của yếu tố pháp chế, tổ chức bộ máy: .............................................15
1.5. Những quy định của Luật đất đai 2013 có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. ..........................................................................17
1.5.1. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: .............................................17
1.5.2. Căn cứ thu hồi đất: ..........................................................................................18
1.5.3. Thẩm quyền thu hồi đất..................................................................................21
1.5.4. Thông báo thu hồi đất .....................................................................................21
1.5.5. Trình tự thủ tục thu hồi đất: ............................................................................22

1.5.6. Cơ quan làm nhiệm vụ bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ...............................27
1.5.7. Giá đất và tài chính về đất đai ........................................................................28
1.5.8. Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ...................................................................31
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..........................................................................................................39
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu: .......................................................................................39
2.2. Phạm vi nghiên cứu:...........................................................................................39
2.3. Nội dung nghiên cứu: .........................................................................................39
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................39
2.4.1. Phƣơng pháp điều thu thập thông tin, tài liệu: ................................................39
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, xử lý số liệu:..............................................................40
2.4.3. Phƣơng pháp kế thừa:......................................................................................40
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN......................................41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm: ...............................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên: ..........................................................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm ............................................42
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội .............................................................................................................................45
3.2.1. Việc quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. ............................45
3.2.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản
đồ địa chính. ..............................................................................................................47
3.2.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. ..........................................................................................48
3.2.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................51
3.2.5. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. ...............................51
3.3. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số
dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. ......................................................................52
3.3.1. Các văn bản pháp lý về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trên địa
bàn quận Bắc Từ Liêm: .............................................................................................52

3.3.2 Tổ chức bộ máy và sự phối hợp giữa cơ quan, đơn vị trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm. ....................................................................................................................53


3.3.3. Thực trạng chung công tác giải phóng mặt bằng các dự án thu hồi đất trên địa
bàn quận Bắc Từ Liêm. .............................................................................................56
3.3.4. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án Nâng cấp, mở rộng đƣờng
70 (đoạn từ đƣờng Trần Hữu Dực kéo dài đi đƣờng 32). .........................................60
3.3.5. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án Xây dựng tuyến đƣờng
Phúc lý, Minh Khai (nối từ đƣờng Phúc Diễn – Tây Tựu đến đƣờng vào khu trung
tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm. ..........................................................................72
3.4. Ý kiến của các hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất và cán bộ thực hiện về công
tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất của 3 dự án. ...............................93
3.4.1. Ý kiến của các hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất. ........................................93
3.4.2. Điều tra ý kiến của cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ ....99
3.5. Đánh giá chung về công tác thu hồi đất tại các dự án trên địa bàn quận Bắc Từ
liêm. .........................................................................................................................101
3.5.1. Đánh giá ƣu điểm. .........................................................................................101
3.5.2. Đánh giá hạn chế ...........................................................................................102
3.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự
án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. .........................................................................104
3.6.1. Giải pháp về hoàn thiện chính sách giá bồi thƣờng đất đai, tài sản. .............104
3.6.2. Giải pháp hoàn thiện về chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống .................105
3.6.3. Giải pháp về công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục. ........................105
3.6.4. Giải pháp tăng cƣờng về chất lƣợng nguồn nhân lực ...................................107
3.6.5. Giải pháp khác...............................................................................................107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................109
KẾT LUẬN .............................................................................................................109
KIẾN NGHỊ ............................................................................................................109
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................111

PHIẾU ĐIỀU TRA .................................................................................................113


THÔNG TIN LUẬN VĂN:
Họ và tên học viên: Nguyễn Văn Kiên
Lớp: CH3A.QĐ

Khóa: 3

Cán bộ hƣớng dẫn: TS. Đào Đức Mẫn
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc
thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội”
Những nội dung chính đƣợc nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt đƣợc:
- Tiến hành tìm hiểu tổng quan về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Để từ đó, tôi có thêm hiểu biết và cái nhìn khách quan,
đúng đắn hơn về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
tại các dự án nghiên cứu.
- Tiến hành điều tra về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng
đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm.
- Điều tra khái quát về ba dự án nghiên cứu.
+ Dự án 1: “Dự án Nâng cấp, mở rộng đƣờng 70 (đoạn từ đƣờng Trần Hữu
Dực kéo dài đi đƣờng 32)”.
+ Dự án 2: “Xây dựng tuyến đƣờng Phúc lý, Minh Khai (nối từ đƣờng Phúc
Diễn – Tây Tựu đến đƣờng vào khu trung tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm”
+ Dự án 3: “Xây dựng HTKT khu đất dịch vụ tại các ô quy hoạch DV04,
DV08 tại phƣờng Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm”.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu.
- Tiến hành lấy ý kiến ngƣời dân nơi có đất bị thu hồi lấy đánh giá trực tiếp
việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất

tại các dự án nghiên cứu.
- Đƣa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi
thƣờng, hỗ trợ và nâng cao đời sống, việc làm của ngƣời dân có đất bị thu hồi.


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 quận Bắc Từ Liêm .............................46
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp số lƣợng bản đồ tại quận Bắc Từ Liêm............................48
Bảng 3.3: Tổng diện tích đất bị thu hồi tại dự án 1 qua các đợt ...............................65
Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí bồi thƣờng, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất của dự án
1 .................................................................................................................................68
Bảng 3.5: Kết quả bồi thƣờng công trình, vật kiến trúc tại dự án 1 .........................70
Bảng 3.6: Kết quả bồi thƣờng, hỗ trợ di chuyển mộ dự án 1 ...................................71
Bảng 3.7: Kết quả bồi thƣờng cây cối, hoa màu tại dự án 1 ....................................72
Bảng 3.8: Tổng diện tích đất bị thu hồi tại dự án 2 qua các đợt ...............................77
Bảng 3.9. Bảng giá đất ở cụ thể tại dự án 2 ..............................................................77
Bảng 3.10: Kết quả bồi thƣờng cây cối, hoa màu tại dự án 2 ..................................81
Bảng 3.11: Bảng tổng hợp các đợt thu hồi đất tại dự án 3 .......................................85
Bảng 3.12: Tổng diện tích đất bị thu hồi tại dự án 3 qua các đợt .............................86
Bảng 3.13: Tổng hợp kinh phí bồi thƣờng, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất của dự
án 3 ............................................................................................................................89
Bảng 3.14: Kết quả bồi thƣờng, hỗ trợ di chuyển mộ dự án 3 .................................91
Bảng 3.15: Kết quả bồi thƣờng cây cối, hoa màu tại dự án 3 ..................................92
Bảng 3.16: Tổng hợp đánh giá về đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ .....................93
Bảng 3.17: Tổng hợp ý kiến các hộ dân về công tác tổ chức thực hiện. ..................94
Bảng 3.18: Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi
thƣờng đất tại các dự án ............................................................................................94
Bảng 3.19: Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định mức giá bồi
thƣờng tài sản trên đất tại các dự án ..........................................................................95
Bảng 3.20: Tổng hợp đánh giá về ảnh hƣởng của công tác BTHT đến cuộc sống của

các hộ gia đình về mặt kinh tế sau khi bị thu hồi đất ................................................96
Bảng 3.21: Tình hình sử dụng tiền bồi thƣờng của ngƣời dân bị thu hồi đất khi thực
hiện dự án ..................................................................................................................98
Bảng 3.22: Tổng hợp đánh giá về ảnh hƣởng của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ đến
cuộc sống của các hộ gia đình về mặt xã hội sau khi bị thu hồi đất .........................98
Bảng 3.23: Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thƣờng,
hỗ trợ .......................................................................................................................100


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội..................................41
Hình 3.2 : Hình ảnh dự án Nâng cấp, mở rộng đƣờng 70 (đoạn từ đƣờng Trần Hữu
Dực kéo dài đi đƣờng 32)..........................................................................................60
Hình 3.3 : Hình ảnh quy hoạch Dự án Xây dựng tuyến đƣờng Phúc lý, Minh Khai
(nối từ đƣờng Phúc Diễn – Tây Tựu đến đƣờng vào khu trung tâm hành chính quận
Bắc Từ Liêm..............................................................................................................73
Hình 3.4. Hình ảnh quy hoạch Dự án Xây dựng HTKT khu đất dịch vụ tại các ô quy
hoạch DV04, DV08 trên địa bàn phƣờng Tây Tựu...................................................82


DANH MỤC VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
QSDĐ

Giải thích
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất

HĐND

Hội đồng nhân dân.

LĐĐ

Luật Đất đai

QLNN

Quản lý Nhà nƣớc

TĐC

Tái định cƣ.

TNMT

Tài nguyên và Môi trƣờng.

UBND

Ủy ban nhân dân.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

TCT

Tổ công tác, giúp việc

BTHT&TĐC

Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

QHKHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất


1

MỞ ĐẦU
* Tính cấp thiết

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, nguồn nội lực, nguồn
vốn vô cùng to lớn của đất nƣớc và là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Ở nƣớc ta, cùng với quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá thì quá trình đô
thị hoá đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Bên cạnh đó tình trạng gia tăng dân số quá
nhanh đã khiến cho nhu cầu về đất ở và đất canh tác cho nhân dân ngày càng tăng,
nhu cầu về đất để xây dựng các công trình phục vụ các mục đích nhƣ cở sở hạ tầng,
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cũng ngày càng gia tăng,
chính vì vậy mà công tác giải phóng mặt bằng đang ngày càng trở nên quan trọng
và trở thành điều kiện cần cho sự phát triển bền vững kinh tế- xã hội của đất nƣớc.
Việc giải phóng mặt bằng để xây dựng các cơ sở hạ tầng đã trở thành một trong
những vấn đề bức xúc nhất đang đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà Nƣớc. Từ hơn
30 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trƣơng và chính sách của Đảng và
Nhà Nƣớc đã tạo ra khung hành lang pháp lý khá đầy đủ cho công tác giải phóng
mặt bằng. Tuy nhiên thực trạng công tác giải phóng mặt bằng ở hầu hết các dự án
trên cả nƣớc nói chung và dự án triển khai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm nói riêng
đều đang vấp phải những khó khăn làm ảnh hƣởng tới tiến độ thực hiện. Những yếu
kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai đã tồn tại từ trƣớc đến nay đi kèm
với nó là những hạn chế trong chính sách hiện hành đã trở thành rào cản trong việc
thực hiện GPMB ở hầu hết các dự án.
Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội là một quận mới với nhiều tiềm năng để
phát triển kinh tế, phát triển du lịch và hiện đang có những chính sách để thu hút
đầu tƣ trong và ngoài nƣớc. Với đa dạng các loại hình dự án khiến công tác thu hồi,
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Nhận thấy việc xác
định công tác thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là nhiệm vụ trọng tâm, để
góp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án tiến tới thay đổi cơ bản về hạ tầng
cơ sở với mục tiêu phát triển kinh tế đô thị trong toàn quận. Lãnh đạo quận đã có


2

các biện pháp đồng bộ, chỉ đạo các đoàn thể tích cực tham gia và kịp thời đề xuất
các chính sách nhƣ: giá bồi thƣờng, hỗ trợ, giải đáp thắc mắc của các hộ dân về
chính sách liên quan của thành phố. Hơn nữa quận vẫn còn nhiều hộ dân chủ yếu
sống bằng nghề nông nghiệp, do vậy, bố trí tập quán sinh hoạt và làm việc của
ngƣời dân còn nhiều khó khăn. Chế độ, chính sách công tác thu hồi, bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ của thành phố mặc dù đã đƣợc điều chỉnh, bổ sung nhiều lần,
nhƣng vẫn chƣa đồng bộ, khiến công tác thực hiện các dự án trên địa bàn quận gặp
khó khăn.
Đến nay, sau 04 năm triển khai áp dụng Luật Đất đai năm 2013 trong công tác
giải phóng mặt bằng thực hiện dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm đã nổi rõ
những mặt tích cực và tồn tại, hạn chế khi áp dụng trong thực tiễn. Do nhận thức
đƣợc vai trò quan trọng của việc đánh giá thực trạng triển khai công tác giải phóng
mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013 em đã lựa chọn đề tài : “Đánh giá thực trạng
công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ”.
* Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận về công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
- Tìm hiểu, nghiên cứu thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng thực hiện
dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt
bằng trong thời gian tới.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
- Ý nghĩa khoa học: đƣa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học để nâng cao
hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tƣ xây dựng.
- Ý nghĩa thực tiễn: giúp địa phƣơng nắm rõ đƣợc những thuận lợi và bất cập
trong việc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, từ đó có những giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và góp phần đấy nhanh tiến độ các dự án.

3

CHƢƠNG I. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số khái niệm liên quan:
1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng;
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một phần
đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng đƣợc tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tƣ. Đây là một
quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến
lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
1.1.2. Thu hồi đất;
Thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ
một chủ thể đang sử dụng sang một chủ thể khác, việc thu hồi đất có thể có rất
nhiều lý do, tuy nhiên thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là thu hồi đất do thực
hiện quy hoạch xây dựng công cộng, mà cần đất để phục vụ các mục đích công
cộng, quốc phòng an ninh, hoặc để phát triển kinh tế theo đồ án quy hoạch xây dựng
đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong các đặc điểm của thu hồi đất luôn
gắn liền với việc bồi thƣờng.
Theo khoản 11, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Nhà nƣớc thu
hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai.
1.1.3. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
Bồi thƣờng là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách
tƣơng xứng, trong quy hoạch xây dựng, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất
hoặc thiệt hại phi vật chất. trong giải phóng mặt bằng, cùng với các quy định về bồi
thƣờng là các quy định về hổ trợ, tái định cƣ.

4

Theo khoản 12, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Bồi thƣờng về
đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi
cho ngƣời sử dụng đất.
1.1.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
Theo khoản 14, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Hỗ trợ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển.
Hổ trợ nhằm trợ giúp thêm cho ngƣời bị thu hồi đất để tái lập cuộc sống mới
để chuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế.
1.1.5. Tái định cư
Là việc ngƣời dân bị thu hồi đất phải di chuyển chổ ở, do kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội của địa phƣơng; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc
cấp có thẩm quyền phê duyệt chỗ ở mới.
Tái định cƣ đặt ra với các chủ thể không còn đất ở sau khi bị thu hồi đất nhằm
tái lập nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
1.2. Vai trò của công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng:
Mục đích của sự phát triển đất nƣớc là làm thế nào cho đất nƣớc ta ngày càng
phát triển trên tất cả các lĩnh vực kinh tế văn hóa, xã hội đảm bảo an ninh, chính trị
trật tự an toàn xã hội. kinh tế càng phát triển thì đòi hỏi phải xây dựng về cơ sở hạ
tầng nhà máy xí nghiệp công trình công cộng…để phục vụ lại cho kinh tế. muốn
xây dựng đƣợc thì đòi hỏi phải có một quỹ đất lớn đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá con ngƣời không thể tạo ra nó đƣợc, mà
con ngƣời trong quá trình khai thác sử dụng làm tăng thêm giá trị của đất đai vì vậy
giá trị của đất đai là kết tinh sức lao động của con ngƣời tạo ra. Do đó khi Nhà
Nƣớc cần sử dụng đất đai thì Nhà Nƣớc giải phóng mặt bằng thu hồi đất làm ảnh
hƣởng đến lợi ích và đời sống của ngƣời sử dụng đất. Bởi vậy Nhà nƣớc phải bồi

thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ cho ngƣời sử dụng đất có đất bị thu hồi, để thực hiện
công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất. Nhà Nƣớc ban hành nhiều chính sách
pháp luật nhằm điều chỉnh mối quan hệ về đất đai trong đó có quy định thẩm quyền


5

trình tự thủ tục thực hiện làm thế nào để ngƣời dân vùng giải phóng mặt bằng
thực hiện tốt hơn quyền và nghĩa vụ của mình, đảm bảo đƣợc lợi ích giảm bớt
những khó khăn tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia,
cộng đồng xã hội.
Vấn đề bồi thƣờng giải phóng mặt bằng sử dụng cho các mục đích đặc biệt là
mục đích công cộng, khuyến khích đầu tƣ phát triển kinh tế và bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ cho ngƣời dân vùng giải phóng mặt bằng là hai vấn đề quan trọng ngang
nhau. Giải quyết đƣợc hai vấn đề này cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền hết sức cân
nhắc xem xét tổng quan về lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tƣ, lợi ích của ngƣời
dân ở vùng phải giải phóng mặt bằng, cùng với sự hổ trợ tích cực nhất trí đồng
thuận cao của ngƣời dân, vấn đề là làm thế nào cho lợi ích đƣợc hài hòa không mâu
thuẩn nhau, đảm bảo cho mục đích quy hoạch là phát triển kinh tế xã hội của đất
nƣớc phù hợp với chủ trƣơng của Đảng và Nhà Nƣớc, làm thế nào hạn chế những
tổn thất cho ngƣời dân vùng giải phóng mặt bằng, làm thế nào cho ngƣời dân vùng
giải phóng mặt bằng có đƣợc cuộc sống tốt hơn sau khi tái định cƣ, làm thế nào cho
trật tự đời sống xã hội của ngƣời dân không bị xáo trộn. Với tầm quan trọng đó
pháp luật về bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng, hổ trợ tái định cƣ đã đặt
ra từ rất sớm từ năm 1959 có Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 ban hành “Quy
định thể lệ tạm thời về trƣng dụng ruộng đất” và từ đó đến nay có nhiều văn bản
Luật và dƣới Luật ban hành để điều chỉnh vấn đề quan hệ xã hội khó khăn này. Sau
Hiến pháp 1946, 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp 1992 ra đời là cơ sở hiến
định cho việc cụ thể hóa các quy định của pháp luật sau này, trong quá hình thành
và phát triển về vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng, hổ trợ, tái định

cƣ song song là các văn bản pháp luật làm hành lang pháp lý cụ thể hóa các khái
niệm quy định có liên quan. Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 ra đời cụ thể hóa
Luật là các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật, Nghị định 90/CP năm 1994, Nghị
Định 22/CP năm 1998, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP,
Nghị định 08/2005/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng và gần đây là Nghị định
69/2009/NĐ-CP quy định về bồi thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ, trình tự thủ tục bồi
thƣờng, giải quyết khiếu nại khiếu kiện có liên quan đến giải phóng mặt bằng. Tuy
nhiên trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bồi


6

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ bên cạnh những thuận lợi cũng gặp không ít những khó
khăn tồn tại, cần phải có những chính sách pháp luật phù hợp với tình hình mới, đặc
biệt là trong thời kỳ đất nƣớc ta hội nhập kinh tế thế giới, có nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng Xã hội Chủ nghĩa, pháp luật của nƣớc ta phải là xƣơng sống là động lực
thúc đẩy kinh tế của Quốc Gia ta phát triển, giữ vững an ninh chính trị, ổn định trật
tự xã hội, tăng thu nhập nâng cao đời sống cho Nhân Dân, đảm bảo đời sống an ninh
an toàn cho ngƣời dân, tăng uy tín và vai trò lãnh đạo của Đảng, chống lại những thế
lực thù địch lợi dụng tình hinh tranh chấp khiếu kiện về đất đai để kích động lôi kéo
biểu tình chống phá chủ trƣơng đƣờng lối chính sách của Đảng Nhà Nƣớc ta.
Để giải quyết đƣợc tốt mối quan hệ này là cả một quá trình lâu dài và khó khăn
không phải một sớm một chiều mà làm đƣợc, hiện tại Nhà nƣớc ta đã và đang khắc
phục những khó khăn yếu kém trong quản lý điều hành, từng bƣớc sửa đổi bổ sung
cơ sở pháp lý trong giải phóng mặt bằng, thu hồi đất tạo tiền đề cho hoạch định
chính sách chiến lƣợc lâu dài. Nhà nƣớc ta là “Nhà nƣớc của dân do dân và vì dân”
vì vậy pháp luật nƣớc ta một phần do nhân dân đóng góp xây dựng nên, xuất phát từ
ý chí nguyện vọng của nhân dân để xây dựng Nhà nƣớc Pháp quyền Xã hội Chủ
nghĩa bên cạnh những lợi ích chung ( lợi ích của giai cấp, lợi ích cộng đồng, lợi ích
xã hội…) lợi ích cá nhân cũng là một đối tƣợng cần đƣợc bảo vệ công bằng và bình

đẳng, “mục đích chính sách kinh tế của Nhà nƣớc là làm cho dân giàu Nƣớc mạnh,
đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân.
1.3. Lịch sử công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ:
Trong lịch sử phát triển của mọi Quốc gia, mọi giai đoạn việc phải giải phóng
mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, tốc độ phát triển càng lớn
thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng
nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong
các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi Quốc gia.
Vấn đề bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ở Việt Nam cũng đã hình thành từ rất
lâu, xuất phát từ hoàn cảnh lịch sử của đất nƣớc ta, trải qua hai cuộc chiến tranh
chống Pháp và chống Mỹ đất nƣớc tạm thời bị chia cắt miền Bắc xây dựng Xã hội Chủ
nghĩa, miền Nam kháng chiến chống Mỹ cứu nƣớc. do đó pháp luật ở nƣớc ta thời kỳ
này chƣa áp dụng thống nhất toàn quốc ở giai đoạn từ trƣớc 30 tháng 4 năm 1975.


7

Từ khi đất nƣớc độc lập năm 1945 do nhu cầu cần thiết xây dựng lại đất nƣớc
các công trình xây dựng, xí nghiệp, giao thông thủy lợi…cần phải sử dụng đất.
Ngày 14/4/1959 Thủ Tƣờng Chính phủ ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể
lệ tạm thời về trƣng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến
thiết cơ bản. Để đảm bảo thực hiện một cách thống nhất ở các ngành từ Trung ƣơng
đến địa phƣơng ngày 06/7/1959 Bộ Nội vụ; Ủy ban Kế hoạch Nhà nƣớc ban hành
thông tƣ liên tịch số 1424/TT-LB về lĩnh vực đất đai, an ninh quốc phòng xây dựng.
hƣớng dẩn thực hiện Nghị định 151/TTg mặc dù rất cần thiết kiến thiết lại đất nƣớc
sau chiến tranh nhƣng tin thần Nghị định 151/TTg hết sức tiết kiệm đất đai xem đất
sản xuất nông nghiệp, hoa màu là quan trọng cần phải có sự quản lý chặt chẽ tránh
sự lãng phí đất đai. Việc trƣng dụng đất đƣợc quy định trong thông tƣ liên tịch
1424/TT-LB thời kỳ này cũng rất chặt chẽ. Tất cả các hồ sơ do cơ quan xin trƣng
dụng đất lập nhất thiết phải có sự chấp thuận của cơ quan Ủy Ban Hành Chính các

cấp (ủy ban hành chính xã, huyện, tỉnh, thành phố) trƣớc khi thực hiện thông qua
vai trò tuyên truyền giải thích của ủy ban hành chính và nông hội xã để cho ngƣời
dân hiểu biết mà trƣng cầu ý kiến của nhân dân có đất bị trƣng dụng. Ủy ban kế
hoạch nhà nƣớc (hoặc bộ quốc phòng xét nếu là công trình xây dựng quốc phòng)
hoặc Ủy ban hành chính Tỉnh,Thành phố hoặc khu duyệt và trình Thủ Tƣớng Chính
phủ quyết định. Ngƣời có ruộng đất bị trƣng dụng đƣợc bồi thƣờng thiệt hại và
đƣợc báo trƣớc thời gian 2 tháng để di chuyển , việc bồi thƣờng đƣợc đƣa ra bàn
bạc dân chủ có đại diện các tổ chức và ngƣời có đất bị trƣng dụng, có hai cách bồi
thƣờng đó là bằng tiền và bằng ruộng đất nhƣng chú trọng là việc bồi thƣờng bằng
ruộng đất, cách giải quyết bồi thƣờng và các tiêu chuẩn bồi thƣờng do Ủy Ban hành
chính Tỉnh, Thành phố hay khu quyết định. Ở giai đoạn này vấn đề lập kế hoạch,
quy hoạch sử dụng đất còn rất đơn giản mà chỉ có ý nghĩa cơ quan có thẩm quyền
phân phối các địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản. Đến ngày
11/01/1970 phủ Thủ tƣớng ban hành thông tƣ số 1792/TTg quy định một số điểm
tạm thời về bồi thƣờng nhà cửa, đất đai, cây cối lƣu niên, các hoa màu cho nhân dân
ở vùng xây dựng kinh tế mở rộng Thành Phố. Trong thời gian này chủ yếu chỉ áp
dụng cho miền Bắc Việt Nam, miền Nam Việt Nam cho đến 1975 khi đất nƣớc
hoàn toàn thống nhất mới bắt đầu thực hiện chính sách ruộng đất thống nhất trong


8

cả nƣớc tuy nhiên các văn bản pháp luật còn rất hạn chế. Đến năm 1987 Luật đất
đai ra đời đƣợc áp dụng thống nhất trong toàn quốc, Luật này quy định chế độ quản
lý nhà nƣớc về đất đai quy định thẩm quyền lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
thẩm quyền giao đất thu hồi đất quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất,
ngƣời sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích ranh giới và các điều kiện khác
và đƣợc bồi thƣờng thiệt hại thực tế cho ngƣời sử dụng đất có đất bị thu hồi đƣợc
bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tƣ trên đất làm tăng giá trị đất. Để thực
hiện có hiệu quả và thống nhất trên toàn quốc Luật đất đai năm1987, Hội đồng Bộ

trƣởng ban hành Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 về việc thi hành Luật đất
đai 1987, vấn đề bồi thƣờng bắt đầu từ quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về
bồi thƣờng thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác, các văn bản khác nhƣ giá đất,quyền của ngƣời sử dụng đất, quản lý quy
hoạch đô thị… cũng đƣợc ban hành để thi hành có hệ thống các chính sách, tổ chức
trong công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
Hiến pháp năm 1992 thay thế Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1993
thay thế Luật đất đai năm1987 và tiếp đến Luật đất đai 2003 thì quyền năng của
ngƣời sử dụng đất trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng Xã Hội Chủ Nghĩa đƣợc
ghi nhận từ đó, đất đai đƣợc công nhận là tài sản có giá nên đƣợc lƣu thông trao đổi
trên thị trƣờng vì vậy đất đai phải đƣợc bồi thƣờng tƣơng xứng với giá trị của nó khi
nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia. Với sự thừa nhận trên đất đai trở thành một tài sản giá trị trong giao lƣu
dân sự, ngƣời sử dụng đất đƣợc pháp luật ghi nhận năm quyền năng cơ bản đó là:
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, từ những quyền năng cơ
bản đó là tiền đề cho những quy định của pháp luật trong công tác bồi thƣờng ngang
giá sau nầy trong giải phóng mặt bằng, bƣớc đầu tạo sự thuận lợi cho ngƣời sử dụng
đất có thể có cuộc sống tốt hơn sau khi bị giải phóng mặt bằng không còn tƣ liệu
sản xuất.
Nghị định 22/CP năm 1998 (thay thế Nghị định 90/CP/ năm 1994) quy định về
các vấn đề liên quan đến thu hồi đất, bồi thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ. Vấn đề về bồi
thƣờng, điều kiện để bồi thƣờng về đất, về tài sản gắn liền với đất đƣợc đặt ra giải
quyết. có thể thấy rằng ở giai đoạn này những thiệt hại của ngƣời dân vùng giải


9

phóng mặt bằng đƣợc xem xét căn cơ. Tuy nhiên đất đai đƣợc thừa nhận là một tài
sản có giá trị nên vấn đề bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ở giai đoạn này trở thành
một đề tài mới nhạy cảm nhất, sự chƣa hoàn thiện trong các quy định của pháp luật

không theo kịp tình hình thực tế sự chuyển biến của giá đất nhanh chóng xuất phát
từ những cơn sốt đất các nhà đầu cơ đất đẩy giá đất lên cao tạo thành một thị trƣờng
giá đất ảo, nên so sánh giá đất bồi thƣờng và giá đất thực tế có khác nhau trong khi
đó giá đất của Nhà Nƣớc ban hành cũng không theo kịp giá thị trƣờng đúng giá trị
thực tế, từ đó công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, có những lúc
những nơi không thực hiện đƣợc công tác giải phóng mặt bằng đây cũng là một
trong những nguyên nhân dẩn đến nhiều dự án quy hoạch treo trong nhiều năm,
nhiều vụ khiếu kiện dẩn đến gay gắt nhất làm cho tình hình an ninh trật tự rối ren
các thế lực thù địch lợi dụng kích động lôi kéo chống phá Đảng và Nhà Nƣớc ta làm
cho tình hình phức tạp thêm, đứng trƣớc tình hình đó Luật đất đai 2003 ra đời thay
thế Luật đất đai năm 1993 và Chính Phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP để
bổ khuyết những điểm còn hạn chế của Nghị định 22/CP và khẳng định thêm thị
trƣờng bất động sản, giá đất nghi nhận mục đích thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế bên cạnh đó Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất
đai 2003 và tạo cơ sở pháp lý về các mục đích thu hồi đất, hƣớng dẫn cách thức giải
quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất. để tiếp tục khắc
phục những mặt hạn chế của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 84/2007/NĐCP sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP để hƣớng dẫn trình tự
thủ tục thu hồi đất, thực hiện bồi thƣờng, hổ trợ và tái định cƣ. Tiếp theo mới đây
Chính Phủ vừa ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 có hiệu lực từ
ngày 01/10/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ.
Luật đất đai 1987,1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai số
10/1998/QH10, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và
Luật đất đai 2003 ngày càng tiến bộ hơn, quyền và lợi ích của ngƣời dân đƣợc bảo
vệ công bằng và đất đai đƣợc xem là tài sản giá trị đƣợc trao đổi ngang giá, giải
quyết đƣợc một số vấn đề khó khăn trƣớc đây trong giải phóng mặt bằng, bồi
thƣờng hổ trợ tái định cƣ, vấn đề khiếu nại khiếu kiện. Tuy nhiên không phải mọi


10

vấn đề đều đƣợc giải quyết một cách triệt để, mọi sự vật hiện tƣợng trong thế giới
quan đều vận động theo quy luật của sự phát triển ngày càng cao tiến bộ hơn, vì vậy
Luật đất đai năm 2003 cũng cần đƣợc sửa đổi bổ sung cho phù hợp với quy luật
phát triển của đất nƣớc.
Luật đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù
hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp Luật đất đai năm 2003, nhƣng đồng thời
đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của
Luật đất đai năm 2003 theo tinh thần Nghị quyết số 49-NT/TW ngày 31/10/2012
của Hội nghị lần thứ VI, Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI “ Về tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đấy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nƣớc ta cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp
theo hƣớng hiện đại. Một số nội dung chủ yếu mang tính đổi mới về lĩnh vực Bồi
thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ quy định tại Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai
năm 2003 nhƣ sau:
- Các nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất Luật Đất đai năm
2013 đã tách nguyên tắc bồi thƣờng về đất và nguyên tắc bồi thƣờng thiệt hại về tài
sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nƣớc thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt
(Điều 74 về nguyên tác bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất và và Điều 88
về nguyên tắc bồi thƣờng thiệt hại về tái sản xuất, kinh doanh khi Nhà nƣớc thu hồi
đất). Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thƣờng về đất và các nguyên tắc
bồi thƣờng thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất để các bộ,
ngành, địa phƣơng và ngƣời thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện.
- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để đƣợc bồi thƣờng về đất khi Nhà
nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tƣợng mà Nhà nƣớc thu hồi đất, trong
đó Luật bổ sung thêm 02 trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng về đất quy định tại Điều 75 là
Bồi thƣờng đối với các trƣờng hợp sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê nhằm đảm bảo sử bình đẳng giữa ngƣời sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê với ngƣời đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất;

bồi thƣờng đối với trƣờng hợp cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng đang
sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nƣớc giao, cho thuê và có Giấy chứng


11

nhận hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa
đƣợc cấp.
- Thể chế hóa các cơ chế, chính sách bồi thƣờng về đất, chi phí đầu tƣ vào đất
còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: Đất nông nghiệp,
đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và theo từng loại đối tƣợng sử dụng
đất (từ điều 77 đến điều 81). Việc xác định mức bồi thƣờng cho ngƣời có đất thu hồi
đất đối với sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tƣợng sử dụng đất mà
còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của ngƣời sử dụng đất đối với đất đó.
- Quy định cụ thể về bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại (Điều 76) cho
một số trƣờng hợp không đƣợc bồi thƣờng về đất.
- Bổ sung quy định về việc Bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ đối với các dự án
đặc biệt: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trƣờng có nguy cơ đe dọa tính
mạng con ngƣời; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hƣởng bởi hiện tƣợng thiên
tai khác đe dọa tính mạng con ngƣời thì ngƣời có đất thu hồi đƣợc Bồi thƣờng hỗ
trợ và tái định cƣ để ổn định đời sống sản xuất theo quy định của Chính phủ; đối với
dự án đầu tƣ do Quốc hội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ, Thủ tƣởng Chính phủ chấp
thuận chủ trƣơng đầu tƣ mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cƣ, làm ảnh hƣởng
đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự
án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thì Thủ
tƣớng Chính phủ quyết định khung chính sách Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; đối
với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nƣớc ngoài mà Nhà nƣớc Việt
Nam có cam kết về khung chính sách BTHT&TĐC thì thực hiện theo khung Chính
sách đó.

- Quy định đầy đủ hơn về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, hỗ trợ
đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông
nghiệp để bồi thƣờng; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu thập
chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở mà phải di
chuyển chỗ ở.


12

- Về tái định cƣ Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định cụ thể về lập và
thực hiện dự án tái định cƣ: Bố trí tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất ở mà phải di
chuyển chỗ ở. Khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cƣ thì UBND cấp tỉnh, cấp
huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cƣ trƣớc khi
thu hồi đất. Khu tái định cƣ tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của
từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ đƣợc thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng
nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cƣ.
Ngoài ra, Luật bổ sung quy định xử lý đối với trƣờng hợp chậm chi trả bồi
thƣờng do lỗi của cơ quan Nhà nƣớc và do lỗi của ngƣời có đất thu hồi đất gây ra để
đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan Nhà nƣớc trong thực thi công vụ cũng nhƣ
tăng cƣờng ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân. Luật cũng quy định cụ thể hơn
về quyền tham gia của ngƣời dân trong quá trình lập và thực hiện phƣơng án bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
1.4. Các nhân tố ảnh hƣớng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
1.4.1. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai:
Thực trạng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở nƣớc ta còn nhiều yếu
kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vƣớng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải
quyết đƣợc đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất. Không

it các trƣờng hợp Nhà nƣớc phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các
chủ sử dụng không có chứng thƣ pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai. Tình trạng
tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp
lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy,
việc tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, nâng cao năng lực thể chế,
ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải
quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc
thực hiện công tác bồi thƣờng, tái định cƣ trong thời kỳ hình thành và phát triển thị
trƣờng bất động sản.
1.4.2. Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ
địa chính:
Trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc,


13

đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở
để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của
khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phƣơng công tác này đƣợc thực
hiện rất chậm và không đƣợc cập nhập, chỉnh lý thƣờng xuyên. Những hạn chế của
công tác này làm ảnh hƣởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phƣơng và trực
tiếp là công tác xây dựng dự án bồi thƣờng trong công tác giải phóng mặt bằng và
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lƣợng đất là cơ sở
để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh nhƣ
nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc
xây dựng phƣơng án bồi thƣờng chính xác, công bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã
chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phƣơng do
việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá bồi thƣờng
khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi bồi thƣờng

thiệt hại.
1.4.3. Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch:
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa
học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng và
tái định cƣ, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối cùng giải phóng
mặt bằng và lập khu tái định cƣ. Hiện nay, trên phạm vi cả nƣớc có khoảng 60%
đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã có quy hoạch. Những nơi
chƣa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu
không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hƣớng sử dụng
không sát với thực tế thì ở đó công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định
cƣ gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp.
1.4.4. Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất:
Thực tế trong quá trình giải phóng mặt bằng cho thấy ở những địa phƣơng
việc giao đất, cho thuê đất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai
thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chếm đất công và các hiện tƣợng tiêu cực trong