bài tố tụng dân sự cách tiếp cận bản án

A. CÁCH TIẾP CẬN BẢN ÁN
I. Bố cục
1. Phần mở đầu: Trình bày thông tin cơ bản
2. Nhận thấy: Các bên trình bày, tóm tắt vụ án, vụ việc, quyết định
3. Xét thấy: Tòa đưa ra nhận định, đánh giá và cách áp dụng pháp luật
4. Quyết định: Kết quả giải quyết tranh chấp
II. Nội dung
1. Phần mở đầu
1.1. Cơ quan xét xử (nằm ở góc phía trên cùng, bên trái);
1.2. Quan hệ pháp luật tranh chấp (nằm ở góc phía trên cùng, bên trái);
Không phải 100% vụ nào cơ quan xét xử cũng đưa ra nhận định đúng về loại
Quan hệ tranh chấp, có những vụ khi xác định quan hệ tranh chấp là A, nhưng khi
lên cấp GĐT thì cấp GĐT lại xác định loại quan hệ tranh chấp là B.
1.3. Ngày xét xử (nằm ở góc phía trên cùng, bên trái).
Ngày này cũng có thể là ngày ra phán quyết, do có những trường hợp phiên
tòa kéo dài nhiều ngày);
1.4. Thông tin về cơ quan tiến hành tố tụng (tiếp theo, nằm ở chính giữa, dưới dòng
Nhân danh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam)
a) Thành phần Hội đồng xét xử (bao gồm Thẩm phán và các Hội thẩm)
b) Thư ký phiên tòa;
c) Đại diện Viện kiểm sát (nếu có);
1.5. Sau đó, sẽ có một đoạn nội dung tóm gọn là: “Hôm nay, ngày ….. tháng ….
năm….. , tại trụ sở Tòa án nhân dân …. xét xử vụ án ….. theo quyết định đưa vụ
án ra xét xử số …..thụ lý ngày …… giữa…”.
Tiếp theo, có thể có thêm thông tin về ngày hoãn phiên tòa.
Nếu là bản án Phúc thẩm thì sẽ có thông tin về Bản án (sơ thẩm) bị phúc
thẩm, người kháng cáo, kháng nghị.


1.6. Thông tin về các đương sự, luật sư, người đại diện ủy quyền, người thừa kế
(nếu đương sự mất trong quá trình thụ lý), người làm chứng, người phiên dịch …

- Đối với thông tin về các đương sự thường bao gồm: Họ tên, ngày tháng
năm sinh, địa chỉ.
Cần phải nhớ kỹ và xác định được tư cách tố tụng của họ để khi đọc bản án
sau này khỏi bị nhầm lẫn. Đặc biệt, trong những vụ án thừa kế, tranh chấp đất đai
có số lượng đương sự lên đến hơn 30 người. Do đó, để nhớ được tên đương sự và
nắm được tư cách tố tụng của họ cũng không phải là đơn giản.
- Trong phần này, chúng ta cũng sẽ biết Luật sư nào bào chữa/bảo vệ - quyền
lợi cho bên nào.
- Chúng ta cũng sẽ thấy có trường hợp 1 người tham gia vụ án với nhiều tư
cách tố tụng;
- Và cũng chú ý rằng: Không phải là không có trường hợp thông tin đượng
sự bị viết sai do nhầm lẫn, lỗi chính tả,…
Nếu như đã được trang bị 1 số kiến thức nhất định về tố tụng, tại phần mở
đầu, chúng ta sẽ nhanh chóng nắm bắt được các thông tin cơ bản và có thể hình
dung được một cách khái quát về bản án mà người đọc sẽ tiếp tục nghiên cứu ở
phần tiếp theo: Nhận thấy, Xét thấy và Quyết định.
2. Phần nhận thấy
Các bên trình bày sự việc liên quan đến vụ án để ta hiểu được nội dung tranh
chấp.
- Nguyên đơn, bị đơn và người có nghĩa vụ liên quan trình bày lập luận và
yêu cầu của mình đối với tranh chấp.
- Nếu hoà giải không thành thì Toà án sẽ đưa vụ kiện ra xét xử sơ thẩm.
- Sau khi xét xử sơ thẩm nếu như đương sự không đồng ý với quyết định của
Tòa án đối đối với bản án sơ thẩm thì sẽ gửi đơn kháng cáo bản án Dân sự sơ thẩm
đến Toà án, Toà án thụ lý và đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm.


- Khi bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng có vi
phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, kết luận trong bản án không phù hợp, có sai
lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án thì sẽ giám đốc thẩm xét

lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực đó.
- Khi bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng nếu phát
hiện có tình tiết mới quan trọng phát sinh thì sẽ tái thẩm xét lại bản án, quyết định
của Tòa án đã có hiệu lực đó.
3. Phần xét thấy:
Sau khi căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ kiện, qua thẩm tra
và nghe tranh luận của các luật sư tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đưa ra nhận định
về vụ kiện như: về tư cách tố tụng, về nội dung, xét về rào cản pháp lý, về án phí
dân sự,, Từ đó Tòa án đánh giá và áp dụng căn cứ pháp luật để đưa ra quyết định
cuối cùng.
4. Phần quyết định:
- Từ những lý lẽ nêu trên và căn cứ pháp luật, Tòa án đưa ra phán quyết cuối
cùng, là chấp nhận hay hủy yêu cầu của đương sự và tuyên về mức án phí.
III. Bình luận
1. Ý kiến cá nhân
2. Phương án giải quyết


B. BẢN ÁN THỰC TIỄN
Bản án thứ nhất: Quyết định giám đốc thẩm Số 102/2011/DS-GĐT Ngày
14/02/2011 V/V tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở
I. Phần mở đầu
1. Cơ quan xét xử
Cơ quan xét xử: Tòa án Dân sự - Tòa án nhân dân tối cao
2. Quan hệ pháp luật tranh chấp
Vụ việc tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở
3. Ngày xét xử
Ngày 14/02/2011
4. Cơ quan tiến hành tố tụng
a) Thành phần Hội đồng xét xử

Thẩm phán (Chủ tọa phiên tòa): Nguyễn Đức Việt.
Và các Thẩm phán: Trần Văn Tuân, Đỗ Thị Loan.
b) Thư ký phiên tòa;
Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Nguyễn Minh Trang, Thư ký Tòa Dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.
c) Đại diện Viện kiểm sát
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao: Nguyễn Tiến Thành, Kiểm sát viên Viện
kiểm sát nhân dân tối cao.
5. Thông tin về các đương sự
* Nguyên đơn: Nguyễn Thị Khánh Vân, sinh năm 1970; trú tại 69/4B2 Phạm
Văn Chiêu, phường 9, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.
* Bị đơn: Nguyễn Thị Ánh Tuyết, sinh năm 1969; trú tại 89/968 Lê Đức Thọ,
phường 17, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.
*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Lê Thị Cho, sinh năm 1935.


2. Nguyễn Thị Khánh Dung, sinh năm 1969.
3. Mỹ Dung, sinh năm 1959.
6. Võ Thị Trần Văn Út, sinh năm 1986.
4. Trần Thanh Vũ, sinh năm 1986.
5. Võ Thị Thanh Trúc, sinh năm 1979.
7. Huỳnh Tấn Dũng, sinh năm 1970.
8. Phạm Thị Thanh Thương, sinh năm 1986.
9. Nguyễn Quốc Hưng, sinh năm 1963.
10. Nguyễn Thị Thiện, sinh năm 1964.
Cùng trú tại 69/4B2 Phạm Văn Chiêu, phường 9, quận Gò Vấp, thành phố Hồ
Chí Minh.
11. Trần Ngọc Hoàng Anh, sinh năm 1969; trú tại 51/17A Thống Nhất,
phường 10, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

12. Ngân hàng công thương Việt Nam, Chi nhánh 14 thành phố Hồ Chí
Minh. Trụ sở tại 35 Nguyễn Văn Bá, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, thành phố
Hồ Chí Minh.
II. Phần nhận thấy:
Bước 1: Sự kiện dẫn đến tranh chấp
Vào năm 2005, bà có thế chấp căn nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu phường 9, quận
Gò Vấp, tp HCM cho Ngân hàng để vay tiền nhưng cho đến hạn bà không có khả
năng trả nợ cho Ngân hàng, nên bà có vay tiền người quen để giải chấp, sau khi
giải chấp người đó giữ toàn bộ giấy tờ nhà của bà, vì vậy bà tiếp tục vay của bà
Nguyễn Thị Ánh Tuyết 700.000.000đ để trả nợ và sau đó vì không có tiền trả cho
bà Tuyết nên bà đồng ý bán căn nhà trên cho bà Tuyết với giá 1.200.000.000đ.
- Theo bà Vân: số tiền còn lại 500.000.000đ bà Tuyết hẹn sẽ trả trong hạn 10 ngày,
nhiều lần bà đòi nhưng bà Tuyết không trả. Khoảng 01 tuần sau khi ký hợp đồng


tặng cho nhà bà đã giao 01 phần của căn nhà (gồm 03 phòng ở đang cho thuê) cho
bà Tuyết. do quá bối rối vì nghĩ rằng chứng cứ yếu nên bà khai nhận đã bán căn
nhà trên cho bà Tuyết, và bà Tuyết còn thiếu lại 100.000.000đ, bà yêu cầu bà Tuyết
phải trả cho bà 100.000.000đ bà mới đồng ý giao kết phần nhà còn lại cho bà
Tuyết.
- Theo bà Tuyết: bà đã giao hết số tiền 500.000.000đ còn lại cho bà Vân tại Phòng
Công chứng ngay sau đó bà Vân ký và lăn tay vào hợp đồng tặng cho nhà. Sau khi
ký hợp đồng tặng cho nhà, bà Vân đã giao cho bà 03 phòng của căn nhà lúc đó bà
Vân đang cho thuê và xin bà cho ở nhờ 01 phòng trong căn nhà để tìm chỗ ở mới.
Sau 03 tháng mà bà Vân không chịu dọn đồ đi để giao hết phần còn lại của căn nhà
cho bà nên ngày 31/01/2007 bà đã gửi đơn thua bà Vân tại Uỷ ban nhân dân
phường 9, quận Gò Vấp, yêu cầu bà Vân giao nhà cho bà nhưng bà Vân không
thực hiện.
Do không thống thống nhất số tiền tranh chấp nên Vân đã gửi đơn khởi kiện đòi
hủy hợp đồng tặng cho căn nhà trên.

Bước 2: Xác định trình tự tố tụng
+ Bản án sơ thẩm số 439/2008/DSST ngày 10/9/2008 tại TAND quận Gò Vấp,
TP Hồ Chí Minh.
+ Bản án phúc thẩm số 195/2009/DSPT ngày 20/01/2009 tại TAND TP Hồ Chí
Minh.
+ Quyết định giám đốc thẩm số 102/2011/DS-GĐT ngày 14/02/2011 tại Tòa án
Dân sự -TAND Tối cao.
 Đối với bản án sơ thẩm:


- Không chấp nhận việc hủy hợp đồng tặng cho căn nhà của nguyên đơn bà
Nguyễn Thị Khánh Vân.
- Yêu cầu bà Vân và những người trong gia đình đang sinh sống cùng bà Vân phải
có trách nhiệm di dời toàn bộ vật dụng trong nhà và giao toàn bộ phần nhà còn lại
của căn nhà trên cho bà Tuyết.
 Đối với bản án phúc thẩm:
Ngoài giống như bản án sơ thẩm, bản án phúc thẩm có sửa một phần là buộc
bà Tuyết có nghĩa vụ thanh toán cho bà Vân số tiền 100 000 000đ.
Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Vân có đơn khiếu nại
-Tại kháng nghị số 857/2010/KN-DS ngày 12/10/2010 đối với bản án dân sự phúc
thẩm số 195/2009/DSPT ngày 20/01/2009 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí
Minh, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm số 195/2009/DSPT và bản
án dân sự sơ thẩm số 439/2008/DSST.
-Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị chấp
nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
III. Phần xét thấy:
- Giao dịch giữa bà Tuyết và bà Vân về căn nhà số 69/4B2 Phạm Văn Chiêu theo
hình thức “hợp đồng tặng cho nhà ở” lập ngày 02/6/2006 tại Phòng Công chứng số
5 TP.HCM, nhưng đích thực là hợp đồng mua bán căn nhà trên với giá là

1.200.000.000 đồng. Bà Vân cho rằng bà Tuyết mới giao cho bà 700.000.000 đồng,
còn thiếu 500.000.000 đồng; bà Tuyết thì cho rằng bà đã trả đủ tiền cho bà Vân,
trong đó khoảng trả 500.000.000 đồng trả tại phòng công chứng.


=> Hợp đồng tặng cho là hợp đồng giả tạo nhằm che hợp đồng mua bán nhà với
mục đích giảm thuế phải nộp cho nhà nước.
- Về hợp đồng tặng cho nhà ở
Căn cứ Điều 129 BLDS 2005. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Do đó hợp
đồng tặng cho căn nhà trên đương nhiên bị vô hiệu.
-Về giao dịch mua bán nhà ở
Căn cứ Điều 450 BLDS 2005. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, do hợp đồng
tặng cho nhà giữa bà Vân và bà Tuyết bị vô hiệu, thỏa thuận mua bán nhà có sự tự
nguyện nhưng các bên chưa thực hiện hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở theo
Điều 450 BLDS 2005.
- Về số tiền mua nhà mà các bên giao nhận: Theo lời khai của các bên ở trên thì số
tiền giao nhận giữa các bên không đúng về nghĩa vụ thanh toán, mâu thuẫn với nội
dung vụ án.
- Nội dung giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do UBND quận Gò Vấp cấp cho
cá nhân bà Vân nhưng chưa làm rõ đây là tài sản riêng của bà Vân hay là tài sản
chung của bà với người khác.
IV. Quyết định của Tòa án:
Căn cứ các lẽ trên và căn cứ khoản 2 Điều 291; khoản 1 Điều 296; khoản 3 Điều
297 và Điều 299 BLTTDS 2004 Tòa án quyết định:
+ Chấp nhận kháng nghị số 857/2010/KN-DS ngày 12/10/2010 của Chánh án tòa
án nhân dân tối cao đối với bản án dân sự phúc thẩm số 195/2009/DSPT ngay
20/01/2009 của tòa án nhân dân TP.HCM


+ Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 195/2009/DSPT ngày 20/01.2009 của Tòa án

nhân dân TP.HCM và bản án dân sự sơ thẩm số 439/2008/DSST ngày 10/9/2008
của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, TP.HCM về vụ án “Tranh chấp về hợp đồng
tặng cho nhà ở”
+ Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh xét
xử sơ thẩm lại vụ án.
Bình luận bản án
1. Quan điểm của nhóm
- Ưu điểm:
Quyết định của Tòa án nhân dân tối cao về việc hủy bản án dân sự phúc thẩm số
195/2009/DSPT ngày 20/01/2009 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và
bản án dân sự sơ thẩm số 439/2008/DSST ngày 10/9/2008 của Tòa án nhân dân
quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh về vụ án” Tranh chấp hợp đồng tặng cho
nhà ở”, chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và giao hồ sơ
vụ án cho Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, tp Hồ Chí Minh xét xử lại vụ án vì sự sai
sót của quyết định sơ thẩm và phúc thẩm là đúng với tinh thần của pháp luật.
- Hạn chế, sai sót:
Thứ nhất, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khi giải quyết vụ án chỉ
xem xét yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà ở, mà không xem xét giao dịch mua
bán nhà ở nhưng lại xác định bà Tuyết còn thiếu của bà Vân tiền mua nhà là
100.000.000đ, trong khi đơn ngày 05/02/2007 nêu trên, bà Vân trình bày khoản nợ
100.000.000đ là bà Nhung chứ không phải bà Tuyết, là vừa mâu thuẫn với nội
dung vụ án, vừa không đúng về nghĩa vụ thanh toán giữa các bên. Ngoài ra, Tòa án
cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ tài sản đó là của riêng bà Vân


hay là tài sản chung của bà Vân với người khác. Nếu là tài sản chung thì phải đưa
người này tham gia tố tụng để đảm bảo quyền lợi của người đó.
Thứ hai, khi giải quyết vụ án Tòa án nhân dân tối cao nên bổ sung Điều 467 hợp
đồng tặng cho bất động sản và Điều 122 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự BLDS 2005

Thêm Điều 467 BLDS 2005 hợp đồng tặng cho bất động sản để chứng minh rằng
hợp đồng tặng cho của bà Tuyết và bà Vân là đúng với quy định của pháp luật vì
bảo đảm các yêu cầu tại điều này. Điều này để chứng minh rằng hợp đồng tặng cho
trên là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà, mục đích là để
giảm tiền thuế phải nộp cho nhà nước nên đã vi phạm điểm b, khoản 1, Điều 122
BLDS 2005. Do đó, theo quy định tại Điều 129 BLDS 2005 thì hợp đồng tặng cho
trên giữa bà Vân và bà Tuyết đương nhiên vô hiệu.
Thứ ba, Bản án còn sai sót ở nhiều chỗ:
+ Về địa chỉ: phần nhận thấy chỗ thì ghi địa chỉ là quận Vò Gấp, chỗ thì ghi Gò
Vấp, có chỗ là tỉnh Gò Vấp
+ Về thời gian không thống nhất:
Lập hợp đồng tặng cho căn nhà số 04194/HĐ-TCN tại Phòng công chứng ở phần
nhận thấy là ngày 02/06/2006, còn phần xét thấy thì Tòa án ghi ngày 05/06/2006.
Ngày bà Tuyết gửi đơn ra Uỷ ban nhân dân phường 9, quận Gò Vấp yêu cầu bà
Vân giao kết phần nhà còn lại theo lời bà Vân là ngày 06/02/2007 nhưng theo lời
bà Tuyết là ngày 31/07/2007.
+ Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thiện nhưng ở phần
ra quyết định thì lại ghi là ông Nguyễn Thị Thiện.
2. Biện pháp khắc phục


- Khi giải quyết vụ án thì Hội đồng xét xử nên xem xét một cách tổng quát các mặt
của vụ việc để tránh các trường hợp bị sai xót dẫn đến việc giải quyết không đúng.
- Bên cạnh việc dựa vào hồ sơ của vụ án thì cần phải xem xét quá trình tranh tụng
tại tòa để đưa ra bản án cuối cùng.
- Nâng cao trình độ chuyên môn cho Hội đồng xét xử.
Bản án thứ hai: Bản án số: 100/2011/DS-PT ngày 24tháng 5 năm 2011 của Toà
án nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc: “tranh chấp đòi tiền cọc”
I. Phần mở đầu : Trình bày các thông tin cơ bản.
1. Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.2. Quan hệ pháp luật tranh

chấp: Tranh chấp đòi tiền đặt cọc.
3. Ngày xét xử: Ngày 24 tháng 5 năm 2011.
4. Thông tin về cơ quan tiến hành tố tụng
a. Thành phần Hội đồng xét xử.
- Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa : Ông Đường Văn Tấn.
- Các thẩm phán :
+ Ông Lê Lâm Sơn .
+ Ông Lê Quang Đăng.
b. Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh Thảo – Cán bộ Tòa án nhân dân tỉnh Kiên
Giang.
c. Đại diện Viện kiểm sát: Không tham gia phiên tòa.
5. Khái quát
- Trong ngày 24 tháng 5 năm 2011, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét
xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số : 324/2010/TLPT-DS ngày 22 tháng
12 năm 2010 về việc “ Tranh chấp đòi tiền đặt cọc” .


- Do bản án dân sự sơ thẩm số : 160/2010/DSST ngày 05 tháng 11 năm 2010 của
Tòa án nhân dân thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang bị bà Trần Kim Hường nộp
đơn kháng cáo. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 55/2011/QĐPT, ngày 9
tháng 02 năm 2011.
6. Thông tin về người tham gia tố tụng.
6.1. Nguyên đơn : Bà Nguyễn Thị Kim Quy ( Vắng mặt )
+ Sinh năm: 1952
+ Trú tại: 199 Nguyễn Chí Thanh, phường 12 , quận 5, thành phố Hồ Chí
Minh
- Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn theo văn bản ủy quyền ngày
12/6/2009 : Ông Trần Quốc Dũng,
+ Sinh năm 1973.
+ Nghề nghiệp: Luật sư.( có mặt )

+ Trú tại: số 28 đường số 7, phường 11, quận 6, thành phố Hồ Chí
Minh.
- Người bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp : Luật sư Phạm Văn Cần –
Văn phòng luật sư Phạm Văn Cần thuộc đoàn Luật sư tỉnh Kiên Giang
( Có mặt )
6.2. Bị đơn: Bà Trần Kim Hường . ( có mặt )
+ Sinh năm: 1964
+ Trú tại: số 30A ,Quốc lộ 80, xã Mong Thọ, huyện Châu Thành , tỉnh
Kiên Giang
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Tiêu Tường Thái –
Văn phòng Luật sư Tiêu Tường Thái, Luật sư Dương Tấn Lộc – Văn
phòng luật sư Dương Tấn Lộc thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Kiên Giang và
Luật sư Trịnh Đức Duy – Công ty Luật Việt Sun thuộc Đoàn Luật sư
thành phố Hồ Chí Minh ( có mặt ).
II. Phần nhận thấy
Bước 1: Xác định sự kiện dẫn đến bản án.
-

Ngày 3/3/2016 bà Nguyễn Thị Kim Quy nhờ ông Nguyễn Duy Tân

đứng tên đại diện bà Quy để kí kết văn bản thỏa thuận đặt cọc mua bán đất với bà
Trần Kim Hường.


-

Bà Hường đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất tọa lạc tại khu

phố 2, thị trấn Đông Dương huyện Phú Quốc tỉnh Kiên Giang theo giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số M 961311 ngày 10/7/2003 với giá 1,6 tỷ, bà Quy đặt

cọc cho bà Hường số tiền 480 triệu đồng. Hai bên cam kết bà Quy sẽ giao đủ số
tiền còn lại cho bà Hường khi bà Hường tiến hành xong thủ tục sang tên quyền sử
dụng đất.
-

Ngày 18/7/2006 bà Quy kí hợp đồng mua căn nhà và đất của bà

Hường tọa lạc tại số 44 Huỳnh Tịnh Của, phường Vĩnh Thanh Vân thành phố Rạch
Giá tỉnh Kiên Giang của bà Hường với giá 01 tỷ đồng.
Khi thanh toán bà Quy và bà Hường thỏa thuận miệng về việc không
tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất tại Phú Quốc nữa, số tiền đặt cọc
480 triệu đồng từ việc mua đất trên bà Hường đồng ý trả lãi là 120 triệu đồng, cộng
với số tiền đặt cọc 480 triệu đồng là 600 triệu đồng, bà Quy sẽ đưa thêm cho bà
Hường 400 triệu đồng là đủ 01 tỷ đồng nhưng bà Quy lại không yêu cầu bà Hường
phải kí nhận là đã nhận đủ tiền.
Trên thực tế việc tiến hành mua bán căn nhà và đất tọa lạc tại số 44
Huỳnh Tịnh Của , phường Vĩnh Thanh Vân tp Rạch Giá tỉnh Kiên Giang đã hoàn
thành giữa bà Quy và bà Hường đã là thủ tục sang tên, hiện căn nhà trên do bà Quy
đứng tên quyền sử dụng.
Khi bà Quy yêu cầu bà Hường giao nhà thì bà Hường phủ nhận toàn
bọ việc thỏa thuận chuyển giao tiền đặt cọn này. Bà Hường không giao nhà vì cho
rằng bà Quy chỉ mới thanh toán số tiền 400 triệu đồng và còn thiếu 600 triệu đồng.
Bà Hường cho rằng số tiền 480 triệu đồng đặt cọc mua bán đất ở Phú
Quốc không liên quan gì đến việc mua bán nhà tại 44 Huỳnh Tịnh Của.

Hai bên phát sinh tranh chấp.

Bước 2: Xác định trình tự tố tụng của bản án.

-

Bản án sơ thẩm số 160/2010/DSST ngày 05 tháng 11 năm 2010 tại

TAND TP Rạch Giá tỉnh Kiên Giang.
Bản án dân sự phúc thẩm số 100/2011/DS-PT ngày 24 tháng 5 năm
2011 tại TADN tỉnh Kiên Giang.
Bước 3: Xác định những vấn đề pháp lí mà bản án đề cập đến.
 Đối với bản án sơ thẩm.
Bà Quy yêu cầu bà Hường phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 480
triệu đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 1% /tháng tính từ ngày 30/3/2006 đến ngày
tòa xét sử sơ thẩm (tức là ngày 5/11/2010).
Bà Hường không đồng ý với yêu cầu của bà Quy vì cho rằng bà Quy
không đủ tư cách khởi kiện. Theo bà Hường trong vụ tranh chấp này người có
quyền khởi kiện là ông Tân chứ không phải bà Quy vì bà Quy không liên quan đến
việc đặt cọc ngày 03/3/2006. Tại văn bản đặt cọc đó không có chữ kí của bà Quy ,
bà Quy cũng không có văn bản ủy quyền cho ông Tân để thực hiện giao dịch và bà
Quy cũng không thừa nhận việc ông Tân và bà Hường kí văn bản đặt cọc ngày
03/3/2006. Vì vậy bà Hường yêu cầu tòa án đình chỉ việc giải quyết vụ án do bà
Quy không đủ tử cách khởi kiện.
 Đối với bản án phúc thẩm.
- Bà Hường không đồng ý với bản án sơ thẩm vì vậy ngày 19/11/2010 bà
Hường đã kháng cáo toàn bộ bản án Dân sự sơ thẩm số 160/2010/DSST ngày
5/11/2010 của tòa án nhần dân tòa án TP Rạch Giá. Bà Hường yêu cầu Tòa cấp
phúc thẩm xem xét giải quyết những vấn đề sau:
+ Yêu cầu xem xét lại tư cách và điều kiện khởi kiện của bà Nguyễn Thị
Kim Quy.
+ Sự gian dối của bà Quy trong quan hệ giao dịch, khởi kiện sai sự thật làm
thiệt hại đến quyền lợi của bà đối với số tiền 550 triệu đồng ( do tòa sơ thẩm áp
dụng biện pháp phong tỏa tài sản)

+ Xem lại thủ tục kê biên khẩn cấp tạm thời của tòa án. Yêu cầu giải tỏa kê
biên đối với số tiền bà Quy nộp để thi hành cho bà.
+ Yêu cầu buộc bà Quy phải bồi thường toàn bộ thiêt hại cho bà trong thời
gian 18 tháng qua Xem lại thủ tục kê biên khẩn cấp tạm thời của tòa án. Yêu cầu
giải tỏa kê biên đối với số tiền bà Quy nộp để thi hành cho bà.
+ Yêu cầu buộc bà Quy phải bồi thường toàn bộ thiêt hại cho bà trong thời
gian 18 tháng qua số tiền 550 triệu đồng đã bị phong tỏa là bồi thường 50%
trượt giá thị trường.
III. Phần xét thấy.
- Về tư cách tham gia tố tụng của bà Quy:
+ Bà Hường thừa nhần văn bản đặt cọc ngày 03/03/2006 do bà Hường kí với
ông Tân là đúng và cũng thừa nhận đã nhận từ tay ông Tân giao số tiền 480 triêu
đồng. Căn cứ vào văn bản hợp đồng đặt coc ngày 3/3/2006 cho thấy bên đặt cọc và
sẽ đứng tên bên nhận chuyển nhương QSDĐ là bà Nguyễn Thị Kim Quy, còn ông
Nguyễn Duy Tân chỉ là người đại diện cho bà Quy giao kết hợp đồng với bà
Hường và cũng là người thay mặt bà Quy chuyển giao cho bà Hường số tiền 480
triệu đồng để đặt cọc mua đất. Tại các lời khai của bà Hường đã nhiều lần xác định
giữa bà Hường và bà Quy đã bàn bạc trước việc chuyển nhượng QSDĐ ở Phú
Quốc sau đó bà Quy mới đưa tiền cho ông Tân xuống giao cọc cho bà. Bà Quy
đang giữ sổ đỏ thửa đất mà hai người đã đặt cọc mua bán, bà Hường cũng công
nhận sổ đỏ đó cho ông Tân lúc nhận tiền đặt cọc.

Bà Quy có đầy đủ tư cách là nguyên đơn để kiện bà Hường trong quan
hệ hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại khu phố 2
thị Trấn Đông Dương huyện Phú Quốc tỉnh Kiên Giang như cấp sơ thẩm đã xác
định là đúng pháp luật
Về nội dung :
+ Thửa đất được đề cập trong bản hợp đồng đặt cọc có diện tích 65m2 tại số

3 Nguyễn Trãi khu phố 2 thị trấn Đông Dương huyện Phú Quốc tỉnh Kiên Giang
có nguồn gốc từ vợ chồng ông Trần Hữu Thế, năm 2003 bà Hường đã nhận chuyển


nhượng thửa đát trên nhưng chưa có giấy sở hữu nhà nên bà Hường chỉ mới sang
tên QSDĐ và thiếu vợ chồng ông Thế 345.000.000 đồng và hẹn cuối năm 2003 sẽ
thanh toán dứt điểm.
+ Đến hẹn bà Hường không thanh toán nên ông Thế khởi kiện đòi hủy hợp
đồng mua bán và được Tòa án huyện Phú Quốc thụ lý. Trong giai đoạn chuẩn bị
xét xử Tòa sơ thẩm đã ra quyết định số 01/2005/QĐ-BPKCTT ngày 23/8/2005 về
biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm bà Hường chuyển dịch tài sản đang tranh chấp.
Thế nhưng bà Hường trình bày do không nhận được quyết định cấm chuyển dịch
tài sản của Tòa án cấp sơ thẩm nên ngày 03/3/2006 bà Hường và ông Tân đã làm
văn bản “thỏa thuận đặt cọc” để mua bán nhà đất kể trên và đã được phòng công
chứng số 2 tại huyện Phú Quốc chứng thực.
+ Ngày 17/6/2006 giữa bà Quy và bà Hường lại làm hợp đồng mua bán căn
nhà số 44 Huỳnh Tịnh Của, Vĩnh Thanh Vân TP Rạch Giá tỉnh Kiên Giang của bà
Hường với giá 1 tỷ đồng. Hợp đồng này đã được công chứng và thể hiện rõ là bà
Quy trả trước 400 triệu đồng còn 600 triệu đồng khi làm xong giấy tờ sẽ trả đủ.
Đầu năm 2007 bà Quy đã sang tên xong sau đó yêu cầu bà Hường giao nhà thì hai
bên pháp sinh tranh chấp. Tranh chấp giữa hai bên được tòa án 2 cấp địa phương
giải quyết xong. Do bà Quy không đưa ra được chứng cứ về việc thỏa thuận trừ
tiền cọc chuyển nhượng đất ở Phú Quốc vào tiền mua nhà 44 Huỳnh Tịnh Của nên
tòa án 2 cấp địa phương đã buộc bà Quy phải trả thêm 600 triệu đồng và xác định
hợp đồng đặt cọc xẽ giải quyết bằng vụ kiện khác khi có yêu cầu.
+ Ngày 12/3/2009 bà Quy đã khởi kiện bà Hường đòi lại số tiền cọc 480
triệu và tiền lãi phát sinh từ ngày 3/3/2006 cho đến ngày xét xử. Tòa án cấp sơ
thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Quy và đã buộc bà Hường phải trả lại
480.000.000 triệu đồng tiền đặt cọc và 177.408.000 đồng tiền lãi tổng cộng hai
khoản là 657.408.000 đồng.

+ Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại đơn khởi kiện ngày 12/3/2009 và
tại các phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm bà Quy cũng như người đại diện của bà đã
hoàn toàn thừa nhận hợp đồng đặt cọc vào ngày 03/3/2006 với bà Hường.
+ Tại đơn khởi kiện ngày 12/3/2009 bà Quy trình bày “vào đầu năm 2009 tôi
đã nhiều lần yêu cầu bà Trần Kim Hường thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo văn bản đặt cọc mà hai bên đã kí kết nhưng bà Hường cố tình không
thực hiện và luôn lẫn tránh. Qua tìm hiểu tôi được biết hiện bà Hường đã bán
miếng đất nêu trên tại Phú Quốc cho người khác nên không thể tiếp tục chuyển
nhượng cho tôi như giấy đặt cọc mua bán đã kí.
+ Đầu năm 2009 hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vẫn còn nguyên giá trị. Bà
Quy đã đổ lỗi hết cho bà Hường nhưng khi được hỏi về bằng chứng chứng minh
cho thiện chí ấy của bà Quy thì bà Quy lại không chứng minh được. Mặt khác việc
bà Quy cho rằng bà Hường lẫn tránh bà, không chịu thực hiện hợp đồng và bán
luôn đất cho người khác là không đúng vì thực tế nhà đất ấy đã bị cơ quan thi hành
án phát mãi. Như vậy không thể quy lỗi cho bà Hường.
+ Bà Hường đã chứng minh được bà Quy là người có lỗi, cố tình phủ nhận
hợp đồng đặt cọc ngay từ đầu và trong suốt quá trình tranh chấp giữa hai bên. Lỗi
cố ý không thực hiện cam kết của bà Quy đã bộc lộ rõ ngay từ khi thanh toán tiền
mua căn nhà 44 Huỳnh Tịnh Của của bà Hường, bà Quy không chịu mua đát ở Phú
Quốc nên cố tình dựng chuyện đã thỏa thuận trừ tiền cọc vào tiền mua nhà 44
Huỳnh Tịnh Của.
+ Tại cuộc họp hỏa giải ngày 25/4/2008 ông Hoàng Châu Thổ- đại diện bà
Quy trình bày: ngày 3/3/2006 bà Quy cho bà Hường vay 480 triệu đồng lãi suất
5%/tháng, bà Quy giao tiền cho ông Tân đem tiền đi Phú Quốc giao cho bà Hường.
Khi ông Tân đem văn bản thỏa thuận đặt cọc và giấy tờ ở Phú Quốc về bà Quy


không phản đối và đồng ý với thỏa thuận này để làm tin cho việc vay tiền chứ

không có ý định mua đất. Bà Hường dã nhiều lần gọi điện cũng như đã nhiều lần
gặp mặt yêu cầu bà Quy hoàn tất thủ tục chuyển nhượng để bà nhận số tiền còn lại
là 1.120.000.000 đồng nhưng bà Quy chỉ hứa mà không tiến hành làm thủ tục phải
thực hiện hợp đồng việc mua bán đất tại thị trấn Đông Dương. Nếu bà Quy không
thực hiện hợp đồng thì bị mất tiền đặt cọc. Bà Quy trình bày phần đất và giấy tờ bà
đang giữ bà không có mua nên bà không biết. Khi nào bà Hường giao nhà, bà Quy
trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Phú Quốc.


Từ những chứng cứ trên cho thấy việc bà Quy đổ hết lỗi cho bà

Hường không thực hiện thỏa thuận đặt cọc là không có căn cứ, trái lại bà Quy mới
là người có lỗi.
+ Xét về rào cản pháp lí “cấm chuyển dịch tài sản số
01/2005/QĐ.BPKCTT ngày 23/8/2005 của TAND huyện Phú Quốc” là chưa có
căn cứ, mà phía bà Quy cũng chưa lần nào đề cập đến lỗi của bà Hường xuất phát
từ rào cản pháp lí này.
+ Ngày 23/8/2005 TAND huyện Phú Quôc ra quyết định khẩn cấp tạm thời
khác cũng với số 01/2005/QĐ.KCTT để thay thế QD.KCTT ngày 01/8/2005 với
nội dung cấm dịch chuyển nhà đát ở thị trấn Đông Dương.


Từ các tài liệu chứng cứ khách quan cho thấy bà Hường hoàn toàn có

thể tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở Phú Quốc cho bà Quy trong thời
gian có quyết định cấm chuyển dịch tài sản từ ngày 03/3/2006 đén ngày 26/3/2007
nếu như bà Quy có thiện chí thực hiện hợp đồng.


+ Ngày 26/3/2007 đến nhày 03/11/2007 hai bên đương sự mãi lo tranh chấp

về nghĩa vụ thanh toán nhà 44 Huỳnh Tịnh Của mà không thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sủ dụng đất tại huyện Phú Quốc.
-

Về quyết định kê biên thi hành án sô 02/20/07/QĐ.THA ngày

06/11/2007 của chi cục thi hành án dân sự huyện Phú Quốc có nội dung cấm bà
Hường chuyển dịch tài sản ở huyện Phú Quóc là không đúng pháp luật.

Căn cứ vào quy định tại điều 358 BLDS hội đồng sét xử phúc thẩm
chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Hường sửa án sơ thảm theo hướng bác đơn
khởi kiện của bà Quy.

Ngoải ra trong đơn kháng cáo bà Hường có nhiều yêu cầu bà Quy
phải bồi thường thiệt hại do bị phong tảo 550.000.000 đồng, HĐXXPT xét thấy đối
với yêu cầu này tại cấp sơ thảm bà hường chưa có thủ tục khởi kiện. Vì vậy bản án
phúc thẩm không giả quyết đòi bồi thường thiệt hại do bị phong tỏa tài sản cảu bà
Hường.


HĐXXPT thấy cẩn giao trả số tiền 22.000.000 đồng của bà Quy đang

kí gửi tạo ngân hàng phát triển Nhà ĐBSCL - CN Kiên Giang cho bà Quy.
Về án phí dân sự sơ thẩm: căn cứ khoản 3 điều 27 Pháp luận án phí, lệ
phí ngày 27/2/2009 của UBTVQH bà Quy phải chịu toàn bộ án phí sơ thẩm là
30.112.000 đồng
IV. Phần quyết định.
Căn cứ khoản 2 điều hai khoản 275 và khoản 2 điều 276 BLTTDS. Quyết định áp
dụng điều 358 BLDS; khoản 3 điều 27 pháp lệnh án phí, lệ phí ngày 27/02/2009
của UBTVQH khóa 12, xử :

1. Chấp nhận đơn kháng cáo của bà Trần Kim Hường.
2. Sửa bản án DSST số 160/2010/DSST ngày 5/11/2010 của TAND TP Rạch Giá.


- Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim Quy đối với bị đơn bà
Trần Kim Hường, về việc đòi khoản tiền đặt cọc 480 triệu đồng và tiền lãi
172.800.000 đồng từ hợp đồng đặt cọc ngày 03/03/2006.
- Hủy bỏ quyết định số 07/2009 QĐ.BPKCTT ngày 23/6/2009 của TAND TP Rạch
Giá về viện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa so tiền 550 triệu đồng
do bà Nguyễn Thị Kim Quy nộp cho chi cục thi hành án dân sự thành phố Rạch
Giá để thi hanh bản án DSPT số 349/2008/DSPT ngày 21/11/2008 của tòa án nhân
dân tỉnh Kiên Giang.
- Bà Nguyễn Thị Kim Quy được nhận lại số tiền 22 triệu đồng đã nộp tại ngân
hàng phát triển Nhà ĐBSCL-CN Kiên Giang, theo tai khoản số 452112.00.000009
để đảm bảo yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
3. Về án phí :
- Bà Nguyễn Thị Kim Quy phải chịu án phí DSST là 30.112.000 đồng nhưng được
khấu trừ vào dự phí sơ thẩm đã nộp 10 triệu đồng theo biên lai thu số 007593 ngày
11/5/2009 của chi cục THADS TP Rạch Giá bà Quy còn phải nộp thêm 20.112.000
đồng.
- Bà Trần Kim Hường không phải chịu án phí phúc thẩm. Hoàn lại dự phí kháng
cáo 200.000 đồng theo lai thu số 00058 này 19/11/2010 của chi cục THADS TP
Rạch Giá cho bà Hường.
- Trường hợp bản án , quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật
THADS thì người được THADS, người phải THADS có quyền thảo luật thi hành
án, quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án
theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật THADS; thời hiệu thi hành án được thực
hiện theo quy đình tại điều 30 Luật THADS.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án(24/5/2011)
Bình luận bản án
I . Ý kiến cá nhân.
1. Ưu điểm
- Không chỉ kiểm tra việc tuân theo pháp luật trong khi xét xử của tòa án cấp dưới
mà từ quyết định của bản án dựa trên cơ sở pháp lý và tài liệu chứng cứ khách
quan cho thấy tòa án cấp phúc thẩm nhìn ra điểm chưa hợp lí, tính đứng trong vụ
án như:
+ Việc bà Quy đổ hết lỗi cho bà Hường không thực hiện thỏa
thuận đặt cọc là không có căn cứ, trái lại bà Quy cũng là người có lỗi.
+ Bà Hường hoàn toàn có thể tiến hành làm thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ ở Phú Quốc cho bà Quy nếu như bà Quy có thiện chí thực
hiện hợp đồng.
+ Đối với quyết định kê biên thi hành án số 02/2007QĐ.THA ngày
6/11/2007 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Phú Quốc có nội dung cấm
bà Hường chuyển dịch tài sản số 3 Nguyễn Trãi là không đúng pháp luật.
Bởi lẽ quyết định này chỉ có giá trị hạn chế quyền định đoạt của đương sự
chứ không thể acấm đương sự định đoạt tà sản của mình.
- Ngoài ra bản án phúc thẩm cũng không giải quyết yêu cầu đòi bồi thường thiệt
hại do bị phong tỏa tài sản của bà Hường trên cơ sở Hội đồng xét xử phúc thẩm xét
thấy đối với yêu cầu này tại cấp sơ thẩm bà Hường chưa có thủ tục khởi kiện và
chưa đủ căn cứ để khởi kiện. Cho thấy Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng
thẩm quyền trong phạm vi xét xử là chỉ xem xét các vấn đề có kháng cáo, kháng
nghị và vấn đề liên quan đến kháng cáo, kháng nghị


2. Hạn chế, sai sót
- Thứ nhất, ở phần xét thấy, về tư cách tham gia tố tụng của bà Quy Tòa án chỉ đưa
ra những nhận định dựa trên lí lẽ về chứng cứ chứ không có điều luật để xác định
tiêu chí xác định tư cách tham gia tố tụng là gì. Không có căn cứ pháp lý dẫn đến

không đạt được sự đồng tình nhất quán đối với mọi người. Trong trường hợp ở thời
điểm này việc xác định tư cách nguyên đơn phải theo quy định tại khoản 2 Điều
56 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 thì nguyên đơn trong vụ án dân sự là:“Người khởi
kiện, người được cá nhân, cơ quan, tổ chức do do Bộ luật này quy định khởi kiện
để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp
của người đó bị xâm phạm. Cơ quan, tổ chức do Bộ luật này quy định khởi kiện vụ
án dân sự để yêu cầu Tòa án bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước thuộc
lĩnh vực mình phụ trách cũng là nguyên đơn”. Rồi mới giải thích những vấn đề
như tòa án đặt ra vì đây là nguyên đơn được giả thiết có quyền lợi bị xâm hại hay
có tranh chấp. Mặc dù nguyên đơn có quyền, lợi ích giả thiết bị xâm phạm nhưng
vẫn có thể khởi kiện và được thụ lý vì họ đã cung cấp các chứng cứ ban đầu cần
thiết để chứng minh họ có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết. Về
nguyên tắc thì nguyên đơn phải là chủ thể của quan hệ pháp luật nội dung có tranh
chấp, có quyền, lợi ích liên quan quan hệ pháp luật nội dung đó.
- Thứ hai, Cơ quan thi hành án chậm trễ, không kê biên làm cho bà Hường kịp bán
đất trong thời gian trước khi có quyết định của Tòa án. Vậy đây có thể xem là cơ
hội tẩu tán tài sản không khi mà tại khoản 1 Điều 6 quy định: “Kể từ thời điểm có
bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác,
không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi
hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác”. Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của Tòa án,


người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình,
thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có
thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu
cầu Tòa án hủy bỏ giao dịch đó”. Với quy định này, mốc thời gian để xác định
những tài sản có thể vẫn bị cơ quan thi hành án dân sự tiến hành việc kê biên tài

sản dù đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng khi việc chuyển nhượng đó được
thực hiện là “sau khi có bản án, quyết định của Tòa án”.
- Thứ ba, tại phiên tòa phúc thẩm không có sự tham gia của đại diện viện kiểm soát
nhân dân tỉnh Kiên Giang mà theo khoản 1, Điều 266*, Bộ luật tố tụng dân sự
2004 trong thời điểm đó thì “ Kiểm soát viên tham gia phiên tòa vắng mặt thì phải
hoãn phiên tòa”. Mà phiên tòa phúc thẩm vẫn diễn ra thì theo nhóm là chưa hợp lý
vì kiểm sát viên Viện kiểm sát cùng cấp nằm trong số những người phải tham gia
phiên tòa.
II. Phương án giải quyết
- Thứ nhất, dựa theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự 2015 tại khoản 2 điều 68
“ Nguyên đơn trong vụ án dân sự là người khởi kiện, người được cơ quan, tổ chức,
cá nhân khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án
dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm phạm” rồi mới
đưa ra daxn chứng chứng cứ là “Bà Hường thừa nhần văn bản đặt cọc ngày
03/03/2006 do bà Hường kí với ông Tân là đúng và cũng thừa nhận đã nhận từ tay
ông Tân giao số tiền 480 triêu đồng. Căn cứ vào văn bản hợp đồng đặt coc ngày
3/3/2006 cho thấy bên đặt cọc và sẽ đứng tên bên nhận chuyển nhương QSDĐ là
bà Nguyễn Thị Kim Quy, còn ông Nguyễn Duy Tân chỉ là người đại diện cho bà
Quy giao kết hợp đồng với bà Hường và cũng là người thay mặt bà Quy chuyển
giao cho bà Hường số tiền 480 triệu đồng để đặt cọc mua đất. Tại các lời khai của
bà Hường đã nhiều lần xác định giữa bà Hường và bà Quy đã bàn bạc trước việc


chuyển nhượng QSDĐ ở Phú Quốc sau đó bà Quy mới đưa tiền cho ông Tân
xuống giao cọc cho bà. Bà Quy đang giữ sổ đỏ thửa đất mà hai người đã đặt cọc
mua bán, bà Hường cũng công nhận sổ đỏ đó cho ông Tân lúc nhận tiền đặt cọc”.
- Thứ hai, trong lĩnh vực thi hành án dân sự không ít người phải thi hành án có
nghĩa vụ thi hành án thường không tự nguyện, có tâm lý chây ỳ, trốn tránh thực
hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định, nên hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản nhằm
làm mất đi điều kiện thi hành án. Để ngăn chặn các hành vi nêu trên của người phải

thi hành án, Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đã quy định các biện pháp bảo đảm
thi hành án để đáp ứng đòi hỏi cấp thiết của thực tiễn công tác thi hành án dân sự
trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tổ
chức thi hành án cũng gặp không ít khó khăn vướng mắc cần phải được tháo gỡ.
- Thứ ba, Biện pháp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay
đổi hiện trạng tài sản. Theo quy định tại khoản 1 Điều 68 Luật Thi hành án dân sự,
thì chấp hành viên đang thực hiện nhiệm vụ thi hành án có quyền tạm giữ hoặc yêu
cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân hỗ trợ để tạm giữ tài sản, giấy tờ mà đương sự đang
quản lý, sử dụng. Có thể thấy, đối tượng bị áp dụng biện pháp tạm giữ tài sản, giấy
tờ không chỉ là người phải thi hành án, mà cả người được thi hành án nếu họ đang
quản lý, sử dụng tài sản, giấy tờ của người phải thi hành án. Các tài sản, giấy tờ
tạm giữ là các tài sản, giấy tờ có liên quan đến việc thi hành án như: Giấy đăng ký
xe môtô, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… hoặc các tài sản có thể xử lý được
để thi hành án. Khi áp dụng biện pháp này, chấp hành viên cần lưu ý nghiên cứu
các tài sản không được kê biên theo qui định tại Điều 87 Luật Thi hành án dân sự
để cân nhắc khi tạm giữ tài sản, giấy tờ của đương sự hoặc tài sản có giá trị tương
với nghĩa vụ thi hành án theo Điều 8 Nghị định số 58/2009/NĐ-CP. Trong trường
hợp cần thiết, chấp hành viên có thể yêu cầu lực lượng cảnh sát hoặc tổ chức, cá
nhân khác hỗ trợ việc tạm giữ giấy tờ, tài sản của người phải thi hành án.


Như vậy, khi áp dụng biện pháp này, chấp hành viên không phải xác minh,
mà nghĩa vụ chứng minh thuộc về người phải thi hành án.
Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và Nghị định số 58/2009/NĐ-CP ngày
13/7/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Thi
hành án dân sự chưa có quy định nào hướng dẫn thời hạn ra quyết định áp dụng
biện pháp bảo đảm thi hành án. Điều này sẽ dẫn đến việc áp dụng tuỳ thuộc vào ý
chí chủ quan và không thống nhất giữa các chấp hành viên, như vậy dễ dẫn đến
việc khiếu nại của đương sự. Trong thực tiễn, có những trường hợp khi đương sự
nộp đơn đề nghị cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp bảo đảm có thể chấp hành

viên sẽ ra ngay quyết định áp dụng, nhưng cũng có thể vài ngày, thậm chí là lâu
hơn chấp hành viên mới ra quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm. Việc chậm trễ
này có thể ảnh hưởng đến kết quả tổ chức thi hành.