Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH HOA

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
-----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH HOA

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Chuyên ngành kinh tế
Mã số: 60380107
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Thu Thủy

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn
này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hoa


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Bộ luật dân sự

BLDS

Bộ luật tố tụng dân sự

BLTTDS

Ủy ban nhân dân

UBND

Tòa án nhân dân

TAND

Luật đất đai

LĐĐ


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng số 1: Bảng số liệu thống kê tình hình thụ lý và giải

Trang
36

quyết các vụ án sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất tại TAND tỉnh Bắc Giang
Bảng số 2: Bảng số liệu thống kê tình hình thụ lý các vụ án

37

phúc thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại TAND

tỉnh Bắc Giang
Bảng số 3: Bảng số liệu thể hiện kết quả giải quyết các vụ án
phúc thẩm về tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại TAND
tỉnh Bắc Giang

37


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1.KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN ............................................... 7
1.1. Lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất...... 7
1.1.1. Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ................................... 7
1.1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án. 19
1.2. Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án ....................................................................................... 28
1.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
tại Tòa án ............................................................................................... 28
1.2.2. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại
Tòa án.................................................................................................... 31
Kết luận chương 1................................................................................ 34
Chương 2 THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG .............................................................. 35
2.1. Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ............................................... 35
2.1.1. Những số liệu thực tế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang.......................... 35
2.1.2. Một số vụ việc điển hình giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang .................................... 38
2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ................................ 48
Kết luận chương 2................................................................................ 52


Chương 3.GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN............................................................................................................. 53
3.1. Yêu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân ........................................................................ 53
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án ....................................................................................... 54
3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất .................................................................... 54
3.2.2. Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất .................................................................... 56
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ............................................... 60
3.3.1. Nâng cao chất lượng Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân và Thư ký
Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ............................................................ 60
3.3.2. Tăng cường phương tiện và điều kiện cơ sở vật chất cho các Tòa án
nhân dân tỉnh Bắc Giang........................................................................ 61
3.3.3. Hoàn thiện chế độ chính sách đối với Thẩm phán và cán bộ Tòa án
nhân dân tỉnh Bắc Giang........................................................................ 63
3.3.4. Nâng cao chất lượng hoạt động kiểm tra giám đốc đối Tòa án nhân
dân cấp huyện thuộc tỉnh Bắc Giang ...................................................... 64
3.3.5. Chú trọng công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử của Tòa án nhân
dân tỉnh Bắc Giang ................................................................................ 65
Kết luận chương 3................................................................................ 67

KẾT LUẬN ................................................................................................. 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng để sản
xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người. Con người tác động vào nguồn
tài nguyên là đất đai để tạo ra những giá trị về mặt vật chất và tinh thần nhằm
phục vụ đời sống thông qua nhiều hình thức khác nhau. Trong giai đoạn kinh
tế thị trường như hiện nay ở Việt Nam, đất đai đóng vai trò cơ bản nhất để
phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, đất đai được sử dụng để đầu tư cơ sở hạ
tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư… Vì vậy,
các vấn đề về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta chú trọng. Các hoạt
động liên quan đến đất đai cũng vì thế mà ngày càng trở nên phong phú hơn,
đáng chú ý nhất là vấn đề các giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các chủ thể
với nhau. Đây là vấn đề tất yếu của xã hội và gây nhiều khó khăn cho Nhà
nước trong quản lý để bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề này,
tuy nhiên trên thị trường còn nhiều vấn đề phức tạp từ nhiều nguyên nhân dẫn
đến các giao dịch về quyền sử dụng đất thực hiện trái pháp luật, dẫn tới tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên
tham gia các hợp đồng. Chính vì vậy, việc nghiên cứu và tìm hiểu các quy
định của pháp luật về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất, thực tiễn áp dụng các quy định đó trong giải quyết các tranh chấp là
rất quan trọng.
Bắc Giang là tỉnh trung du – miền núi phía bắc, thuộc vùng đông bắc

Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi, giáp với nhiều tỉnh thành nên trong những
năm gần đây, nền kinh tế của tỉnh phát triển khá toàn diện và đang dần khẳng
định được vị thế là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của vùng Trung du và miền
núi phía Bắc. Chính vì vậy, mà thị trường bất động sản diễn ra khá nhộn nhịp
là nguyên nhân chính dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh từ hoạt động giao


2

dịch về quyền sử dụng đất. Các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất ngày càng tăng cao và gây không ít khó khăn trong quá trình giải quyết tại
Tòa án. Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang đã thụ lý và giải quyết nhiều các vụ
án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, mang lại sự công bằng, đảm
bảo quyền lợi cho các bên tham gia hợp đồng, góp phần giữ vững ổn định
chính trị xã hội tại địa phương. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những bất cập dẫn
tới việc bản án bị kháng cáo, kháng nghị, tỷ lệ án bị hủy, sửa do lỗi chủ quan.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc nghiên cứu một cách hệ thống
các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
thông qua kết quả xét xử tại Tòa án, tôi xin lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh
Bắc Giang”. Tôi hi vọng đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra được những hạn chế, bất
cập, từ đó đưa ra các giải pháp đảm bảo việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất có chất lượng cao nhất, góp phần ổn định chính trị xã
hội, phát triển kinh tế đất nước.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua có nhiều nhà khoa học, các tác giả đã có rất
nhiều công trình nghiên cứu, các bài viết về vấn đề này được xuất bản thành
sách hay đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành về pháp luật cụ thể như:
- Trần Quang Huy (Chủ biên) (2005), Pháp luật đất đai- Bình luận và
giải quyết tình huống, Nxb Tư pháp, Hà Nội: Trình bày dưới dạng hỏi - đáp

có sự bình luận sâu sắc về các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; các
tình huống tranh chấp về đất đai diễn ra trong thực tế và hướng giải quyết các
tranh chấp đó. Các tác giả đã nghiên cứu, dẫn chiếu nhiều văn bản pháp luật
và các tình huống khác liên quan đến chính sách, pháp luật đất đai.
- Nguyễn Văn Thông (Chủ biên) (2010), Hỏi - đáp giao dịch dân sự và
giải quyết tranh chấp, Nxb Thống kê, Hà Nội: được trình bày dưới dạng hỏi đáp. Phần thứ nhất: Hỏi - đáp giao dịch dân sự về nhà ở, đất và giải quyết


3

tranh chấp nhà đất. Phần phụ lục: Trích BLDS 2005, LĐĐ 2003 và Luật Nhà
ở năm 2005.
- Nguyễn Quang Tuyến (2003), Quyền sử dụng đất trong các giao dịch
dân sự và thương mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà
Nội, Hà Nội: đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của
người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ đó
đưa ra định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của
người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.
- Trần Văn Hà (2007), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường
Tòa án ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà
Nội: đã nghiên cứu những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Tác giả nghiên cứu
sâu về thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Qua đó đã đặt ra yêu cầu và giải
pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân,
đồng thời phương pháp hòa giải trong giải quyết ở Tòa án cũng được tác giả
đề cập nhưng đó chỉ là một trình tự, thủ tục trong quá trình áp dụng pháp luật
giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Bên cạnh đó còn có các công trình nghiên cứu khác như: Nguyễn Cảnh
Quý (2003), Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, Luận

án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Vũ Thành Nho
(2009), Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp
đồng liên quan đến nhà và quyền sử dụng đất, Tài liệu Tọa đàm, Hà Nội; các
bài viết trên tạp chí Luật học- Đại học Luật Hà Nội, Tạp chí Tòa án nhân dânTòa án nhân dân tối cao, Tạp chí dân chủ và pháp luật- Bộ Tư pháp…
Các công trình nghiên cứu đã đưa ra được những đánh giá, làm cơ sở
để sửa đổi bổ sung các quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng như
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đó. Nay trên cơ sở đó, tôi xin khái quát


4

các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án và đánh giá các quy định đó thông qua hoạt động xét xử
thực tiễn tại dịa phương cụ thể là tỉnh Bắc Giang.
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn đi sâu phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, chủ yếu là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó chỉ ra những kết quả đạt được và những
hạn chế trong thực tiễn áp dụng các quy định đó để giải quyết và xét xử các
vụ án liên quan tới tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Đồng thời luận văn cũng đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật Việt Nam nói chung và thực tiễn xét xử các vụ án liên quan tới
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Trong khuôn khổ luận văn tập trung làm rõ các khái niệm, các quy định
của pháp luật liên quan tới hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp
đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc đánh giá thực tiễn giải
quyết và xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa

án nhân dân tỉnh Bắc Giang.
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về
hợp đồng về quyền sử dụng đất, tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết các tranh chấp đó tại Tòa án
nhân dân tỉnh Bắc Giang.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm rõ những vấn đề chung về tranh chấp hợp về quyền sử dụng đất
và giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại tòa án. Nghiên


5

cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất tại tòa án; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Toà án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn,
vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất của Tòa án hiện nay.
- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp
phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất, giúp các cơ quan chức năng nói chung và Tòa án nói
riêng nhằm giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả, tránh việc
khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội.
5. Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng duy vật và biện
chứng lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin.
- Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong

chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án.
- Phương pháp phân tích, thống kê, đánh giá, bình luận được sử dụng
trong chương 2 khi tìm hiểu thực tiễn thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp
hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang thông qua
các số liệu báo cáo giải quyết án dân sự của Tòa Dân sự - Tòa án nhân dân
tỉnh Bắc Giang và phân tích, bình luận các vụ án cụ thể tại Tòa án nhân dân
tỉnh Bắc Giang.
- Phương pháp khái quát, phương pháp liệt kê được sử dụng trong
chương 3 khi đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp


6

hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân và tại Tòa án nhân dân
tỉnh Bắc Giang.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Có thể coi luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện
về tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng
quyền sử dụng đất tại Tòa án, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử
các tranh chấp về hợp đồng quyền sử dụng đất. Những kết luận và đề xuất,
kiến nghị mà luận văn nêu ra đều có cơ sở khoa học, có thể có giá trị tham
khảo đối với những người làm công tác xét xử các tranh chấp về hợp đồng về
quyền sử dụng đất trong hệ thống ngành Tòa án nhân dân.
7. Bố cục các chương của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
có 3 chương:
Chương 1: Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất tại Tòa án.
Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng

về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.


7

Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
1.1. Lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất
1.1.1. Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng về quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học
thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba
quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với đồ vật - gọi là
chủ sở hữu tài sản. “Quyền” được người La Mã trừu tượng là các hành vi mà
một chủ thể có được đối với đồ vật hoặc đối với một người, từ đó sinh ra
quyền đối vật và quyền đối nhân. Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước
hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp
các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu.(1)
Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền
năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Hiến pháp 1980 ra đời khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và
cũng là chủ quản lý đối với đất đai. Luật đất đai 1987 ra đời mở đầu cho việc
xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu
về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ

thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước
không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm các hình
thức chuyển nhượng đất, làm kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Trước
tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, thừa nhận và bảo vệ
(1) Tác giả Trần Quang Huy, Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam,
Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 10/2007, trang 71.


8

quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Mặt khác, pháp luật đã
thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng
đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền:
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Cụm từ “Quyền sử dụng đất” được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai
trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng
của chủ sở hữu theo luật định nhưng không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất
đai. Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 một lần nữa khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý.
Từ điển giải thích Luật học định nghĩa “Quyền sử dụng đất của Nhà
nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục
đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng
đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất
cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa

này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi
Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất. Tuy nhiên,
không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng
đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép
của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu.
Qua những phân tích trên đây, có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất
như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền
đó cho người khác”.


9

b. Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất
Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham
gia các quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau
những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm
đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là tất
yếu đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật
chất đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những
hành vi có ý chí của các chủ thể. Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của
mình mà không được bên kia chấp nhận thì không thể hình thành một quan hệ
để qua đó thực hiện các giao dịch với nhau được. Chỉ khi nào có sự thể hiện
và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành,
quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
dân sự. Hợp đồng dân sự có nhiều loại trong đó có hợp đồng về quyền sử
dụng đất. Vì vậy, hợp đồng về quyền sử dụng đất mang đầy đủ các đặc trưng
của một hợp đồng dân sự.
Bộ luật dân sự năm 2015 đã dành từ Điều 500 đến Điều 503 quy định

về khái niệm, nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của
hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 500
BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền,
nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Quy định này mới chỉ mang
tính liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất
đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.


10

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều
501 BLDS năm 2015:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng
có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử
dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với
quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai
và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Khoản 2 Điều 4 BLDS năm 2015 đã có quy định ưu tiên áp dụng pháp
luật quy định Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh
vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự
quy định. Khoản 1 Điều 501 BLDS năm 2015 một lần nữa lặp lại nguyên tắc
này. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự thì giao dịch
này đương nhiên phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật

khác có liên quan, không chỉ là “ mục đích”, “ đối tượng”, “ thời hạn”.. mà
còn nhiều nội dung khác như chủ thể, điều kiện giao kết, chuyển giao…
Về hình thức, thủ tục thực hiện và hiệu lực hợp đồng về quyền sử dụng
đất được quy định tại Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy
định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự,
thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật
có liên quan.”
Nếu xét về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì ngoài
Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 thì không còn quy định cụ thể nào. Về
yêu cầu phải “phù hợp với quy định của Bộ luật” thì chỉ mang tính chung


11

chung và không có giá trị tham chiếu. Trong thực tế, các tranh chấp trong
giao dịch dân sự liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
xảy ra khá phổ biến, do vậy cần phải giải thích thế nào là “phù hợp”. (2)
Có thể thấy sự chú trọng quá mức về hình thức hợp đồng có thể sẽ vi
phạm đến nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận của các chủ thể. Tuy
nhiên, hợp đồng về quyền sử dụng đất là vấn đề rất phức tạp nên việc luật hóa
hình thức, thủ tục hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là điều cần thiết. Điều
502 BLDS năm 2015 đã tách hình thức hợp đồng với trình tự, thủ tục hợp
đồng, tuy nhiên sự tách bạch này chỉ có ý nghĩa về mặt nghiên cứu, lý luận.
Như đã phân tích, sự “ phù hợp” với quy định pháp luật cần được giải thích cụ
thể, đặc biệt là sự phân biệt giữa “ hình thức hợp đồng”, “ mẫu hợp đồng”, “
điều khoản mẫu” trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 502 BLDS năm 2015 không
liệt kê trình tự, thủ tục đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như BLDS

năm 2005 vì pháp luật chuyên ngành có quy định khác nhau về trình tự, thủ
tục đối với từng loại hợp đồng.
Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều
503 BLDS năm 2015, theo đó hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
theo quy định của Luật đất đai.
Vậy “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó người sử dụng đất thực hiện một giao dịch về quyền sử dụng đất với
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng
đất.” Hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm các loại hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê
quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất. Hợp đồng về
quyền sử dụng đất phổ biến nhất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
(2) Tác giả Nguyễn Thùy Trang, Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự năm 2015,
Tạp chí Luật học, số 7/2016, trang 55.


12

1.1.1.2. Khái niệm tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một hiện tượng xảy ra
trong đời sống xã hội phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai từng giai đoạn.
Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác
nhau nên tranh chấp về giao dịch đất giai đoạn đó gồm các loại: Tranh chấp
về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tặng
cho đất… Hiến pháp năm 1980 ra đời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm
1992 và Luật đất đai năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh chấp về quyền quản
lý, sử dụng. Luật đất đai năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở

hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau
khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó". Tuy nhiên, tính tất yếu
khách quan của quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị để giao dịch nên trong
giai đoạn đó thực chất trong nhân dân đã xảy ra việc chuyển quyền sử dụng
đất, tranh chấp hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nó ẩn chứa trong các
giao dịch khác gắn liền với đất. Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm
1993 được ban hành chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển
quyền sử dụng đất. Quyền chuyển quyền sử dụng đất tiếp tục được thực hiện,
được ghi nhận tại Bộ luật dân sự năm 1995, Luật đất đai năm 2003, Bộ luật
dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013. Như vậy tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất là hiện tượng đã diễn ra từ rất lâu trong lịch sử phát triển
của xã hội, nhưng tùy từng giai đoạn nó có những đặc điểm riêng biệt phụ
thuộc và tính chất sở hữu đất đai trong từng giai đoạn đó.
Để hiểu được khái niệm “tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất”,
trước hết cần hiểu về khái niệm “tranh chấp”. Theo Đại Từ điển tiếng Việt,
“tranh chấp là tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên
nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề


13

quyền lợi giữa hai bên". Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác
nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc độ
pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu
thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các
quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Khoản 26 Điều 4 của Luật đất đai năm 2003 đưa ra được một khái niệm
chung về tranh chấp đất đai, theo đó thì: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan

hệ đất đai". Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, nhưng định
nghĩa trên cũng không thể phản ánh hết các đặc điểm, nội hàm của các loại
tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng về quyền sử
dụng đất. Có nhiều quan điểm pháp lý đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai
như sau: "tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi
ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai".
Trong quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất chủ thể tham gia quan
hệ chính là các bên tham gia các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất.
Đối tượng tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là việc thực hiện
các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng hoặc bên thứ 3 liên
quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng
về quyền sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc chung của giao dịch dân sự,
hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với từng loại hợp đồng về quyền sử
dụng đất; đồng thời phải tuân theo các quy định của Luật đất đai.
Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận “Tranh chấp hợp đồng
về quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích,
về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp
đồng.”


14

1.1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Tranh chấp về hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở
nhiều dạng khác nhau xong đều có bản chất chung nhất đó là những bất đồng,
mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết
và thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất. Xung đột đó có thể được biểu
hiện trực tiếp giữa các bên, nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích
của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan hệ hợp đồng không

thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng, làm
phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể
khác có liên quan.
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp là chủ thể quản lý và sử dụng đất,
không có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể
được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quyền sử dụng đất
được Nhà nước trao cho người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành
khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện các
giao dịch về quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất xảy ra thì các chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể
có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai: Ðối tượng của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là
quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng
đất đai theo quy định của pháp luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không
thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà
nước. Ðối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – quyền sử
dụng đất chứ không phải bản thân đất đai. Ðiều này hoàn toàn khác biệt với
các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của
chính chủ thể tranh chấp. Ðây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá


15

trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng. Theo đó, việc giải quyết
tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia
quan hệ mà còn còn bảo vệ chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước.
Thứ ba: Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất không chỉ ảnh

hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát
sinh gây hậu quả khác. Một số hậu quả có thể kể đến như: Có thể gây mất ổn
định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất,
xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy, giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định
kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư: Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến lợi
ích, hoạt động quản lý của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp,
Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản,
Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính
sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật
tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập.
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có thể được giải quyết ổn
thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để tìm ra
hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên. Tuy nhiên, trên thực tế
có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng đất trong hợp
đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt hại
cho phía bên kia nặng nề...hai bên không thể tìm được tiếng nói chung trong
việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu
không tránh khỏi. Vì vậy đặt ra vấn đề đó là các tranh chấp hợp đồng về


16

quyền sử dụng đất cần phải được giải quyết nhanh chóng, triệt để, đảm bảo
quyền và lợi ích của các bên giữ gìn ổn định kinh tế, xã hội.
1.1.1.4. Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất

a. Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất có thể kể đến như sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất có trị lớn là lợi ích mọi chủ thể hướng tới
và mong muốn nắm giữ. Các chủ thể tham gia giao dịch các hợp đồng về
quyền sử dụng đất luôn muốn đặt lợi ích của bản thân lên hàng đầu, họ có thể
vì thế mà sẵn sàng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng, hay vi phạm các quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng về quyền
sử dụng đất để hợp đồng của họ được giao dịch nhanh chóng nhất. Đây cũng
là nguyên nhân khi hợp đồng chậm được thực hiện hay mục đich của hợp
đồng không được như ý muốn của các chủ thể dẫn đến các tranh chấp phát
sinh.
Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng về quyền sử dụng đất còn chưa
rõ ràng, khó áp dụng. Có nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về hợp
đồng về quyền sử dụng đất tuy nhiên còn chưa đồng nhất và nhiều quy định
còn chưa rõ ràng nên khi các cán bộ làm nhiệm vụ trong một lĩnh vực có thể
chỉ áp dụng văn bản trong lĩnh vực mình mà không để ý đến các luật liên
quan. Các chủ thể khi tham gia các hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng
không biết hết được các quy định của pháp luật cũng như áp dụng các quy
định đó vào các giao dịch trong thực tế nên còn gây ra nhiều tranh chấp không
đáng có.
Thứ ba, sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản cũng là
nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất. Điều không thể phủ nhận là lợi nhuận mang lại cho các chủ thể đầu


17

tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là vô cùng hấp dẫn, nhất là giá cả
nhà đất trong thời gian qua liên tục tăng cao, thị trường ngày càng sôi

động…Sức hút đó của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền
sử dụng đất nói riêng đã khiến cho không ít người trong giới kinh doanh trong
lĩnh vực này bất chấp pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng
đất đai trá hình, gây lũng đoạn thị trường mà biểu hiện cụ thể nhất đó là việc
ký thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất bất hợp pháp, không tuân theo
các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Các hợp đồng về quyền sử dụng đất được “che đậy”, “biến tướng” bởi các
hình thức trá hình, những “tiểu xảo” tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp
đồng vay vốn”; “hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu
tư”...
Thứ tư, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát
triển mạnh mẽ, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông
thôn đã mang lại không ít đổi thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh
những tác động tích cực của cơ chế thị trường vẫn còn không ít những vấn đề
khiến ta phải suy nghĩ. Một trong số đó là tình trạng tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất đang có chiều hướng gia tăng, giá đất leo thang, “sốt đất”
cục bộ diễn ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển
công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp
đôi, thậm chí hàng chục lần. Người nông dân đua nhau “đổi đất thành vàng”.
Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng đến nay trở thành
tâm điểm của mọi sự chú ý.
Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai chưa được
coi trọng dẫn đến việc nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa
được phổ biến sâu rộng trong nhân dân, người dân còn thiếu kiến thức pháp
luật về luật đất đai. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao,
chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất.


18

Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên
nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán... cũng là một
trong những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên
gay gắt.
b. Hậu quả của tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Tùy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh
hưởng tới mọi mặt của xã hội như chính trị, kinh tế, xã hội, cụ thể như sau:
Về mặt chính trị: Các tranh chấp phát sinh có thể gây ảnh hưởng xấu,
gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giảm hiệu quả thực hiện các
đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực đất đai
nói riêng và các lĩnh vực liên quan khác nói chung. Hiện nay, các tranh chấp
xảy ra nếu không được giải quyết kịp thời và triệt để thì có thể gây mất lòng
tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta.
Về mặt kinh tế: Khi các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất xảy
ra trước hết nó ảnh hưởng đến tâm lý, thời gian, tiền của của các bên tranh
chấp. Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan nhà nước. Các cơ
quan nhà nước phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết các tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất. Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước
và nhân dân. Bên cạnh đó các tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất có
thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích
của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội.
Về mặt xã hội: Các tranh chấp này sẽ là nguyên nhân gây nên rạn nứt
trong mối quan hệ tình cảm giữa cha - mẹ, vợ - chồng, anh - em. Lợi ích kinh
tế có thể làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội, trong nhiều trường hợp có
thể dẫn đến việc phạm pháp hình sự của các bên, kéo theo hàng loạt các vấn
đề phức tạp khác.