Trình tự Dự án đầu tư xây dựng

TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC
CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ (CÓ SỬ DỤNG ĐẤT)
(Cập nhật và chỉnh sửa ngày 05/5/2017)
TS. KTS. Nguyễn Dũng. Viện KHCN Xây dựng (IBST)
Đầu tư xây dựng là một hoạt động cần nhiều thời gian, với một trình tự thực hiện qua
nhiều bước kể từ lúc thai nghén ý tưởng đầu tư đến khi công trình hoàn thành đưa vào khai
thác, sử dụng, được chi phối bởi rất nhiều văn bản quy định và thủ tục hành chính nên cần
được hệ thống hóa để dễ hình dung.

Hình 1: Quá trình đầu tư xây dựng qua nhiều giai đoạn và tốn nhiều thời gian (st)
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tại Khoản 1 Điều 50 “Trình tự đầu
tư xây dựng” và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 tại Điều 6 “Trình tự đầu tư
xây dựng” có tính khái quát, tổng hợp chung mà không phân thành từng bước thực hiện cụ
thể.
Quá trình thực hiện các bước đầu tư xây dựng cũng liên quan tới rất nhiều thủ tục
hành chính do nhiều cơ quan khác nhau tiếp nhận và xử lý (thủ tục đăng ký đầu tư, cấp giấy
chứng nhận đầu tư, cấp giấy phép quy hoạch, thông tin quy hoạch – kiến trúc, thỏa thuận quy
hoạch, thẩm tra thiết kế…).


Hình 2: Quá trình đầu tư xây dựng liên quan tới rất nhiều đối tượng tham gia (st)
Các căn cứ pháp lý để hệ thống hóa quy trình dự án đầu tư xây dựng:
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 (tại Khoản 1 Điều 50 về Trình tự đầu tư
xây dựng);
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng (tại Điều 6
về Trình tự đầu tư xây dựng);
Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Đầu tư;
Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 06/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải
cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải
thiện môi trường kinh doanh tại Phụ lục 1 về quy trình thực hiện thủ tục hành chính (các

bước trong NQ này là định hướng chỉ đạo, thực tế áp dụng như thế nào là do tình hình cụ thể
của từng địa phương);
Các văn bản đã hết hiệu lực (được dùng để tham khảo các bước triển khai cụ thể).

2


Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Đầu tư số 67/2014/QH13:
Điều 21. Trách nhiệm công bố và cung cấp thông tin về dự án đầu tư
1. Cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch, tài nguyên và môi
trường và các cơ quan quản lý nhà nước khác có trách nhiệm công bố đầy đủ, công khai quy
hoạch, danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch, danh mục dự án đầu
tư và các thông tin khác liên quan đến dự án đầu tư, các cơ quan quy định tại Khoản 1 Điều
này có trách nhiệm cung cấp thông tin theo thẩm quyền cho nhà đầu tư trong thời hạn 05
ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của nhà đầu tư.
3. Nhà đầu tư có quyền sử dụng thông tin theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này để
lập hồ sơ đăng ký đầu tư.
Điều 22. Trình tự thực hiện dự án đầu tư
1. Tùy thuộc tính chất, quy mô và điều kiện của từng dự án, dự án đầu tư được thực hiện theo
một hoặc một số thủ tục sau đây:
a) Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của
Luật Đầu tư và Nghị định này;
b) Thành lập tổ chức kinh tế theo quy định tại Điều 44 Nghị định này đối với nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế;
c) Thực hiện thủ tục giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có);
d) Thực hiện thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
2. Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất

thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng
đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư,
xây dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu
tư.
--------------------------------------Nội dung tổng hợp các bước thực hiện:
Để thuận lợi cho việc tiếp cận hoạt động đầu tư phục vụ các công tác về quản lý đầu tư, tư
vấn đầu tư, quản lý dự án, quản lý chất lượng công trình, thiết kế, thẩm tra, nghiên cứu, đào
tạo và giảng dạy... quy trình các bước cơ bản để thực hiện một dự án nói chung được tổng
hợp gồm hai phần: (a) các thủ tục hành chính và (b) các bước tiến hành.
A/ CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ (CÓ SỬ DỤNG ĐẤT)
LIÊN QUAN ĐẾN CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ
Các thủ tục hành chính liên quan tới các cơ quan quản lý được phân chia theo các trường hợp
sử dụng đất theo 3 hình thức: đấu giá sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng
đất, giao đất, cho thuê đất.
Theo Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 06/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm
cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải
thiện môi trường kinh doanh, các thủ tục hành chính được tổng hợp như sau :

3


ST
T

1

Dự án lựa chọn
nhà đầu tư theo
hình thức:

Dự án lựa chọn
nhà đầu tư theo
hình thức:

Đấu giá quyền
sử dụng đất

Đấu thầu lựa
chọn nhà đầu tư
có sử dụng đất

Tổ chức đấu giá
quyền sử dụng
đất

Tổ chức đấu thầu
lựa chọn nhà đầu
tư có sử dụng đất

Dự án lựa chọn nhà đầu
tư theo hình thức:

Cơ quan giải
quyết

Giao đất, cho thuê đất

Cơ quan được
giao tổ chức

2

Chấp thuận chủ trương
đầu tư (cấp giấy chứng
nhận đầu tư nếu có)

Sở Kế hoạch và
Đầu tư

3

Lập, thẩm định và phê
duyệt QH chi tiết/
QHTMB

Cơ quan quản lý
QH, UBND cấp
tỉnh

4

Đăng ký đầu tư

Đăng ký đầu tư

(đối với dự án
của nhà đầu tư
nước ngoài, DA
kinh doanh có
điều kiện...)

(đối với dự án của
nhà đầu tư nước
ngoài, DA kinh
doanh có điều
kiện...)

5

6

Thông báo thu hồi
đất
Thẩm định dự án Thẩm định dự án
và thiết kế cơ sở và thiết kế cơ sở

7

8

Cơ quan tài
nguyên và môi
trường
(Lập dự án đầu tư XD)
Thẩm định dự án và thiết
kế cơ sở

Thông tin/ thỏa
Thông tin/ thỏa thuận về
thuận về cấp nước, cấp nước, thoát nước, cấp

thoát nước, cấp
điện
điện
Thẩm duyệt
thiết kế PCCC

Thẩm duyệt thiết
kế PCCC

9

10

Cơ quan quản lý
nhà nước về đầu
tư

Các đơn vị quản
lý chuyên ngành

Thẩm duyệt thiết kế PCCC Cơ quan cảnh sát
PCCC
Chấp thuận đầu tư dự án
phát triển nhà ở/ thẩm
định, quyết định cho phép
đầu tư dự án khu đô thị
mới

Thẩm tra thiết
kế (phục vụ

Thẩm định thiết
kế)

Các đơn vị quản
lý chuyên ngành

Thẩm tra thiết kế
(phục vụ Thẩm
định thiết kế)

Sở xây dựng

Cơ quan quản lý
xây dựng chuyên
ngành

4


11

Cam kết bảo vệ
môi trường/
Thẩm định, phê
duyệt báo cáo
đánh giá tác
động môi trường

Cam kết bảo vệ
môi trường/ Thẩm

định, phê duyệt
báo cáo đánh giá
tác động môi
trường

12

Cam kết bảo vệ môi
trường/ Thẩm định, phê
duyệt báo cáo đánh giá tác
động môi trường

Cơ quan tài
nguyên và môi
trường

Thông báo thu hồi đất

UBND cấp
huyện

13

Quyết định giao
đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển
mục đích sử dụng
đất

Quyết định giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất;

Cơ quan tài
nguyên và môi
trường

14

Công khai và thực
hiện phương án
đền bù giải phóng
mặt bằng

Điều tra số liệu, lập, phê
duyệt, công khai phương
án đền bù giải phóng mặt
bằng, chi trả tiền đền bù,
nhận mặt bằng

Tổ chức làm
nhiệm vụ

15

Thuê đơn vị lập hồ sơ định
giá tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất

Đơn vị định giá

16

Thẩm định hồ sơ định giá,
xác định đơn giá tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất

Sở Tài chính và
các ngành có liên
quan

17

Phê duyệt đơn giá tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất

UBND cấp tỉnh

18

Ký hợp đồng thuê
đất/ thực hiện
nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước;

Ký hợp đồng thuê đất/
thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước;

Sở Tài nguyên

và Môi trường;
cơ quan thuế

19

Nhận bàn giao đất
trên bản đồ và
thực địa;

Nhận bàn giao đất trên bản
đồ và thực địa;

Sở Tài nguyên
và Môi trường

Cấp giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất.
20

Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

(Thiết kế kỹ thuật, thiết kế
bản vẽ thi công)
Thẩm tra thiết kế (phục vụ
Thẩm định thiết kế)

21

Thông báo khởi
công xây dựng

Thông báo khởi
công xây dựng

Cơ quan quản lý
xây dựng chuyên
ngành

Chủ đầu tư

5


22

Kiểm tra công
tác nghiệm thu
đưa công trình
vào sử dụng

Kiểm tra công tác
nghiệm thu đưa
công trình vào sử
dụng

Kiểm tra công tác nghiệm
thu đưa công trình vào sử
dụng

Cơ quan quản lý
xây dựng chuyên
ngành

23

Kiểm tra, xác
nhận việc đã
thực hiện các
công trình, biện
pháp bảo vệ môi
trường phục vụ
giai đoạn vận
hành dự án

Kiểm tra, xác
nhận việc đã thực
hiện các công
trình, biện pháp
bảo vệ môi trường
phục vụ giai đoạn
vận hành dự án

Kiểm tra, xác nhận việc đã
thực hiện các công trình,
biện pháp bảo vệ môi
trường phục vụ giai đoạn
vận hành dự án

Cơ quan tài
nguyên và môi
trường

24

Cấp giấy phép
hoạt động/ Mở
ngành/ Cho phép
hoạt động/
Chứng nhận đủ
điều kiện

Cấp giấy phép
hoạt động/ Mở
ngành/ Cho phép
hoạt động/ Chứng
nhận đủ điều kiện

Cấp giấy phép hoạt động/
Mở ngành/ Cho phép hoạt
động/ Chứng nhận đủ điều
kiện

Cơ quan quản lý
xây dựng chuyên
ngành

B/ TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ (CÓ SỬ DỤNG ĐẤT)
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015/ Điều 6. Trình tự đầu tư xây dựng:

1. Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng
năm 2014 được quy định cụ thể như sau:
a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực
hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;
b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu
có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm
định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo
quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây
dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối
lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoàn
thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác;
c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm các công
việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng.
2. Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết
định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc quy
định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Điều này.
3. Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư và chủ đầu
tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ. Chủ đầu tư có trách nhiệm
đáp ứng kịp thời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng khi cần xem xét hồ sơ đang
lưu trữ này. Chủ đầu tư nộp tệp tin (file) bản vẽ và dự toán hoặc tệp tin bản chụp (đã chỉnh
sửa theo kết quả thẩm định) về cơ quan chuyên môn theo quy định tại Khoản 13 Điều 3 Luật
Xây dựng năm 2014về xây dựng để quản lý.

6


TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC:
Ghi chú: Phần chữ nghiêng là thủ tục dành riêng cho 1 hoặc 2 trong 3 hình thức: “đấu

giá sử dụng đất”, “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất” và “giao đất, cho thuê
đất”.
Đối với dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư
thì các thủ tục ban đầu để có được đất sạch gần như đã xong (CĐT không cần phải tự thực
hiện các bước chuẩn bị dự án mà thực hiện luôn bước thẩm định dự án và thiết kế cơ sở);
riêng hình thức giao đất, cho thuê đất thì phải làm đầy đủ các bước trong gia đoạn chuẩn bị
dự án cho đến khi có được lô đất sạch.
I. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN
Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có/ thuộc dự án
nhóm A...); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc
cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
2. Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài
3. Tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư
4. Xin giới thiệu địa điểm (hình thức Giao đất, cho thuê đất)
5. Đề xuất dự án đầu tư (hình thức Giao đất, cho thuê đất) gồm các nội dung: nhà đầu tư
thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động
vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu
tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án (theo quy định của Luật
Đầu tư và Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015)
6. Thỏa thuận thuê địa điểm; đề xuất nhu cầu sử dụng đất (hình thức Giao đất, cho thuê
đất); trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu
khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư
7. Lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (theo 1 trong 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng
đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; giao đất, cho
thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu)
8. Lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư (hình thức giao đất,
cho thuê đất). Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án của nhà đầu tư nước

ngoài, DA kinh doanh có điều kiện... theo Khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư số
67/2014/QH13 và Mục 2 Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015; Mục 2 Chương
II Luật Đầu tư công số 49/2014/QH13; Mục 2 Chương III Luật Xây dựng hướng dẫn
xử lý chuyển tiếp của UBND tỉnh tại công văn số 320/UBND-CN1 ngày 21/01/2015
về việc thực hiện Luật Xây dựng số 50/2014/QH13)
(Xem thêm Ghi chú 02a) Đối với nhà ở, xem thêm Ghi chú 02b
9. Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QHTMB (hình thức giao đất, cho thuê đất):
a. Cấp giấy phép QH (nếu khu vực đó chưa phê duyệt 1/2000 hoặc 1/500);
b. Cấp chứng chỉ quy hoạch (nếu đã có QH 1/500)/ hoặc Thỏa thuận Quy hoạch
kiến trúc (nếu đã có QH 1/2000…)/ hoặc Thông tin QH, kiến trúc (nếu chưa có
QH);
c. Xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng (nếu chưa có);

7


d. Lập quy hoạch chi tiết 1/2000 (nếu chưa có QH);
e. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án
kiến trúc (nếu đã có QHCTXD 1/2000);
f. Thẩm định QHCTXD TL 1/500/ QH TMB và phương án thiết kế kiến trúc sơ
bộ;
g. Phê duyệt QHCTXD TL 1/500/ Chấp thuận QH TMB và phương án kiến trúc sơ
bộ.
10. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình (gồm ba hình thức):
a. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu có;
b. Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi);
c. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (công trình tôn giáo; công trình
có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).
11. Thông báo thu hồi đất (hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư)
12. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện (hình thức Đấu thầu lựa chọn

nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất)
13. Thẩm duyệt thiết kế PCCC
14. Chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự
án khu đô thị mới (hình thức Giao đất, cho thuê đất)
15. Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở; thẩm tra phục vụ công tác thẩm định (Nghị định số
59/2015/NĐ-CP Điều 10 Khoản 7 Điểm b và Điều 11 Khoản 5)
16. Điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có)
17. Cam kết bảo vệ môi trường/ Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi
trường
18. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (hình thức
đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất)
19. Trích đo bản đồ địa chính để điều chỉnh ranh khu đất, kiểm định bản đồ (hình thức
giao đất, cho thuê đất)
20. Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng (hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất)
21. Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi
trả tiền đền bù, nhận mặt bằng; Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất)
22. Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất) (Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13 quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ) (Xem thêm Ghi chú 03)
23. Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (hình thức giao đất, cho thuê
đất). (Bồi thường trên cơ sở bản vẽ trích đo được sở TNMT phê duyệt)
24. Thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chủ đầu tư
thực hiện khảo sát, lập dự án đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất). (giải phóng

8

mặt bằng, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án quan trọng quốc
gia, dự án nhóm A khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi có thể được tách
thành một dự án độc lập)
II. GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN
Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn
(nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy
phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa
chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công
xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn
thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các
công việc cần thiết khác.
25. Giao đất/ thuê đất: Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất); nhận bàn giao đất trên bản
đồ và thực địa
26. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
27. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); t hỏa thuận san lấp kênh rạch,
sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
28. Lập Ban quản lý dự án/ Lựa chọn nhà thầu tư vấn QLDA (trường hợp thuê tư vấn
QLDA).
29. Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư
và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế).
a. Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD);
b. Lựa chọn nhà thầu KSXD;
c. Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD;
d. Thực hiện khảo sát xây dựng;
e. Giám sát công tác khảo sát xây dựng;
f. Khảo sát bổ sung (nếu có);
g. Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;

h. Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
30. Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi); thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu
tư xây dựng - xem Bước 15); thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước
thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các
bước sau:
a. Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế
bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật);
b. Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công
trình phải lập dự án);
c. Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước
thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).
31. Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình :
a. Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình;

9


b. Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có);
c. Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
d. Thiết kế xây dựng công trình;
e. Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu
tư); (Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Điều 10)
f. Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; (Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Điều 10)
g. Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế
bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết
kế để phục vụ công tác thẩm định (theo yêu cầu của cơ quan thẩm định hoặc
CĐT chủ động tổ chức thẩm tra trước khi thẩm định); (Nghị định số
59/2015/NĐ-CP Điều 14, 25, 26) (CĐT chọn tư vấn thẩm tra theo Luật Xây
dựng Điều 68 Khoản 2 Điểm d)

h. Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản
vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
i. Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng;
thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
j. Thay đổi thiết kế (nếu có);
k. Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình;
l. Giám sát tác giả.
32. Giấy phép xây dựng (sau khi thẩm định thiết kế kỹ thuật hoặc bản vẽ thi công)
33. Thi công xây dựng công trình:
a. Chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình;
b. Chọn nhà thầu giám sát thi công;
c. Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ
yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ
đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa
chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.
34. Thông báo khởi công xây dựng (chủ đầu tư)
35. Thực hiện thi công xây dựng công trình:
a. Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng
xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây
dựng...;
b. Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;
c. Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu);
d. Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành;
e. Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.
36. Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm
thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng (Nghị quyết 43/NQ-CP)
37. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường
phục vụ giai đoạn vận hành dự án (Nghị quyết 43/NQ-CP)

10

III. GIAI ĐOẠN KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA CÔNG TRÌNH CỦA DỰ ÁN VÀO
KHAI THÁC SỬ DỤNG
38. Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử
39. Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình (trong thời hạn không quá
mười hai tháng, kể từ ngày công trình được bàn giao đưa vào sử dụng (Điều 81 Luật
Xây dựng)
40. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. Tất toán
dự án theo QĐ phê duyệt. Báo cáo kết thúc thực hiện dự án với cấp trên và Kho bạc
giao dịch để đóng tài khoản giao dịch của dự án.
41. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)
42. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động/ Chứng nhận đủ điều kiện
(Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện) (Nghị quyết 43/NQ-CP)
43. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
44. Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
45. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

11


Ghi chú 01:
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG. Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 03 năm 2016 hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về
quản lý chi phí đầu tư xây dựng:
Điều 3. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng
1. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP, trong
đó chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác được quy định cụ thể như sau:
a) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP là
các chi phí cần thiết để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự

án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng như sau:
- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có),
báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
- Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng;
- Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình hoặc lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình;
- Thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư;
- Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
- Lập, thẩm định, thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng;
- Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng;
- Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;
- Đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường của công trình;
- Lập mới hoặc điều chỉnh định mức xây dựng của công trình;
- Xác định giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình;
- Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành;
- Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình;
- Kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình và thí nghiệm chuyên
ngành xây dựng theo yêu cầu;
- Kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng;
- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng;
- Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Khởi công, khánh thành (nếu có), tuyên truyền quảng cáo;
- Xác định, cập nhật, thẩm định dự toán gói thầu xây dựng;
- Thực hiện các công việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);
- Thực hiện các công việc quản lý khác.
b) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm các chi phí theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Nghị định số
32/2015/NĐ-CP là các chi phí cần thiết để thực hiện các công việc tư vấn đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn
bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng như sau:

- Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng;
- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có),
báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
- Thẩm tra thiết kế cơ sở, thiết kế công nghệ của dự án;
- Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng;
- Thiết kế xây dựng công trình;
- Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, dự toán xây dựng;
- Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan
tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị;
- Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình;
- Thẩm tra công tác đảm bảo an toàn giao thông;
- Ứng dụng hệ thống thông tin công trình;
- Kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng (nếu có), tổng mức đầu tư xây
dựng, dự toán xây dựng, giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức xây dựng và giá xây dựng,
thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình và các
công việc khác;
- Tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);
- Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng;

12


- Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình theo yêu cầu của
chủ đầu tư (nếu có);
- Kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình;
- Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn);

- Tư vấn quan trắc và giám sát môi trường;
- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng;
- Thực hiện các công việc tư vấn khác.
c) Chi phí khác để thực hiện các công việc gồm:
- Rà phá bom mìn, vật nổ;
- Bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng;
- Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;
- Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công xây dựng và khi nghiệm thu hoàn thành hạng mục công
trình, công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;)

Ghi chú 02a:
Luật Đầu tư số 67/2014/QH13/ Mục 3.
THỦ TỤC CẤP, ĐIỀU CHỈNH VÀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ:
Điều 36. Trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
1. Các trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:
a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;
b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 23 của Luật này.
2. Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:
a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;
b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;
c) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế.
3. Đối với dự án đầu tư quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư trong nước, tổ chức kinh tế
quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này thực hiện dự án đầu tư sau khi được quyết định chủ trương đầu tư.
4. Trường hợp có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư quy định tại điểm a và
điểm b khoản 2 Điều này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại
Điều 37 của Luật này.
Điều 37. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
1. Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của
Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 05 ngày

làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư.
2. Đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32
của Luật này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau đây:
a) Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này cho cơ quan đăng ký đầu tư;
b) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng
ký đầu tư; trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do.
Điều 38. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh và thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
1. Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu
hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
2. Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án
đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, trừ trường hợp quy định tại khoản
3 Điều này.
3. Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư đặt hoặc dự kiến đặt trụ sở chính hoặc văn phòng điều hành để thực
hiện dự án đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư sau
đây:
a) Dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
b) Dự án đầu tư thực hiện ở trong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Đầu tư số 67/2014/QH13:
Mục 2. THỦ TỤC QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ
ĐẦU TƯ
Điều 28. Thẩm quyền tiếp nhận, cấp, điều chỉnh và thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
1. Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án
đầu tư sau:
a) Dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

13

b) Dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và dự án đầu tư
trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao tại những địa phương chưa thành lập Ban Quản lý khu
công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao.
2. Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế tiếp nhận, cấp, điều chỉnh,
thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế, gồm:
a) Dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;
b) Dự án đầu tư thực hiện trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
3. Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư đặt hoặc dự kiến đặt trụ sở chính hoặc văn phòng điều hành để thực
hiện dự án đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư sau
đây:
a) Dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
b) Dự án đầu tư thực hiện đồng thời ở trong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu
kinh tế.
4. Cơ quan quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh và thu hồi
Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ khác có giá trị pháp lý
tương đương đã cấp cho nhà đầu tư trước thời điểm Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành.
Điều 29. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết
định chủ trương đầu tư
1. Nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư cho Cơ quan
đăng ký đầu tư.
2. Đối với dự án đầu tư đã triển khai hoạt động, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong
đó đề xuất dự án đầu tư được thay bằng báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư từ thời điểm triển khai đến
thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
3. Cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ
ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Khoản 1 Điều này nếu đáp ứng các điều kiện sau:
a) Mục tiêu của dự án đầu tư không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh;
b) Dự án đầu tư đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 1 Điều 10
Nghị định này (nếu có).
Điều 30. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết

định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
1. Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định
tại Điều 32 Luật Đầu tư.
2. Nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư cho Cơ quan
đăng ký đầu tư nơi dự kiến thực hiện dự án đầu tư.
3. Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nội dung dự án đầu tư
thuộc phạm vi quản lý của cơ quan đó, gồm:
a) Sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành
và quy hoạch sử dụng đất;
b) Nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với dự án
được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất);
c) Điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài (đối với dự án có mục tiêu thuộc ngành, nghề đầu tư có điều
kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài);
d) Ưu đãi đầu tư và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư (đối với dự án thuộc đối tượng hưởng ưu đãi đầu tư);
đ) Công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư (đối với dự án sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định
của pháp luật về chuyển giao công nghệ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư).
4. Trình tự, thủ tục, nội dung quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy
định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 33 Luật Đầu tư.
5. Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Khoản 2 Điều này, Cơ quan
đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định chủ trương đầu tư.
6. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, Cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.
7. Đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý
kiến thẩm định theo quy định tại Khoản 3 Điều này để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư
trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ mà không phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định chủ trương đầu tư.

Điều 31. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ
trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ

14


1. Dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ được quy định
tại Điều 31 Luật Đầu tư.
2. Nhà đầu tư nộp 08 bộ hồ sơ đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật Đầu tư cho Cơ quan
đăng ký đầu tư nơi dự kiến thực hiện dự án đầu tư.
3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Khoản 2 Điều này, Cơ
quan đăng ký đầu tư gửi 02 bộ hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư đồng thời gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có
thẩm quyền liên quan đến dự án đầu tư để lấy ý kiến về các nội dung quy định tại Khoản 3 Điều 30 Nghị định
này.
4. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan quy định tại
Khoản 3 Điều này có ý kiến về những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình gửi Cơ quan đăng ký
đầu tư và Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
5. Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Khoản 2 Điều này, Cơ quan
đăng ký đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư về các nội dung
sau đây:
a) Nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai (đối với dự án được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất);
b) Phương án giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư (nếu có) đối với dự án đầu tư đề nghị giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
c) Các nội dung khác thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu có).
6. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kếhoạch và Đầu
tư lập báo cáo thẩm định gồm các nội dung quy định tại Khoản 6 Điều 33 Luật Đầu tư để trình Thủ tướng
Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư.
7. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ

tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư gồm các nội dung quy định tại Khoản 8 Điều 33 Luật Đầu tư.
Văn bản quyết định chủ trương đầu tư được gửi cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Cơ
quan đăng ký đầu tư.
8. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng
ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.
9. Đối với dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên quy định tại Khoản 2 Điều 31 Luật Đầu
tư phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan theo quy định tại Khoản 3 Điều 30 Nghị định này để thực hiện thủ tục
cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau:
a) Đối với dự án đầu tư quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 28 Nghị định này, trong thời hạn 05 ngày làm
việc kể từ ngày nhận được ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan, Cơ quan đăng ký đầu tư
lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư. Trong thời hạn 05 ngày
làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Cơ quan đăng ký đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định chủ trương đầu tư. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương
đầu tư của Ủy ban nhân dâncấp tỉnh, Cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu
tư;
b) Đối với dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều 28 Nghị định này, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan, Ban quản lý các khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.
Điều 32. Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư
1. Việc quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thực
hiện theo quy định tương ứng tại Điều 30 và Điều 31 Nghị định này.
2. Đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Ban Quản lý khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế lấy ý kiến thẩm định theo quy định tại Khoản 3 Điều 30 Nghị
định này để quyết định chủ trương đầu tư.
3. Đối với dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên quy định tại Khoản 2 Điều 31 Luật Đầu

tư phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến thẩm định
của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 30 Nghị định
này để quyết định chủ trương đầu tư theo quy định sau:
a) Đối với dự án đầu tư quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 28 Nghị định này, trong thời hạn 05 ngày làm
việc kể từ ngày nhận được ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan, Cơ quan đăng ký đầu tư
lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư. Ủy ban nhân cấp tỉnh
quyết định chủ trương đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Cơ
quan đăng ký đầu tư. Văn bản quyết định chủ trương đầu tư được gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Cơ quan đăng ký
đầu tư và nhà đầu tư;

15


b) Đối với dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều 28 Nghị định này, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và cơ quan có liên quan, Ban Quản lý các khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế xem xét, quyết định chủ trương đầu tư. Văn bản quyết định chủ
trương đầu tư được gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và nhà đầu tư.

Ghi chú 02b:
Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Nhà ở ngày 25/11/2014.
Điều 9. Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
1. Các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây d ựng nhà ở thuộc diện quy định tại Khoản 2 Điều 17 của
Luật Nhà ở thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đ ầu tư theo quy định của Nghị
định này.
2. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 và Khoản 1 Điều 53 của
Luật Nhà ở thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy
định của Luật Đầu tư công; cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các
nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của trung ương, gửi lấy ý kiến thẩm định của Sở
Xây dựng nơi có dự án về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của địa phương.

Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy
định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
3. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc dự án quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thuộc dự án quy
định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu t ư thì hồ sơ,
trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; cơ
quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu
dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội
dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.
4. Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này nhưng thuộc các
diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ
trương đầu tư:
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ
2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị;
b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500
căn trở lên tại khu vực đô thị;
c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhi ều tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
5. Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này nh ưng thuộc các
diện sau đây thì Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh phải xin ý kiến Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi chấp thuận
chủ trương đầu tư:
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực
không phải là đô thị;
b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tạ i khu vực đô
thị;
c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc
nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.
6. Đối với trường hợp không thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì phải trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ghi chú 03:

“Điều 68. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác
1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài
nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận
chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn
bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;

16


c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để
thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng
cấp để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ
trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận
chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích
sử dụng đất;
c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp

tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê
đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng
nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
4. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất
được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:
a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến
hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ
quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao
đất, cho thuê đất;
b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư
được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân
dân cùng cấp phê duyệt;
b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ
chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;
d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ

quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất
trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.”

Ghi chú 04:
Thủ tục Thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng nhóm B, C sử dụng vốn
ngân sách tỉnh được thực hiện theo trình tự các bước như sau:
1.Trình tự thực hiện.
Bước 1: Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ theo qui định.
Bước 2: Chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân được ủy quyền) nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả hồ sơ của Sở
Xây dựng.
Bước 3: Căn cứ ngày hẹn trên biên nhận hồ sơ, chủ đầu tư đến Bộ phận Tiếp nhận và trả hồ sơ - Sở Xây dựng
Trong quá trình thẩm định, trường hợp Sở Xây dựng cần lấy ý kiến các đơn vị liên quan, Sở sẽ có công văn
thông báo, đồng gởi cho chủ đầu tư, cơ quan chủ quản chủ đầu tư để theo dõi.
2. Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả- Sở Xây dựng.

17


3. Thành phần số lượng hồ sơ
a) Thành phần hồ sơ, bao gồm:
- Tờ trình thẩm định dự án đầu tư của chủ đầu tư (theo Mẫu số 01 đối với Báo cáo nghiên cứu khả thi, ban hành
kèm theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ (01 bản chính + 06 bản sao);
- Hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và hồ sơ TKCS (gồm thuyết minh và bản vẽ TKCS);
- Chủ trương đầu tư được cấp có thẩm quyền chấp thuận (07 bản sao).
- Kết quả phê duyệt kế hoạch chuẩn bị đầu tư (nếu có);
- Kết quả thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (nếu có);

- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (đối với công trình có yêu cầu phải đánh giá tác động môi trường);
- Các văn bản của cơ quan chuyên ngành về đấu nối hạ tầng kỹ thuật, tĩnh không, môi trường (nếu có);
- Hồ sơ báo cáo khảo sát địa chất công trình, hồ sơ khảo sát địa hình (03 bản chính);
- Hồ sơ năng lực của các tổ chức, cá nhân tham gia lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh của nhà thầu lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, nhà thầu khảo sát xây dựng (kèm theo thông báo đã
được đăng tải thông tin năng lực hoạt động xây dựng trên Trang thông tin điện tử của Bộ xây dựng, Sở xây
dựng đối với các nhà thầu trên); Chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm lập dự án, chủ trì thiết kế; Chứng chỉ hành
nghề của chủ trì khảo sát xây dựng (bản chứng thực);
- Văn bản của các cấp có thẩm quyền về sử dụng đất (kèm theo bản đồ địa chính khu đất: 1 bản chứng thực +
06 bản sao);
- Các cơ sở pháp lý (hồ sơ, văn bản …) liên quan đến quá trình lập và thực hiện dự án. Đối với dự án trình phê
duyệt điều chỉnh: bổ sung thêm
- Đĩa CD lưu trữ file mềm của toàn bộ hồ sơ trình thẩm định để lưu trữ và quản lý hồ sơ;
b) Số lượng hồ sơ: từ 7 đến 10 bộ (do tính chất của từng dự án cụ thẩ nên gửi cho các Sở ngành liên quan có
khác nhau)
4. Thời hạn giải quyết:
- Đối với dự án nhóm B: thời hạn thẩm định không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Đối với dự án nhóm C: thời hạn thẩm định không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
5. Thẩm quyền giải quyết:
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp tỉnh;
- Cơ quan trực tiếp thực hiện: Sở Xây dựng;
6. Cơ sở pháp lý
- Luật xây dựng năm 2014;
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
Thẩm tra:
- Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, dự toán xây dựng;
- Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan
tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình;
- Thẩm tra công tác đảm bảo an toàn giao thông.

Ghi chú 05:
(Ngày 27/6/2014, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có Văn bản số 4054/BKHĐT-QLĐT về việc thực hiện Luật Đấu
thầu và Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu.
Theo đó, đối với các gói thầu có hồ sơ yêu cầu phát hành trước ngày 15/8/2014 vẫn được áp dụng hình thức chỉ
định thầu theo quy định tại Điều 40, Nghị định số 85/2009/NĐ-CP.
Kể từ ngày 15/8/2014, việc áp dụng hình thức chỉ định thầu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 22 Luật Đấu
thầu và các Điều 54, 55, 56 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP.
Theo Điều 54, Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định gói thầu có giá trị trong hạn mức được áp dụng chỉ định
thầu theo quy định tại điểm e, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu gồm:
- Không quá 500 triệu đồng đối với gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, dịch vụ công; không
quá 1 tỷ đồng đối với gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp, mua thuốc, vật tư y tế, sản phẩm công;
- Không quá 100 triệu đồng đối với gói thầu thuộc dự toán mua sắm thường xuyên.
Theo đó, các hạn mức nêu trên được áp dụng đối với tất cả các gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật
Đấu thầu.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu thì gói thầu rà phá bom, mìn, vật nổ để
chuẩn bị mặt bằng thi công xây dựng công trình được phép áp dụng chỉ định thầu nhưng phải đáp ứng điều
kiện chỉ định thầu quy định tại khoản 2, Điều 22 Luật Đấu thầu.

18


Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định đối với gói thầu xây lắp có giá gói thầu không quá 5 tỷ
đồng chỉ cho phép nhà thầu là doanh nghiệp cấp nhỏ và siêu nhỏ theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
tham gia đấu thầu.
Trường hợp không có nhà thầu là doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ đáp ứng yêu cầu của gói thầu thì bên mời thầu
cần báo cáo chủ đầu tư để xem xét, quyết định xử lý tình huống theo hướng cho phép các nhà thầu không phải

doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ tham dự thầu.
Việc xử lý tình huống trong đấu thầu là trách nhiệm của chủ đầu tư trên cơ sở bảo đảm công bằng, minh bạch
và hiệu quả kinh tế (Điều 86, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13)

Ghi chú 06:
Văn phòng luật sư Trí Minh - Tư vấn và giải đáp về vấn đề quyền sở hữu căn hộ chung cư của chủ đầu tư
nước ngòai tại Việt Nam
Kính gửi quý Văn phòng: Tôi dự định mua một căn chung cư do tập đoàn nước ngoài làm chủ đầu tư ở Hà Nội.
Vậy khi ra sổ hồng cho căn hộ là chủ quyền sở hữu vĩnh viễn hay không? Sở hữu lâu dài và sở hữu vĩnh viễn có
khác nhau hay không? Vì theo tôi biết Nhà nước chỉ cho các tập đoàn nước ngoài thuê đất 50 năm. Trường hợp
sau 50 năm sử dụng, Nhà nước có lấy lại đất hay không? Lúc này cư dân sống ở chung cư sẽ như thế nào?
Mong nhận được câu trả lời trong thời gian sớm nhất!
Trả lời:
Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh...
Thời hạn thuê đất 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm.
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Điều này có nghĩa, các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được quyền chiếm hữu và sử dụng đất mà không có
quyền định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước (quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt).
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các việc sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất;
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Định giá đất.
Về đối tượng được giao đất: Điều 34 Luật Đất đai quy định các tổ chức kinh tế (trong nước) được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau trong đó có mục đích xây dựng nhà
ở để bán hoặc cho thuê.
Về đối tượng được thuê đất: Điều 35 Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (gọi chung là nhà

đầu tư nước ngoài) không được nhà nước giao đất mà chỉ có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê. Tiền thuê đất được nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai thì nhà đầu tư nước ngoài ngoài việc được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền
thuê đất một lần như quy định tại Điều 35 nêu trên họ còn có thể tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối
với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất
trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử
dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.
Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 32 nêu trên là 70 năm và nếu có nhu cầu thì
được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất
cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà
ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp
khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.

19


Như vậy, với quy định nhà đầu tư nước ngoài được gia hạn thời gian thuê đất nhiều lần, mỗi lần không quá 70
năm mà không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn thì có thể thấy nhà nước đã ưu đãi và tạo điều
kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam.
Do vậy, về mặt pháp lý và trên thực tế thì người mua nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn
có thể yên tâm như mua nhà của các tổ chức trong nước. Trường hợp hết thời hạn thuê đất mà nhà đầu tư nước
ngoài không gia hạn thì theo quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi
đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà nước vẫn đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của chủ sở
hữu mà chưa có quy định nào về việc sẽ thu hồi nhà trong các trường hợp này.
Về khái niệm sở hữu nhà ở vĩnh viễn (bao gồm cả nhà gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình hay các căn hộ
chung cư, không phân biệt chung cư do tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài đầu tư, xây dựng để bán

hoặc cho thuê) hiện nay chưa được pháp luật quy định. Nhà nước đảm bảo cho người được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong trường hợp nhà ở bị thu
hồi thì người chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
quy định của pháp luật tại thời điểm thu hồi mà không phân biệt nhà tư hay nhà chung cư.
Quy định về quyền sở hữu đất đai, trên thế giới cũng có nhiều nước quy định cá nhân, tổ chức được quyền sở
hữu đất đai. Tuy nhiên quyền sở hữu đất đai cũng không phải là vĩnh viễn mà vẫn bị hạn chế trong một số
trường hợp nhất định. Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất đai và sẽ bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu
trong những trường hợp cần thiết.
THAM KHẢO:
Hố sơ quá trình hình thành, thực hiện và hoàn thành dự án:
1. Quyết định cho phép tiến hành chuẩn bị đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
2. Quyết định cho phép đầu tư của cơ quan có chủ quyền (cơ quan chu quản của chủ đầu tư)
3. Dự án đầu tư do cơ quan tư vấn lập dự án đọc lập hay do chủ đầu tư tự lập;
3. Quyết định duyệt dự án đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
4. Thiết kế kỹ thuật, dự toán của dự án;
5. Quyết định duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán;
6. Quyết định duyệt kế hoạch đấu thầu;
7. Biên bản mở thầu, chấm thầu, tờ trình kết quả đấu thầu;
8. Văn bản chấp thuận đơn vị tư vấn giám sát, kiểm định, thí nghiệm vật liệu...
9. Quyết định trúng thầu;
10. Hợp đồng kinh tế giao thầu (và phụ lục nếu có) giữa chủ đầu tư và nhà thầu; Bảo lãnh thực hiện hợp
đồng và Bảo lãnh tiền tạm ứng (nếu có);
11. Tiến độ thi công chi tiết được duyệt;
12. Biên bản nghiệm thu từng hạng mục;
13. Biên bản nghiệm thu chuyển giai đoạn và hồ sơ thanh toán giai đoạn;
14. Hoá đơn GTGT KLHT theo giai đoạn;
15. Biên bản đối chiếu công nợ giữa chủ đầu tư và nhà thầu (nếu có)
16. Chứng chỉ thí nghiệm vật liệu (thép, xi măng, cát, đá...)
17. Hồ sơ quyết toán khối lượng hoàn thành
18. Thanh lý hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu;

19. Bảo lãnh, bảo hành công trình;
20. Báo cáo kiểm toán KLHT công trình của một đơn vị kiểm toán độc lập
21. Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành của cơ quan ra quyết định đầu tư.
Quyết toán công trình gồm những giấy tờ, văn bản gì (hố sơ quyết toán)?
(Một đề tài rất hay, đáng quan tâm đối với kỹ sư, đội trưởng, chỉ huy công trường, giám đốc và kế toán của
các đơn vị liên quan tới xây dựng cơ bản)
Tất nhiên là tùy theo quy mô công trình (Lớn hay nhỏ); vị trí và quan hệ hợp đồng (hợp đồng giao khoán
nội bộ giữa công ty với đội xây dưng; HĐ thầu chính với thầu phụ; Nhà thầu EPC với các thầu; chủ đầu tư
với thầu chính) thì hồ sơ có nhiều ít khác nhau. Nhưng nếu làm đúng và đủ thì phải tuân theo quy định
pháp luật và phải bao gồm:
A - Hồ sơ hoàn thành công trình (trước đây gọi là HS hoàn công): danh mục, hình thức, nội dung, người có
trách nhiệm lập, mẫu biểu, hình thức,quy cách đóng gói... của hồ sơ hoàn thành công trình quy định hiện
hành tại thông tư 27/TT/BDX của bộ xây dựng. Tùy theo quy mô (ví dụ: công trình không có đường thoát
nước thài, không đấu nối điện với lưới quốc gia... thì bỏ phần hồ sơ giấy phép kết nối với công trình hạ

20


tầng ngoài hàng rào...); thực tế thi công (ví dụ: có thể có hoặc không hồ sơ sự cố, HS phát sinh tăng hoặc
HS phát sinh giảm giảm và quan hệ hợp đồng (ví dụ: đối với hợp đồng khoán nội bộ công ty không yêu cầu
lập bản vẽ hoàn công thì không phải lập)... lược bỏ bớt cho phù hợp
B - Hồ sơ tài chính: (cần tham khảo NĐ chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ xây dựng, tài chính và
kế hoạch đầu tư về quản lý chi phí trong xây dựng hiện hành)
1. Phụ lục khối lượng, giá trị nhiệm thu kèm theo biên bản nghiệm thu giai đoạn hoặc hạng mục hoặc toàn
bộ công trình của các đợt nghiệm thu (về KL phát sinh nếu có thì cũng nằm trong này rồi)
2. Hóa đơn thanh toán của các đợt
3. Biên bản đối chiếu công nợ nếu có
4. Biên bản quyết toán công trình
(chú ý: chưa quyết toán thì chưa có cơ sở thanh lý hợp đồng)
5. Hóa đơn thanh toán số tiền còn lại (đợt cuối)

(giá trị tổng nghiệm thu thanh toán, thanh lý hợp đồng là cơ sở lập chứng từ và ghi sổ kế toán nhưng khác
nhau đối với đơn vị nhà thầu và chủ đầu tư)
Hồ sơ quyết toán một công trình xây dựng bao gồm các phần chính như sau:
Đối với chủ đầu tư:
1/ Bản vẽ, dự toán công trình (do đơn vị tư vấn thiết kế lập).
2/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn phần tư vấn thiết kế
3/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn phần thẩm tra hồ sơ thiết kế đối với nhửng công trình cần phải
thẩm tra lại hồ sơ thiết kế.
4/ Biên bản nghiệm thu từng phần, từng hạng mục, nhật ký công trình ký giữa chủ đầu tư, đơn vị thi công, đơn
vị giám sát.
5/ Biên bản ghi nhận khối lượng phát sinh, giảm sinh nếu có (đối với công trình thay đổi so với dự toán)
6/ Bản vẽ hoàn công, quyết toán công trình
7/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn phần thi công.
Đối với đơn vị thi công:
1/ Bản vẽ công trình (do đơn vị tư vấn thiết kế lập).
2/ Biên bản nghiệm thu từng phần, từng hạng mục, nhật ký công trình ký giữa chủ đầu tư, đơn vị thi công, đơn
vị giám sát.
3/ Biên bản ghi nhận khối lượng phát sinh, giảm sinh nếu có (đối với công trình thay đổi so với dự toán)
4/ Bản vẽ hoàn công, quyết toán công trình (quyết toán theo khối lượng thi công, định mức xây dựng)
5/ Chứng từ hóa đơn vật tư, chi phí nhân công, bảng phân bổ chi phí 142, 242 .... (gọi là chứng từ đầu vào)
6/ Bảng tính giá thành công trình: vật tư, nhân công, chi phí. (Giá trị ở bảng tính giá thành này không khớp với
bảng quyết toán công trình ở mục 4)
7/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn đầu ra.
Đây là những thứ bắt buộc phải có. Ngoài ra tùy từng dạng công trình sẽ có những chứng từ tương ứng đi theo
để vững hồ sơ. Thường thì chi phí đầu vào (vật tư, nhân công) thực tế tập hợp được sẽ thiếu so với dự toán dẫn
tới giá vốn thấp làm cho lãi cao, đóng thuế nhiều, sếp la, cho nghỉ việc.
Quyết toán công trình có 2 loại chính (nói về phía chủ đầu tư)
Loại 1: Quyết toán vốn đầu tư công tình XDCB: Căn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư số 19/2011/TT-BTC (thay
thế thông tư 33). Theo đó có các mục chi tiết và các biểu mẫu liên quan, áp dụng với các công ảình có vốn đầu
tư của Nhà nước, vốn vay của Tổ chức tín dụng có bảo lãnh của NN.

Loại 2: Quyết toán công trình xây dựng để chuyển thành TSCĐ, nhưng nhớ là cần quyết định phê duyệt của
cấp có thẩm quyền (là cá nhân/ tổ chức bỏ vốn ra đầu tư), chặt chẽ hơn nên kiểm toán độc lập.
Nếu nói về phía các đơn vị thi công khi tập hợp hồ sơ quyết toán để xuất hóa đơn kết thúc dịch vụ:
Thực tế thường xảy ra với các công trình thi công không phải vốn Nhà Nước, các hợp đồng xây dựng như san
lấp mặt bằng, lắp dựng nhà xưởng, thi công cầu, móng, hố móng vv... thì hồ sơ thường chỉ cần có Hồ sơ nghiệm
thu kỹ thuật, hồ sơ nghiêm thu giá trị, các biên bản hiện trường nếu có, có chủ đầu tư và tư vấn xác nhận, hợp
đồng, phụ lục HĐ và hóa đơn GTGT hợp lý, hợp lệ. Đơn vị thi công không cần kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt...
Đối với các công trình có vốn ngân sách NN thì có thêm các yêu cầu kỹ hơn của chủ đầu tư trong hồ sơ quyết
toán.

21