Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản việt nam

.

B ộ lơ P H Á P

ymì

ĨÌỂ T aVT ITỉ Oà

học

e . ữ Bỏ

WBầ

ị iìủ nhiệm
Phó Chủ nhiêm
Thư ký

: Tm . Đinti Thị Mai Phương
: Chu Thị E3ữ
: Phạm Văn Bầog

HÀ N Ộ I . m


B ộ T ư PH Á P

ò ò ò Ảb
c IOl

ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP BỘ

CÁC GIẢI PHÁP ĐẺ HOÀN THIỆN THẺ CHẾ THÚC ĐẢY
s ự• PHÁT TRIỂN CỦA THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
•
VIỆT NAM

Chủ nhiệm

: TS. Đinh Thị Mai Phưong

Phó chủ nhiêm
: Chu Thi• Hoa
•
Thư ký

: Phạm Văn Bằng

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯVIỆN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUÂT HÀ NỘ
phòng dọc
_

J$jịk

M 151
0

B ô TI r p H Á p

MỤC LỤC
BÁO C Á O PH Ú C TR ÌN H

NỘI DƯNG

Số trang
i-vi

Mục lục

iv

D a n h sá c h cá n b ộ th ự c h iệ n Đ ề tài

Hệ thống các chuyên đề Đe tài

V
vi

Danh mục chữ viết tắt của Đe tài

1-7

PHẰNM ỞĐẦU
CHƯƠNG I

CO SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VÀ THẺ CHÉ

8-44

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I. Môt số khái niêm về bất đông sản và thi trưòng bất đông sản
•

•

•

o

•

o

•

o

8-18

1. Khái niệm bất động sản

8

2. Thị trường bất động sản

11

18-33

II. Thể chế thị trưòng bất động sản
1. Khái niệm thể chế thị trường bất động sản

18

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thể chế thị trường bất động sản

21

3. Một số loại thể chế thị trường bất động sản

22

4. Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong thị triỊỜng bất động sản

28

5. Một số tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện thể chế thị .trường bất

32

động sản
III. Thể chế thi trường bất đông sản ở môt số nước và bài hoc cho
•

O

i

o

•

•

33-44

V iệt N am

1. Thể chế về sở hữu bất động sản

33

2. Thể chế về tài chính bất động sản

36

3. Thể chế về quy hoạch bất động sản

.38'

4. Thể chế đăng ký bất động sản

40

5. Thể chế trong việc phát triển nhà ở xã hội

42

CHƯƠNG II
THẺ CHÉ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
[. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
ti. Thưc
trang
nayt/
•
• ơ thể chế bất đông
• o sản ở Viêt
• Nam hiên
•
1. Thể chế về chủ thể tham gia thị trường bất động sản
2. Thể chế về hàng hóa thị trường bất động sản và thể chế liên quan đến

45-Ì-108
4Ỉ5-51
521-108
52
64

làng hóa thị trường bất động sản
3. Thể chế giao dịch bất động sản

79

4. Thể chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

99

CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẺ CHÉ THÚC ĐẨY s ự PHÁT TRIỂN

1 0ỌJ- 135

THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT
NAM
•
•
I. Quan điểm, định hướng hoàn thiện
II. Một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát

109J-112
112—135

triển thị trường bất động sản giai đoạn 2010-2020
1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật

112

2. Xây dựng và hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ, trách nhiệm và đạo
đức nghề nghiệp đối với cán bộ, công chức, tổ chức, cá nhân cung ứng

ỉ 28

dịch vụ trung gian cho thị trường
3. Hoàn thiện cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
4. Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất chính sách phát triển

129
133

thị trường bất động sản
KÉT LUẬN
Hệ thống các chuyên đề của Đe tài
Danh mục tài liệu tham khảo
Mẩu phiếu khảo sát

136-138


BẢNG KÉT QUẢ x ử LÝ PHIẾU KHẢO SÁT


“CO SỎ LÝ LUẬN VÀ THỤC TIỄN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN THỂÊ ỷ
CHÉ THÚC ĐẨỶ S ự PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNCG
SẢN t r o n g g i a i đ o ạ n 2010-2020”
’
Ỷ

CHÙ NHIỆM:

PHÓ CHỦ NHIỆM

THƯ KÝ

CÁN B ộ THAM GIA:

TS. Đinh Thị Mai Phương
Trưởng ban, Ban nghiên cứu pháp luật D â m
sự - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ T ư r
pháp
NCS. Chu Thị Hoa
Phó trưởng ban, Ban nghiên cứu Chiến lư ợ c:
xây dựng, thi hành pháp luật và Quản lý/
ngành, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp
CN. Phạm Văn Băng
Nghiên cứu viên, Ban nghiên cứu pháp lu ậ tt
Dân sự - Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, B ộ )
Tư pháp
1. PGS.TS. Dương Đăng Huệ, Vụ trưởng,,
Vụ pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ T ư :
pháp
2. TS. Trần Kim Chung, Trưởng ban, B an
nghiên cứu chính sách đầu tư, Viện Q uản
lý Kinh tế trung ương.
3. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng b ộ '
môn luật đất đai, Trường Đại học luật Hà
Nội.
4. ThS. Trần Thị Quang Hồng - Phó ban,
Ban nghiên cứu pháp luật Dân sự - K inh
tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp.
5. ThS. Dương Minh Thúy, Vụ pháp chế, Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
6. ThS. Nguyễn Anh Tú, Chánh văn phòng
Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
7. ThS. Hồ Quang Huy, Trưởng phòng,
Phòng quản lý đăng ký giao dịch, tài sản,

Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư
pháp.
8. CN.Nguyễn Mai Trang, Nghiên cứu viên,
Ban nghiên cứu pháp luật, quốc tế, luật so
sánh và quyền con người, Viện Khoa học
Pháp lý, Bộ Tư pháp.


1. Chuyên đề: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính sách phát
triển thị trường bất động sản
2. Chuyên đề: Pháp luật về thị trường bất động sản ờ Việt Nam trong nền
kinh tế thị trường1
3. Chuyên đề: Qúa trình phát triển thị trường bất động sản từ năm 2004
đến lay, pháp luật và vai trò của cơ quan quản lý nhà nước
4. Chuyên đề: Những bất cập, hạn chế trong chính sách phát triển thị
trườig bất động sản ở nước ta và một sổ định hướng giải pháp
5. Chuyên đề: Thực trạng chính sách về tài chính: giá, thuế, vốn trong việc
hình thành và phát triển thị trường bất động sản và giải pháp
6. Chuyên đề: Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học đối với Việt Nam
về ciính sách xây dựng và phát triển thị trường bất động sản
7. Chuyên đề: Kinh nghiệm của Cộng hòa liên bang Đức, Hoa Kỳ trong
việc phát triển thị trường bất động sản
8. Chuyên đề: Hoàn thiện thể chế thị trường phát triển thị trường bất động
sản J Việt Nam
9. Chuyên đề: Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thông tin về
tình trạng pháp lý của Bất động sản
10. Chuyên đề: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong thị trường
bất lộng sản, thực trạng và giải pháp
11. Chuyên đề\ Thực trạng cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất
độrg sản và phương hướng hoàn thiện

1Trêi cơ sở ý kiến cùa thành viên phản biện tại Hội đồng nghiệm thu cơ sờ cho ràng có sự sao chép chuyên đề
và cluyên đề là một phần trong Đề tài của TS. Doãn Thị Hồng Nhung - Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội, do
đỏ B;n chủ nhiệm đã xây dựng lại chuyên đề này.


Bất động sản:

BĐS


PH ẦN M Ở ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài
Bất động sản và thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu
thành của nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Lượng tài sản của thị trường này chiếm từ 50% đến 70% tổng tài sản
quốc gia1. Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường sức lao
động, thị trường hàng hóa, thương mại, dịch vụ và đặc biệt là thị trường tài
chính. Thị trường bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của nền kinh tế
quốc gia. Được đánh giá là giàu tiềm năng và có nhiều đóng góp tích cực vào sự
phát triển kinh tế xã hội trong hơn 10 năm hình thành và phát triển, tuy nhiên,
thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều bất ổn, hiện tượng “nóng - lạnh”
diễn biến phức tạp khiến cho thị trường gặp không ít khó khăn, giá cả bất động
sản không phản ánh đúng giả trị thật của nó. Đặc điểm thị trường bất động sản
của nước ta hiện nay là một thị trường nhạy cảm, dễ biến động, chịu ảnh hưởng
khóng nhỏ của những tin đồn do không được thông tin công khai, kịp thời.
Trong thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều biện pháp nhằm tạo sự phát
triển lành mạnh cho thị trường bất động sản, đưa thị trường đi đúng hướng. Tuy
nhiên, những biện pháp đó vẫn còn nhiều hạn chế, các quy định còn chồng chéo,
thiếu tính đồng bộ. Hành lang pháp lý thúc đẩy thị trường tuy có nhiều chuyển

biến và cố gắng hoàn thiện, song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển với
tốc độ nhanh và sự biến động của thị trường.
Hiện nay, thị trường bất ổn định phần lớn do thị trường thiếu tính minh
bạch, thiếu thông tin, quan trọng là cung và cầu còn chưa gặp nhau, nguồn cung
còn ít, tình trạng đầu cơ, làm giá còn diễn ra phổ biến. Thuế và phí được áp dụng

1 TS. Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sàn ở Việt Nam (Hà Nội:
Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 1.


với bất động sản còn nhiều bất cập và cần phải được xem xét và hoàn thiện,

về

mặt bộ máy tổ chức quản lý hoạt động, thị trường bất động sản, đóng vai trò vô
cùng lớn trong nền kinh tế xã hội, tuy nhiên về mặt tổ chức quản lý hoạt động
thị trường ở nước ta hiện nay còn rất nhiều yếu kém. Điều này ảnh hưởng đến sự
phát triển bền vững của thị trường. Chẳng hạn, sự quản lý, chỉ đạo của các cơ
quan Nhà nước trong việc lập các quy hoạch sử dụng bất động sản còn chậm trễ,
các quy hoạch đôi khi không phù họp với tình hình phát triển kinh tế- xã hội.
Các tổ chức quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản làm việc chưa hiệu quả,
phần lớn các hoạt động kinh doanh này là hoạt động ngầm. Hoạt động kinh
doanh bất động sản là hoạt động lớn, tuy nhiên chỉ diễn ra tại các sàn giao dịch
bất động sản nhỏ, lẻ và nguồn nhân lực cung cấp thông tin, tư vấn cho nhà đầu
tư còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng, dẫn đến việc quản lý thị trường khó
khăn. Trước tình hình đó, việc nghiên cứu thực tiễn và lý luận để hoàn thiện các
thể chế nhằm thúc đẩy thị trường là rất quan trọng và cần thiết.
Mặt khác, các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản của
Việt Nam nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Bộ luật Dân sự 2005, Luật
Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006,...còn

nhiều hạn chế, chồng chéo và thiếu. Yêu cầu xây dựng hệ thống các quy định
pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đặt ra trước yêu cầu của tình hình
mới: đồng bộ thống nhất - minh bạch - tạo điều kiện phát triển và bền vững. Bên
cạnh đó là hệ thống các cơ quan quản lỷ nhà nước quản lý thị trường còn nhiều
điểm hạn chế, mâu thuẫn về thẩm quyền giữa các Bộ/Ngành... cần có sự hoàn
thiện kịp thời.
Đề tài “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế nhằm thúc đẩy thị trường bất
động sản Việt Nam” được thực hiện với mong muốn từ những lý luận đã có,
cùng với việc tìm hiểu tình hình thực tế, giúp hoàn thiện khung pháp lý, bên
cạnh việc khắc phục yếu kém của thị trường, còn thúc đẩy thị trường phát triển


được n h ữ n g tiềm n ă n g , đ ư a thị trư ờ n g bất đ ộ n g sản th e o đ ú n g h ư ớ n g p h át triển
kinh tế thị tr ư ờ n g đ ịn h h ư ớ n g x ã h ộ i ch ủ n g h ĩa .

2. Tình hình nghiên cứu của Đe tài
Liên quan đến nội dung nghiên cún của đề tài, đã có một số công trình
nghiên cứu, sách chuyên khảo, bài viết tiếp cận dưới các góc độ khác nhau hoặc
đề cập đến một cơ sở lý luận và quản lý nhà nước về thị trường bất động sản,
trong đó, có các công trình nghiên cứu đáng chú ý như: Ngân hàng Phát triển
Châu Á và Bộ Xây dựng Việt Nam (1995): “Urban Sector Strategy Study Report
- Báo cáo chiến lược”; Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (1998):
“Hình thành và phát triển thị trường bất động sản”; Lê Xuân Bá và đồng nghiệp
(2003): “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản; Việt Nam trong
công cuộc đổi mới ở Việt Nam”; Vũ Đình Bách và Trần Minh Đạo (2006): “Đặc
trưng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”;
Nguyễn Đình Hương (2006): “Phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”; Đinh Văn Ân và Lê Xuân Bá
(2006): “Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”; Lê Xuân Bá và các đồng nghiệp (2003): “Sự hình

thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong công cuộc đổi mới ở
Việt Nam ”; Viện Nghiên cứu Địa chính (2006): “Nghiên cứu đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ nhu cầu phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam”; Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ (2005):
“Nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính
phục vụ nhu cầu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”; Viện Khoa học
Đo đạc và Bản đồ (2006): “Nghiên cứu mối quan hệ giữa nội dung hoạt động
của Tô chức, phát triên quỹ đât với thị trường bât động sản nhăm thúc đây nguôn
lực đất đai —bất động sản”; Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ (2007) “Nghiên
cứu cơ chế vận hành hàng hoá quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở


Việt Nam”; TS. Bùi văn Huyền và TS.Đinh Thị Nga (2011): “Quản lý nhà nưóc
với thị trường bất động sản ở Việt Nam” . ..
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu này chỉ mới đề cập đến những vấn
đề cơ sở lý luận, sự hình thành và phát triển thị trường, một số công trình có đề
cập đến vai trò của cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản,
đánh giá một số các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường... nhưng chưa có
công trình nào nghiên cửu tổng thể và toàn diện về toàn bộ thể chế vận hành thị
trường bất động sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là bất động sản, thị trường bất động sản
ở Việt Nam và thể chế hiện hành ở Việt Nam trong sự phát triển của thị trường
bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đe tài nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý
luận và thể chế nhà nước trong quan hệ với sự phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam. Hiện có nhiều quan điểm, định nghĩa khác nhau về thể chế, trong
khuôn khổ của Đề tài, thể chế thị trường bất động là hệ thống các quy tắc, quy
định pháp luật, luật lệ... với tư cách là các chuẩn mực nhằm điều chỉnh hoạt
động của các chủ thể trong thị trường BĐS theo mục tiêu đã định.

4. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá thực trạng thể chế thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay,
từ đó nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện thể chế hướng tới phát
triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững trong giai đoạn 2010 -

2020 .
5. Nội dung nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận về'bất động sản, thị trường bất động sản trong mối
quan hệ việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.
- Làm rõ khái niệm thể chế thị trường bất động sản, xác định nội hàm thể


chế thị trường bất động sản, xác định vị trí, vai trò của Nhà nước đối với thị
trưÒTLg bât động sản.
- Đánh giá thực trạng thể chế thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.
- Xác định quan điểm, đường lối phát triển thị trường bất động sản trong
giai đoạn 2010-2020.
- Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện thể chế thị trường bất
động sản hướng sử dụng hiệu quả tài sản bất động sản, phát triển minh bạch và
bền vững trong giai đoạn 2010 -2020.
6.

v ề phưoìig pháp nghiên cứu: Để thực hiện tốt đề tài và đạt được mục

tiêu đã đề ra, trong quá trình nghiên cứu, ngoài các phương pháp nghiên cứu cơ
bản là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp suy luận logic, đề tài đã
tiến hành nghiên cứu bằng một sổ phương pháp nghiên cứu đặc thù khác như:
- Phương pháp phân tích’. Phân tích, nhận diện các đặc điểm, đặc trưng
của thị trường bất động sản Việt Nam; Phân tích từ thực trạng hệ thống pháp
luật và tổ chức bộ máy nhà nước hiện hành trong việc quản lý thị trường bất

động sản để từ đó đưa ra các đánh giá, nhận định về những mặt đã đạt được,
những mặt còn hạn chế, vướng mắc, từ đó có những kiến nghị hoàn thiện về mặt
thể chế để thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.
*

- Phương pháp so sánh'. Nghiên cứu, so sánh quy định của pháp luật và
kinh nghiệm của một số quốc gia từ đó rút ra một số bài học tham khảo cho Việt
Nam trong việc quản lý, vận hành thị trường bất động sản trong thời gian tới.
- Phương pháp tổng hợp: Trên cơ sở những nghiên cứu lý luận và thực tế,
tổng hợp các kết quả thu được, đưa ra những kiến nghị trong việc xây dựng và
hoàn thiện về mặt pháp luật, tổ chức bộ máy nhà nước để thúc đẩy thị trường bất
động sản.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Trong khuôn khổ phạm vi đề tài, đề
tài cũng đã tiến hành điều tra xã hội học thông qua phiếu hỏi đến các đối tượng


như: Cán bộ nhà nước công tác tại Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản;
Vụ pháp chế Bộ Tài nguyên và M ôi trường; Cán bộ công tác tại các Sàn giao
dịch bất động sản, văn phòng nhà đất, luật sư, công chúng viên và các nhà đầu
tư tham gia vào thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.
7. Cấu trúc của Đe tài
Ngoài Phần mở đầu, Ket luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Báo cáo
chuyên đề, nội dung chính của Báo cáo phúc trình có các chương sau:
Chương I: Co’ sở lý luận về thị trưòìig bất động sản và thể chế thị
trường bất động sản
Chương II: Thể chế thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Chương III: Giải pháp hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển thị
trường bất động sản Việt Nam
8. Một số kết quả của Đe tài
8.1.

về

mặt lý luận: Đề tài cung cấp cơ sở lý luận về thể chế thị trường

bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
8.2.

về mặt thực tiễn, ứng

dụng

Đối với Nhà nước, Đe tài cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà hoạch định
chính sách, xây dựng pháp luật sử dụng để hoàn thiện quá trình đưa đất đai từ
nguồn tài nguyên thành nguồn lực đến tài sản và chuyển thành vốn phục vụ công
cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế;
Đối với một số Bộ/Ngành đang được giao tham gia việc quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản, Đe tài đưa ra những kiến nghị về chính sách đối
với một số lĩnh vực. Ví dụ, đối với ngành kế hoạch và đầu tư, ngành tài nguyên
và môi trường, ngành xây dựng, ngành tài chính - tiền tệ, Đe tài đưa ra một số
kiến nghị để các ngành có lộ trình hoàn thiện các văn bản, chính sách cũng như
thúc đẩy hình thành, hoàn thiện các tổ chức cần thiết để quản lý phát triển thị


CHƯƠNG I
CO SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VÀ THẺ CHÉ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. MỘT
SÓ KHÁI NIỆM

VÈ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ THỊ• TRƯỜNG
•
•
•
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm bất động sản.
1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các cách thức phân chia thành các loại khác nhau. Theo thông lệ các nước2 tài
sản được phân chia thành 2 loại: động sản và bất động sản (gọi tắt là BĐS).
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự 2005 thì BĐS là các
tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định3. Đất đai được hiểu là một diện tích nhất
định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu. Tài sản gắn liền với
đất đai như nhà, công trình xây dựng phải liên quan chặt chẽ với đất đai và
không thể tách rời (những lều tạm, giàn giáo xây dựng, cây trồng ngắn ngày, ...
không thưòng xuyên gắn liền với đất thì không được coi là bất động sản). Các
Tài sản khác gắn liền với đất đai như tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa
2 Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra đo sức lao động cùa
con ngưòi trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ
phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giói đều thống nhất ờ chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật cùa mỗi nước cũng có những
nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản” . Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản
có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự N hật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà

Liên bang Nga, Điều 94. 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đ ứ c...). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể
BĐS là “ mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tưọng của giao dịch dân sự. - Nguồn: Hiệp hội BĐS
Việt Nam -
3 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế' 2005 thì BĐS được định nghĩa BĐS bao gồm đất đai và
những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa nhà,
công trình xây dựng - />

được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất, cũng đưọ'c coi là
bất động sản.4
Như vậy, BĐS được xác định trước hết là tài sản, song không phải tài sản
nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không di dời được mới là BĐS.5 Vì vậy, đặc
điểm quan trọng để xác định tài sản có phải BĐS hay không chính là yếu tố
không di dời được. Trong phạm vi đề tài, Ban chủ nhiệm xác định BĐS trước
hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất. Đất đai là yếu tố ban
đầu không thể thiếu được của BĐS.
1.2. Đặc điểm bất động sản
Việc xác định đặc điểm của BĐS có rất nhiều cách xác định, quan điểm
khác nhau. Các nhà kinh tế xác định BĐS có 02 nhóm đặc điểm chính là nhóm
đặc điểm mang tính chất vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế. Theo đó,
nhỏm đặc điểm mang tính vật ỉỷ bao gồm tính chất cố định, tính chất lâu bền,
tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau và tính thích
ứng. Nhóm đặc điểm mang tính chất kỉnh tế bao gồm tính giá trị lớn của BĐS,
tính thanh khoản kém.6 Theo TS. Đinh Văn Ân, đặc điểm cơ bản của BĐS gồm
tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững đời sổng
kinh tế7. Theo TS. Doãn Hồng Nhung, xác định BĐS có 9 đặc điểm: (1) Tính cố
định về vị trí; (2) Tính giá trị và có khả năng sinh lời; (3) Tính chịu tác động của
*

các yếu tố tự nhiên; (4) Có tính toán đến công năng và dự toán được nhu cầu

phát sinh; (5) Có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý; (6) Có khả năng tái tạo tài
sản; (7) Tính khan hiếm vì diện tích đất đai có giới hạn; (8) Là sự kết tinh vật
chất có giá trị lớn so với thu nhập của dân cư; (9) Giao dịch BĐS8 thường kéo
4 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học BLDS năm 2005 (Hà Nội: Nxb Chính trị
quốc gia, 2008) tr. 415.
5 TS. Nguyễn Minh Tuấn, Đăng ký bất động sản - Nhũng vấn đề lý luận và thực tiễn (Hà Nội: Nxb
Chính trị quốc gia, 2011) tr. 110.
6 TS. Bùi văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 12- tr. 15.
7 TS. Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội:
Nxb Chính trị Ọuốc gia, 2011) tr. 22, tr. 23.
_
8 Theo quan điểm của Ban chũ nhiệm đây là đặc điểm cùa giao dịch BĐS, không phải là đặc điểm của
BĐS.


dài. thường gặp biến động, có sự tách biệt hàng hóa và giao dịch9.
Như vậy, BĐS có nhiều đặc điểm khác nhau trong đó có các đặc điểm vật
lý và nhóm đặc điểm về kinh tế. Việc xác định những đặc điểm cơ bản của BĐS
có vai trò, ý nghĩa quan trọng việc thiết kế, xây dựng thể chế thị trường BĐS
nhằm khai thác, sử dụng tối đa hiệu quả của tài sản BĐS. Trên cơ sở các đặc
điểm nêu trên, trong khuôn khổ đề tài, Ban chủ nhiệm xác định một số đặc điểm
cơ bản của BĐS có thể ảnh hưởng tới việc xây dựng, hoàn thiện thể chế thị
trường BĐS, cụ thể như sau:
a. Tính bất động (không thể di dời): Đất đai và các tài sản gắn liền với đất
đai là hàng hóa đặc biệt không thể di dời, dù được chuyển nhượng nhưng không
thể chuyển BĐS đó đến một vị trí khác. Đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng
làm cơ sở cho việc thiết lập hệ thống đo đạc, bản đồ, quy hoạch, xây dựng cơ sở
dữ liệu thông tin về BĐS phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin cho
các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS. Do tính bất động, không thể di dời của

BĐS đòi hỏi công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn xác, khoa học, đặc biệt đối
với các khu đô thị nơi BĐS có giá trị rất lớn.
b. Tính không đồng nhất về giá của BĐS: Tính không đồng nhất về giá của
BĐS thể hiện ở chỗ cùng nằm trong một khu vực địa lý nhưng giá của các BĐS
phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm bán, tâm lý của người mua, đặc điểm
vật lý của BĐS: vuông vắn, gần đường chính hay trong ngõ hẻm...Cùng là mảnh
đất nhưng nếu là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chính chủ hợp
pháp) thì giá thị trường cao hơn rất nhiều đất do mua bán viết tay. Trong nền
kinh tế thị trường hiện nay, giá của BĐS hình thành, xác định do thị trường
quyết định dựa trên các quy luật của nền kinh tế thị trường. Đây là đặc điểm
thuộc về nền kinh tế thị trường, nơi mà giá cả hàng hóa BĐS được trao đổi

9 TS. Doãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật về tạo dụng đẳng cấp và thưcnig hiệu môi giới bất
động sản ớ Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động và Xã hội, 2010) tr.24-tr. 26.


thông qua cơ chế giá10. Do đó, thể chế về giá BĐS phải được thiết kế, xây dụng
sao cho giá của BĐS do thị trường tự quyết định, hạn chế can thiệp của Nhà
nước.
c. Tính khan hiếm : Do BĐS được xác định trước hết là đất đai. T uy nhiên,
diện tích đất đai có hạn, do đó, yêu cầu đặt ra trước hết đất đai phải được sử
dụng hiệu quả và để thực hiện điều này đòi hỏi công tác quy hoạch (bao gồm
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, quy hoạch đô thị,...) phải được xây dựng một cách họp lý, khoa học. Sự
khan hiếm của đất đai và các BĐS khác đặt ra yêu cầu quản lý nhà nước phải
hướng tới mục tiêu thúc đẩy các giao dịch, trao đổi, luân chuyển BĐS đến tay
người thực sự có nhu cầu và có khả năng khai thác sử dụng hiệu quả, hạn chế
cung - cầu giả tạo do giới đầu cơ BĐS tạo ra.
d. Tỉnh khanh khoản của BĐS: BĐS có tính thanh khoản kém do tính bất
động và tính giá trị của BĐS tạo ra. Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện thể chế

thị trường BĐS phải tạo điều kiện cho cung gặp được cầu thông qua việc xây
dựng và phát triển các dịch vụ, tổ chức trung gian cho thị trường, huy động được
các nguồn vốn đầu tư, phát triển BĐS.
2. Thị trường bất động sản
Theo Từ điển tiếng Việt “thị trường là tổng thể nói chung những hoạt động
mua bán, trao đổi và lưu thông hàng hóa” 11. Thị trường theo khái niệm của các
nhà kinh tế là nơi tập hợp nhu cầu của người tiêu dùng, diễn ra mua bán hàng
hóa, dịch vụ tiền tệ, thực hiện tài sản xuất trong chu trình tiếp theo.12
Với thị trường BĐS, hiện có nhiều cách định nghĩa khác nhau, có quan
điểm cho rằng thị trường BĐS là nơi các loại bất động sản được đưa vào kinh
10 TS. Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trirờìỉg bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội:
Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr . 27.
11 Từ điển tiếng việt (Hà_Nội: Nxb Đà Nang, 2009) tr. 1208.
12 TS. Nguyễn Minh Tuấn, Đăng ký bất động sản - Những vẩn đề lý luận và thực tiễn (H à Nội: Nxb
Chính trị quốc gia, 2011) tr. 111.


doanh13. Thị trường BĐS là nơi hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi - nơi
ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những
can thiệp của Chính phủ (hệ thống chính trị) vào thị trường. Thị trường BĐS
được định nghĩa là môi trường trong đó người mua và người bán tác động thông
qua cơ chế giá. Hoặc cũng có thể định nghĩa thị trường BĐS là một hệ thống các
quan hệ, qua đó các giao dịch về BĐS của bên tham gia được thực hiện14. Thị
trường BĐS là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử
dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý xác định, trong một khoảng thời
gian cụ thể.15
Như vậy, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các khái
niệm đều thừa nhận thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ, giao dịch về BĐS
dưới dạng quan hệ hàng hóa tiền tệ.
2.1. Các loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách để phân loại thị trường BĐS. Theo TS. Bùi Văn Huyền TS. Đinh Thị Nga dựa trên tính chất đầu tư vào đất, thị trường BĐS được phân
thành thị trường BĐS có đầu tư xây dựng và thị trường BĐS không có đầu tư
xây dựng; Theo tính chất kinh doanh, thị trường BĐS được phân thành thị
trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp; Theo cấp độ phát
triển, thị trường BĐS được phân thành thị trường có cấp độ sơ khởi, cấp độ tập
trung hóa, cấp độ tiền tệ hóa và cấp độ tài chính hóa; Theo hình thái vật chất của
đối tượng trao đổi, thị trường BĐS được phân thành thị trường BĐS phục vụ sản
xuất, thị trường BĐS phục vụ tiêu dùng và thị trường BĐS vừa phục vụ sản xuất
vừa phục vụ tiêu dùng; Theo khu vực, thị trường BĐS được phân thành thị

13 13 yg
v - n j_ỊUygn; y g Đinh Thị Nga, Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt
Nam (H à Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 11.
'4 TS. Bùi văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sàn ở Việt
Nam (H à Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 27.
15 TS. Doãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật về tạo dimg đẳng cấp và thưcmg hiệu môi giới bất
động sản ở Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động và Xã hội, 2010) tr. 28.


trường BĐS khu vực đô thị và thị trường BĐS khu vực nông thôn; Theo thứ tự
thời gian tham gia thị trường, thị trường BĐS được phân thành thị trường BĐS
sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp16. Theo TS. Đinh Văn Ân, căn cứ loại BĐS,
thị trường BĐS được phân thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở,
thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS dịch vụ và thị trường nhà ở
~ U- - 17

xã hội .
Như vậy, ở các góc độ khác nhau thì thị trường BĐS được phân thành
nhiều loại khác nhau, thể hiện tính đa dạng trong các hoạt động liên quan đến
BĐS18, sự phân loại này làm cơ sở cho việc thiết kế, tổ chức bộ máy quản lý nhà

nước cho phù họp với loại BĐS, theo cấp độ phát triển của thị trường nhằm đảm
bảo cho thị trường BĐS vận hành ổn định và bền vững.
2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm chung giống như các thị trường
khác (như thị trường sức lao động, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán...)
trong nền kinh tế thị trường còn có những đặc điểm riêng nhất định. Theo kết
quả nghiên cứu một số nhà kinh tế, thị trường BĐS có một sổ đặc điểm riêng
sau: Thứ nhất, thị trường BĐS không có thị trường trung tâm; Thứ hai, là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo; Thứ ba, giao dịch trong thị trường BĐS rất
phức tạp; Thứ tư, thị trường BĐS dễ bị phân khúc; Thứ năm, thị trường BĐS rất
nhạy cảm; Thứ sáu, thị trường BĐS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tổ
đầu vào quan trọng của các ngành sản xuất, kinh doanh; Thứ bảy, thị trường
BĐS có quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế.19

16 TS. Bùi văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga, Quàn lý nhà nước đối với thị trường bất động sàn ở Việt
Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 24, tr. 25, tr. 26, tr. 27, tr. 28.
17 TS. Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sàn ở Việt Nam (Hà Nội:
Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 28, tr. 29, tr. 30.
18 TS. Nguyễn Minh Tuấn, Đãng ký bất động sàn - Những vấn đê lý luận và thực tiên (Hà Nội: Nxb
Chính trị quốc gia, 2011) tr.l 16.
19 TS. Đinh Vãn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triên thị trường bất động sản ớ Việt Nam (Hà Nội:
Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 38 - tr. 44.


Tuy nhiên, khi nhận diện đặc trung thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay
cũng có nhiều quan điểm khác nhau20. Theo TS. Đinh Văn Ân, thị trường BĐS
hiện nay có 4 đặc điểm riêng: Thứ nhất, thị trường BĐS nói chung và thị trường
đất đai nói riêng được xác lập trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai, sự
tồn tại đồng thời thị trường BĐS chính thức và thị trưòng BĐS không chính
thức; Thứ ba, các chủ thể tham gia thị trường BĐS hoạt động với tính chất

chuyên nghiệp không cao; Thứ tư, có sự chênh lệch về giá cả bất động sản rõ rệt
giữa các địa bàn.21 Theo TS. Bùi Văn Huyền và TS. Đinh Thị Nga, đặc điểm của
BĐS quy định đặc điểm của thị trường BĐS. Theo đó, thị trường BĐS được xác
định gồm 10 đặc điểm. Thứ nhất, thị trường BĐS luôn tồn tại khoảng cách giữa
hàng hóa và địa điểm giao dịch; Thứ hai, thị trường BĐS có bản chất là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích họp pháp liên quan đến bất động sản giao
dịch; Thử ba, thị trường BĐS mang tính vùng địa lý và khu vực sâu sắc; Thứ tư,
thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo do thông tin về bất động sản
thường không đầy đủ, ít hoặc chậm công bố công khai; Thứ năm, thị trường
BĐS lượng cung chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản; Thứ
sáu, thị trường BĐS đặc biệt cần các tổ chức trung gian; Thứ bảy, thị trường
BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài
chính, tiền tệ; Thứ tám, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ chế, chính
sách và pháp luật của Nhà nước; Thứ chín, giá của BĐS không chỉ phụ thuộc
vào cung cầu mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như kết cấu hạ tầng, tâm lý.

20 Xem thêm: Đề tài cấp Bộ, Viện Khoa học Pháp lý 2007: “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh
bạch của thị trường BĐS” chỉ ra 4 đặc điểm của thị trường BĐS ờ Việt Nam: Thứ nhất, thị trường
BĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta được xác lập trên dựa cơ sờ chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai,, nhận thức đầy đủ về thị trường BĐS chưa được phổ cập và nâng
cao đối với mọi người dân; Thứ ba, không phải bất kỳ loại đất nào, pháp luật cũng quy định cụ thể thời
hạn sử dụng; Thứ tư, có nhiều BĐS không tham gia vào thị trường hoặc tham gia hạn chế; Thứ năm,
vân tồn tại sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật về BĐS việc cho phép tổ chức, cá nhân nước
ngoài, ngưòi Việt Nam định cư ờ nước ngoài tham gia vào thị trưòng BĐS ờ nước ta; Thứ sáu, thị
trường BĐS ở nước ta còn thiếu một. khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ; Thứ bảy, thị
trưòng BĐS ở nước ta hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp.
21 TS. Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam (Hà Nội:
N xb Chính trị Quốc gia, 2011) tr. 301 - tr. 306.

Thứ mười, thị trường BĐS được xây dựng trên chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai.22
Trên cơ sở những đặc trung của thị trường BĐS ở Việt Nam, Ban chủ
nhiệm nhận thấy, có một số những đặc trung của thị trường BĐS thuộc bản thân
nền kinh tế thị trường nhưng phần lớn những đặc trưng còn lại là kết quả của
quá trình xây dựng và thực thi hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS.
Việc nhận diện các đặc trưng của thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ làm cơ sở quan
trọng cho việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường trong giai đoạn phát
triển tiếp theo của thị trường như vấn đề chính thức hóa thị trường, minh bạch
hóa thông tin, chuyên nghiệp hóa các chủ thể tham gia thị trường (bên cung ứng
BĐS, bên cung cấp dịch vụ hỗ trợ trung gian cho thị trường).

2.3. Mục tiêu của thị trường bất động sản
Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hóa BĐS (vốn được
coi là thứ nguồn lực khan hiếm), đảm bảo sử dụng có hiệu quả BĐS. Cũng giống
như các thị trường khác như thị trường chứng khoán, lao động, tiền tệ, trong thị
trường bất động sản, việc phân bổ hàng hóa dựa chủ yếu trên cơ chế giá cả cạnh tranh. Nhìn chung, người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ xác lập
được quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Tuy nhiên, một số trường
hợp nhất định Nhà nước sẽ có những điều tiết cần thiết đối với thị trường thông
qua các chính sách điều tiết, hỗ trợ “bao cấp - trợ giá” đối với một số đổi tượng
nhất định (Ví dụ: người có thu nhập thấp, công nhân, sinh viên...) để thực hiện
những chính sách xã hội nhất định.

2.4. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
Thị trường BĐS là một trong những loại thị trường “đầu vào” cơ bản của
quá trình sản xuất-kinh doanh trong xã hội. Thị trường này đóng vai trò rất quan
trọng trong nền kinh tế quốc dân biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
*

22 TS. Bùi văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga, Quân lý nhà nước đối với thị trường bất độìự sán ở Việt

Nam (Hà Nội: Nxb Chính trị Quốc gia, 2011) tr.15 - tr. 23.


Thứ nhất, thị trường BĐS góp phần vào việc phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong nhũng yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất - kinh
doanh là đất đai và các BĐS trên đất, tạo nguồn lực cho việc phát triển kinh tế
xã hội. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng sổ của cải
xã hội

ở các

nước có khác nhau nhưng thưcmg chiếm trên dưới 40% lưcmg của

cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30%

vôn chưa được khai thác ân chứa trong BĐS ở các nước thuộc thê giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước
phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua23.
Theo ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục quản lý đất đai,
Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Tài sản cố định có nhiều loại, trong đó tài sản
BĐS thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định.
Tuỳ vào quy mô lưu thông hàng hoá trên thị trường thì tổng tích luỹ của thị
trường này có thể chiếm tới 15-20% GDP (tổng sản phẩm quốc nội)”24.
Thứ hai, thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho các hoạt động đầu tư
vào BĐS như đất đai, nhà xưởng.. .và qua đó góp phần tác động trực tiếp đến sự
tăng trưởng của nền kinh tể.
Thứ ba, thị trường BĐS tạo ra sự năng động trong chuyển dịch cơ cấu lao
động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai
và BĐS khác.
Thứ tư, thị trường BĐS có mối quan hệ và tác động trực tiếp đến thị

trường tài chính, tiền tệ, thị trường vốn. Việc chuyển BĐS hàng hoá thành tài
sản tài chính góp phần tăng khả năng huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
Bởi lẽ, BĐS là một loại hàng hoá có giá trị lớn mà việc đầự tư kinh doanh đòi

23 Vai trỏ và vị trí cùa thị trường BĐS - Phòng quản lý thị trưòng BĐS, Cục quản ly nhà và thị trường
BĐS, Bộ Xây dựng - 1499.html
24 Đào Trung Chính “Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển thị trường BĐS” Tạp chí BĐS,
số 85 ngày 5/12/2010, tr. 18.


hỏi phải có một nguôn vôn khá lớn. Trong khi đó, nhà đâu tư thường khòng có
đủ lượng vốn cần thiết nên họ phải huy động thông qua hình thức vay V)n của
các tổ chức tín dụng. Việc luân chuyển hàng hoá BĐS trên thị trường ỉẽ góp
phần kích thích thị trường tài chính phát triển thông qua sự mở rộng cá: kênh
huy động nguồn vốn vay trong xã hội và đẩy mạnh hoạt động cho vay vốn của
các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Thứ năm, phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tẹo điều
kiện cho việc hình thành giá cả BĐS một cách khách quan và được phản ánh đầy
đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện quan trọng để đảm bảo sự cam tranh
bình đẳng và lành mạnh trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều
kiện nước ta đang tích cực chủ động hội nhập vào nền kinh tế khu vực v à thế
giới.
Thứ sáu, tăng trưởng kinh tê và tôc độ đô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép vê
cầu BĐS nói chung và nhà ở nói riêng trong xã hội. Phát triển thị trườr.g BĐS
thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại bộ phận người
lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được. Thị trường nhà ở là
bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS và là thị trường sôi
độne nhất trong thị trường BĐS, những ccm “sốt” nhà đất hầu hết đều bắỉ đ ầu từ
“sốt” nhà ỏ' và lan toả, ảnh hưởng sang các thị tRTỜng BĐS khác và ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển, và quản lý có hiệu q u ả thị

trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phu hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quin lý nhà
nước về thị trường BĐS nhà ở.23
Thứ bảy, đôi với các nước chuyên đôi từ nên kinh tê kê hoạch hoá tập trung
cao độ sang nền kinh tế thị trường thì phát triển thị trường BĐS góp phần thực
hiện các chủ trương, chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, giio khioán,
bán, cho thuê...các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa các


thành phân kinh tế trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và hạch toán giá đất
vào giá thành sản phâm.

2.5. Thành tồ của thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS được cấu thành bởi các thành tố chính là chủ thể tham gia
giao dịch bất động sản (Người sử dụng BĐS26, nhà đầu tư BĐS27, tổ chức trung
gian28, các bên hữu quan29 và Nhà nước30), đối tượng của giao dịch (quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất) và thể chế thị trường BĐS. Có thể nhận thấy trong thời
gian qua thành tổ chủ thể tham gia vào giao dịch và đổi tượng của giao dịch về cơ
bản ít biến động. Thể chế thị trường BĐS mà trực tiếp là hệ thống các văn bản pháp
luật do nhà nước ban hành giữ vai trò quan trọng tạo lập, hỗ trợ, điều tiết thị trưòng
luôn có sự thay đổi đáp úng nhu cầu, đòi hỏi của thị trường, xã hội.
II. THẺ CHẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm thể thế thị trường bất động săn
Thể chế là một thuật ngữ đã xuất hiện từ rất sớm, nhưng chỉ được sử dụng
rộng rãi trong giới nghiên cứu và hoạch định chính sách kinh tế từ những năm
20-30 của thế kỷ XX, nhất là ở các nước phương Tây31. Tuy vậy, cho tới hiện
nay, vẫn có nhiều cách hiểu khác nhau về thể chế. Định nghĩa có tính chất khoa
học đầu tiên về thể chế được cho là của Thorstein Veblen, một học giả người
26 Người sừ dụng BĐS bao gồm: các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng....), người dân

(nhà ờ, đất sản xuất kinh doanh) là thành tố quan trọng và đông đảo nhất của thị trường BĐS.
27 Nhà đầu tư bao gồim Các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư tiềm năng
(những ngưòi mua đi, bán lại, những người mua để sử dụng một phần hoặc cả BĐS). Mỗi đối tượng
đêu tham gia vào thị trường BĐS theo chức năng của mình.
28 Các tổ chức trung gian bao gồm : Sàn giao dịch BĐS, các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà định
giá, những nhà cho thuê tài chính BĐS; những nhà tư vấn tài chính BĐ S...
29 Các tổ chức có liên quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về BĐS, Hiệp hội
bảo vệ ngưòi tiêu dùng, Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, Hiệp hội nhũng nhà kinh doanh
B Đ S ...
30 Nhà nước tham gia thị trường với vai trò quản lý nhà nước về thị trường thông qua việc xây dựng và
ban hành pháp luật, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước nhằm điều tiết, can thiệp vào thị trường trong
m ột số trường họp như quy định về lãi suất tín dụng cho vay cho thị trường BĐS, nhà ờ cho người có
thu nhập thấp. Nhà nước cũng tham gia vào thị trường với tư cách là nhà đầu tư, người sử dụng trong
thị trường BĐS.
31 TS. Nguyễn Văn Hậu - TS. Nguyễn Thị N hư Hà, Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa trong điều kiện Việt Nam ỉà thành viên cùa tô chức thương mại thế giới, (Hà Nội:
N xb chính trị Quốc gia, 2011) tr. 9.