THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.42 MB, 85 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH
THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN (BIDV)
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
LÝ MẠNH HUY
06118007
DH06TB
2006 – 2010
Thị Trường BĐS
- Tháng 08 năm 2010 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
LÝ MẠNH HUY
ĐỀ TÀI:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH
THẾ CHẤP, VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN (BIDV)
Giáo viên hướng dẫn: K.S Trần Thị Việt Hòa
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên : ....................................
- Tháng 08 năm 2010 -
LỜI CẢM ƠN
người con, tôi xin gửi lời cảm ơn đến cha mẹ
thành và tận tình dạy dỗ tơi nên người, tạo mọi
ận lợi về vật chất cũng như tinh thần để tơi có
y hơm nay.
sinh viên, với lịng nhiệt thành và biết ơn sâu
ửi lời cảm ơn công lao cao quý ban giám hiệu
ọc Nông Lâm TPHCM cũng như ban chủ nhiệm
Đất đai và Bất động sản, cùng quý thầy cô đã
g dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu trong
tập. Đặc biệt là cơ Trần Thị Việt Hịa đã tận
ẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hồn
n này.
n thành cảm ơn các cơ chú, anh chị hiện đang
gân hàng Đầu Tư Và Phát Triển,đặc biệt là anh
Kiên đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em
ốt cơng việc trong suốt q trình thực tập và
n văn này.
ời cảm ơn đến các bạn cùng lớp đã giúp đỡ rất
hời gian học tập tại trường.
kiện thời gian thực tập báo cáo ngắn, những
ch quan và chủ quan cũng như trình độ của em
n chế nhất định nên khơng tránh khỏi những
mong sự góp ý của q thầy cô để luận văn đạt
n.
nữa, xin chân thành cảm ơn!
Tp.Hồ Chí Minh, tháng 08/ 2010
Lý Mạnh Huy
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lý Mạnh Huy, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng
Đầu Tư và Phát Triển (BIDV)
Giáo viên hướng dẫn: K.S Trần Thị Việt Hịa, Bộ mơn Kinh tế đất – Bất động sản,
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Địa điểm thực tập: 12 - 14 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 1, TP.Hồ Chí Minh.
Cơ quan thực tập: ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển (BIDV)
Nội dung:
- Thẩm định giá có một vai trị rất quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài
sản nói chung và BĐS nói riêng, để từ đó góp phần phát triển thị trường BĐS nhanh và ổn
định. Tuy nhiên đây vẫn là một lĩnh vực còn khá mới mẻ trong nền kinh tế, do đó trong
q trình phát triển cịn nhiều hạn chế. Đề tài thực hiện tại Ngân hàng Đầu Tư và Phát
Triển (BIDV) nhằm nghiên cứu, tìm hiểu quy trình, kỹ thuật cũng như phương pháp thẩm
định giá trong thực tiễn. Đề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung như sau:
Hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển
Tìm hiểu tình hình hoạt động giao dịch bất động sản tại khu vực bất động sản thẩm
định
Tiến hành thẩm định bất động sản nhằm ứng dụng những kiến thức, phương pháp
thẩm định đã học vào thực tế
Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá bất động sản và đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả cho loại hình dịch vụ này.
Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp kế thừa
Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu
Phương pháp điều tra thông tin thị trường
Phương pháp thống kê
Phương pháp chuyên gia
Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Tuy nhiên, do thẩm định giá BĐS ở nước ta vẫn còn là lĩnh vực khá mới mẻ, hành
lang pháp lý về thẩm định giá cịn ít và thiếu sót, việc vận dụng cơ sở lý luận vào thực
tiễn còn gặp nhiều vấn đề bất cập. Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về cơng tác thẩm định
giá BĐS cho mục đích thế chấp, vay vốn nên còn gặp một số hạn chế nhất định.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................................... 3
I.1 Cơ sở lý luận chung về định giá bất động sản ............................................................ 3
I.1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản ................................ 3
I.1.1.1. Một số khái niệm về bất động sản ................................................................. 3
I.1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản ................................................... 3
I.1.1.3. Một số khái niệm về thị trường bất động sản .............................................. 4
I.1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản................................................................. 5
I.1.1.5. Cung bất động sản .......................................................................................... 5
I.1.1.6. Cầu bất động sản ............................................................................................ 6
I.1.2. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản ................................................................ 7
I.1.2.1. Một số khái niệm về thẩm định giá bất động sản ........................................ 7
I.1.2.2. Một số quan điểm về giá trị, cơ sở ước tính giá trị trong định giá ............ 8
I.1.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản .................................... 10
I.1.2.4. Một số nguyên tắc định giá .......................................................................... 13
I.1.3. Phương pháp định giá bất động sản .................................................................. 15
I.2 Giới thiệu sơ lược về địa bàn nghiên cứu ................................................................. 21
I.3 Những đánh giá nhận xét và hướng nghiên cứu ...................................................... 23
I.3.1. Nhận xét ............................................................................................................... 23
I.3.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................... 23
I.3.3. Quy trình, kỹ thuật đánh giá .............................................................................. 24
I.4. Cơ sở pháp lý về thẩm định giá bất động sản ......................................................... 26
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. 28
II.1 Hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS ................................................................... 28
II.1.1. Hình thức cho vay .............................................................................................. 28
II.1.2. Điều kiện cho vay ............................................................................................... 28
II.1.3. Quy trình cho vay .............................................................................................. 29
II.1.4. Những ràng buộc về BĐS thế chấp .................................................................. 29
II.1.5. Những rủi ro trong thu hồi nợ .......................................................................... 30
II.1.6. Xử lý tài sản thế chấp ........................................................................................ 30
II.1.7. Một số kết quả cho vay tại ngân hàng ............................................................. 31
II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV ................................ 32
II.3 Định giá BĐS cho mục đích vay vốn bằng thế chấp............................................... 36
II.3.1. Nhận biết BĐS định giá ..................................................................................... 36
II.3.2. Nghiên cứu và phân tích thị trường ................................................................. 37
II.3.3. Phân tích mơ tả các BĐS ................................................................................... 38
II.3.3.1 Phân tích định tính....................................................................................... 38
II.3.3.2 Phân tích định lượng.................................................................................... 41
II.3.4. Xác định chất lượng cơng trình trên đất và giá trị QSDĐ............................. 45
II.3.5. Thống nhất giá trị BĐS định giá ...................................................................... 48
II.3.6. Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết quả định giá .......................... 48
II.3.7. Đánh giá và nhận xét chung.............................................................................. 49
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 51
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
BIDV
CLCL
UBND
QSDĐ
:
:
:
:
:
Bất động sản
Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
Chất lượng còn lại
Ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng đất
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Bảng 1: Dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay qua 2 năm 2008, 2009
Bảng 2: Dư nợ tín dụng phân theo thời gian cho vay của Chi nhánh
Bảng 3: Phân tích mơ tả bất động sản
Bảng 4: Mơ tả định tính BĐS thẩm định và BĐS so sánh 1
Bảng 5: Mơ tả định tính BĐS thẩm định và BĐS so sánh 2
Bảng 6: Mô tả định tính BĐS thẩm định và BĐS so sánh 3
Bảng 7: Giá bán BĐS có diện tích từ 150 – 210 m2
Bảng 8: Giá bán BĐS có diện tích 400 m2
Bảng 9: Hệ số điều chỉnh về quy mô diện tích
Bảng 10: Giá bán BĐS có chiều rộng thửa đất từ 8m – 9m
Bảng 11: Giá bán BĐS có chiều rộng thửa đất từ 16m – 20m
Bảng 12: Hệ số điều chỉnh về chiều rộng thửa đất
Bảng 13: Giá bán BĐS có chiều rộng đường từ 7 – 8m
Bảng 14: Giá bán BĐS có chiều rộng đường 5m
Bảng 15: Hệ số điều chỉnh về chiều rộng đường
Bảng 16: Phân cấp nhà ở và đơn giá xây dựng
Bảng 17: Chất lượng cịn lại của cơng trình theo kết cấu
Bảng 18: Giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng
Bảng 19: Điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất
Bảng 20: Kết quả thẩm định
Sơ đồ: Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Hình 1: Đường cung về đất đai
Hình 2: Bản đồ mơ tả vị trí BĐS định giá
Hình 3: Bất động sản định giá
Hình 4: Đường vào BĐS định giá và BĐS so sánh 1,2
Hình 5: Bất động sản so sánh 2
31
31
39
39
40
40
41
42
42
42
43
43
44
44
44
45
46
47
47
48
22
5
37
38
38
38
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự cấp thiết của đề tài
Nhu cầu vay vốn của xã hội cho các mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh? Vay
vốn có bảo đảm bằng thế chấp BĐS là phương thức? Cơ sở xác định số tiền cho vay có
bảo đẩm bằng thế chấp BĐS? Hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng thực hiện định giá
cho những loại tài sản nào? Những loại tài sản nào ngân hàng không thực hiện được và
phải thuê các tổ chức khác thực hiện tại sảo? xuất phát từ những đánh giá (nhận định ban
đầu) về hoạt động định giá tại ngân hàng em thực hiện nghiên cứu đề tài (cũng như chọn
loại BĐS thực hành định giá).
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn nên sự trỗi dậy
của ngành Địa ốc đã ảnh hưởng trực tiếp không nhỏ đến hàng loạt các hoạt động sản xuất
kinh doanh lớn và nhỏ trong quá trình phát triển mạnh mẽ của đất nước ta hiện nay. Vì
vậy, tại các ngân hàng, nhu cầu thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản để vay vốn mở
rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hay vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà là
dịch vụ tài chính thời thượng bắt dầu từ nửa cuối năm 2007.
Một người muốn bán hoặc thế chấp một BĐS thì ln muốn giá phải cao, ngược lại
người mua hoặc ngân hàng nhận thế chấp lại muốn giá phải thấp. Trong điều kiện thị
trường BĐS được xem là thiếu minh bạch về thơng tin như hiện nay thì càng thấy rõ hơn
vai trò của thẩm định giá BĐS.
Trong khi giá cả trên thị trường BĐS hiện nay mn hình vạn trạng, cơng việc thẩm
định giá BĐS địi hỏi minh bạch, chính xác hơn để tránh thiệt thịi cho các bên.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm ăn, đồng thời tăng thêm ngân sách cho
quốc gia, các ngân hàng hiện nay đã đưa ra những quy định cụ thể về cách thức định giá
trị BĐS phù hợp hơn với giá trị thị trường bởi giá do Nhà nước quy định thì q thấp gây
thiệt thịi cho người dân. Nhằm tạo điều kiện hơn nữa cho người dân thế chấp làm ăn, các
doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có đủ vốn đầu tư phát triển kinh tế, các ngân hàng đang
từng bước định giá BĐS sát với giá thị trường và quản lý việc thế chấp chặt chẽ. Điều này
khơng những giúp các ngân hàng có thêm nguồn thu, mà người dân cũng có cơ hội vay
được nhiều vốn hơn, khơng phải đi vay ở bên ngồi.
Nhận thấy được tầm quan trọng của thẩm định giá BĐS trong thực tiễn nền kinh tế
nước ta hiện nay nói chung và thị trường bất động sản nói riêng nên tơi đã thực hiện đề tài
“ Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, vay vốn tại ngân hàng Đầu Tư &
Phát Triển (BIDV) – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa “. Trong điều kiện còn hạn chế về thời
gian cũng như năng lực nên đề tài chỉ tập trung vào thẩm định giá đối với những BĐS
phục vụ cho mục đích thế chấp.
Mục đích nghiên cứu
Đề tài được thực hiện dựa trên cơ sở tìm hiểu quy trình cũng như phương pháp thẩm
định giá BĐS áp dụng cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Đồng thời đưa ra
biện pháp để nâng cao hiệu quả của quy trình thẩm định giá BĐS với mục đích thế chấp.
Trang 1
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Giá trị BĐS định giá cho mục đích thế chấp
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Nội dung nghiên cứu: thẩm định BĐS là nhà ở trong khu vực Tp. Hồ Chí Minh
với mục đích thế chấp vay vốn bằng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Thời gian nghiên cứu: thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2010 đến hết ngày
15/07/2010.
Không gian nghiên cứu: đề tài được nghiên cứu tại Ngân hàng Đầu Tư & Phát
Triển Việt Nam (BIDV) – CN Nam Kỳ Khởi Nghĩa Tp. Hồ Chí Minh.
Trang 2
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản
I.1.1.1. Một số khái niệm về bất động sản
Ở các quốc gia trên thế giới, bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến.
Trong tiếng Pháp, bất động sản là Immobilié, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản, trong
tiếng Anh, bất động sản là Real Estate và ở Việt nam là bất động sản. Tuy nhiên, ở Mỹ có
một số tiểu ban mà điểm hình là California, thuật ngữ Real Estate và Real Property gần
như hoán đổi cho nhau mặc dù hai khái niệm này hoàn toàn khác biệt. Real Estate dùng
để chỉ đất đai ở dạng vật chất hữu hình và các tài sản cố định gắn liền với đất đai, Real
Property lại là quyền lợi chứa bên trong bản thân bất động sản vật chất ( quyền sử dụng,
cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng .....).
Theo Bloomberg.com/Finalcial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất
cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Ở Việt Nam, theo khoản 1, điều 171 và điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động
sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định “.
Như vậy ta có thể nhìn nhận bất động sản theo hai góc độ:
- Dưới góc độ nhà Quản lý đất đai, Bất động sản là tài sản không di dời được như
đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai.
- Dưới góc độ pháp lý, tài sản bất động sản là những tài sản không di động và di
động được ( như máy bay, tàu thủy ...), chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Mặc dù có các quan niệm ở trên nhưng việc phân chia các tài sản là động sản hay
bất động sản thì khơng đơn giản như vậy. Vì vậy để tránh những sai lầm trong việc định
giá bất động sản, chúng ta đã có các kết quả nghiên cứu về thuộc tính và đặc trưng của bất
động sản, những tiêu chí để phân biệt động sản và bất động sản.
I.1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản
a. Thuộc tính của bất động sản
+ Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đạc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán cho người khác
nhưng họ chỉ được quyền sử dụng và khai thác, khơng thể chuyển bất động sản đó đến
một nơi mà họ mong muốn, hay nơi họ sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất
động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, mọi sinh hoạt của
con người điều diễn ra trên đất, vì thế mà giá cả bất động sản cũng khác nhau dù có vị trí
cận kề nhau.
+ Tính khan hiếm
Trang 3
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Diện tích đất là có hạn trong khi sự phát triển về dân số ngày một tăng và không đáp
ứng kịp cho nhu cầu của con người, vì vậy về lâu dài giá đất có xu hướng tăng lên.
+ Tính khơng đồng nhất
Mỗi bất động sản có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào
mục đích khác nhau, vì vậy khi định giá BĐS cụng khác nhau tùy thuộc vào vị trí mà nó
tọa lạc.
+ Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
Hàng hóa BĐS có tính hữu dụng lâu dài nếu biết đầu tư và sử dụng hợp lý.
+ Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
+ Hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
+ Hàng hóa BĐS phụ thuộc vào sự quản lý
- Theo lý thuyết “ Vị thế và Chất lượng ” thì vị thế và chất lượng là 2 thuộc tính cơ
bản của BĐS.
Tóm lại, những thuộc tính của BĐS cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình định
giá đặc biệt là tính khan hiếm, tính khơng đồng nhất và tính bất động bởi vì những thuộc
tính này làm cho hàng hóa BĐS khác với các hàng hóa thơng thường khác.
b. Đặc trưng của bất động sản
+ Khả năng đàn hồi của cung BĐS kém
_ Do những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai bởi khả năng cung ứng về đất đai
có giới hạn trong khi nhu cầu của con người ngày càng tăng. Sự cung ứng về đất đai lại
phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên và cũng như về quy hoạch.
_ Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: quỹ đất đai luôn không thay đổi.
+ Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao do BĐS là tài
sản lớn, tập trung nguồn vốn nhiều.
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: do thời gian mua bán giao
dịch kéo dài, thêm vào đó là giá trị của BĐS quá lớn. Vì vậy khả năng chuyển thành tiền
mặt là rất khó khăn.
+ Có sự can thiệp về quản lý của Nhà nước chặt chẽ: thị trường BĐS ngày nay có
nhiều chuyển biến phức tạp, địi hỏi cần phải có sự can thiệp thật sự chặt chẽ của Nhà
nước để mang đến sự ổn định cho thị trường BĐS.
I.1.1.3. Một số khái niệm về thị trường bất động sản
Theo cách hiểu truyền thống, thị trường BĐS được định nghĩa là tổng thể các giao
dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian
và thời gian nhất định.
Tuy nhiên, theo các nhà quản lý thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là một
hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường như: hệ thống
pháp luật về đất đai, hệ thống cơ quan Nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký bất
động sản, các sàn giao dịch bất động sản.
Trang 4
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS được nhắc đến là nới
diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó người mua và người bán tác động qua lại để
xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ BĐS được giao dịch. Ở cách diễn đạt này,
khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm giao dịch mà còn bao gồm các yếu tố
như không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch BĐS diễn ra.
Thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán
BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch khác liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp,
bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS...
I.1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản
Để phân loại BĐS có 2 cách: theo nhóm và theo mục đích sử dụng
BĐS có thể phân chia thành 3 nhóm sau:
+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc ...
+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp ( dưới dạng tư
liệu sản xuất ) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối.
+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt như khu bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ
họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang ...
Dựa vào mục đích sử dụng của BĐS, có 4 loại:
+ BĐS để ở.
+ BĐS để kinh doanh thương mại dịch vụ.
+ BĐS để tiến hành sản xuất công nghiệp.
+ BĐS để tiến hành sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, phân loại theo mục đích sử dụng của BĐS là căn cứ để ngân hàng tiến
hành định giá cho các BĐS thế chấp.
I.1.1.5. Cung bất động sản
P
Đường
cung về đất
đai
Q
Hình 1: đường cung về đất đai
Trang 5
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Cung BĐS trên thị trường là tồn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị
trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu
bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được xem là giá trị thị trường
được người mua và người bán chấp nhận. Nói cách khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có
thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường như:
Cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính phủ (quyết định ).
Kết cấu hạ tầng.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Chính sách pháp luật của Nhà nước.
Đối với các hàng hóa thơng thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với
nhân tố giá cả. đối với cung hàng hóa về bất động sản lại khơng hồn tồn diễn ra như
vậy. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ.
Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang
ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Tuy
nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về
mặt pháp luật và chính sách của chính phủ. Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất
không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần
nhiều thời gian. Do đó, lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
Tổng cung về đất đai nói chung là một đường khơng co giãn vì tổng diện tích đất đai
cho tất cả các mục đích sử dụng là khơng đổi.
Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa
tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là hàm đồng biến với
biến nội sinh giá.
I.1.1.6. Cầu bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó
trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản. Nhu cầu về bất động sản
mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được BĐS để
thõa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Nhu cầu của mỗi cá nhân có xu hướng tăng
lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như nhu cầu này là vô cùng lớn.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau:
Cầu = { nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}
Nhìn chung cầu ln có xu hướng dịch chuyển sang phải nhưng trong vài trường
hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch sang trái (tai nạn, thảm họa chết người hàng loạt, tâm
lý hoang mang của người tiêu dùng,…).
Thực tế cầu nhà đất ln có xu hướng tăng, đơi khi có sự chững lại ( tình trạng đóng
băng của của thị trường bất động sản ).
Trang 6
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Các nhân tố phổ biến gây tác động đến cầu nhà đất: có nhiều yếu tố là các biến số
tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản
Giá nhà đất.
Dân số.
Q trình đơ thị hóa.
Mốt và thị hiếu nhà ở.
Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng.
Chính sách của chính phủ…
Tuy nhiên, trong một số bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên sẽ
khác nhau và xuất hiện thêm những nhân tố khác.
I.1.2. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản
I.1.2.1. Một số khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Hiện nay việc sử dụng hai thuật ngữ định giá và thẩm định giá còn nhiều quan điểm.
Sau đây là một số khái niệm về định giá và thẩm định giá.
Định giá là hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Thông thường, BĐS gồm đất đai và các tài sản
khác gắn liền với đất, cho nên điịnh giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài
sản gắn liền với đất. Trong nhiều trường hợp BĐS là đất đai nên định giá BĐS chính là
định giá đất đai.
Theo giáo trình định giá đất – Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc
, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của
các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và
chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời
điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa với một quyền đất đai nào đó.
Theo Bùi Ngọc Tuân – Vụ đất đai, Bộ tài nguyên và môi trường: Định giá BĐS
được hiểu là sự ước tính về giá trị của một BĐS xác định bằng hình thái tiền tệ cho mục
đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Theo GS W.Seabrooke – Đại học Sportmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá
là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã được định rõ”.
Theo ơng Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc :”Thẩm định
giá là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và
mục đích của thẩm định giá”. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường
so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài
sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.
Theo Khoản 2 điều 4 Pháp lệnh giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị tài sản, hàng hóa phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế được nhà nước Việt Nam thừa nhận.
Trang 7
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Như vậy, hai khái niệm định giá và thẩm định giá đều có ý nghĩa là sự ước tính giá
trị của BĐS, nhưng khái niệm định giá được sử dụng với BĐS được định giá lần đầu cho
mục đích cụ thể, tại thời điểm xác định. Khi thị trường BĐS biến động, giá trị định giá
của BĐS đó sẽ khơng cịn phù hợp nữa và tiến hành định giá lại khi đó người ta sử dụng
khái niệm thẩm định giá.
I.1.2.2. Một số quan điểm về giá trị, cơ sở ước tính giá trị trong định giá
1. Một số quan điểm về giá trị
Adam Smith – đại biểu chủ yếu của nền kinh tế chính trị cổ điển cho rằng: “Giá trị
có hai nghĩa khác nhau, có lúc nó biểu thị hiệu quả sử dụng như một vật phẩm đặc biệt,
có lúc nó biểu thị sức mua do chỗ chiếm hữu một vật nào đó mà có được đối với vật khác.
Cái trước gọi là giá trị sử dụng và cái sau gọi là giá trị trao đổi”. Ông đã chứng minh
quan hệ giữa giá trị trao đổi và giá trị sử dụng, ông đi đến kết luận “giá trị trao đổi lớn
hay nhỏ khơng liên quan gì đến giá trị sử dụng”. Tuy nhiên khi nghiên cứu lý thuyết giá
trị thì ơng đã sai lầm khi cho rằng “những thứ khơng có giá trị sử dụng khơng thể có giá
trị trao đổi“.
Các Mác thì đưa ra khái niệm về giá trị như sau: Giá trị là lao động khơng phân
biệt nói chung của con người hoặc lao động trừu tượng của con người kết tinh trong hàng
hóa. Nó là một trong hai nhân tố của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị
là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối
quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình
thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà Marketing không đề cập đến
“kết tinh sức lao động”: “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn
(wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng (utility). Năng lực của giá trị sử
dụng ngày nay trong việc trao đổi với các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là
giá trị (value) của nó. Như vậy, giá trị là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó giao dịch trên
thị trường”. (ThS. Trần Đình Lý, Marketing căn bản )
Theo quam điểm Marketing hiện đại, Tôn Thất Nguyễn Thiêm (Dấu ấn tài sản
thương hiệu) xem xét ở mức độ khái quát hơn: “giá trị sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình
và giá trị vơ hình”. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản
xuất hàng hóa đó; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người.
Một lý thuyết khác trong lĩnh vực đơ thị học cũng có giá trị tương tự là lý thuyết
“Chất Lượng - Vị Thế” của TS Hồng Hữu Phê; trong đó giá trị hữu hình ứng với chất
lượng của nhà ở và giá trị vơ hình ứng với vị thế nơi ở.
“Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo được đếm được như diện tích
sàn, số lượng phịng ở, số tầng cao……”.
“Vị thế nơi ở” theo TS Hoàng Hữu Phê “là một hình thức đo sự mong muốn về
mặt xã hội gắn với nhà ở tại một thời điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn
hóa giáo dục. Chất lượng môi trường,…… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của
một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tói các điều kiện lịch sử cụ
Trang 8
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
thể, có thể coi đó là chiều thời gian”. Ở đây, có nhiều nét tương đồng giữa vị thế và nhân
tố khu vực trong cách giải thích giá trị bất động sản.
Nhận định trên cho thấy giao dịch BĐS thực chất không phải là giao địch bản thân
bất động sản mà là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản.
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội tất cả
đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức
là giá thành sản phẩm. Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm Mác về giá trị,
quan điểm của Mác là một trường hợp đặc biệt của lý thuyết Chất Lượng – Vị Thế trong
một môi trường đồng nhất về vị thế. Lý tuyết Chất Lượng – Vị Thế đã chỉ ra cái ẩn sau vị
trí đất đai chính là vị thế.
2. Cơ sở ước tính giá trị thị trường
a. Giá cả thị trường
Cũng như các loại tài sản thông thường khác, tài sản là bất động sản phần lớn cơ sở
thẩm định dựa vào giá trị thị trường trong thẩm định giá.
“Giá trị thị trường của một tài sản là mứcgiá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường”
Nói chung, trên thị trường việc mua bán tài sản diễn ra trong điều kiện “người bán tự
nguyện và người mua tự nguyện” là phổ biến. Nói cách khác, giá trị thị tr ường của tài sản
là mức giá mà người mua thận trọng sẽ khơng tra nhiều h ơn chi phí để mua tài sản thay
thế tương tự đang được mua bán trên thị trường. Có thể hiểu giá trị thị trường theo một số
nghĩa sau đây:
- Giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản.
- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định.
Trên thực tế, nguồn thông tin về tài sản và giá trị của tài sản không dễ dàng thu thập
được và giá trị củ một tài sản là mức giá mà hầu hết những người mua chấp nhận.
Mức giá thanh tốn có thể cao hơn mức giá thị trường hiện hành trong các trường
hợp sau:
- Người chủ sở hữu ở ngay sát bên cạnh tài sản mua hoặc có một phần sở hữu nay
mua lại toàn bộ tài sản.
- Tài sản không tham gia thị trường, người bán tiếp xúc trực tiếp với ng ười mua và
thuyết phục để bán được.
- Có tính bắt buộc do người có thẩm quyền yêu cầu theo luật định.
- Người thuê mướn bắt buộc phải mua tài sản của mình tài sản, đất đai, cơ ngơi của
mình do đang chiếm giữ ……
Mức giá nhận được có thể thấp hơn mức giá thị trường hiện hành trong các trường
hợp sau đây:
- Bán do nghĩa vụ phải thi hành mệnh lệnh của toà án buộc phải bán hoặc bán cho
chủ nợ để trả tiếp các khoản nợ còn tồn đọng.
Trang 9
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
- Các cuộc bn bán do vì lý do tài chính gặp khó khăn, lý do sức khoẻ của chủ sở
hữu hoặc do người chủ sở hữu bị chuyển đổi đến nới khác v à mong muốn bán tài sản một
cách nhanh chóng.
- Các giao dịch diễn ra giữa những người thân trong dòng họ với nhau.
Với những diễn biến phức tạp củ a thị trường, các thẩm định viên đòi hỏi phải có đủ
năng lưc, trình độ chun mơn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp mới có thể đưa ra một
thước đo giá trị chính xác, khoa học, khách quan, độc lập.
b Giá cả phi thị trường
Có một số trường hợp thẩm định viên không thể sử dụng cơ sở giá trị thị trường để
tiến hành thẩm định giá tài sản. Việc thẩm định các bất động sản có thị tr ường hạn chế
như bệnh viện, nhà thờ, trường học,… tài sản hầu như khơng có giao dịch mua bán trên
thị trường, chỉ sử dụng cho mục đích nhất định n ên việc tìm kiếm các tài sản tương tự đã
giao dịch trên thị trường để so sánh là không thể thực hiện được. Vì vậy, trong các trường
hợp này phải dựa vào cơ sở là giá trị khác giá trị thị trường để làm cơ sở thẩm định giá.
Một số cơ sở khác giá trị phi thị trường:
- Giá trị bồi thường: là chi phí cần thiết để thay thế, sửa chữa hoặc xây dựng lại tài
sản với bảo đảm trong hiện trạng tương tự, nhưng không được tốt hơn hoặc bao quát hơn
hiện trạng của máy móc tại thời điểm xảy ra hư hỏng và có xét đến tuổi thọ, điều kiện và
thời gian sử dụng còn lại của máy móc. Giá trị này tương đương với chi phí thay thế tài
sản bằng một tài sản tương tự về số năm sử dụng, công suất, điều kiện v à thời hạn sử
dụng còn lại.
- Giá trị thanh lý hoặc giá trị bán cưỡng chế: là số tiền có thể thu được một cách
hợp lý thơng qua việc bán tài sản trong phạm vi thời gian bị giới hạn, n ên cơng tác
Marketing thích hợp cho việc bán tài sản không được đáp ứng. Giá trị bán cưỡng chế có
thể do người bán khơng tự nguyện và một hay nhiều người mua biết rõ sự bất lợi của
người bán. Điều này tác động đến giá trị mua bán của tài sản, có thể cao hơn hoặc thấp
hơn giá trị thực của nó trên thị trường.
- Giá trị bán đấu giá: là khoản tiền ước tính mà người bán có thể mong đợi nhận
được tại một cuộc bán đấu giá được yết thị và quảng bá một cách rộng rãi, với giá định
việc mua bán được tổ chức tại địa điểm mà tất cả các tài sản trong danh mục chào bán
được đưa ra cùng một lúc.
- Giá trị phế liệu: là số tiền thu được từ việc bán một tài sản dưới dạng phế liệu mà
không theo sự sử dụng của nó.
I.1.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1. Nhóm các yếu tố vĩ mơ
Chính sách của Nhà nước:
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
Trang 10
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất
động sản trên thị trường.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ...) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến
chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản.
- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên
ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập
quốc dân của quốc gia và địa phương.
Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân
đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…
Cung cầu bất động sản
Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường
là giá cân bằng giữa cung cầu.
* Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
+ Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó
nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
+ Dân số tăng làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến u cầu quy mơ diện tích đất ở của
các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng cầu về
nhà ở.
+ Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm
nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, th ương mại, y tế, giáo dục... đến là các nhân
tố làm tăng nhu cầu về nhà đất.
+ Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu
cầu có khả năng thanh tốn, dẫn đến nhu cầu về nh à đất sẽ tăng lên.
+ Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch
dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
+ Đơ thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đơ thị hóa là quy mơ tập trung dân số và sự
phát triển quy mô về bề rộng và khơng gian đơ thị. Q trình đơ thị hóa khơng chỉ làm
thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
+ Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ
tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ
tầng, hoặc cơ sở hạ tầng cịn thơ sơ, kém khả năng tiếp cận. Tuy nhiên việc tăng khả năng
tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc l àm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của
cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
Trang 11
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
* Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
+ Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển kinh tế.
+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ
tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở l ên dễ dàng hơn nên thu hút
đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
- Sự tham gia của Nhà nước: Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:
+ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nơng nghiệp vào mục
đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất
động sản.
+ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc
tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước.
Các yếu tố xã hội và tâm lý:
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đơng, nó cũng có tác động
đến giá bất động sản trên thị trường.
2. Nhóm các yếu tố vi mơ
Chi phí
Là tồn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được
quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét
khi thẩm định giá bất động sản. Thơng th ường chi phí quyết định giá trị bất động sản.
Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường
mà có khi cịn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành là chi phí c ủa người bán.
Bên cạnh đó nhà thẩm định giá cịn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người
muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây
là chi phí của người mua.
Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị
trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.
Sự hữu dụng
Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh
hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng v ào nhiều mục đích thì sẽ thuận
lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả một bất độ ng sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một
bất động sản phải tốn chi phí v à thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi
thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn
liền với đất.
Các yếu tố nội tại của bất động sản
Yếu tố vật chất
Trang 12
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
- Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất
động sản. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất
động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt v à kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần
nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt v à cho kinh doanh) thì có khả năng sinh lợi lớn
và có giá trị cao.
- Hình dáng lơ đất: những lơ đất có hình dáng vng vức, nở hậu thì có giá trị hơn
những lơ đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm. Những lơ đất có bề mặt tiếp
giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lơ đất có bề mặt tiếp giáp đường phố hẹp mà
quá sâu.
- Quy mơ, kích thước của lơ đất: những lơ đất có quy mơ, kích thước phù hợp với
mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lơ đất có quy mơ kích thước khơng phù hợp với mục
đích sử dụng ở cùng địa điểm.
- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: kiểu nhà, loại nhà, kích
thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh
hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Kiểu dáng nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hồ với
khu vực chung quanh thì có giá cao.
- Mơi trường: mơi trường chung quanh cũng có tác động đến giá cả bất động sản,
nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, cịn ngược lại sẽ làm giảm giá trị
bất động sản.
Yếu tố giao dịch thị trường
- Thời gian bán: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng bởi vì các giá bán trên thị
trường của tài sản diễn biến theo chu kỳ.
- Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: đây cũng là một yếu tố quan
trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất động sản. Giá bán một bất động sản
phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động sản tương tự nhưng được trả
góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc
vào điều kiện trả góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản,
các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được
xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản.
- Thời điểm giao dịch: thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau.
Yếu tố pháp lý:
Khi tiến hành thẩm định giá thẩm định viên cần phải xem xét kỹ về giấy tờ, về quy
hoạch hoặc về mục đích sử dụng miếng đất đó như thế nào, việc hoàn thiện thủ tục pháp
lý đến đâu và nghĩa vụ tài chính hồn thành chưa, được sử dụng vĩnh viễn đối với tài sản
đó hay chỉ được khai thác sử dụng trong thời gian thuê, tất cả đều tác động đến giá cả bất
động sản.
I.1.2.4. Một số nguyên tắc định giá
Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong thẩm định giá BĐS gồm có:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Trang 13
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về
mặt kỹ thuật, về pháp lý, về t ài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Ví dụ: một mãnh đất có thể được phép sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê, xây
khách sạn, …… Xét về mặt tốt nhất và hiệu quả nhất thì việc chọn xây khách sạn là lựa
chọn có thể mang lại thu nhập cao nhất. Tài sản tại vị trí này, một khách sạn có thể xây
được 25 tầng thì sẽ đạt hiệu quả cao nhất, nhưng Nhà nước chỉ cho phép xây tối đa là 7
tầng, như vậy sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất về mặt pháp lý lúc này là xây khách sạn 7
tầng tại lô đất trên. Tới lúc này, thẩm định viên lại phải tiến hành phân tích lại việc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất giữa các mục đích trồng cây cảnh, cho thuê,… hay xây
khách sạn để chọn một phương thức hiệu quả nhất.
Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự
có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
Ví dụ: một ngơi nhà nếu khơng có ga ra chỉ được bán với giá là 5 tỷ đồng, những
nếu có ga ra thì có thể bán được với giá 5,5 tỷ đồng, khi đó giá trị của ga ra đ ược thừa
nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây ga ra có thể chỉ mất 100 triệu đồng.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này có thể được tóm gọn như sau: giới hạn cao nhất về giá trị của một
tài sản không vượt q chi phí để có một tài sản có tính hữu ích tương đương. Việc hình
thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản
khác có thể thay thế .
Tuy nhiên trong quá trình th ẩm định giá, thẩm định viên rất khó tìm được 2 bất
động sản tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do
vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị những
kỷ năng về cách điều chỉnh sủ khác biệt giữa các loại t ài sản, nhằm đảm bảo tính chất có
thể thay thế hay so sánh được với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất l àm cơ sở để ước
tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được quyết định bởi những lợi ích tương lai của tài sản
mang lại cho nhà đầu tư. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần
của những ng ười tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố
này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Ví dụ: một ngơi nhà đang cho thuê những luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc tốt
nhất và hiệu quả nhất cho thấy việc bán căn nhà là cách tốt nhất và có thể bán được với
giá ước tính là 12 tỷ đồng. Trong khi đó, thẩm định viên tìm được một ngơi nhà tương tự
nằm trên một mãnh đất có vị trí tốt hơn đã được bán gần đây với giá chỉ có 8 tỷ đồng.
Như vậy việc định ra mức giá là 12 tỷ đồng thể hiện một sự lạc quan quá mức của người
Trang 14
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
chủ tài sản. Tuy nhiên, nếu thẩm định viên căn cứ vào lợi ích tương lai mang lại của tài
sản để ước tính giá trị thì đạt là 15 tỷ đồng. Kết quả này không thể coi là bất hợp lý nếu
những dự báo về hoạt động kinh doanh trong tương lai có thể tin tưởng được.
Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu
tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các
tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản.
Các nguyên tắc khác được vận dụng
- Nguyên tắc cạnh tranh.
- Nguyên tắc tuân thủ.
- Nguyên tắc phân phối thu nhập.
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thay đổi.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
I.1.3. Phương pháp định giá bất động sản
I.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Cở sở lý luận
- Giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá có mối liên hệ mật thiết với giá trị
của các BĐS tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
- Không có cơng thức hay mơ hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường
để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Địi hỏi phải có các BĐS đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối
giống với BĐs cần thẩm định giá.
Các trường hợp áp dụng
- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn,
phân chia quyền lợi về tài sản ……
- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những BĐS có tính đồng nhất cao như các
căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liên kế
hoặc cùng khu vực.
Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc đóng góp
Các bước tiến hành
Trang 15
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Bước 1: tìm kiếm và tập hợp thơng tin về bất động sản thẩm định giá và các bất
động sản có thể so sánh được (từ 3 – 5 thông tin về bất động sản so sánh).
Thu thập thông tin
Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
Kiểm tra độ chính xác các thơng tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất
động sản so sánh đã lựa chọn.
Bước 2: thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so
sánh.
Nội dung thẩm định giữa BĐS thẩm định giá và BĐS so sánh gồm có:
Pháp lý
Đặc điểm kỹ thuật
Đặc điểm kinh tế môi trường
Giá bán (giá thị trường)
Bước 3: phân tích và thực hiện việc điều chỉnh
(1) Phân tích:
a. Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi
về vật chất, pháp lý, khả năng tài chính và khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS thẩm định
giá
- Khả thi về mặt pháp luật: được luật pháp cho phép và phù hợp với quy định của
pháp luật
- Khả thi về mặt vật chất: đề cập đến các đặc điểm vật chất kết hợp với địa điểm mà
nó có thể ảnh hưởng việc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật ảnh
hưởng đến hiệu qủa sử dụng, tính hữu dụng của t ài sản.
- Khả thi về mặt tài chính: Nếu khả năng vật chất và sử dụng được công nhận về mặt
pháp luật là tạo ra thu nhập, phân tích tính khả thi về mặt tài chính sẽ thường tập trung
vào sử dụng tiềm năng cái mà có thể tạo ra thu nhập (hoặc lợi nhuận) bằng với hoặc lớn
hơn số tiền cần thiết để đáp ứng chi phí hoạt động, trả nợ vay, và trả dần vốn đầu tư. Để
xác định tính khả thi về mặt t ài chính, thẩm định viên ước tính tổng thu nhập tương lai
mà có thể được mong đợi từ mỗi sử dụng
- Khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản: Khi tài sản mang lại khả thi về mặt
tài chính là việc sử dụng mà nó tạo ra giá trị đất thặng dư phù hợp với sự chấp nhận của
thị trường và đề cập đến cầu của thị trường đối với tài sản thẩm định giá trong tình tr ạng
hiện thời của nó. Nếu sử dụng hiện hữu tạo ra lợi nhuận cao thì sử dụng đó là khả thi về
mặt tài chính, khả thi tài chính càng cao thể hiện
năng suất tối đa của tài sản.
b. Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến
giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,
……) và động thái của người tiềm năng.
Trang 16
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
c. Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh: phân tích về
mặt pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm
tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi và khó khăn của
BĐS thẩm định giá so với BĐS so sánh.
(2) Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh
- Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở
BĐS thẩm định giá mà khơng tồn tại ở BĐS só sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.
- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: có 2 cách
+ Điều chỉnh gộp
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:
Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với việc phân tích động thái thị
trường, và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ
ước tính giá trị thị trường của BĐS.
Giá bán (giá thị trường)
của BĐS so sánh
Điều chỉnh
Giá bán đã được điều
chỉnh của BĐS TĐG
Động thái
thị trường
Động thái
người mua
tiềm năng
Giá trị thị trường
BĐSTĐG
Các yếu tố so sánh làm căn cứ điều chỉnh
Vị trí mặt bằng
- Kích thước lơ đất.
- Hình dạng lơ đất.
- Chiều rộng mặt tiền.
- Quy mô lô đất.
Địa điểm
- Khả năng tiếp cận.
- Môi trường xung quanh
- Địa thế lơ đất.
Tình trạng pháp lý của bất động sản
Trang 17
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
SVTH: Lý Mạnh Huy
Mức độ hồn chỉnh về pháp lý càng cao thì giá trị càng lớn.
Quy hoạch
Xem xét BĐS cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh có đồng dạng với nhau
về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không? Thường những BĐS không phù hợp
với quy hoạch sẽ có giá trị thấp.
Các cơng trình xây dựng trên đất
Đây là một bộ phận quan trọng cấu thành BĐS và đóng góp vào chi phí hình thành
tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của BĐS. Do đó khi xem xét, so sánh giá trị của các BĐS
cần chú ý xem xét tỉ mĩ yếu tố này.
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
Thuế, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, mua bán trả một
lần hay nhiều lần.
Hạn chế và điều kiện cần có của phương pháp so sánh
Hạn chế của phương pháp so sánh
Cần có nguồn thơng tin.
Nguồn thông tin dễ bị lạc hậu.
Phụ thuộc vào số lượng, chất lượng thông tin các giao dịch so sánh trên thị
trường.
Nguồn thông tin bị hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm định.
Thị trường không được minh bạch.
Thời gian giao dịch của các BĐS so sánh là trước thời điểm định giá BĐS.
Điều kiện cần có của phương pháp so sánh
Chất lượng thơng tin phải cao.
Thơng tin thu thập phải só sánh được.
Thị trường cần phải ổn định.
I.1.3.2. Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận và các nguyên tắc áp dụng
- Phương pháp chi phí dùng cho th ẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một
người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài
sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một tài sản hoặc xây dựng một cơng trình có cùng một
sự lợi ích tương đương.
- Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế với giả định rằng giá trị của
tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật
thay thế.
- Trong một số trường hợp khác, giá trị cần cho tài sản khơng có sẵn trên thị trường,
ví dụ với tịa nhà cơng cộng như thư viện, chợ, trường học,… trong trường hợp này, có
thể xem xét chi phí thay thế một cơng trình hiện đại tương đương như là cơ sở cho xác
định giá trị hiện tại của nó. Cách tiếp cận này được coi là phương pháp chi phí.
Trang 18
