PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT XÃ TÚC TRƯNG, HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI THỜI KÌ 2010-2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
XÃ TÚC TRƯNG, HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI
THỜI KÌ 2010-2020”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN QUÂN HẢI
06124032
DH06QL
2006 – 2010
Quản Lý Đất Đai

Tháng 4 năm 2010

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN QUÂN HẢI

“PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
XÃ TÚC TRƯNG, HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI
THỜI KÌ 2010-2020”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Tháng 4 năm 2010


LÔØI CAÛM OÛ N
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề
tài em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, gia
đình và bạn bè. Em xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí
Minh, Quý thầy cô giảng viên Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản đã trang bị kiến thức, kinh nghiệm cho em trong
suốt thời gian em học tập dưới mái trường đại học.
Giáo viên hướng dẫn, cô Đào Thị Gọn đã tận tình
giúp đỡ, chỉ bảo cho em những kinh nghiệm, kiến thức trong
suốt quá trình thực hiện đề tài.
Các cô chú, anh chị làm việc tại Phân viện khoa học
đo đạc và bản đồ phía nam đã giúp đỡ em trong quá trình
thực tập, tận tình chỉ dẫn, cũng như tạo mọi điều kiện giúp

hoàn thành tốt trong thời gian thực hiện đề tài.
Xin gửi lời cám ơn đến bạn bè, các anh chị khóa
trước, những người đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong suốt quá
trình học tập và thời gian thực hiện luận văn.
Lời cuối cùng, con xin cảm ơn gia đình, bố mẹ và anh
chị đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho con được sống, được
học hành để con có thể trưởng thành như ngày hôm nay.
Xin chân thành cám ơn!
Sinh viên
Nguyễn Quân Hải


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quân Hải, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phương án quy hoạch sử dụng đất xã Túc Trưng, huyện Định Quán, tỉnh
Đồng Nai thời kì 2010-2020”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường
Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Túc Trưng là xã trung du nằm ở phía Tây Nam, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai
thuộc miền Đông nam bộ có tổng diện tích tự nhiên là 5125,41ha, được chia thành 8 ấp,
trung tâm xã là khu Thị tứ Túc Trưng cách Thị trấn Định Quán 20km về phía Đông – Bắc
và cách Dầu Giây khoảng 25km về phía Tây Nam, theo quốc lộ 20. Với con đường QL 20
xẻ dọc địa bàn xã theo hướng Tây Bắc – Đông Nam nối liền giữa thành phố Biên Hoà với
Đà Lạt là hai trung tâm hành chính thương mại hàng đầu của miền Đông nam bộ và cao
nguyên Lâm Đồng, góp phần tạo mối giao lưu kinh tế văn hoá giữa địa bàn với các vùng
miền. Chính vì thế, nhằm tận dụng lợi thế và phát huy tối đa tiềm năng sẵn có thì công tác
quy hoạch sử dụng đất là hết sức cấp thiết.
Trên cơ sở đánh giá hiện trạng kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất và kết quả đánh
giá tiềm năng đất đai,kết hợp quan điểm sử dụng đất, từ đó dự báo nhu cầu sử dụng đất

của địa phương và đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020.
Ngành nông nghiệp sẽ thu hẹp dần về diện tích trong quá trình đô thị hóa, chủ yếu là
chuyển mục đích sang xây dựng các công trình phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy vậy, ngành
nông nghiệp vẫn là thế mạnh nên chủ trương của địa phương là vẫn đầu tư mạnh vào khu
vực này, khuyến khích phát triển một số ngành nông nghiệp theo mô hình chuyển đổi cây
trồng vật nuôi mới kết hợp du lịch sinh thái. Đồng thời, nghiên cứu áp dụng khoa học
công nghệ mới vào sản xuất, hạn chế xuất thô, tăng cường ngành công nghiệp chế biến
nông sản và phát triển thương mại dịch vụ nhằm thông thương hàng hóa với các vùng lân
cận.
Diện tích đất nông nghiệp của xã Túc trưng đến năm 2020 là 4063,40ha, giảm
110,28 ha so với năm 2010. Phương án quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp giảm để
chuyển sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp.
Diện tích đất phi nông nghiệp đến năm 2020 là 1062,01ha, thực tăng 110,28ha so
với năm 2010. Diện tích quy hoạch tăng thêm được lấy từ đất nông nghiệp, chủ yếu là đất
trồng cây lâu năm.
Với phương án quy hoạch sử dụng đất xã Túc Trưng giai đoạn 2010 – 2020, sản
phẩm trực tiếp là hệ thống bản đồ gồm: bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất được xây dựng cùng tỉ lệ 1/10.000 sẽ đưa ra kết luận một cách trực
quan nhất về diện mạo của địa bàn xã trong tương lai.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................... Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 2
I.1. Những thăng trầm trong “Quy hoạch đất đai” ở Việt Nam ............................... 2
I.1.1. Thời kỳ 1975 – 1978 .................................................................................. 2
I.1.2. Thời kỳ 1981 – 1986 .................................................................................. 2
I.1.3. Thời kỳ 1987 đến trước khi có luật đất đai 1993 .......................................... 3
I.1.4. Thời kỳ từ 1993 đến trước khi có luật đất đai 2003 ......................................... 3
I.1.5. Thời kỳ từ năm 2004 đến nay .................................................................. 4

I.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................... 10
I.2.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................... 10
I.2.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 10
I.2.3. Cơ sở thực tiễn....................................................................................... 11
I.3. Khái quát địa bàn nghiên cứu ...................................................................... 11
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ..................... 12
I.4.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 12
I.4.2. Phương pháp ngiên cứu ......................................................................... 13
I.4.3. Quy trình thực hiện ................................................................................ 13
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 14
II.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................................................... 14
II.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ..................................... 14
II.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................... 18
II.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường..... 22
II.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai ............................................................. 22
II.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ................................................. 22
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất ................................ 25
II.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước ..................................... 32
II.3. Đánh giá tiềm năng đất đai ......................................................................... 34
II.3.1. Đánh giá tiềm năng đất nông nghiệp ................................................... 35
II.3.2. Đánh giá tiềm năng đất phi nông nghiệp ............................................. 39
II.3.3. Đánh giá tiềm năng đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn ............... 39
II.4. Phương án quy hoạch sử dụng đất ............................................................. 40
II.4.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ quy hoạch ...................... 41
II.4.2. Phương án quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 43
II.4.3. Đánh giá tác động của phương án QHSDĐ đến phát triển KT - XH .... 52
II.4.4. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất ............................................................... 53
II.4.5. Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu ......................................................... 53
II.4.6. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............ 56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 58

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ - BIỂU ĐỒ
Biểu đồ I.1: So sánh giữa dân số và quỹ đất ở ......................................... Trang 7
Sơ đồ I.1 : Sơ đồ vị trí xã Túc Trưng ................................................................ 14
Biểu đồ II.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010...................................................... 26
Biểu đồ II.2: Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020 ............................................... 46

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng II.1: Cơ cấu các loại đất chính ...................................................... Trang 16
Bảng II.2: Cơ cấu sử dụng đất xã Túc Trưng năm 2010.................................. 25
Bảng II.3: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp xã Túc Trưng năm 2010............. 26
Bảng II.4: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp xã Túc Trưng năm 2010....... 28
Bảng II.5: Biến động các loại đất từ năm 2005 – 2010 ....................................29
Bảng II.6: Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng ........................................ 31
Bảng II.7: So sánh diện tích hiện trạng với diện tích theo quy hoạch.................32
Bảng II.8: Các chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị đất đai.................................... 36
Bảng II.9: Mô tả chất lượng các đơn vị đất đai................................................. 37
Bảng II.10: Đánh giá khả năng thích nghi đất đai xã Túc Trưng .................... 38
Bảng II.11: Cơ cấu phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất kỳ quy hoạch đến 2020 ....... 46
Bảng II.12: Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong kỳ quy hoạch........ 47
Bảng II.13: Biến động các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch ............... 48
Bảng II.14: Biến động đất nông nghiệp trong kỳ quy hoạch ........................... 49
Bảng II.15: Biến động đất phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch ..................... 51
Bảng II.16: Phân kỳ các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch .................. 53
Bảng II.17: Kế hoạch sử dụng đất phân theo từng năm .................................... 54
Bảng II.18: Các công trình dự kiến thực hiện trong năm 2011 ........................ 55
Bảng II.19: Các công trình dự kiến thực hiện trong năm 2012 ........................ 55
Bảng II.20: Các công trình dự kiến thực hiện trong năm 2013 ........................ 55
Bảng II.21: Các công trình dự kiến thực hiện trong năm 2014 ........................ 56

Bảng II.22: Các công trình dự kiến thực hiện trong năm 2015 ........................ 56


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BTNMT
CP
DTTN
HĐND
HTSDĐ
KCN
KCX
KDC
KHSDĐ
KT – XH – MT
NĐ
QH - KHSDĐ
QHSDĐ
QĐ
TNMT
TP.HCM
TT
UBND

:
:
:
:
:
:
:

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Bộ tài nguyên môi trường
Chính phủ
Diện tích tự nhiên
Hội đồng nhân dân
Hiện trạng sử dụng đất
Khu công nghiệp
Khu chế xuất
Khu dân cư
Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế - xã hội - môi trường
Nghị định
Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất
Quyết định
Tài nguyên – Môi trường
Thành phố Hồ Chí Minh
Thông tư
Uỷ ban nhân dân

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bài giảng môn “Đánh giá đất” – Th.S Nguyễn Du - Trường Đại học Nông LâmTP.Hồ Chí Minh.
2. Bài giảng môn “ Khoa học đất cơ bản”- Phan Văn Tự - Trường Đại học Nông Lâm
- TP.Hồ Chí Minh.
3. Bài giảng môn “Phương pháp nghiên cứu khoa học” - Nguyễn Hùng Thiện Trường Đại học Nông Lâm - TP.Hồ Chí Minh.
4. Bài giảng môn “Quy hoạch sử dụng đất đai” - Phan Văn Tự- Trường Đại học Nông
Lâm- TP.Hồ Chí Minh.
5. Báo cáo chính trị đại hội V nhiệm kỳ 2010-2015 - Đảng bộ xã Túc Trưng, huyện
Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
6. Báo cáo thuyết minh tổng hợp “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010,
lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối 2006 - 2010 xã Túc Trưng, huyện Định
Quán, tỉnh Đồng Nai”.
7. Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm và phương hướng nhiệm vụ 6
tháng cuối năm 2010 – UBND xã Túc Trưng, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
8. “Giáo trình Nông hóa” – Lê Văn Căn – Nhà xuất bản nông nghiệp.
9. “Sổ tay điều tra phân loại đánh giá đất” – Hội khoa học đất Việt Nam - Nhà xuất
bản nông nghiệp.


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài:
“Quy hoạch là hệ thống các biện pháp nhằm sắp xếp, bố trí, tổ chức không gian
lãnh thổ phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội và đưa ra được bức tranh tổng
thể cho tương lai”. Do đó, công tác quy hoạch là vấn đề hết sức quan trọng trong quản lý

và phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của mỗi quốc gia. Hiện nay, ở các nước phát triển,
công tác quy hoạch trong tương lai hầu như đã hoàn tất, còn ở các nước đang phát triển
trong đó có Việt Nam, quy hoạch đang được tiến hành khá rầm rộ nhằm đưa đất nước
phát triển theo mục đích đã đặt ra một cách khoa học để có thể theo kịp các nước phát
triển trên thế giới.
Trong công tác này thì quy hoạch sử dụng đất đai là không thể thiếu và phải đặt nó
lên tốp đầu của công tác quy hoạch bởi vì; quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch ngành
nhưng mang tính chất liên ngành, nó làm nền cho nhiều công tác quy hoạch khác, nó phân
bổ quỹ đất cho các ngành, các lĩnh vực và cho từng vùng lãnh thổ nhằm sử dụng tối đa
nguồn lực để phát triển ngành, vùng miền và phát triển đất nước.
Trong những năm gần đây, công tác quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam đã
mang lại những dấu ấn hết sức khả quan. Trước hết đó là công tác quản lý nhà nước về
đất đai dần đi vào khuôn khổ, đánh giá đúng tiềm năng và giá trị của đất đai theo kinh tế
thị trường, bước đầu xây dựng được thị trường bất động sản với nguồn đầu vào chủ yếu
của thị trường là đất đai. Trên địa bàn huyện Định Quán, công tác quy hoạch bắt đầu từ
năm 1998 và đến 2005 hầu hết các xã đều được lập quy hoạch chi tiết, trong đó có địa bàn
xã Túc Trưng. Giai đoạn 2005 – 2010, việc thực hiện quy hoạch làm diện mạo huyện
Định Quán nói chung và xã Túc Trưng nói riêng đã có nhiều biến chuyển tích cực. Chính
vì thế, nhằm tiếp tục phát huy thế mạnh của vùng và đánh giá đúng tiềm năng để phát
triển theo đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, chúng tôi thực hiện
đề tài nghiên cứu: “Phương án quy hoạch sử dụng đất xã Túc Trưng, huyện Định
Quán, tỉnh Đồng Nai thời kì 2010-2020”.
2. Mục đích:
Tổng hợp các điều kiện về tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội trên địa bàn; từ đó
phân tích nguồn lực và đánh giá tiềm năng sử dụng về đất đai của địa phương để xây
dựng phương án quy hoạch sử dụng đất phù hợp, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các
ngành, các lĩnh vực ở hiện tại và trong tương lai.
3. Đối tượng – phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: các loại đất trên địa bàn, sự biến động về điều kiện tự
nhiên, tài nguyên thiên nhiên và các quy luật phát triển kinh tế xã hội.

Phạm vi nghiên cứu: địa bàn xã Túc Trưng, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai từ
năm 2010 đến 2020.
Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Những thăng trầm trong “Quy hoạch đất đai” ở Việt Nam
Có thể nói trước khi có Luật Đất Đai 1987, 1993 và 2003 công tác QH – KHSDĐ
chưa được sự quan tâm của các ngành các cấp, đặc biệt là ngành Quản lý đất đai. Thời kỳ
này chưa có khái niệm QH – KHSDĐ, chỉ được đề cập đến như là một phần của quy
hoạch phát triển các ngành Nông – Lâm nghiệp dưới các tên gọi khác nhau.
Ở miền bắc quy hoạch đất đai được đặt ra và xúc tiến từ năm 1962 do các ngành
chủ quản, các cấp tỉnh huyện tiến hành được lồng vào công tác phân vùng quy hoạch
Nông – Lâm nghiệp nhưng thiếu sự phối hợp của nhiều ngành có liên quan.
Công tác lập Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất có những bước phát triển thăng
trầm trong những thời kỳ sau:
I.1.1. Thời kỳ 1975 – 1978
Thời kỳ này Hội Đồng Chính Phủ đã thành lập ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch
Nông – Lâm nghiệp trung ương để triển khai công tác này trên phạm vi cả nước. Kết quả
đến cuối năm 1978 các phương án phân vùng Nông – Lâm nghiệp – Công nghiệp – Chế
biến nông lâm sản của cả nước, 7 vùng kinh tế và tất cả các tỉnh đều đã lập và được Chính
phủ phê duyệt.
 Kết quả:
Công tác phân vùng Nông – Lâm nghiệp thời kỳ 1975 – 1978 là cả nước có các phương
án phân vùng Nông – Lâm nghiệp gồm :
- Phương án phân vùng Nông – Lâm nghiệp cả nước.

- Phương án phân vùng Nông – Lâm nghiệp 7 vùng kinh tế.
- Phương án phân vùng Nông – Lâm nghiệp 44 tỉnh thành phố trực thuộc trung
ương.
Trong các phương án phân vùng Nông – Lâm nghiệp trên, phần “Quy hoạch đất đai “
luôn được xem là phần quan trọng. Nhưng do mục đích đặt ra từ đầu là chỉ để phục vụ
cho phát triển Nông – Lâm nghiệp do đó các loại đất khác như đất chuyên dùng, đất khu
dân cư chưa được đề cập tới.
• Hạn chế :
– Đối tượng đất đai trong QH chủ yếu là đất nông lâm.
– “Quy hoạch pháo đài” (nội lực) chưa xét trong mối quan hệ vùng (ngoại lực).
– Tình hình tài liệu điều tra cơ bản thiếu và không đồng bộ.
– 3 triệu ha chưa được quy hoạch.
– Chưa lượng tóan vốn đầu tư.
– Nội hàm QHSDĐ chưa được quan tâm. Tuy nội dung quy hoạch, phân bổ quỹ
đất đai dàn trải, rộng khắp nhưng chưa được phân mục trong báo cáo quy hoạch.
I.1.2. Thời kỳ 1981 – 1986
Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V nêu rõ “xúc tiến công tác điều tra cơ
bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất, nghiên cứu chiến
Trang 2


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

lược phát triển kinh tế – xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng để chuẩn bị tích cực cho kế
hoạch 5 năm sau (1986 – 1990).
Để thực hiện nghị quyết Đại Hội V, kịp thời xây dựng kế hoạch 5 năm lần thứ IV
(1986 – 1990) Chủ tịch Hội Đồng Bộ Trưởng (nay là Thủ tướng chính phủ) đã yêu cầu
các ngành, các địa phương, các cơ quan khoa học tập trung chỉ đạo và khẩn trương triển

khai chương trình lập “Tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất cả nước thời
kỳ 1986 – 2000”.
Một trong những mục đích và yêu cầu đặt ra là : Tổng sơ đồ phải là cơ sở cho việc
tiến hành quy hoạch các vùng chuyên môn hóa lớn, các vùng trọng điểm (về lương thực,
thực phẩm, cây công nghiệp…) các quy hoạch xây dựng vùng (khu, cụm công nghiệp,
dịch vụ…)
Trên cơ sở kế thừa những thành quả đạt được khi làm phương án phân vùng Nông
– Lâm nghiệp thời kỳ 1975 – 1978 và kết quả điều tra mới nhất về tài nguyên đất, quy
hoạch phân bố đất đai trong tổng sơ đồ về nội dung và cơ sở khoa học đã được nâng lên
một bước.
• Kết quả :
– Đối tượng đất đai trong quy hoạch được mở rộng;
– Tài liệu điều tra cơ bản khá phong phú, đồng bộ;
– Có đánh giá nguồn lực (nội lực, ngọai lực) và xét trong mối quan hệ vng;
– Có lượng toán vốn đầu tư, hiệu quả của quy hoạch;
– Nội dung QHSDĐ chính thức trở thành 1 chương mục trong bo co quy hoạch.
• Hạn chế : chưa quy hoạch cấp huyện, xã
I.1.3. Thời kỳ 1987 đến trước khi có luật đất đai 1993
Năm 1987 Luật đất đai đầu tiên của chế độ ta được ban hành trong đó điều 9 của
Luật nêu rõ Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước
về đất đai. Ngoài ra việc lập QH – KHSDĐ được quy định tại điều 11 cụ thể như sau:
- Hội đồng bộ trưởng lập QH – KHSDĐ trong cả nước.
- Uy ban nhân dân các cấp lập QH – KHSDĐ trong địa phương mình.
- Các ngành lập QH – KHSDĐ của ngành mình.
Tuy nhiên do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thời kỳ này nên mặc dù
công tác QH – KHSDĐ đã có cơ sở pháp lý nhưng đây vẫn là thời kỳ im vắng nhất của
công tác quy hoạch sử dụng đất.
I.1.4. Thời kỳ từ 1993 đến trước khi có luật đất đai 2003
Tháng 7 năm 1993 Luật Đất Đai mới ra đời thay thế Luật Đất Đai 1987 một lần
nữa khẳng định “Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất là một trong 7 nội dung quản lý nhà

nước về đất đai”.
Sau vài năm chuyển sang nền kinh tế thị trường, Đảng và nhà nước ta đã nhận thấy
được vai trò quan trọng của công tác QH – KHSDĐ. Xuất phát từ nhu cầu tăng trưởng
kinh tế – xã hội và cũng nhằm điều tiết những lợi ích mang lại từ việc sử dụng đất của các
thành phần kinh tế, để tạo cơ sở vững chắc cho những bước đi ban đầu trong công cuộc
Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, công tác QH – KHSDĐ thời kỳ này
được sự quan tâm đặc biệt của các ngành các cấp. Thời kỳ này đã xây dựng những cơ sở
pháp lý quan trọng về công tác QH – KHSDĐ bao gồm:
- Luật đất đai 1993 (điều 16,17,18,19,23)
- Chỉ thị 247/ TTg ngày 28/4/1995 của Thủ tướng chính phủ
- Thông báo số 122/TB – TW ngày 14/7/1995 của ban Bí thư trung ương
- Chỉ thị 245/TTg ngày 22/4/1996 của Thủ tướng chính phủ
- Nghị quyết 01/1997/QH của Quôc hội khóa IX kỳ họp thứ 10
- Công văn 1814/CV – TCĐC ngày 12/10/1998 của Tổng Cụa Địa Chính về QH –
KHSDĐ.
• Kết quả :
– Lập KHSDĐ 5 năm của cả nước,
– Lập QHSDĐ định hướng toàn quốc đến 2010,
– Lập QHSDĐ quốc phòng,
– Lập QHSDĐ cấp tỉnh (59/61), huyện (369/633), xã (3597/11602).
• Hạn chế :
- Quy trình, nội dung phương pháp;
- Đinh mức chỉ tiêu sử dụng đất 2 loại hình quy hoạch (QHSDĐ, quy hoạch xây

dựng) đối với khu vực đô thị và khu vực nông thôn;
- Chất lượng, tính khả thi ( hiệu quả sử dụng đất, giải pháp tổ chức thực hiện,
lượng tóan vốn đầu tư…)
- Kinh phí lập quy hoạch.
I.1.5. Thời kỳ từ năm 2004 đến nay
Luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế luật đất đai 1993,
đã đánh dấu mốc quan trọng trong sự phát triển quản lý nhà nước về đất đai. Nội dung
quản lý nhà nước về đất đai được chia làm 13 nội dung, quy định tại điều 6 luật đất đai
2003, trong đó “Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất” vẫn là nội dung hết sức quan trọng
trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai 2003 tạo cơ sở pháp lý khắc phục tình
trạng đầu cơ đất và quy hoạch treo; đặc biệt là để lập lại trật tự kỉ cương trong lĩnh vực
đất đai vốn chưa được quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả.
Thời kì này việc quản lý, sử dụng và khai thác đất đai đã có nhiều biến chuyển tích
cực. Tuy vậy, luật đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều bất cập trong việc thực hiện qui định về
đất đai, chưa giải quyết triệt để những mâu thuẫn nảy sinh trong việc quản lý và sử dụng
đất theo tình hình mới nhưng nó vẫn là bộ luật mang tính cách mạng với nhiều nội dung
mới, tạo đà cho sự phát triển của xã hội theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa.
• Văn bản dưới luật :
– Nghị định 181/2004/NĐ-CP
– Nghị định 69/2009/NĐ-CP
Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

– Thông tư 19/2009/TT-BTNMT
– Thông tư 04/2006/TT-BTNMT

– Quyết định 04/2004/QD-BTNMT
– Quyết định 10/2004/QD-BTNMT
• Nội dung mới :
 Hệ thống lập quy hoạch sử dụng đất là 4 cấp:
 Quốc gia
 Tỉnh
 Huyện
 Xã
 Thời kì lập quy hoạch sử dụng đất 10 năm đối với tất cả các cấp, trùng với quy
hoạch tổng thể kinh tế xã hội.
 Kế hoạch sử dụng đất gắn liền với quy hoạch sử dụng đất
 Quy hoạch trước, kế hoạch sau
 Thống nhất 5 năm đối với tất cả các cấp
 Kế hoạch sử dụng đất phân kì thành 2 giai đoạn:
- Kế hoạch sử dụng đất kì đầu (5 năm đầu): phân kì theo hằng năm.
- Kế hoạch sử dụng đất kì sau (5 năm sau): nếu có điều chỉnh sẽ phân kì
- Cụ thể hoá các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ
đầu đến từng năm
 QHSDĐ đã được quyết định xét duyệt thì được rà soát đồng thời với việc đánh giá
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm năm đầu của kì quy hoạch (gọi là
KHSDĐ kì đầu); trường hợp phải điều chỉnh QHSDĐ thì việc điều chỉnh được
thực hiện đồng thời với việc lập KHSDĐ năm năm cuối của kì QHSDĐ (gọi là
KHSDĐ kì cuối) (khoản 3, điều 2, thông tư 19/2009/TT-BTNMT).
 Hồ sơ KHSDĐ kì đầu được lập chung với hồ sơ của QHSDĐ.Hồ sơ KHSDĐ kì
cuối được lập chung với hồ sơ điều chỉnh QHSDĐ đối với trường hợp khi rà soát
theo khoản 3 mà phải điều chỉnh QHSDĐ.
 Quy hoạch sử dụng đất cấp xã dân chủ, công khai
 Trong quá trình lập QHSDĐ, KHSDĐ kì đầu của xã cơ quan tổ chức thực
hiện việc QH – KHSDĐ phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân
 Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày được UBND cấp có

thẩm quyền xét duyệt,UBND xã có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ
tài liệu về QHSDĐ chi tiết, KHSDĐ chi tiết kì đầu của xã đã được xét duyệt
tại trụ sở UBND trong suốt thời kì quy hoạch ,kế hoạch sử dụng đất có hiệu
lực.
 Quy hoạch sử dụng đất cấp xã khu vực đô thị do cấp tỉnh thẩm định, phê duyệt.

Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

 Thẩm định trứơc, nghị quyết hội đồng nhân dân sau, đối với địa phưong nào không
còn HĐND thì UBND có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch trình cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
 Định mức kinh phí lập quy hoạch sử dụng đất các cấp hợp lý hơn.
i. Kết quả:
 Về tiến độ:
- Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước: Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai cả nước đến năm 2010 mà Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá XI và được phê duyệt
tại kỳ họp thứ 5.
Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đã được phê duyệt, đến năm 2010 diện
tích đất phi nông nghiệp 3.925.300 ha, chiếm 11,92% diện tích đất tự nhiên cả nước trong
đó, đất ở đô thị 93.300 ha chiếm 0,35. Đất chuyên dùng 2.145.400 ha chiếm 6,52%.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: Có 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt; trong đó quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 các thành phố
Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: có 369 huyện, quận, thị xã, thành phố

thuộc tỉnh hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm 59,1% số đơn vị cấp huyện), trong
đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô
thị hầu hết các quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa được lập.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã: có 3.597 xã, phường, thị trấn của 36 tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2 %
tổng số đơn vị cấp xã); 903 xã, phường, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển
khai (chiếm 8,6 % tổng số đơn vị cấp xã), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng
đất của các xã, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các phường chưa được lập.
 Về thực trạng quỹ đất ở
Sau hơn 20 năm đổi mới, đời sống nông dân đã có những đổi thay tích cực. Tuy
nhiên, vấn đề nhà ở của của người dân, nhất là ở tại các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đang trở thành áp lực rất lớn trong
chính sách an sinh xã hội.
Trong năm 2008, đã có 51,5 triệu m2 nhà ở được xây mới, trong đó khu vực đô thị
có 28,86 triệu m2. Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2005 (do Bộ Tài nguyên và Môi
trường chủ trì thực hiện) cho thấy, cả nước có 598.428 ha đất ở, chiếm 18,51% tổng diện
tích đất phi nông nghiệp, chiếm 1,81% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước, tăng 155.250
ha so với năm 2000. Trong đó, đất ở tại nông thôn cả nước có 495.549 ha, chiếm 82,81%
tổng diện tích đất ở, tăng 124.529 ha so với năm 2000, đạt bình quân đầu người là
59,1m2; đất ở tại đô thị có 102.879 ha, chiếm 17,19% tổng diện tích đất ở, tăng 30.721 ha
so với năm 2000, bình quân đầu người đạt 12m2/người.

Trang 6


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

Biểu đồ I.1: So sánh giữa dân số và quỹ đất ở

Theo số liệu báo cáo của 46/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì đến ngày
30/9/2008, quỹ đất sử dụng cho hỗ trợ và tái định cư là 14.754,53 ha (trong đó có
12.900,59 ha cho 1.468 dự án, công trình do Nhà nước thu hồi đất và 1.853,94 ha cho 449
dự án tái định cư do thiên tai). Tuy nhiên, quỹ đất này mới chỉ đáp ứng được khoảng 50 60% nhu cầu tái định cư của người dân, số còn lại phải tạm cư chờ bố trí tái định cư, nhận
thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới hoặc chưa được bố trí tái định cư.
 Về kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp:
- Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm
175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là
nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định
hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm
canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm
hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
- Về kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đối với một số loại đất nông nghiệp: Đất
trồng cây hàng năm tăng thêm 213.010 ha, đất trồng lúa nước giảm 172.360 ha, đất
chuyên trồng lúa nước (trồng 2 vụ lúa nước trong năm trở lên, có năng suất cao) giảm
32.790 ha so với năm 2005. Diện tích đất trồng cây lâu năm tiếp tục tăng chủ yếu dành
cho các loại cây công nghiệp như: cao su, cà phê, chè, tiêu... cần chú ý đến xu hướng giá
cả của một số sản phẩm nông nghiệp trên thị trường không tăng thậm chí giảm, điều kiện
cung cấp nước cho diện tích các vùng trồng cây công nghiệp cũng chưa thật bảo đảm. Uỷ
ban Kinh tế và Ngân sách cho rằng, nếu không cải thiện các điều kiện về khoa học - công
nghệ cho ngành nông nghiệp, chế biến nông phẩm, cung cấp đủ nước tưới tiêu, thiếu định
hướng rõ nét phát triển ngành thì có thể tái diễn tình trạng sử dụng đất trồng mang tính tự
phát và theo phong trào, do đó việc bổ sung thêm 213.011 ha đất trồng cây hàng năm sẽ
khó có hiệu quả cao.
- Vì vậy, song song với việc tăng quỹ đất cho đất trồng cây cần thiết phải có sự
chuẩn bị kỹ lưỡng cho những yếu tố trên. Cần xác định diện tích trồng lúa tối thiểu bảo
đảm an ninh lương thực lâu dài cho đất nước đi đôi với áp dụng mạnh mẽ tiến bộ kỹ thuật
Trang 7

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

để nâng cao trình độ thâm canh, canh tác ít nhất 2 vụ lúa trở lên trong một năm, nâng cao
chất lượng lúa.
ii. Những vấn đề còn tồn tại trong QHSDĐ tại Việt Nam:
 Tính đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch các ngành chưa hợp lý:
- Giữa 3 loại quy hoạch này còn vùng "chồng lấn", vùng "trắng" và chưa trở thành
hệ thống quy hoạch phát triển thống nhất của cả nước.
- Tại một số địa phương, sự thiếu phù hợp và nhất quán giữa quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội và thời hạn giao đất cho người sử dụng, là tác nhân phát sinh
những mâu thuẫn và làm khó cho doanh nghiệp.
Vd: Theo quy định của Luật Đất đai, quy hoạch tổng thể là 10 năm và có thể
được xem xét sửa đổi 5 năm/lần, trong khi thời hạn giao đất cho các dự án đầu tư của
doanh nghiệp là 50 năm. Với thời gian này, nhiều doanh nghiệp buộc phải di dời và chịu
những thiệt hại, rủi ro không đáng có do giá đền bù không đủ bù đắp chi phí. Hơn thế,
làm mất cơ hội kinh doanh, tạo tâm lý lo ngại và khiến doanh nghiệp lựa chọn phương án
đầu tư ngắn hạn, kéo theo tình trạng sử dụng đất không hiệu quả.
- Luật Xây dựng trong đó có Chương II về Quy hoạch xây dựng mà đối tượng điều
tiết chính là Vùng phát triển đô thị, các đô thị, các khu dân cư, các khu chức năng khác
tuy nhiên sự phát triển của các Vùng đô thị, Khu đô thị, khu dân cư lại chịu tác động của
Quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch về sản xuất nông nghiệp v.v. Điều này gây sự
chồng chéo trong việc lên kế hoạch, quy hoạch, hoạch định chính sách cho cùng một đơn
vị lãnh thổ, gây khó khăn cho công tác quản lý, điều hành.
- Chưa kết hợp giữa quy hoạch ngành với quy hoạch lãnh thổ
Vd: Cuộc chạy đua thành lập các KCN, KCX với mục đích là có KCN, KCX
và hi vọng hưởng lợi từ các KCN đang làm mất đi quy hoạch tổng thể, không gắn quy
hoạch KCN, KCX với quy hoạch ngành, vùng và quy hoạch lãnh thổ quốc gia, thiếu sự

phối hợp giữa các địa phương trong vùng nên đã không tận dụng được lợi thế so sánh, dẫn
đến tình trạng cạnh tranh gay gắt làm hiệu quả hoạt động các KCN bị giảm sút.
- Chưa kết hợp quy hoạch KCN, KCX và quy hoạch đô thị
Tình trạng các KCN đã được xây dựng hoặc là ở trong lòng thành phố gây rất
nhiều khó khăn cho công tác bảo vệ môi trường gây ách tác giao thông, cung cấp nhà ở,
dịch vụ chăm sóc sức khoẻ, trường học cho người lao động và con em họ, hoặc được bố
trí quá xa khu dân cư và các nguồn cung cấp dịch vụ nên khó khăn trong việc thu hút các
nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
 Phương án quy hoạch còn thiếu tính khả thi:
- Không dự báo sát tình hình và mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều
trường hợp quy hoạch theo phong trào.
+ Nhiều trường hợp quy hoạch đúng và cần thiết, nhưng không có lộ trình thực
hiện hoặc phân kỳ quy hoạch khiến cho người sử dụng đất bị mất các quyền hợp pháp của
mình.

Trang 8


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

+ Ngân sách không đảm bảo hoặc bị động về nguồn thu dẫn tới quy hoạch phải
dừng lại, nhất là các dự án quy hoạch xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Có nơi quy
hoạch được phê duyệt rồi, nhưng công tác quản lý bị buông lỏng và từ đây xuất hiện tình
trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất.
 Công tác quy hoạch còn lãng phí quỹ đất, tiền của:
- Trong xu thế tất yếu của quá trình đô thị hóa và phát triển các KCN, KCX, khu
đô thị mới (đặc biệt vấn đề phát triển sân golf) làm cho quỹ đất nói chung và quỹ đất nông
nghiệp nói riêng ngày càng thu hẹp. Nhiều KCN, KCX có thể đặt tại những khu vực

không phải là đất nông nghiệp, song vì nhiều lý do khác nhau, các KCN lại được xây
dựng trên những khu vực đất canh tác (các KCN Hải Dương).Tỷ lệ lấp đầy các KCN,
KCX mới đạt 50%
+ Có quá nhiều KCN, KCX được hình thành nhưng không được “lấp đầy”, và
để “lấp đầy” (hình thức) các địa phương sẵn sàng cho thuê với giá rất rẻ. Đã có nhiều
doanh nghiệp thuê đất, sau một thời gian lại cho doanh nghiệp khác thuê lại với giá cao
hơn. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các địa
phương, giữa các KCN, gây lãng phí xã hội.
+ Nhiều địa phương đã tự ý ban hành các chính sách ưu đãi thái quá “mời
chào” các nhà đầu tư vượt quá quy định chung của Chính phủ và các bộ, ngành để thu hút
đầu tư, chấp nhận dùng ngân sách địa phương bù lỗ, làm ảnh hưởng tới ngân sách nhà
nước.
- Chưa thống nhất quan điểm phát triển kinh tế và vấn đề xã hội
+ Một số địa phương (như Hưng Yên, Hải Dương, Đồng Nai, Long An…) do
quy hoạch phát triển các KCN chưa hợp lý, sử dụng nhiều đất chuyên trồng lúa, đất có ưu
thế đối với sản xuất nông nghiệp, đất đang có khu dân cư tại những vị trí có hạ tầng kỹ
thuật dẫn đến tình trạng các hộ nông dân bị thu hồi đất, không có đất canh tác, ảnh hưởng
đến đời sống và gây tâm lý bất ổn trong nhân dân.
+ Kết cấu hạ tầng đắt đỏ, ứ đọng vốn, vướng mắc trong giải toả, đền bù đẩy giá
thuê đất lên cao. Mạng lưới KCN, KCX nặng tính cục bộ, khép kín trong địa giới hành
chính, xuất hiện sự cạnh tranh không lành mạnh. Tình trạng “Quy hoạch treo”, “Dự án
treo”, “đền bù treo ” đang diễn ra phổ biến ở hầu hết các tỉnh, dân mất đất không có việc
làm, mất lòng tin, nảy sinh nhiều vấn đề tiêu cực khác trong xã hội. Chỉ tính riêng đến
năm 2007 cả nước có tới 1.649 khu vực quy hoạch với diện tích 344.665ha được xếp vào
diện quy hoạch "treo".
Thời kì này việc quản lý, sử dụng và khai thác đất đai đã có nhiều biến chuyển tích
cực. Tuy vậy, luật đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều bất cập trong việc thực hiện qui định về
đất đai, chưa giải quyết triệt để những mâu thuẫn nảy sinh trong việc quản lý và sử dụng
đất theo tình hình mới nhưng nó vẫn là bộ luật mang tính cách mạng với nhiều nội dung
mới, tạo đà cho sự phát triển của xã hội theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa.

Trang 9


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

I.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Để xây dựng dự án mang tính khả thi cao, trước tiên phải có cơ sở lý luận chặt chẽ
làm căn cứ xây dựng dự án. Cụ thể là:
I.2.1. Cơ sở khoa học
Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất chính là việc nghiên cứu về đất đai và
cách sử dụng chúng hiệu quả nhằm phân bổ một cách hợp lý cho từng ngành, từng lĩnh
vực, nâng cao tối đa nguồn nội lực và thu hút ngoại lực để phát triển kinh tế - xã hội của
vùng. Vậy, điều trước tiên cần phải hiểu rõ các khái niệm:
 Đất đai: có rất nhiều khái niệm về đất đai, tuỳ theo từng ngành, từng lĩnh vực mà có
những khái niệm khác nhau về đất đai. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất đai mang
tính chất liên ngành, do đó, cần phải nắm vững những khái niệm từng lĩnh vực mà quy
hoạch sử dụng đất đai quan tâm
- Trong kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất, nó bao gồm cả tài nguyên
trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do
lao động, con người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất, nước ngầm, thổ nhưỡng,
thực vật và động vật.
- Trong thổ nhưỡng học, đất được hiểu như là các loại vật chất trên bề mặt trái đất,
có khả năng hỗ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sinh
sống của các dạng sự sống động vật từ các vi sinh vật đến các động vật nhỏ. Đất
đai bao gồm tất cả: thổ quyển, sinh quyển, khí quyển, thạch quyển, thủy quyển và
các hoạt động kinh tế - xã hội do con người để lại trong quá khứ và hiện tại.

- Trong hiến pháp, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các quyền lợi từ đất, trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất.
 Quy hoạch: Là hệ thống các biện pháp nhằm sắp xếp bố trí, tổ chức không gian lãnh
thổ phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội và đưa ra được bức tranh tổng thể
cho tương lai.
 Quy hoạch sử dụng đất đai: QHSDĐ là hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật và
pháp chế của nhà nước về tổ chức, quản lí sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lí,
khoa học và có hiệu quả; thông qua việc phân bổ quỹ đất cho các mục đích và các
ngành và tổ chức sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai (kinh tế, xã hội,
môi trường).
Khi đã hiểu rõ được các khái niệm trên, việc nghiên cứu sẽ thuận lợi và đi đúng hướng
theo mục đích định trước và nhanh chóng đạt được kết quả.
I.2.2. Cơ sở pháp lý

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.

Luật đất đai 2003

Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải



Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
thi hành Luật đất đai.

Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư.

Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 17/12/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai.

Quyết định 04/2005/ QĐ BTNMT ngày 30/6/2005 về việc ban hành quy
trình lập và điều chỉnh quy hoạch ,kế hoạch sử dụng đất.

Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT Bộ Tài nguyên-Môi trường ngày 24
tháng 10 năm 2005 về việc ban hành Định mức kinh tế-kỹ thuật lập và điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Định mức kinh tế kỹ thuật lập và điều chỉnh Quy họach ,kế họach sử dụng đất
( Ban hành kèm theo Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 10
năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường )

Quyết định số 4309/QĐ-CT-UBND ngày 08/05/2006 của Chủ Tịch UBND
tỉnh Đồng Nai ban hành Đơn giá lập, điều chỉnh quy họach, kế họach sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai do UBND tỉnh Đồng Nai.
I.2.3. Cơ sở thực tiễn
Huyện Định Quán đã bắt đầu công tác quy hoạch sử dụng đất từ năm 1998, sau
hơn 10 năm, bộ mặt của toàn huyện đã có nhiều biến chuyển tích cực. Do đó, để tiếp tục
phát huy thế mạnh của vùng thì quy hoạch cho thời kì phát triển mới là hết sức cấp thiết.
Bước đầu xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất cho xã Túc Trưng thời kì mới cần

điều tra thu thập tài liệu của thời kì trước làm cơ sở cho việc đánh giá nguồn lực của
vùng. Cụ thể là:
 Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010
– lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối giai đoạn 2006-2010 xã Túc Trưng, huyện
Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
 Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất xã Túc Trưng đến năm 2010.
 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Túc Trưng năm 2010.
 Số liệu thống kê hiện trạng quỹ đất trên địa bàn đến năm 2010.
 Phương hướng sử dụng đất của huyện Định Quán thời kì 2010-2020 và chỉ tiêu
phân bổ quỹ đất cho xã Túc Trưng.
I.3. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
Túc Trưng là xã trung du nằm ở phía Tây Nam, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai
thuộc miền Đông nam bộ có tổng diện tích tự nhiên là 5125,41ha, được chia thành 8 ấp,
trung tâm xã là khu Thị tứ Túc Trưng cách Thị trấn Định Quán 20km về phía Đông – Bắc
và cách Dầu Giây khoảng 25km về phía Tây Nam, theo quốc lộ 20. Dầu Giây trong tương
lai phát triển thành khu đô thị ở vị trí ngã tư (quốc lộ 1A, quốc lộ 20, tỉnh lộ 25) với diện
Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Qn Hải

tích khoảng 600ha. Từ đó có thể liên hệ dễ dàng với thành phố Nhơn Trạch và cụm cảng
Bà Rịa – Vũng Tàu khi tỉnh lộ 25 được nâng cấp thành tuyến quốc lộ mới. Với con đường
QL 20 xẻ dọc địa bàn xã theo hướng Tây Bắc – Đơng Nam nối liền giữa thành phố Biên
Hồ với Đà Lạt là hai trung tâm hành chính thương mại hàng đầu của miền Đơng nam bộ
và cao ngun Lâm Đồng, góp phần tạo mối giao lưu kinh tế văn hố giữa địa bàn và các
vùng miền.
Thực hiện chủ trương đường lối của Đảng và nhà nước, nghò quyết đại hội lần

thứ V Đảng bộ xã Túc Trưng nhiệm kì 2010-2015 xác đònh “Đẩy mạnh phát triển kinh
tế – xã hội nông thôn là nhiệm vụ trước mắt cần thực hiện nhằm góp phần nâng cao
đời sống vật chất tinh thần của người dân nông thôn nói riêng và toàn thể nhân dân xã
Túc Trưng nói chung.” Thực tế trong những năm qua dưới sự lảnh đạo của Đảng ủy và
UBND xã Túc Trưng, các ban ngành đoàn thể đã đoàn kết thống nhất cùng nhau xây
dựng xã nhà nhằm đẩy nhanh tăng trưởng kinh tế – xã hội góp phần đẩy mạnh công
cuộc thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước theo đònh hướng XHCN.
I.4. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
I.4.1. Nội dung nghiên cứu
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Túc Trưng:
 Điều kiện tự nhiên, tài ngun và mơi trường;
 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và mơi trường
2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai:
 Tình hình quản lý đất đai;
 Hiện trạng sử dụng đất 2010, và biến động các loại đất từ 2005-2010;
 Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kì trước (2005 – 2010).
3. Đánh giá tiềm năng đất đai
4. Phương án quy hoạch sử dụng đất:
 Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kì quy hoạch;
 Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất;
 Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế - xã hội;
 Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất;
 Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010-2015;
 Các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

I.4.2. Phương pháp ngiên cứu
- Phương pháp điều tra nhanh : thông qua hai phương pháp RRA và PRA để thu thập
thông tin số liệu, tài liệu có liên quan. Và phương pháp SWOT để đánh giá 4 yếu tố là
mặt mạnh, mặt yếu, cơ hội, thách thức về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn
nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa : kế thừa có chọn lọc các tài liệu, số liệu có liên quan đến quy
hoạch sử dụng đất trên địa bàn.
- Phương pháp thống kê : phương pháp này sử dụng thống kê tuyệt đối và tương đối để
phân tích và đánh giá biến động đất đai, là cơ sở đánh giá chu chuyển đất đai hiện trạng,
chu chuyển đất đai kế hoạch,…
- Phương pháp bản đồ: là phương pháp dùng bản đồ thể hiện một thực trạng hay một
kết quả của đối tượng mà ta muốn đề cập đến.
- Phương pháp công cụ GIS: ứng dụng công nghệ tin học xây dựng các bản đồ chuyên
đề, bản đồ đơn tính,tiến hành chồng xếp trên cơ sở mối quan hệ giữa các bản đồ để đưa ra
một bản đồ thành quả chung.
- Phương pháp dự báo: dùng để dự báo tiềm năng trong tương lai về mặt số lượng như:
dự báo dân số, dự báo nhu cầu sử dụng đất đối với từng loại đất.
- Phương pháp chuyên gia : được thể hiện từ công tác tổ chức, báo cáo chuyên đề đóng
góp ý kiến,… đều thông qua các chuyên gia có kinh nghiệm.
- Phương pháp định mức: Sử dụng các tiêu chuẩn định mức, tổng hợp và xử lý thống
kê kết hợp với các dự báo đưa ra các loại đất chiếm dụng trong giai đoạn thực hiện.
- Phương pháp tổng hợp: dùng phần mềm Excel để xử lý và dự báo các số liệu điều tra.
I.4.3. Quy trình thực hiện
1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã.
2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
3. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất,mở

rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng của cấp xã.
4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến phát triển kinh tế xã
hội.
6. Phân kì quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kì đầu.
7. Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất kì đầu.

Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI
II.1.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
1. Điều kiện tự nhiên:
a. Vị trí địa lý:
Túc Trưng là xã trung du nằm ở phía Tây Nam, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai
thuộc miền Đông nam bộ có tổng diện tích tự nhiên là 5125,4110ha, được chia thành 8 ấp,
trung tâm xã là khu Thị tứ Túc Trưng cách Thị trấn Định Quán 20km về phía Đông – Bắc
và cách Dầu Giây khoảng 25km về phía Tây Nam, theo quốc lộ 20. Dầu Giây trong tương
lai phát triển thành khu đô thị ở vị trí ngã tư (quốc lộ 1A, quốc lộ 20, tỉnh lộ 25) với diện
tích khoảng 600ha. Từ đó có thể liên hệ dễ dàng với thành phố Nhơn Trạch và cụm cảng
Bà Rịa – Vũng Tàu khi tỉnh lộ 25 được nâng cấp thành tuyến quốc lộ mới. Với con đường
QL 20 xẻ dọc địa bàn xã theo hướng Tây Bắc – Đông Nam nối liền giữa thành phố Biên
Hoà với Đà Lạt là hai trung tâm hành chính thương mại hàng đầu của miền Đông nam bộ
và cao nguyên Lâm Đồng, góp phần tạo mối giao lưu kinh tế văn hoá giữa địa bàn và các

vùng miền.

Sơ đồ II.1: Sơ đồ vị trí xã Túc Trưng

Trang 14


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

b. Địa hình, địa mạo:
Túc Trưng nằm trong vùng trung du, địa hình dốc thoải, chia cắt khá phổ biến. Độ
cao so với mặt nước biển là 35m-70m. Một số vùng đồi có độ dốc lớn dễ bị xói mòn vào
mùa mưa, có thể chia làm 3 dạng địa hình sau:
- Địa hình đồi núi: có độ dốc phổ biến lớn hơn 15o tập trung ở đồi 48 và đồi 92, rải rác
ở ấp 94 giáp xã La Ngà.
- Địa hình bình nguyên: độ dốc 8-15o ở các dãy đồi thấp tập trung ở ấp Đức Thắng
- Địa hình thung lũng : độ dốc nhỏ hơn 8o phân bố ven suối điển hình à ở suối Ba Cồn,
suối Rắc, Suối Dui, Suối Soon, khu vực ven lồng hồ.
c. Khí hậu:
Túc Trưng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, chịu tác động bởi gió mùa
Đông Bắc và gió Tây Nam, nên khí hậu có sự phân hóa thành hai mùa rõ rệt.
Mùa mưa: bắt đầu từ tháng 05 đến giữa tháng 11, lượng mưa tập trung vào các
tháng 07, 08, 09, 10. Tổng số ngày mưa trong năm là 150 ngày.
Mùa khô: bắt đầu từ tháng 11 và đến tháng 04 năm sau, do bị tác động bởi gió mùa
Đông Bắc và ảnh hưởng bởi địa hình nên những tháng này vẫn còn mưa rải rác, thỉnh
thoảng có mương suối.
d. Thuỷ văn:
Trên địa bàn xã không có hệ thống sông, suối lớn chảy qua nên nguồn nước mặt

cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt rất hạn chế. Chỉ có một vài suối nhỏ trên địa bàn xã
nhưng đều bị cạn kiệt về mùa khô, nên không có khả năng cung cấp nước tưới cho sản
xuất nông nghiệp.
Hiện nay, do tình hình biến đổi khí hậu chung của Trái đất làm mùa khô kéo dài hơn
dẫn đến tình trạng thiếu nước tưới cho sản xuất nông nghiệp ngày một trầm trọng hơn,
đặc biệt là vào những tháng cuối mùa khô.
2. Tài nguyên thiên nhiên:
a. Tài nguyên đất:
Kế thừa kết quả xây dựng bản đồ đất xã Túc Trưng, kết hợp điều tra khảo sát thực
địa. Xã Túc Trưng có các loại đất chính:

Trang 15


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

Bảng II.1: Cơ cấu các loại đất chính
Tên đất Việt Nam
Đất đỏ tích tụ sét

Theo FAO/UNESCO
Acri-Rhodic Ferrasols

Ký hiệu

Diện
tích(ha)

Tỷ
lệ(%)

Frrac

2261,82

50,61

FRxfh1

232,91

5,21

Đất đỏ thẩm có kết von Epihyperri-Rhodic Ferrasols FRxfh1
nhiều tầng sâu

105,14

2,35

Đất đỏ thẩm có kết von Epihyperri-Rhodic Ferrasols FRxfh2
nhiều tầng sâu

70,49

1,58

Đất xám vàng tầng đá Epihyperri-Chromic

nông
Acrisols

Acxli1

1731,56

38,74

Đất đá bọt điển hình tầng Epihyperri-Haplic Andosols
đá nông

Anhli

67,4

1,51

4469,32

100

Đất đỏ vàng có kết von ít Epihyperri-Xanthic
tầng nông
Ferrasols

Tổng cộng

(Nguồn: phòng TNMT huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai)

 Nhóm đất đỏ: FR (Ferrasols)
Đất đỏ có thành phần cơ giới nặng, kết cấu viên hạt , tơi xốp, thuộc cấp hạt sét đến
sét. Cấp hạt sét chiếm 45 – 55%, ở các tầng tích tụ có thể lên đến 55 – 65% . Tỷ lệ sét ở
tầng B so với tầng A đạt từ 1,1 – 1,2 lần. Đặc tính hoá học: thường chua, độ chua đất từ
chua vừa đến ít chua , độ chua tiềm tàng cao.
Khả năng sử dụng : Đất đỏ (FR) có độ phì tương đối cao , thích hợp với nhiều loại
cây trồng có giá trị kinh tế cao như cao su, tiêu , điều... tuy nhiên khả năng sử dụng còn
tuỳ thuộc vào độ dầy tầng hữu hiệu .Đất có tầng hữu hiệu dày trồng các loại cây dài ngày
có giá trị kinh tế như: Cao su, điều, cà phê, cây ăn quả. Đất có tầng hữu hiệu mỏng: Trồng
cây hằng năm như: bắp , mía, đậu, hoa màu khác.
 Nhóm đất xám(Acrisols)
Đất xám vàng có tầng đá nông, thành phần cơ giới trung bình : Thịt pha sét , cát đến
thịt pha sét, cấp độ sét ở tầng mặt 22- 35% và gia tăng khá rõ theo độ sâu, tỷ lệ sét giữa
tầng B so với tầng A là 1,15 – 1,5 lần, đặc tính hoá học chua, đặc tính nông hoá nghèo
mùn, đạm tổng số trung bình đến thấp, lân tổng số nghèo , kali ở mức trung bình .
Khả năng sử dụng : Loại đất chỉ có khả năng trồng cây hằng năm nếu có nước vào
mùa khô.

Trang 16


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Quân Hải

 Nhóm đá bọt: AN (Andosol)
Có tầng mỏng với diện tích 67,8 ha chiếm 1% phân bố ở đồi 92
b. Tài nguyên nước:
- Nguồn nước mặt
Trên địa bàn xã không có hệ thống sông, suối lớn chảy qua nên nguồn nước mặt

cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt rất hạn chế. Chỉ có một vài suối như suối Tam Bung,
suối Rắc, suối Dui. Tuy nhiên vào mùa nắng thường xảy ra tình trạng thiếu nước gây khó
khăn cho sản xuất nông nghiệp.
- Nguồn nước ngầm
Nguồn nước chủ yếu cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt là nước ngầm, trữ lượng
đảm bảo cung cấp cho nhu cầu nước hàng ngày. Đa số các hộ đều sử dụng nước ngầm
trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất nông nghiệp dưới dạng giếng khoan hoặc giếng
đào. Mực nước ngầm có thể khai thác ở độ sâu 12- 20m . Chất lượng nước tốt ngoài một
số khu vực sát suối đất bị nhiễm phèn.
Nguồn nước xã Túc Trưng tạm đủ cho sinh hoạt và cây trồng, tuy nhiên vào những
tháng khô thì nước ở đây thiếu do đó cần có biện pháp khai thác nguồn nước ngầm hợp lý
nếu không việc đào giếng không có kế hoạch sẽ làm sụt giảm mực nước ngầm ảnh hưởng
đến năng suất cây trồng và sinh hoạt.
3. Thực trạng môi trường:
Nhìn chung công tác môi trường của xã tương đối tốt, kết hợp với các ngành, các ấp
thường xuyên kiểm tra các khu vực đổ rác. Hiện trên địa bàn đã có đội thu gom rác sinh
hoạt trên địa bàn và các xã lân cận, tập trung về bãi rác của huyện đặt trên địa bàn xã.
Tiếp tục triển khai xây dựng hầm bioga cho bà con nông dân, đến nay có nhiều hộ
đã thiết kế xây dựng hệ thống bioga nhằm xử lý chất thải để hạn chế gây ô nhiễm cho môi
trường xung quanh.
* Nhận xét chung
- Thuận lợi
 Có vị trí thuận lợi gần trung tâm huyện, có Quốc lộ 20 chạy qua thuận lợi cho việc
giao lưu kinh tế giữa các xã trong huyện và địa phương lân cận, tạo điều kiện phát triển
kinh tế xã hội, trao đổi hàng hóa, tiếp cận những khoa học kỹ thuật.
 Khí hậu ôn hòa giàu ánh sáng, ít gió bão, không có mùa đông lạnh, thích hợp cho
nhiều loại cây trồng nhiệt đới.
 Đất đai đa dạng, tạo điều kiện cho việc lựa chọn các loại hình cây trồng phù hợp.
- Khó khăn
 Đất đai đa dạng và có chất lượng khá, nhưng do có đá lẫn và đá lộ đầu nhiều gây

trở ngại cho quá trình canh tác và sự phát triển của cây trồng.
 Địa hình cao, chia cắt và phân cấp rõ rệt gây nên xói mòn, rửa trôi lớn. Quá trình
phong hóa thổ nhưỡng diễn ra mạnh mẽ, đất đai bị kiệt quệ.
 Tài nguyên nước mặt và ngầm chưa đủ để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và
sinh hoạt gia đình.
Trang 17