NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN
TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ VẤP,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ CẨM VÂN
06124138
DH06QL
2006 - 2010
Quản lý Đất đai

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ CẨM VÂN

NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ
TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ
VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………………………………

Tháng 7 năm 2010 


 
 
LỜI CẢM
ƠN
 
Trước hết con xin chân thành cảm ơn ba mẹ đã sinh thành
ra con và nuôi nấng con nên người, tạo điều kiện cho con học tập
thật tốt.
Em xin cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất

động sản đã truyền đạt cho em nhiều kinh nghiệm và kiến thức vô
cúng quý báu trong suốt thời gian học tại trường.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần
Thanh Hùng đã tận tình chỉ bảo giúp em hoàn thành luận văn tốt
nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị trong
công ty thẩm định giá Đông Á đã tạo điều kiện thuận lợi cho em
học tập kiến thức cũng như kinh nghiệm trong công việc, đặc biệt
là anh Nguyễn Thành Nhân đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá
trình em thực tập tại cơ quan.
Qua đây tôi xin cảm ơn những người bạn – người đã động
viên giúp đỡ kịp thời khi tôi gặp khó khăn trong học tập và cuộc
sống.
Mặc dù rất cố gắng nhưng do kiến thức bản thân và thời
gian thực hiện đề tài có hạn nên luận văn chắc chắn sẽ còn nhiều
khiếm khuyết, rất mong được sự góp ý của quý thầy cô và các bạn.
Em xin chân thành cảm ơn.
ĐH Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010
Sinh viên
Nguyễn Thị Cẩm Vân


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Cẩm Vân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động
sản trên địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.

Hiện nay trên thị trường bất động sản thì việc xác định giá cả bất động sản là
một vấn đề quan trọng. Để xác định giá đất ở nước ta chủ yếu là dựa vào giá đất do
nhà nước ban hành. Tuy nhiên theo bảng giá này thì chưa thật sự tiếp cận với thị
trường. Vì vậy mà nó có ảnh hưởng rất lớn trong việc xác định giá cả của bất động
sản.
Từ những ảnh hưởng đó có thể dẫn đến nhiều bất cập trong việc mua bán bất
động sản nhà phố, cũng có thể dẫn đến sự không lành mạnh của thị trường...Vì vậy để
thực hiện được điều này một cách chính xác hơn thì việc xác định giá cả bất động sản
còn phải định lượng được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác có tác động đến giá
bất động sản mà trong bảng giá đất chưa phản ánh.
Xuất phát từ những bất cập trên thực hiện đề tài: “Xác định các hệ số ảnh
hưởng đến giá bất động sản nhà phố trên tuyến đường Quang Trung, quận Gò Vấp,
thành phố Hồ Chí Minh”
Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo cho quá trình nghiên cứu đó là: phương
pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp, thông qua
phương pháp điều tra thực tế, sau đó dữ liệu được đưa vào phần mềm Dtreg để dự báo
giá sát với giá trị trường.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN 1 ...........................................................................................................................3
TỔNG QUAN..................................................................................................................3
1.1. Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản .................................................3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản .....................................................................3
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản ....................................................6
1.2. Giá cả và giá trị bất động sản ...................................................................................7
1.2.1. Các quan điểm về giá trị ........................................................................................7
1.2.2. Các loại giá cả bất động sản ..................................................................................7
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ..........................................................8

1.3. Tổng quan về định giá bất động sản .........................................................................9
1.3.1. Khái niệm ..............................................................................................................9
1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá ..............................................................................9
1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ........................................................10
1.3.4. Một số phương pháp thẩm định giá .....................................................................13
1.3.4. Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá cả bất động sản..........................15
1.4.1. Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phương pháp phân tích
theo cặp: .........................................................................................................................15
1.4.2.Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phần mềm DTREG .........16
1.5. Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu ..............................................17
1.5.1. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................17
1.5.2.Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................17
1.5.3. Phương tiện thực hiện ..........................................................................................18
1.6. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu ................................................................................21
1.6.1 Địa giới hành chính: .............................................................................................22
1.6.2. Đặc điểm tự nhiên................................................................................................22
1.6.3. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội năm 2009 ................................................22
Phần 2 ............................................................................................................................24
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................................24
2.1. Giới thiệu tổng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh...............................................................................................................................24
2.2. Kết quả điều tra, khảo sát giá bất động sản và yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản.
.......................................................................................................................................25
2.2.1. Kết quả khảo sát, khảo sát giá bất động sản ........................................................25
2.2.2. Đơn giá quyền sử dụng đất ..................................................................................33
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá .............................................................................35
2.3. Xây dựng cây quyết định, xác định các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố ..............37


2.3.1. Quy trình thực hiện .............................................................................................37

2.3.2. Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra: ........................................38
2.3.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .........................................39
2.3.4. Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: ...........................48
2.4. Thẩm định giá và ứng dụng cây quyết định trong thẩm định giá ...........................49
2.4.1. Thẩm định bất động sản nhà phố bằng phương pháp so sánh trực tiếp ..............49
2.4.2. Thẩm định giá bất động sản nhà phố trên địa bàn bằng phương pháp ứng dụng
phần mềm Dtreg ............................................................................................................56
2.4.3. So sánh kết quả của hai phương pháp .................................................................57
2.5. Khả năng ứng dụng phần mềm DTREG trong dự báo giá bất động sản:..............58
PHẦN 3 .........................................................................................................................59
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...........................................................................................59
Kết luận..........................................................................................................................59
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................60


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
TTBĐS
BĐSSS
BĐSTĐ
CSPL
ĐGXD
CLCL
KCCT:

: Bất động sản
: Thị trường bất động sản
: Bất động sản so sánh
: Bất động sản thẩm định
: Cơ sở pháp lý

:Đơn giá xây dựng
: Chất lượng còn lại
:Kết cấu công trình


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. Diện tích, dân số, mật độ dân số (thời điểm 01/01/2009) ................................23
Bảng 2. Biến động dân số năm 2009 .............................................................................23
Bảng 3: Các thông tin của 20 bất động sản ...................................................................26
Bảng 4: Tuổi thọ các cấp nhà ........................................................................................33
Bảng 5: Đơn giá quyền sử dụng đất ..............................................................................34
Bảng 6.Bảng giá trị node và hệ số điều chỉnh...............................................................49
Bảng 7: Bảng xác định cấp nhà và tuổi thọ...................................................................50
Bảng 8: Bảng đơn giá xây dựng nhà .............................................................................50
Bảng 9: Bảng điều chỉnh giá ........................................................................................52
Bảng 10: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 2 và các BĐS so sánh.................54
Bảng 11: Bảng thông tin của bốn bất động sản thẩm định (Dtreg) ..............................56


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1. Sự phát triển của thị trường theo mô hình bậc thang .........................................6
Hình .2 Bản đồ địa giới hành chính quận Gò Vấp. ......................................................21
Hình 3: Phân tích phương sai ........................................................................................39
Hình 4: Phân tích phương sai ........................................................................................39
Hình 5. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ....................................................................39
Hình 6: Sự phân tách của yếu tố lợi thế kinh doanh .....................................................40
Hình 7: Sự phân tách của yếu tố lợi thế kinh doanh .....................................................41
Hình 8: Sự phân tách của yếu tố vị trí ...........................................................................41
Hình 9: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 17 .........................................42
Hình 10: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 3 .........................................42

Hình 11: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 20 .......................................43
Hình 12: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 32 .......................................43
Hình 13: Sự phân tách của yếu tố hướng node 6..........................................................44
Hình 14: Sự phân tách của yếu tố hướng node 7..........................................................44
Hình 15: Sự phân tách của yếu tố hướng node 19........................................................44
Hình 16: Sự phân tách của yếu tố hướng node 34........................................................45
Hình 17: Sự phân tách của yếu tố hướng node 24........................................................45
Hình 18: Sự phân tách của yếu tố độ rộng đường node 22 ...........................................45
Hình 19: Sự phân tách của yếu tố độ rộng đường node 4 .............................................46
Hình 20: Sự phân tách của yếu tố độ sâu hẽm node 9...................................................46
Hình 21: Sự phân tách của yếu tố hình node 18 ............................................................47
Hình 22: Sự phân tách của yếu tố hình node 31 ............................................................47
Hình 23: Sự phân tách của yếu tố độ rộng đường node 4 .............................................48
Hình 24: Sự phân tách của yếu tố thuộc nhánh 1 ..........................................................49
Hình 23: Định dạng thông tin đầu vào của 2 BĐS thẩm định .......................................57
Hình 25. Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg. ..................................................57
Hình 24: Kết quả thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg ................57


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài:
Bất động sản là một loại tài sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển
của mỗi quốc gia và có ảnh hưởng to lớn đến nền kinh tế của đất nước. Thị trường bất
động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội của đất nước. Nhu cầu về nhà ở luôn là một nhu

cầu cần thiết khi nhu cầu dân số ngày càng đông. Thu nhập người dân gia tăng, góp
phần gia tăng sự giao dịch giữa người mua – người bán, hình thành nhiều mức giá
khác nhau. Từ đó giá nhà đất liên tục giao động và tăng lên, trở thành những cơn sốt
của thị trường, là mối quan tâm hàng đầu của những nhà kinh doanh, đầu tư vào thị
trường bất động sản. Điều này tạo nên một thách thức lớn trong việc nghiên cứu thị
trường, thẩm định giá, đưa ra các chiến lược về giá để có kế hoạch đầu tư đối với các
nhà đầu tư nói riêng, và để bình ổn giá, tránh những chuyển dịch không tốt trong thị
trường.
Trong tình hình thị trường biến động hiện nay không những người dân mà kể cả
các chuyên gia trong thị trường này cũng rất lo lắng, không dự đóan được biến động
của giá cả bất động sản, thiếu cơ sở nhận biết được đâu là giá thật, đâu là giá ảo của thị
trường, cách xác định giá cả này như thế nào,… Để giúp người dân cũng như những
nhà đầu tư có cơ sở vững chắc, thật sự nắm bắt dễ dàng xu hướng giá cả của BĐS mà
họ quan tâm để đi đến các giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê,...có thuận lợi
cho đôi bên thì thông tin về giá cả BĐS là hết sức quan trọng.
Do giá cả BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Tuy
nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: đầu cơ, cạnh tranh không lành
mạnh, và đặc biệt là do các yếu tố của BĐS đó tạo ra (vị trí, kích thước, hình thể, địa
hình tọa lạc, mục đích sử dụng,…)
Một nhu cầu phát sinh ở đây là làm sao cho tất cả mọi người đều nắm bắt được
quy luật thay đổi giá cả BĐS do các yếu tố của BĐS đó tạo ra mà không chỉ các
chuyên gia trong thị trường mới biết.
Xuất phát từ tình hình thực tế này tác giả nghiên cứu đề tài “ Thẩm định giá và
nghiên cứu các hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản giá nhà phố trên tuyến đường
đường Quang Trung, quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
+ Hệ số ảnh hưởng đến giá cả bất động sản phục vụ cho công tác thẩm định giá.
+ Thẩm định giá cho các cho các bất động sản cụ thể.
 Đối tượng nghiên cứu:

+ Giá cả thị trường nhà đất, các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản.
 Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi không gian: Được thực hiện nghiên cứu trên tuyến đường Quang
Trung, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh.
+ Phạm vi thời gian: từ tháng 15/03/2010 đến 15/7/2010.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về các yếu
tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sự tương tác của các yếu tố này. Từ đó có thể có
những quyết định đầu tư hợp lí.
Từ mục tiêu nghiên cứu trên , đề tài này kỳ vọng sẽ giúp các thẩm định viên xử
lý và cho ra kết quả thẩm định một cách nhanh chóng, đồng thời phục vụ hoạt động
quản lý đất đai nhà nước.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

PHẦN 1
TỔNG QUAN

1.1. Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
Khái niệm bất động sản
Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là
những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “bất động
sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống Pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại. Chẳng hạn Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản như Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai” hay Điều 130 của Luật Dân sự Nga năm 1994 đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước
ta, cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản đó là “Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất
đai và tất cả những tài sản gắn liền trên đất”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn

liền với đất đai”.
Với cách hiểu như trên, nhiều người đã thắc mắc “những tài sản gắn liền với
đất” là những tài sản nào? Hơn nữa, cũng có rất nhiều tranh cãi, nhằm lẫn trong thủ tục
kinh doanh, đánh thuế… do không thể xác định được tài sản nào gắn liền với đất là bất
động sản, tài sản nào cũng gắn với nhà đất nhưng không là bất động sản.
Trước câu hỏi trên, TS. Trần Thanh Hùng đã đưa ra ý kiến như sau: “Những tài
sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đó là những vật thể tồn
tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời
khỏi đất đai”.
Điều này có nghĩa là, một cái quạt gắn trên trần nhà không thể được xem là bất
động sản, bởi khi tách riêng khỏi công trình thì quạt vẫn là quạt, vẫn giữ nguyên giá trị
Trang 3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

sử dụng. Hay như Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Cũng cần hiển rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng được xem là bất
động sản. Một bất động sản phải có khả năng trao đổi trên thị trường, phải có giá trị,
có chủ quyền, có khả năng sinh lợi. Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi
nó thỏa các điều kiện:

Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;

Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;


Không thể di dời, (những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn
chế và tồn tại lâu dài);
Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc không di dời đáng kể;

Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai;

Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng;

Vườn cây lâu năm;

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cách đồng làm muối;

Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng Pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Riêng các quy định về bất động
sản trong Pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này. Chỉ có thể hiểu một cách tổng quát nhất, đó là
những tài sản có giá trị rất lớn, có khả năng sinh lợi cao, là một loại hàng hóa đặc biệt
đang thu hút rất nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước. Do đó mà hiện nay Nhà nước
cần có một quy định cụ thể hơn về bất động sản để người dân đặc biệt là các nhà đầu
tư có thể hạn chế tối đa những vướng mắc và thiệt hại vì sự nhầm lẫn giữa thủ tục kinh
doanh của hàng hóa thông thường và hàng hóa bất động sản.
Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với

từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này
thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy phải dự tính trước các thay
đổi này trong việc đầu tư bất động sản. Đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi
với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm. Hơn nữa
giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực
như :

Những yếu tố tự nhiên;

Điều kiện kinh tế;

Tính chất xã hội;

Điều kiện môi trường.
Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư
thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước
được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh
sẽ không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi
công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế
xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả
kinh tế hội tụ đô thị1. Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu
tố ảnh hưởng tới các công trình khác.

Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh
doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và
giá trị đất đai rất cao.
Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,
cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Đây cũng là
lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều
trong khi nguồn cung lại có hạn.
Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị
biệt của bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm
riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào. Việc xác định cung, cầu, giá cả do
đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẩn
giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng
tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư
Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản
Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc
điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà
bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản.
Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một
địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi
trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa
đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể2”.
Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội. Nghĩa
là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế
cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội.
Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung
ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao3.
Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số
lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản
phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở

tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản.
1

Nhiêu Hội Lâm, năm… Kinh tế học đô thị.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới
về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
3
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ).
2

Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các
chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác
động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ
thể thị trường. Điều này lại càng đặc biệt quan trọng tại Việt Nam khi Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn và chủ yếu trong lĩnh vực phát triển cơ
sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của đất đai.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan
hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ4, bởi
nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể như sau:
- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định,
tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai. Có người cho rằng thị trường bất động sản

là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất, tính dị biệt của sản phẩm
hàng hóa bất động sản5. Nhận định này dẫn đến việc tuyệt đối hóa tính phân khúc của
thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật chung của thị trường6. Có
khả năng thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm bởi tính vị thế và tính cố
định của đất đai.
- Thị trường bất động sản thường phát triển theo mô hình bậc thang với các tầng
nấc “đóng băng” và “sốt nóng”. Trong quá trình đó giá cả đất đai và bất động sản có
xu hướng tăng dần (Hình 1.1).

“Sốt nóng”
Thị trường phát triển
theo hướng đi lên

“Đóng băng”

Hình 1. Sự phát triển của thị trường theo mô hình bậc thang
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực và tính phân khúc sâu
sắc. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định
trong một khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các
điều kiện kinh tế xã hội cụ thể. Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường
bất động sản vì vậy mà gặp nhiều khó khăn.
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
4

Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội.
Trần Thế Ngọc
6
Trần Thanh Hùng
5

Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản, cần phải có nhiều thời gian và lượng vốn lớn.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, thị
trường chứng khoán và các phân hệ khác trong hệ thống kinh tế thị trường.
- Thị trường bất động sản mang tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao
dịch. Địa điểm giao dịch hay các chợ bất động sản phát triển rộng rãi, quan hệ giao
dịch thường kéo dài và mọi người tham gia vào thị trường đều phải tham gia đầy đủ 3
khâu: đàm phán tại chợ giao dịch, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
-…
Để có thể hiểu rõ một thị trường “cá tính” như vậy, cần phải đi sâu phân tích tất
cả các vấn đề liên quan từ chi tiết đến bao quát, từ đơn giản đến phức tạp mà bắt đầu là
việc nghiên cứu yếu tố cơ bản nhất cấu thành nên thị trường này.
1.2. Giá cả và giá trị bất động sản
1.2.1. Các quan điểm về giá trị
 Quan điểm kinh tế học chính trị Macxit: C.Mac trên cơ sở phép biện chứng
đã phân tích và đưa ra khái niệm như sau:
- Giá trị là sự hao phí sức lao động kết tinh trong hàng hóa đó. Một hàng hóa
có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội.
- Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng, thuộc tính xã hội là lao động
xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa. Như vậy giá trị là một
trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ

với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
biểu hiện của giá trị. Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mac có tác dụng lớn trong việc
định giá giá trị tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng theo quan điểm này lại
cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm
ra, không có lao động kết tinh trong đất đai.
 Theo trường phái tân Macxit: thì cho rằng đất đai có giá trị, bởi vì hiện tại
đất đai không còn ở trạng thái ban đầu mà đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động
đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng trên đó.

Quan điểm kinh tế học, Tôn Thất Nguyễn Thiêm( Dấu ấn tài sản thương
hiệu) xem xét ở một góc độ khái quát hơn: sản phẩm hàng hóa có hai thành phần giá
trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
 Giá trị hữu hình: là cơ sở không gian( diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa
chất, địa hình, đia mạo và sinh thái cùng cấp với quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì cho
đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Và trong kinh tế thị
trường, giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử dụng.
 Giá trị vô hình: phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu của con người. Và cũng như giá
trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai.
1.2.2. Các loại giá cả bất động sản
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường.
Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

 Giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của gía trị.Giá cả thay đổi xoay quanh
giá trị. Giá cả có sự chênh lệch với giá trị.

 Giá cả thị trường là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản, là
mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch
mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản đối tượng
mua bán. Cung – cầu dịch vụ bất động sản gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị
trường.
 Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá các vật thể gắn liền trên đất. Trong
đó giá đất là thành phần cơ bản và chủ yếu của giá cả bất động sản. Trong nền kinh tế
thị trường, giá đất được hình thành trên cơ sở giá thi trường.
 Trên thị trường có nhiều loại giá cho bất động sản: giá do nhà nước quy định,
giá mua bán, giá thế chấp,… Ở đây chúng ta chỉ xem xét hai nhóm giá chính là giá do
nhà nước quy định và giá thị trường. Giữa hai nhóm giá này sẽ có sự chênh lệch khá
lớn như sau:
- Giá do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực
hiện việc quản lí nhà nước về đất đai. Bản chất của giá đất do nhà nước quy định là để
nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá
này không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá
chuyển nhượng quyển sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận.
- Giá đất thị trường: là giá bán một mảnh đất nào đó cụ thể thực hiện được phù
hợp với khả năng của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền
sử dụng đất trong một thị tường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người do người chuyển nhượng và
người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định ở trạng thái tỉnh và thấp,
trong khi đó thì giá thị trường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Khi sự chênh
lệch giữa hai hệ thống giá này cao thì càng gây nên những bất lợi, tiêu cực trong việc
giải quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất và
nhà nước.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá cả bất động sản phụ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, ngược lại khi

cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật trong
thị trường: đầu cơ, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh… có những yếu tố xuất
phát từ sự can thiệp của nhà nước như đầu tư của nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ
tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc giảm thuế
cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập
thấp…Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn
bán nhà đất do cha ông để lại hoặc không thích ở nhà chung cư…Có rất nhiều yếu tố
ảnh hưởng đến giá bất động sản. Tuy nhiên, vì bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là
vị thế và chất lượng. Vì vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản cũng không
nằm ngoài hai nhóm thuộc tính trên.
Nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội của bất động sản bao gồm:
Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

 Vị trí bất động sản.
 Chiều rộng đường.
 Chiều sâu hẻm.
 Chiều rộng hẻm.
 Khoảng cách đến trung tâm thành phố.
 Khu vực gần kề.
 …
Các nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của bất động sản bao gồm:
 Diện tích khuôn viên.
 Chiều dài khu đất.
 Chiều rộng khu đất.

 Diện tích xây dựng.
 Số tầng cao.
 Cấp nhà.
 Năm xây dựng.
 …
Một khi đã xem xét tất cả các yếu tố trên mà vẫn có sự sai lệch ta có thể kết
luận là do những tình huống đặc biệt dẫn đến giá cả bất động sản có sự sai lệch và gọi
đó là giá tình huống.
1.3. Tổng quan về định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất
định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học,
nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ
vững vàng, phải có những thông tin cần thiết.
1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường.
Trong đó:
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong
điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị
trường tại thời điểm định giá.

Trang 9

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

- “vào thời điểm định giá …” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá,
được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực
hiện định giá trị tài sản.
- “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua …” là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
- “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu
tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt
nhất có thể được trên thị trường.
- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các
yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của
thiên tai, thảm họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông
tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó có khả năng cho thu nhập ròng (thu nhập thực) lớn
nhất trong một khoảng thời gian cho trước.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nội dung của nguyên tắc thể hiện ở 4 mặt sau:
 Về mặt vật chất: khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
 Về mặt pháp luật: khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp.
 Về mặt sử dụng: khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc
cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
 Về mặt thời gian: khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài

nhất.
 Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các
điều kiện sau:
 Đó là sự sử dụng có thể có được trên thực tế.
 Phải được các quy định và luật pháp cho phép.
 Phải khả thi về mặt tài chính.
 Phải có thể thực hiện trong ngắn hạn.
 Phải gắn với xác suất thực hiện hơn là với các khả năng đơn thuần.
 Phải tồn tại một nhu cầu về sử dụng tốt nhất với tài sản được thẩm định
giá.
 Phải được sử dụng tốt nhất và có lợi nhất.
 Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản, giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính
của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh
trong cung – cầu và giá trị tài sản.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó.
Giá trị tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh

hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản,
thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái
động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài
sản này đến tài sản khác.
Giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài
sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập hạn bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và một thời điểm.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập.
 Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như
vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất
kế cận cũng phải có cùng mức giá trị như vậy.
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần.

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Việc đánh giá
các yếu tố trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét đánh giá giá trị của từng
Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

yếu tố, để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị thường trong quá trình đánh giá người
ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc tuân thủ
Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ pháp lý và giữ vai trò chi phối mục đích sử
dụng của toàn bộ bất động sản. Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải

phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Lợi
nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh. Ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm
giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này và tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là
kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Thẩm định giá phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của
người dân địa phương
Vì giá của bất động sản mang đậm tính chất điạ phuơng nên khi thẩm đinh giá
bất động sản cần phải nắm bắt được tập quán của địa phương trong việc mua bán bất
động sản thì mới có thể định giá được xác thực hơn.

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định
giá
Thẩm định giá bất động sản là định giá cho một mục đích cụ thể không thể có
một giá bất động sản chung cho nhiều mục đích sử dụng khách nhau, tuỳ theo từng
mục đích cụ thể của việc định giá, giá cả bất động sản có thể khác nhau và phương
pháp định giá cũng khác nhau.
1.3.4. Một số phương pháp thẩm định giá
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời
điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố.
Tuy nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so
sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản
cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động
sản so sánh.
Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền
thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê,
thế chấp
Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định
(phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định. Vì vậy, kết quả định
giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá).
b) Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất
động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có
tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
Công thức:
Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

c) Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất
động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích
xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định.
Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển
Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí.
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá bất động sản cho mục đích
sử dụng riêng biệt, định giá cho các mục đích bảo hiểm, kiểm tra đối với các phương
pháp định giá khác.
Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế: Chi phí không bằng với giá trị và không
tạo ra giá trị; Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện; Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng.
d) Phương pháp thu nhập
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một
thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang
lại trong tương lai.
Công thức:
P

=



P L(t)
(1+r(t))t

(t = 1, )

Trong đó :
P là giá cả của đất đai
P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Phương pháp thu nhập phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài
sản nhà đất có thu lợi.Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu
nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao
động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp
đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất
động sản.
e) Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu
bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó trừ
đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được thanh
toán bằng tiền thuê. Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền thuê.
f) Phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg
Tiến trình xây dựng cây quyết định
Bước đầu tiên trong việc xây dựng cây quyết định là thu thập giá trị tập giá trị
mà DTREG dùng để phân tích. Dữ liệu này được gọi là tập dữ liệu “học” hay “huấn
luyện”, nó được sử dụng bởi DTREG để học quan hệ giữa giá trị biến kết quả và biến
dùng để dự đoán.
Dữ liệu bạn cung cấp cho DTREG để phân tích gọi là “dataset”. Nó chứa đựng
một mục cho mỗi trường hợp được phân tích. Mỗi trường hợp cung cấp những giá trị
cho biến kết quả và biến dự đoán cho một khách hàng, bệnh nhân, công ty v.v.. cụ thể.

Mỗi mục được biết như một “trường hợp”, “dòng”, “bản ghi”, hoặc “sự quan sát”
(“case,” “row,” “record” or “observation”).
Câu hỏi “ Có bao nhiêu dữ liệu được yêu cầu cho tập dữ liệu huấn luyện” được
trả lời bởi mức độ chính xác bạn yêu cầu ở cây kết quả. Thông thường DTREG không
chia một node ít hơn 10 dòng. Vì vậy, một cây với 3 mức và 4 node cuối phải có ít
nhất 20 bản ghi, độ chính xác dự đoán càng lớn với số lượng bản ghi càng nhiều. Khi
bạn đã đủ dữ liệu cho tập huấn luyện, dữ liệu này được cung cấp vào DTREG để thực
hiện phân tích và xây dựng một cây quyết định để mô hình hóa dữ liệu. Quy trình xây
dựng cây quyết định gồm các bước sau:
 Cây được thiết lập từ trên xuống dưới
Trang 14


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

 Rời rạc hóa các thuộc tính dạng phi số
 Các mẫu huấn luyện nằm ở gốc của cây
 Chọn một thuộc tính để phân chia thành các nhánh. Thuộc tính được
chọn dựa trên độ đo thống kê hoặc độ đo heuristic
 Tiếp tục lặp lại việc xây dựng cây quyết định cho các nhánh
Điều kiện dừng:
 Tất cả các mẫu rơi vào một nút thuộc về cùng một lớp (nút lá), chúng có
entropy bằng 0
 Không còn thuộc tính nào có thể dùng để phân chia mẫu nữa
 Không còn lại mẫu nào tại nút.
Sử dụng cây quyết định
Khi đã xây dựng được cây quyết định, chúng ta có thể làm một số việc:
Bạn có thể sử dụng cây để đi đến kết luận giúp bạn hiểu “bức tranh tổng quát”

của mô hình.
Bạn có thể sử dụng cây quyết định để nhận dạng những nhóm mục tiêu. Ví dụ:
Nếu bạn tìm những khách hàng tiềm năng nhất cho một sản phẩm nhà ở, bạn có thể
nhận ra node cuối cùng trong cây mà có tỷ lệ bán cao nhất, rồi tập trung nổ lực bán
hàng của bạn ở tính chất riêng của những node này.
Bạn có thể dự đoán giá trị mục tiêu cho những trường hợp cụ thể hơn, khi mà
bạn chỉ biết được những giá trị biến dùng để dự đoán. Việc này được gọi là tính điểm
(scoring).
1.3.4. Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
Thực tế, trong các phương pháp định giá hiện nay, phương pháp so sánh trực
tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì bên cạnh việc là một phương pháp
định giá độc lập thích hợp cho việc định giá những bất động sản mà giao dịch là phổ
biến, phương pháp so sánh còn là đầu vào cho các phương pháp định giá khác. Tuy
nhiên, để tìm được những giao dịch của những bất động sản hiện vật hoàn toàn giống
nhau là điều gần như không thể thực hiện được. Vì vậy, trong phương pháp so sánh
trực tiếp, sau khi đã thu thập, xử lý các thông tin, số liệu và lựa chọn được các bất
động sản tương tự với các bất động sản định giá, để đưa ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài
sản so sánh cần tiến hành phân tích, xác định các yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá
của bất động sản định giá. Từ đó, xây dựng các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt
đó. Hiện tại, có nhiều cách để xác định các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt như:
phân tích theo cặp, phân tích chi phí, phân tích thống kê. Song, phương pháp phổ biến
nhất là phương pháp phân tích theo cặp.
1.4.1. Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phương pháp phân
tích theo cặp:
Cách xây dựng hệ số theo phương pháp này được thực hiện như sau :
+ Chọn ít nhất 3 cặp mẫu bất động sản có một yếu tố khác nhau (diện tích
hoặc vị trí hoặc pháp lý,…) còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị bất động sản là
tương tự giống nhau (cố định chúng về mức độ ảnh hưởng)
+ Xử lý giá các bất động sản đã được lựa chọn theo phương pháp chi phí để
tính ra đơn giá đất của các bất động sản đã chọn

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Vân

+ Lấy hệ số của từng cặp bằng công thức : Hệ số = đơn giá đất BĐS so sánh 1/
đơn giá đất BĐS so sánh 2
+ Tính hệ số điều chỉnh một yếu tố khác biệt bằng cách lấy giá trị trung bình
của các hệ số vừa tìm được
+ Hệ số điều chỉnh 1 yếu tố khác biệt = (hệ số 1 + hệ số 2 + …+ hệ số n)/n
+ Tuy nhiên phương pháp này gặp một vài hạn chế :
+ Khó khăn trong thu thập dữ liệu, thông tin giao dịch trên thị trường và mức
độ chính xác của các thông tin.
+ Rất khó khăn trong tìm kiếm hai bất động sản chỉ khác nhau một yếu tố, các
yếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn. Mặc dù khắc phục vấn đề này bằng cách áp dụng
các phương pháp để điều chỉnh giá bán nhưng các giá giữa các bất động sản so sánh
vẫn mang tính chính xác tương đối.
+ Độ chính xác thấp, tính đại diện không cao.
+ Việc xác định hệ số điều chỉnh bằng phương pháp phân tích chi phí thường
chỉ áp dụng được cho các khác biệt về mặt kiến trúc, xây dựng. Các phương pháp phân
tích hồi qui ít được thực hiện. Đôi khi các hệ số điều chỉnh được đưa ra một cách rất
chủ quan, cảm tính.
1.4.2. Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phần mềm DTREG
b) Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bằng phần mềm
Dtreg.
Quy trình thực hiện để xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá
bất động sản như sau:
 Khảo sát hiện trường, thu thập kết quả theo mẫu phiếu điều tra hay phân

tích số liệu dự trữ.
 Xử lý số liệu điều tra
 Chạy phần mềm Dtreg, xây dựng mô hình cây quyết định cho biến mục
tiêu - giá đất trung bình.
 Từ mô hình xây dựng được, tính các hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất.
Phương pháp thực hiện cụ thể sẽ được trình bày rõ hơn trong kết quả nghiên
cứu.
Công thức tổng quát để tính giá trị của các bất động sản tại các node lá:
n ,m

Pij= Po (1   11) (1   21 )… (1   n1) = Po  (1   ij)
i 1
j 1

Với Pij: là giá trị node lá, tính từ hàng i cột thứ j
Po: là giá trị trung bình của mẫu
 ij: là hệ số điều chỉnh tại hàng i, cột j kể từ node trung tâm

n: là số lần phân chia kể từ node trung tâm đến node lá
m: là số lần phân chia của node trung bình
Trang 16