RỦI RO VÀ XỬ LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SCB

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐẾ TÀI:

RỦI RO VÀ XỬ LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SCB

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ HOÀNG DỰ
06135012
DH06TB
2006– 2010
Quản Lý Thị Trường BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ TT BĐS

NGUYỄN THỊ HOÀNG DỰ

RỦI RO VÀ XỬ LÝ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SCB

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Duy Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đạo Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

-Tháng 08 năm 2010-


LỜI CẢM ƠN
Để đạt được kết quả như hôm nay, điều đầu tiên con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc đến ba mẹ, người đã ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ con, hết lòng chăm lo và tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho con trong suốt chặng đường học tập.
Em xin chân thành cám ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP. HCM,
thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã dìu dắt em trong suốt những năm
học vừa qua, đồng thời đã truyền đạt cho em những kiến thức thật bổ ích làm hành
trang cho em bước vào xã hội thực tại.
Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện luận văn tốt nghiệp này, em xin
chân thành cảm ơn đến :
Thầy Trần Duy Hùng đã tận tình hướng dẫn cho em thực hiện đề tài. Thầy đã
theo sát hướng dẫn, góp ý những sai sót cũng như động viên em trong khoảng thời
gian thực hiện đề tài để có được kết quả như hôm nay.

Ban Giám Đốc, tập thể cán bộ nhân viên của Ngân hàng SCB đã tạo điều kiện
cho em được thực tập tại quý Ngân hàng. Bên cạnh đó, em xin gửi lời cảm ơn đến anh
Đỗ Đăng Khoa - Phó phòng Phòng Thẩm định và Quản lý Tài sản đảm bảo đã nhiệt
tình giúp đỡ, cung cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn tất đề tài.
Trong thời gian hoàn thành đề tài, tuy đã cố gắng nhưng vẫn không tránh khỏi
những thiếu sót, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của quý Thầy Cô, quý
Ngân hàng và bạn bè để luận văn được hoàn thiện hơn. Những kinh nghiệm tích lũy
quý báu này sẽ là hành trang giúp em phát huy và sáng tạo hơn nữa trên con đường sự
nghiệp tương lai.
Em xin chân thành cám ơn!
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 8 năm 2010
Sinh viên: Nguyễn Thị Hoàng Dự


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoàng Dự, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Rủi ro và xử lý rủi ro trong hoạt động định giá bất động sản tại
Ngân hàng SCB”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy hoạch, khoa Quản lý
Đất Đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Nhẳm mục đích xác định rủi ro và xử lý rủi ro
trong hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng SCB, đầu tiên đề tài đi vào nghiên
cứu về tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng SCB, trước hết là sơ lược về
tình hình kinh doanh từ lúc ngân hàng ra đời cho đến nay, sau đó đi vào phân tích kết
quả kinh doanh của Ngân hàng SCB trong ba năm 2007-2009 để nắm được tình hình
hoạt động tín dụng của ngân hàng trong thời gian qua. Sau khi nghiên cứu về tình hình
hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đề tài đi vào nghiên cứu về hoạt động định giá
bất động sản tại Ngân hàng SCB, nghiên cứu từ quy trình định giá bất động sản, để
xem xét, quy trình định giá trải qua những giai đoạn nào, tiếp theo là đi sâu vào nghiên

cứu những quy định cụ thể về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng SCB
để xem xét cách định giá cho từng loại bất động sản thế chấp khác nhau là như thế
nào. Tiếp theo đề tài nghiên cứu về các phương pháp mà Ngân hàng sử dụng để nghiên
cứu bất động sản, xem xét ưu nhược điểm của từng phương pháp đó. Và cuối cùng đề
tài nghiên cứu về tình hình cho vay tín dụng bất động sản qua các năm 2007-2009 của
ngân hàng SCB, phân tích tình hình cho vay, khối lượng cho vay với tín dụng có tài
sản thế chấp là bất động sản, rồi sau đó là phân tích nợ xấu tồn động trong ba năm
2007-2009 của Ngân hàng SCB. Từ những dữ liệu thu thập được như trên, với phương
pháp lý thuyết và phương pháp nghiên cứu tài liệu, đề tài đã đi sâu vào từng giai đoạn
nghiên cứu và rút ra những điều còn thiếu sót trong hoạt động định giá tại ngân hàng
và nhận thấy tình hình hoạt động kinh doanh hiện tại của ngân hàng đang có những
yếu tố bất ổn nào. Cũng từ việc nghiên cứu các giai đoạn hoạt động của ngân hàng, đề
tài cũng rút ra được những nguyên nhân gây nên những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động
kinh doanh cũng như hoạt động định giá tại ngân hàng SCB. Và từ những nguyên nhân
đó, cộng với việc nghiên cứu về giải pháp xứ lý rủi ro trong định giá của các nước có
điều kiện tương đồng với Việt Nam, đề tài đã đưa ra một số biện pháp, giúp ngân hàng
SCB có thể xử lý rủi ro trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp, từ đó giúp cho
hoạt động kinh doanh của ngân hàng có thể phát triển mạnh mẽ và vững chắc hơn
-----------------------------


MỤC LỤC
Đặt vấn đề ... ..................................................................................................................... 1
Phần 1: Tổng quan .......................................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận chung về rủi ro và xử lý rủi ro trong hoạt động cho vay có
đảm bảo bằng bất động sản ............................................................................... 3
I.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ....................................................... 3
I.1.1.1. Bất động sản là gì? ............................................................................... 3
I.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản ................................................................... 3
I.1.1.3. Phân loại bất động sản .......................................................................... 4

I.1.1.4. Giá trị và giá cả bất động sản ............................................................... 5
I.1.1.5. Thị trường bất động sản........................................................................ 9
I.1.1.6. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trong
thời gian qua......................................................................................... 9
I.1.2. Định giá bất động sản.................................................................................. 11
I.1.2.1. Vị trí của định giá bất động sản trong hoạt động ngân hàng .............. 11
I.1.2.2. Khái niệm về định giá bất động sản ................................................... 12
I.1.2.3. Mục đích định giá bất động sản.......................................................... 12
I.1.2.4. Vai trò của định giá bất động sản ....................................................... 13
I.1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản............................................. 14
I.1.2.6. Nguyên tắc định giá bất động sản ...................................................... 15
I.1.2.7. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới .... 16
I.1.3. Rủi ro trong định giá bất động sản .............................................................. 18
I.1.3.1. Rủi ro là gì? ........................................................................................ 19
I.1.3.2. Rủi ro ngân hàng ................................................................................ 19
I.1.3.3. Phân loại rủi ro ................................................................................... 19
I.1.3.4. Nguyên nhân gây ra rủi ro trong quá trình định giá bất động sản tại
NHTM ................................................................................................ 20
I.1.3.5. Phương pháp xác định rủi ro .............................................................. 21
I.1.3.6. Hậu quả khi bùng nổ rủi ro trong quá trình định giá bất động sản tại
NHTM ................................................................................................ 21
I.1.3.7. Ý nghĩa của việc quản lý rủi ro quá trình định giá BĐS tại NHTM .. 21
I.2. Ngân hàng SCB .................................................................................................. 22
I.2.1. NHTM là gì ................................................................................................. 22
I.2.2. Sơ lược về Ngân hàng SCB ........................................................................ 22
I.2.2.1. Lịch sử hình thành .............................................................................. 22
I.2.2.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng ................................................................. 22
I.2.2.3. Các loại hình hoạt động ...................................................................... 23

I.2.3. Giới thiệu về Phòng Thẩm định và Quán lý Tài sản đảm bảo .................... 25
I.2.3.1. Chức năng, nhiệm vụ .......................................................................... 25
I.2.3.2. Các quy định liên quan ....................................................................... 25
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 25
Phần II: Kết quả nghiên cứu ........................................................................................ 27
II.1. Kết quả hoạt động kinh doanh trong thời gian qua ..................................... 27
II.1.1. Sơ lược về tình hình kinh doanh của Ngân hàng SCB từ lúc ra đời cho
đến nay .................................................................................................... 27
II.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng SCB trong thời gian
2007-2009 .................................................................................................. 29
II.2. Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng SCB ............... 33
II.2.1. Quy định cho về việc nhận tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng
SCB ........................................................................................................... 33
II.2.2. Thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng SCB........................................ 34
II.2.2.1. Quy trình thẩm định giá tại ngân hàng SCB ..................................... 34
II.2.2.2. Quy định cụ thể về thảm định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng SCB ......................................................................................... 35
II.2.2.3. Phương pháp định giá tại ngân hàng SCB ........................................ 41
II.2.2.4. Kết quả định giá (chứng thư định giá) .............................................. 41
II.2.2.5. Phân tích ưu nhược điểm của phương pháp định giá tại ngân hàng
SCB .................................................................................................... 42
II.2.2.6. Kết quả thực tế .................................................................................. 43
II.3. Phân tích rủi ro có thể xảy ra trong quá trình định giá tại ngân hàng
SCB................................................................................................................... 49
II.4. Biện pháp xử lý và hạn chế rủi ro trong hoạt động định giá bất động sản
tại ngân hàng SCB ............................................................................................ 55
II.4.1. Thực trạng kiểm soát rủi ro tại ngân hàng SCB ........................................ 55
II.4.2. Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong định giá bất động sản ở ngân
hàng SCB ............................................................................................................ 57
Kết luận . ......................................................................................................................... 60

Phụ lục


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

GDP
NHTM
NHNN
TMCP
SCB
UBND
BĐS
CLCL

Tổng sản phẩm quốc nội
Ngân hàng thương mại
Ngân hàng Nhà Nước
Thương mại cổ phần
Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn
Ủy ban nhân dân
Bất động sản
Chất lượng còn lại


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh
Bảng 2: Cơ cấu doanh thu sản phẩm, dịch vụ
Bảng 3: Kết quả cho vay từ năm 2007 – 2009
Bảng 4: Tình hình nợ vay tại ngân hàng SCB qua các năm 2007-2009
Bảng 5: Tỷ lệ nợ vay tại ngân hàng SCB qua các năm 2007-2009

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1: Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Biểu đồ 1: Tổng tài sản SCB giai đoạn 2004-2009
Biểu đồ 2: Chỉ số ROE và ROA
Biểu đồ 3: Tổng giá trị tài sản và ROA
Biểu đồ 4: tỷ lệ cho vay của năm 2007
Biểu đồ 5: Tỷ lệ cho vay của năm 2008
Biểu đồ 6: Tỷ lệ cho vay của năm 2009
Biểu đồ 7: Tình hình cho vay qua các năm 2007-2009
Biểu đồ 8: Tình hình cho vay thế chấp bất động sản qua các năm 2007-2009
Biểu đồ 9: Tỷ lệ nợ xấu qua các năm 2007-2009


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

Đặt vấn đề
Trong quá trình phát triển của nền kinh tế, việc xuất hiện quan hệ tín dụng giữa
một bên cần vốn và một bên có vốn nhàn rỗi là tất yếu. Trong bối cảnh đó, ngân hàng
xuất hiện với tư cách là một tổ chức tài chính trung gian giúp cho việc luân chuyển
diễn ra thuận lợi hơn, giúp nền kinh tế thanh khoản tốt hơn. Tuy nhiên, để thực hiện
giao dịch này, ngân hàng luôn đòi hỏi bên cần vốn đưa ra những tài sản đảm bảo cho
khoản nợ vay của mình và bất động sản luôn là ưu tiên hàng đầu được ngân hàng đề
cập đến. Theo ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ Tích Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia
thì năm 2008 giá trị thế chấp bất động sản để vay nợ lên đến 50% tổng tài sản ngân
hàng, tức là bằng GDP Việt Nam. Chính vì điều đó, việc quản trị kiểm soát rủi ro
trong cho vay là hết sức quan trọng, đặc biệt trong cho vay thế chấp bằng bất động sản.

Quy trình cho vay ở mỗi ngân hàng mỗi khác, nhưng nhìn chung đều xoay
quanh ba giai đoạn là nhận tín dụng, đem định giá rồi tiến hành giải ngân và quản lý
tài sản đảm bảo. Trong quy trình cho vay tín dụng này, bất cứ giai đoạn nào cũng có
những rủi ro của riêng nó. Đặc biệt giai đoạn định giá tài sản thế chấp là giai đoạn có
nhiều rủi ro có thể phát sinh nhất, cả về mặt khách quan và chủ quan, về mặt nghiệp vụ
và con người.
Việc định giá chính xác giá trị của tài sản thế chấp là vô cùng quan trọng, vì giá
của tài sản, đặc biệt là bất động sản, chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố, do đó chỉ
một sơ suất nhỏ cũng dẫn đến những tổn thất lớn, gây thiệt hại không nhỏ cho ngân
hàng. Nếu những thiệt hại không nhỏ đó cứ tái diễn, việc ngân hàng thua lỗ và phá sản
là chuyện không sớm thì muộn cũng xảy ra, khi đó sẽ ảnh hưởng đến hàng ngàn người
gửi tiền vào ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp cần vốn nhưng không được đáp
ứng…khiến cho nền kinh tế suy thoái, giá cả tăng, sức mua giảm, thất nghiệp tăng, gây
rối loạn trật tự xã hội và còn tệ hơn nữa là kéo theo sự dụp đổ của hàng loạt các ngân
hàng trong nước và khu vực…
Do đó việc xác định những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình định giá tài sản
thế chấp, đặc biệt là bất động sản, là vô cùng quan trọng, giúp hạn chế rủi ro trong cho
vay tín dụng và giúp hoạt động kinh doanh của ngân hàng phát triển thuận lợi hơn.
Vấn đề đặt ra ở đây là: Những yếu tố nào tác động đến giá bất động sản? Việc
định giá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố nào? Những nguyên nhân dẫn
đến rủi ro trong việc định giá là gì? Làm sao để khắc phục những rủi ro đó?
Xuất phát từ thực trạng đó, em đã thực hiện đề tài “Rủi ro và xử lý rủi ro trong
hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng SCB”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
- Nghiên cứu hoạt động kinh doanh và quy trình thẩm định giá của Ngân hang
SCB nhằm xác định các rủi ro và nguyên nhân gây ra các rủi ro trong quá trình định
giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng SCB, từ đó đưa ra những biện pháp để xử lý
những rủi ro đó nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng tại ngân hàng SCB.
 Đối tượng nghiên cứu:
Quy trình cho vay tín dụng tại Ngân hàng SCB, các rủi ro phát sinh trong quá

trình định giá bất động sản thế chấp.
- Trang 1 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

 Pham vi nghiên cứu:
Không gian: Ngân hàng SCB
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu này sẽ giúp khắc phục một phần những rủi ro phát sinh trong
quá trình định giá bất động sản, giúp cho các ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong hoạt
động cho vay bất động sản, không những thế việc định giá chính xác bất động sản còn
giúp cho giao dịch trên thị trường bất động sản ra dễ dàng hơn, giúp thị trường phát
triển mạnh mẽ hơn.

- Trang 2 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

Phần 1
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận chung về rủi ro và xử lý rủi ro trong hoạt động cho vay có đảm
bảo bằng bất động sản:
I.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
I.1.1.1.

Bất động sản là gì?
“Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Chúng là
những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị
mất đi khi tách rời khỏi đất đai”.
I.1.1.2.
Đặc điểm của bất động sản
– Tính cố định về vị trí: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển bất động sản đó đến
vị trí mong muốn. Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với từng vị trí
cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay đổi
thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất
động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như :
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
– Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị
biệt của bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm
riêng biệt, mỗi một bất động sản là duy nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở
nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa
việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính
dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư.
– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó,
đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
– Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau,
mỗi công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh
tế xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả
kinh tế hội tụ đô thị1. Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu

tố ảnh hưởng tới các công trình khác.
– Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và
cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
– Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng
của khu dân cư mà bất động sản có5 thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái
1

Nhiêu Hội Lâm, 2000. Kinh tế học đô thị.

- Trang 3 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

khác. Ví dụ: theo nhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh
hay trung tâm thương mại.
– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước:
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao
dịch bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn
đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt
chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác. Chính phủ các nước đều quan
tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản, thị
trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội.
– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động

sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác.
Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của
thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý
xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
I.1.1.3.
Phân loại bất động sản
Bất động sản được chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng khác
nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và
khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách
phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh
nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân
thành ba nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng
và bất động sản đặc biệt.
- Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động
sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội) bất động sản là trụ sở làm việc, v.v…Trong nhóm bất động sản
có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới.
- Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc nhóm này
chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng , đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm (đất có quy hoạch,
không được mua tự do như đất sét, đất cao lanh…), đất chưa sử dụng,v.v…
- Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ học, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,
v.v…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm

cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị
trường bất động sản.
- Trang 4 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

I.1.1.4.
Giá trị và giá cả bất động sản
I.1.1.4.1.
Khái niệm và phân loại
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ công cung – cầu về bất động sản trên thị trường.
Bản chất của giá cả bất động sản: Giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài
sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mạng lại được gọi là “giá trị
đất đai” (địa tô tư bản hóa). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng
cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất
đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó
chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí nguyên vật liệu và các chi phí khác cần
thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó, giá cả bất động
sản có một số đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử
dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách
phân loại thông dụng sau đây:

- Giá mua bán, giá chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo
sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá bất động sản = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn.
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các
công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hỏa hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác
định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của
công trình.
- Giá hoạch toán: là giá được tính cho bất động sản hàng năm nhằm mục đích
cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu bất động sản sử dụng
cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử
dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều
chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung Ương quy định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước
và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của
Luật Đất Đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử
dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật
Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính cào giá trị tài sản của
doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có
- Trang 5 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; tính gí
trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công công và phát
triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003.
- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phùn hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người
mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời
điểm xác định. Giá trị quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả
của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bới các yếu tố như tặng giá do
đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống.
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và
thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà nước. Khi
sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những
hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp , hài hòa
giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền
kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của
lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều
ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này càng nhiều càng
tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của bất động sản, có các loại giá sau:
o Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán.
o Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê.
o Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền.

o Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng.
o Giá khởi điểm đấu giá.
o Giá dùng cho mục đích đầu tư.
o Giá sử dụng hiện thời.
o Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản.
o Giá dùng để bảo hiểm.
o Giá tính thuế.
o Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động bất động sản.
I.1.1.4.2.
Các yếu tố ảnh hưởng
Giá bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của
thị trường nhà “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”,… có những yếu
- Trang 6 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp
cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…) tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động
sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp,…; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do
cha ông để lại, hoặc không thích ở chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ,
tỉnh lộ…
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng

như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
I.1.1.4.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
+) Nhóm các vị trí tự nhiên
- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang
lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luon đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2
loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọngtrong việc xác lập giá trị của bất động sản.
Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những bất động sản như đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là
đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà nội, với nhu cầu để ở, thì loại kiach1 thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m – 15m.
- Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp
so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản.
Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là
nhà hoặc các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá trị xây dựng như
nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất
động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không
quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng. yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
- Các tiện lơi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
+) Nhóm các yếu tố kinh tế
- Trang 7 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất
động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng
cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệt thống điện, nước, vệ
sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
+) Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của bất động sản
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
I.1.1.4.2.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
+) Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xâ dựng, v.v…hiện có.
+) Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động
sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là

đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng)
I.1.1.4.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài
+) Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể
là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất
động sản gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
 Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua như tại thành phố.
 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất.
 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản.
 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
+) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực.
- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng nhà đường, hệ thống cấp thoát nước,
cấp điện, thông tin liên lạc).
- Trang 8 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
+) Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động
sản nới đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác
trong vùng như: chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng
những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghể nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội cũ những người đang chung sống.
Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.
I.1.1.5.
Thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng
tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.

I.1.1.6.
Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trong
thời gian qua
I.1.1.6.1.
Những thành tựu mà thị trường bất động sản TP.HCM đạt được
Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng
nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn
1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai
đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007 đến nay (tăng
trưởng 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Trong giai đoạn từ năm 2007
đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định:
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động và đều có
những bước phát triển đáng kể. Trong năm 2007, hàng loạt dự án được khởi công.
Trong năm 2008-2009, nhiều dự án lớn vẫn được triển khai mặc dù thị trường phải
điều chỉnh do nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân khủng hoảng kinh tế thế
giới, cả nguyên nhân nền kinh tế phải điều chỉnh sau năm 2007 có biểu hiện đầu tư quá

- Trang 9 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

mức. Đặc biệt, trong năm 2009, phân khúc thị trường nhà giá thấp và nhà cho các đối
tượng xã hội được các chủ thể kinh tế đặc biệt quan tâm.
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BĐS rất đa dạng. Có thể thấy, tất cả các
chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc
gián tiếp tham gia thị trường này. Hầu hết các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn

của Nhà nước hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc tham gia
trực tiếp vào kinh doanh BĐS. Các công ty nước ngoài cũng đã và đang là chủ đầu tư
các khu đô thị mới, các tòa chung cư cao tầng. Các nhà đầu tư cá nhân thuộc đủ mọi
tầng lớp trong xã hội tham gia vào thị trường BĐS ngày một đông đảo.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào
cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ
chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị,
cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng thời,
nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị.
Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại
Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế.
Bên cạnh hàng loạt những dự án khu đô thị mới, những dự án các khu phức hợp có số
vốn đăng ký hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Việc tổng hợp số lượng vốn đầu
tư vào thị trường BĐS là rất khó và rất thiếu chính xác nhưng theo dõi diễn biến thị
trường những năm qua có thể thấy một lượng vốn rất lớn đã và đang được đầu tư vào
thị trường này. Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, dù không chính xác, nhưng số
dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS là khá lớn.
Thứ năm, thị trường BĐS có liên hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền
kinh tế. Trước hết, thị trường BĐS (đặc biệt là phân khúc thị trường quyền sử dụng
đất) có quan hệ mật thiết với thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ
thông tin. Bên cạnh đó, thị trường BĐS có sự liên thông với thị trường tài chính – tiền
tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán. Quan hệ của thị trường BĐS với thị
trường lao động cũng tương đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh tế đang ở thời kỳ
chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng
đa dạng, phức tạp, mối quan hệ của thị trường lao động với thị trường BĐS ở nước ta
hiện nay được xem như là mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn nhau trong quá
trình vận hành.
I.1.1.6.2.
Những hạn chế của thị trường bất động sản TP.HCM

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trưng cơ bản nêu
trên, thị trường BĐS hiện có một số vấn đề bất cập:
Một là, thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành
tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh. Thực
chất, hiện tại thị trường BĐS vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là thị trường BĐS
vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng. Điều này dẫn tới việc
nếu hệ thống ngân hàng có vấn đề (tính thanh khoản, tổng lượng vốn) thì thị trường
BĐS sẽ gặp khó khăn.
Hai là, thị trường BĐS Việt Nam vẫn thiếu minh bạch. Thị trường BĐS nói
chung, thị trường BĐS nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém
minh bạch. Việc mua bán các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi
- Trang 10 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

vào quy củ. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không
được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các
bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các
sản phẩm từ khi dự án mới hình thành. Do vậy, một khi phát sinh những tranh chấp,
thường là bên mua chịu bất lợi. Những tồn tại trên đã tạo ra sự thiếu minh bạch của thị
trường này.
Ba là, thị trường BĐS Việt Nam còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư
và loại hình sản phẩm. Các doanh nghiệp thành công ở các địa bàn khác nhau trên cả
nước hiện vẫn còn rất hạn chế. Các doanh nghiệp thành công tại nhóm sản phẩm nhà
khu đô thị mới, hoặc nhà chung cư hầu như không có mặt trong số những doanh
nghiệp kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và
ngược lại.

Về chủ thể, hiện còn có sự phân biệt về chủ thể trong và ngoài nước trong kinh
doanh BĐS (về tiếp cận và sử dụng đất, về mua bán BĐS...). Các doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong
khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Ngoài ra, việc thế chấp
BĐS mới chỉ được thực hiện cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ
Việt Nam.
Bốn là, thị trường BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận vì chi phí phi chính quy cao,
gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Bộ Xây dựng đã có khảo cứu về trình tự thủ
tục và các bước tiến hành cũng như chi phí để thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh
BĐS. Tuy nhiên, vẫn có sự chậm trễ trong quá trình hình thành dự án. Điều này cho
thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Vô hình
trung, những phức tạp của trình tự thủ tục cũng như những điều chưa được lượng định
trong chính sách đã làm cho chi phí của các dự án tăng cao.
I.1.2. Định giá bất động sản
I.1.2.1.
Vị trí của định giá bất động sản trong hoạt động ngân hàng
Định giá tài sản hay bất động sản vốn là một trong những mắc xích của quy trình
tín dụng tại ngân hàng, để xác định vị trí của định giá tài sản ta cần tìm hiểu về quy
trình tín dụng, Cụ thể quy trình tín dụng của một ngân hàng thường như sau:
Bước 1: Lập hồ sơ vay vốn
Bước này do cán bộ tín dụng thực hiện ngay sau khi tiếp xúc khách hàng. Nhìn
chung một bộ hồ sơ vay vốn cần phải thu thập các thông tin như:
- Năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự của khách hàng
- Khả năng sử dụng vốn vay
- Khả năng hoàn trả nợ vay (vốn vay + lãi)
Bước 2: Phân tích tín dụng
Phân tích tín dụng là xác định khả năng hiện tại và tương lại của khách hàng trong
việc sử dụng vốn vay + hoàn trả nợ vay.
Mục tiêu:
- Tìm kiếm những tình huống có thể xảy ra dẫn đến rủi ro cho ngân hàng, dự đoán

khả năng khắc phục những rủi ro đó, dự kiến những biện pháp giảm thiểu rủi ro và hạn
chế tổn thất cho ngân hàng.
- Trang 11 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

- Phân tích tính chân thật của những thông tin đã thu thập được từ phía khách
hàng trong bước 1, từ đó nhận xét thái độ, thiện chí của khách hàng làm cơ sở cho việc
ra quyết định cho vay.
Bước 3: Ra quyết định tín dụng
Trong khâu này, ngân hàng sẽ ra quyết định đồng ý hoặc từ chối cho vay đối với
một hồ sơ vay vốn của khách hàng.
Khi ra quyết định, thường mắc 2 sai lầm cơ bản:
- Đồng ý cho vay với một khách hàng không tốt
- Từ chối cho vay với một khách hàng tôt.
Cả 2 sai lầm đều ảnh hưởng đến hoạt đông kinh doanh tín dụng, thậm chí sai lầm
thứ 2 còn ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng.
Bước 4: Giải ngân
Ở bước này, ngân hàng sẽ tiến hành phát tiền cho khách hàng theo hạn mức tín
dụng đã ký kết trong hợp đồng tín dụng.
Nguyên tắc giải ngân: phải gắn liền sự vận động tiền tệ với sự vận động hàng hóa
hoặc dịch vụ có liên quan, nhằm kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng
và đảm bảo khả năng thu nợ. Nhưng đồng thời cũng phải tạo sự thuận lợi, tránh gây
phiền hà cho công việc sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Bước 5: Giám sát tín dụng
Nhân viên tín dụng thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay thực tế của
khách hàng, hiện trạng tài sản đảm bảo, tình hình tài chính của khách hàng,... để đảm

bảo khả năng thu nợ.
Bước 6: Thanh lý hợp đồng tín dụng
Theo quy trình tín dụng bất động sản nêu trên, thì ta có thể thấy định giá tài sản
thế chấp nằm trong bước 2 của quy trình tín dụng, là giai đoạn phân tích tín dụng. Ở
giai đoạn này người ta tiến hành phân tích khả năng trả nợ của người đi vay, giá trị của
tài sản thế chấp…và định giá tài sản thế chấp là một trong những công việc của giai
đoạn này.
Khái niệm về định giá bất động sản
I.1.2.2.
Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
I.1.2.3.
Mục đích định giá bất động sản
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể
phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi
quyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản:
I.1.2.3.1.
Bảo toàn tài sàn:
- Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
- Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá
tài sản.
I.1.2.3.2.
Mua bán tài sản:
- Trang 12 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất
động sản vào thị trường. Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn
làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó
với giá như thế nào là phù hợp.
I.1.2.3.3.
Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp:
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.
- Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp.
- Bán doanh nghiệp.
- Cho thuê.
I.1.2.3.4.
Chuyển nhượng bất động sản
I.1.2.3.5.
Định giá làm cơ sở cho việc bồi thường:
- Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư.
- Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra.
I.1.2.3.6.
Định phá phục vụ cho việc thế chấp vay vốn:
Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài
sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay. Mục
đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Do đó việc định giá tài sản, bất
động sản là cần thiết.
I.1.2.3.7.
Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa:
- Khi cổ phần hóa donah nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sản thep
quy định của Bộ Tài Chính.
- Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng.
I.1.2.3.8.

Hạch toán kế toán:
Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của
doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải định giá tài sản
trong đó có bất động sản.
I.1.2.3.9.
Thanh lý tài sản
Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định giá tài sản,
bất động sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán
thanh lý tài sản.
I.1.2.4.
Vai trò của Định giá bất động sản
I.1.2.4.1.
Vai trò của định giá bất động sản đối với người dân
Với dự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá
trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao
đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế , thế chấp
v.v… cũng sẽ có tính công bằng hơn.
I.1.2.4.2.
Vai trò của định giá bất động sản đối với Nhà nước.
Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch
như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện
một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh
- Trang 13 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

nghiệp khi cổ phần hóa một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các

doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp
khác xa giá thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không
được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.
Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn
của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần
thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay
bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu
vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi
không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v…).
Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể
nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi
không có sự thống nhất giữa các bên.
Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân
bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói cách khác, đất đai sẽ
được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất
đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối
với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sữ dụng theo cách tốt nhất.
Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao
cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là
sở hữu toàn dân, có hiện tượng “chiếm giữ” đất đai
Những vị trí tốt, thuận lợi của cá cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân
chính là “giá đất” để tính toán các nghĩ vụ này không sát với giá thị trường ở những
khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các cơ quan này không
có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn
để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao
nhất và tốt nhất” không được đảm bảo.
Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân
sách.
Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước
ta hiện nay là chưa đầy đủa và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp đánh

giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh
hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này
dẫn đến giá trị đất đai/bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường,
tạo ra những hệ quả khó giải quyết.
I.1.2.5.
Các phương pháp định giá bất động sản
I.1.2.5.1.
Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất
động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem
xét, để ước tính giá trị thực của bất động sản đó, đây là phương pháp được sử dụng
rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
I.1.2.5.2.
Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn
hóa)

- Trang 14 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm trong
tương lai từ một bất động sản, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối
với bất động sản đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của bất động sản đó.
Mặt hạn chế của chính phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị bất động
sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong
điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế,
có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong

trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp
khác để tính toán.
Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
I.1.2.5.3.
Phương pháp này chủ yếu được áp đụng để định giá những bất động sản không
có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường bất động sản (nhà thờ,
chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở,…). Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương
pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng
chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị
của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
I.1.2.5.4.
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp
chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời từ tài sản đó; mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để
xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
I.1.2.5.5.
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh
doanh/phát triển giả định)
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động
sản không phải theo hiện trạng sữ dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng
chúng trong tương lai, theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực
chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện
theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá
trị công trình bất động sản trừ đi tổng số cho phí và lợi nhuận
I.1.2.6.
Nguyên tắc định giá bất động sản
Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản bao gồm:
I.1.2.6.1.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc sủ dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về
mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
I.1.2.6.2.
Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự
có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi
là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xá định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
I.1.2.6.3.
Nguyên tắc thay thế

- Trang 15 -


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoàng Dự

Nguyên tắc này có thể được tóm gọn như sau: giới hạn cao nhất về giá trị của
một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản có tính hữu ích tương đương.
Việc hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị
của các tài sản khác có thể thay thế
Tuy nhiên trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên rất khó tìm được hai
bất động sản tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản
xuất. Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này thẩm định viên nhất thiết phải được
trang bị những kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm
đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh được với nhau về giá cả hay chi phí sản
xuất làm cơ sở để ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

I.1.2.6.4.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được quyết định bởi những lợi ích tương lai của tài sản
mang lại cho nhà đầu tư. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị
phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước
trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
I.1.2.6.5.
Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài
sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm địa lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộ tính
của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh
trong xung – cầu và giá trị tài sản.
I.1.2.7.
Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới
Các nước tiên tiến trên thế giới đã tiến những bước dài về kinh nghiệm dịch vụ
định giá tài sản và định giá bất động sản.
Chúng ta nên nghiên cứu kinh nghiệm của một số quốc gia Đông Nam Á có
nhiều điểm tương đồng với thị trường Việt Nam.
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá
Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới
như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v…Các nhà định giá của Thái Lan
nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định
giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái
Lan. Cho đến nay, định giá đất ở các nước này đang ở giai đoạn chuẩn hóa ngang bàng
với sự phát triển của định giá quốc tế.
Ở Thái Lan, hai tổ chức nghề nghiệp của những người định giá có ảnh hưởng

tương đối mạnh đến sự phát triển của lĩnh vực định. Đó là hiệp hội những người định
giá Thái Lan được thành lập năm 1986 với 2000 thành viên từ 50 doanh nghiệp định
giá khác nhau và hiệp hội định giá Thái được thành lập năm 1996 với các thành viên
từ 20 doanh nghiệp định giá. Các tổ chức này có ảnh chức hưởng nhất định đến các
phương pháp định giá và quá trình thực hiện. Hai tổ này đều tuyên bố mục tiêu rõ ràng
là ban hành và thực hiện các tiêu chuẩn định giá tương tự như các nước phát triển trên
thế giới. Năm 1993, hiệp hội Những người định giá Thái ban hành những hướng dẫn
- Trang 16 -