PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ NÀY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.33 MB, 63 trang )
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ NÀY
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA”
SVTH
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRẦN THỊ THANH HUYỀN
06135023
DH06TB
2006 – 2010
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN THỊ THANH HUYỀN
“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU
TỐ NÀY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HỊA”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên: …………………………………….)
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
TÓM TẮT
Lời cảm ơn đầu tiên con xin gửi đến cha mẹ là người đã nuôi nấng, dạy dỗ để con
có được ngày hôm nay, đồng thời cũng là người theo sát, ủng hộ con hết mình để con
hoàn thành luận văn này bằng cả vật chất lẫn tinh thần. Em cũng xin cảm ơn tất cả các
thầy cô ở trường Đại Học Nông Lâm đã cho em những kiến thức rất hữu ích kể từ ngày
em bước vào trường, để nhờ những kiến thức đó em có thể vận dụng và hoàn thành tốt
luận văn của mình, và tất nhiên sẽ còn giúp em rất nhiều khi em bước vào đời trong tương
lai. Để hoàn thành luận văn này không thể không nhắc đến sự giúp đỡ lớn lao của thầy
Trần Thanh Hùng, là người trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đề tài, luôn theo sát, nhắc
nhở, chỉ bảo em từng bước, một lần nữa em xin gửi đến thầy lời tri ân sâu sắc nhất. Bên
cạnh đó, em cũng xin chân thành cảm ơn thầy Trần Mạnh Hùng và cô Nguyễn Thị Tường
Vi, đã giúp em rất nhiều trong việc ứng dụng phần mềm mới để thực hiện đề tài này. Sau
cùng mình xin gửi lời cám ơn tới những người bạn thân thiết đã góp ý và bổ sung rất
nhiều kiến thức cũng như kinh nghiệm của các bạn cho mình và đã giúp đỡ mình rất nhiều
trong suốt thời gian làm luận văn vừa qua, mình xin cảm ơn và chúc các bạn thành công
với đề tài của mình.
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thanh Huyền, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xác định hệ số điều
chỉnh các yếu tố này trên địa bàn thành phố Biên Hòa”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai và Bất
động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản thành phố
Biên Hòa tỉnh Đồng Nai nói riêng đã có nhiều bước phát triển mạnh mẽ trong những năm
vừa qua. Từ đó công tác thẩm định giá nói riêng và nhu cầu xác định giá trị đất đai, bất
động sản cho hoạt động quản lý của nhà nước cũng như những nhu cầu đa dạng khác của
cuộc sống cũng cần có những bước cải thiện hơn. Do đó, người nghiên cứu quyết định
thực hiện đề tài: “ Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xác định hệ số điều
chỉnh các yếu tố này trên địa bàn thành phố Biên Hòa”.
Đề tài được thực hiện thông qua những phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu.
- Phương pháp điều tra.
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp phân tích - tổng hợp.
- Phương pháp chuyên gia.
Đề tài cũng đã đạt được các kết quả nhất định. Từ 88 mẫu phiếu điều tra thực tế tại
địa bàn thành phố Biên Hòa, chạy phần mềm DTREG xác định được các yếu tố ảnh
hưởng lớn đến giá đất ở thành phố Biên Hòa: khu vực gần kề, vị trí, khoảng cách đến mặt
tiền, khả năng kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm thành phố, độ rộng đường, hình
dáng; và các yếu tố có mức độ ảnh hưởng thấp: tôn giáo, nền hẻm, nhánh hẻm, chiều rộng
hẻm, pháp lý. Sau đó, dựa trên mô hình Cây quyết định phân tích chiều hướng ảnh hưởng
của, sự tương tác lẫn nhau giữa các yếu tố này. Từ đó, ứng dụng vào việc định giá đất tại
địa bàn dựa vào việc lần theo mô hình cây quyết định và xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất cho từng phân khúc khác nhau.
Với một số lượng mẫu phiếu điều tra không nhiều, khả năng mô tả thị trường của
mô hình chưa cao, những ứng dụng còn hạn chế. Song, với những kinh nghiệm được rút
ra trong đề tài, hi vọng có thể đóng góp vào thành công của những nghiên cứu trong
tương lai.
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Mục lục
ĐẶT VẤN ĐỀ
trang 1
PHẦN I _ TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
3
I.1.1. Khái niệm bất động sản
3
I.1.2 Thị trường bất động sản
5
I.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm
5
1.1.2.2 Hàng hóa, cung cầu bất động sản
6
I.1.3 Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản
11
I.1.3.1 Bản chất của giá cả bất động sản
11
13
I.1.3.2 Các hình thái của giá cả bất động sản
I.1.3.3 Đặc điểm của giá cả bất động sản
14
I.1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
16
I.1.4 Thẩm định giá bất động sản
17
I.1.4.1 Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản.
17
I.1.4.2 Những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
17
I.1.4.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
19
I.1.4.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá
cả bất động sản
20
I.1.5 Giới thiệu phần mềm Dreg và mô hình hồi quy Cây quyết định
21
I.1.5.1 Giới thiệu khái quát về phần mềm Dtreg
21
I.1.5.2 So sánh hồi quy tuyến tính và hồi quy Cây quyết định
22
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
24
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu
25
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
25
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
25
PHẦN 2_KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
26
II.1 Tình hình kinh tế xã hội thành phố Biên Hòa
26
II.1.1 Dân số
26
II.1.2 Tăng trưởng kinh tế
26
II.2 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hòa
29
II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng
29
II.2.2 Hiện trạng theo đối tượng quản lý, sử dụng
30
II.2.3 Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất
30
II.3 Khái quát tình hình hoạt động của thị trường bất động sản tại thành
3
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
phố Biên Hòa
II.3.1 Tình hình cung cầu trên thị trường
II.3.2 Tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản thành phố Biên
Hòa
II.4 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
II.4.1 Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra
II.4.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
II.4.2.1 Yếu tố khả năng kinh doanh
II.4.2.2 Yếu tố khoảng cách trung tâm
II.4.2.3 Yếu tố khu vực gần kề
II.4.2.4 Yếu tố chiều rộng đường
II.4.2.5 Yếu tố vị trí
II.4.2.6 Yếu tố hình dáng
II.4.2.7 Yếu tố nhánh hẻm
II.4.2.8 Yếu tố chiều rộng hẻm
II.4.2.9 Yếu tố khoảng cách mặt tiền
II.4.2.10 Yếu tố nền hẻm, tôn giáo, pháp lý
II.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
II.6 Dự báo giá từ mô hình
II.7 Đề xuất hoàn thiện mô hình
II.7.1 Biến gần kề
II.7.2 Biến khoảng cách trung tâm:
II.7.3 Nội dung bảng hỏi và mẫu điều tra
PHẦN 3_KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ
32
32
33
35
35
37
38
39
41
43
45
46
47
47
48
48
49
51
52
52
53
53
54
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình I.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản.
Hình I.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản .
Hình I.3. Lợi nhuận từ các loại hình phát triển bất động sản.
Hình I.4. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị.
Hình I.5. Bản đồ giá trị.
Hình I.6. Tính ngưỡng của giá bất động sản.
Hình I.7. Tính phi tuyến của giá bất động sản.
Hình I.8. Thành phố Biên Hòa và các vùng lân cận.
Hình II.1. Một số dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
Hình II.2 Mô hình cây quyết định
Hình II.3 Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg.
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng II.1: Biến động dân số qua các năm tại Tp. Biên Hòa.
Bảng II.2: Tổng sản phẩm trong nước trên địa bàn Tp. Biên Hòa.
Bảng II.3: Cơ cấu GDP phân theo ngành kinh tế tại Tp. Biên Hòa.
Bảng II.4: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Biên Hòa.
Bảng II.5: Lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và QSHNO tại thành phố Biên Hòa.
Bảng II.6: Lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và QSHNO tại một số phường trọng điểm.
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ II.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý, sử dụng trên địa bàn Tp.Biên
Hòa.
Biểu đồ II.2 Giá trị thực và giá trị dự báo của đơn giá 1m2 đất.
Biểu đồ II.3 Sự phân bố giá đất trung bình theo khoảng cách mặt tiền.
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
DTKV
DTXD
GCNQSDĐ
GCNQSHNƠ
GTĐC
HSĐC
UBND
YTAH
: bất động sản
: diện tích khuôn viên
: diện tích xây dựng
: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
: giá trị điều chỉnh
: hệ số điều chỉnh
: Ủy ban nhân dân
: yếu tố ảnh hưởng
______________________________________________________________________________
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự cần thiết của đề tài:
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp
quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua, ảnh hưởng to
lớn đến nền kinh tế quốc dân. Là một kênh đầu tư lớn, thị trường bất động sản đã góp
phần không nhỏ trong việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân, thu hút vốn đầu
tư nước ngoài, phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, nâng cao đời sống của người dân, hỗ trợ
cho các ngành kinh tế khác phát triển… Với tư cách là thị trường đầu vào của sản xuất
kinh doanh, thị trường bất động sản còn chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai
cho những nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình
kiến trúc và nhà ở,…Bên cạnh đó, những bất ổn trong thị trường bất động sản cũng ảnh
hưởng không nhỏ đến nền kinh tế quốc dân, thậm chí có thể trở thành nguyên nhân chính
cho sự thịnh vượng hay suy thoái của nền kinh tế.
Trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, là yếu
tố thể hiện tình trạng “sức khỏe” của thị trường bất động sản cũng như tiềm năng phát
triển của thị trường này, giá cả bất động sản còn được xem như là một công cụ quan trọng
để Nhà nước quản lý đất đai trong cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, là
căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước nhằm giúp
cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và tiết kiệm.
Từ đó công tác thẩm định giá ngày càng đóng vai trò quan trọng, phục vụ cho việc
xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, làm căn cứ cho các giao dịch trên
thị trường, đánh giá tài sản đảm bảo cho các giao dịch tín dụng và nhiều lĩnh vực khác của
đời sống.
Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm
gần đây thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cũng đã bắt đầu có
những bước phát triển mới. Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tầm
quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như việc xác định hệ số điều
chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá
hay thành lập bảng giá đất v.v… là một nhu cầu thiết thực. Từ đó, tôi đã thực hiện đề tài:
“Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố
này trên địa bàn thành phố Biên Hòa”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu các đặc điểm của thị trường bất động sản.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, mức độ và xu hướng ảnh hưởng
cũng như sự tương tác của các yếu tố.
_Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai.
______________________________________________________________________________
1
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Đối tượng nghiên cứu:
_Qui luật giá trị và cơ chế hoạt động, các hình thức biểu hiện của nó trong thị
trường.
Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường nhà đất, các yếu tố cấu thành giá cả bất động
sản.
Phạm vi nghiên cứu:
_ Phạm vi không gian:đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai.
_ Phạm vi thời gian: các mẫu phiếu điều tra thu thập được trong khoảng thời gian
từ tháng 4 đến tháng 7 năm 2010
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về các yếu tố
ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sự tương tác của các yếu tố này. Từ đó có thể có những
quyết định đầu tư hợp lí.
Đề tài có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản cho
các mục đính khác nhau hay ứng dụng trong thành lập bảng giá đất và nhiều nhu cầu khác
của xã hội liên quan đến việc xác định giá cả đất đai.
______________________________________________________________________________
2
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
I.1.1. Khái niệm bất động sản
a/ Khái niệm:
Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đó là những tài sản bất động, là những
tài sản không thể hoặc khó có thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và
“động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của
cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 quy
định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với
đất đai”.
Quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động sản hay bất động sản
thường không đơn giản. Phải chăng tất cả các công trình kiến trúc và xây dựng đều là bất
động sản. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các công trình xây dựng
cũng đều là bất động sản không? Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất
động sản? Sự không rõ ràng trong việc xác định này thường làm cho người định giá bất
động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của bất động sản cần xem xét. Để tránh những
sai lầm trong định giá bất động sản, đã có những nghiên cứu chỉ ra các đặc trưng của bất
động sản, tìm ra những tiêu chí riêng để phân biệt động sản và bất động sản. TS.Trần
Thanh Hùng đã đưa ra ý kiến như sau: “Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là
bất động sản nếu như đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất
định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”.
Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi nó thỏa các điều kiện:
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
Không thể di dời, (những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn chế
và tồn tại lâu dài);
b/ Phân loại bất động sản: Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân
chia thành 3 nhóm sau đây:
______________________________________________________________________________
3
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Đất đai:
Phải là đất đai không di dời được (những đất di dời được như đất trồng cây
cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản);
Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được dưới góc độ
pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
c/ Tính chất bất động sản:
Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được;
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền;
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;
Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao;
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội;
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn;
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.
Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản
Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau. Tuy nhiên hai thuộc
tính cơ bản tạo nên giá trị của bất động sản là: vị thế và chất lượng bất động sản.
Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa
điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi
trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa đó
nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể1”.
Khái niệm vị thế của bất động sản dễ bị nhầm lẫn với khái niệm vị trí. Trước đây, vị
trí thường được xem là nhân tố quyết định giá trị của bất động sản: “thứ nhất vị trí, thứ
hai vị trí và thứ ba vị trí…”. Tuy nhiên chưa ai làm rõ điều gì ẩn sau yếu tố vị trí đã làm
1
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị
trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
______________________________________________________________________________
4
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
nên sự khác biệt về giá trị của các bất động sản, phải chăng đó là hệ tọa độ địa lí (x,y,z).
Đi sâu vào bản chất vấn đề, ta có thể nhận ra sự khác biệt này hình thành từ các đặc điểm
kinh tế xã hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, sự thuận tiện trong việc tạo lập các
mối quan hệ với láng giềng, với những nhà cung cấp dịch vụ đô thị, những kì vọng phát
triển trong tương lai,… những yếu tố này hình thành nên trong tâm trí con người những
mong muốn về mặt xã hội gắn liền với một bất động sản hay một khu vực, đây chính là vị
thế của bất động sản. Vì vậy, có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã
hội. Nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường,
vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội.2
Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng
phòng tắm, số tầng cao, kết cấu, vật liệu, các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính
tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của
bất động sản.
I.1.2 Thị trường bất động sản
I.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm
Hiện nay có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng nhìn chung thị
trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên
có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,... giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Như trên đã đề cập, hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc
biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm riêng:
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản;
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản;
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
2
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ).
______________________________________________________________________________
5
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Mặc dù thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với thị trường hàng hóa,
nhưng sự vận động của nó cũng không nằm ngoài sự chi phối của những quy luật của thị
trường hàng hóa tiêu biểu là quy luật cung cầu và giá trị.
1.1.2.2 Hàng hóa, cung cầu bất động sản
Tính dị biệt của bất động sản
Để tìm hiểu kĩ hơn, trước tiên chúng ta cần giải quyết vấn đề gây nhiều khó khăn,
tranh cải trong việc nghiên cứu thị trường bất động sản _ tính dị biệt của bất động sản.
Như đã đề cập ở phần trên, bất động sản là một hàng hóa đặc biệt với tính dị biệt cao
do có tính cố định về vị trí, tính lâu bền, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội.
Hiện nay tồn tại hai quan điểm nhận thức khác nhau về tính dị biệt. Quan điểm tuyệt
đối hóa tính dị biệt và quan điểm tương đối hóa tính dị biệt. Quan điểm thứ nhất cho rằng
mỗi bất động sản có một vị trí độc tôn, nên không có bất động sản nào giống nhau, mặc
dù liền kề nhau hay chồng xếp lên nhau. Sự tuyệt đối hóa tính dị biệt dẫn đến khẳng định
thị trường bất động sản là thị trường mang tính không hoàn hảo, là thị trường cạnh tranh
độc quyền với sự phân khúc của cung và cầu theo các khu vực địa lý khác nhau và có các
mức giá khác nhau, thị trường mang tính cá biệt của cung, cầu và giá cả bất động sản, do
vậy không thể xác định được tổng cung, tổng cầu và mức giá cả thị trường bất động sản,
“giá cả thị trường bất động sản như lá diêu bông”. Điều này có vẻ hợp lý, vì trong thực tế
chỉ có những giao dịch với mức giá cá biệt cụ thể, không có mặt bằng giá chung cho toàn
bộ thị trường.Tuy nhiên như đã nói trên, vị trí bất động sản được hiểu là vị trí trong không
gian địa lý thì không phải là thuộc tính đặc trưng của tài sản bất động sản. Thực tế cho
thấy giữa vị trí địa lý và giá trị bất động sản không có mối liên hệ với nhau, vị trí là bất
biến nhưng giá trị bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố kinh tế – xã hội
và pháp luật, vị thế xã hội của bất động sản.
Bất động sản ngoài những thuộc tính vật lý phản ánh chất còn có thuộc tính phản
ánh vị thế xã hội. Sự khác biệt của các bất động sản phần lớn là do sự khác biệt về vị thế,
nhưng chỉ là sự khác biệt tương đối, đây chính là quan điểm thứ hai về tính dị biệt của bất
động sản. Sự khác biệt về vị thế có thể so sánh định lượng thông qua các đại lượng như
mật độ dân cư, thu nhập dân cư, khoảng cách thời gian từ nơi bất động sản tọa lạc đến
trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị… Theo đó công nhận tính dị biệt của bất động sản
nhưng chỉ là tương đối nghĩa là chúng chỉ khác nhau về mặt lượng, mà không khác nhau
về mặt chất. Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, tất cả các bất động sản đều có các
yếu tố thành phần như nhau: chất lượng và vị thế, nhưng chỉ khác nhau về lượng giá trị
của các yếu tố này.
Dịch vụ bất động sản
Như đã nói, trong một đơn vị bất động sản cụ thể luôn tồn tại 2 thuộc tính cơ bản vị
thế và chất lượng. Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định tạo ra một
mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con người, mức
độ thỏa mãn này được xác định thông qua đại lượng được gọi là đơn vị dịch vụ bất động
sản. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, nhưng có
______________________________________________________________________________
6
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng dịch vụ
bất động sản. Lượng dịch vụ bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số
độc lập vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL). Cung cầu trên thị trường chính là
cung cầu về dịch vụ bất động sản – lợi ích chứa đựng trong bất động sản kết quả của tổ
hợp các yếu tố vị thế và chất lượng bất động sản.
Hình 1.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này không
hoàn toàn giống nhau. Chúng khác nhau về vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau ở sự thỏa
mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường
cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao
điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp
tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường
ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong nền kinh tế thị trường,
khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường
đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng một lượng
dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường bất động
sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được hình thành thông qua quan hệ
cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản.
Cầu bất động sản
Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu. Cầu về bất động sản xuất phát từ nhu cầu
sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài chính, nhu cầu để kinh doanh. Nói một
cách ngắn gọn theo quan điểm Vị thế - Chất lượng thì đó chính là nhu cầu sử dụng, sở
hữu Vị thế và Chất lượng của bất động sản. Nhu cầu chỉ thực sự trở thành cầu chỉ khi có
nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, phải có sự hoạt động
của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung, chính thị
trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và
được thỏa mãn.
Cầu được biểu thị bằng hàm cầu hay đường cầu. Cầu bất động sản phụ thuộc vào các
yếu tố như mức giá của dịch vụ bất động sản, lượng thu nhập của người tiêu dùng, quy
______________________________________________________________________________
7
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
mô thị trường, các dự báo của tương lai. Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái, sang
phải khi thu nhập, quy mô tiêu thụ hay dự báo về tương lai thay đổi. Khi nghiên cứu về
cầu người ta chỉ xét quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản trong điều
kiện giả thiết các yếu tố khách quan không đổi, đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là
giá tăng, cầu giảm và ngược lại.
Cầu mô tả hành vi của người mua, ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn của cầu
theo sự thay đổi của thu nhập của người mua để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm
phân khúc khác nhau. Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho
dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập. Độ co giãn của đường cầu khác nhau trong
những phân khúc thị trường khác nhau như phân khúc người thu nhập cao, trung bình,
người thu nhập thấp. Đường cầu tiêu dùng của người thu nhập thấp có độ co giãn lớn hơn,
có nghĩa là họ quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người có thu nhập cao.
Cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất
động sản.Như vậy, cầu thị trường về dịch vụ bất động sản là mô tả số lượng dịch vụ bất
động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
Cung bất động sản
Cũng như cầu bất động sản, cung bất động sản là cung về dịch vụ bất động sản.
Cung dịch vụ bất động sản xuất phát từ những nhà đầu tư là những người phát triển bất
động sản để bán hay cho thuê, và từ những người sở hữu bất động sản. Cung thị trường
bất động sản mô tả về số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các
mức giá khác nhau trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Cung được thể hiện
bằng hàm số hay đồ thị.
Trong nghiên cứu về cung bất động sản cần làm rõ các khái niệm: nguồn cung,
lượng cung. Không giống như các thị trường khác, nguồn cung trong thị trường bất động
sản là toàn bộ quĩ bất động sản hiện có chứ không phải là các công ty phát triển bất động
sản. Lượng cung là một con số ứng với một mức giá xác định theo đường cung. Mối quan
hệ giữa lượng cung dịch vụ bất động sản với giá cả của nó là quan hệ thuận chiều, lượng
cung tăng khi giá tăng và ngược lại.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung:
Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản, chí phí tăng thì cung dịch chuyển sang
trái, chí phí giảm thì cung dịch chuyển sang phải. Chi phí tạo lập bất động sản một phần
phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng. Như vậy việc tăng hay giảm lãi suất ngân hàng cũng
ảnh hưởng đến cung.
Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản: số lựợng tăng thì cung dịch chuyển
sang phải, số lựợng giảm thì cung dịch chuyển sang trái.
Các chính sách quản lý vĩ mô của nhà nước như quản lý Đất đai, quản lý đô thị cụ
thể là thông qua quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng Đất đai.
Một đặc điểm nữa của cung trên thị trường bất động sản là độ co giãn của cung. Nếu
như độ co giãn trong cầu bất động sản khác nhau với những phân khúc khách hàng khác
nhau thì độ co giãn của cung lại phụ thuộc vào khoảng thời gian dài hạn hay ngắn hạn.
______________________________________________________________________________
8
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Thông thường, cung bất động sản được cho là rất ít co giãn, nghĩa là với những sự
thay đổi của giá cả, lượng cung trên thị trường thay đổi rất ít. Quan điểm này hình thành
khi xem cung bất động sản là cung về những thửa đất, những bất động sản cụ thể. Rõ ràng
tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi, sự chuyển mục đích
sử dụng giữa các loại đất hoặc đầu tư khai phá đất chưa sử dụng cũng rất giới hạn, đặc
biệt là trong ngắn hạn. Cung về nhà ở tương đối co giãn hơn vì khả năng tạo lập và phát
triển theo không gian thẳng đứng, song điều này thường chỉ xảy ra với cung dài hạn do
thời gian để tạo lập, xây dựng bất động sản là lâu dài.
Tuy nhiên nếu xem cung bất động sản là cung về dịch vụ bất động sản thì đường
cung trở nên linh động, mềm mại hơn, khả năng co giãn cao hơn. Vì nếu xét ở góc độ lý
thuyết Vị thế – Chất lượng thì mặc dù lượng bất động sản hiện vật như diện tích nhà ở,
diện tích văn phòng cho thuê … sẽ không thay đổi trong ngắn hạn nhưng lợi ích của bất
động sản có thể tăng lên hay giảm xuống do hiệu quả khai thác, sử dụng. Cụ thể hơn, khi
cầu tăng làm giá cả tăng cao, nhiều người có thể hi sinh một phần diện tích nhà ở để cho
thuê, từ đó những bất động sản này được khai thác triệt để hơn, lợi ích mang lại từ bất
động sản tăng lên, hay cung dịch vụ bất động sản tăng. Và mọi sự là ngược lại trong
trường hợp giá cả giảm xuống.
Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ bất động sản trên
cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa mãn nhu cầu của cả người tiêu dùng và nhà
cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên cung – cầu trên thị trường bất
động sản. Cung mô tả hành vi của người bán, điều chắc chắn rằng mức độ thỏa mãn của
nhà cung ứng dựa trên lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản. Mặt khác, cầu mô tả
hành vi của người mua, tùy thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu khi nhận được lợi ích do
dịch vụ bất động sản mang lại cộng thêm khả năng tài chính mà mỗi người sẽ lựa chọn
một đơn vị dịch vụ bất động sản khác nhau. Từ phía cung các nhà cung ứng sẽ xem xét độ
co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự
hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật thị
trường. Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản.
P
SS
PT
DB
MR
Y
SS
PA
SS
Π
PB Π
P0
IA
IB
0
Π
DA
DT
MR
MR
IT
Y
Y
Y
Hình 1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản
______________________________________________________________________________
9
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Sự chênh lệch về thu nhập của người tiêu dùng là nguyên nhân cơ bản hình thành
các phân khúc khách hàng mục tiêu của thị trường bất động sản với các loại sản phẩm bất
động sản khác nhau, như bất động sản nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự, căn hộ chung cư và
các loại bất động sản thương mại khác.
Hoạt động đầu tư cung ứng bất động sản loại này hay loại khác phụ thuộc vào tỷ suất
lợi nhuận của đầu tư trong từng phân khúc, được thể hiện trên đồ thị điểm hòa vốn (BEP)
như sau.
Hình 1.3. Lợi nhuận từ các loại hình phát triển bất động sản
FC: chi phí cố định
TC: tổng chi phí
TR: tổng doanh thu
Đồ thị đưa ra một cách lý giải kinh tế về một vấn đề xã hội “nhà ở cho người có thu
nhập thấp”. Rõ ràng các nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tư bản lớn hơn để tạo được
một bất động sản có Vị Thế - Chất Lượng cao để thu nguồn lợi nhuận hấp dẫn hơn.
Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được hình
thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong không
______________________________________________________________________________
10
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù. Có nghĩa là, mỗi một
người có nhu cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa chọn “sống
ở đâu”, mà còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về lĩnh vực
“social” trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình. Thông thường, các
phân khúc thị trường được phân bố trong không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế
khác nhau và các vùng văn hóa - xã hội dân cư riêng biệt.
Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng chu vi
vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội dân cư lại là
yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này. Trên thực tế có thể thấy sự phân bố các khu dân cư
– các phân khúc thị trường trong không gian đô thị như hình “da beo”, (hình 1.5).
Hình 1.4. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị
I.1.3 Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản
I.1.3.1 Bản chất của giá cả bất động sản
Từ quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu
về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản P0 . Giá cả
thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức : P = P0 x Y với Y =
F(CL,VT).
Quan điểm này hiển nhiên được nhiều người chấp nhận. Tuy nhiên khi tiếp tục
nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì
lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế chính trị học Mác xít,
quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm Marketing hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động xã hội kết tinh
trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
______________________________________________________________________________
11
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa. Giá trị là nội dung của giá trị trao đổi,
giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của
giá trị. Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì
đất đai không phải do con người tạo ra, không có lao động kết tinh trong đó. Giá cả đất
đai thực chất là địa tô hóa tư bản: P = R/i.
Sau này, một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá
trị, bởi vì hiện tại không còn đất đai tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội kết tinh từ
hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W
= C + V + M. Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp
nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai. Sự lúng túng trong lý giải về giá trị đất đai theo quan
điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “ lao động kết tinh” là nền tảng lý luận giá trị của
Mác_ là giá trị sức lao động_ một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chóng nhận ra
là “ một cuộn dây chằng chịt không cách nào tháo gỡ được”.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường đưa ra quan
điểm: Bất kì sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều
được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực trao đổi của giá trị sử dụng khi trao đổi với các
hàng hóa khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được
trao đổi trên thị trường. Quan điểm này dễ hiểu nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính
đơn giản của nó, hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện
bằng tiền của giá trị sử dụng.
Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu
hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất;
giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, giá trị mà người tiêu dùng cảm nhận
được từ hàng hóa, thương hiệu thể hiện qua niềm tin, sự yêu mến của khách hàng gắn liền
với sản phẩm.
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị Đất đai, bất động sản được giải thích một
cách thuyết phục hơn. Vận dụng các phạm trù giá trị, giá trị sử dụng và giá trị trao đổi
trong các quan điểm giá trị nêu trên, TS. Trần Thanh Hùng quan niệm giá trị trao đổi của
bất động sản bao gồm giá trị sử dụng và giá trị.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các
thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư trên Đất đai
cấu thành chất lượng bất động sản.
Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của Đất đai. Giá trị
là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Bản chất “giá
trị vô hình” của Đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong
tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.
Tóm lại, giá trị trao đổi của bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra);
giá trị (do vị thế tạo ra)}.
Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi, từ đó có thể thấy rằng bản chất của
giá cả bất động sản chính là giá trị sử dụng và giá trị trong mỗi đơn vị bất động sản cụ thể.
______________________________________________________________________________
12
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
Giá cảm nhận
I.1.3.2. Các hình thái của giá cả bất động sản
Giá cả là yếu tố hết sức quan trọng đối với bất kỳ một thị trường hàng hóa nào, đặc
biệt là đối với thị trường có mối liên hệ với một số lượng lớn tài sản như bất động sản.
Giá trị chỉ có một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ
xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm
nhận, giá mua bán và giá thị trường.
Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của
bất động sản. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích
cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL).
Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.
Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một bất động sản cụ thể xác định tham chiếu
theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ
người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu
hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn
giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1.6).
VEL
B
Giá rao bán
E
C
A
Giá rao mua
D
Lợi ích cảm nhận
Hình 1.5. Bản đồ giá trị
Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận
về lợi ích thu được từ bất động sản. Cùng một bất động sản thì lợi ích cảm nhận được
hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị
thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của bất
động sản, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong
các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm
nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành
thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán
cụ thể, được chấp nhận bởi đa số.
______________________________________________________________________________
13
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
I.1.3.3 Đặc điểm của giá cả bất động sản
Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, giá cả
mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này. Vì vậy mà
giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức
ngưỡng giá bất động sản khác nhau.
Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động
sản, giá thuận mua thuận bán được đưa ra khi có sự thỏa thuận giữa hai bên, đây còn gọi
là giá phải chăng. Giá phải chăng là giá thị trường khi được đám đông chấp nhận. Giá cả
thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động. Ở một vị trí
và thời gian cố định giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản là không đổi,
nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố.
Ngoài ra cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với một nhóm
người này nhưng lại không được một nhóm người khác chấp nhận, tại đây sẽ hình thành
một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình huống
hay giá cục bộ. Mặc dù giá này có thể lên xuống nhưng vẫn luôn luôn dao động xung
quanh một trục cố định. Đây chính là tính ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện
qua sơ đồ sau:
PA
Giá Tình Huống
P0
Giá Thị Trường
PB
Hình 1.6. Tính ngưỡng của giá bất động sản
Đường giá trị thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp tối
ưu giữa hai thành phần chất lượng và vị thế. Điểm cân bằng P0 là mức giá cân bằng (mức
giá thị trường), PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng được
nữa, lúc này giá có xu hướng trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB giá sẽ
không thể giảm thêm và có chiều hướng tăng lên mức P0, đây chính là do mục tiêu tối đa
hóa lợi nhuận làm kéo căng mặt ngoài dẫn đến mức giá trở về mức cân bằng. Song trên
thực tế, rất nhiều người nhầm lẫn hoặc dễ dãi căn cứ vào một vài giao dịch cá biệt để xác
định giá cả thị trường. Đây là sự nhầm lẫn giữa những mức giá cục bộ với P0 làm ảnh
hưởng đến tính chính xác trong công tác thẩm định giá. Nguyên do là khó có những căn
______________________________________________________________________________
14
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
cứ đảm bảo những giao dịch thu thập được trong quá trình thẩm định là những giao dịch
“khách quan, độc lập, điều kiện thương mại bình thường”3. Hơn nữa, như đã đề cập ở
trên, những nhóm người khác nhau có thể chấp nhận những mức giá khác nhau cho cùng
một sản phẩm vì vậy ngay cả khi điều kiện khách quan, độc lập được đảm bảo, thì mức
giá vẫn có thể có những chênh lệch với giá thị trường. Vì vậy, việc tìm kiếm một mức giá
thị trường không phải là một công việc đơn giản và cần có một nguồn dữ liệu về các giao
dịch thị trường đủ lớn.
Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị bất động sản trong thực tế có
tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị bất động sản, khi vị thế đột ngột tăng
cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là
do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra có thể được tạo ra do sự thay đổi thị hiếu
hoặc sự hấp dẫn của những qui hoạch tương lai hoặc ngược lại.
B
Vị Thế
thay đổi
đột ngột
A
Hình 1.7. Tính phi tuyến của giá bất động sản
Một đặc điểm khác là tại mức độ giá trị thấp, một sự thay đổi nhỏ trong vị thế sẽ
tương ứng với những thay đổi lớn hơn nhiều trong chất lượng nhà ở. Tại một mức độ cao
hơn, những thay đổi trong chất lượng nhà ở trở nên không đáng kể hoặc không thể thực
hiện được. Vì vậy mà, tại mức giá nhà thấp hơn, giá trị sử dụng _ do chất lượng nhà ở tạo
ra là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá nhà cao hơn, giá trị _ thành phần do
vị thế tạo ra chiếm ưu thế.
Do đó những kì vọng về sự gia tăng vị thế trong tương lai gắn liền với một khu vực,
một bất động sản hay một phân khúc thị trường bất động sản sẽ là nguyên nhân chính dẫn
đến sự tăng giá nhanh chóng của giá cả bất động sản. Sự tăng giá nhanh chóng này lại
củng cố thêm niềm tin của những nhà đầu tư vào sự “leo thang” giá cả trong tương lai của
bất động sản hay phân khúc bất động sản mà họ theo đuổi. Và cứ theo cơ chế này, giá và
3
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1, quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính
______________________________________________________________________________
15
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
kì vọng được đẩy lên cao, hình thành nên những cơn nóng, sốt của thị trường. Những kì
vọng này khi được đẩy lên quá mức so với lợi ích tương lai thực tế mà bất động sản mang
lại thì bong bóng bất động sản hình thành. Điều tương tự cũng đã được chứng minh trong
thị trường chứng khoáng, khi mà giá trị thương hiệu được định giá sai lệch do sự kì vọng
quá cao của các nhà đầu tư so với vị thế thực sự của thương hiệu trong lòng khách hàng
dẫn tới sự leo thang phi lí trong giá cổ phiếu của các tập đoàn này tạo nên hiện tượng
bong bóng thương hiệu4. Bong bóng vỡ khi kì vọng và niềm tin mất đi, đưa thị trường trở
về với trạng thái ban đầu hay thậm chí kéo thị trường đến trạng thái đóng băng khi mà sự
bi quan thay thế.
Vì vậy, việc xác định được hiện tượng bong bóng trong thị trường bất động sản và
nhìn nhận được giá trị thật của bất động sản là hết sức quan trọng mà cuộc khủng hoảng
kinh tế toàn cầu năm 2008, khởi đầu là sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ sẽ là
một bài học đáng nhớ.
I.1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá cả bất động sản phụ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, ngược lại khi cầu thấp hơn
cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật trong thị trường: đầu
cơ, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp
của nhà nước như đầu tư của nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…Có những yếu
tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại hoặc không thích ở nhà chung cư…Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động
sản. Tuy nhiên, vì bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là vị thế và chất lượng. Vì vậy
các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính
trên.
Nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội của bất động sản bao gồm:
_Vị trí bất động sản.
_Chiều rộng đường
_Chiều sâu hẻm
_Chiều rộng hẻm
_Khoảng cách đến trung tâm thành phố
_Khu vực gần kề
_...
Các nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của bất động sản bao gồm:
_ Diện tích khuôn viên
_Chiều dài khu đất
4
John Gerzema. Ed Lebar, Nxb Tổng hợp TP.HCM, Bong bóng thương hiệu
______________________________________________________________________________
16
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Thanh Huyền
______________________________________________________________________________
_Chiều rộng khu đất
_Diện tích xây dựng
_ Số tầng cao
_ Cấp nhà
_ Năm xây dựng
_...
Một khi đã xem xét tất cả các yếu tố trên mà vẫn có sự sai lệch ta có thể kết luận là
do những tình huống đặc biệt dẫn đến giá cả bất động sản có sự sai lệch và gọi đó là giá
tình huống.
I.1.4 Thẩm định giá bất động sản
I.1.4.1 Khái niệm và vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản.
Khái niệm
Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn xác định giá của một bất động sản cụ thể
tại một thời điểm xác định (điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 2006)
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển
gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình
thức phân tích kinh tế ứng dụng. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý
thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền
kinh tế.
Vai trò
Trên thế giới, nghề thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng
được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu
xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao
dịch cần đến tính độc lập, khách quan trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản
lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …
I.1.4.2 Những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên
thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá
trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị
của nó.
______________________________________________________________________________
17
