HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM KỲ KHỞI NGHĨA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :
“HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU
TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH
NAM KỲ KHỞI NGHĨA”

Sinh viên thực hiện : Võ Thị Tích Thùy
Mã số sinh viên: 06135064
Lớp: DH06TB
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Sinh vieân thöïc hieän: VÕ THỊ TÍCH THÙY

-Tháng 07 năm 2010-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ THỊ TÍCH THÙY

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH

NAM KỲ KHỞI NGHĨA

Giáo viên hướng dẫn : PGS. TS Huỳnh Thanh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM)

Ký tên:…………………………………………

-Tháng 07 năm 2010i


LỜI CẢM ƠN
Hành trang vào đời của tôi là những kiến thức và kinh nghiệm sống đã thu nhận được
từ sự dạy dỗ của cha mẹ và thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã truyền
đạt những kiến thức và kinh nghiệm thực tế để tôi có thể vững bước khi ra trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hùng đã tận tình hướng dẫn tôi trong
suốt thời gian làm đề tài, giúp tôi hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại phòng Quan hệ khách
hàng, Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa đã tận
tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi trong thời gian tôi thực tập.
Xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp DH06TB đã giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá
trình học tập.
Do hiểu biết còn hạn chế và thời gian thực tập còn ngắn nên đề tài này không tránh
khỏi những sai sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của Thầy Cô và bạn đọc.

Sinh viên

VÕ THỊ TÍCH THÙY

ii

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Thị Tích Thùy, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Đề tài: “Biện pháp cho vay có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa”.
Giáo viên hướng dẫn : PGS. TS. Huỳnh Thanh Hùng.
Hoạt động tín dụng tạo ra giá trị cho Ngân hàng thông qua việc quản lý tín dụng,
quản lý danh mục cho vay thận trọng và xác đáng. Một trong những vấn đề giúp cho hoạt
động cho vay của Ngân hàng có hiệu quả và mang tính cẩn trọng đó là biện pháp đảm bảo
tiền vay do pháp luật điều chỉnh và quy chế của Ngân hàng quy định. Do đó, mục tiêu
nghiên cứu của đề tài này là tìm hiểu các biện pháp đảm bảo tiền vay đang được pháp luật
điều chỉnh và quy định, cụ thể là biện pháp đảm bảo tiền vay bằng bất động sản thế chấp
tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa.
Thông qua việc tìm hiểu hoạt động, quy trình và kết quả của biện pháp cho vay có
đảm bảo bằng bất động sản thế chấp; kết hợp với phương pháp nghiên cứu: thu thập, phân
tích so sánh, tổng hợp và đánh giá dữ liệu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV
chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa từ năm 2007 đến năm 2009, đề tài đã cho ta thấy được:
-

Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ở NH đã tăng nhanh, loại hình
cho vay này đang dần trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn các hoạt động đảm
bảo tiền vay khác. Bằng chứng là năm 2009 dư nợ của hoạt động cho vay bằng
BĐS là 120,596 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng dư nợ.

-

Quy trình thẩm định giá hỗ trợ cho hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS được
thực hiện rất cẩn thận từ khâu thẩm định giá đến kết quả (gồm 6 bước). Do đó, quy

trình thẩm định giá BĐS thế chấp của NH mang tính khoa học và khách quan cao.
Điều này giúp NH tạo được uy tín cho chính mình, đồng thời đã làm thỏa mãn
được nhu cầu vay vốn của khách hàng.

-

Các khoản vay có chất lượng đảm bảo. Dư nợ cho vay luôn tăng đều qua các năm.
Năm 2007 mức dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp là 19,158 tỷ đồng,
iii


năm 2008 tăng lên 33,462 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng là 14,304 tỷ đồng, tức
tăng đến 74,66%. Đến năm 2009 mức tổng dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS
thế chấp đạt 120,596 tỷ đồng, so với năm 2008 tăng 87,134 tỷ đồng tương ứng tăng
260,39%, tức tăng hơn 3 lần so với năm 2008.
Các kết quả đạt được như trên đã khẳng định hoạt động cho vay có đảm bảo bằng bất
động sản thế chấp hiện là một trong những biện pháp an toàn và hiệu quả nhất trong
các biện pháp đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa.

iv


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................ii
TÓM TẮT........................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ ............................................................................ x
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................................xi
ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................................... 1

PHẦN I: TỔNG QUAN ....................................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lí luận của những vấn đề nghiên cứu ............................................................... 3
I. 1.1 Cơ sở khoa học .................................................................................................... 3
I.1.1.1. Bất động sản và Thị trường bất động sản ..................................................... 3
A. Bất động sản...................................................................................................... 3
1. Khái niệm bất động sản.................................................................................. 3
2. Đặc điểm của bất động sản ............................................................................ 3
3. Đặc trưng của BĐS ........................................................................................ 3
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ............................................................... 5
B. Thị trường BĐS................................................................................................. 8
1. Khái niệm ....................................................................................................... 8
2. Phân loại thị trường BĐS ............................................................................... 8
3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản.................................. 9
4. Vai trò và vị trí của TTBĐS ......................................................................... 10
I.1.1.2. Hoạt động vay vốn có đảm bảo bằng BĐS thế chấp................................... 11
I.1.1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản ........................ 11
I.1.1.2.2 Khái niệm thế chấp ................................................................................ 12
I.1.1.2.3 Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp ..................................... 13
I.1.1.2.4 Giá trị của tài sản thế chấp .................................................................... 14
I.1.1.2.5 Khái niệm thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn thế chấp ........... 14
1. Khái niệm ..................................................................................................... 14
v


2. Vai trò của thẩm định giá BĐS .................................................................... 14
3. Mục đích của thẩm định giá BĐS ................................................................ 15
4. Nguyên tắc thẩm định giá BĐS ................................................................... 16
5. Các phương pháp thẩm định giá BĐS ......................................................... 17
I.1.2 Cơ sở pháp lý và tài liệu tham khảo ................................................................... 18
I.1.3 Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 18

I.2. Giới thiệu về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi
Nghĩa ............................................................................................................................... 19
I.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam ............................................................................................................................. 19
I.2.2 Nhiệm vụ của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam ................................. 20
I.2.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam ............ 21
I. 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................ 22
I.3.1 Nội dung nghiên cứu........................................................................................... 22
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................ 23
II.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại NH BIDV chi nhánh Nam
Kỳ Khởi Nghĩa ................................................................................................................ 23
II.1.1 Quy định, quy chế cho vay đối với khách hàng vay vốn tại NH BIDV chi
nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ........................................................................................ 23
II.1.1.1 Những nguyên tắc và điều kiện vay vốn, đối tượng khách hàng vay vốn tại
NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ............................................................. 23
1. Đối tượng cho vay ........................................................................................... 23
2. Điều kiện vay vốn ............................................................................................ 24
3. Nguyên tắc vay vốn ......................................................................................... 24
II.1.1.2 Những đối tượng và nhu cầu vốn bị hạn chế và không được vay vốn tại NH
BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa .................................................................... 25
1. Đối tượng hạn chế vay vốn .............................................................................. 25
2. Đối tượng không được vay vốn ....................................................................... 25
3. Nhu cầu không được vay ................................................................................. 25
vi


II.1.1.3 Các loại hình BĐS thế chấp tại NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa
................................................................................................................................. 26
II.1.1.4 Căn cứ xác định mức tiền vay .................................................................... 26

II.1.1.5 Lãi suất và thời hạn cho vay ...................................................................... 26
II.1.1.6 Hồ sơ vay vốn ............................................................................................ 27
1. Hồ sơ pháp lý ................................................................................................... 27
2. Hồ sơ khoản vay .............................................................................................. 28
II.2 Quy trình và nghiệp vụ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại NH BIDV chi
nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ............................................................................................ 29
II.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi
Nghĩa ............................................................................................................................... 31
II.3.1 Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường
hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá .............................................................. 32
II.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá. ............................................................................. 33
II.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. .......................................................... 34
1. Thẩm định viên trực tiếp khảo sát hiện trường: .................................................. 34
2. Thu thập thông tin. .............................................................................................. 34
II.3.4 Phân tích thông tin. ............................................................................................ 35
II.3.4.1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. ........................ 35
II.3.4.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá ......... 35
1.Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. ................. 35
2.Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản. ...................................................... 35
II.3.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. ........................................................ 36
II.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. ........................................................ 38
II.4 Kết quả đạt được trong công tác cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ........................... 38
II.4.1 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ
Khởi Nghĩa .................................................................................................................. 38
II.4.2 Tình hình cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm ................................................ 40
II.4.3 Tình hình tăng trưởng dư nợ của cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ...... 42
vii

II.4.4 Số lượng hồ sơ cho vay phân theo các loại hình BĐS thế chấp ........................ 44
II.4.5 Tỷ lệ rủi ro khi cho vay ..................................................................................... 49
II. 5 Nhận xét hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại NH BIDV chi
nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ............................................................................................ 50
II.5.1 Quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp .......................................... 50
II.5.1.1 Ưu điểm ...................................................................................................... 50
II.5.1.2 Nhược điểm ................................................................................................ 51
II.5.2 Đối với kết quả của hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ......... 51
II.5.2.1 Ưu điểm ...................................................................................................... 51
II.5.2.2 Nhược điểm ................................................................................................ 52
II.5.3 Đối với hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp................................................ 52
II.5.3.1 Ưu điểm ...................................................................................................... 52
II.5.3.2 Nhược điểm ................................................................................................ 53
II.5.4 Đối với quy định pháp lý ................................................................................... 53
II.5.4.1 Ưu điểm ...................................................................................................... 53
II.5.4.2 Nhược điểm ................................................................................................ 54
1 Đối với quyền sử dụng đất ................................................................................ 54
2. Đối với vấn đề cấp giấy chứng nhận ............................................................... 55
3. Đối với các tài sản thế chấp ............................................................................. 56
II.6 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp . 56
II.6.1 Đối với quy trình cho vay có đảm bảo .............................................................. 57
II.6.2 Đối với hoạt động thẩm định BĐS thế chấp ..................................................... 57
II.6.3 Đối với đội ngũ cán bộ, nhân viên thẩm định tín dụng ..................................... 58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 59
Kết luận............................................................................................................................... 59
Kiến nghị ............................................................................................................................ 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Bảng tóm tắt hoạt động cho vay có đảm bảm bằng BĐS tại NH BIDV chi
nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ............................................................................................ 30
Bảng 2.2 : Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ
Khởi Nghĩa ..................................................................................................................... 38
Bảng 2.3: Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm .............................................................. 40
Bảng 2.4: Bảng tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ................... 42
Bảng 2.5: Số lượng hồ sơ cho vay phân theo các loại hình BĐS thế chấp ....................... 44
Bảng 2.6: Dư nợ phân theo các loại hình BĐS thế chấp .................................................. 47
Bảng 2.7: Bảng tỷ lệ rủi ro khi cho vay ........................................................................... 49

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 1.1: Biểu đồ đường tổng cung đất đai ......................................................................... 4
Hình 1.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng BIDV ...................................................... 21
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm năm 2009 ........................................... 41
Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng dư nợ của cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp ................. 43
Biểu đồ 2.3: Biến động số lượng hồ sơ cho vay phân theo các loại hình BĐS thế chấp .. 45
Biểu đồ 2.4: Dư nợ phân theo các loại hình BĐS thế chấp ............................................... 48

x


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

bất động sản

TTBĐS

thị trường bất động sản

NH BIDV

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển

TSĐB

tài sản đảm bảo

NHNN

ngân hàng nhà nước

NHTM

ngân hàng thương mại

TCTD

tổ chức tín dụng

NH

ngân hàng

CBTD

cán bộ tín dụng

QLRR

quản lý rủi ro

GDĐB

giao dịch đảm bảo

HĐĐB

hợp đồng đảm bảo

xi


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Trong xã hội hiện đại, nền kinh tế là sự tổng hợp các hoạt động xã hội nhiều chiều
với sự tham gia của nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Trong
đó, có sự luân chuyển tiền vốn, nguồn hàng từ nơi này đến nơi khác, từ hoạt động này
sang hoạt động khác, từ lĩnh vực này sang lĩnh vực khác. Lĩnh vực bất động sản là một
điển hình thể hiện cho sự năng động của nền kinh tế, sự biến động giá liên tục trong thời
gian qua, và đặc biệt có sự đầu tư lớn vào những sản phẩm, dịch vụ như các khu biệt thự,

cao ốc văn phòng cho thuê và khu chung cư cao cấp. Do thị trường bất động sản có suất
sinh lợi cao nên có rất nhiều nhà đầu tư đã tham gia đầu tư vào thị trường này, vô tình
chung đã gây ra sự bất ổn và đặc biệt là tính tự cân bằng của thị trường. Vì vậy, việc mất
cân đối giữa các thành phần kinh tế, giữa các khu vực là điều khó có thể tránh khỏi. Một
trong những hoạt động chủ yếu của tổ chức tín dụng là huy động vốn phần nào đã tạo ra
sự cân đối và ổn định về vốn trong nền kinh tế, nhờ đó đã thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Do bất động sản là tài sản cố định, thời gian sử dụng dài, có giá trị lớn và giá trị nó
tăng theo tốc độ phát triển dân số nên các tổ chức tín dụng chủ yếu cho vay có đảm bảo
bằng việc thế chấp bất động sản. Theo ước tính của Vietnamnet, tỉ lệ cho vay bằng bất
động sản tại các ngân hàng thương mại chiếm 93% tổng dư nợ. Để hoạt động này diễn ra
nhanh chóng, hiệu quả và an toàn thì pháp luật đã có những hướng dẫn cho phép thế chấp
bất động sản. Một trong những văn bản đó là những văn bản pháp luật về đảm bảo tiền
vay nhằm bảo vệ quyền lợi của các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương
mại cũng tự ban hành các quy chế về bảo đảm tiền vay dựa trên cơ sở các văn bản pháp
luật về lĩnh vực này, để các nhân viên ngân hàng có cơ sở thực hiện và cũng là cơ sơ để
kiểm tra, giám sát. Đồng thời, đó cũng là cách để ngân hàng thu hút khách hàng đến với
mình.
1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

Xuất phát từ những điều trên và trong quá trình thực tập tại Ngân hàng Đầu tư và
Phát triển chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa, với sự giúp đỡ của toàn thể cán bộ nhân viên
phòng Quan hệ khách hàng, và được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, chúng tôi đã thực hiện đề tài : “Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng bất động
sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi
Nghĩa”.

Mục tiêu - Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu : Nghiên cứu quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế
chấp của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa, từ đó
xác định được những ưu và nhược điểm của quá trình cho vay nhằm đề xuất các biện
pháp phù hợp, góp phần nâng cao chất lượng của hoạt động.
Đối tượng nghiên cứu
-

Thực trạng về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa

-

Quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa

-

Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Phạm vi nghiên cứu

-

Phạm vi nội dung: nghiên cứu hoạt động cho vay có đảm bảo bằng BĐS thế chấp

-

Phạm vi không gian : đề tài tập trung nghiên cứu tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa

-

Phạm vi thời gian : số liệu nghiên cứu từ năm 2007-2009

2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lí luận của những vấn đề nghiên cứu
I. 1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản và Thị trường bất động sản
A. Bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
2. Đặc điểm của bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm
- Tính bền lâu
- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Các tính chất khác: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang
nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
3. Đặc trưng của BĐS
- Cung BĐS co giãn kém
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất
định.

3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bất
động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi
là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận. Hay nói cách khác, cung
nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố
có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của
chính phủ.
Nhìn chung cung BĐS tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá do các
nguyên nhân sau:
+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là không đổi
+ Cung ứng đất đai phù hợp với cách mục đích riêng biệt là có giới hạn

Hình 1.1: Biểu đồ đường tổng cung đất đai
Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa
tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng biến

đối với biến nội sinh giá.
Bên cạnh những hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên, còn có những hạn chế về mặt
quy hoạch. Đây là hạn chế nỗi bật nhất vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng đất
cụ thể phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ, sự phân bổ khu
vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà
4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

ở…được thể hiện trong quy hoạch và phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do
vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch;
những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy
hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua bán, giao dịch kéo dài , chi phí mua bán, giao dịch cao: do BĐS là
một tài sản quan trọng có giá trị cao do đó việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận
trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Chính
điều này dẫn đến chi phi giao dịch cao.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: thông thường giá trị BĐS là
khá lớn và thời gian mua bán, giao dịch kéo dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền
mặt của BĐS kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ: BĐS là tài sản quan trọng của
mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về BĐS tác động mạnh đến hầu hết các
hoạt động kinh tế-xã hội. Do tính chất quan trọng của BĐS nên nhà nước thường có
những quy định và có sự quản lý chặt chẽđối với việc sử dụng và dịch chuyển quyền sử
dụng BĐS.
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu

lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,
“cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách
nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung
5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh
hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên:
 Vị trí của BĐS
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
 Địa hình BĐS toạ lạc.
 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…).
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn
ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên
- Nhóm các yếu tố kinh tế
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của BĐS
 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
- Các yếu tố chung bên ngoài
- Các yếu tố chính trị pháp lý

6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

+ Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực
BĐS nói riêng. Cụ thể là:
 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia
tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp như:
 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất…
 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

 Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
 Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
 Mức giá bình quân các loại đất trong vùng v.v…
- Các yếu tố xã hội

7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

B. Thị trường BĐS
1. Khái niệm
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài
khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, tôi đề xuất một số khái niệm về thị
trường BĐS như sau:
Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt
động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung
gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,
“cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện...)

2. Phân loại thị trường BĐS
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất
động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
 Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch
vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản
công nghiệp,...

8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị
trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,...
 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành
thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi
chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường
thứ cấp);
 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức và thị trường phi chính thức.
3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong bất động sản;
 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản;
 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường
không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian
4. Vai trò và vị trí của TTBĐS
a. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của
mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh
tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong
BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường

thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn
vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
b. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền NH cho vay
qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành
nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
c. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp
hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường
BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt
10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý
Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì
việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy
hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân
tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực

BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5
– 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,
vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
e. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà
đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập
của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà ở.
I.1.1.2. Hoạt động vay vốn có đảm bảo bằng BĐS thế chấp
a.Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản
Về mặt xã hội, giao dịch đảm bảo là tất cả các giao dịch, thỏa thuận với mục tiêu
đảm bảo cho một công việc, nghĩa vụ được thực hiện một cách đúng đắn. Dưới khía cạnh
pháp lý, giao dịch đảm bảo là tất cả các thỏa thuận, biện pháp pháp lý được các bên thỏa
thuận, áp dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Với nghĩa rộng này, giao dịch đảm bảo có
11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

thể bao gồm rất nhiều biện pháp được các bên thỏa thuận, sáng tạo trên nguyên tắc tự do
thỏa thuận. Các biện pháp đảm bảo có thể gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, đặt cọc, ký
cược, ký quỹ, phạt vi phạm, bảo lưu quyền sở hữu, cam kết không chuyển nhượng,

chuyển giao…
Bảm đảm tín dụng bằng TSĐB được thực hiện theo nghị định 178/1999/NĐ-CP
ban hành ngày 29/12/1999 của Chỉnh phủ và Thông tư hướng dẫn số 06/2000/TTNHNN1 ban hành ngày 04/04/2000 về BĐTVV của các TCTD. Nghị định 85/2002/NĐCP ban hành ngày 25/10/2002 về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP về đảm
bảo tiền vay của các TCTD
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình để đảm bảo với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình
Bảo đảm tín dụng có một số tác dụng chủ yếu sau:
- Giảm bớt tính tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do gì đó không thanh
toán được nợ.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo
Điều kiện của TSĐB : Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP
của Chính phủ quy định:
- Tài sản là sở hữu hợp pháp của người đi vay
- Tài sản không bị tranh chấp
- Tài sản đễ dàng mua bán, chuyển nhượng
- Người đi vay phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
b.Khái niệm thế chấp
Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp
cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo cho số
12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Võ Thị Tích Thùy

nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nhiệm vụ trả nợ hoặc không trả
hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất

động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
c.Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp
Tài sản nhận thế chấp bao gồm các tài sản là BĐS, đồng thời phải thỏa mãn các
điều kiện sau:
-Tài sản có giá trị và giá trị sử dụng
- Tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp
- Được phép giao dịch và không có tranh chấp
- Phải mua bảo hiểm cho tài sản mà Nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm
Nếu tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các quy định của
Luật doanh nghiệp Nhà nước
Nếu tài sản thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay công ty cổ phần… thì phải có giấy tờ ủy
quyền của Hội đồng quản trị bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế chấp
Nếu tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý bằng
văn bản của các đồng sở hữu
Theo các điều kiện cơ bản trên thì các tài sản sau không được nhận thế chấp:
- Tài sản còn đang tranh chấp
- Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay
- Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền
- Tài sản không có giá trị hoặc giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử dụng
- Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng

13