hk dân sự giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

Đề bài: Giao dịch dân sự được xác lập do giả
tạo
MỤC LỤC
A. MỞ ĐẦU

Trang
1

B. NỘI DUNG

1

I.

1

Khái quát về gia dịch dân sự

1. Khái niệm giao dịch dân sự.

1

2. Phân loại giao dịch dân sự.

2

3. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

2

II.

3

Giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo.

1. Khái niệm giao dịch dân sự giả tạo

3

2. Giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo theo quy
định của pháp luật

4

3. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự được xác lập bởi
sự giả tạo.
III.

Thực tiễn về giao dịch dân sự được xác lập bởi sự
giả tạo.

IV.

6
8

Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp
nâng cao hiệu quả vấn đề này.

C. KẾT LUẬN

15
18


A. MỞ ĐẦU
Việc xác lập các giao dịch dân sự giữa các chủ thể là một hiện tượng tất
yếu khách quan trong cuộc sống, là một đặc trưng cơ bản của xã hội loài người.
Xã hội ngày càng phát triển thì các giao dịch dân sự ngày càng đa dạng và
phong phú đặc biệt là trong xu thế hội nhập và toàn cầu hóa như hiện nay. Các
chủ thể khi tham gia vào các giao dịch dân sự khác nhau trong cuộc sống hằng
ngày và khi tham gia thì các chủ thể đều hướng tới một lợi ích vật chất hoặc lợi
ích tinh thần nhất định. Nhưng không phải lúc nào các giao dịch dân sự cũng
diễn ra theo đúng ý chí của các chủ thể, mang lại lợi ích cho họ. Nhiều trường
hợp các chủ thể tham gia giao dịch dân sự nhằm che giấu một giao dịch khác để
đạt được mục đích của các bên tham gia, đó là các giao dịch dân sự được xác
lập do giả tạo. Vậy giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo là gì và hậu quả
pháp lý của giao dịch này cũng như thực tiễn vấn đề này ra sao thì tôi sẽ tìm
hiểu trong bài viết này.
B. NỘI DUNG
I.Khái quát về giao dịch dân sự.
1.Khái niệm giao dịch dân sự.
Điều 121 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự”.
Như vậy, khái niệm giao dịch dân sự được quy định tài Điều 121 Bộ luật
dân sự 2005 được đề cấp ở dạng liệt kê, theo đó điều luạt đề cập đến giao dịch
dân sự là “hợp đồng” hoặc “hành vi pháp lý đơn phương”. Cho dù là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương thì cũng đều nhằm phát sinh hậu quả pháp lý
nhất định, đó chính là việc “. . . làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,

nghĩa vụ dân sự”. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự là các quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể được pháp luật đảm bảo thực hiện. Để được pháp luật đảm
2


bảo thực hiện thì các quyền và nghĩa vụ đó phải được xác lập phù hợp với quy
định của pháp luật. Trong trường hợp các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao
dịch dân sự không phù hợp với quy định của pháp luật (vi phạm các điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự) thì giao dịch đó có thể vô hiệu.
2. Phân loại giao dịch dân sự.
Căn cứ vào sự thể hiện ý chí của chủ thể trong việc xác lập giao dịch dân sự
thì giao dịch dân sự được chia thành giao dịch dân sự được xác lập theo ý chí
của một phía ( hành vi pháp lý đơn phương) và giao dịch dân sự được xác lập
theo ý chí của nhiều chủ thể (hợp đồng).
Căn cứ vào sự tự nguyện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự thì giao dịch
dân sự được chia thành giao dịch dân sự được phát sinh theo ý chí của chủ thể
tham gia giao dịch và giao dịch dân sự được phát sinh theo ý chí của Nhà
nước.
Căn cứ vào hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự được xác lập thì giao dịch
dân sự được chia thành giao dich dân sự có hậu quả làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ dân sự: giao dịch dân sự có hậu quả làm thay đổi quyền và nghĩa vụ
dân sự và giao dịch dân sự có hậu quả là làm chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
dân sự.
Căn cứ vào hình thức thể hiện của giao dịch dân sự thì giao dịch dân sự
được thể hiện dưới hình thức lời nói, giao dịch dân sự thể hiện dưới hình thức
văn bản, giao dịch dân sự thể hiện dưới hình thức hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự có điều kiện.
3. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là những điều kiện do pháp
luật quy định mà một giao dịch muốn phát sinh hiệu lực pháp lý phai thỏa mãn

các điều kiện đó. Theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự như sau:
3


“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
trong trường hợp pháp luật có quy định”.
Các điều kiện trên chỉ là những quy định mang tính khái quát nhất. Trong
thực tế, việc xem xét một giao dịch dân sự có phát sinh hiệu lực pháp lý hay
không thì ngoài việc căn cứ vào quy định tại Điều 122 thì còn phải căn cứ vào
các quy định khác có liên quan.
II. Giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo.
1. Khái niệm giao dịch dân sự giả tạo
Giả tạo được hiểu là không thật, vì nó tạo ra một cách không tự nhiên.
Như vậy, giao dịch giảo tạo là một giao dịch được tạo ra một cách không tự
nhiên, ý chí muốn tạo nên giao dịch này của các bên là không có thật. Trong
khoa học pháp lý thì giao dịch giả tạo có thể hiểu là giao dịch được các bên xác
lập nhưng không nhằm mục đích là thiết lập quyền và nghĩa vụ của các bên
thông qua giao dịch. Nội dung của giao dịch được thiết lập không phải bởi ý chí
đích thực các bên.
Pháp luật của các nước đều coi giao dịch được giao kết do giả tạo là vô
hiệu. Bởi, các bên chủ thể tham giao kết giao dịch hoàn toàn tự nguyện xác lập
giao dịch nhưng lại cố ý bày tỏ ý chí không đúng với ý chí đích thực của họ
nghĩa là mặc dù có sự tự nguyện nhưng không có sự thống nhất giữa ý chí và
bày tỏ ý chí. Tuy nhiên, không phải sự thể hiện ý chí giả tạo nào cũng đưa đến

sự vô hiệu của giao dịch. Giao dịch chỉ có thể bị vô hiệu khi mà ý chí giả tạo
tồn tại ở cả hai bên chủ thể tham gia giao kết giao dịch trước khi kí kết giao
4


dịch. Nói cách khác, ở đây phải có sự thông đồng của các chủ thể trong việc tạo
ra một giao dịch giả tạo. Sự giả tạo có thể thuộc một trong hai trường hợp sau
đây:
- Thứ nhất, các chủ thể xác lập giao dịch nhằm che dấu việc thực hiện
một giao dịch khác mà các bên thực sự mong muốn thực hiện nhưng vì một lý
do nào đó mà họ không muốn xác lập giao dịch. Ở đây, giao dịch do các bên
xác lập chỉ mang tính hình thức và nội dung không thể hiện đúng ý chí đích
thực của các bên tham gia giao kết. Ví dụ: Anh M muốn tặng cho chị N một xe
máy Honda SH nhưng không muốn vợ biết nên đã cùng với chị N xác lập giao
dịch mua bán với giá thấp hơn so với giá trị thực của chiếc xe. Như vậy, giao
dịch mua bán được xác lập giữa anh M và chị N đã không thể hiện đúng ý chí
đích thực của hai bên vì vậy nó bị vô hiệu do giả tạo.
- Thứ hai, các bên chủ thể xác lập giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối
với xã hội như nghĩa vụ nộp thuế hoặc che dấu một hành vi bất hợp pháp. Ví
dụ: để chốn tránh nghĩa vụ trả nợ đối với X, Y đã tặng cho Z (bạn của Y) chiếc
xe của mình. Tuy nhiên, trên thực tế thì quyền của Z không được phát sinh. Do
đó, trong trường hợp này, giao dịch tặng cho giữa Y và Z bị vô hiệu do giả tạo
nhằm chốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ của Y đối với Z.
2. Giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo theo quy định của pháp luật
Pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận ý chí giả tạo là một trong những yếu
tố dẫn tới sự vô hiệu của giao dịch và nó được quy định tại Điều 129 Bộ luật
Dân sự 2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm
che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che
giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định
của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh

nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”.

5


Theo đó Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng chia giao dịch dân sự giả tạo thành
2 loại:
- Thứ nhất: Giao dịch dân sự đã được xác lập nhằm che giấu một giao dịch
khác. Trong trường hợp này, khi xác lập giao dịch giả tạo, các bên đều thống
nhất ý chí nhưng không có sự thống nhất giữa ý chí bên trong của các bên và sự
bày tỏ ý chí ra bên ngoài. Các bên xác lập giao dịch giả tạo này nhưng lại không
làm pháp sinh quyền và nghĩa vụ đã thể hiện trong nội dung giao dịch. Việc các
bên thực hiện giao dịch giả tạo này chỉ để che giấu một giao dịch khác (vì mục
đích riêng hoặc có thể vi phạm pháp luật). Khi đó, giao dịch giả tạo sẽ bị vô
hiệu còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu trường hợp giao dịch đó đáp
ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
- Thứ hai: Giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba. Ở đây, giao dịch giả tạo được xác lập có thể không có sự vi phạm nào về
mặt nội dung, tuy nhiên giữa ý chí đích thực của các bên và sự bày tỏ ý chí đó
ra bên ngoài cũng không có sự thống nhất. Mặt khác, mục đích xác lập giao
dịch này là để một bên chủ thể không phải thực hiện một nghĩa vụ nào đó với
người thứ ba mặc dù họ có điều kiện để thực hiện. Do đó, mục đích này đã vi
phạm các quy định của pháp luật nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, giao dịch này cũng bị
vô hiệu do đã vi phạm ý chí của nhà nước.
Cũng vì mục đích xác lập giao dịch giả tạo của các bên chủ thể có thể vi
phạm ý chí của nhà nước nên để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích của người thứ
ba, pháp luật đã quy định giao dịch này vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự được
xác lập giả tạo sẽ đương nhiên vô hiệu mà không cần có sự yêu cầu của chủ thể
có quyền lợi liên quan. Hơn nữa thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch
dân sự được xác lập bởi sự giả tạo là vô hiệu cũng không bị giới hạn như các

trường hợp giao dịch vô hiệu do vi phạm ý chí chủ thể khác.

6


3. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo.
Giao dịch dân sự dân sự do giả tạo là một loại giao dịch dân sự vô hiệu
do đó hậu quả pháp lý của nó sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật tại
điều 137 Bộ luật dân sự 2005. Cụ thể như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện
vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi
tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại
phải bồi thường”.
Theo quy định trên, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự được xác lập
bởi sự giả tạo sẽ được giải quyết như sau:
Thứ nhất, khi giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì giao dịch đó không
làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Giao
dịch dân sự vi phạm ý chí chủ thể là vi phạm một trong những điều kiện có hiệu
lực của giao dịch do pháp luật quy định, chính vì thế mà khi giao dịch dân sự
không đáp ứng được những điều kiện về ý chí chủ thể sẽ bị coi là vô hiệu. Khi
đó, pháp luật sẽ không thừa nhận hiệu lực pháp lý của giao dịch và nó sẽ không
làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể
tham gia giao kết giao dịch.
Đối với giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì giao dịch này sẽ đương
nhiên bị vô hiệu kể từ thời điểm giao kết và do đó giao dịch sẽ không phát sinh
hiệu lực pháp lý. Nếu giao dịch chưa được thực hiện thì các bên không được
thực hiện giao dịch nữa. Trong trường hợp, giao dịch đang được các bên thực

hiện thì các bên phải dừng ngay việc thực hiện và không đươc tiếp tục thực hiện
giao dịch đó.
7


Thứ hai, các bên chủ thể sẽ phải khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu
và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả lại được bằng hiện
vật thì hoàn trả bằng tiền.
Một giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh hiệu lực của các
điều khoản mà các bên chủ thể đã thỏa thuận trong giao dịch. Vì thế, nếu như
các bên chủ thể đã thực hiện giao dịch và chuyển giao cho nhau tài sản thì họ
phải khôi phục lại tình trạng tài sản như lúc ban đầu. Bên cạnh đó, họ cũng phải
hoàn trả lại cho nhau tất cả những gì đã giao nhận được từ việc thực hiện giao
dịch để giao dịch giữa các bên coi như chưa hề tồn tại. Việc hoàn trả lại tài sản
có thể thực hiện theo hai cách với thứ tự như sau: trước hết các bên có nghĩa vụ
hoàn trả cho nhau những tài sản bằng hiện vật mà trên thực tế đã nhận được.
Trong trường hợp tài sản bằng hiện vật không còn tồn tại trên thực tế ví dụ như
đã tiêu dùng hết hoặc đã được chế biến thành vật khác mà không thể tách riêng
ra được thì phải hoàn trả lại bằng tiền tương đương với giá trị tài sản đó theo giá
thị trường.
Thứ ba, bên nào có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường.
Ta thấy vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi có thiệt hại sảy ra trên thực tế do
giao dịch dân sự vô hiệu. Và bên nào có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu sẽ phải
bồi thường thiệt hại xảy ra cho phái bên kia.
Cũng giống như giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối hay đe dọa thì trong
giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, lỗi của bên chủ thể dẫn tới sự vô hiệu của
hợp đồn bắt buộc phải là lỗi cố ý. Tuy nhiên, vấn đề phức tạp ở đây còn ở chỗ
làm thế nào để xác định được thiệt hại xảy ra trên thực tế để thực sự đảm bảo
được quyền lợi của bên bị thiệt hại cũng như đảm bảo sự công bằng của pháp
luật. Vấn đề này còn tồn tại nhiều quan điểm:

- Có quan điểm cho rằng thiệt hại xảy ra trên thực tế do giao dịch dân sự
vô hiệu sẽ được xác định theo cách xác định thiệt hại đối với bồi thường thiệt
8


hại ngoài giao dịch. Và thiệt hại trong trường hợp này là tổn thất thực tế tính
được thành tiền do bên có lỗi làm cho giao dịch dân sự vô hiệu gây ra bao gồm:
tài sản bị mất, bị hủy hoạt, hư hỏng, lợi ích gắng liền với việc sử dụng, khai
thác tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
- Quan điểm khác cho rằng thiệt hại do giao dịch vô hiệu không thể bao
gồm hoa lợi, lợi tức hoặc chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục
thiệt hại. Bởi lẽ, khi giao dịch bị coi là vô hiệu thì nó sẽ không làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể. Điều đó có nghĩa là sẽ coi như không có
giao dịch. Vì vậy, sẽ không thể có căn cứ xác định hoa lợi, lợi tức phát sinh từ
tài sản giao dịch hay xác định một bên phải có nghĩa vụ ngăn chặn, hạn chế,
khắc phục thiệt hại.
Theo tôi, quan điểm thứ hai là hợp lý hơn bởi nó xuất phát từ bản chất
của giao dịch dân sự vô hiệu đó là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
các bên chủ thể.
III. Thực tiễn về giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo.
Để hiểu rõ hơn về giao dịch dân sự do giả tạo, hậu quả pháp lý cùng như
những hạn chế, bất cập của quy định này trong thực tiễn sau đây xin lấy một vài
ví dụ thực tế và đưa ra những đánh giá về vướng mắc, hạn chế khi áp dụng
trong thực tiễn.
Thứ nhất là về vụ tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa nguyên đơn ông Bùi xuân T, bị đơn ông Nguyễn văn H. Nội dung vụ án
như sau: Ngày 21/3/2006, ông Nguyễn văn H đã ký giao dịch chuyển nhượng
cho ông T quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận do UBND huyện A cấp ngày
30/12/2005, diện tich 487m2 với giá 555.000.000 VNĐ. Ông H đã nhận đủ số
tiền trên và giao giấy chứng nhận quyền sự dụng đất cho ông T và giao kèm

theo giấy ủy quyền của gia đình mà vợ và các con ông H đã ký, ủy quyền cho
ông H có xác nhận của UBND xã V ngày 27/2/2006. Ông T đã nhiều lần yêu
9


cầu gia đình ông H giao đất theo hợp đồng chuyển nhượng đã ký với ông H
nhưng gia đình ông tỏ ý không bàn giao. Đến nay ông H vẫn không chịu thực
hiện giao dịch do 2 bên đã ký. Ông T đề nghị TAND huyện A giải quyết yêu cầu
ông Nguyễn văn H giao cho ông quyền sử dụng đất như giao dịch chuyển
nhượng đã ký.
Thực tế vụ việc như sau: Ông H quen chị Th và thông qua chị Th mới
biết chị N, ông không biết ông Bùi xuân T. Khoảng ngày 11/2/2006, chị Th đã
mượn sổ đỏ của ông để thế chấp vay tiền nhưng sau đó đã trả lại sổ đỏ. Ngày
14/3/2006 chị Th, chị N cùng ông T đến nhà ông, lúc đó ông với biết ông T là
người cho chị Th và chị N vay tiền. Chị Th là người trực tiếp đặt vấn đề mượn
sổ đỏ của ông. Ông chỉ cho mượn sổ đỏ còn không biết chị N, chị Th vay bao
nhiêu, vay ai và lãi suất thế nào. Ông tin tưởng chị Th và cho mượn sổ đỏ để
vay tiền chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vào ngày
17/3/2006, ông T đến nhà ông H cùng với chị Th, xem diện tích đất ở và công
trình nhà ông (lúc này vợ con ông không biết việc của chị Th và ông T) ông T
đồng ý cho chị Th và chị N vay số tiền 555.000.000 VNĐ với lãi suất tháng đầu
là 10%/tháng và hứa giãm dần trong những tháng sau nhưng với yêu cầu phải
có cơ sở chắc chắn. Ngày 21/3/2006 chị Th và chị N điện cho ông H và đưa ông
đến nhà ông T. Ông T đã thảo sẵn giao dịch và bảo ông: “ không cho vay thế
chấp mà làm giao dịch chuyển nhượng giả do chính chủ ký, 3 tháng chị Th và
chị N trả gốc và lãi ông sẽ hủy giao dịch giữa ông và ông H và sẽ trả lại sổ
đỏ”.
Giao dịch này đã ký tại nhà ông T gồm có ông T, chị Th, chị N và ông H.
Ký xong, khoảng lúc 14h ngày 21/3/2006, ông T chị Th và chị N đến ngân hàng
Nam Việt nhận tiền bằng ngoại tệ, quy ra tiền Việt Nam là 555.000.000VNĐ,

ông T trừ lại lãi suất 1 tháng là 55.000.000VNĐ, giao cho ông H
500.000.000VNĐ và ông H chuyển cho chị Th và chị N số tiền đó và ông yêu
10


cầu chị Th và chị N cam kết không ảnh hưởng tới ông và mãnh đất của ông. Sau
khi nhận tiền chị Th và chị N đã viết giấy cam kết chịu trách nhiệm trả cho ông
T cả gốc và lãi và không làm ảnh hưởng tới tài sản và danh dự của gia đình ông.
Giao dịch thỏa thuận là 3 tháng tính tự ngày 21/3/2006. Việc trả nợ thay cho chị
Th và chị N ông H và gia đình không đồng ý. Ngày 7/5/2007 ông H yêu cầu chị
Th, chị N và ông T đến tận nhà ông nhận nợ và viết giấy mượn sổ đỏ trước mặt
vợ con ông làm chứng. Do chị Th và chị N không trả được nên ông T khởi kiện
ông H và gia đình buộc thực hiện giao dịch giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 21/3/2006. Ông H không đồng ý, ông nói ông không nợ tiền của
ông T. Khi nào đòi được nợ của chị Th và chị N ông sẽ trả lại.
Tòa sơ thẩm chấp nhận đơn khởi kiện của ông T đối với ông H và xác
định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/3/2006 giữa ông T và
ông H là vô hiệu. Ngày 06/01/2009 TAND huyện A ra quyết định về vụ việc
theo đó ông Nguyễn văn H và ông Bùi xuân T mỗi người phải chịu ½ giá trị
thiệt hại do giao dịch vô hiệu gây ra. Ngày 12/1/2009 ông H có đơn kháng cáo,
Tòa phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Tòa án huyện A xét xử sơ
thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Ta thấy trong vụ án trên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa ông H và ông T thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
khác là giao dịch vay tiền giữa ông T với chị Th và chị N. Như vậy giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bị Tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo theo
quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại
không đánh giá được nội dung vụ án nên dẫn tới việc đưa ra nhưng quyết định
không đúng, không đảm bảo lợi ích của ông H.
Thứ hai, BLDS 2005 dường như đã khắc phục và hoàn thiện các nhược

điểm của BLDS 1995. Nhưng dường như các quy định về GDDS vô hiệu do
giả tạo của BLDS 2005 cũng chưa rõ ràng khiến việc vận dụng pháp luật gặp
11


khó khăn. Sau đây là một ví dụ về vụ tranh chấp liên quan đến việc hợp đồng
mua bán nhà ở có vô hiệu do giả tạo hay không, vụ việc phát sinh từ năm 2006
kéo dài đến năm 2009, bị đẩy đến nhiều cơ quan khác nhau nhưng vẫn chưa
được giải quyết. Nội dung tranh chấp: Đầu năm 2006, ông Trương Quang
Lượng (xã Phú Sơn, huyện Tân Phú, Đồng Nai) có mua của ông K căn nhà với
diện tích đất 400m2. Đây là căn nhà mà ông K mua lại của người chủ trước đó.
Sau khi hoàn tất thủ tục, ông Lượng đã được Ủy ban nhân dân huyện Tân Phú
cấp sổ đỏ. Rắc rối phát sinh, nhà đất trên được trước đó được người chủ trước
đó cho thuê và nay người thuê không giao lại nhà cho ông. Người thuê nhà trình
bày, người chủ đầu mượn của ông hơn 60.000.000 đồng và có viết giấy xác
nhận nợ và cam kết nếu không trả được nợ sẽ bán nhà cho ông. Nay chủ nhà
không tuân thủ cam kết, chưa trả được nợ lại bán nhà cho ông K và ông K tiếp
tục chuyển nhượng, do đó ông không giao nhà cho ông Lượng. Tháng 5 năm
2006, ông K kiện người chủ đầu ra Tòa án, yêu cầu người chủ đầu thực hiện
nghĩa vụ của người bán, để ông K có thể giao nhà cho ông Lượng. TAND huyện
Tân Phú thụ lý vụ án. Tại tòa sơ thẩm, người chủ đầu nói hợp đồng mua bán với
ông K là giả tạo, bản chất ông chỉ gửi ông K giữ hộ giấy tờ nhà đất. Do đó, hợp
đồng mua bán nhà đất là vô hiệu, ông K phải giao và trả lại giấy tờ nhà đất. Ông
K nói hợp đồng trên hợp pháp, có chữ ký của các bên, đã công chứng trước cơ
quan có thẩm quyền. Vụ việc bị tạm đình chỉ giải quyết do UBND huyện Tân
Phú yêu cầu thanh tra việc chuyển nhượng nhà đất trên theo yêu cầu của người
thuê nhà. Tháng 1 năm 2009, UBND huyện Tân Phú trả lại hồ sơ vụ việc cho
TAND giải quyết. Nhưng việc xét xử vẫn không được tiến hành do vụ việc
được chuyển đến công an huyện xem xét vì nghi ngờ có dấu hiệu tội phạm. Sau
thời gian dài, công an huyện kết luận không có dấu hiệu phạm tội, vụ việc được

trả lại cho Tòa án. Tuy nhiên, đến ngày 21/05/2009 vụ án vẫn chưa có quyết
định đưa ra xét xử. Ở đây có thể thấy quy định của Điều 129 BLDS 2005 chưa
12


có sự rõ ràng khiến cho có nhiều cách hiểu khác nhau, việc áp dụng vào giải
quyết vụ việc trên sẽ khác nhau:
-Cách thứ nhất: tuyên GDDS giữa ông K và chủ đầu là vô hiệu do giả
tạo, ông K phải hoàn trả nhà đất và giấy tờ cho người chủ đầu, trả lại tiền cho
ông Lượng. Người chủ đầu tiếp tục thực hiện cam kết với người thuê nhà. Vì có
thể hiểu Điều 129 BLDS 2005 quy định chỉ cần có dấu hiệu “nhằm trốn tránh
nghĩa vụ với người thứ ba” là đã có thể tuyên hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Trốn
tránh là mục đích, không cần xét đến sự trốn tránh đó có xảy ra trên thực tế
không. Người chủ đầu đã cam kết với người thuê là bán nhà là bán cho người
thuê nếu không trả được khoản nợ đã vay. Cam kết trên chưa bị văn bản nào bãi
bỏ, người chủ đầu tiên phải thực hiện việc bán nhà cho người thuê theo đúng
nội dung đã thỏa thuận. GDDS xác lập giữa người chủ này với ông K là để trốn
tránh nghĩa vụ với người thuê nhà, GDDS này vô hiệu do giả tạo. Cách hiểu này
tương ứng với cách phân loại GDDS vô hiệu do giả tạo gồm: GDDS xác lập
một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác và GDDS xác lập một cách
giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
-Cách thứ hai: tuyên GDDS giữa ông K và người chủ đầu có hiệu lực.
Các giao dịch chuyển nhượng nhà đất sau đó hợp pháp. Người thuê nhà có
quyền yêu cầu người chủ đầu trả nợ, bồi thường thiệt hại do vi phạm cam kết.
Vì có thể hiểu Điều 129 BLDS theo hướng phải có cả dấu hiệu che giấu sự thật
và trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Người chủ đầu nêu ra hợp đồng bị che
giấu là hợp đồng gửi giữ nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh,
thiếu dấu hiệu che giấu sự thật. Vì vậy GDDS không bị vô hiệu. Mặt khác,
không thể nói tại thời điểm xác lập giao dịch, người chủ nhà có ý định trốn
tránh nghĩa vụ với người thuê nhà. Nếu khoản nợ trên chưa đến hạn hoặc nếu

khoản nợ trên quá hạn người thuê vẫn chưa có yêu cầu trả nợ thì kết luận trên là
không logic. Hoặc người chủ nhà muốn bán nhà để trả nợ cho người thuê,
13


nhưng sau đó chưa thực hiện được việc trả nợ. Cam kết sẽ là bán nhà nếu không
trả được nợ chứ không phải là hợp đồng cầm cố hay thế chấp nhà , đất đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Người chủ nhà vẫn hoàn toàn có quyền định đoạt,
chuyển nhượng cho người khác. Người chủ nhà đã bất cẩn khi cho vay không
có đảm bảo.
Điều 129 BLDS 2005 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự
một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô
hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó
cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong trường hợp xác lập giao
dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô
hiệu”. Quy định này chưa rõ ràng, dễ gây hiểu nhầm GDDS có dấu hiệu “nhằm
che giấu một giao dịch” hoặc dấu hiệu “nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba” là hai trường hợp hình thành giao dịch giả tạo. Dẫn đến tình trạng phi
lý, người vay tiền đến hạn thanh toán nợ nhưng lại mang số tiền còn lại của
mình đi ăn tiệm, đi du lịch chứ không phải chịu thanh toán nợ thì giao dịch
giữa người vay và nhà hàng, công ty du lịch là giao dịch giả tạo và bị vô hiệu.
Hoặc có thể hiểu sai đi theo hướng “xác lập giao dịch giả tạo nhưng không
nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó không vô hiệu”.
Thứ ba, ví dụ một trường hợp nữa: Ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường QA,
quận TH, thành phố H thuộc quyền sở hữu của ông Hiệp. Ngày 26/5/2011, vợ
chồng ông Hiệp và ông Đinh đã lập tờ khai mua bán căn nhà nói trên. Hai bên
thống nhất giá là 7,6 tỷ đồng và lập hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, do ông Hiệp
nợ ông Đức 5 tỷ đồng nên sau khi trừ số tiền bán nhà, số tiền mà ông Đinh phải
thanh toán là 2,6 tỷ đồng. Vì vậy, tại bản khai mua bán nhà, hai bên đã thống
nhất ghi giá trị nhà là 2,6 tỷ đồng để có thể giảm một phần thuế trước bạ. Tuy

nhiên, sau khi chuyển giao nhà, ông Đinh không trả tiền cho ông Đức với lý do,
căn nhà được bán với số tiền 2,6 tỷ đồng trừ đi số tiền ông Đức đã nợ thì ông
14


không phải trả tiền căn nhà này cho ông Đức nữa. Ông Đức khởi kiện ra Tòa
án. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 1/11/2002 tòa án nhân dân
quận TH quyết định : ngôi nhà số 6 thuộc quyền sở hữu của ông Đinh theo bản
hợp đồng đã có. Ông Đức có đơn kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số
63/DSPT ngày 9/4/2003 Tòa án nhân dân thành phố H quyết định: giao dịch
mua bán ngôi nhà số 6 ngày 28/5/2001 là vô hiệu. Qua ví dụ này, có thể thấy: vì
khi xác lập giao dịch, hai bên thỏa thuận giá trị nhà là 7,6 tỷ đồng . Do ông Đức
có nợ ông Đinh số tiền là 5 tỷ đồng, nên sau khi trừ nợ, ông Đinh phải trả cho
ông Đức 2,6 tỷ đồng nữa. Mặt khác, vì muốn trốn thuế trước bạ, nên ông Đức
mới thống nhất ghi vào tờ khai mua bán nhà là 2,6 tỷ đồng. Vì vậy, trường hợp
này cần xác định là giao dịch bán nhà này là vô hiệu do giả tạo.
Qua tìm hiểu các vụ việc thực tế ở trên ta có thể thất các GDDS vô hiệu
do giả tạo đang xảy ra ngày một nhiều trên thực tế, chủ yếu là trong các giao
dịch về chuyển quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở. Thực tế hiện nay, vì
nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà đã đủ điều kiện để bán theo Điều 91
Luật nhà ở hoặc để trốn thuế, nhu cầu mua bán “lách luật” đã khiến các bên tạo
ra những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là giao dịch lập hợp đồng ủy
quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất. Tuy nhiên, khác
với giao dịch mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua
bán này không được công chứng và việc chuyển nhượng không được đăng ký vì
những lý do như đã nêu trên. Để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản,
các bên lập song song với hợp đồng mua bán một hợp đồng ủy quyền trong đó
bên bán giữ vai bên ủy quyền- ủy quyền cho bên mua- giữ vai trò bên được ủy
quyền- toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Để cho chắc
chắn việc ghi nhận “chuyển quyền sở hữu” này, các bên thực hiện công chứng

hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân
xã, phường. Sau khi hoàn tất thủ tục hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường
15


như yên tâm rằng hợp đồng ủy quyền mà mình lập đã “vượt qua pháp luật” mà
chuyển quyền sở hữu sang cho bên mua vì bên này đã được cơ quan công
chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối
với bất động sản. Tuy nhiên, ,một bên vẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô
hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu
giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các
bên. Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh
với Tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che
giấu bơi hợp đồng ủy quyền thì Tòa án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp
đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều
129 BLDS 2005. Thực tế cũng cho thấy rằng tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng
ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là
hợp đồng sẽ không được công nhận tồn tại trên thực tế bởi pháp luật. Các bên
sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng , hoàn lại cho nhau những gì đã
thuộc về bên kia trước đây, sao cho các bên như chưa bao giờ gặp và giao dịch
với nhau. Bên cạnh đó, nước ta đang là một trong những nước có giá trị chuyển
nhượng bất động sản cao nhất thế giới trong khi nước chúng ta có mức thu nhập
bình quân đầu người là không cao. Việc sở hữu nhà ở, sở hữu quyền sử dụng
đất đã là một khó khăn, vì vậy khi tham gia các giao dịch này các chủ thể
thường giả tạo giá trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thực tế, nhằm trốn
thuế trước bạ khi mua nhà
IV. Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả
vấn đề này.
Thiết nghĩ dấu hiệu cần và đủ của GDDS giả tạo là để che giấu một giao
dịch khác, việc che giấu đó có thể là trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba hoặc

nhằm mục đích khác (chẳng hạn không muốn mang tiếng thiên vị giữa các con,
cha mẹ làm hợp đồng mua bán để che giấu việc tặng cho nhà với con trai), dù là
16


mục đích nào thì giao dịch giả tạo cũng luôn bị coi là vô hiệu. Do vậy, điều 129
chỉ nên quy định rằng: “Khi các bên xác lập giao dịch một cách giả tạo nhằm
che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu còn giao dịch bị che
giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định
của Bộ luật này”
Qua nghiên cứu trong thực tế và Điều 129 BLDS 2005 quy định có hai
trường hợp giao dịch giả tạo là xác lập giao dịch nhằm che giấu giao dịch khác
và nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, trốn tránh việc nộp thuế đối với
nhà nước, đây chính là sự vi phạm ý chí. Tuy nhiên, trong thực tế còn loại thứ
ba là xác lập giao dịch nhưng không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoặc trốn tránh kê biên tài sản chưa được quy
định cho nên cần thiết phải điều chỉnh thêm để xử lý các trường hợp đó nhằm
bảo vệ quyền và lợi ích của công dân và của nhà nước. Ví dụ: A bị kê biên tài
sản nhưng trước khi bị kê biên, A đã thỏa thuận với B một số tài sản lớn của A
là thuê của B, tuy nhiên thực tế là của A. Cần phải có chế tài đối với những
trường hợp xác lập giao dịch giả tạo trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đặc
biệt trong việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng đất đai. Như trường hợp khi
tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chủ thể thỏa thuận ghi giá
chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế hai bên thỏa thuận khi chuyển nhượng
nhằm trốn thuế (đóng mức thuế thấp hơn và nộp lệ phí trước bạ thấp). Giao dịch
giả tạo là bình phong đối phó với cơ quan chức năng nhà nước khi làm các thủ
tục sang tên, trước bạ, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ghi giá
chuyển nhượng thấp để trốn thuế nhà nước, họ đã ghi trong hợp đồng với mức
tiền thấp hơn, thực chất giao dịch được thực hiện với giá cao hơn. Ý chí của
người tham gia giao dịch không bị vi phạm nhưng ý chí chung của cộng đồng

xã hội bị vi phạm hay nói khác đi pháp luật của nhà nước về thuế chuyển
nhượng bị vi phạm do các bên cố ý khai man nhằm trốn thuế . Trong trường
17


hợp này thì giao dịch giả tạo mà hai bên thiết lập nhằm để trốn thuế nhà nước
bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Còn giao dịch được che đậy bởi giao dịch
giả tạo vẫn có hiệu lực pháp luật. Trên thực tế họ vẫn thực hiện theo giá mà
họ thỏa thuận mua bán với nhau, chứ không phải mức giá mà họ lập ra để tiến
hành các thủ tục sang tên, đổi chủ, nộp thuế trước bạ. Những trường hợp này
khi phát hiện được cần phải có chế tài nghiêm khắc như sung công quỹ số tiền
vượt quá giá trị hợp đồng ký kết để công chứng, chứng thực.
Hoạt động xây dựng pháp luật của Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay
dù đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, nội dung của các quy phạm pháp
luật điều chỉnh lĩnh vực giao dịch dân sự cũng như ý chí tự nguyện của các
chủ thể đã khá đầy đủ. Tuy nhiên, do xã hội ngày càng phát triển và đổi khác,
nhất là các giao dịch dân sự không bao giờ là bất biến, nên cần phải có những
điều chỉnh, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với hoàn cảnh.
Nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước và nghiệp vụ pháp luật cho cán
bộ Tư pháp. Cần nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, nhất là đội ngũ cán bộ quản lý về đất đai, nhà ở. Cần phải
đào tạo đội ngũ cán bộ tư pháp, giải thích pháp luật một cách kịp thời, đồng thời
nâng cao trách nhiệm cá nhân trong việc giải quyết các tranh chấp về giao dịch
dân sự một cách hợp lý nhất.
Tăng cường công tác giáo dục, nâng cao ý thức pháp luật. Có thể nói, ý
thức pháp luật của mỗi bộ phận người dân hiện nay là chưa cao, việc nâng cao ý
thức chấp hành pháp luật cho người dân đòi hỏi không chỉ ở công tác tuyên
truyền, phổ biến giáo dục pháp luật mà còn ở phương diện quản lý nhà nước. Vì
vậy, cần phải có những biện pháp để giải thích về các quy định pháp luật đến
người dân, để họ có thể hiểu biết được những quy định của pháp luật, chính

sách của nhà nước.

18


Giải quyết kịp thời các tranh chấp về giao dịch dân sự. Việc phát sinh
nhiều tranh chấp về giao dịch dân sự có một phần do lỗi của các quy định của
pháp luật còn chưa chặt chẽ, việc giải quyết tại các tòa án chưa thấu đáo, cũng
là một phần trình độ năng lực của một số cán bộ còn hạn chế, ý thức trách
nhiệm còn chưa cao. Chính vì vậy, cần phải khắc phục những yếu điểm đó để
các tranh chấp được giải quyết nhanh gon, không gây tốn thời gian, tiền bạc
của các bên chủ thể.
C. KẾT LUẬN
Giao dịch dân sự là phương tiện quan trọng nhất trong giao dịch dân sự
trong việc dịch chuyển tài sản và cung ứng dịch vụ nhằm đáp ứng yêu cầu ngày
càng tăng của các thành viên trong xã hội. Khi xác lập giao dịch dân sự thì ý chí
chủ thể là yếu tố hạt nhân không thể thiếu để hình thành giao dịch dân sự, từ đó
làm căn cứ phát sinh các nghĩa vụ dân sự. Để đảm bảo hành lang pháp lý cho sự
ổn định của các giao dịch dân sự thì các quy định của pháp luật về vấn đề này
phải được hoàn thiện phù hợp với yêu cầu của thực tiễn, bên cạnh đó cũng cần
nâng cao ý thức pháp luật cho người dân cũng như đào tạo năng lực cho đội ngũ
cán bộ, công chức thực thi pháp luật có như vậy thì mới đảm bảo được quyền,
lợi ích cho các chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự.

19