Bài tập nhóm 2 luật dân sự module 1 (8 điểm)

LỜI MỞ ĐẦU
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề là một chế định được
phát sinh từ quyền sở hữu. có thể nói đây là một vấn đề không còn mới mẻ trên
thế giới nhưng lại là vấn đề còn mới đối Việt Nam. Hiện nay những vấn đề về
tranh chấp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề ngày càng tăng. Một câu hỏi đặt
ra là tại sao vấn đề này ngày càng được quan tâm và đòi hỏi được điều chỉnh cho
phù hợp vơi thời cuộc?. có thể nói rằng trong thời kì công nghiệp hóa hiện đại
hóa như ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên vô cúng quý giá. Trong điều
kiện sở hữu tư nhân về đất đai, hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất và quản
lí, đồng thời pháp luật hiện nay ngày càng hạn chế quyền năng của chủ sở hữu,
đặc biệt là quyền sở hữu đối với BĐS nhằm hướng tới phục vụ mục đích chung
của xã hội Việc xem xét những quy định của pháp luật về quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề sẽ đưa ra những đáp án đúng đắn nhất về cách thức giải quyết
cho những vụ tranh chấp cũng như góp phần củng cố tình hoà hảo giữa những cá
nhân, tổ chức trong xã hội phải sử dụng BĐS liền kề. Chính vì thế nhóm em
quyết định chọn đề bài số 02 làm bài tập nhóm để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
VỤ ÁN THỨ HAI
Tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) giữa:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú tại tổ dân cư số 4,
khu Tân Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn.
Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà số 31, đường
Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn, tỉnh
Lạng Sơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện đề ngày 14-7-2008 và trong quá trình giải quyết vụ
án, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:
1


Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND

thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m 2 tại đường
Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc
thửa đất số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND
thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông.
Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu trên là nhà, đất của ông Liễu Thanh
Quảng. Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2, tầng 3 nhà ông
Quảng lấn sang phần đất của ông khoảng 05m 2 (bao gồm cả phần khoảng không
và phần mặt đất), ông đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng hai
bên không hoà giải được. Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc ông Quảng
trả lại ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên.
Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và sử
dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất
ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm 1967, đến năm
1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng
mới. Đến năm 2001, Nhà nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số
615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông
được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 51m 2 đất.
Ông Quảng cho rằng ông lấn chiếm đất của ông Thực là không đúng, vì căn nhà
vẫn nguyên hiện trạng từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không đồng ý với
yêu cầu cảu ông Thực.
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17-4-2009, TAND
huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt):
Căn nhà gia đình ông Quảng đang sử dụng có nguồn gốc là nhà thuộc sở
hữu Nhà nước và liền kề là ngõ đi chung rộng khoảng 1m. Năm 1991, ông
Quảng xây dựng mới, ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, đổ ban công tầng
2, tàng 3 chờm ra ngõ đi chung nhưng không cơ quan chức năng nào có ý kiến
và Công ty quản lý nhà thu tiền nhà theo diện tích mà ông Quảng đã xây dựng,
2

nên phần đất phía Đông (đất ngõ) mà ông Quảng đã xây dựng công trình phụ và
ban công, Nhà nước đương nhiên quản lý từ năm 1991. Sau đó năm 2001 ông
Quảng mua lại căn nhà theo hiện trạng đã xây dựng từ năm 1991, nên phần đất
gắn liền với công trình phụ và phía dưới ban công đương nhiên thuộc quyền sử
dụng của ông Quảng. Năm 2004 ông Quảng kê khai và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng 51m2 đất theo số đo của Công ty kinh doanh nhà đã bán cho
ông Quảng. Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích gắn liền với khu vệ
sinh và nằm dưới ban công, ông Quảng không kê khai nên không cấp và là đất
công là không đúng với thực tế, là sai sót của các cơ quan chức năng, nên dẫn
đến việc cấp trùng diện tích đất nêu trên cho ông Thực và dẫn đến tranh chấp.
Từ đó quyết định:
Bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông Liễu Thanh Quảng
trả lại 5m2 đất và khoảng không là không có căn cứ. Ranh giới phía đông nhà
đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng
kèm bản án.
Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền
kháng cáo.
* Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với bản án sơ
thẩm.
* Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24-8-2008, Toà
án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm tắt): Khi xây dựng lại nhà năm
1991, gia đình ông Quảng đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy
phép, cụ thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công
trình tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế. Tại phiên toà phúc thẩm
ông Quảng cũng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2 , phần công
trình tường rào, bể nước không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất
được sử dụng. Ông Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình
vượt quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo
3

Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán
cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9m 2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa
lớn), nên việc ông Quảng cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng
ngôi nhà như thế nào ông sử dụng đến đó. Khi giao đất cho ông Thực, UBND
thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống có chiều
rộng là 0,38m, nhưng phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông
Thực, nên cần buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất
ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông
Thực.
Từ đó quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực. Giao cho ông
Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m2 (gồm 2,4m2 trên đó gia
đình ông Quảng đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m 2 là phần
ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất).
2. Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên
phần đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây trên diệ
tích đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 = LL1 = 4,06m, K1L1
= 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D với CC1 =
DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ một phần nha
fveej sinh nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 2,24m 2 là hình CC1E1E với CC1 =
EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho anh Thực
nêu trên.
4

Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.
GIẢI QUYÊT VỤ ÁN
1. Căn cứ pháp lý để giải quyết vụ án:
Theo nhóm em thì để giải quyết vụ án này thì tòa án cần căn cứ vào
những căn cứ pháp lí sau:
- Điều 267 khoản 1 BLDS: “ khi xây dựng công trình chủ sở hữu công
trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn không được xây
dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và
không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động
sản liền kề và xung quanh”
- Điều 259 BLDS: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của
mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành
vi cản trở pháp luật phải chấm dứt hành vi đó, nếu không có sự chấm dứt tự
nguyện, thì có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
- Điều 265 BLDS quy định: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng
không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất
phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định
và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác”.
Theo luật việc ông Thực khởi kiện ra Tòa là hoàn toàn có căn cứ .
Để chứng minh việc ông Quảng không là chủ sở hữu đối với công trình
phụ, ban công lấn chiếm lối đi chung thì cần phải áp dụng khoản 2 Điêu 247
BLDS: “Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước không có
căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục , công khai, dù thời gian chiếm hữu là
bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó”. Theo điều luật này thì
dù ông Quảng có xây dựng, sử dụng phần bất động sản liền kề từ năm 1991 đến
nay thì cũng không được coi là chủ sở hữu. Trước khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà thì phần tài sản lấn chiếm đó vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Việc

5


kê khai phần diện tích lấn chiếm của ông Quảng để cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thêm 7,8 m² là trái pháp luật.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, không chỉ bao gồm phần diện tích bề mặt
một chủ sở hữu quyền sử dụng đất được xác lập mà còn bao gồm cả phần không
gian bên trên và bên dưới mặt đất đó. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ông
Thực thì tại khoản 2 Điều 256 BLDS có quy định về nghĩa vụ tôn trọng ranh
giới giữa các bất động sản. Khi thực hiện quyền năng của chủ sở hữu đối với
quyền sử dụng đất trên một diện tích đất nhất định thì chủ sở hữu này có quyền
sử dụng phần không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng trong khuôn viên
đất (quyền sử dụng đất) của mình. Việc sử dụng này phải tuân thủ các quy định
của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đồng thời phải
đảm bảo không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề. Quy định
này được Bộ xây dựng cụ thể hóa trong Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD về
việc ban hành TCXDVN 353:2005 “Nhà ở liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tại tiểu
mục 6.5.2.3. “ tất cả các loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc
tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả bộ
phận trang trí cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất
hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác”.
Nhà bên cạnh – nhà ông Quảng cũng chỉ được xây dựng nhà trong phạm
vi không gian đất của nhà họ và không có quyền xây lấn sang phần đất (tính từ
lòng đất đến không gian bên trên) của nhà ông Thực. Điều 267 BLDS quy định
khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây
dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp
luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp
pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Việc nhà bên xây nhà
lấn sang nhà ông Thực 5 m² là không đúng với quy định của pháp luật, đồng thời
xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình ông Thực.

Theo luật nhà ở Điều 8. Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở
6


1. Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử
dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.
2. Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc
phát triển nhà ở.
3. Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
4. Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.
5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các
bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi
hình thức.
6. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách
nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
7. Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định
của pháp luật.
Thì gia đình ông Quảng đã vi phạm mục 5 điều này và việc tòa phúc thẩm
quyết định buộc gia đình ông Quảng phải tháo dỡ công trình xây dựng trên phần
đất ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để trả lại đất cho ông
Thực là hoàn toàn hợp lí.
Việc xử lí vi phạm đối vơi hành vi của gia đình ông Quảng thi tòa án căn
cứ vào quy định tại Nghị định số: 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 của Chính
phủ hướng dẫn một số điều của luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng
đô thị có quy định: Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được
cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị xử lý như sau:
1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu tự phá dỡ phần công
trình sai nội dung Giấy phép xây dựng.
2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải

bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc chủ đầu tư tự phá dỡ phần công trình sai nội
dung Giấy phép xây dựng;
7


3. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần công trình sai nội dung
Giấy phép xây dựng được cấp phải bị cưỡng chế phá dỡ.
Đó là những căn cứ pháp lí mà nhóm em đưa ra để giải quyết vụ việc này.
2. Bình luận về việc giải quyết vụ án.
2.1. Cách giải quyết của tòa án nhân nhân huyện Lạng Sơn, tỉnh Lạng
Sơn.
Quyết định của tòa cấp sơ thẩm về việc: “Bác đơn yêu cầu của ông
Nguyễn Hữu Thực đòi ông Nguyễn Thanh Quảng trả lại 5 m 2 đất và khoảng
không là không có căn cứ. Ranh giới phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất
nhà ông Thực được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án” là không đúng
vì:
Thứ nhất: Đất đai là một tài sản đặc biệt, không chỉ bao gồm phần diện
tích bề mặt một chủ sở hữu quyền sử dụng đất được xác lập mà còn bao gồm cả
phần không gian bên trên và bên dưới mặt đất đai. Tại khoản 2 Điều 265 BLDS
có quy định về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản. Khi thực hiện
quyền năng của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất trên một diện tích đất nhất
định thì chủ sở hữu này có quyền sử dụng phần không gian và lòng đất theo
chiều thẳng đứng trong khuôn viên đất (quyền sử dụng đất) của mình. Việc sử
dụng này phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng đồng thời phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến chủ sở
hữu bất động sản liền kề. Quy định này được Bộ xây dựng cụ thể hóa trong
Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD về việc ban hành TCXDVN 353:2005 “Nhà ở
liên kế-tiêu chuẩn thiết kế” tại tiểu mục 6.5.2.3: “tất cả các loại mái đón, mái
đua, ô văng, sê-nô máng nước, bậc tam cấp, bồn hoa, vệt dắt xe hoặc bất kỳ một
bộ phận nào của ngôi nhà,kể cả bộ phận trang trí cho kiến trúc đều không được

xây dựng vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng
của người khác” . Đồng thời, Điều 267 BLDS quy định “khi xây dựng công
trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an
8


toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng
quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu
bất động sản liền kề và xung quanh”.
Và về nguồn gốc đất của gia đình ông Quảng đang sử dụng ban đầu là nhà
có nguồn gốc là thuộc sở hữu Nhà nước từ năm 1967, tuy nhiên thì đến năm
1991 do nhà xuống cấp nên ông đã xin phép chính quyền cho ông được xây
dựng nhà mới. Việc ông xây dựng lại nhà là hoàn toàn đúng bởi ông đã xin phép
chính quyền và họ đã cho ông xây dựng lại ngôi nhà đó. Tuy nhiên khi xây lại
nhà ông Quảng đã không thực hiện đúng với sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép
mà “Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 4 thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 227-2009 của Bộ Xây dựng, công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng
quy định tại khoản 1 điều 11 nghị định 23/2009/NĐ-CP là vi phạm một trong
những nội dung sau đây:
a/ Thay đổi vị trí xây dựng công trình;
b/ Sai sót nền xây dựng;
c/ Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
Ngoài các trường hợp vi phạm nêu trên, đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị
thì những trường hợp sau cũng bị xem là sai nội dung giấy phép xây dựng:
d/ Sai diện tích xây dựng;
đ/ Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép
xây dựng;
e/ Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;
g/ Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với những khu
vực đã có thiết kế đô thị được duyệt);
Căn cứ theo khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Xây dựng, thì chỉ giới đường

đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân
định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành
cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công
9


cộng khác. Còn chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công
trình trên lô đất đó.”
Như vậy có thể việc ông Quảng xây dựng nhà không đúng với thiết kế
kèm theo giấy phép là không đúng với quy định của pháp luật bởi ông đã “vi
phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng” và “sai về diện tích xây dựng” bằng
việc ông đã xây dựng ban công tầng một và tầng hai đã lấn sang ngõ đi chung và
phần công trình tường rào , bể nước cũng không có trong sơ đồ thiết kế và vượt
quá phạm vi đất được sử dụng.
Thứ hai: Việc tòa bãi đơn yêu cầu của ông Nguyễn Văn Thực đòi ông
Nguyễn Văn Quảng trả lại diện tích đất đã lấn sang nhà ông Thực là không đúng
với quy định của pháp luật bởi: Theo quy định tại Điều 259 BLDS: “Khi thực
hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu
hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở pháp luật phải chấm dứt
hành vi đó, nếu không có sự chấm dứt tự nguyện, thì có quyền yêu cầu tòa án
hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi
phạm”. Mà theo đó ông Thực được UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử
dụng đất với diện tích đất liền kề với nhà ông Quảng tuy nhiên ông Quảng đã
lấn chiếm diện tích đất này của ông. Do vậy theo luật việc ông Thực khởi kiện ra
Tòa là hoàn toàn có căn cứ vì ông Quảng đã có hành vi chiếm đoạt, cản trở việc
thực hiện quyền sở hữu của ông Thực bằng việc đã xây dựng ban công nhà và
tường rào, bể nước lấn sang phần đất của ông Thực mà theo Điều 267 BLDS
quy định “ khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp
luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng
cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền,

lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh”.
Như vậy ông Quảng phải chịu trách nhiệm trước hành vi sai trái của mình
trước pháp luật chứ không phải ông Quảng không phải chịu bất kì hình phạt gì

10


như bản án sơ thẩm của tỉnh Lạng Sơn thụ lí. Và quyết định của tòa sơ thẩm
cũng hoàn toàn không hợp lí.
Qua đây ta thấy tòa án nhân dân huyện Lạng Sơn xử lí sơ thẩm trong vụ
án này có phần tắc trách. Vì chưa tìm hiểu kĩ, rõ ràng, chưa xác định vụ việc một
cách thấu đáo nên áp dụng những quy đinh của pháp luật còn chưa đúng làm ảnh
hưởng đến nhân dân. Cụ thể trong vụ án này thì tòa án và những ơ quan điều tra
phải tìm hiểu rõ ràng rằng ngôi nhà của nhà ông Thực, ông Quảng thuộc sở hữu
gì, ai sở hữu và ông Quảng đã xây dựng lại nhà ra sao… Đó là những điều nhóm
tôi góp ý để các cơ quan chức năng thảm khảo và hoàn thiện hơn.
2.2. Cách giải quyết của tòa phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày
24/8/2008 của tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn.
Việc tòa phúc thẩm quyết định chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của ông
Nguyễn Hữu Thực. Và buộc ông Quảng phải tháo dỡ phần công trình xây dựng
trên phần đất mà ông Thực được UBND tỉnh Lạng Sơn giao đất , để trả lại đất
cho ông Thực là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật vì:
Trong bản án có ghi rõ: “khi xây dựng lại nhà năm 1991, gia ông Quảng
đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là ban công
tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ chung và phần công trình tường rào, bể nước cũng
không có trong thiết kế. Tại phiên toà phúc thẩm, ông Quảng cũng thừa nhận
việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2, phần công trình tường rào, bể nước
không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất được sử dụng”. Đồng
thời, UBND thành phố Lạng Sơn chỉ bán cho ông Quảng nhà cấp 4 với diện tích
24.9 m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn) và khi giao đất cho ông Thực,

UBND thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống
có chiều rộng là 0,38 m nhưng phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất
của ông Thực.

11


Như vậy, rõ ràng, ông Quảng đã vi phạm vào quy định về nghĩa vụ tôn
trọng ranh giới giữa các bất động sản tại khoản 2 điều 265 BLDS đã nêu trên và
điều 267 BLDS về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng.
Mặt khác, trong trường hợp này, nhà, đất ông Quảng sở hữu và sử dụng
liền kề với đất ông Thực được cấp có nguồn gốc thuê của Nhà nước. Năm 1991,
do nhà xuống cấp, ông Quảng đã xin phép và được chính quyền cho ông xây
dựng mới. Tuy nhiên, tại bản án phúc thẩm, ông Quảng đã thừa nhận rằng: ông
không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép (ban công
tầng 1, tầng 2, phần công trình tường rào, bể nước) để được Nhà nước cộng
nhận quyền sử dụng đất. Rõ ràng, ông Quảng đã chiếm hữu tài sản thuộc hình
thức sở hữu Nhà nước là không có căn cứ pháp luật. Mà khoản 2 Điều 247 có
quy định “Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước không có
căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục , công khai, dù thời gian chiếm hữu là
bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó”. Theo quy định này, thì
dù ông Quảng có xây dựng, sử dụng phần bất động sản liền kề từ năm 1991 đến
nay thì cũng không được coi là chủ sở hữu. Việc kê khai phần diện tích lấn
chiếm của ông Quảng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 7,8 m² là
trái pháp luật. Do đó việc ông Quảng xây dựng nhà không đúng với sơ đồ thiết
kế và lấn sang phần đất của nhà ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là trái với các quy định của pháp luật. Theo quy định tại Ðiều 255 các
biện pháp bảo vệ quyền sở hữu:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở

hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật
việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc
sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo
quy định của pháp luật.”. Chính từ quy định trên mà tòa phúc thẩm buộc ông
12


Quảng phải tháo dỡ và trả lại ông Thực diện tích đất đã lấn chiếm là hoàn toàn
đúng với quy định của pháp luật.
Vì vậy, quyết định của Toà án buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình
xây dựng trên phần đất ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
để trả lại cho ông Thực là hoàn toàn hợp lí.
Nhận xét chung: qua việc việc xét xử của bản án này ta thấy bên cạnh
những mặt làm được của cơ quan tòa án của nhà nước thì vẫn còn tồn tại một số
vẫn đề
Trong khi tiến hành xét xử, thụ lí vụ án. Có những cơ quan chuyên môn
vẫn còn xử án không đúng căn cứ của pháp luật và điều tra về nguồn gốc, xác
định của vụ việc chưa rõ ràng dẫn đến việc xử lí không công bằng cho nhân
dân. Qua đây ta cũng phải rút ra bài học và ngày càng chú trọng hơn nữa trong
việc đào tạo cán bộ pháp luật cũng như việc hoàn thiện hệ thống pháp luật của
nước ta hơn nữa.
3. Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án.
Đối với tình huống trên nhóm sẽ xin đóng góp ý kiến trong việc giải quyết
vụ việc như sau :
Trước đó để thụ lí vụ án cần phải xác định người yêu cầu tòa án giải quyết
vụ việc (ông Thực) có quyền khởi kiện trong vụ việc này hay không? Còn đối
với việc kháng cáo thì cầm phải xác định rõ người có quyền kháng cáo bao gồm
những ai, trong tình huống trên cần phải xác định rõ người kháng cáo (bà Rỉ) là
người như thế nào có liên quan gì đến vụ án trên và có được quyền kháng cáo

không?
Sau khi xem xét yêu cầu của người khởi kiện nếu đủ điều kiện thì tòa
quyết định thụ lí vụ án để giải quyết. Sau đó, đối với tình huống này việc cần
xác định rõ ràng về nguồn gốc của hai mảnh đất nhà ông Thực và ông Quảng
đang xảy ra tranh chấp là như thế nào?

13


Nếu căn cứ vào những nội dung vụ án mà tài liệu đưa ra là chính xác thì
nhóm sẽ giải quyết theo hướng giải quyết của tòa xử phúc thẩm. Tức là nhóm
dựa vào những nhận định mà Tòa xử phúc thẩm đã đưa ra là gia đình ông Quảng
đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kém theo giấy phép. Ông Quảng cũng
không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất. UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông
Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9 m 2 nên việc ông Quảng khai rằng ông mua
nhà của Nhà nước nên hiện trạng như thế nào ông sử dụng đến đó là không đúng
vì Nhà nước chỉ bán cho ông từng đấy và hiện trạng nhà bây giờ đã không còn
như cũ nữa. Hơn nữa, khi giao đất cho ông Thực, UBND thành phố Lạng Sơn đã
trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống có chiều rộng là 0,38 m, nhưng
phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông Thực. Từ đó có thể
quyết định: Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực. Giao cho ông
Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64 m 2 (gồm 2,4 m2 trên đó gia
đình ông Quảng đã xây dựng công trình, tường rào, bể nước và 2,24 m 2 là phần
ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất). Nhưng nhóm
chưa buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên đất
nêu trên để trả quyền sử dụng đất với ông Thực ngay như Tòa xử phúc thẩm đã
xử mà chúng ta có thể giải quyết mềm dẻo hơn, hợp tình hơn ở việc dù sao ông
Quảng cũng đã xây ban công và công trình phụ, tường rào và bể nước nên nếu đi
được đến một phương án giải quyết mà có lợi cho hai bên thì sẽ tốt hơn. Đó là

nếu như trong trường hợp hiện tại mà ông Thực chưa cần sử dụng đến phần diện
tích đất mà ông Quảng đã lấn vào đất của ông Thực trong khi đó ông Quảng
cũng không muốn phải tháo dỡ ban công, công trình (vì có thể ảnh hưởng đến
cấu trúc nhà hoặc vì lí do nào đó) thì nên chăng nên thuyết phục ông Quảng và
ông Thực đi đên một thỏa thuận là trong thời gian mà ông Thực chưa cần phải
sử dụng phần đất mà ông Quảng lấn thì ông Quảng có thể sử dụng phần diện
tích đất lấn đó nhưng với điều kiện phải trả cho ông Thực một khoản tiền nào đó
14


hoặc điều kiện khác do các bên thỏa thuận. Rồi đến lúc ông Thực mà phải sử
dụng phần đất đó thì ông Quảng phải dỡ bỏ công trình, ban công để trả lại quyền
sử dụng đất cho ông Thực. Trong trường hợp mà hai bên không đồng ý hoặc
không thỏa thuận được với nhau thì lúc này Tòa mới quyết định buộc ông
Quảng phải tháo dỡ công trình, ban công tầng 1, tầng 2, mái tôn tầng 3.
Tuy nhiên, có một số vấn đề mà đề bài chưa nói rõ hay đề cập đến nên
nếu cần phải làm rõ ràng vụ án này thì theo quan điểm của nhóm cần làm rõ
được những vấn đề sau đây:
Thứ nhất, cần phải làm rõ đất được cấp GCNQSDĐ so với đất thực tế sử
dụng của ông Quàng và ông Thực là thiếu hay thừa ?
Thứ hai, cần phải xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của 2 ông đúng quy định của pháp luật không ?
+) Tại sao năm 2001, trong quyết định bán nhà thì UBND tỉnh Lạng Sơn
chỉ bán nhà cho ông Quảng có 24,9 m2 nhưng năm 2004 thì UBND lại cấp cho
ông Quảng tận 51 m2 ?
Trường hợp nếu đã cấp cho ông Quảng 51 m 2 năm 2004 là đúng pháp
luật, năm 2006 lại cấp cho ông Thực 43,2 m 2 đất trong đó có phần đất lại chồng
lên đất của ông Quảng thì việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thực là có vấn đề.
Nếu xác định là cấp sai, ông Thực phải giữ nguyên hiện trạng, kiến nghị
UBND đính chính GCNQSDĐ cho người bị cấp sai.

Trên thực tế, hai vấn đề trên thì cơ quan có thẩm quyền phải trả lời bằng
văn bản.

15


16