(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LÊ NGÂN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM
2020 HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LÊ NGÂN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. VŨ SỸ KIÊN

Hà Nội - Năm 2018


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Vũ Sỹ Kiên
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Thị Khuy
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Trần Minh Tiến
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 16 tháng 9 năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Lê Ngân


LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS Vũ Sỹ Kiên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề
tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo

khoa Quản lý Đất Đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Trì, phòng Tài nguyên và
Môi trường, các phòng ban huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình và đồng nghiệp
đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lê Ngân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .......................................... 4
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ............................. 4
1.1.1 Khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 4
1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................... 5
1.1.3 Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................. 7
1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA QUY
HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................... 9
1.2.1

Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ............. 9

1.2.2 Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất ........................ 13

1.3 TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM .................................................................................. 15
1.3.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ....................... 15
1.3.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ. .................. 19
1.4 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2016 .............................................................................. 24
1.4.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất năm 2016 ................................. 24
1.4.2 Những kết quả đạt được ............................................................................. 29
1.4.3 Tồn tại .......................................................................................................... 32
1.5 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC CHỈ TIÊU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2016 ............................................................ 33
1.5.1

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu ............................................................. 33

1.5.2

Những kết quả đạt được....................................................................... 38

1.5.3 Tồn tại và nguyên nhân ............................................................................... 39
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 42
2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 42
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 42


2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì, thành
phố Hà Nội............................................................................................................ 42
2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội ......... 42
2.2.3 Tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 ...... 42
2.2.4 Đánh giá các yếu tố tác động đến thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai

đoạn 2011-2017 .................................................................................................... 43
2.2.5 Đề xuất giải pháp tăng cường việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất ........ 43
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 43
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................................ 43
2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh ................................................................... 44
2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................... 45
2.3.4 Phương pháp chuyên gia ............................................................................. 45
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 46
3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN
THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................. 46
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường .......................... 46
3.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội ............................................................................. 50
3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI ....................................................................................................... 61
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai ............................................................................. 61
3.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 huyện Thanh Trì ..................... 66
3.2.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2017 .............................................. 68
3.3 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT .... 77
3.3.1 Khái quát về phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 ...... 77
3.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất ................................ 81
3.3.4 Đánh giá hiệu quả của việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến
kinh tế, xã hội, môi trường ................................................................................... 88
3.4 ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT ĐẾN ĐỜI SỐNG,
VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ĐIỂN HÌNH .............. 91
3.4.1 Tác động tới sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.................................... 92


3.4.2 Ảnh hưởng đến thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất .................. 94
3.4.3 Tác động tới lao động, việc làm .................................................................. 96
3.5 ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUY

HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011-2017 ........................................... 98
3.5.1 Xác định các yếu tố tác động tích cực đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất giai đoạn 2011-2017 ....................................................................................... 98
3.5.2 Xác định các yếu tố tác động tiêu cực đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất giai đoạn 2011-2017 ..................................................................................... 101
3.6 PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ NHỮNG NGUYÊN NHÂN, TỒN TẠI ẢNH
HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT .................................................................................................................... 101
3.6.1 Những tồn tại chủ yếu ............................................................................... 101
3.6.2 Nguyên nhân của những tồn tại ................................................................. 102
3.7 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 .................................................................... 104
3.7.1 Giải pháp về chính sách ............................................................................. 104
3.7.2 Giải pháp về nguồn lực và vốn đầu tư ....................................................... 105
3.7.3 Giải pháp về khoa học - công nghệ ........................................................... 106
3.7.4 Các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường ........................... 107
3.7.5 Các giải pháp tổ chức thực hiện ....................................................................... 107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 109
1. KẾT LUẬN .................................................................................................... 109
2. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 110
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. 111


THÔNG TIN LUẬN VĂN:
+ Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Lê Ngân
+ Lớp:

CH2BQĐ

Khoá: Cao học 2

+ Cán bộ hướng dẫn: TS. Vũ Sỹ Kiên
+ Tên đề tài: "Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội".
+ Thông tin luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành
phố Hà Nội để phát hiện những yếu tố ảnh hưởng tích cực và hạn chế trong
quá trình tổ chức triển khai thực hiện.
Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả và hạn chế những yếu tố ảnh
hưởng đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ đầy đủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTXDVNN

Hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp

KHSSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

PNN

Phi nông nghiệp

QHKH

Quy hoạch kế hoạch

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐĐ

Quy hoạch sử dụng đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển kinh tế năm 2005 – 2017................... 50
Bảng 3.2 Biến động dân số và lao động đoạn 2005 – 2017 ................................. 53
Bảng 3.4: Biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2017 ..................................... 68

Bảng 3.6: Các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 ............................................... 77
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến
năm 2017 .............................................................................................................. 81
Bảng 3.8: Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp
đến năm 2017........................................................................................................ 82
Bảng 3.10: Các công trình chưa thực hiện đến năm 2017.................................... 84
Bảng 3.11: Các công trình không có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng
vẫn thực hiện.......................................................................................................... 86
Bảng 3.12: Số hộ bị thu hồi đất ở 02 dự án nghiên cứu ....................................... 91
Bảng 3.13: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án nghiên cứu .. 92
Bảng 3.14: Tác động tới sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các hộ gia
đình có đất bị thu hồi ............................................................................................ 93
Bảng 3.15 . Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất DA1 ............... 94
Bảng 3.16 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất DA2 ................ 94
Bảng 3.17 :Tình hình lao động và việc làm của các hộ gia đình có đất bị thu hồi
tại dự án 1 ............................................................................................................. 96
Bảng 3.18 :Tình hình lao động và việc làm của các hộ gia đình có đất bị thu hồi
tại dự án 2 ............................................................................................................. 96


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì ................................................................ 46
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2017 .................................. 67
Hình Trường THPT Đông Mỹ........................................................................... 122
Hình Công viên chiến thắng Ngọc Hồi ............................................................. 122


1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong quá trình phát triển không ngừng của xã hội, đất đai đóng vai trò
vô cùng quan trọng. Về mặt tự nhiên, đất đai là môi trường sống của tất cả các
loài sinh vật, là điều kiện sinh tồn của toàn bộ sinh quyển. Trên phương diện xã
hội, đất đai giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh… Với vai trò
đặc biệt như vậy, lại là một nguồn tài nguyên có hạn và không thể tái tạo nên
vấn đề bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả luôn là quốc sách hàng
đầu của bất kỳ quốc gia nào.
Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho
trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương
hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ,
quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành
trên địa bàn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, tạo cơ sở
pháp lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi
trường, đồng thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai.
Thanh Trì là Huyện nằm ven nội thành của thành phố Hà Nội, có diện tích tự
nhiên là 6.349,1ha; có 16 đơn vị hành chính cấp xã (15 xã và thị trấn Văn Điển).
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế
theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhu cầu sử dụng đất đai cho các
ngành, các lĩnh vực sản xuất ngày một tăng, điều đó gây áp lực rất lớn đến quỹ
đất của huyện. Việc bố trí và dành quỹ đất nông nghiệp để phát triển các khu
công nghiệp, khu đô thị và dân cư tập trung, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật
của các xã, thị trấn trong huyện trong thời gian qua đã đặt ra rất nhiều vấn đề
cần quan tâm giải quyết, đó là: việc sử dụng một lượng lớn diện tích đất lúa
(đất lúa 2 vụ) để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc bố trí, sử dụng đất
công nghiệp cho hiệu quả chưa cao, chưa tiết kiệm đất; việc bố trí đất cho phát
triển cơ sở hạ tầng còn chưa hợp lý, chưa đáp ứng được phát triển kinh tế - xã

2

hội của huyện; nhiều loại đất khi sử dụng chưa có biện pháp bảo vệ ô nhiễm
môi trường, chống thoái hóa, hạn chế khả năng sử dụng lâu dài.
Xuất phát từ thực tiễn trên công tác “Lập quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015” tập trung giải quyết những vấn
đề trọng điểm: Xác định rõ hiện trạng sử dụng đất đai, tình hình thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, việc phân bổ sử dụng và giải pháp bảo vệ diện tích đất lúa bảo
đảm an ninh lương thực, giải pháp quy hoạch diện tích đất các khu công nghiệp, diện
tích đất đô thị và khu dân cư, diện tích phát triển cơ sở hạ tầng. Việc bố trí sử dụng
đất phải hợp lý, hiệu quả, tránh sự chồng chéo gây lãng phí, hủy hoại và phá vỡ môi
trường sinh thái.
Thực hiện pháp luật đất đai năm 2013, UBND huyện Thanh Trì đã lập
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
(2011-2015) được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định
số 2156/QĐ-UBND ngày 22 tháng 4 năm 2014.
Việc tổ chức triển khai thực hiện phương án quy hoạch đóng vai trò quyết định
tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên,
việc thực hiện đó ra sao, kết quả đạt được thế nào, còn tồn tại những vấn đề gì,
nguyên nhân do đâu, cần phải có giải pháp nào khắc phục,... Cho đến nay vẫn chưa
có những nghiên cứu, đánh giá, bàn luận để rút kinh nghiệm một cách đầy đủ và
toàn diện.
Vì vậy việc đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và tính khả thi của các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là
việc làm cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội".

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đến năm 2020 trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội để phát hiện những


3

yếu tố ảnh hưởng tích cực và hạn chế trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện.
Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả và hạn chế những yếu tố ảnh
hưởng đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận về phương pháp đánh giá tính khả
thi, những kết quả, tồn tại và nguyên nhân đối với tình hình thực hiện phương án
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu góp phần phát hiện kịp thời những tồn tại và nguyên nhân, đề
xuất giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2020 trên địa bàn huyện Thanh Trì, làm cơ sở để đề xuất điều chỉnh, lập kế
hoạch sử dụng đất kỳ cuối, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, qua đó nâng cao hiệu
quả công tác quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì.


4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1 Khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
“Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể, diện tích với
những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa

hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nước, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính...), tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Như
vậy, để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động
sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật
tự sử dụng đất nhất định.
Về mặt bản chất, đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất
như “tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội nên quy hoạch
sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính chất:
kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu..;.
Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý
đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phối
và tái phân phối quỹ đất cả nước và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất khác
gắn liền với đất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất
của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường” [8]
Tính đầy đủ: mọi loại đất đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất
định.
Tính hợp lý: đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu
và mục đích sử dụng.


5

Tính khoa học: Áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên

tiến.
Tính hiệu quả: đáp ứng đồng bộ lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
Về thực chất, quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp (đặc biệt là diện tích đất lúa); ngăn chặn các
hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh
thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát
triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định chính trị, an
ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền
kinh tế thị trường.
1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm
của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
* Tính lịch sử - xã hội:
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã
hội thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch
sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai cũng như quan hệ
giữa người với người về quyền sở hữu và sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất
đai thể hiện đồng thời vừa là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là

6

yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của
phương thức sản xuất của xã hội.
* Tính tổng hợp:
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: Đối
tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ...toàn bộ tài nguyên đất đai
cho nhu cầu nền kinh tế quốc dân; quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến nhiều lĩnh vực
về khoa học, kinh tế và xã hội như khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất
đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường sinh thái...
* Tính dài hạn:
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã
hội quan trọng, xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các
phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho
việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để thực hiện chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng
bước trong thời gian dài cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy
hoạch sử dụng đất đai thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc xa hơn.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô:
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước
các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang
tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự
thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của
quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng
đất.
* Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách
xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên

quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất
đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế
- xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi


7

trường sinh thái.
* Tính khả biến:
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi
hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế
trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến
bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của Quy hoạch sử dụng đất
đai không còn phù hợp. Việc điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch là biện pháp
thực hiện và cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch, Quy hoạch sử
dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy
hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất
lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.3 Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 36, Luật Đất đai năm 2013, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất gồm :
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Hiện nay theo Điều 5 Luật Quy hoạch năm 2017 đã điều chỉnh lại hệ thống
quy hoạch quốc gia, theo đó hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm :
Quy hoạch cấp quốc gia: Quy hoạch cấp quốc gia bao gồm quy hoạch tổng

thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia,
quy hoạch ngành quốc gia.
Quy hoạch vùng.
Quy hoạch tỉnh.
Quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt: Quy hoạch đơn vị hành
chính - kinh tế đặc biệt do Quốc hội quy định.
Quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn.


8

* Quy hoạch sử dụng đất quốc gia:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia xác định việc phân bổ và tổ chức
không gian sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh, bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai và ứng phó biến đổi khí hậu trên cơ
sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực mang tính liên
vùng, liên tỉnh.
* Quy hoạch vùng:
Nội dung quy hoạch vùng xác định phương hướng phát triển, sắp xếp không
gian và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh,
bảo vệ môi trường có tính liên ngành, liên vùng và liên tỉnh.
* Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh:
Nội dung quy hoạch tỉnh thể hiện các dự án cấp quốc gia đã được xác định ở
quy hoạch cấp quốc gia; các dự án cấp vùng, liên tỉnh đã được xác định ở quy hoạch
vùng; định hướng phát triển, sắp xếp không gian và phân bổ nguồn lực cho các hoạt
động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường ở cấp tỉnh, liên huyện
và định hướng bố trí trên địa bàn cấp huyện.
1.1.4 Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch sử

khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai (đặc biệt là đất chưa sử dụng);
Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản về sử
dụng đất trong kỳ quy hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất đai, nhu
cầu đất của các ngành kinh tế quốc dân, khả năng đáp ứng về số lượng và chất
lượng đất đai);
Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh (điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân phối hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai, xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đưa ra các chỉ tiêu


9

khống chế - chỉ tiêu khung để quản lý vĩ mô đối với từng loại sử dụng đất - 3 nhóm đất
chính theo quy định của Luật đất đai năm 2013);
Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
Xác định các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường;
Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất là: phân phối hợp lý đất đai
cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất phù
hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích;
hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất nhằm đạt hiệu quả
tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi ích chung
của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương tự quyết định những lợi ích cục bộ của mình.
Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy hoạch sử dụng đất
phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.

Hệ thống quản lý hành chính của nước ta được phân chia thành 3 cấp: quốc
gia, cấp tỉnh, cấp huyện. Tuỳ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của mỗi cấp, quy
hoạch sử dụng đất có nội dung và ý nghĩa khác nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ
sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch của cấp dưới là
phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy
hoạch vĩ mô.
1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA QUY
HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án quy
hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về
phương diện tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết”- được xác
định và tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong quá


10

trình xây dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng đất; “Tính khả thi thực
tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt được
khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều kiện
bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “Tính khả thi thực tế”
thường không đáng kể. Tuy nhiên, không ít trường hợp luôn có những vấn đề phát
sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất do tác
động của nhiều yếu tố khó đoán trước được như: tính kịp thời về hiệu lực thực thi
của phương án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi quy hoạch
của các nhà chức trách và người sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai;
những đột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các nguồn lực;

áp lực mới về các vấn đề xã hội, thị trường, an ninh quốc phòng; tác động của nền
kinh tế quốc tế...
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận chứng
thông qua 5 nhóm tiêu chí sau:
Nhóm 1. Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về:
Căn cứ và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu:
Các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật;
Các quyết định, văn bản liên quan đến triển khai thực hiện dự án...
* Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương án quy hoạch sử dụng
đất:
- Thành phần hồ sơ và sản phẩm;
- Trình tự pháp lý.
Nhóm 2. Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
* Cơ sở tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất:
Tính khách quan của các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện tự
nhiên, định hướng phát triển kinh tế - xã hội;
Sử dụng các định mức, tiêu chuẩn;
Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo mô
hình mẫu...


11

* Phương pháp công nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây dựng tài
liệu bản đồ...
Nhóm 3. Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá
về:
Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy hoạch
và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng đất...
Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức thu

thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất theo
quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
Nhóm 4. Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực
hiện được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc
điểm hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
(1) Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí) nhằm tạo điều
kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh và mục đích sử dụng
đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất). Cụ thể bao gồm: các biện pháp cần thiết
khi thực hiện việc chu chuyển đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng (khai hoang,
phục hoá, lấn biển, khôi phục mặt bằng sử dụng đất, cải tạo cơ bản nhằm đưa diện tích
đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá vào sử dụng...); xác định ranh giới
và cơ cấu diện tích đất của các chủ sử dụng, cơ cấu diện tích cây trồng; xác lập các chế
độ sử dụng đất đặc biệt (sử dụng đất tiết kiệm diện tích bề mặt, khai thác triệt để không
gian và chiều sâu)...;
(2) Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị công trình
trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hướng phát triển của
doanh nghiệp và người sử dụng đất), cần lượng vốn đầu tư cơ bản khá lớn (gồm cả
chi phí điều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn đầu tư để thực hiện công trình) và
thực hiện theo dự án đầu tư hoặc thiết kế kỹ thuật chi tiết, như các công trình cơ sở
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ thống ruộng bậc thang trên đất dốc và các
thiết bị công trình bảo vệ đất (chống rửa trôi, xói mòn, sạt lở đất); hệ thống công
trình thuỷ lợi, ao hồ chứa nước (tưới tiêu, chống xâm nhập mặn, thau chua, rửa


12

mặn, rửa phèn);
(3) Bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trường sinh thái để phát
triển bền vững. Các biện pháp thuộc nhóm này được đề xuất trong phương án

quy hoạch sử dụng đất tuỳ theo đặc điểm của lãnh thổ, phải đầu tư vốn cơ bản và
cũng được triển khai thực hiện theo dự án đầu tư hoặc luận chứng kinh tế - kỹ
thuật.
(4) Bao gồm các biện pháp không đòi hỏi vốn đầu tư cơ bản, nhưng được
thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của doanh nghiệp hoặc
người sử dụng đất như nâng cao độ phì và tính chất sản xuất của đất, áp dụng các
quy trình công nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện các biện pháp kỹ thuật canh tác
chống xói mòn, sử dụng các chế phẩm hoá học, bón phân, bón vôi... Để triển khai
thực hiện các biện pháp thuộc nhóm này, trong phương án quy hoạch sử dụng đất
cần xác định rõ các thông số cần thiết về đặc điểm mang tính công nghệ của từng
khu đất (như kích thước chiều dài - chiều rộng của khu đất, hiện trạng sử dụng, loại
thổ nhưỡng, thành phần cơ giới, mức độ xói mòn, điều kiện địa hình, địa chất...),
cũng như những kiến nghị về hướng cải tạo việc sử dụng đất.
Nhóm 5. Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch,
được đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
* Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:
Huy động các nguồn lực về vốn và lao động để đẩy nhanh tiến độ thực hiện
các công trình, dự án;
Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
để thực hiện các công trình, dự án...
* Các giải pháp về quản lý và hành chính:
Xác định rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc thực hiện và quản
lý quy hoạch;
Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt;
Kiểm soát chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng
cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác


13

không theo quy hoạch;
Thực hiện tốt việc đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề đối với lao
động có đất bị thu hồi...
* Các giải pháp về cơ chế chính sách
Tạo điều kiện để nông dân dễ dàng chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất
nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị trường;
Bảo đảm cho đồng bào dân tộc miền núi có đất canh tác và đất ở;
Tổ chức tốt việc định canh, định cư;
Ổn định đời sống cho người dân được giao đất nông nghiệp; khuyến khích
ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ có liên quan đến sử dụng đất nhằm tăng hiệu
quả sử dụng đất.
1.2.2 Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong thực
tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế của
xã hội. Quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên quan đến
nhiều vấn đề và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau như các mối quan hệ sản
xuất; hình thức sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất khác. Với cách tiếp cận như
trên, cần phải lưu ý một số vấn đề khi xem xét hiệu quả quy hoạch sử dụng đất như
sau:
Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở hệ thống các
mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá phù hợp;
Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời giữa lợi
ích của những người sử dụng đất với lợi ích của toàn xã hội;
Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến các yêu
cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các đặc điểm sinh
thái của đất đai;
Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả đem lại của

quy hoạch sử dụng đất thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất lượng và có thể so sánh