dân sự phân tích vụ án tranh chấp đất đai giữa nguyễn hữu thực và liễu thanh quảng

Quyền ở hữu là một chế định quan trọng trong luật dân sự Việt Nam, được
quy định trong nhiều văn bản pháp luật. Hiện nay, với sự phát triển của đất
nước, nhu cầu về nhà ở, đất đai ngày càng tăng, nên đã xảy ra nhiều vụ tranh
chấp. Để có cái nhìn rõ nét hơn về tranh chấp nhà ở, đất đai, cũng như cách
giải quyết của Tòa án trong trường hợp này, nhóm chúng em xin đi sâu vào
nghiên cứu giải quyết vụ án số 2.
I. Những căn pháp lý để giải quyết vụ án
1. Căn cứ Tòa án áp dụng tại bản án sơ thẩm
Khi giải quyết vụ án, Toà án sơ thẩm đã áp dụng những quy định sau:
-

Điều 255, 256, 266, 267 Bộ luật dân sự 2005;
Điều 34, 49 Luật đất đai năm 2003;
Điều 1, 9 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991;
Điều 2 Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh

doanh nhà ở.
a. Bộ luật dân sự 2005
Ðiều 255. Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở
hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp
luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt
hại.
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc
sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo
quy định của pháp luật.
Ðiều 256. Quyền đòi lại tài sản
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm
hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp
luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của

mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Ðiều 247 của
Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người
chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Ðiều 257 và Ðiều 258 của Bộ luật này.
1


Ðiều 266. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng
đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây
tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất
động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh
giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó
là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có
thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý
do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải
dỡ bỏ.
Ðối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi
thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Ðối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng,
trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở
hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách
tường của mình.
Ðiều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật
về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách
mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi

ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng
đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho
ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu
bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

2


3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công
trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu
phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ
sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và
xung quanh.
b. Luật đất đai năm 2003
Điều 34. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các

dự án đầu tư.
Điều 49. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp
sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật
này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3


4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
c. Pháp lệnh về nhà ở năm 1991
Điều 1. Quyền có nhà ở của công dân.
Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho
mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật.
Công dân có nghĩa vụ sử dụng, bảo quản nhà ở theo quy chế sử dụng nhà

ở và các quy tắc sinh hoạt công cộng, giữ gìn vệ sinh và bảo vệ môi trường.
Hội đồng bộ trưởng ban hành quy chế sử dụng nhà ở.
Điều 9. Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở.
1- Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch xây
dựng nhà ở, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của đô thị, nông thôn.
2- Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh và thị xã
tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị
hành chính tương đương cấp giấy phép.
Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã
thuộc huyện do Uỷ ban nhân dân thị xã, huyện cấp giấy phép.
d. Nghị định 61 ngày 5/7/1994
Điều 2. Mua bán và kinh doanh nhà ở qui định trong Nghị định này bao
gồm các hình thức sau:
1. Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;
2. Kinh doanh nhà ở;
4


3. Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Căn cứ Tòa án áp dụng tại bản án phúc thẩm
Khi giải quyết vụ án, Toà án phúc thẩm đã áp dụng những quy định sau:
- Điều 255; 265; 266; 267; 273; 275; 450 BLDS năm 2005;
- Điều 34; 49 Luật đất đai năm 2003;
- Điều 5 Nghị định của Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 về mua bán và
kinh doanh nhà ở.
a. Bộ luật dân sự 2005
Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận
của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã

tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu
rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì
người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được
lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp,
thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu
cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận
khác.
5


Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu
bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người
được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền
bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản
bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên
thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên;
nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ
sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người
phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
b. Nghị định 61 ngày 5/7/1994
Điều 5. Đất xây dựng nhà ở
Đất xây dựng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Việc giao và sử dụng đất xây dựng nhà ở phải theo đúng quy định của
Luật đất đai và pháp luật về xây dựng cơ bản.
Việc sử dụng đất xây dựng nhà ở để kinh doanh phải thông qua hợp đồng
thuê đất.
II. Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án
Qua nghiên cứu các tình tiết của vụ án và cách giải quyết của tòa án, nhóm
em xin đưa ra một số bình luận về cách giải quyết vụ việc của tòa án như sau:
1. Bản án của tòa sơ thẩm
6


a. Phân tích vụ án và bản án
Xét bản ản dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17/4/2009 của tòa án
nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giải quyết yêu cầu của nguyên
đơn là ông Nguyễn Hữu Thực khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ông Liễu Thanh
Quảng trả lại diện tích đất đã lấn chiếm của ông.
Theo trình bày, lập luận của các bên như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 14/7/2008 và trong quá trình giải quyết vụ án,
nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, ông được UBND
thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng đất đối với 43,2m 2 tại đường
Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc
thửa đất số 185, tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND
thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông.
Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu trên là nhà, đất của ông Liễu Thanh
Quảng. Ông Quảng đã xây dựng công trình phụ, ban công tầng 2, tầng 3 nhà
ông Quảng lấn sang phần đất của ông khoảng 05m 2 (bao gồm cả phần khoảng
không và phần mặt đất), ông đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết
nhưng hai bên không hoà giải được. Do đó, ông khởi kiện đề nghị Toà án buộc
ông Quảng trả lại ông diện tích đất đã lấn chiếm nêu trên.
Bị đơn là ông Liễu Thanh Quảng trình bày: Nhà, đất ông sở hữu và sử
dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với đất
ông Thực được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ năm 1967, đến
năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép và được chính quyền cho ông xây
dựng mới. Đến năm 2001, Nhà nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số
615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004
ông được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
51m2 đất. Ông Thực cho rằng ông lấn chiếm đất của ông Thực là không đúng,
vì căn nhà vẫn nguyên hiện trạng từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không
đồng ý với yêu cầu cảu ông Thực.
7


Từ phần trình bày của nguyên đơn và bị đơn ở trên, rút ra yêu cầu và lập
luận của các bên là:
Theo ông Nguyễn Hữu Thực thì ông Liễu Thanh Quảng đã lấn chiếm đất
của ông và bày tỏ quan điểm là muốn đòi lại diện tích đất mà ông Liễu Thanh

Quảng đã lấn chiếm.
Còn theo quan điểm của ông Liễu Thanh Quảng thì không thừa nhận lấn
chiếm đất của ông Nguyễn Hữu Thực vì căn nhà này là nguyên hiện trạng từ
khi ông mua của nhà nước và không đồng ý với yêu cầu trả lại đất của ông
Nguyễn Hữu Thực.
Vấn đề pháp lí cần được giải quyết trong tình huống này là liệu có đúng
như nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Thực trình bày là ông Liễu Thanh Quảng
đã lấn chiếm 5m2 đất của ông Nguyễn Hữu Thực hay không và giải quyết tranh
chấp này như thế nào để vừa đúng với pháp luật vừa bảo vệ được quyền và lợi
ích của các bên liên quan?
Tòa sơ thẩm đã căn cứ vào các văn bản pháp luật liên quan là Điều 255,
256, 266, 267 Bộ luật dân sự 2005, Điều 34,49 Luật đất đai năm 2003, Điều 1,
9 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, và Điều 2 Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994
về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Tòa sơ thẩm công nhận việc ông Liễu Thanh Quảng đã xây dựng trái
phép, vượt quá phạm vi đất được sử dụng nhưng cho rằng việc các cơ quan
chức năng không có ý kiến và công ty quản lí nhà thu tiền theo diện tích ông
Quảng đã xây dựng là một dấu hiệu để thừa nhận rằng nhà nước đương nhiên
quản lí cả phần nhà và phần công trình phụ, ban công mà ông Quảng đã lấn
chiếm. Và sai sót nằm ở cơ quan chức năng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã không cấp phần diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban
công là không đúng với thực tế. Từ đó dẫn tới cấp trùng diện tích đất nêu trên
cho ông Thực và dẫn đến tranh chấp.

8


Từ đó, tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn (tòa sơ thẩm)
đã đưa ra phán quyết là “bác đơn yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thực đòi ông
Liễu Thanh Quảng phải trả lại 5m2 đất và khoảng không là không có căn cứ.

Ranh giới phía đông nhà đất của ông Quảng giáp đất nhà ông Thực được xác
định như sơ đồ hiện trạng kèm bản án”.
b. Nhận xét, đánh giá bản án
Việc nhận định từ đó áp dụng luật như trên của tòa sơ thẩm có nhiều điểm
bất cập và chưa hợp lí:
Thứ nhất, theo quy định tại các điều:
- Điều 265 Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản: “Người có
quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng
từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử
dụng đất liền kề của người khác”,
-Điều 266 về “Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động
sản”: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình”
- Điều 267 về “Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng”: “Khi xây dựng
công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo
đảm an toàn, không được vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng
và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động
sản liền kề xung quanh”.
Căn cứ theo những quy định trên của BLDS 2005 thì thấy việc ông Liễu
Thanh Quảng xây dựng công trình phụ, đổ ban công tầng 2, tầng 3 chờm ra
ngõ đi chung và lấn sang cả phần đất của ông Thực là vi phạm pháp luật vì
diện tích đất mà ông Thực đang sử dụng là hoàn toàn hợp pháp có quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã được cấp giấy chứng nhận quyền
9


sử dụng đất. Nhưng ở đây, khi giải quyết vụ việc tòa sơ thẩm không hề đề cập
đến vấn đề này.
Thứ hai, tòa không thể chỉ căn cứ vào việc cơ quan chức năng không có ý

kiến và công ty quản lí nhà thu tiền theo diện tích mà ông Quảng đã xây dựng
để khẳng định rằng khu công trình phụ, ban công mà ông Quảng đã lấn chiếm
là nhà nước đương nhiên quản lí. Từ đó cho rằng đây là lỗi của các cơ quan
chức năng dẫn tới việc cấp trùng diện tích đất cho ông Thực. Như vậy thì tòa
sơ thẩm đã công nhận việc lấn chiếm đất của ông Quảng là hợp pháp. Nhưng
theo quy định tại khoản 5 Điều 25 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 có quy định
quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: “Được công nhận quyền sở hữu đối với
phần diện tích nhà ở đã tự làm thêm, nếu được sự đồng ý bằng văn bản của bên
cho thuê và được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy phép”. Khi xây
dựng lại nhà ở vào năm 1991, ông Quảng đã xây dựng thêm khu công trình
phụ, tường rào, bể nước, ban công… nhưng đã không kê khai phần đất đã xây
dựng thêm các công trình này nên không được cơ quan chức năng cấp giấy
phép. Vì vậy, ông Quảng không được công nhận quyền sở hữu đối với phần
diện tích đã xây dựng thêm. Như vậy, nhận định trên của tòa là không có căn
cứ pháp luật.
Khi giải quyết tòa án đã không chú ý tới những điểm này nên đã có những
sai sót trong việc giải quyết vụ án dẫn đến đưa ra quyết định chưa hợp lí không
bảo đảm được quyền và lợi ích chính đáng của ông Thực.
Tuy nhiên, trong nhận định của Tòa sơ thẩm cũng có điểm hợp lí khi xác
định lỗi của các cơ quan chức năng khi biết ông Quảng xây dựng thêm diện
tích nhưng lại không có ý kiến gì và vẫn thu tiền nhà theo diện tích đất đã xây
dựng. Đây là một thiếu sót của cơ quan quản lí đất đai, nhà ở khi đã không
nhanh chóng phát hiện và xử lí những sai phạm về đất đai, nhà ở dẫn đến tình
trạng này kéo dài nhiều năm và xảy ra tranh chấp gây thiệt hại cho người dân.
Từ những ý kiến trên, nhóm em cho rẳng quyết định của Tòa sơ thẩm là
chưa đủ căn cứ pháp luật.
10


2. Bản án của tòa phúc thẩm.

a. Phân tích bản án
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24-8-2008, Toà án
nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định: Khi xây dựng lại nhà năm 1991, gia
đình ông Quảng đã xây dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ
thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình
tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế. Tại phiên toà phúc thẩm ông
Quảng cũng thừa nhận việc xây dựng ban công tầng 1, tầng 2, phần công trình
tường rào, bể nước không có trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất được
sử dụng. Ông Quảng cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt
quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết
định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho ông
Quảng nhà cấp 4 với diện tích 24,9m 2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn),
nên việc ông Quảng cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi
nhà như thế nào ông sử dụng đến đó. Khi giao đất cho ông Thực, UBND thành
phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng khoảng trống có chiều rộng
là 0,38m, nhưng phần công trình của ông Quảng vẫn lấn vào đất của ông Thực,
nên cần buộc ông Quảng tháo dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất ông
Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho ông
Thực.
Tại bản án phúc thẩm và qua cách trình bày ở trên có thể thấy rằng Ông
Liễu Thanh Quảng đã thừa nhận là đã xây dựng không có trong sơ đồ thiết kế
và vượt quá giới hạn phạm vi đất được sử dụng so với hiện trạng ngôi nhà.
Vấn đề pháp lý cần đặt ra là khi ông Quảng thừa nhận là mình đã xây
dựng sai so với thiết kế ban đầu thì hậu quả pháp lý tòa án giải quyết như thế
nào. Ông Quảng phải trả lại phần đất đã lấn chiếm đó ra sao?
Tại bản án phúc thẩm tòa căn cứ vào các văn bản như Điều 255; 265; 266;
267; 273; 275; 450 BLDS năm 2005, Điều 34; 49 Luật đất đai năm 2003; Điều
11

5 Nghị định của Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh
nhà ở.
Tòa phúc thẩm công nhận việc ông Quảng xây dựng sai so với thiết kế của
công trình cụ thể là ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần
công trình tường rào, bể nước không có trong thiết kế. Làm cho cơ quan chức
năng không biết do đó dẫn đến khi giao đất cho ông Thực UBND Thành phố
Lạng Sơn lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trùng với phần đất mà
ông Quảng lấn chiếm để xây dựng công trình phụ và ban công tầng 1, tầng 2.
Vì vậy mà Tòa buộc Ông Quảng phải dỡ bỏ phần công trình xây dựng trên
phần đất của Ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ đó tòa án nhân dân Thành phố Lạng Sơn đưa ra phán quyết là:
“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Thực. Giao cho
oogn Thực được sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm 2,4m2 trên đó
gia đình ông Quảng đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và 2,24m 2 là
phần ban công mái tôn nhà ông Quảng lấn sang khoảng không trên đất).
2. Buộc ông Liễu Thanh Quảng phải tháo dỡ các công trình đã làm trên
phần đất nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho ông Thực, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây trên diệ tích
đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1 = LL1 = 4,06m, K1L1 =
0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m (1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần
đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D với CC1 = DD1
= 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m - 0,38m); tháo dỡ một phần nha fveej
sinh nằm trên phần ban công bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông QUảng lẫn chiếm sang phần
đất cấp cho hộ ông Thực diện tích là 2,24m2 là hình CC1E1E với CC1 = EE1 =
5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 = 0,48m (0,86m - 0,38m).
12

- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho anh Thực nêu
trên.”
b. Nhận xét đánh giá về bản án.
Thứ nhất, như chúng ta đã thấy thì trong khoảng 5 m2 đất mà Ông Quảng
lấn chiếm sang phần đất của ông Thực được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì tòa giải quyết là để 0,38 m2 đất làm ngõ đi chung còn lại là 4,64 m2
là Phần đất đang tranh chấp ông Thực được phép sử dụng và buộc ông Quảng
phải tháo dỡ các công trình đã xây dựng sai so với thiết kế ban đầu là hoàn toàn
hợp lý. Vì theo Điều 273 BLDS năm 2005 về quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề quy định:
“Chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền
kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các yêu cầu của mình về lối đi,
cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu
cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa
thuận khác.”
Và theo điều 275 BLDS năm 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề có thể chứng minh được rằng trừ 0,38m là hoàn toàn hợp lý.
Thứ hai, theo Điều 450 BLDS 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
quy định:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Thì hợp đồng mua bán nhà ở giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền vs
ông Liễu Thanh Quảng là hoàn toàn đúng và có hiệu lực vì hợp đồng mua bán
nhà ở đó đã lập thành văn bản và áp dụng đúng thủ tục là có công chứng hoặc
chứng thực của cơ quan nhà nước. Do đó nhà mà Ông Quảng mua từ nhà nước
là hoàn toàn đúng về hình thức chỉ sai về việc ông Quảng đã sai về xây dựng
không đúng với thiết kế của công trình do đó ông phải chịu hậu quả pháp lý là
phải tháo gỡ những công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm của ông Thực
13

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và quyết định giao nhà của
UBND cho Ông Quảng là hoàn toàn hợp lý và đúng chỉ do ông Quảng sai nên
phải gánh chịu hậu quả.
Thứ ba, theo Điều 5 Nghị định của Chính phủ số 61/Cp ngày 5/7/1994 về
mua bán và kinh doanh nhà ở quy định:
“Nhà nước thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người
đang thuê phần diện tích đang được thuê để người mua nhà có điều kiện cải
thiện các loại nhà ở, trừ các loại nhà sau đây:
1.Nhà ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải
tạo thành nhà ở mới.
2.Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà ở, trường
học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và các loại nhà chuyên dụng khác)
3.Biệt thự các loại có kế hoạch dùng làm công thư hoặc dùng vào các mục
đích khác.”
Thì quyết định bán nhà của nhà nước cho ông Quảng là hoàn toàn hợp lý
vì nhà anh quảng thuê từ nhà nước không thuộc những điểm mà thuộc các loại
nhà bị trừ. Hơn nữa, do nhà xuống cấp nên ông Quảng muốn xây dựng lại để
đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Và ông đã mua nhà theo đúng những quy
định của pháp luật.
Thứ tư, việc ông Thực được UBND giao đất là đúng và hợp lý thỏa mãn
những điều kiện được quy định tại Điều 49 Luật đất đai năm 2003. Do đó nên
khi ông Quảng sai sẽ phải gánh chịu hậu quả vì đất do ông Thực sử dụng đã
được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III. Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án
Về giải quyết vụ án, nhóm chúng đồng tình với phán quyết của toà phúc
thẩm. Toà phúc thẩm đã có những nhận định đúng đắn, có tính quyết định đối
với vụ án, bác bỏ những lập luận bất hợp lý của toà sơ thẩm bao gồm việc xây
14

dựng của ông Quảng là không theo đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép,
vượt quá phần đất mà ông được phép sử dụng và phần đất lấn chiếm cũng
không được ông kê khai khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – đồng
nghĩa với việc cơ quan chức năng không công nhận quyền sử dụng của ông
Quảng đối với phần đất lấn chiếm đó. Những nhận là hoàn toàn ngược lại với
toà sơ thẩm. Từ đó mà toà phúc thẩm đã đưa ra phán quyết hợp lý, bảo vệ được
quyền và lợi ích của ông Thực – người chiếm hữu hợp pháp bị xâm hại.
Tuy nhiên, về phần hậu quả pháp lý, nhóm chúng em có quan điểm khác
so với phán quyết của toà án. Một trong những nguyên tắc của luật dân sự là
cho phép các bên được tự do về mặt ý chí, tự do thoả thuận trong phạm vi pháp
luật cho phép. Trong vụ án này, toà phúc thẩm đã ra quyết định buộc ông
Quảng phải phá bỏ phần công trình lần chiếm trên phần đất của ông Thực. Việc
phá dỡ như vậy có thể làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình – làm mất hoặc
hạn chế một số chức năng từ những công trình bị phá bỏ hoặc gây mất an toàn
cho những công trình liên quan hoặc toàn bộ ngồi nhà. Đồng thời việc phá bỏ
như vậy là phí phạm của cải vật chất, tiêu tốn tiền của và thời gian. Từ đó theo
nhóm chúng em, toà có thể đưa ra phương pháp linh hoạt hơn như cho hai bên
tự thoả thuận để chọn một trong hai phương án giải quyết: phá bỏ hoàn toàn
hoặc đền bù số tiền tương đương với phần đất bị lấn chiếm hoặc kết hợp cả hai
phương pháp đối với từng công trình riêng biệt.
IV. Kết luận
Sở hữu, nhất là sở hữu nhà nước và bất động sản liền kề là một nội dung
khó, vì vậy khi xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết khá phức tạp. Tìm hiểu rõ
về chế định sở hữu, ta sẽ tìm ra được phương pháp giải quyết đúng đắn, phù
hợp với quy định của pháp luật và bảo vệ được lợi ích hợp pháp của những
người trong cuộc.

15