Hãy sưu tầm một vụ việc thực tiễn về giao dịch dân sự bị vô hiệu do có yếu tố giả tạo và bình luận về hướng giải quyết vụ việc đó trên cơ sở của

A. MỞ ĐẦU
Giao dịch dân sự là một trong những loại giao dịch phổ biến, thông dụng và
quan trọng bậc nhất nhất hiện nay, các nhu cầu như trao đổi hang hóa hoặc cho
thuê, mướn, cho tặng ngày càng phổ biến vì vậy mà Luật dân sự Việt Nam coi đây
là một chế định quan trọng. Nó được nêu tại Điều 121, Bộ luật Dân sự 2005 ghi
nhận: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Vì vậy việc vô hiệu một giao
dịch dân sự cũng là một vấn đề cần quan trọng không kém, nó liên quan đến quyền
và nghĩa vụ của không ít các bên liên quan. Có rất nhiều vụ việc thực tế kiện tụng
liên quan đến vấn đề này. Vì vậy nhóm chúng em xin chọn đề tài : “Hãy sưu tầm
một vụ việc thực tiễn về giao dịch dân sự bị vô hiệu do có yếu tố giả tạo và bình
luận về hướng giải quyết vụ việc đó trên cơ sở của pháp luật Việt Nam hiện hành”
để làm rõ hơn về vấn đề này.

B. NỘI DUNG
I. Một vài khái niệm
1. Giao dịch dân sự vô hiệu
Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên và được Nhà nước đảm bảo quyền thực hiện.
Một giao dịch dân sự được coi là hợp pháp và có hiệu lực được quy định tại
điều 122, Bộ luật Dân sự 2005: “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a, Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;


b, Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đức xã hội;
c, Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định.”.
Theo điều 127 BLDS 2005 thì giao dịch nào vi phạm một trong ba điều kiện

có hiệu lực của giao dịch dân sự đã được quy định tại điều 122 bộ luật này (trong
một số trường hợp phải tuân thủ thêm điều kiện về hình thức) thì giao dịch dân sự
đó là giao dịch dân sự vô hiệu.
2. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là một trong những trường hợp của giao
dịch dân sự vô hiệu. BLDS 2005 đã xác định trường hợp vô hiệu này tại điều 129:
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao
dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che dấu vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này. Trong
trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba
thì giao dịch đó vô hiệu”.
Trường hợp vô hiệu do giả tạo chính là trường hợp đã vi phạm điểm b,
khoản 1 điều 122 của BLDS, cụ thể là vi phạm điều kiện mục đích và nội dung của
giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Điểm
đặc biệt của trường hợp này là các bên trong giao dịch đó hoàn toàn tự nguyện xác
lập giao dịch, nhưng lại cố ý bày tỏ ý chí không đúng với ý chí đích thực của họ
(có sự tự nguyện nhưng không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí). Có hai
trường hợp giả tạo:


- Trường hợp thứ nhất là giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác. Khi đó
giao dịch giả tạo vô hiệu còn gia dịch bị che dấu vẫn có hiệu lực, nêu như giao dịch
bị che dấu đó đáp ứng được đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
- Trường hợp thứ hai là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba. Khi đó hợp đồng tặng cho giả tạo đó bị vô hiệu.
3. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu..
Hậu quả pháp lý trước hết phải là một kết quả và kết quả đó
phải được xảy ra từ một hành vi, một việc làm trước đó và giữa chúng
có mối liên hệ nhân quả.
Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý thì khái niệm “ hậu quả pháp lý” có

những ý nghĩa khác nhau, không phải lúc nào cũng có ý nghĩa là kết quả
xấu, hậu quả pháp lý có thể là một kết quả tốt như: Một giao dịch dân
sự được xác lập sẽ có hậu quả pháp lý là làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia, có thể là điều mà các bên tham gia
mong muốn.
Tiếp cận từ góc độ bản chất của giao dịch thì giao dịch dân sự vô
hiệu là những giao dịch không được pháp luật thừa nhận. Do đó, hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu có thể hiểu theo nghĩa: là một
kết quả không tốt, xấu về mặt pháp lý, phát sinh theo quy định của
pháp luật trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được ghi nhân tại điều 137
BLDS 2005 như sau: “
1.

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.


Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu ,

2.

hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không trả lại được bằng hiện vật thì
phải hoàn trả bằng tiền trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu
được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi
thường.”
II. Vụ việc thực tế và hướng giải quyết
1.

Vụ việc : đây là vụ án được nhóm chúng em sưu tầm trên báo Lao động.

Nguyên đơn: bà Lê Thị Nhâm (sinh nă 1965, ngụ số 11/9 đường Trần Quốc

Hoàn, phường 4, Q.Tân Bình)
Bị đơn: bà Nguyễn Thị Ngọc Hồng (sinh năm 1960, ngụ 557 đường Trần Hưng
Đạo, phường 4, quận 5).
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: ông Vòng Mạnh Chi
Sau đây nhóm chúng em xin đưa ra một vụ việc thực tế có nội dung như
sau:
Ngày 21/7/2008, bà Nguyễn Thị Ngọc Hồng (sinh năm 1960, ngụ 557 đường
Trần Hưng Đạo, phường 4, quận 5) kí hợp đồng nhận cọc của bà Lê Thị Nhâm
(sinh nă 1965, ngụ số 11/9 đường Trần Quốc Hoàn, phường 4, Q.Tân Bình) 100
lượng vàng SJC để bán căn nhà 121 Trần Hưng Đạo, phường 6, quận 5, với giá 400
lượng vàng SJC. Lấy lý do chưa đủ tiền giải chấp, bà Hồng yêu cầu bà Nhâm đưa
tiếp 23 lượng vàng SJC nữa . Như vậy, số tiền đặt cọc mua nhà là 100 lượng vàng
và tiền mua nhà giao trước là 23 lượng vàng. Sau đó bà Hồng trả lại bà Nhâm tổng
cộng gần 12 lượng vàng... Đến hẹn, bà Hồng trở mặt không bán nhà cho bà Nhâm
nữa và cũng không đả động gì đến số vàng đã nhận. Do vậy, bà Nhâm kiện bà
Hồng ra tòa.


Qua 2 cấp xét xử, tòa án nhân dân quận 5 xử sơ thẩm và tòa án nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh xử phúc thẩm đều tuyên buộc bà Hồng có trách nhiệm trả
cho bà Nhâm 100 lượng vàng tiền đặt cọc, hơn 23 lượng vàng mượn thêm và 100
lượng vàng bồi thường tiền cọc. Tổng cộng bà Hồng phải trả cho bà Nhâm 224,95
lượng vàng.
Khi bản án có hiệu lực, theo yêu cầu của bà Nhâm, ngày 8/4/2010, Chi cục
Thi hành án dân sự quận 5 đã ra quyết định thi hành án và giao cho chấp hành viên
(CHV) Trần Văn Thành thi hành Bản án số 300/2010/DSPT. Ngày 12/4/2010,
CHV Trần Văn Thành ra thông báo đề nghị các cơ quan chức năng tạm dừng việc
đăng ký, chuyển nhượng, thay đổi hiện trạng về tài sản nhà, đất tại số 121 Trần

Hưng Đạo để đảm bảo thi hành án.
Ngày 18/10/2010,Viện kiểm sát nhân dân Tối cao có có Kháng nghị số
152/QĐ-KNGĐT-VS do bà Nguyễn Thị Thủy Khiêm - Phó Viện trưởng Viện kiểm
sát nhân dân Tối cao - ký, kháng nghị bản án số 300 ngày 24.3.2010 của Tòa án
nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, tạm đình chỉ thi hành bản án, chờ kết quả giám
đốc thẩm Tối cao, đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân Tối cao xét xử theo thủ tục
giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh và giao hồ sơ cho tòa án nhân dân quận 5 xét xử lại theo quy định của
pháp luật. Đồng thời tạm đình chỉ thi hành bản án của tòa án nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh để chờ xét xử giám đốc thẩm. Ngày 30/10/2010, bà Hồng nhanh tay
chuyển nhượng ngay ngôi nhà này cho ông Vòng Mạnh Chi với giá chỉ một nửa so
với giá thực tế thị trường ( bán với giá 8 tỷ). Vụ án lại đưa về xét xử lại từ đầu (lần
2).
Trong thời gian chờ tòa án nhân dân quận 5 xét xử sơ thẩm lại, bà Nhâm gửi
đơn nhiều lần yêu cầu TAND quận 5 áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm


bà Hồng chuyển dịch về quyền sở hữu căn nhà 121 Trần Hưng Đạo (vì trên thực tế
thời điểm này nhà 121 Trần Hưng Đạo vẫn đứng tên và bà Hồng chưa sang tên ông
Chi). Cũng tiếp tục qua 2 lần sơ và phúc thẩm, bà Nhâm tiếp tục thắng kiện bà
Hồng, bên cạnh đó tại bản phúc thẩm (lần 2) của TAND TPHCM, số
1066/2012/DSPT ngày 4.9.2012 tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng nhà 121 Trần
Hưng Đạo, P.6, Q.5 giữa bà Hồng và ông Chi là vô hiệu”.
Tòa phúc thẩm nhận định “Ông Chi biết bà Hồng còn nợ tiền người khác, nên
để đối phó với cơ quan nhà nước và những người bà Hồng còn nợ tiền, bà Hồng và
ông Chi giả tạo giá mua bán từ 490 lượng vàng SJC giao dịch thực tế xuống còn 8
tỉ đồng tại hợp đồng công chứng (giảm 1/2 giá thực). Càng thể hiện sự giả tạo là tại
ngân hàng, ông Chi không giao vàng cho bà Hồng mà chuyển giao số vàng cho
ông Phan Thành Muôn - người bà Hồng nhờ nhận thay - trong khi đó bà Hồng
chưa từng quen biết ông Muôn. Điều này cho thấy việc mua bán giữa bà Hồng và

Ông Chi không ngay tình.
Càng thể hiện sự mờ ám ở đây là ngày 29.10.2010, ông Muôn rút tiền tại
ngân hàng, nhưng trước đó, bà Hồng đã có sẵn hơn 8 tỉ đồng tiền mặt trả nợ ngân
hàng vào ngày 27.10.2010? Như vậy, bà Hồng có tiền trả nợ cho ngân hàng trước
khi ông Muôn rút tiền bán nhà do ông Chi chuyển, số tiền thu được từ tiền bán nhà
121 Trần Hưng Đạo, Q.5 không được bà Hồng thi hành cho bản án buộc trả nợ bà
Nhâm.
Theo quyết định giám đốc thẩm của TAND tối cao ngày 27.5.2013 vừa qua: “
không chấp nhận kháng nghị số 20/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 4.3.2013 của Viện kiểm
sát nhân dân tối cao đối với bản án dân sự phúc thẩm số 1066/2012/DSPT ngày
4.9.2012 của TAND thành phố Hồ Chí Minh”.


Như vậy bản án phúc thẩm ( lần 2) số 1066/2012/DS-PT của TAND thành phố
Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 121 Trần Hưng Đạo, Quận 5
giữa bà Nguyễn Thị Ngọc Hồng và ông Vồng Mạnh Chi, tại thời điểm bà Hồng
nhận cọc của ông Chi căn nhà này đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn.
Tòa phúc thẩm TAND thành phố Hồ Chí minh nhận định : “ giao dịch giữa
bà Hồng và ông Chi có dấu hiệu tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ. Điều 129 Bộ
luật dân sự quy định trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh
nghĩa vụ đối với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu” . Bản án đã tuyên “ hợp
đồng chuyển nhượng nhà 121 Trần Hưng Đạo, phường 6 , Quận 5 giữa bà Hồng và
ông Chi là vô hiệu. Hủy giấy chưng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng
nhà ở số CH 04496 ngày 14.9.2011 do UBND quận 5 cấp cho ông Vòng Mạnh
Chi”.
2. Hướng giải quyết của nhóm .
2.1 Trước khi đưa ra hướng giải quyết chúng em xin tóm tắt quá trình xử lý vụ
án của tòa án nhân dân các cấp cũng như các cơ quan ban nghành liên quan.
Đầu tiên, tòa án chấp nhận đơn kiện của bà Lê Thị Nhâm., TAND TPHCM
đưa vụ án dân sự này ra xét xử

-

Xét xử lần thứ nhất:
Ngày 15.12.2009, TAND Q.5 xét xử sơ thẩm, tuyên “buộc bà Hồng trả cho

bà Nhâm 200 lượng vàng SJC (100 lượng là tiền đặt cọc và 100 lượng là tiền bồi
thường theo hợp đồng) và trả cho bà Nhâm 23 lượng vàng SJC tiền mua nhà” (bản
án dân sự sơ thẩm số 45/2009/DSST).
Theo Bản án phúc thẩm số 300/2010/DSPT ngày 24-3-2010 của TAND Thành
phố Hồ Chí Minh buộc bà Hồng có nghĩa vụ trả cho bà Nhâm 100 lượng vàng SJC


đặt cọc, bồi thường tiền cọc 100 lượng vàng SJC và 23 lượng vàng SJC tiền mua
bán nhà đã nhận. Tổng cộng bà Hồng phải thanh toán cho bà Nhâm 223 lượng
vàng SJC.
Cả hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên chấp nhận yêu cầu của
nguyên đơn, hủy hợp đồng nhận tiền cọc bán nhà đất của bà Lê Thị Nhâm và bà
Nguyễn Thị Ngọc Hồng ký ngày 21-7-2008.Bản án có hiệu lực
Ngày 8-4-2010, THA quận 5 ra Quyết định số 656 cho thi hành Bản án số
300/2010/DSPT ngày 24-3-2010 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh buộc bà
Hồng có nghĩa vụ trả cho bà Nhâm 223 lượng vàng SJC
Ngày 20-9-2010, THA quận 5 đã có văn bản số 691 gửi các cơ quan chức
năng nhằm ngăn chặn chuyển dịch căn nhà này để đảm bảo thi hành quyết định số
66 ngày 14-9-2009 của TAND quận 5 và bản án số 300 ngày 24-3-2010 cùng bản
án số 613 ngày 13-5-2010 của TAND TPHCM
Ngày 18/10/2010, VKSND tối cao ra QĐ kháng nghị số 152/QĐ-KNGĐT,do
bà Nguyễn Thị Thủy Khiêm-Phó Viện trưởng VKSND Tối cao ký, kháng nghị bản
án số 300 ngày 24.3.2010 của TAND TPHCM, tạm đình chỉ thi hành bản án, chờ
kết quả giám đốc thẩm.
Căn cứ vào kháng nghị trên,Ngày 22.10.2010, Chi cục trưởng Chi cục THA

Q.5 ra thông báo tạm đình chỉ THA bản án số 300 của TAND TPHCM.
Ngày 27/10/2010, cơ quan THA dân sự quận 5 có CV số 65/CV-THA cho
giải tỏa ngăn chặn với căn nhà 121 Trần Hưng Đạo.
Xét xử lần 2:


Tại phiên xử phúc thẩm (lần 2) của TAND TPHCM số 1066/2012/DSPT
ngày 4.9.2012, tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng nhà 121 Trần Hưng Đạo, P.6, Q.5
giữa bà Hồng và ông Chi là vô hiệu. Hủy giấy chứng nhận QSD đất ở và QSH nhà
ở số CH 04496 ngày 14.9.2011 do UBND Q.5 cấp cho ông Vòng Mạnh Chi”.
Ngày 4.3.2013 ,bà Nguyễn Thị Thủy Khiêm - Phó Viện trưởng Viện KSND
Tối cao - lại ra Quyết định số 20/QĐ-KNGĐT-V5,“Kháng nghị bản án dân sự phúc
thẩm số 1066/2012 của TAND TPHCM, đề nghị TAND Tối cao xét xử giám đốc
thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm số 1066/2012 của TAND TPHCM.
Ngày 27.5.2013, theo quyết định giám đốc thẩm của TAND tối cao bác bỏ
kháng nghị số 20/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 4.3.2013 của VKS nhân dân tối cao đối
với bản án dân sự phúc thẩm số 1066/2012/DSPT ngày 4.9.2012 của TAND thành
phố Hồ Chí Minh.
Phân tích vụ việc và nhận xét, bình luận về cách giải quyết của Tòa
Trước hết chúng em đồng ý với kết luận mà tòa án đã tuyên:
-

Thứ nhất bản án xét xử ngày 15.12.2009, TAND Q.5 xét xử sơ thẩm, tuyên
“buộc bà Hồng trả cho bà Nhâm 200 lượng vàng SJC (100 lượng là tiền đặt
cọc và 100 lượng là tiền bồi thường theo hợp đồng) và trả cho bà Nhâm 23

-

lượng vàng SJC tiền mua nhà” (bản án dân sự sơ thẩm số 45/2009/DSST).
Thứ hai là bản án tại phiên tòa xử phúc thẩm của TAND Tp. Hồ Chí Minh số

1066/2012/DSPT ngày 4.9.2012, tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng nhà 121
Trần Hưng Đạo, P.6, Q.5 giữa bà Hồng và ông Chi là vô hiệu. Hủy giấy
chứng nhận QSD đất ở và QSH nhà ở số CH 04496 ngày 14.9.2011 do
UBND Q.5 cấp cho ông Vòng Mạnh Chi.
Theo Điều 129 BLDS :“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả

tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch


bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy
định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”
Theo tình huống trên, bà Nhâm kí hợp đồng mua nhà với bà Hồng với số
tiền là 400 lượng vàng SJC đặt cọc 100 lượng vàng SJC và trả cho bà Hồng 23
lượng vàng tiền mua nhà. Tuy nhiên bà Hồng không thực hiện hợp đồng nên bà
NHâm đã khởi kiện, tòa yêu cầu bà Hồng trả lại tiền . Đây là giao dịch thật sự.
Trong thời gian tạm đình chỉ thi hành án, bà Hồng bán nhà cho ông Chi với
giá 8 tỷ, bằng giá một nửa giá trị thực tế thị trường. Đây là giao dịch giả tạo nhằm
che giấu giao dịch giữa bà Hồng và bà Nhâm.
Do vậy, Theo nhóm chúng tôi, cách giải quyết vụ việc tranh chấp như trên
của Tòa phúc thẩm tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là đúng theo các quy
định của pháp luật, bởi vì:
Tòa phúc thẩm tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tuyên bố: “ Hợp
đồng chuyển nhượng nhà 121 Trần Hưng Đạo, phường 6 quận 5 giữa bà Hồng và
ông Chi là vô hiệu. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng
nhà ở số CH 04496 ngày 14.9.2001 do Ủy ban nhân nhân quận 5 cấp cho ông
Vòng Mạnh Chi vì các giao dịch mua bán nhà giữa bà Hồng và ông Chi có dấu
hiệu tẩu tán tài sản, bà Hồng cố tính trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà Nhâm thể
hiện ở chỗ: mặc dù căn nhà này đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn nhưng vẫn

tiến hành giao dịch chuyển nhượng cho ông Chi và cũng theo Tòa phúc thẩm nhận
định “Ông Chi biết bà Hồng còn nợ tiền người khác, nên để đối phó với cơ quan
nhà nước và những người bà Hồng còn nợ tiền, bà Hồng và ông Chi giả tạo giá
mua bán từ 490 lượng vàng SJC giao dịch thực tế xuống còn 8 tỉ đồng tại hợp đồng


công chứng (giảm 1/2 giá thực). Do ông Chi đã được ủy ban nhân dân quận 5 cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số CH 04496 ngày
14.9.2011. Vì thế cần phải hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Chi và
quyền sở hữu nhà ở tại địa chỉ số 121 Trần Hưng Đạo, phường 6 quận 5 của bà
Hồng
Do vậy, việc mua bán nhà tại địa chỉ số 121 Trần Hưng Đạo phường 6 quận
5 của bà Hồng và ông Chi là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
2.2 Cách giải quyết của nhóm
Buộc bà Hồng phải trả lại tiền đặt cọc và tiền mua nhà cho bà Nhâm và ngôi
nhà là tài sản đảm bảo thi hành án.
Việc buộc bà Hồng phải trả cho bà Nhâm tiền đặt cọc và tiền mua nhà là lẽ
đương nhiên, bởi những điều sau:
Bà Hồng là người đã vi phạm hợp đồng: Bà Nguyễn Thị Ngọc Hồng kí hợp
đồng với bà Lê Thị Nhâm 100 lượng vàng SJC. Lấy lí do chưa đủ tiền giải chấp
với Ngân hàng Công thương Việt Nam, bà Hồng yêu cầu bà Nhâm đưa tiếp 23
lượng vàng SJC nữa . Nhưng khi đến hẹn, bà Hồng trở mặt không bán nhà cho bà
Nhâm nữa và cũng không đả động gì đến số vàng đã nhận. Như vậy, bà Hồng đã
phá vỡ hợp đồng.
Căn cứ Khoản 1 Điều 304 quy định về “Trách nhiệm dân sự do không thực
hiện nghĩa vụ phải thực hiện hoặc không thực hiện một công việc”: “Trong trường
hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện mà mình phải thực hiện thì bên có quyền có
thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hoặc tự mình thực hiện hoặc giao
cho người khác thực hiện công việc đó và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán chi
phí hợp lí và bồi thường thiệt hại” .

Và theo khoản 2 Điều 358 quy định về vấn đề “Đặt cọc”: “Trong trường hợp
hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên
đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và
một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác”.
Căn cứ vào những điều trên thì bà Hồng phải trả lại cho bà Nhâm 100 lượng
vàng tiền SJC tiền đặt cọc, 23 lượng vàng trả trước tiền mua nhà. Ngoài ra bà
Hồng cũng phải bồi thường cho bà Nhâm 100 lượng vàng vì phá vỡ hợp đồng ngay
sau khi bản án có hiệu lực và ngôi nhà số 121 Trần Hưng Đạo phường 6 quận 5 là
tài sản đảm bảo thi hành án.
Ngày 18/10/2010,Viện kiểm sát nhân dân Tối cao có có Kháng nghị số
152/QĐ-KNGĐT-VS do bà Nguyễn Thị Thủy Khiêm - Phó Viện trưởng Viện kiểm
sát nhân dân Tối cao - ký, kháng nghị bản án số 300 ngày 24.3.2010 của Tòa án
nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, tạm đình chỉ thi hành bản án, chờ kết quả giám
đốc thẩm Tối cao, đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân Tối cao xét xử theo thủ tục
giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh và giao hồ sơ cho tòa án nhân dân quận 5 xét xử lại theo quy định của
pháp luật. Đồng thời tạm đình chỉ thi hành bản án của tòa án nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh để chờ xét xử giám đốc thẩm. Ngày 30/10/2010, bà Hồng nhanh tay
chuyển nhượng ngay ngôi nhà này cho ông Vòng Mạnh Chi với giá chỉ một nửa so
với giá thực tế thị trường ( bán với giá 8 tỷ) trong khi căn nhà đang được áp dụng
biện pháp ngăn chặn. . Căn cứ theo khoản 1 điều 6 Thông tư liên tịch số
14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26-07-2010 của Bộ tư pháp, Tòa
án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số vấn đề về
thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong khi thi hành án dân sự thì:

“ Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường
hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp
bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển
đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người
phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lí để thi
hành án”.
Như vậy, căn cứ vào thông tư liên tịch trên, tuyên hợp đồng chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở căn nhà số 121 Trần Hưng Đạo
phường 6 quận 5 giữa bà Hồng và ông vô hiệu là có cơ sở, phù hợp với quy định
của pháp luật; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong các giao
dịch.
2.3 Vấn đề quyền lợi của ông Vòng Mạch Chi sau khi giao dịch dân sự mua bán
nhà giữa ông Chi và bà Hồng bị tòa tuyên bố vô hiệu.
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện ông Chi xác nhận trước khi ký hợp đồng
mua bán nhà tại phòng công chứng, ông Chi đã biết căn nhà đang bị ngăn chặn,
điều này thể hiện tại bút lục 698 bà Hồng cam kết nếu 30 ngày kể từ ngày ký hợp
đồng mua bán nhà, ông Chi không làm thủ tục sang tên được do có sự ngăn chặn
thì bà Hồng sẽ hoàn trả toàn bộ tiền cho ông Chi.
Từ đây ta có thể nhận thấy ông Chi đã biết toàn bộ sự việc nhưng do tham lam
muốn mua nhà giá rẻ nên bất chấp quy định của pháp luật vì vậy trong trường hợp
này ông Chi sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền lợi khi mà giao dịch mua bán
nhà giữa ông Chi và bà Hồng bị tuyên bố vô hiệu. Luật dân sự Việt Nam chỉ bảo
vệ quyền lợi cho người thứ ban ngay tình. Cụ thể nó được thể hiện ở khoản 2 điều
138 BLDS như sau: “ trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là
động sản phải đăng kí quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác


cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người người thứ ba bị vô hiệu, trừ
trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không còn là chủ sở hữu
tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.

KẾT LUẬN
Trên đây là ví dụ sưu tầm và hướng giải quyết trên cơ sở pháp luật Việt Nam
hiện hành của nhóm em về giao dịch vô hiệu do yếu tố giả tạo . Do hiểu biết còn
hạn chế nên bài làm của chúng em còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô và các ban
góp ý để bài viết được hoàn chỉnh hơn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập I, nxb.
CAND, Hà Nội, 2009.
2. Lê Đình Nghị ( chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 1, nxb Giáo dục,
Hà Nội, 2009.
3. />4. />5.
6. Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005.


7. Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26-072010 của Bộ tư pháp.