Tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức

MỞ BÀI
Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ văn
minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều loại
hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các quy định
cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có tính chất phổ biến,
được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra hàng ngày và tất cả các chủ
thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn
cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào
đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần
hàng ngày của nhân dân. Tuy nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên
không thể tránh khỏi tình trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân
sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ. Vì vậy,
nhóm chúng em xin chọn đề bài số 3: “Tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan
đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức?”, để thấy rõ thực trạng
xét xử của Toàn án hiện nay.

NỘI DUNG
A.

Cơ sở lý luận:
1. Giao dịch dân sự
Theo điều 121 BLDS năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc

hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự”.
2. Hình thức của giao dịch dân sự
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch.
Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là
chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách
nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra. Hình thức của giao dịch dân sự được
chia như sau:

1


+ Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức này được coi là phổ biến nhất trong xã
hội hiện nay, mặc dù vậy hình thức này có độ xác thực thấp nhất.
+ Hình thức văn bản:
- Văn bản thường: Các bên tham gia giao dịch dân sự thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định giao dịch phải thể hiện theo hình thức văn bản. Nội dung giao dịch được thể
hiện trên văn bản có chữ ký xác nhận của chủ thể đã tham gia vào một giao dịch dân
sự rõ ràng hơn nhiều trường hợp giao dịch được thể hiện bằng lời nói.
- Văn bản có Công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng thực:
được áp dụng trong những trường hợp có quy định giao dịch dân sự bắt buộc phải
được thành lập thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuận phải có chứng nhận, chứng
thực, đăng ký xin phép thì khi xác lập giao dịch các bên phải tuân thủ hình thức, thủ
tục đó
+ Hình thức bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua những
hành vi nhất định theo quy ước định trước. Đây là hình thức giản tiện nhất của giao
dịch. Giao dịch có thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhất thiết phải
có sự hiện diện đồng thời của tất cả các bên tại nơi giao kết. Hình thức này càng ngày
càng trở nên phổ biến, nhất là tại những quốc gia có nền công nghiệp tự động hóa phát
triển.[1]
3. Giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức
Theo Điều 130 BLDS: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân thủ thì theo
yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết
định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Như vậy, đối với các giao
dịch dân sự mà pháp luật buộc các bên phải thông qua một hình thức nhất định nhưng
các bên lại không thông qua hình thức này thì tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền sẽ ấn định một thời hạn để các bên hoàn thành , quá thời hạn này mà các bên
không hoàn thành thì giao dịch dân sự vô hiệu. (2)
1[1] Trường Đại học Luật Hà Nội. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập I). Năm 2012. NXB Công an nhân dân. Trg
146 -148
2 TS. Lê Đình Nghị (Chủ biên). Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 1). Năm 2009. NXB Giáo dục Việt Nam. Trg
132

2


B. Hai vụ việc liên quan đến
I. Tranh chấp hợp đồng chuyển

giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức:
nhượng quyền sử dụng đất – Huyện Đông Anh:

Ngày 18 và 23 tháng 5 năm 2012, tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh xét xử
sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 97/2011/TLST/DS ngày 15 tháng 11 năm 2011 về
việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-

Nguyên đơn: Ông Bùi Khánh Hưởng – sinh năm 1953
Bị đơn:
Ông Nguyễn Mạnh Công – sinh năm 1959
Bà Nguyễn Thị Nhung – sinh năm 1961 (vợ ông Công).
- Những người có lợi ích liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Thạo – sinh năm 1941 (chị ông Công)
2. Ông Nguyễn Thủy Chiến – sinh năm 1946 (anh ông Công)
3. Bà Nguyễn Thị Thắng – sinh năm 1952 (chị ông Công)
4. Bà Nguyễn Thị Mai Thành – sinh năm 1957 (chị ông Công)

5. Bà Nguyễn Thị Huynh – sinh năm 1964 (em ông Công)
6. Anh Nguyễn Hoài Nam – sinh năm 1980 (con ông Công)
7. Anh Nguyễn Thành Vinh – sinh năm 1982 (con ông Công)
8. Chị Nguyễn Vân Anh – sinh năm 1984 (con ông Công)
9. Chị Vũ Thị Tùng Diệp – sinh năm 1987 (vợ anh Nam)
10. Chị Nguyễn Thị Thanh Tâm – sinh năm 1987 (vợ anh Vinh)

1.

Mô tả tóm tắt nội dung sự việc:
Ông Hưởng và gia đình ông Công không có quan hệ gia đình với nhau.Năm

1996, do hoàn cảnh gia đình khó khăn, bản thân ông Công lại là thương binh loại ¼,
thương tật 85% phải nuôi 3 con ăn học nên vợ chồng ông Công có nhu cầu chuyển
nhượng đất và ông Hưởng có nhu cầu sử dụng đất. Sau khi thoả thuận, hai bên đi đến
thống nhất, vợ chồng ông Công chuyển nhượng cho ông Hưởng 136m 2 đất ở, với trị
giá tiền = 47.000.000đ.Việc chuyển nhượng đất được thành lập thành văn bản viết tay
“Biên bản mua bán đất”, ghi ngày 24/3/1996, có kí nhận của vợ chồng ông Công, ông
Hưởng và có xác nhận của UBND xã Nam Hồng.Nhưng trên thực tế, hai bên chuyển
nhượng cho nhau 136m2 đất ở với giá = 122.400.000đ. Việc giao nhận tiền được lập
3


thành văn bản ghi ngày 30/3/1996.Việc chuyển nhượng đến nay chưa hoàn tất thủ tục
chuyển nhượng qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đến nay, đất ông Hưởng nhận
chuyển nhượng vẫn chưa được cấp GCNQSD đất.
Năm 2008, gia đình ông Công chiếm toàn bộ 136m 2 đất đã chuyển nhượng cho
ông Hưởng và xây dựng nhà cấp 4 trên đó. Gia đình ông Công không thực hiện làm
thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ông Hưởng.Ông Hưởng yêu cầu tòa án huyện
Đông Anh giải quyết buộc vợ chồng ông Công thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

đất, tháo dỡ nhà cấp 4 xây trên đất và giao 136m 2 đất ở đã chuyển nhượng cho ông
Hưởng theo hợp đồng chuyển nhượng đất. Bố mẹ ông Công có 5 người con chung (đã
liệt kê ở trên), vợ chồng ông Công có 3 người con chung (đã nêu ở trên). Bố mẹ ông
Công có thửa đất số 7, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 592m 2 ở thôn Đoài xã Nam
Hồng huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Sau khi bố ông Công chết, mẹ ông Công
chia cho anh trai là Nguyễn Thủy Chiến sử dụng 195m 2 đất ở, còn lại 397m2 đất ông
Công sử dụng, nhưng đất vẫn chung một thửa và chưa được cấp GCNQSD đất.
Sau khi vợ chồng ông Công chuyển nhượng đất cho ông Hưởng, các anh chị
em ông Công không nhất chí nên ông Công đã nhiều lần mời ông Hưởng về để thỏa
thuận lại để ông Công trả lại tiền (theo giá thị trường) cho ông Hưởng và nhận lại đất,
nhưng ông Hưởng không nhất chí mà còn có những lời nói xúc phạm gia đình ông
Công nên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đất không thực hiện được.
Đến năm 2003, thửa đất số 7, tờ bản đồ số 5 có tổng diện tích 592m 2 ở thôn
Đoài xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội của gia đình ông Công sử
dụng được cấp giấy CNQSD đất trong đó có: thửa số 7A, tờ bản đồ số 5, có diện tích
395m2 đứng tên chủ hộ ông Nguyễn Mạnh Công.
Sau khi thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét toàn bộ các tài liệu
chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xem xét lời khai của các bên đương sự, lời đề nghị của
luật sư và kết quả tranh tụng. Xét thấy:
-

Về nguồn gốc đất ở: Thửa đất số 7, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 592m2, ở

thôn Đoài, xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, TP Hà Nội là bố, mẹ ông Nguyễn Mạnh
Công để lại tuy nhiên họ không để lại di chúc gì về di sản và không có thỏa thuận gì

4


về di sản. Năm 2003, ông Công được cấp GCNQSDĐ Thửa số 7A, tờ bản đồ số 5, có

diện tích 397m2.
Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng đất ở ở giữa ông Hưởng với vợ chồng

-

ông Công, là có thực. Sự thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa 2 bên là hoàn toàn tự
nguyện và được lập thành văn bản “Biên bản mua bán đất’, có chữ ký của các bên, có
xác nhận của UBND xã Nam Hồng. Nhưng viêc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa 2 bên chưa hoàn tất thủ tục qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật là vi phạm pháp luật về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều
689 BLDS.
Về nội dung của hợp đồng: Biên bản mua bán đất ghi có thửa đất 136m2

-

không đúng với diện tích thực tế của thửa đất và không có số thửa cụ thể. Trị giá tiền
chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không đúng với thực tế tiền chuyển nhượng. Đất
chuyển nhượng là di sản thừa kế chưa chia là tài sản chung của tất cả anh chị em ông
Công. Ông Công và bà Nhung không có quyền định đoạt chuyển nhượng. việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là si sản thừa kế chưa chia của bợ chồng ông Công cho
ông Bùi Khánh Hưởng không có sự đồng ý của các đồng thừa kế là vi phạm pháp luật
về nội dung.
2.

-

Quyết định của Tòa án:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Khánh

Hưởng với ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung lập ngày 24/3/1996 là
hợp đồng vô hiệu và hủy “biên bản mua bán đất” ghi ngày 24/3/1996 giữa vợ chồng
ông Nguyễn Mạnh công, bà Nguyễn Thị Nhung với ông Bùi Khánh Hưởng.
-

Bác yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của ông

Bùi Khánh Hưởng với ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung.
-

Buộc ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung phải có trách nhiệm

thanh toán trả ông Bùi Khánh Hưởng số tiền là 1.229.101.000đ (Một tỉ hai trăm hai
mươi chín triệu, một trăm lẻ một ngàn đồng) (gồm: 122.400.000đ tiền nhận khi
chuyển nhượng đất và 1.097.067.000đ tiền thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng đất
và 9.634.000đ tiền xây tường, làm cổng).

5


-

Buộc ông Bùi Khánh Hưởng trả lại ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị

Nhung quyền sử dụng 136m2 đất ở trong thửa số 7A, tờ bản đồ số 5, có diện tích
397m2 ở thôn Đoài xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội cho gia đình
ông Nguyễn Mạnh Công sử dụng (đất đã được cấp GCNQSDĐ đất đứng tên 2 con
ông Nguyễn Mạnh Công).
-

Án phí: Án phí dân sự 65.473.000đ
+ Ông Công và bà Nhung phải nộp 43.649.000đ tiền án dân sự phí sơ thẩm.

Miến toàn bộ án phí sơ thẩm cho ông Công và bà Nhung.
+ Ông Hưởng phải nộp 21.824.000đ tiền án phí dân sự phí sơ thẩm.
-

Bác các yêu cầu khác của các đương sự.
3.
Phân tích quy định của luật áp dụng:
Theo khoản 3, Điều 122 BLDS 2005 quy định: “Người tham gia giao dịch hoàn

toàn tự nguyện”. Nhưng trong giao dịch giữa ông Hưởng và vợ chồng ông Công đã
không có sự tự nguyện của các đồng chủ sở hữu khác (ở đây là anh, chị, em ông
Công). Ông Công đã tự ý chuyển quyền sử dụng đất mà các ông bà Thạo, Chiến,
Thắng, Thành, và Huynh không biết.
Dựa vào khoản 1 điều 137 BLDS 2005 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm xác lập”. Nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong vụ việc này bị
tuyên là vô hiệu thì cần xác định lỗi cuả các bên để yêu cầu bồi thường thiệt hại, nhằm
trả các bên trở lại trạng thái ban đầu trước khi giao kết hợp đồng.
Theo Khoản 2 Điều 124 về hình thức giao dịch dân sự: "Trong trường hợp pháp
luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng
hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó." và
Khoản 2 Điều 689 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: "Hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật." Nhóm em xét thấy, trong vụ việc này, hợp đồng giữa ông Hưởng và vợ
chồng ông Công, bà Nhung là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hình
thức bắt buộc ở đây đã thỏa mãn điều kiện phải được lập thành văn bản và phải có sự
xác nhận của UBND xã Nam Hồng.

4.
Cách giải quyết của nhóm:
6


Thứ nhất, nhóm em đồng ý với cách giải quyết của tòa tại bản án số 03/2012
/DSST ngày 18+23/5/2012. Việc toà án huỷ hợp đồng mua bán giữa ông Hưởng và vợ
chồng ông Công do hợp đồng mua bán vô hiệu là hoàn toàn chính xác, tuy nhiên nhóm
em chỉ muốn bổ sung đây là hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức. Nguyên nhân là
dohợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Hưởng và ông Công tuy đã được xác nhận
bởi UBND nhưng hai bên vẫn chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định
của pháp luật. Cụ thể là khi ông Hưởng và ông Công giao kết hợp đồng, chỉ có biên
bản mua bán đất được viết tay và có chứng nhận của UBND xã Nam Hồng chứ tại thời
điểm đó ông Công không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy
khi các bên giao kết hợp đồng, ông Công không phải là chủ sở hữu của mảnh đất đó.
Bên cạnh đó, tên hợp đồng chuyển nhượng đất là “Biên bản mua bán đất” giữa ông
Công và ông Hưởng là không đúng pháp luật. Theo pháp luật quy định, đất đai là sở
hữu của nhà nước (Khoản 1 Điều 688 BLDS 2005), không thể mua bán. Các chủ thể
khác chỉ có quyền sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đó. Như vậy, tuyên bố vô
hiệu này của tòa là có căn cứ.Bên cạnh đó việc tranh chấp giữa 2 bên có 1 phần lỗi
của UBND xã Nam Hồng đã thực hiện sai về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa ông Hưởng và vợ chồng ông Công, bà Nhung. Vì theo mục b khoản 1 Điều
127 Luật Đất đai năm 2003thì hồ sơ chuyển nhượng đất phải bao gồm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi
xác nhận hợp đồng giữa ông Hưởng và vợ chồng ông Công, bà Nhung chỉ có “Biên
bản mua bán đất” chứ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND vẫn
đóng dấu xác nhận. Như vậy, UBND xã Nam Hồng đã không tuân thủ theo các thủ tục
mà pháp luật đã quy định.
Thứ hai, việc phân định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu
như toà án giải quyết cũng hợp lý: Buộc ông Hưởng phải trả lại quyền sử dụng 136m 2

đất cho vợ chồng ông Công; Buộc vợ chồng ông Công hoàn trả lại tiền cho ông
Hưởng. Ông Công phải chịu 2/3 thiệt hại của hợp đồng và ông Hưởng chịu 1/3 thiệt
hại của hợp đồng cho 2 ông bà cùng có lỗi (thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất
cho nhau khi đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa hoàn tất thủ tục
chuyển nhượng qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
7


Thứ ba, nhóm em đồng ý với cách tuyên án phí của tòa, căn cứ vào khoản 2
Điều 5 Thông tư liên tịch Hướng dẫn về chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thi
hành án dân sự số 144 /2010/TTLT-BTC-BTP năm 2010: “Miễn phí thi hành án đối
với các đối tượng được quy định tại Điều 2 Pháp lệnh Ưu đãi người có công với Cách
mạng năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.” Vì ông Công là thương binh loại
¼ nên được miễn nộp án phí là hoàn toàn chính xác.
II.

•

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội

Chủ thể của vụ việc:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thế–sinh năm 1949
Chị Phạm Thu Hằng – sinh năm 1976
Cùng trú tại 5A6 tập thể nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo – Dốc Thọ Lão – Đồng Nhân
– Hai bà Trưng - Hà Nội. CHị Hằng ủy quyền cho bà Thế.
- Bị đơn:

Chị Lê Thị Nhung - sinh năm 1956

Trú tại : 9 Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội

Chị Lê Thị Hoa – sinh năm 1969
Đăng ký hộ khẩu : 336 Nghi Tàm – Tây Hồ - Hà Nội
Hiện ở tại : D3 – F2 Tập thể khách sạn Thắng Lợi – AN Dương – Yên Phụ - Tây Hồ Hà Nội
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1, Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội
Trụ sở : 221B Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội
Ủy quyền cho Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 3
Do bà Nguyễn Thị Dung – Giám đốc làm đại diện
2, Anh Nguyễn Sơn Hải – sinh năm 1947
Trú tại : 9 Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội
3, Chị Lê Thị Tuyết – sinh năm 1963
Trú tại : 9 Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội
4, Chị Lê Thị Sơn – sinh năm 1954
Trú tại : Số 4 ngõ 75 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội
5, Chị Lê Thị Mai – sinh năm 1965
Trú tại : P311 – C2 Tập thể Kim Liên, Đống Đa, Hà Nội
8


•

Cơ quan giải quyết vụ việc: Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm, thành

phố Hà Nội.
1.
Mô tả tóm tắt nội dung sự việc:
Theo trình bày của nguyên đơn (bà Thế) : Tháng 9/2000 bà đã mua căn buồng
13m2tại số 9 Nguyễn Chế Nghĩa của chị Nhung và chị Hoa với giá 14 cây vàng tương
đương 68.400.000 đồng, khi mua chị Nhung và chị Hoa nói rằng sẽ giải quyết ổn
thỏa trong gia đình, sẽ không ai tranh chấp gì nên bà Thế mới mua. Giấy mua bán

ghi tên con gái bà là PhạmThu Hằng nhưng thực tế mọi giao dịch mua bán đều do bà
đứng ra. Sau khi thỏa thuận bà đã giao đủ tiền cho chị Nhung và chị Hoa là
68.500.000 đồng nhưng chị Hoa không giao nhà cho bà. Nay bà đề nghị Tòa án hủy
hợp đồng mua nhà giữa hai bên, yêu cầu chị Nhung và chị Hoa trả bà số tiền đã mua
nhà theo thời giá và trả một lúc, không chấp nhận trả dần.
Sau khi nhận đủ tiền và viết giấy bán nhà, chị Nhung đã yêu cầu bà ứng tiền
làm nhiều lần với tổng số tiền là 24.700.000 đồng dưới hình thức viết giấy vay tiền.
Chị Nhung đã trả bà được 20.000.000 đồng ngày 28/10/2004, nay còn thiếu 4.700.000
đồng bà không yêu cầu giải quyết nữa.
-

•
Về phía bị đơn :
Chị Lê Thị Nhung trình bày : tháng 9/2000 chị và em gái là Lê Thị Hoa có ký giấy

viết tay bán cho bà Thế một căn hộ diện tích 12m2 tại số 9 Nguyễn Chế Nghĩa với giá
68.500.000 đồng. Căn hộ này là của bố mẹ chị thuê của nhà nước, hiện đang sử dụng
12m2. Khi bố mẹ mất để lại cho năm chị em là Lê Thị Sơn, Lê Thị Nhung, Lê Thị
Tuyết, Lê Thị Mai và Lê Thị Hoa nhưng khi bán chỉ có chị Nhung và chị Hoa biết
và ký vào giấy bán nhà. Chị đã hứa với bà Thế sẽ giải quyết ổn thỏa trong gia đình và
đã nhận của bà Thế số tiền là 68.500.000 đồng. Sau một thời gian không thuyết phục
được chị Tuyết và cũng không sang tên hợp đồng cho bà Thế được nên chị đã gặp bà
Thế xin trả lại tiền nhưng bà Thế không chịu.
Nay bà Thế có đơn khởi kiện ra tòa, chị xác định việc mua bán là sai nên chị xin
được thanh toán lại tiền cho bà Thế theo phương thức trả dần. Chị đã nhận của bà Thế
68.500.000 đồng và đã sử dụng vào việc gia đình còn 20.000.000 chị Hoa cầm với
danh nghĩa là vay của chị, không có giấy tờ gì và đến nay chưa trả. Nhà số 9 Nguyễn

9

Chế Nghĩa trong quá trình ở trong 2 chị em không ai xây dựng sửa chữa gì, sau khi
bán cho bà Thế mới sửa một vài thứ như đã kê khai tại buổi xem xét nhà của Tòa án.
Chị Lê Thị Hoa trình bày : chị có biết việc mua bán nhà giữa chị Nhung
và bà Thế và có ký vào giấy bán nhà. Bà Thế giao tiền chị có chứng kiến nhưng
không sử dụng số tiền đó. Chị không vay của chị Nhung 20 triệu. Nay bà Thế
khởi kiện việc trả tiền như thế nào là do chị Nhung.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan :
Chị Lê Thị Tuyết, ông Nguyễn Sơn Hải, bà Lê Thị Sơn đều không biết việc chị
Nhung bán nhà nên không có ý kiến gì đến vụ án. Chị Lê Thị Mai hiện không có mặt
tại địa chỉ cư trú nên không lấy được lời trình bày.
Xí nghiệp nhà số 3 có ý kiến: Nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa được Sở quản lý ký
hợp đồng cho 4 hộ dân thuê trong đó bà Trần Thị Ba trả tiền thuê 27,2m 2, hộ bà Đặng
Thị Nga trả tiền thuê 9m2. Hai hộ này đổi diện tích cho nhau không thông qua cơ quan
Nhà đất. Hiện gia đình chị Nhung là con gái bà Ba đang sử dụng để ở. Việc chị Nhung
mua bán chuyển nhượng này không qua cơ quan Nhà đất do đó đề nghị Tòa án giải
quyết theo pháp luật.
2.
Quyết định của Tòa án:
Khi thực hiện việc mua bán nhà các bên chỉ có giấy viết tay với nhau không
thông qua cơ quan quản lý nhà và cho đến nay cơ quan quản lý nhà vẫn yêu cầu giải
quyết theo pháp luật. Như vậy giao dịch mua bán nhà giữa chị Lê Thị Nhung, Lê Thị
Hoa với bà Nguyễn Thị Thế là trái pháp luật. Căn cứ Điều 131, Điều 200, Điều 494
Bộ Luật dân sự năm 1996, Điều 3 mục I Nghị quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án Tối cao thì giao dịch dân sự trên là vô hiệu. Yêu cầu hủy hợp
đồng mua bán nhà giữa chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa với bà Nguyễn Thị Thế được
chấp nhận.
Các bên phải khôi phục lại tình trang ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã
nhận, Như vậy bà Thế chưa nhận nhà nên không phải trả lại. Chị Nhung và chị Hoa đã
nhận của bà Thế 68.500.000 đồng, trên thực tế không có cơ sở xác định chị Hoa đã

được chia phần trong số tiền bà Thế giao nên buộc chị Nhung hoàn trả toàn bộ số tiền
cho bà Thế. Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi giao dịch dân sự vô hiệu:
trong trường hợp này thiệt hại là sự chênh lệch giữa giá trị nhà ở thời điểm các bên
thỏa thuận với thời điểm tóa án xét xử. Theo biên bản định giá của Hội đồng định giá
10


thì số 9 Nguyễn Chế Nghĩa, Hà Nội với diện tích 12,46m 2 trị giá 436.100.000 đồng.
Nhưng xét về mức độ lõi thì cả 2 bên đều có lỗi do ý thức được đây là nhà thuộc sở
hữu nhà nước nhưng vẫn thực hiện mua bán chưa có ý kiến của cơ quan nhà nước. Do
vậy chị Nhung, chị Hoa phải bồi thường 50% giá trị thiệt hại là: 367.600.000 đồng x
50% = 183.800.000 đồng. Chị Hoa tuy không được sử dụng số tiền nhưng có tham gia
vào việc giao dịch, tạo niềm tin cho bên mua do đó mỗi người phải chịu ½ mức bồi
thường thiệt hại là 91.900.000 đồng.
Tổng số tiền chị Nhung phải thanh toán cho bà Thế là :
68.500.000 đồng + 91.900.000 đồng = 160.400.000 đồng
− Quyết định của Tòa án: Về hình thức hợp đồng bằng văn bản, các bên không qua
cơ quan Nhà đất, giao dịch của các bên không tuân thủ theo quy định của pháp
luật là vi phạm Điều 127 BLDS. Do vậy, hợp đồng bị vô hiệu.
Xử:
+ Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Phạm Thu Hằng
và chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa là vô hiệu, do vậy giữa hai bên không phát sinh
quyền và nghĩa vụ tương ứng đồng thời phải bồi thường tương ứng phần lỗi của mình
cụ thể:
Chị Hoa phải thanh toán cho chị Hằng và bà Thế: 91.900.000 đồng.
Chị Nhung phải thanh toán chị Hằng và bà Thế: 160.400.000 đồng.
- Về án phí:
+ Chị Nhung phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 7.146.000 đồng.
+ Chị Hoa phải chịu án phí sơ thẩm là: 4.595.000 đồng.
Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật và có đơn xin thi hành án, nếu chị Nhung,

chị Hoa còn chưa nộp khoản tiền phải thi hành án theo quyết định của bản án thì còn
phải chịu lãi xuất nợ quá hạn theo quy định của Ngân hàng nhà nước đối với khoản
tiền chưa thi hành án.Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày
kể từ ngày được tống đạt bản án.
3.
Phân tích quy định của luật áp dụng:
Tại khoản 4 Điều 131 BLDS 1995 quy định: Điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự: “Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật”.Trong giao
dịch giữa chị Nhung, chị Hoa và bà Thế chỉ có giấy viết tay với nhau không thông qua
cơ quan quản lý nhà trong khi pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy

11


ban nhân dân cấp có thẩm quyền, do đó giao dịch đang xét đã vi phạm về hình thức
hợp đồng mua bán.
Theo khoản 3 Điều 146 BLDS năm 2005 về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân
sự vô hiệu quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình
trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng
hiện vật thì phải hoàn trả lại bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” và
Điều 3 Mục I Nghị quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao: “c. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở không được cơ
quan quản lý nhà đất cho phép bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước
phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả
của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.” Căn hộ số 9 Nguyễn Chế Nghĩa là của nhà
nước cho gia đình chị Nhung, chị Hoa thuê do đó gia đình này chỉ có quyền sử dụng
của người không phải là chủ sở hữu. Nếu muốn chuyển nhượng căn hộ cho người khác
cần tuân thủ theo pháp luật nhưng thực tế hai bên không tiến hành theo đúng thủ tục
cần thiết. Căn cứ các điều luật trên, tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hai bên

thực hiện hoàn trả những gì đã nhận, đồng thời bồi thường tương ứng với mức độ lỗi
của mình là hoàn toàn hợp lý.
Khi áp dụng Khoản 2 Điều 200, Khoản 2 Điều 201, Khoản 1 Điều 202, Điều
131, 243, 245 Bộ luật tố tụng dân sự, nhóm nhận thấy trong vụ việc này bị đơn là chị
Lê Thị Nhung và chị Lê Thị Hoa trong đó chị Hoa vắng mặt không có lý do dù đã
được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai. Chị Tuyết, ông Hải, bà Sơn và xí nghiệp quản lý
và phát triển nhà số 3 đều xin vắng mặt tại các buổi làm việc của tòa án. Chị Mai hiện
không có mặt tại địa chỉ cư trú, tòa đã tiến hành triệu tập và niêm yết hợp lệ mà vẫn
vắng măt. Như vậy toà đã xử vắng mặt bị đơn (chị Hoa) và người có quyền lợi ích liên
quan (ông Hải, chị Tuyết, chị Sơn, chị Mai và công ty quản lý và phát triển nhà số 3).
Theo Điều 131. Nghĩa vụ nộp án phí sơ thẩm và Khoản 2 Điều 7 Nghị định
70/CP ngày 12/6/1997 của chính phủ về án phí: với giá trị tài sản có tranh chấp từ trên
100.000.000 đến 200.000.000 thì mức án phí là 5.000.000 đồng + 4% của phần giá trị
tài sản có tranh chấp vượt quá 100.000.000 đồng. Với vụ việc này giá trị tài sản có
tranh chấp là số tiền mà mỗi bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn.
Chị Nhung phải chịu án phí là:
5.000.000 + 4% x (160.400.000 – 100.000.000) = 7.146.000 đồng
12


Đối với tài sản tranh chấp có giá trị từ trên 1.000.000 đồng đêns 100.000.000
đồng thì mức án phí là 5% của gí trị tài sản có tranh chấp.
Chị Hoa phải chịu án phí là:
5% x 91.900.000 = 4.595.000 đồng
4.
Quan điểm của nhóm:
Thứ nhất, nhóm chúng em đồng ý với quyết định tuyên hợp đồng mua bán nhà
số 9 Nguyễn Chế Nghĩa, Hà Nội giữa chị Phạm Thu Hằng và chị Lê Thị Nhung, Lê
Thị Hoa là vô hiệu. Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm đã chấp nhận yêu cầu của chị
Hằng và bà Thế xin hủy hợp đồng mua bán nói trên, và nguyên nhân của quyết định

này là do việc mua bán nhà giữa các bên chỉ được thực hiện trên giấy viết tay, không
thông qua cơ quan quản lý nhà là Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, ủy quyền
cho Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 3, đồng thời không có bất kỳ sự công
chứng chứng thực nào của cơ quan có thẩm quyền. Nhưng tòa đã không chỉ rõ cụ thể
nên nhóm em có sự bổ sung đó là giao dịch giữa chị Hằng và chị Nhung, chị Hoa vô
hiệu về hình thức, tức là đã vi phạm Điều 133 BLDS năm 1995.
Thứ hai, quyết định về việc phân chia bồi thường hợp đồng đối với các bên là
mang tính hợp pháp và hợp lý. Ngay từ đầu, bà Thế và chị Nhung, chị Hoa đều nhận
thức được căn nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa là thuộc quyền sở hữu của Nhà nước,
không thể đem ra làm đối tượng của hợp đồng mua bán nhưng vẫn cố tình giao kết
hợp đồng tức là cả 2 bên đều có lỗi. Vậy việc phân định trách nhiệm bồi thường thiệt
hại do hợp đồng vô hiệu với bà Thế, chị Nhung và chị Hoa lần lượt là 50%, 25% và
25% giá trị thiệt hại là hoàn toàn hợp lý. Dựa vào khoản 2 Điều 7 Nghị định 70/CP
ngày 12/6/1997 của Chính phủ về án phí thì mức án phí dành cho chị Nhung và chị
Hoa đã đúng với quy định.
Thứ ba, nhóm em xin được bổ sung thêm một vài tình tiết nghi vấn chưa được
Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm nêu lên như sau:
+ Hợp đồng giữa các bên bao gồm đối tượng hợp đồng là căn nhà số 9 Nguyễn
Chế Nghĩa không thể là hợp đồng mua bán được. Trước hết, đó là nhà do Nhà nước
quản lý, ký hợp đồng cho bà Trần Thị Ba – mẹ của chị Lê Thị Nhung – thuê. Như vậy,
chủ sở hữu của căn nhà là Nhà nước, gia đình chị Nhung chỉ có quyền sử dụng căn
nhà đó do đã thuê của Nhà nước chứ không phải là chủ sở hữu của căn nhà, không có
13


quyền định đoạt đối với căn nhà để có thể thiết lập hợp đồng mua bán một cách hợp
pháp. Trong trường hợp chị Hằng và bà Thế muốn sử dụng căn nhà để ở thì có thể
thiết lập hợp đồng cho thuê lại với gia đình chị Nhung, chị Hoa nhưng phải được sự
đồng ý của bên cho thuê, tức là Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, theo Điều
480 BLDS năm 1995 hoặc các bên được quyền giao kết hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất với điều kiện phải tuân thủ đúng các thủ tục quy định tại Điều 707 BLDS
năm 1995.
+ Hơn nữa, theo như kết quả điều tra thì căn nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa sau khi
được đổi diện tích mà không qua cơ quan quản lý nhà nên đến nay không tồn tại hợp
đồng thuê nhà, chỉ có việc nộp tiền thuê nhà giữa gia đình chị Nhung, chị Hoa đối với
cơ quan quản lý nhà. Do đó, nhóm em cho rằng về cơ bản trên giấy tờ không tồn tại
việc thuê nhà của gia đình chị Nhung, chị Hoa để có quyền sử dụng hợp pháp và từ đó
chuyển quyền sử dụng đất cho chị Hằng, bà thế. Vậy hành vi thể hiện ý định bán nhà
cho chị Hằng, bà Thế của gia đình chị Nhung, chị Hoa thậm chí còn mang tính trái
pháp luật.
+ Bên cạnh đó, nhóm em đã phát hiện ra sự mập mờ và thiếu thống nhất giữa lời
khai của các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Thứ nhất, bị đơn là chị Nhung lúc
đầu đã hứa sẽ giải quyết ổn thỏa với các chị em khác trong gia đình để không có sự
tranh chấp đối với căn nhà, sau đó lại nói rằng không thuyết phục được chị Tuyết để
bán nhà; trong khi đó, chị Tuyết cũng như các chị em khác trong gia đình (trừ chị Mai
vì tòa không lấy được lời trình bày của chị) đã khai rằng không hề biết về việc mua
bán nhà giữa chị Nhung và bà Thế và các chị em đều biết đó là căn nhà của bố mẹ thuê
của nhà nước. Như vậy, có thực sự là chị Nhung có hành vi thể hiện sự cố gắng thuyết
phục chị Tuyết đồng ý bán căn nhà không, khi mà thậm chí chị Tuyết còn không biết
đến giao dịch này? Thứ hai, chồng chị Nhung là anh Hải khai rằng đã mua lại diện tích
căn nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa và trả tiền cho các chị em của chị Nhung. Điều này
khớp với lời khai của chị Hoa rằng chị đã nhận tiền của anh Hải để không ở tại nhà
này nữa. Nhóm em hiểu chi tiết này như sau: anh Hải đã trả tiền cho chị Hoa cũng như
các chị em khác (theo lời khai của anh) để họ dọn đi nơi khác, để lại căn nhà cho vợ
chồng anh và chị Tuyết sinh sống. Việc mua bán này không có giấy tờ, anh Hải cũng
không đứng tên căn nhà nhưng ý là anh đã mua quyền sử dụng căn nhà của các chị
14


em. Vậy mà khi bán nhà cho bà Thế thì chị Nhung thậm chí không thông báo cho

chồng mình biết. Liệu rằng có sự lừa dối trong hành vi giao kết hợp đồng bán nhà của
chị Nhung đối với bà Thế trong vụ tranh chấp này hay không?
Nhóm em xét thấy các tình tiết trên đã mở ra một số vấn đề mà tòa án chưa đưa
ra phán quyết, nhưng nhóm không có ý kiến thay đổi quyết định của tòa đối với vụ
tranh chấp này. Nguyên nhân do hợp đồng mua bán nhà giữa chị Nhung, chị Hoa và
chị Hằng, bà Thế là vô hiệu là hoàn toàn đúng đắn, do đó sẽ không làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền lợi nghĩa vụ của các bên. Nhận thấy mục đích của bà Thế khi
khởi kiện vụ án là hủy hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên đã đạt được, nhóm em tán
thành với quyết định của tòa án trong vụ việc này.

KẾT LUẬN
Cùng với sự phát triển mọi mặt của xã hội những giao dịch dân sự phát sinh
ngày càng nhiều và bên cạnh đó không tránh khỏi phát sinh tranh chấp. Thông qua
việc tìm hiểu vụ việc tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân sự trên ta thấy
thực tiễn xét xử cũng còn gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự. Do vậy việc đổi mới,
bổ sung và hoàn thiện về pháp luật dân sự nói chung và các quy định về vấn đề này
nói riêng là việc làm rất cần thiết. Bên cạnh đó là việc tập trung đào tạo nâng cao
nghiệp vụ xét xử của các thẩm phán, cán bộ tòa án cũng là việc cần chú trọng.

15


TµI LIÖU THAM KH¶O

1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam – Nhà xuất

bảnCông an nhân dân, Hà Nội, 2009.

2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam – Nhà xuất bản

Giáo dục, Hà Nội, 2009.

3. Bộ luật Dân sự nước Việt Nam năm 1995.

4. Bộ luật Dân sự nước Việt Nam năm 2005.

5. Luật Đất đai năm 2003.

6. Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004.