Bài tập học kỳ bất động sản 9 điểm đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của p

Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản

MỤC LỤC
MỞ BÀI
NỘI DUNG
I.Các khái niệm liên quan:
1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản
2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động
sản
3. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.
II. Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động
sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong
kinh doanh bất động sản
1. Tình hình tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay và
những nguyên nhân chủ yếu.
2. Một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.
III. Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
trong kinh doanh bất động sản
KẾT BÀI
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ BÀI
Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp
trong kinh doanh bất động sản đã và đang là vấn đề bức xúc của đời sống.
Giải quyết các tranh chấp một cách triệt để và kịp thời là yêu cầu và cũng là
mục tiêu quan trọng của các cấp chính quyền và Tòa án nhân dân trong giai

11

Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
đoạn hiện nay. Từ thực tiễn đó, đề tài bài học kỳ lần này em xin chọn đề tài:
“Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất
động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp
trong kinh doanh bất động sản? Đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp
luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản” để đi sâu phân
tích hơn. Tuy nhiên do nhận thức còn nhiều hạn chế nên bài làm còn tồn tại
những thiếu sót mong các thầy cô giáo có thể rút kinh nghiệm cho em đề bài
làm hoàn thiên hơn. Em xin chân thành cảm ơn!

NỘI DUNG
I. Các khái niệm liên quan:
1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản
Trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, các nhà làm luật không đưa ra
định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của
hoạt động kinh doanh bất động sản . Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động
sản: bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
(Theo khoản 1, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006).
Theo khoản 2, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 “kinh doanh
bất động sản” được hiểu: “là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”.
Khoản 3, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản thì “kinh doanh dịch vụ bất
động sản” được hiểu “là những hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và
thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản

bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.
2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất
động sản
Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản là những mâu thuẫn, bất hòa về
quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật
kinh doanh bất động sản.
Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản có thể hiều: Là hoạt
động do cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện,
nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh bất động
sản, đồng thởi xử lý những hành vi vi phạm về kinh doanh bất động sản. Hay
nói cách khác đó là việc áp dụng các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt
nhất cho các quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia hoạt động
kinh doanh bất động sản.
3. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.
Việc giải quyết tranh chấp trong hoạt động KDBĐS sẽ tạo ra một thị trường
minh bạch và công bằng cho các bên tham gia vào thị trường bất động sản.
Từ đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, tạo đà cho nền kinh tế đi
lên.
Giải quyết tranh chấp trong KDBĐS sẽ tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở
pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thế tham
gia quan hệ pháp luật KDBĐS. Từ đó giúp ổn định tâm lý cho người dân,
phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên
vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp ly do hành vi của họ gây ra.
Việc xem xét giải quyết tranh chấp trong KDBĐS là một nội dung quan trọng
trong hoạt động quản lý nhà nước đối với lĩnh vực KDBĐS và là biện pháp

11

Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
để pháp luật KDBĐS, pháp luật đất đai và các luật có liên quan phát huy
đươc vai trò trong đời sống xã hội.
II. Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động
sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong
kinh doanh bất động sản
1. Tình hình tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện
nay và những nguyên nhân chủ yếu.
a. Tình hình tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện
nay
- Các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp trong kinh doanh bất
động sản nói riêng gần đây có xu hướng gia tăng với những diễn biến ngày
càng phúc tạp, nhiều vụ việc đã trở thành điểm riêng của toàn xã hội. Chỉ
riêng theo thống kê của Ngành Tòa án thì số vụ việc tranh chấp bất động sản
mà Tòa án thành phố Hà Nội đã thụ lý năm 2004 là 11962 vụ, giải quyết được
10292 vụ, năm 2005 thụ lý 17025 vụ, giải quyết được 10640 vụ, số vụ giải
quyết được là 13033 vụ, riêng quý 1 năm 2008, số vụ thụ lý là 11045, giải
quyết được 2355 vụ. Trong đó, số vụ tranh chấp liên quan đến kinh doanh bất
động sản cũng chiếm một tỷ lệ không nhỏ và có xu hướng tăng lên theo thời
gian. Trong đó, Hà Nội là một trong những tỉnh thành chiếm tỷ lệ cao nhất về
số lượng các vụ tranh chấp diễn ra. Thực tế này khiến các cơ quan có trách
nhiệm giải quyết gặp không ít khó khăn.
- Các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản nằm tập trung vào
những mâu thuẫn giữa khách hàng với các chủ đầu tư khu chung cư, khu đô
thị.

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản

Nếu xét về cơ cấu, chủng loại hàng hóa bất động sản ta thấy có thị
trường nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư, văn phòng cao cấp cho thuê, đất dự án.
Gần như ở thị trường nhỏ lẻ nào cũng có những bất đồng xảy ra nhưng cơ bản
và chủ yếu vẫn là tranh chấp giữa người dân với chủ đầu tư các khu chung cư,
khu đất dự án về hợp đồng cũng như về các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Đó là
tranh chấp khi chủ đầu tư giao nhà chậm, nhà có nội thất, diện tích…không
đúng với thỏa thuận, tranh chấp phần sở hữu chung – riêng; các loại phí; việc
bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà và về giấy chứng nhận quyền sở
hữu căn hộ chậm so với cam kết.
- Các tranh chấp diễn ra với rủi ro và thiệt hại thường đẩy về phía khách
hàng – những người không nắm giữ bất động sản. Gần đây dư luận báo chí và
trên các mạng về kinh doanh bất động sản thường xuyên cảnh báo tình trạng
rủi ro mà phần lớn thiệt hại rơi về phía khách hàng. Hầu hết các rủi ro, do
khách quan và cả chủ quan đưa đến, đều đổ lên đầu người mua nếu hợp đồng
không được đàm phán, ký kết bình đẳng và thiếu chặt chẽ về nghĩa vụ của các
bên, nhất là phía đầu tư. Những vụ kiện cáo giữa người mua nhà và chủ đầu tư
nổ ra gần đây chủ yếu người mua nhà thường ở thế bất lợi hơn so với chủ đầu
tư, đặc biệt các chủ đầu tư nhà nước.
b. Nguyên nhân chủ yếu.
Những tranh chấp trong kinh doanh bất động sản do nhiều yếu tố tác
động. Trong đó có một số nguyên nhân cơ bản:
- Vi phạm pháp luật được quy định trong hoạt động kinh doanh bất
động sản

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Do sự quản lý của các cơ quan chức năng đối với hoạt động kinh
doanh bất động sản chưa được thực sự sát sao. Dẫn đến tình trạng các chủ đầu

tư lách luật và né luật. Gây những trở ngại cho các khách hàng.
- Do sự hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế, nhất là về pháp
luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai và các quy định có liên quan.
Trong khi đó, thông tin về các dự án không được công bố rộng rãi, nên người
mua cũng không có cơ hội tìm hiểu kĩ về bất động sản trước khi đặt bút ký
hợp đồng. Khi có nhà đất là người dân sẵn sàng bỏ tiền mua mà ít khi quan
tâm đến khía cạnh pháp lý liên quan đến hợp đồng cũng như liên quan đến bản
thân bất động sản. Chính vì thế, khi có vi phạm về quyền hay nghĩa vụ liên
quan đến bất động sản thì tranh chấp xảy ra là điều khó tránh khỏi.
- Giá các bất động sản luôn biến động theo cơ chế thị trường lúc
“nóng”, lúc “lạnh”, nguồn lợi nhuận phát triển tính từ bất động sản khi tăng
giá thì sẽ càng ngày càng lớn nên các chủ thể sẵn sàng vi phạm các cam kết đã
có để thu về cho mình nguồn lợi cao nhất. Chính vì lẽ đó, các quyền và lợi ích
hợp pháp của bên kia sẽ bị xâm phạm, tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra là điều dễ
hiểu.
2. Một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong hoạt
động kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp luôn tiềm ẩn. Nhu cầu về bất động
sản của con người luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Chính vì thế, hoạt
động kinh doanh bất động sản cũng ngày càng phát triển mạnh mẽ. Sự phát
triển của thị trường vô cùng nhanh chóng khiến cho Luật không thể theo kịp
và hầu như luôn đi sau một bước. Sự tách biệt giữa thực tế và quy phạm pháp
luật đã tạo ra không ít lỗ hổng mà từ đó các rủi ro có thể xảy ra cho các chủ
thế tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
Thứ hai, sự can thiệp của các cơ quan chức năng vào công tác giải quyết

tranh chấp trong kinh doanh bất động sản giữa các chủ thể còn chậm và thiếu
kiên quyết. Chính vì thế, các vụ tranh chấp còn diễn ra trong thời gian dài,
ngày càng khó giải quyết và gây thiệt hại, nhất là thiệt hại vật chất cho các
bên.
Thứ ba, Việc giải quyết tại Tòa còn có nhiều vấn đề pháp lý có liên quan
còn chưa thống nhất và hạn chế. Do có các luật chuyên ngành điều chỉnh và
quy định liên quan nên dẫn khó khăn trong việc áp dụng luật.
Thứ tư, mặc dù rất nỗ lực nhưng trong những năm qua, việc giải quyết
các tranh chấp về kinh doanh bất động sản còn bộc lộ không ít những hạn chế
cần khắc phục và đổi mới. Chính vì thế nhiều vụ tranh chấp tuy đã được hòa
giải hay giải quyết tại Tòa án nhưng vẫn chưa triệt để, gây tốn kém cho các
đương sự.
III. Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
trong kinh doanh bất động sản
- Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến hòa giải
Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể nào về hiệu lực của
biên bản hòa giải. Pháp luật hiện hành cũng chưa quy định cơ quan có thẩm
quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc của các
bên thực hiện biên bản hòa giải thành đối với các trường hợp hòa giải thành.
Vì thế, hiệu lực của biên ban hòa giải thành trong các trường hợp trên không
xác định được trong thực tế, vai trò của công tác hòa giải và giá trị pháp lý của
biên bản hòa giải thành cũng không được tôn trọng một cách đúng nghĩa. Vì
vậy, cần phải bổ sung thêm những quy định cụ thế về vấn đề này để nâng cao
hiệu lực của biên ban hòa giải

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến thẩm quyền của

Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp
+ Pháp luật hiện hành không có các quy định cụ thể về thời hiệu khởi kiện
đối với các tranh chấp phát sinh trong hoạt động KDBĐS. Theo quy định tại
điểm b, khoản 2, Điều 3 Luật Thương mại năm 2005:“hàng hóa bao gồm
những vật gắn liền với đất” nên quan hệ này được điều chỉnh bởi Luật Thương
mại, thời hiệu khởi kiện là 2 năm. Nhưng theo quy định tại khoản 1 điều 6
Luật KDBĐS 2006 thì đối tượng tranh chấp ở đây là các loại nhà, công trình
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, quyền sử dụng đất được
tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai và các
loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Luật chuyên ngành điều
chỉnh các quan hệ này là pháp luật xây dựng, pháp luật đất đai, pháp luật về
nhà ở cũng như Luật KDBĐS đều không quy định về thời hiệu khởi kiện là
bao lâu nên dẫn chiếu về Điều 200, 247, 256 Bộ luật dân sự năm 2005 thì nhà,
công trình xây dựng đều là bất động sản nên thời hiệu khởi kiện đối với quyền
sở hữu là 30 năm. Pháp luật quy định tản mạn như vậy khiên cho việc xác
định thời hiệu khởi kiện của các chủ thế hết sức khó khăn, các cơ quan có
thẩm quyền cũng không dễ dàng trong việc xác định thời hiệu khởi kiện cụ thể
của một vụ tranh chấp.
Vì vậy, các nhà làm luật cần quy định rõ đối với tranh chấp trong
KDBĐS thì đối tượng tranh chấp được hiểu là hàng hóa theo quy định tại
điểm b, khoản 2 điều 3 Luật thương mại 2005 để xác định thời hiệu khởi kiện
là 2 năm. Trường hợp tranh chấp về nhà, công trình xây dựng hoặc quyền sử
dụng đất không đáp ứng quy định tại khoản 2 điều 4 và điều 8 Luật KDBĐS

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
thì tranh chấp này là tranh chấp dân sự, áp dụng Bộ luật dân sự để xác định
thời hiệu.

+ Theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 thì
Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất
động sản. Tuy nhiên, điểm a, khoản 1 điều 34 khi quy định về thẩm quyền xét
xử đối với những tranh chấp trong KDBĐS lại xác định thẩm quyền này thuộc
về Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Do đó, cần có quy định rõ ràng về vấn đề này để
việc áp dụng trong thực tế được thống nhất và dễ dàng hơn. Cụ thể, nên sửa
đổi theo hướng quy định các tranh chấp trong KDBĐS đều do Tòa án cấp
huyện thụ lý giải quyết. Bởi Tòa án cấp huyện là nơi trực tiếp có bất động sản
sẽ giải quyết một cách tốt nhất những vướng mắc giữa các đương sự mà chưa
cần thiết phải đưa ra tòa án cấp tỉnh, trừ những vụ việc đặc biệt nghiêm trọng.
+ Theo điểm c khoản 1 điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 thì Tòa án nơi có
bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Nếu
như quy định như vậy thì rất khó để xác định thẩm quyền của Tòa án nơi có
bất động sản nào nếu như tranh chấp liên quan đến nhiều bất động sản. Do đó,
nên sửa đổi điều luậy này theo hướng nếu tranh chấp chỉ liên quan đến một bất
động sản thì Tòa án nơi có bất động sản giải quyết, trường hợp bất động sản ở
nhiều nơi khác nhau thì chọn Tòa án nơi bất động sản có giá trị lớn nhất đến
nhỏ dần giải quyết, trường hợp có nhiều bất động sản có giá trị lớn bằng nhau
thì chọn một trong các bất động sản có giá trị lớn đó và trong đơn khởi kiện
thì người khởi kiện phải cam kết không khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động
sản có giá trị lớn khác.

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản

KẾT BÀI
Tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phức tạp. Đòi
hỏi nhiều quy định cụ thể và thống nhất hơn để giải quyết các tranh chấp này.

Để từ đó tạo ra một thị trường bất động sản sôi động, công khai, minh bạch
hơn, thu hút nhiều vốn đầu tư hơn.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

11


Bài tập lớn học kỳ môn pháp luật về kinh doanh bất động sản
1. TS. Trần Quang Huy- TS. Nguyễn Quang Tuyến ( chủ biên), Pháp luật về
kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp – 2009
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
3. />
11