bt nhóm tài chính (8 5đ) căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo qui định của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 6 tháng đầu năm 2013, nh

MỤC LỤC
MỤC LỤC.........................................................................................................................................1
A, MỞ ĐẦU.................................................................................................................................................4
B, GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ............................................................................................................................4
I, Khái quát về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.........................................................................4
II. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp......................................................................................................................................................6
1. Diện tích đất tính thuế:...................................................................................................................6
2. Giá của 1 m2 đất tính thuế.............................................................................................................8
3. Thuế suất.........................................................................................................................................9
III, Thực trạng thực thi pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 6 tháng đầu năm 2013.....10
1, Mặt tích cực..................................................................................................................................11
2, Mặt hạn chế...................................................................................................................................12
IV, Những khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong 6
tháng đầu năm 2013..............................................................................................................................13
1, Tại thành phố Hồ Chí Minh:........................................................................................................14
2, Tại thành phố Hà Nội...................................................................................................................15
3, Tại tỉnh Thanh Hóa.......................................................................................................................15
V, Những giải pháp để đảm bảo thực thi tốt pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp............16
C, KẾT LUẬN............................................................................................................................................18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................................19

1

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


A, MỞ ĐẦU
Một trong những vai trò của thuế là tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, điều tiết
kinh tế vĩ mô. Đây cũng chính là lí do ngày 17 tháng 6 năm 2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội
khóa XII Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ

ngày 1 tháng 1 năm 2012,sẽ thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi,
bổ sung một điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994. Nếu xem xét việc thu thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp dưới góc độ đánh thuế tài sản, thì trong quá trình cải tiến thuế, giảm dần
tỉ trọng thuế gián thu và tăng thuế trực thu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một bước đột
phá. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có nhiều quy định mới so với Pháp lệnh thuế nhà,
đất hiện hành. Do bản chất là nguồn thu ngân sách nhà nước, là loại thuế đối với đất đai mang
tính chất thuế tài sản, chính vì vậy quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải
đảm bảo các nguyên tắc cơ bản trong xây dựng chính sách thuế, đồng thời đảm bảo được các
mục tiêu, yêu cầu riêng đặt ra đối với đất đai mang tính chất tài sản.
B, GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I, Khái quát về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Dựa trên cách phân loại về nhóm đất phi nông nghiệp của Luật đất đai hiện hành, khái
niệm về thuế đối với việc sử dụng đất phi nông nghiệp được hiểu như sau: Thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng
đất phi nông nghiệp. Hay nói cách khác thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đánh
vào hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp và hành vi không sử dụng đất phi nông nghiệp.
Theo đó trong trường hợp thứ nhất thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng với
hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp tức là áp dụng đối với cả 3 loại chủ thể sau: Thứ nhất,
chủ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng
nhận).Thứ hai, chủ thể đang trực tiếp sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.Thứ ba, đối với các những chủ thể có quyền
sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Trong trường hợp thứ hai, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng với hành vi
không sử dụng đất phi nông nghiệp, theo đó đối với những chủ thể có quyền sử dụng đất phi
nông nghiệp mà chưa sử dụng đất theo đúng quy định vẫn là chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế.
Khái quát sơ bộ về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: gồm 4 chương, 13 Điều, cụ
thể là:
a/ Chương I: Những quy định chung (từ Điều 1 đến Điều 4). Chương này xác định
phạm vi điều chỉnh, đối tượng chịu thuế, đối tượng không thuộc diện chịu thuế, người nộp

thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
b/ Chương II: Căn cứ tính thuế, đăng ký, khai, tính và nộp thuế (từ Điều 5 đến Điều 8).
Bao gồm các Điều quy định về căn cứ tính thuế; giá tính thuế; thuế suất; đăng kí, khai, tính và
nộp thuế
2

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


c/ Chương III: Miến thuế, giảm thuế (từ Điều 9 đến Điều 11) cùng các nguyên tắc
miễn thuế, giảm thuế.
d/ Chương IV: Điều khoản thi hành (Điều 12 và Điều 13 Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp)
Một số quy định của pháp luật về đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:
Đối với đối tượng chịu thuế: Luật quy định ba đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất
xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai
thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng sử dụng vào mục đích kinh
doanh.
Cụ thể, đất ở tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ
đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất - thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống
trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm 4 loại: (1) Đất xây dựng khu công
nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu
sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; (2) Đất làm mặt bằng xây

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục
vụ cho sản xuất, kinh doanh; (3) Đất khai thác, chế biến khoáng sản; và (4) Đất sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất để làm mặt bằng để
chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Đối tượng không chịu thuế:
Luật quy định rõ các đối tượng không chịu thuế SDĐPNN là đất phi nông nghiệp sử dụng
không vào mục đích kinh doanh, bao gồm 8 mục được cụ thể hóa tại Nghị định 53/2011/NĐCP và Thông tư 153/2011/TT-BTC như đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất do các cơ sở
tôn giáo sử dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh và một số loại đất phi nông nghiệp khác...
Việc xây dựng đối tượng không chịu thuế SDĐPNN được dựa trên cơ sở kế thừa các quy định
của Pháp lệnh nhà, đất trước đây và bổ sung thêm một số loại đất cho phù hợp với các văn
bản pháp luật về đất đai. Ngoài ra, một số đối tượng thuộc diện được miễn thuế nhà, đất trước
đây nay đã được chuyển sang đối tượng không chịu thuế SDĐPNN theo quy định này, do đó
các trường hợp này sẽ được giảm bớt các thủ tục về đăng ký, kê khai thuế và quản lý thuế.

3

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


II. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp
Căn cứ tính thuế là những yếu tố cho phép xác định được số thuế các chủ thể có nghĩa vụ
nộp thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước. Để xác định số lượng thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp mà chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp thì cần phải dựa vào ba yếu tố: diện
tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
1. Diện tích đất tính thuế:
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
Thứ nhất là đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.:

* Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa
đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
* Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi
trên Giấy chứng nhận; Và nếu diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất
thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế lại là diện tích thực tế sử dụng. Tương tự với trường
hợp nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng trên một thửa đất mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế đối với từng người nộp thuế là diện tích đất thực tế
sử dụng của từng người nộp thuế đó. Và nếu đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất
tính thuế đương nhiên là diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận.
* Đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường
hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác
định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng.
Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ở đây được hiểu là
là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc
theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hệ số phân bổ được xác định như sau:
-

Trường hợp không có tầng hầm:

Hệ số phân bổ =
-

Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư
Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Trường hợp có tầng hầm:
Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư

Hệ số phân bổ =

-

Tổng diện tích nhà của các
tổ chức, hộ gia đình, cá
50% diện tích tầng hầm của các tổ
+
nhân sử dụng (phần trên mặt
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất)

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Hệ số phân bổ =

4

0,5

X

Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công
trình xây dựng dưới mặt đất
Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
dưới mặt đất
Trong trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng,

nhiều hộ ở, nhà chung cư thì Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, xử lý từng trường
hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.
* Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế
Trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 01/01/2012 trở đi thì áp dụng hạn mức giao đất ở
do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất ở mới. Và nếu đất ở đang
sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được xác định như
sau:
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có
quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng
nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để
làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở
hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có
quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng
nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ
tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp
dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa
quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên
Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ
diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong
hạn mức.
Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện
hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ
trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ,
mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị,

em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và
áp dụng đối với người chuyển quyền.
Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ
được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất
để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế, trong đó: Nếu không có thửa đất ở nào vượt
hạn mức đất ở thì người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một nơi có quyền sử dụng
đất để xác định số thuế phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng tổng
diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng trừ đi hạn mức đất ở của nơi người nộp thuế đã lựa
chọn; Và trường hợp có thửa đất ở vượt hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất thì người
5

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định số thuế
phải nộp. Phần diện tích đất ở ngoài hạn mức được xác định bằng phần diện tích vượt hạn
mức của thửa đất ở nơi đã lựa chọn hạn mức cộng với phần diện tích của tất cả các thửa đất ở
khác có quyền sử dụng;
Thứ hai là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào
mục đích kinh doanh ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp
đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp diện tích đất ghi trên
Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì
diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích tính thuế là
toàn bộ diện tích đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh. Trường hợp không
xác định được cụ thể diện tích đất sử dung vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất chịu thuế
được xác định theo phương pháp phân bổ theo tỷ lệ doanh số quy định tại Khoản 2 Điều 8
Thông tư số: 153/2011/TT-BTC về hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thứ ba là đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn, chiếm và đất chưa sử dụng theo đúng
quy định:
Diện tích đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng
quy định được xác định theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Ví dụ: Hộ gia đình ông A đang sử dụng 2000m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, trên Giấy chứng nhận ghi: 200m2 đất ở, 1.800m2 đất vườn. Diện tích đất thực tế sử
dụng để ở là 400 m2. Hạn mức đất ở tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận là 200m2. Ông A
phải tính thuế đối với diện tích đất gia đình Ông thực tế sử dụng để ở là: đất ở 400m2. Trong
trường hợp này, Cơ quan thuế sẽ tính thuế như sau: tổng diện tích đất ở tính thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp là 400m2 , trong đó: diện tích đất ở trong hạn mức 200m2 , diện tích đất ở
ngoài hạn mức: 200m2. Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích 200m2 đất vườn mà
gia đình Ông A đã sử dụng để ở là đất sử dụng không đúng mục đích thì diện tích đất tính thuế
của Ông A được xác định lại là: 200m2 đất ở trong hạn mức; 200m2 sử dụng không đúng mục
đích.
2. Giá của 1 m2 đất tính thuế
Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu
tố làm thay đổi giá của 1m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1m2 đất cho thời
gian còn lại của chu kỳ.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang
đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do

6

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục

đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 1m2 tính thuế là
giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.
3. Thuế suất.
Đối với đất ở: Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu
thuế lũy tiến từng phần như sau:
BẬC THUẾ

DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2)

THUẾ SUẤT (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng
mức thuế suất 0,03%.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều
2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng
mức thuế suất 0,15%.
Đối với đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Đối với đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.
1.
Căn cứ tính thuế: giá tính thuế và thuế suất (%)
a)
Giá tính thuế :
Giá tính thuế được xác định bằng (=) diện tích đất tính thuế nhân với (x) Giá của 1 m2 đất.

Diện tích đất thuế. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệm
thực tế được sử dụng.
Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hứu nàh ở và gắn liền với đất ( sau đây gọi
tắt là giấy chúng nhận).
 Giá của 1m2 đất tính thuế
1.
Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính
thuế so ủy bạn nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01
tháng 01 năm 2012.
2.
Trường hợp trong chu kỳ ổng định có sự thay đổi người nộp thuế hoặc phát
sinh các yếu tố dẫn đến thay đổi giá của1m2 đất được tính thuế thì không phải xác định lại giá
của 1m2 đất tính thuế cho thời gian còn lại của chu kỳ.
3.
trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trường hợp chuyển mục

đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp sang đất có chu kì ổn định thì giá của 1m 2 đất tính thuế là giá đất theo mục
điích sử dụng đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất cho thuê
hoặc thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất và ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
 Hạn mức đất thuế
7

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


1.
Hạn mức đất ở làm căn cứ pháp sinh thuế đối với trường hợp được giao đất ở
mới từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 trở đi là hạn mức giao đất ở do ủy bạn nhân dân cấp tỉnh
quy định tại thời điểm giao đất ở mới.
2.
Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với nhưng trường hợp đất đang sử
dụng trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 được các định như sau:
A)
Trường hợp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận mà ủy bạn nhân dân tỉnh đã có
quy định về hạn mức giao đất ở , hạn mức công nhận đất ở và diện tich đất ở trong giấy
chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất
ở để làm căn cứ tình thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn mức giao đất ở
hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đât ở hiện hành làm căn cứ tính thuế;
B)
Trương hợp tài thời điểm cấp giấy chứng nhận mà ủy bạn nhân dân tỉnh đã có
quy định về hạn mức giao đất ở hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong giấy
chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm
căn cứ tính thuế. Trương hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đât ở hiện hành
thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế ;
C)

Trường hợp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh
chư quy định về hạn múc giao đất ở,hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghỉ
trê giấy chứng nhận được xác định là diện tích trong hạn mức;
D)
Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức.khi
người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp
dụng theo nguyên tắc quy định tại điểm A,B,C khoản này.
3.
Trương hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức
giao đất ở hiện hành do ủy bạn nhân dân cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính
thuế tiếp theo trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế , biếu tặng giứ vợ với
chồng ; cha đẻ mẹ đẻ với con đẻ cha nuôi mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng mẹ chồng với con
dâu cha vợ mẹ vợ với con rể ,ông nội bà nội với cháu nội ,ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại
anh chị em ruột với nhau thì mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất đất ở tính
thuế được thực hiên theo hạn mưc đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.
4.
Không áp dụng hạn mức đất ở đối với đất lấn , chiếm và sử dụng không đúng
mục đích và đất chưa sử dụng đúng quy định
III, Thực trạng thực thi pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 6 tháng đầu năm
2013.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường 2013, bên cạnh những kết quả đã đạt được
trong công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, thì hiệu quả sử dụng đất còn thấp, kế hoạch sử
dụng đất của các địa phương chưa được tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển
kinh tế xã hội và nhu cầu của thị trường bất động sản.
Các nhà hoạch định chính sách đang lo lắng chính đáng về viễn cảnh chuyển đổi đất lúa
bừa bãi và không được giám sát đủ các mục đích sử dụng khác. Từ khi bắt đầu thực hiện
chính sách khuyến khích đầu tư đã có nhiều khu công nghiệp được thành lập, chiếm nhiều
diện tích ha đất, trong đó có đa số ha có thể sử dụng làm mặt bằng sản xuất, đã đưa gần nửa
số đât ha đã được vào sử dụng với tỷ lệ lấp đầy gần 50% Với tình trạng đó, GS Đặng Hùng
Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết: Thời gian qua, dư luận xã hội

khá bức xúc với tình trạng sử dụng đất không hiệu quả của các khu công nghiệp, khu kinh tế,
sân bay, cảng nước sâu, sân golf, khu nghỉ dưỡng. Tỷ lệ lấp đầy không cao của các KCN là
một điều đáng xem xét. Thực tế, nhiều địa phương đã giao nhiều đất làm mặt bằng sản xuất
8

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


kinh doanh phi nông nghiệp. Điều này đã khiến cho các KCN thừa diện tích. Đô thị nhiều nơi
còn dàn trải, có không ít địa phương tỷ lệ lấp đầy còn dưới 60% song vẫn đề nghị mở thêm
nhiều khu, cụm công nghiệp khác.
Ngoài ra, cơ cấu sử dụng đất ở nhiều lĩnh vực hiện nay chưa hợp lý. Bằng chứng về cơ cấu
đất đô thị: đất dành cho giao thông đô thị (chưa đến 13%) và đất dành cho các công trình công
cộng còn thiếu, nhất là tại các đô thị lớn. Quỹ đất dành cho các nhu cầu y tế, văn hóa, giáo
dục - đào tạ chưa đáp ứng được nhu ầu, ví trí bố trí chưa hợp lý.
Quá trình thực hiện Luật thuế SDDPNN trong thời gian qua
Theo thông tin từ Cục Thuế TP.HCM vào cuối tháng 12.2012 cho đến nay các địa phương đã
nộp đầy đủ các tờ khai thuế về chi cục thuế các quận, huyện (có xác nhận của UBND phường,
xã) để ra thông báo thuế. Ngay khi Luật SDDPNN được triển khai thực hiện cho đến nay đã
thể hiện những mặt tích cực và hạn chế sau.
1, Mặt tích cực
Về cơ bản, số thuế phải nộp sẽ không thay đổi nhiều so với thuế nhà đất.
Do đó, luật thuế này không tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và
người dân. Trừ trường hợp có nhiều đất, đất vượt hạn mức, sử dụng không đúng mục đích quy
định và đất lấn chiếm. Đây không phải khoản thu mới mà là khoản thu đã có hằng năm đối
với người sử dụng đất. Trong số thu của các địa phương đúng là số thu về đất là rất lớn (thực
tế trong đó chủ yếu là thu từ tiền thuế đất của Nhà nước và việc Nhà nước giao quyền sử dụng
đất ). Các khoản thu về đất trên cả nước hiện nay khoảng 40.000 tỉ đồng. Trong khi thuế đất
phi nông nghiệp chỉ khoảng 3.000 tỉ đồng. Tổng thu từ các loại đất cũng chỉ chiếm khoảng
10% trong tổng số thu ngân sách.

Hạn chế tình trạng sử dụng đất sai mục đích, đất vượt định mức và đất lấn chiếm vì sử
dụng những loại đất này sẽ chịu thuế cao hơn, và ai sử dụng nhiều đất sẽ phải trả thuế nhiều
hơn người sử dụng diện tích đất ít hơn. Số thuế phải nộp hàng năm sẽ được xác định dựa trên
căn cứ là diện tích đất, giá đất và thuế suất theo tỷ lệ phần trăm (%) tính trên giá đất. Cụ thể:
đối với phần diện tích vượt không quá ba lần hạn mức sẽ phải áp dụng mức thuế suất là
0,07% (gấp hai lần mức thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức); đối với phần diện
tích vượt trên ba lần hạn mức sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần mức thuế
suất đối với phần diện tích trong hạn mức). Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử
dụng theo đúng quy định sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần mức thuế suất
cơ bản). Đất lấn chiếm sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,2% (gấp gần bảy lần mức thuế suất
cơ
bản).
Bên cạnh việc thuế suất định hướng mục đích sử dụng, những trường hợp sử dụng đất tiết
kiệm hơn thì sẽ được áp mức thuế thuận lợi hơn; trái lại, cùng là đất phi nông nghiệp nhưng
sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng thì áp dụng mức thuế cao hơn... điểm quan
trọng của thuế suất thuế SDĐPNN là góp phần định hướng các nhà đầu tư vào các dự án sản
xuất kinh doanh, dự án nhà ở quan tâm đến việc thực hiện đầu tư theo tiến độ. Theo đó, đất
phi nông nghiệp sử dụng trong các dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện phân kỳ, đăng ký
tiến độ triển khai, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì áp dụng mức thuế suất
0,03%.
9

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


Trường hợp phần diện tích đất của dự án không sử dụng đúng mục đích, bao gồm cả việc
nhà đầu tư không thực hiện đúng với phương án phân kỳ thì áp dụng mức thuế suất 0,15%
(cao gấp 5 lần mức thuế suất tiêu chuẩn). Ngoài ra, mục tiêu quan trọng của luật Thuế
SDDPNN là nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất và phát triển thị trường bất động sản lành
mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao đối với trường hợp người có nhiều thửa đất

ở. Nếu luật được thực hiện tốt sẽ góp phần hạn chế việc đầu cơ về đất, sử dụng đất đai
tiết kiệm, có hiệu quả hơn.
2, Mặt hạn chế
Thông qua những mặt tích cực kể trên thì điểm hạn chế trong việc thực thi pháp luật thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp những năm qua cũng đã bộc lộ nhiều khó khăn, bất cập cho cả
người nộp thuế lẫn cơ quan thuế. Đầu tiên là công tác tuyên truyền gặp nhiều khó khăn, đặc
biệt là ở một số tỉnh thành có diện tích rộng, giao thông khó khăn, đặc biệt là trình độ dân trí
không đồng đều là những trở ngại lớn trong công tác tuyên truyền.
Hà Nội là một trong những địa phương được chọn làm thí điểm thực hiện việc áp dụng
thuế này đầu tiên . Người dân vẫn mù mờ trong việc kê khai và nộp thuế. Ví dụ : tuy có bản
hướng dẫn nhưng chị Hồng ở quận Hoàng Mai vẫn thấy rắc rối không kê khai được. Gia đình
chị đang sử dụng 2.000m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên Giấy
chứng nhận ghi: 200m2 đất ở, 1.800 m2 đất vườn. Diện tích đất thực tế sử dụng là 400m2.
Hạn mức đất tại thời điểm cấp Giấy Chứng nhận là 200m2. "Tôi đã mất đến 20 phút nghiền
ngẫm vẫn chưa định hình được những thông tin cần điền vào các mục ở tờ khai. Còn anh
Hùng ở Thanh Xuân thắc mắc: "Tôi có thửa đất diện tích cấp là 300 m2. Nhưng diện tích đo
đạc thực tế là 285 m2. Như vậy tôi phải đóng thuế diện tích nào?".
Phương pháp tính thuế cũng làm nhiều người "đau đầu". Luật Thuế SDDPNN quy định
đến 3 mức thuế suất là 0,03%; 0,07% và 0,15%.Mỗi mức thuế suất phụ thuộc vào hạn mức
đất mà người dân sở hữu. Trong khi đó, hạn mức đất ở mỗi địa phương quy định mỗi mức
khác nhau. Trên địa bàn TP nhưng có huyện thì hạn mức được vài trăm mét vuông, có quận
quy định chỉ hơn 100m2. Việc tính thuế lại dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh, TP ban
hành tính trên từng mét vuông. Để xác định được giá đất là điều không đơn giản đối với người
dân, vì khung giá đất của UBND TP hiện nay xác định đất mặt tiền, đất hẻm khá phức tạp với
hệ số chênh lệch khá phức tạp. Trường hợp người có nhiều thửa đất nằm ở những địa phương
khác nhau thì phải chọn thửa nào để xác định hạn mức và xác định vượt hạn mức theo số lần
là không dễ. Dù giá đất để tính thuế được ổn định trong vòng 5 năm, nhưng nếu người nộp
thuế có biến động về diện tích đất (mua, bán, tặng, cho), hạn mức đất (tăng, giảm) thì việc xác
định lại cũng không đơn giản khi thuế suất được tính trên cơ sở lũy tiến với nhiều bậc như
thế.

Hiện nay đối với cả người nộp thuế và cơ quan thuế chưa thống nhất được cách tính thuế
đối với những căn hộ chung cư nhiều tầng. Mặc dù quy định rõ là vậy, song có không ít khó
khăn đã bộc lộ mà điển hình là do cơn lốc đô thị hóa, nhiều con đường mới được mở ra, kéo
theo sự xáo trộn về vị trí tính thuế nhà đất. Có nhiều hộ trước kia được tính thuế theo vị trí
trong ngõ, ngách nhưng nay ra mặt đường, những thông tin này lại chưa được cập nhật kịp
thời vào dữ liệu quản lý. Bên cạnh đó, do cách xác định vị trí thửa đất được tính thuế với cách
xác định vị trí tại bảng giá đất của thành phố hàng năm không đồng nhất, dẫn đến vướng mắc
10

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


khi áp vị trí để xác định giá đất tính thuế. Với các trường hợp nhà nhiều tầng, chung cư có
nhiều hộ ở, theo quy định của Luật, để tính mức thuế của từng hộ phải xác định được tổng
diện tích đất xây dựng tòa nhà, diện tích tầng hầm... là rất khó thực hiện.
Một vấn đề nữa là đối với đất trong dự án, có giấy tờ, số thửa rõ ràng thì đơn giản, nhưng
nếu trường hợp thửa đất chưa có bản vẽ, các số đo chưa đầy đủ thì không thể có cơ sở dữ liệu
đối chiếu khi tính thuế. Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho
thuê ghi trên giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất.
Trường hợp diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp
đồng cho thuê đất thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện
tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Vấn đề khó ở chỗ diện tính đất thực tế sử
dụng này chắc chắn sẽ không có trong cơ sở dữ liệu của các ngành chức năng, nên việc xác
định diện tích đất thực tế là không đơn giản.
Ngoài ra, vấn đề không kém phần quan trọng được đặt ra trong việc áp dụng thực thi pháp
luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một cách thuận lợi và hiệu quả là các giải pháp để
thống kê, tích hợp được dữ liệu của ngành Thuế đang quản lý (về diện tích, vị trí đất đang thu
thuế theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất) với cơ sử dữ liệu về đất đai thuộc chức năng quản lý của
cơ quan quản lý về đất đai tại từng quận, huyện trong cả nước. Việc xác định thuế đối với đất
lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định được xác

định cũng vô cùng khó khăn. Chẳng hạn, nếu trên cùng một thửa đất có cả đất thổ cư, thổ
vườn, đất ở sử dụng vượt định mức thì xác định từng loại đất để tính thuế vô cùng phức tạp.
IV, Những khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
trong 6 tháng đầu năm 2013.
Nhìn chung sau hơn 1 năm Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực ( luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực vào ngày 1/1/2012) thì ở hầu hết các địa phương trên cả
nước đã gặp phải nhiều khó khăn trong quá trình tiêu biểu. Sau đây nhóm em xin trình bày
một số khó khăn cơ bản tại một số địa phương trong cả nước sau hơn 1 năm thực hiện luật
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1, Tại thành phố Hồ Chí Minh:
Khó khăn xuất hiện trong việc xác định đối tượng nộp thuế theo luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp. Theo hướng dẫn của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh thì các địa phương phải
nộp báo cáo kê khai thuế đã được chính quyền xác nhận cho cơ quan thuế và thời hạn cuối
cùng để người dân nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 là cuối tháng 12/21012
nhưng trên thực tế sang đầu năm 2013 thì vẫn còn nhiều vấn đề liên khó khăn mà việc thu
thuế vẫn chưa thể hoàn tất.
Điển hình tại các quận như: quận 9, quận 12, quận Thủ Đức… có hàng ngàn dự án phân lô hộ
lẻ và khu dân cư. Do đặc trưng của khu vực này là dân cư các tỉnh khác đến cư trú làm ăn ở
đây tương đối nhiều nên đã xuất hiện trực trạng như trên. Và có những khu dân cư hình thành
với quy mô hàng chục đến hàng trăm ngôi nhà, người dân đã xây nhà, sinh sống ổn định hơn
chục năm nay nhưng chưa được cấp giấy tờ nhà đất.Trong khi đó, người đứng tên trên giấy tờ
11

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


nhà đất của các dự án phân lô hộ lẻ, phân lô tự phát đã sang nhượng đất cho chủ đầu tư hay hộ
cá nhân và từ lâu không còn trách nhiệm với khu đất của mình. Đối với những trường hợp
này theo quy định tại điều 4, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đối tượng nộp thuế là
người trực tiếp sử dụng khi đất có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, hoặc phải có hợp đồng trong đó có nội dung quy định rõ. Tuy nhiên, nhiều
phường đang rất lúng túng, chưa xác định được đối tượng nào có nghĩa vụ nộp thuế - là người
đang sử dụng đất hay người đứng tến sử dụng đất trên giấy tờ? Ngoài ra, các quận ngoại thành
còn gặp phải vấn đề khác như: người dân xây nhà ở hay công trình dân sinh trên đất nông
nghiệp của chính họ, họ không biết kê khai thuế như thấy nào, vì đất phi nông nghiệp mới
phải kê khai thuế còn đất nông nghiệp thì không phải kê khai thuế. Hiện nay, các quận huyện
ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh bình quân mỗi quận có 1000 hộ dân rơi vào trường hợp
này ( theo số liệu của bài viết “ Còn nhiều vướng mắc trong thực hiện thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp” Baomoi.com). Theo quy định của pháp luật thì nhà ở hay công trình dân sinh
xây dựng trên một phần đất nông nghiệp thì chủ đất phải lập thủ tục xin chuyển mục đích
phần đất xây dựng đó, khi chuyển xong mục đích thì mới kê khai nộp thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp. Nhưng đa số các chủ đất này thuộc đối tượng nghèo, đời sống kinh tế còn khó
khăn không muốn chuyển mục đích phần đất sử dụng, cứ để đến đâu hay tới đó. Vì vậy, đã
gây khó khăn rất lớn cho các cơ quan quản lí thuế về đất đai trong tình huống này.
Đó là những khó khăn tại các quận ngoại thành, còn các quận trung tâm Thành phố Hồ Chí
Minh thì vấn đề lại mắc phải vấn đề là các hộ dân cư tại một số dự án nhà ở trên địa bàn
không đồng tình việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Có nhiều dự án nhà chung cư cao
tầng đã được đưa vào sử dụng hơn 10 năm thời gian bảo hành đã hết nhưng người mua nhà
vẫn chưa được cấp giấy tờ. Do vậy cư dân đưa ra điều kiện tự nguyện đóng thuế đầy đủ khi
quận cấp giấy chứng nhận nhà đất. Còn chủ đầu tư từ chối nộp thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp với lí do thời hạn bảo hành đã hết, chủ đầu tư không còn phải chịu trách nhiệm. Đây
chính là khó khăn căn bản trong quá trình thực thi pháp luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh.
2, Tại thành phố Hà Nội.
Việc triển khai pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Hà Nội cũng vấp phải khá
nhiều khó khăn. Thứ nhất, do quá trình đô thị hóa nhiều con đường mới được mở ra, kéo theo
sự xáo trộn về vị trí tính thuế nhà đất. Có nhiều hộ trước kia được tính thuế theo vị trí ở trong
ngõ, ngách những nay ra mặt đường, những thông tin này chưa được cập nhật kịp thời vào dữ
liệu quản lí. Bên cạnh đó, do cách xác định thửa đất tính thuế với cách xác định vị trí tại bảng
giá đất của UBND TP hằng năm không đồng nhất, dẫn đến vướng mắc khi áp vị trí đất để xác

định giá đất tính thuế. Ngoài ra, việc xác định diện tích chịu thuế cũng rất khó khăn, do phần
diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích lấn chiếm được giấy chứng nhận ghi là diện tích
sử dụng chung nhưng thực tế người nộp thuế vẫn sử dụng vào mục đích riêng. Với nhà nhiều
tầng, chung cư có nhiều hộ ở, theo quy định của Luật Thuế SDĐ PNN, để tính mức thuế của
12

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


từng hộ, phải xác định được tổng diện tích đất xây dựng tòa nhà, diện tích tầng hầm, song trên
thực tế quy định này rất khó thực hiện. Thứ hai, khó khăn trong việc xác định phạm vi đối
tượng quản lí thuế. Xuất phát từ việc Hà Nội mở rộng diện tích nên Hà Nội là một đô thị đặc
biệt với quy mô dân số và diện tích đất lớn vì vậy mà tính chất đất đai đa dạng, phức tạp của
một địa bàn có tới 29 quận, huyện, thị xã, điều cốt yếu là phải làm sao để xây dựng được các
căn cứ tính thuế theo từng vị trí hạng mục, bảo đảm vừa chính xác, công bằng, vừa hiệu quả
trong thực hiện là vấn đề khó khăn đặt ra tại thành phố.
3, Tại tỉnh Thanh Hóa.
Khó khăn lớn tại tỉnh Thanh Hóa đó là chính sách đất đại của hộ gia đình, cá nhân trải qua
nhiều giai đoạn khác nhau; đến nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân trong toàn tỉnh vẫn chưa xong và nhiều trường hợp chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Nhiều hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng
không đăng kí với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; ngừi mau chưa thực hiện sang tên đổi
chủ theo quy định; đi làm ăn xa dẫn đến không có người kê khai thuế. Một số gia đình, cá
nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đang thế chấp vay vốn tại các ngân hàng,
do đó không có hồ sơ để kê khai và lập hồ sơ gốc, chủ sử dụng đất không có chứng mình nhân
dân để lập mã số thuế. Đất ở của bố, mẹ nay chia cho các con nhưng chưa tách trích lục đất ở.
Ngoài ra, trên địa bàn thành phố Thanh Hóa do số lượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất phi nông nghiệp quá lớn, quá trình hướng dẫn kê khai các mục trên tờ khai, các xã,
phường, phải rà soát bảng giá đất theo quyết định của UBND tỉnh; giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có nhiều loại, cấp ở nhiều thời kì khác nhau; nhiều hộ gia đình, cá nhân có từ hai

thửa đất trở lên….( theo baothanhhoa.vn).
Trên đây là khó khăn của một số tỉnh, thành phố cụ thể và cũng là những khó khăn chung của
cả nước trong quá trình thực thi pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Để giải quyết
những khó khăn và vướng mắc này, nhóm chúng em xin đưa ra một số ý kiến pháp lí để đảm
bảo thực hiện pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên thực tế trong phần tiếp theo của
bài.
V, Những giải pháp để đảm bảo thực thi tốt pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Để pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thực sự được thực hiện nghiêm chỉnh
trên thực tế, đạt được hiệu quả cao nhất trên thực tế, chúng ta cần phải đưa ra các giải pháp
khắc phục những hạn chế, khó khăn góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật.
Thứ nhất, việc khó nhất là làm thế nào để xác định được đúng diện tích đất thu thuế,
diện tích đất vượt hạn mức, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất không sử dụng...
đặc biệt là phải nắm được những người đang có nhiều thửa đất. Đây không phải vấn đề đơn
giản, đòi hỏi sự tham gia, phối hợp “tổng lực” của nhiều cơ quan, ban ngành cũng như chính
quyền địa phương. Bên cạnh đó, cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ của các cơ quan pháp
luật kết hợp với các giải pháp để thống kê, tích hợp được dữ liệu của ngành Thuế đang quản
lý (về diện tích, vị trí đất đang thu thuế theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất) với cơ sử dữ liệu về đất
13

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


đai thuộc chức năng quản lý của cơ quan quản lý về đất đai tại từng quận, huyện trong cả
nước.
Thứ hai, để thực hiện tốt công tác quản lý và thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,
các cơ quan nhà nước đặc biệt là các cơ quan thuế cần


Làm tốt công tác tuyên truyền chính sách pháp luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của chủ thể nộp thuế.

- Cần chủ yếu tập trung hướng dẫn những điểm mới của chính sách thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp và tính ưu việt của luật thuế mới so với các chính sách thu trước đây như tính
công bằng, hợp lý để từ đó tạo sự đồng thuận, ủng hộ của người dân trong việc thực hiện tốt
chính sách pháp luật.
- Pháp luật cân quy định rõ chế tài đối với hành vi trốn thuế. Phạt nặng những đối
tượng có hành vi trốn thuế để răn đe các chủ thể khác, buộc họ phải tuân thủ pháp luật một
cách nghiêm chỉnh.
- Căn cứ vào kế hoạch đề ra, Cơ quan thuế cần xây dựng kế hoạch cụ thể về bố trí
nhân sự chuyên trách để kịp thời tổ chức thực hiện các nội dung công việc tuyên truyền, phổ
biến chính sách pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu quả. Đồng thời bố trí
cán bộ thường trực thường xuyên để tiếp nhận và kịp thời giải quyết các phản hồi, thắc mắc
phát sinh trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế của người nộp thuế.


Nâng cao năng lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ thu
thuế.

- Các cơ quan thuế cần tham mưu với Ủy ban nhân dân các cấp để bàm sát, chỉ đạo,
đôn đốc công tác thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu quả. Đồng thời cần tổ chức
nhiều lớp tập huấn để trang bị những kiến thức cơ bản và cần thiết để hướng dẫn về việc xác
lập hồ sơ đăng kí thuế, khai thuế tránh tình trạng sai sót. Đi đôi với việc cải cách thủ tục hành
chính, chúng ta cần đào tạo, rèn luyện đội ngũ cán bộ công chức thực hiện chính sách pháp
luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vì nếu như có một hệ thống pháp luật hợp lý nhưng
người thực hiện không làm đúng, làm tốt nhiệm vụ của mình thì cũng không thể mang lại hiệu
quả cao được. Do đó, cần lựa chọn công chức có đạo đức trình độ để bố trí vào những bộ
phận cụ thể, có kế hoạch đào tạo lại cán bộ thuế để nâng cao trình độ nghiệp vụ của họ đồng
thời xử lý nghiêm minh công chức vi phạm pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện pháp luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp vì công tác thanh tra, kiểm tra có tác dụng bảo đảm việc tổ chức thực hiện pháp

luật sử dụng đất phi nông nghiệp đúng đắn hơn, phát hiện những thiễu sót, hạn chết của chính
sách để từ đó có thể khắc phục kịp thời, đồng thời tránh tình trạng quan liêu, cửa quyền hay
lợi dụng quyền hạn để làm trái pháp luật của một số cán bộ công chức nhà nước.
Thứ ba, tạo điều kiện về cơ sở vật chất, kĩ thuật, trang thiết bị có chất lượng cao cho
các cơ quan quản lý thuế như biên lai, chứng từ thu để tổ chức thu nộp tiền thuế kịp thời.
Thứ tư, tăng cường sự kiểm tra giám sát của cơ quan chức năng trong việc kê khai,
nộp thuế của các đối tượng nộp thuế để phát hiện kịp thời xử lý nghiêm minh những hành vi
gian lận, trốn thuế.
14

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2


- Cơ quan thuế tiến hành phát tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và hướng dẫn
cho tổ chức, cá nhân có phát sinh đất ở, đất kinh doanh thực hiện kê khai thuế theo quy định.
Cán bộ xã, phường, thị trấn kết hợp vợ cán bộ thuế tổ chức phát thông báo thu thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp và lên lịch thu cùng với thời gian thu các khoan dịch vụ ở địa phương
nhằm tạo điều kiện cho người nộp thuế trong quá trình nộp tiền thuế vào quá trình nộp thuế
vào ngân sách nhà nước.
- Công tác kiểm kê, đo đạc, thống kê đất đai phải được tiến hành đồng loạt trên cả
nước với những quy chuẩn và tiêu chuẩn vể yêu cầu thông tin được quy định rõ ràng, chi tiết
và áp dụng đồng bộ cho toàn hệ thống, tránh tình trạng mỗi địa phương đưa ra một hệ quy
chuẩn riêng, sau đó không thể hợp nhất được với toàn hệ thống. Ngoài ra, hệ thống thông tin
về người sử dụng đất cũng vần được số hóa và liên kết với thông tin về đất đai của họ. Điều
này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng khai gian dối mà còn giúp kiểm soát đối tượng nộp
thuế.
Thứ năm, khắc phục luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp về mặt kĩ thuật. Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp phải thể hiện đơn giản, rõ ràng, trung lập, ổn định và công bằng,
nâng cao hiệu quả công tác thu thuế theo hướng tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về thuế,
tạo điều kiện thuận lợi đẩy mạnh đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài để phát triển sản

xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, cũng cần khắc phục những tồn tại của luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp về mặt nội dung, làm cho luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phù hợp với tình
hình kinh tế - xã hội và định hướng của nhà nước về phát triển kinh tế trong từng thời kì, đảm
bảo mức động viên từ thuế và phí vào ngân sách nhà nước, góp phần làm cho hệ thống chính
sách thuế của nhà nước ta tương đồng với hệ thống của các nước, phù hợp với thông lệ quốc
tế. Pháp luật thuế phải có tính đồng bộ, hệ thống, ổn định và đơn giản. Hệ thống pháp luật
thuế phải thực sự minh bạch, người dân cso thể dễ dàng tiếp cận và tìm hiểu chính sách pháp
luật về thuế. Để áp dụng cơ chế quản lý thuế để tự mình kê khai, tính toán đúng số thuế phải
nộp cho nhà nước. Muốn vậy, các luật thuế phải đơn giản, dễ hiểu, minh bạch, từng quy định
trong các luật thuế phải được rõ ràng, không mơ hồ, làm cho người dân muốn hiều thế nào
cũng được.
Các thủ tục về thuế phải đơn giản để các tổ chức, cá nhân dễ dàng hoàn thành nghĩa vụ
của mình đối với Nhà nước. Đồng thời cơ quan thuế phải luôn thanh tra, kiểm tra việc thực
hiện nghĩa vụ thế của các đối tượng nộp thuế vì gian lận, trốn lậu thuế là một căn bệnh tồn tại
song song cùng với việc thu thuế của Nhà nước.
Thứ sáu, Cơ quan thuế cần chủ động phối hợp chặt chẽ, thường xuyên với Sở Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn kịp thời cách xác định hạn mức đất ở theo từng thời kỳ;
cách xác định đất lấn chiếm, sử dụng đất sai mục đích, làm cơ sở người nộp thuế kê khai và
UBND phường, xã xác nhận các thông tin trên tờ khai tính thuế; phối hợp với Sở Xây dựng
trình UBND cấp tỉnh phương pháp xác định hệ số phân bổ nhà chung cư đối với những
trường hợp khó khăn trong việc xác định căn cứ tính thuế. Bên cạnh đó, cơ quan thuế đã tham
mưu cho UBND các cấp thành lập ban chỉ đạo, tổ thường trực giúp việc ban chỉ đạo triển khai
luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, để thường xuyên nắm, phản ánh tình hình, tiến độ và
tập trung tháo gỡ ngay những vướng mắc trong quá trình triển khai. Riêng đối với nội bộ
ngành, Cục Thuế cùng với ban chỉ đạo thường xuyên đôn đốc, yêu cầu các Chi cục Thuế triển
khai thực hiện, báo cáo tiến độ và phản ánh vướng mắc.
15

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2

C, KẾT LUẬN.
Như vậy, sau hơn 1 năm triển khai Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì chúng ta đã xác
định được những mặt tích cực và hạn chế trong quá trình áp dụng. Và trên đây là một số kiến
nghị của nhóm, rất mong trong quá trình các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra văn bản
hướng dẫn thi hành thì những khó khăn trên sẽ được giải quyết.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, Nhà xuất bản công an nhân dân, Trường Đại học Luật Hà
nội.
2, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010;
3, Nghị định 153/2011/NĐ- CP của chính phủ hướng dẫn thi hành Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp năm 2010;
4, Thông tư số 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
5, Trang web.
Baothanhhoa.vn
Baomoi.com

16

Bài tập nhóm tháng 2. Nhóm 2, Lớp N07- TL2