Đưa ra một số quan điểm về vấn đề hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của luật đất đai 2003

LỜI MỞ ĐẦU
Luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực ngày 1/7/2004 ra đời nhằm giải quyết
căn bản những vấn đề mà từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện đầy đủ trong
lĩnh vực đất đai.Bên cạnh những vấn đề như vai trò của Nhà nước trong quản lý đất
đai, vấn đề minh bạch hóa các thủ tục hành chính đất đai thì quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng, đáng chú ý. Chế định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của Luật Đất đai 2003 phần nào đã đáp
ứng được những yêu cầu, đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, song, chế định này
cũng cần phải được hoàn thiện hơn nữa để có thể vừa mang lại cơ hội cho nhà đầu
tư, vừa là thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong tương lai. Chính vì
vậy, nhóm chúng tôi, với tư cách là nhà đầu tứ nước ngoài, xin được đưa ra một số
quan điểm về vấn đề hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của Luật
Đất đai 2003.

NỘI DUNG
Pháp luật đất đai hiện hành mặc dù đã có sự sửa đổi và bổ sung song vẫn
chưa thực sự tạo được sự bình đẳng giữa các thành phần, đối tượng sử dụng đất
như quy tắc của sân chơi WTO.Vì thế, với tư cách là nhà đầu tư nước ngoài,chúng
tôi xin đưa ra một số ý kiến sau:
•

Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài cần được đón nhận một cơ chế giao đất
bình đẳng như các tổ chức, cá nhân trong nước từ phía Nhà nước

Khoản 3, Điểu 108 Luật Đất Đai quy định : “Tổ chức, cá nhân nước ngoài
thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Như vậy, khác với cá tổ chức, cá
nhân trong nước khi sử dụng đất để kinh doanh, dự án đầu tư thì có thể lựa chọn
hình thức giao đất có trả tiền sử dụng hoặc thuê đất.Còn các tổ chức, cá nhân nước
ngoài thì không có sự lựa chọn nào khác ngoài hình thức thuê đất.Mặc dù, cả hai

hình thức giao đất và thuê đất đều được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và
Điều 119 Luật đất đai 2003 cho nhà đầu tư nước ngoài các quyền quy định tại
khoản 2 Điều 110 tương ứng với các quyền của người được giao đất.Nhưng trên
thực tế, thì giao đất vẫn có một số lợi thế hơn là thuê đất. Xét hình thức giao đất có
1


tính ổn định lâu dài không phải gia hạn, còn thuê đất thì phải gia hạn cho đất khi
hết hạn trong hợp đồng thuê đất nếu vẫn muốn sử dụng tiếp, mà điều này lại phụ
thuộc vào nhiều yếu tố nhưa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước có
nhiều thay đổi trong mỗi thời kì, giá đât lên xuống trong từng giai đoạn, do vậy, cơ
chế chỉ áp dụng hình thức cho thuê đất với các tổ chức kinh tế nước ngoài như
chúng tôi nhiều khi tạo ra bất lợi cho việc đầu tư phát triển. Vấn đề này trên thực tế
có một ý nghĩa rất to lớn đối với các tổ chức kinh tế nước ngoài như chúng tôi, bởi
một khi đã đầu tư vào thị trường nước ngoài thì có nghĩa là chúng tôi đã có sự tìm
hiểu rất kĩ lưỡng và mong muốn được đầu tư lâu dài và mong muốn đảm bảo sự ổn
định.
Một điểm đáng lưu tâm nữa, nếu như theo điểm e khoản 1, điểm a khoản 2 điều
35 thì ‘người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
để xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê thì chỉ được áp dụng hình thức cho thuê đất
thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê” song, điều này vẫn có sự không thống
nhất với các điểm b, c khoản 4 điều 84 và điểm d khoản 2, điểm e khoản 3 điều
119 là” nếu thuê đất để xây dựng nhà để cho thuê thì được lựa chọn một trong hai
hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và trả tiền hàng năm, còn nếu thuê
đất xây dựng nhà ở để bán thì chỉ có một lựa chọn là trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê. Sự thiếu thống nhất này gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài
như chúng tôi trên thực tế. Có thể thấy bản thân cơ chế cho thuê đất đối với các tổ
chức, cá nhân nước ngoài tồn tại nhiều những bất cập cần được lưu ý.
Theo quy định hiện hành, người được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất một lần
theo giá đất quy định, dựa vào giá thị trường. Còn người thuê đất phải trả tiền thuê

hàng năm, bằng 0,5-0,7% giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất. Có thể thấy , hai cơ
chế giao đất, cho thuê đất đã tạo ra sự khác biệt về quyền hạn cũng như nghĩa vụ
sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước với các tổ chức kinh tế
nước ngoài.Vì thế, theo quan điểm của chúng tôi cần quy về một cơ chế Nhà nước
cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm đối với cả nhà đầu tư trong
nước và nước ngoài; hơn nữa, trong mỗi cơ chế cũng cần có sự điều chỉnh cho thật
thống nhất, đồng bộ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài.
•

Thứ hai là, nhà đầu tư nước ngoài mong muốn được thuê đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân.

2


Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài không được trực tiếp nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức trong nước của Việt Nam được
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần mà tiền sử dụng đất trả cho nhà
nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Bởi vậy, để nhận quyền sử dụng
đất của các tổ chức trong nước này, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế trong
nước đó sẽ phải “đi đường vòng”, bằng cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất thành lập liên doanh sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn
góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. Rõ ràng cách thức hợp
tác này gây ra nhiều phiền toái và mất thời gian cho tất cả các bên.Điều này bất cập
nhất là trong bối cảnh các quy định khu đô thị mới (Nghị định 02/2006/NĐ-CP và
các văn bản hướng dẫn) cho phép nhà đầu tư dự án khu đô thị mới được lựa chọn
nhà đầu tư thứ phát thông qua cho thuê đất hoặc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng
trong dự án. Nhưng rõ ràng quy định này chỉ áp dụng được đối với các nhà đầu tư
trong nước mà thôi, đối với nhà đầu tư nước ngoài, do luật Đất Đai không cho
phép được trực tiếp thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ

chức kinh tế nên việc tham gia vào các dự án này là rất khó khăn.
Theo quy định hiện hành,tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, tổ chức kinh tế nước ngoài chỉ
được nhận chuyển nhượng dự án, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trong nước; không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các hộ gia đình, cá
nhân. Đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, luật Đất Đai cũng mới
chỉ quy định quyền được sử dụng đất do được nhà nước cho thuê đât. Ngoài ra,
Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng mới chỉ quy định thêm về việc doanh nghiệp có
vốn đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả
tiền một lần của nhà nước để thực hiện dự án nhà ở cho thuê. Điều này đã hạn chế
cơ hội có được quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thực
hiện dự án đầu tư.Vì thế, theo chúng tôi nếu không sửa đổi theo hướng thống nhất
quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, Luật Đất đai nên mở
rộng quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn các hình
thức sử dụng đất, bao gồm cả việc thuê trực tiếp của Nhà nước, thuê hay nhận
chuyển nhượng của người sử dụng đất khác.Hay rõ hơn, cho phép nhà đầu tư nước
ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng
3


quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc phạm vi
dự án đầu tư đã được thống nhất địa điểm với cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư
(tương đương như quyền của nhà đầu tư trong nước theo pháp luật hiện hành).Tất
nhiên, quyền này của nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thực hiện trong phạm vi đất
cho dự án đã được phê duyệt, không được thực hiện ngoài phạm vi dự án.
Một điểm khác cần được chú ý điều chỉnh trong pháp luật Đất đai 2003, đó là quy
định đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài( doanh nghiệp liên
doanh). Hiện nhiều công ty liên doanh không có cách nào tiếp cận đất đai, vì

không thuộc “tổ chức kinh tế” hoặc “tổ chức, cá nhân nước ngoài” theo quy định
của Luật Đất đai. Các công ty này chỉ có thể là chủ sử dụng đất của tổ chức kinh tế
trong nước, mà tổ chức kinh tế muốn được Nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất
phải là tổ chức kinh tế trong nước hoặc nước ngoài. Đồng thời, chỉ tổ chức kinh tế
trong nước mới được nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Đây
là bất cập khá lớn, không đảm bảo tính minh bạch và tạo ra sự bất bình đẳng đối
với các doanh nghiệp liên doanh. Hiện chưa có quy định rõ ràng cho phép doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, giao đất hay được
nhận chuyển nhượng, thuê đất của cá nhân, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư.
Điều này sẽ hạn chế cơ hội có được quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong
thực hiện dự án đầu tư mới. Do đó, theo nhận định của chúng tôi nếu không sửa
đổi theo hướng thống nhất quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài, Luật Đất đai nên quy định rõ quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được lựa chọn các hình thức sử dụng đất, bao gồm cả việc thuê trực tiếp của
Nhà nước, thuê hay nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất khác.
Thứ ba là, nhà đầu tư nước ngoài thực tế rất mong muốn được mở rộng
việc thế chấp, bảo lãnh bằng đất đai
Điều mà các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm hiện nay là vấn đề mở rộng
quyền thế chấp, bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất để bảo lãnh, mở thư tín dụng
(L/C), bao thanh toán hay rộng hơn nữa là để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ phát
sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, mà không chỉ giới hạn trong
việc “để vay vốn” như quy định hiện hành. Tại Báo cáo của Ban công tác về việc
Việt Nam gia nhập WTO, trên cơ sở thắc mắc của một số thành viên về điều kiện
về quyền sử dụng đất vẫn còn chưa đầy đủ và gây phiền hà cho các nhà đầu tư
nước ngoài, hạn chế khả năng huy động vốn của nhà đầu tư thông qua thế chấp đất
đai, đại diện Việt Nam khẳng định rằng các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
•

4

ngoài được phép thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để
bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Đại
diện của Việt Nam cho rằng các quy định về thuê đất của Việt Nam được áp dụng
không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, không cản
trở các hoạt động kinh doanh và Việt Nam không có kế hoạch sửa đổi các quy định
này. Tuy nhiên, cách giải thích này dường như đang giấu đi sự bất bình đẳng giữa
nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước trong quyền lựa chọn hình thức sử
dụng đất.
Ngoài ra, hệ thống thông tin về đất đai là một trong các vấn đề được các nhà
đầu tư quan tâm. Vì vậy cần quy định cho nhà đầu tư có quyền thông tin về đất đai
để giúp họ có thể lựa chọn được địa điểm phù hợp thực hiện dự án một cách nhanh
nhất. Hoạt động này sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình hoàn thiện hồ sơ dự án, tạo
điều kiện thuận lợi giúp các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhanh chóng triển khai
dự án.
•

Thứ tư là việc hoàn thiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất trong pháp
luật Đất đai của Việt Nam dưới góc độ của nhà đầu tư nước ngoài

Người sử dụng đất có rất nhiều quyền nhưng phần nghĩa vụ lại hết sức đơn giản.
Các nghĩa vụ chỉ tập trung vào Điều 107 về “các nghĩa vụ chung”. Vì vậy, theo
chúng tôi, Nhà nước cần quy định cụ thể một số nghĩa vụ của người sử dụng đất,
như người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy
hoạch, kế hoạch, có nghĩa vụ cải tạo, bồi bổ đất, chống ô nhiễm, suy thoái đất. theo
chúng tôi, việc hoàn thiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất là hết sức quan
trọng, bới vì quyền luôn phải đi với nghĩa vụ, nghĩa vụ có hoàn thành tốt thì quyền
cũng có cơ sở được hoàn thiện, mở rộng hơn. Là nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi
đã chấp nhận đầu tư vào Việt Nam, vì vậy cũng hết sức tôn trọng nghĩa vụ, bởi như
vậy cũng có nghĩa là tạo điều kiện cho quyền của mình có cơ hội được hoàn thiện

hơn nữa.
Ngoài ra, theo chúng tôi, Nhà nước nên bổ sung một số quy định về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được miễn giảm tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng
đất khi đầu tư vào vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn. Bởi hiện nay, một số
tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, giao đất hưởng chế độ miễn giảm
tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đang rất lúng túng khi xác định các quyền và nghĩa
vụ của mình, vì thiếu căn cứ pháp lý.

5


KẾT LUẬN
Đầu tư kinh doanh, ai cũng muốn thu về lợi nhuận cao nhất, nhà đầu tư
nước ngoài cũng vậy. Khi đầu tư kinh doanh vào một thị trường, đều muốn thu về
được lợi nhuận cao nhất, đồng thời cũng muốn công việc được tiến hành nhanh
gọn và giải quyết một cách thuận lợi. Trải qua thời gian, Luật đất đai 2003, cũng đã
có những quy định không còn phù hợp, không đáp ứng được cho yêu cầu của sự
phát triển và cần được sửa đổi, kể cả trong quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà
đầu tư nước ngoài và cần phải thay đổi. Với một số ý kiến trên, chúng tôi – với tư
cách là những nhà đầu tư nước ngoài rất mong muốn đóng góp được một phần nhỏ
vào việc hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật đất đai nói chung, những quy định
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói riêng.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, 2011.
6


2. Luật đất đai, NXB Lao động, 2011.
3. Luật đầu tư nước ngoài.

4. Luật Kinh doanh bất động sản.
5. Một vài website:
/>



7