Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014 2017 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM

BÙI ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO DOANH NGHIỆP
THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM

BÙI ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO DOANH NGHIỆP
THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2018

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Bùi Anh Tuấn


ii
LỜ I CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thành bản Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
- Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn,
chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
Tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Lào Cai,
Chi cục Thuế, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai và các
doanh nghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại
địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn

bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày…. tháng…..năm 2018
Tác giả luận văn

Bùi Anh Tuấn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜ I CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư ....... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 6
1.2. Khái quát về cho thuê đất ........................................................................... 8
1.2.1. Khái niệm và bản chất của cho thuê đất ................................................. 8
1.2.2. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ...... 10
1.2.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất ................................................................ 13
1.2.4. Mối quan hệ của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và
hiệu quả sử dụng đất........................................................................................ 16

1.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án..... 17
1.3. Tổng quan nghiên cứu về cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam ....... 18
1.3.1. Những nghiên cứu về cho thuê đất trên thê giới ................................... 18
1.3.2. Những nghiên cứu về cho thuê đất trong cả nước ................................ 22


iv
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25
2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu .............................................. 27
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu ................................... 28
2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 29
3.1. Thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành
phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................ 29
3.1.1. Quy trình cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành
phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................ 29
3.1.2. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai
giai đoạn 2014 - 2017 ...................................................................................... 31
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng và quản lí đất của các doanh nghiệp
được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào
Cai giai đoạn 2014-2017 ................................................................................. 39
3.2.1. Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các doanh nghiệp được
Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai .................................. 39

3.3.2. Công tác quản lí việc sử dụng đất của các doanh nghiệp sau khi
được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2014-2017........................................................................................................ 41


v
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ................................... 42
3.3.1. Hiệu quả kinh tế của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 .................................................. 42
3.3.2. Hiệu quả xã hội của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 .................................................. 43
3.3.3. Hiệu quả môi trường của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên
địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ............................................ 44
3.4. Tồn tại, nguyên nhân và giải pháp tăng cường việc quản lý, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Lào Cai,
tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017................................................................... 45
3.4.1. Những tồn tại, hạn chế của công tác cho doanh nghiệp thuê đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ............... 45
3.4.2. Giải pháp tăng cường việc quản lý công tác cho doanh nghiệp thuê
đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 ......... 47
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 50
1. Kết luận ....................................................................................................... 50
2. Đề nghị ........................................................................................................ 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 52
PHỤ LỤC


vi
DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT

BVMT

: Bảo vệ môi trường

CP

: Cổ phần

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
GDP

: Tổng sản phẩm nội địa (Gross Domestic Product)

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

MTV

: Một thành viên

NĐ

: Nghị định

TNHH

: Trách nhiệm Hữu hạn

TNMT

: Tài nguyên Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

XD

: Xây dựng

WTO

: Tổ chức Thương mại Thế giới (World Trade Organnization


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai năm 2014 ........................................................................ 31
Bảng 3.2. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai năm 2015 ........................................................................ 32
Bảng 3.3. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai năm 2016 ........................................................................ 33
Bảng 3.4. Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai năm 2017 ........................................................................ 34
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên
địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 ....................... 36
Bảng 3.6. Tình hình sử dụng đất được Nhà nước cho thuê giai đoạn

2014-2017 .................................................................................... 40
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất theo mục đích được thuê của các tổ
chức giai đoạn 2014-2017............................................................ 40
Bảng 3.8. Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức
thuê đất giai đoạn 2014 -2017...................................................... 41
Bảng 3.9: Đánh giá hiệu quả kinh tế công tác cho doanh nghiệp thuê
đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017............ 43
Bảng 3.10. Số lao động và thu nhập bình quân trong một số doanh
nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2017 ......... 44


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Cơ cấu diện tích đất được thuê trong giai đoạn 2014 - 2017.......... 37


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất
đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát
triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho
nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý
việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy việc
sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các doanh
nghiệp) còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng
mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất… Để kịp
thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước

cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22
tháng 4 năm 1996; Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 và
Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010. Đánh giá việc sử dụng
đất của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần hoàn thiện chính
sách quản lý và sử dụng đất.
Tháng 11/2004, thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số
195 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính
trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số
gần 10 vạn người, với 17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã. Cho đến
hôm nay, thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường, xã với tổng diện tích
22.967,20 ha, dân số trên 100.000 người. Với vị trí là cầu nối trong tuyến
hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh,
thành phố đã không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá
xã hội. Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh


2
chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể,
mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh.
Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
tỉnh Lào Cai, đặc biệt công tác cho thuê đất để thực hiện dự án đã từng bước
đi vào nề nếp góp phần ổn định tình hình kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh
trật tự. Bên cạnh những cố gắng, kết quả đạt được, sự chỉ đạo, điều hành vẫn
còn nhiều yếu kém: công tác quản lý đất đai ở một số nơi bị buông lỏng (quy
hoạch treo, chậm thực hiện dự án, quy hoạch không đồng bộ, tính khả thi
chưa cao, không ổn định; công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều
trường hợp thiếu công khai, dân chủ; công tác cho thuê đất và sử dụng đất ở
một số địa phương còn nhiều bất cấp dẫn đến tình trạng giao đất không đúng
đối tượng, không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển
đổi mục đích sử dụng trái phép, đất để hoang hoá ...) dẫn đến hiệu quả sử

dụng đất không cao. Vì vậy, việc đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện
các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết hiện nay. Để công tác quản lý nhà
nước về đất đai được bảo đảm chặt chẽ, tránh lãng phí tài nguyên đất, việc
khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối
đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội
của địa phương, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho doanh
nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn
2014 -2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá được thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa
bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017, đồng thời đánh giá
được hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất và đề xuất giải pháp tăng
cường công tác quản lý đối với doanh nghiệp thuê đất, để thực hiện các dự án
đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách
và giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với tài nguyên đất của thành phố Lào
Cai. Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của
các địa phương có điều kiện tương đồng trên địa bàn Tỉnh Lào Cai.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó
khăn của công tác cho thuê đất để từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc
phục những tồn tại để tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất để thực
hiện các dự án đầu tư tại địa phương.

4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
1.1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và việc cho thuê đất
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003
về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác
giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu
tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả. Quy định hình thức cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động
được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
1.1.1.2. Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất
- Đối với nhà nước: Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của
Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao
quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở
hữu và định đoạt đối với đất đai. Thông qua việc cho thuê đất là Nhà nước đã
thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra
ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất. Thông qua giao cho thuê đất, Nhà
nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì cho thuê
đất là một hình thức phân phối đất.
Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình
trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất
đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ
sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội.
Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần
thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

5
- Đối với người sử dụng đất: Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng
đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng
đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ
đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi
ích từ đất đai. Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử
dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và
có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như
quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp.
- Đối với các dự án đầu tư: Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án
đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không
có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra
quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất
đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của
quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án.
Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án.
1.1.1.3. Tổ chức sử dụng đất
- Khái niệm về tổ chức sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để
quản lý bao gồm:
+ Các tổ chức trong nước
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
+ Tổ chức sự nghiệp công lập
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- Loại hình tổ chức sử dụng đất

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất.


6
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.2.1. Các văn bản luật
- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp
thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58);
- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp
thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54);
- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ
họp thứ 2, thông qua ngày 29/12/1987 ban hành Luật Đất đai năm 1987; khoá
IX, kỳ hợp thứ 3, thông qua ngày 14/7/1993 ban hành Luật Đất đai năm 1993;
khoá X, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 02/12/1998 ban hành Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; khoá X, kỳ họp thứ 9, thông
qua ngày 29/6/2001 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai năm 2001; khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 26/11/2003 ban hành
Luật Đất đai năm 2003 (quy định từ Điều 109-112); khoá XII, kỳ họp thứ 5,
thông qua ngày 18/6/2009 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Nhà ở và Luật Đất đai; khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
29/11/2013 ban hành Luật Đất đai 2013 (quy định từ Điều 173-178);
- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp
thứ 7, thông qua ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005;
- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp
thứ 10, thông qua ngày 29/11/2006 ban hành Luật quản lý Thuế;
- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7,
thông qua ngày 17/6/2010 ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1.1.2.2. Các văn bản dưới luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;


7
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/22014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh
Lào Cai Ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019)
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND 21/8/2015 của UBND tỉnh Lào Cai
Sửa đổi, bổ sung và đính chính Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày
09/4/2015 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định một số nội dung về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.

- Quyết định số 47/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 của UBND tỉnh
Lào Cai Ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục và thời
gian các bước thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của UBND tỉnh
Lào Cai Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai.


8
Trên địa bàn thành phố Lào Cai nói riêng, Sau nhiều năm triển khai thi
hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,
công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nền nếp, trong đó
công tác cho thuê đất chiếm phần lớn công việc có liên quan đến lĩnh vực đất
đai. Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố
Lào Cai vẫn còn những hạn chế; tiềm năng đất đai chưa phát huy hết; hiệu
quả sử dụng đất đai chưa cao. Việc nghiên cứu triển khai thực hiện tốt Luật
đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác
cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát
triển kinh tế-xã hội của tỉnh nhà.
1.2. Khái quát về cho thuê đất
1.2.1. Khái niệm và bản chất của cho thuê đất
1.2.2.1. Khái niệm
Luật Đất đai 2013 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể cho thuê đất “Nhà
nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
Khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và
Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải
quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được cho thuê đất Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất
1.2.2.2. Bản chất của cho thuê đất
Điều 4 Luật Đất đai 2013 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất. Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất
chính là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có
quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử
dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao
hay cho thuê.


9
1.2.2.3. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
a. Đối với nhà nước
Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai,
vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử
dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và
định đoạt đối với đất đai [5]. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân
thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua cho thuê đất là Nhà nước
đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo
ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ,
buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử
dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất,
Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao
đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có
nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công
bằng cho toàn xã hội [11].
Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình
trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất

đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ
sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội.
Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần
thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
b. Đối với người sử dụng đất
Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn
có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra
quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng
có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.


10
Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể
yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các
quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như
quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…[11].
c. Đối với các dự án đầu tư
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư
phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này
không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con
số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự
án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư
chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Cho thuê đất chính là bước tạo lập
cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có
vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân
các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy
động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng.
1.2.2. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
1.2.2.1. Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng
đất hàng năm của cấp huyện [11], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên
vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật.
Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất
có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy
hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được
UBND cấp tỉnh phê duyệt.


11
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần
thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất
đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất
đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển
mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp,
ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại
đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những
tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các
hiện tượng nguy hại khác.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai
hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy
hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý
và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai
sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai
hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm
đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp, hộ gia đình, cá

nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [11]. Trước đây, Luật
Đất đai năm 2003 quy định doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ
được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho
một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê
đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20%
nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ
năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại
không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước
nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.


12
Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp,
tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà
nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp [11].
1.2.2.2. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai
hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư được quy định như sau [11]:
- Đối với đối tượng thuê đất là Doanh nghiệp trong nước thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một
lần cho cả thời gian thuê.
1.2.2.3. Thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thời hạn cho thuê đất đối với doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu
tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin đất nhưng
không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn
chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện Kinh tế - Xã hội khó khăn, địa
bàn có điều kiện Kinh tế - Xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn
thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [10].
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn cho thuê đất đủ dài để nhà
đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu
tư trên đất [10].


13
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, nếu có
nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời
hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các
nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên
khích họ đầu tư thêm vào đất [10].
1.2.2.4. Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định rất rõ về hồ sơ cho thuê đất
- Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
+ Dự án đầu tư. Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin, thuê đất

làm dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương nơi có đất [18].
1.2.2.5. Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại điều 59 Luật Đất đai 2013.
Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự
án đầu tư [11].
1.2.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc
không phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
- Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với các cơ quan được Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa
điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử
dụng đất [1].


14
- Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư
hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin thuê đất nộp 2 bộ hồ sơ tại
Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất [1];
- Việc cho thuê đất được quy định như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử
dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ
điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu,
đường dẫn khí thu hồi thì được dùng bản đồ địa chính được thành lập mới

nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao
hồ sơ địa chính;
+ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa
chính cho các cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa
chính; xác minh thực địa; trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp GCN QSDĐ ; ký hợp
đồng thuê đất với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn
giao trên thực địa [1]
- Thời gian thực hiện các công việc quy định tại khoản 3 Điều này không
quá 20 ngày làm việc (không kể thu hồi thời gian người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tàichính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ
hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được GCN QSDĐ.
1.2.3.2. Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế
- Người xin thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Ban Quản lý khu công
nghệ cao hoặc Ban Quản lý khu kinh tế [2].


15
- Việc giao cho thuê đất được quy định như sau:
+ Trong thời hạn không quá chín (09) ngày làm việc kể từ ngày nhận
được hồ sơ, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có
trách nhiệm xem xét; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa
chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
quyết định giao lại đất hoặc ký hợp đồng thuê đất; thông báo cho người sử
dụng đất biết để nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật; gửi quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa
có bản đồ địa chính đến cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban

nhân dân cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ;
+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận
được quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi
trường có trách nhiệm ký GCN QSDĐ hoặc Phòng Tài nguyên và Môi
trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký GCN QSDĐ; gửi
GCN QSDĐ cho Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử
dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Ban Quản lý khu công nghệ
cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm bàn giao đất trên thực địa và
trao GCN QSDĐ [3].
1.2.3.3. Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ [1].
- Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất được quy định như sau:
+ Trong thời gian không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm