Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 2016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LINH THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG,
TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LINH THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG,
TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả

Linh Thị Thu Trang


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong cả quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy giáo, Cô giáo
thuộc Quản lý tài nguyên, Phòng Quản đào tạo sau đại học - trường Đại học nông
lâm Thái Nguyên.
Đề tài được hoàn thành, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn
nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Trong thời gian nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ và tạo điều
kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường Cao Bằng; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Cao Bằng, UBND nhân thành phố Cao Bằng, Phòng thống kê, Phòng Tài nguyên và

Môi trường, Chi cục Thuế thành phố Cao Bằng, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của cơ quan, gia đình
và người thân.
Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và xin chân thành cảm ơn mọi sự
giúp đỡ quý báu đó !
Trân trọng!
Tác giả

Linh Thị Thu Trang


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài............................................................................ 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 5

1.2. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới và tại Việt Nam ...... 11
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới ................... 11
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam....................... 17
1.3. Một số kết quả nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất ..................................... 22
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 28
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu ................................................. 28
2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của
thành phố Cao Bằng ........................................................................................... 28
2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành
phố Cao Bằng ..................................................................................................... 28


iv

2.2.3. Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......................... 28
2.2.4. Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với
đất đã giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......................... 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 29
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ..................................................... 29
2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa .................................................. 30
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ............................................................ 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành
phố Cao Bằng ........................................................................................................ 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 31
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng....................................... 34
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................. 37

3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành
phố Cao Bằng ........................................................................................................ 41
3.2.1. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ........................ 41
3.2.2. Tình hình công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trên
địa bàn thành phố Cao Bằng từ năm 2012 - 2016 ............................................. 46
3.3. Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng ....................................... 50
3.3.1. Đánh giá tình hình vi phạm của các tổ chức trong việc sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cao Bằng ....................................................................... 50
3.3.2. Tình hình vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường trên địa bàn
thành phố Cao Bằng ........................................................................................... 52
3.3.3. Tình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế giai đoạn
2012-2016 trên địa bàn thành phố Cao Bằng .................................................... 55


v

3.4. Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất
đã giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .................................... 58
3.4.1. Thành tựu, tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng ............................................. 58
3.4.2. Định hướng giải pháp .............................................................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 63
1. Kết luận ............................................................................................................. 63
2. Kiến nghị ........................................................................................................... 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 65
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích theo đơn vị hành chính của thành phố Cao Bằng .................... 38
Bảng 3.2. Tình hình biến động sử dụng đất thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012-2016 ..................................................................................... 39
Bảng 3.3. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn tỉnh Cao
Bằng.................................................................................................................. 41
Bảng 3.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng .......................................................................................... 43
Bảng 3.5. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn thành
phố Cao Bằng ................................................................................ 44
Bảng 3.6. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các loại hình tổ chức trên địa
bàn thành phố Cao Bằng .......................................................................... 45
Bảng 3.7. Kết quả giao đất có thu tiền, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 ........................ 48
Bảng 3.8. Kết quả giao đất, công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 ......... 49
Bảng 3.9. Tình hình vi phạm của các tổ chức trong việc sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Cao Bằng .......................................................................... 51
Biểu 3.10. Kết quả xử lý vi phạm các tổ trên địa bàn thành phố Cao Bằng ............. 52
Bảng 3.11. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................ 53
Bảng 3.12. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường ..................................... 54
Bảng 3.13. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Cao Bằng................................................................................. 56
Bảng 3.14. Tình hình thu tiền thuê đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 20122016 trên địa bàn thành phố Cao Bằng ........................................................ 57


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với thời gian thì con
người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai trở thành
công cụ của con người. Đất đai có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát
triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản
mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được
để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”, hay “Lao động
không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất” mà “lao động là cha của
của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Đất đai là sản phẩm mà thiên nhiên ban tặng cho
con người. Đó là môi trường sống, là chỗ đứng, là địa bàn hoạt động cho tất cả các
nghành các lĩnh vực, là tư liệu không thể thay thế được.bởi vậy Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai
thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn
tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con
người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến
đất đai thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm
1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay”. Do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu
quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp
ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Cùng với công cuộc đổi mới nền kinh tế, vai trò của đất đai ngày càng quan
trọng. Việc quản lý sử dụng có hiệu quả đất đai - nguồn tài nguyên hữu hạn này


2

không chỉ liên quan đến quyết định tương lai của nền kinh tế địa phương nói riêng
và của đất nước nói chung, còn đảm bảo mục tiêu ổn định tình hình chính trị phát
triển kinh tế - xã hội.
Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt công
tác giao đất và cho thuê đất đã từng bước đi vào nề nếp góp phần ổn định tình hình
kinh tế-xã hội, bảo đảm an ninh trật tự. Thế nhưng, công tác quản lý đất đai ở một
số nơi bị buông lỏng, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều trường hợp
thiếu công khai, dân chủ; công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất ở một số
địa phương còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng giao đất không đúng đối tượng,
không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển đổi mục đích sử
dụng trái phép, đất để hoang hoá dẫn đến hiệu quả sử dụng đất không cao, trong khi
đó nền kinh tế nước ta đang từng bước hội nhập kinh tế quốc tế, nhu cầu sử dụng
đất để phát triển kinh tế xã hội là vấn đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Vì vậy,
công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả
sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội là vấn đề
có ý nghĩa quan trọng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, xã hội hoá đất nước.
Thành phố Cao Bằng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh Cao
Bằng, trong những nằm gần đây tỉnh Cao Bằng đã tập trung đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật đô thị đáp ứng tiến trình đô thị hoá trên địa bàn tỉnh mà đặc biệt là
thành phố Cao Bằng. Cùng với sự phát triển đó nảy sinh nhiều tiêu cực,đó là bỏ
hoang đất không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng mục đích,
bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, chậm đưa đất vào sử dụng, lấn
chiếm đất công... vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp
ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các thành phần trong
xã hội trên tổng quỹ đất nhất định của thành phố.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực
trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong
việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt
quan trọng là đất đai nói chung và đối với diện tích đất mà các tổ chức đang quản lý

3
sử dụng nói riêng. Vì vậy việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý
nhà nước đối với diện tích đất đã giao, cho thuê và nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
tránh việc để lãng phí là việc làm bức thiết.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016” .
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng và đề xuất giải
pháp sử dụng đất có hiệu quả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành phố Cao Bằng
- Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng
- Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã
giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý giao đất,
cho thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật cho phù
hợp trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và
giải pháp sử dụng đất hiệu quả đối với tài nguyên đất đai của thành phố Bằng. Là tài

liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các huyện có
điều kiện tương đồng trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản
xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai đã được các nhà kinh tế học đặc biệt
quan tâm nghiên cứu. Lý luận về địa tô của A-đam Xmit, Đa-vít Ri-các-đô... tiếp
tục được C. Mác, Ph. Ăng-ghen hoàn thiện, đặt nền tảng lý thuyết cho việc giải
thích các hiện tượng và quá trình kinh tế trong nông nghiệp, là cơ sở để hình
thành, hoàn thiện luật pháp, chính sách nhằm phát triển kinh tế cũng như ổn định
xã hội. Sau khi nghiên cứu lý luận địa tô, các Ông đã rút ra một số kết luận, trong
đó có vấn đề:
+ Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tô trong
nền kinh tế thị trường có tính ổn định, không phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về
đất đai.
+ Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền
sử dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được
địa tô chênh lệch hai.
Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen,
V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong “Cương
lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm
1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa
ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình
thức độc quyền trong nông nghiệp và theo Ông “Địa tô chênh lệch không tránh khỏi
hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về

ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn” (V.I. Lê-nin, 2006). [29]
Địa tô tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. Chế
độ tư hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận


5
thành lợi nhuận bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp
phi nông nghiệp.
V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư
bản chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch
và vấn đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh lệch và
xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải
cách bộ phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ
phận giá trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự
phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung”. Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không
thể hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý
nghĩa của các cơ sở lý luận về ruộng đất (Nguyễn Đình Kháng, 2011 ) [13].
V.I. Lê-nin đã chỉ rõ, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu
hóa ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai lầm
trong lý luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về
chính trị. Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư
bản vào ruộng đất. Ông cũng viết: “Thủ tiêu chế độ tư hữu ruộng đất tức là xóa bỏ
đến mức tối đa có thể có được trong xã hội tư sản, tất cả những trở ngại, ngăn cản
việc tự do dùng tư bản vào nông nghiệp và tự do chuyển tư bản từ ngành sản xuất
này sang ngành sản xuất khác. Sự phát triển tự do, rộng rãi nhanh chóng của chủ
nghĩa tư bản, sự xóa bỏ tất cả những khâu trung gian không cần thiết khiến cho nền
nông nghiệp giống như một nền công nghiệp có những “nhịp độ kinh khủng”, quốc hữu hóa ruộng đất dưới chế độ sản xuất tư bản chủ nghĩa là như thế đấy” (V.I.
Lê-nin, 2006)[29]
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1975 thống nhất đất nước, nước

ta quy định sở hữu đa cấp về đất đai gồm sở hữu công và tư nhân về đất đai theo
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959. Năm 1960, miền Bắc thực hiện
phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất vào làm ăn tập
thể, nhưng chế định sở hữu đất đai vẫn theo các quy định của Hiến pháp 1959.


6
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai phải thuộc SHTD

[18],

thuộc về

dân tộc Việt Nam. Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành
trung ương Đảng, Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX. Với Chỉ thị
100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, nước ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong
sản xuất nông nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan
trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của nước ta quy định
“Đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các
nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Luật Đất đai 1987) [15].
Năm 1986, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã
đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây
dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Ngày 5/4/1988, Nghị quyết 10 của
Bộ Chính trị ra đời, đi vào đời sống và từng bước tháo gỡ khó khăn trong sản xuất,
kinh doanh và giải phóng năng lượng sản xuất cho người nông dân. Năm 1993, Luật
Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 đã quy định “đất đai thuộc SHTD,
QSDĐ thuộc về người SDĐ”. Năm 2003, Luật Đất đai 1993 được thay thế bằng
Luật Đất đai 2003 (Doãn Hồng Nhung, 2012) [20].
Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai

lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm
2009), chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung,
hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền
cho người SDĐ. Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng
sử dụng đất (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009).
Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã
tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc SHTD do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc SHTD do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
pháp 1992)[5].

(Hiến

Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất người SDĐ đã có quyền tặng cho,

để lại thừa kế QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài


7
sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Vấn đề định
đoạt QSDĐ hạn chế còn được thể hiện thông qua quyền cho thuê, thế chấp, cho thuê
lại, hay góp vốn bằng QSDĐ.
Cơ chế quản lý đất đai ngày càng được đổi mới, chính sách đất đai đã được
thể chế hóa. Người SDĐ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, được Nhà nước công
nhận QSDĐ, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn
bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh. Người SDĐ có nghĩa vụ sử dụng đúng mục
đích, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và NSDĐ trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết

định thu hồi đất (Doãn Hồng Nhung, 2012) [20].
Sau mười năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm
hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng vi phạm pháp luật đất đai, đất được giao cho
thuê sử dụng không đúng mục đích. Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã có nhiều đổi
mới trong công tác giao đất, cho thuê đất, đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất
và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được
nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
Luật Đất đai mới cũng đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất
đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập
và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế. Nhà đầu tư trong nước và
nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại
được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất cũng được
mở rộng.


8
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, thì còn được nhận quyền
sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu tư
được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải

nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong
thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng
thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất,
trừ trường hợp do bất khả kháng. Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát
sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định
việc giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn
cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và
huy động nguồn lực của địa phương;
Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư phải
có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu
tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định
của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát
triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp
trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các
loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp).
Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn
không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ đất đai
thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để
thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất
hàng hóa.


9
Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các
dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an
ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một
trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu.

Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu
vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước (Lê
Thanh Khuyến, 2014 ) [12].
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các
Luật văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành
pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22/4/1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai
năm 2003;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;


10
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều luật Đất đai năm 2013.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.


11

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng: Ban hành Quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất,
cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
1.2. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới và tại Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều chế độ sở hữu về đất đai khác nhau:
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích
đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước (Bộ tài
nguyên và môi trường, 2012) [3].
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà Liên Bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi là thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước
Liên Bang và chính quyền các bang (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012) [3].
Đối với Nhật Bản, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân.
Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự
kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật
Hoàng (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012) [3].

12
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực
hiện chế độ đa sở hữu về đất đai gồm sự thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về đất đai
và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu
và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12
triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10
ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế.
Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà
nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường
đất đai. Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ
trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài
sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy
hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai
phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản.
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới,
có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Các nước đang phát triển
theo đuổi những mô hình chế độ chính trị rất đa dạng. Tuy nhiên, phổ biến nhất là hai
loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ sở hữu Nhà nước
về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại
lệ. Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển
nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản
là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân
hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang
phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc
gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan…
đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các
nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99
năm. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai. Tại

Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao


13
động, đất công thuộc SHNN, của các chính quyền địa phương. Như vậy, về cơ bản, Nam
Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai. Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và
nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu
của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân người Mông
Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa
sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất đai.
Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này
thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần
cơ bản (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012) [3].
Tại Hungari đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân
và hỗn hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích
công cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được
thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi
ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ
quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên,
vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao
thông, các toà nhà công cộng ... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho
sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: đất
thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời
hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất
cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền
và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông

nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp
sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua. Các chủ sở hữu có
quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với


14
pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích của các bên khác. Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng
quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu giá công
khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,
cá nhân và tổ chức nước ngoài (Nguyễn Văn Thạo, 2005)[23].
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở các nước phát triển
dựa trên cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực
hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho
thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết
quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài
chính để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình,
người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá
cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối
vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động
tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của
nhà nước.
1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Quốc gia đông dân nhất thế giới này đang xây dựng mô hình phát triển theo
hình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc.
Về sở hữu đất đai: Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở

hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu
nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định
thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể.
Về quy hoạch sử dụng đất: Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng
quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo


15
đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý
bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài,
chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng
của thành phố.
Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch
của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.
Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại
chính và ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn,
do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ
tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc
giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu
cầu về vốn để phát triển.
Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư
nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch bất động
sản hoạt động hợp pháp. Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy,
Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động sản khổng lồ. Trung Quốc cũng
quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và
không vượt quá hạn mức quy định. Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc
cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông
nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở Trung
Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng

nề vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị
(Nguyễn Trọng Tuấn, 2010) [33].
1.2.1.2. Chính sách đất đai của Pháp
Luật pháp Pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và
thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của
mình. Chế độ sở hữu đất đai của Pháp gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu tư nhân. Đối với đất đai thuộc sở


16
hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và
khi Nhà nước có yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông
qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng. Bộ phận đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn ảnh hưởng
khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang
khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng
thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức
của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số
đặc trưng như:
Công tác quy hoạch đô thị: Đa số đất đai của Pháp thuộc sở hữu tư nhân nên
để phát triển đô thị công tác quy hoạch được quan tâm chú ý từ rất sớm và được
thực hiện nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch
đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà
nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là
cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có
Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan
trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay,
Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu
tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các

cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó
mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành
khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . .
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Pháp đã xây dựng được hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và
khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ,
trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý,
thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa
đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ


17
nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng
đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây
dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay. Mục tiêu
của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông
thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia
(Nguyễn Trọng Tuấn, 2010) [33].
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam
Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
(Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992). Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia. Nhà nước thực hiện các quyền (8 quyền) của
người sở hữu như sau:

Một là: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hai là: Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất gồm
hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử
dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhà nước quy
định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây Sử dụng đất ổn định lâu dài
và sử dụng đất có thời hạn.
Ba là: Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất:
Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất vì
mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất
theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.