CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

TrongHieuKCT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ

-----***----UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chuyên ngành: Kinh tế đối ngoại

CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM
GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

Họ và tên sinh viên

: Phạm Thị Phương Thảo

Mã sinh viên

: 1111110622

Lớp

: A19 – Khối 6 – Kinh tế

Khóa

: 50

Người hướng dẫn khoa học : ThS.Trần Thanh Phương

Hà Nội, tháng 5 năm 2015


TrongHieuKCT

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI
VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................4
1.1 Khái quát về FDI ..............................................................................................4

UU

FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

1.1.1 Khái niệm .....................................................................................................4
1.1.2 Đặc điểm ......................................................................................................5
1.1.3 Các hình thức FDI .......................................................................................6
1.1.4 Các yếu tố của nước nhận đầu tư ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI ..7
1.2 Khái quát về thị trường bất động sản ..........................................................10
1.2.1 Khái niệm bất động sản .............................................................................10
1.2.2 Thị trường bất động sản.............................................................................12
1.2.3 Sự cần thiết thu hút FDI vào thị trường bất động sản ...............................16
1.3 Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản ................................18
1.3.1 Các loại hình chính sách............................................................................18
1.3.2 Bài học kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới. ...........................21
CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA VIỆT NAM THỜI GIAN QUA ...........................................................26
2.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua ......26
2.2 Thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong
những năm qua .....................................................................................................28
2.2.1 Tình hình chung .........................................................................................28
2.2.2 Theo chủ đầu tư..........................................................................................31
2.2.3 Theo địa bàn nhận đầu tư ..........................................................................33
2.2.4 Theo lĩnh vực đầu tư ..................................................................................34
2.2.5 Theo hình thức đầu tư ................................................................................35
2.3 Hệ thống các chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản của
Việt Nam. ..............................................................................................................36
2.3.1 Chính sách đầu tư ......................................................................................37
2.3.2 Chính sách đất đai .....................................................................................40
2.3.3 Chính sách xây dựng ..................................................................................44


TrongHieuKCT

2.3.4 Chính sách tín dụng ngân hàng .................................................................46
2.3.5 Chính sách tài chính ..................................................................................48
2.4 Đánh giá chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
................................................................................................................................51
2.4.1 Thành tựu ...................................................................................................51

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

2.4.2 Hạn chế ......................................................................................................52
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI
VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI .......57
3.1 Cơ hội và thách thức thu hút dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản
Việt Nam thời gian tới .........................................................................................57
3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản
Việt Nam ...............................................................................................................64
3.2.1 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị
trường bất động sản ............................................................................................64
3.2.2 Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản,
về đầu tư vào thị trường bất động sản ................................................................66
3.2.3 Hoàn thiện chính sách đất đai ...................................................................66
3.2.4 Hoàn thiện chính sách xây dựng ................................................................68
3.2.5 Hoàn thiện chính sách tín dụng .................................................................71
3.2.6 Hoàn thiện chính sách tài chính ................................................................72
KẾT LUẬN ..............................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................75

TrongHieuKCT

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CBRE

Tập đoàn CB Richard Ellis

FDI

Foreign Direct Investment-Đầu tư trực tiếp nước ngoài

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu

aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

HOREA

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

IMF

International Moneytary Fund -Quỹ tiền tệ quốc tế

KCN-KCX

Khu công nghiệp-Khu chế xuất

ODA

Official Development Aid-Hỗ trợ phát triển chính thức

OECD

Organization for Economic Co-operation and Development-Tổ
chức hợp tác và phát triển kinh tế

UNCTAD

United Nations Conference on Trade and Development-Diễn đàn
Thương mại và Phát triển Liên Hiệp quốc


TrongHieuKCT

DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ

Danh mục bảng
Bảng 2.1: 10 quốc gia có vốn fdi vào thị trường bất động sản Việt nam lớn nhất tính
lũy kế đến 15/12/2014 ...............................................................................................32

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu

aann
i iCC
HHoo

Bảng 2.2: Các dự án bất động sản có vốn fdi lớn 6 tháng đầu năm 2014 .................34
Danh mục hình vẽ

Hình 2.1: FDI vào bất động sản và tổng FDI đăng kí giai đoạn 2000-2014 .............29
Hình 2.2: Tình hình nguồn cung thị trường bất động sản Hà Nội. ...........................35
Hình 3.1: Tăng trưởng GDP của Việt Nam 2004-2014 ............................................58
Hình 3.2: Lãi suất và lạm phát của Việt Nam từ năm 2007- 2014 ...........................59
Hình 3.3: Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ..................................................................60


TrongHieuKCT

1

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đầu tư trực tiếp

nước ngoài được xem là một nhân tố quan trọng, góp phần đáng kể vào tăng trưởng
kinh tế- xã hội của Việt Nam. Với việc thâm nhập ngày càng đa dạng và sâu rộng

UU
FFTT
SSuu

aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

vào tất cả các lĩnh vực, nguồn vốn FDI ngày càng khẳng định vai trò quan trọng
trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giải quyết việc làm, tăng năng suất lao động
đồng thời thúc đẩy quá trình đổi mới công nghệ, cải tiến phương thức quản lý kinh
doanh, nâng cao sức cạnh tranh hơn cho nền kinh tế Việt Nam đang phát triển. Vì
vậy xu hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các lĩnh vực là tất yếu, là
mối quan tâm hàng đầu của các quốc gia cũng như Việt Nam.

Hơn 20 năm tồn tại, thị trường bất động sản Việt Nam cũng không nằm

ngoài xu thế đó. Là một thị trường đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn trong khi điều kiện
đất nước còn nhiều khó khăn về vốn cũng như trình độ thì sự xuất hiện của dòng
vốn FDI vào thị trường là nhân tố tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Sự
phát triển của thị trường bất động sản là thực sự cần thiết bởi thị trường bất động
sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường, liên quan mật thiết tới các

thị trường khác. Nhận thức được tầm quan trọng đó, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ X đưa ra chủ trương: “phát triển thị trường bất động sản trong nước có
sức cạnh tranh so với thị trường trong khu vực và có sức hấp dẫn với các nhà đầu
tư”.

Tuy nhiên sự thăng trầm của thị trường bất động sản nước ta cùng những

biến động FDI vào thị trường bất động sản những năm gần đây khiến chúng ta phải
nhìn nhận lại những yếu tố được cho là ảnh hưởng đến hoạt động thu hút đầu tư trực
tiếp nước ngoài vào thị trường này, trong đó yếu tố đặc biệt lưu ý là khung chính
sách. Với hơn 90 triệu dân và tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, thị trường bất
động sản Việt Nam được các chuyên gia đánh giá là thị trường đầy tiềm năng tuy
nhiên dòng vốn FDI vào thị trường lại chưa tương xứng với tiềm năng đó. Đồng
thời khả năng thu hút và sử dụng nguồn lực này đang có nguy cơ bị đe dọa nghiệm
trọng trong bối cảnh các nước đều cạnh tranh xây dựng chính sách thu hút FDI. Do


TrongHieuKCT

2

vậy, thách thức đặt ra cho chính phủ là phải nhanh chóng nỗ lực trong việc hoạch
định và hoàn thiện các chính sách nhằm tạo thuận lợi và thu hút đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào thị trường này một cách hiệu quả. Chính vì thế phân tích, làm rõ
nguyên nhân những mặt tích cực và hạn chế từ khía cạnh chính sách thu hút FDI
vào thị trường bất động sản, đặc biệt là những thay đổi trong các bộ luật liên quan

UU
FFTT
SSuu

aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

gần đây là rất cần thiết.

Xuất phát từ thực trạng và tính cấp thiết giải quyết vấn đề đặt ra trên, em

chọn đề tài: “Chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam giai
đoạn hiện nay” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu chính của khóa luận là: Đầu tiên hệ thống hóa lý luận

về FDI và thị trường bất động sản. Trên cơ sở lý luận đó, phân tích, đánh giá thực
trạng chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở nước ta. Cuối cùng, khóa

luận đề xuất các giải pháp và kiến nghị để hoàn thiện chính sách thu hút vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất

động sản Việt Nam. Cụ thể chính sách ở đây là chính sách công không phải chính
sách của doanh nghiệp.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: khóa luận tập trung phân tích các chính sách

thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thông qua hệ thống pháp luật
liên quan đến đầu tư, thị trường bất động sản và thực trạng các dự án đầu tư trực
tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này tại Việt Nam với khung thời gian chủ yếu từ năm
2000 đến nay.
4.

Phương pháp nghiên cứu

Để làm rõ nội dung của đề tài, một số phương pháp nghiên cứu khoa học

được sử dụng là: phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp và phân tích,
phương pháp so sánh.


TrongHieuKCT

5.

3

Kết cấu của khóa luận
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, danh mục các

từ viết tắt, khóa luận có kết cấu 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động
sản

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

Chương 2: Chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thời

gian qua

Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động
sản của Việt Nam thời gian tới

Qua đây em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới ThS. Trần Thanh Phương,

người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện khóa luận. Em cũng
xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình đã động viên, hỗ trợ và tạo điều kiện
cho em trong suốt thời gian học tập cũng như hoàn thành khóa luận.
Mặc dù bản thân đã cố gắng nhiều nhưng do kiến thức còn hạn chế, kinh

nghiệm thâm nhập thực tế cũng như nghiên cứu khoa học chưa có nhiều nên nội
dung khóa luận sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em mong muốn nhận được sự đóng
góp của thầy cô để khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.


TrongHieuKCT

4

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI
VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát về FDI
1.1.1 Khái niệm
Một trong những đặc trưng nổi bật của nền kinh tế thế giới hiện nay là ngày

UU
FFTT
SSuu

aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

càng xuất hiện nhiều dòng chảy đan xen giữa các quốc gia, vùng lãnh thổ về các
yếu tố sản xuất, vốn, công nghệ, lao động. Hầu hết các dòng chảy đó được thực hiện
dưới hình thức đầu tư quốc tế. Và hình thức đầu tư quốc tế phổ biến hiện nay là đầu
tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Có nhiều cách diễn giải khái niệm FDI khác nhau của
các tổ chức quốc tế, các văn bản Luật quốc gia:

Theo quan điểm của một số tổ chức quốc tế:

IMF: “FDI là một hoạt đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích

lâu dài cho một doanh nghiệp hoạt động trên một nền kinh tế khác nền kinh tế của
nước chủ đầu tư với mục đích là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp” (IMF,
1993).

OECD: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài được thực hiện nhằm thiết lập các mối

quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp đặc biệt là những khoản đầu tư mang
lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách:
thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc một chi nhánh thuộc toàn quyền
quản lý của chủ đầu tư; mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có; tham gia vào một
doanh nghiệp mới; cấp tín dụng dài hạn (> 5 năm) hoặc quyền kiểm soát (nắm từ
10% cổ phiếu thường hoặc cổ phiếu biểu quyết) (OECD, 2008).

Ngoài ra còn có khái niệm của UNCTAD về cơ bản cũng giống khái niệm

của OECD, nhưng nhìn chung khái niệm của ba tổ chức quốc tế trên đều nhấn mạnh
đến khía cạnh lâu dài: lợi ích lâu dài, mối quan hệ kinh tế lâu dài. Muốn có lợi ích
lâu dài rõ ràng phải dựa trên việc xây dựng mối quan hệ lâu dài giữa bên đầu tư và
bên nhận đầu tư. Và một yếu tố quan trọng không thể thiếu là quyền kiểm soát,
quyền quản lý thực sự, đây là yếu tố chính phản ánh ý nghĩa của “đầu tư trực tiếp”.
Theo quan điểm của một số văn bản Luật quốc gia:


TrongHieuKCT

5

Luật Đầu tư nước ngoài của Nga 1991: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài là tất cả
các hình thức, giá trị tài sản và những giá trị tinh thần mà nhà đầu tư nước ngoài đầu
tư vào các đối tượng sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác nhằm mục đích thu
lợi nhuận”.
Luật Đầu tư nước ngoài Việt Nam năm 1996: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài là

UU

FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào
để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này”. Cả hai luật Đầu tư nước
ngoài trên đều không đề cập đến yếu tố then chốt là quyền kiểm soát.
Các văn bản Luật Đầu tư sau đó của nước ta có nhắc đến khái niệm “Đầu

tư”(2005), “Đầu tư kinh doanh”( 2014), “Đầu tư trực tiếp”(2005) nhưng không có
khái niệm “Đầu tư trực tiếp nước ngoài”. Gần nhất có khái niệm “Đầu tư trực tiếp ra
nước ngoài” theo Nghị định 78/2006: “Đầu tư trực tiếp ra nước ngoài là việc nhà
đầu tư chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư và trực tiếp
tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó ở nước ngoài”.

Tóm lại có thể hiểu FDI là một hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư của một

nước đầu tư toàn bộ hay phần đủ lớn vốn đầu tư cho một dự án ở nước khác nhằm
giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát dự án đó.
1.1.2 Đặc điểm

Dù FDI được định nghĩa theo cách nào thì cũng bao gồm những đặc điểm

chính sau:

FDI hầu hết là đầu tư tư nhân với mục đích chủ yếu là tìm kiếm lợi nhuận:

đa số khái niệm trên đây đều đề cập đến chủ thể đầu tư trực tiếp nước ngoài là
những nhà đầu tư tư nhân, dù có một số trường hợp đặc biệt FDI có sự tham gia của
Nhà nước nhưng ưu tiên hàng đầu của hầu hết chủ đầu tư nước ngoài là lợi nhuận,
đã đầu tư kinh doanh là phải có lợi nhuận. Chính vì đặc điểm này mà các nước tiếp
nhận đầu tư cần phải xây dựng một hành lang pháp lý đủ mạnh và chính sách thu
hút FDI hợp lý để đảm bảo hiệu quả của dòng vốn FDI cho sự nghiệp phát triển
kinh tế-xã hội của đất nước.
Nhà đầu tư nước ngoài nắm quyền kiểm soát, quyền quản lý đối tượng tiếp
nhận đầu tư: Dù FDI theo hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hay liên


TrongHieuKCT

6

doanh thì nhà đầu tư luôn được nắm một phần hoặc toàn bộ quyền quản lý, kiểm
soát doanh nghiệp tiếp nhận đầu tư, căn cứ vào mức độ vốn góp. Ở một số quốc gia
có quy định tỷ lệ vốn tối thiểu so với vốn pháp định hoặc vốn điều lệ để giành
quyền kiểm soát, quản lý hoặc tham gia kiểm soát, quản lý doanh nghiệp nhận đầu

tư. Mức tối thiểu, loại vốn quy định khác nhau ở mỗi quốc gia. Ví dụ như ở Pháp,

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

Anh là 20%, Mỹ là 10%, ở Việt Nam trước kia là 30% nhưng nay quy định này đã
bãi bỏ. Tương ứng với mức tỷ lệ góp vốn đó là quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, là
căn cứ để phân chia lợi nhuận và rủi ro.

Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư: Nhà đầu tư có quyền tự chủ trong lĩnh vực,

hình thức đầu tư, thị trường và quy mô đầu tư, ra quyết định có lợi nhất cho mình và
tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động đầu tư đó, có thể lỗ, có thể lãi. Thu nhập
của nhà đầu tư phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp tiếp nhận đầu tư

vì thế nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức.
FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ: Để đảm bảo tính hấp dẫn lâu

dài của dòng vốn FDI đối với sự phát triển kinh tế của nước tiếp nhận đầu tư nước
ngoài, các chủ đầu tư thường chuyển giao công nghệ cho các nước này thông qua
việc đưa máy móc, sáng chế, bí quyết kỹ thuật, đội ngũ quản lý, marketing...vào để
thực hiện dự án. Thông qua hoạt động FDI này, nước chủ nhà có thể tiếp nhận công
nghệ hiện đại, kỹ thuật tiên tiến, kinh nghiệm quản lý của những nhà đầu tư tiềm
năng.

1.1.3 Các hình thức FDI

Theo cách thức xâm nhập có hai hình thức:

Đầu tư mới (GI-Greenfield investment): “là hoạt động góp vốn để xây dựng

một cơ sở sản xuất kinh doanh mới ở nước ngoài” (Vũ Chí Lộc, 2012). Đây là hình
thức truyền thống vì các nước nhận đầu tư thường nhận ngay ra lợi ích mà chủ đầu
tư mang lại như tăng thêm vốn, tạo công ăn việc làm và giá trị giá tăng.
Sáp nhập và mua lại qua biên giới (M&A- Cross-border Merger&
Acquisition): “là hoạt động mua lại hoặc sáp nhập một cơ sở sản xuất kinh doanh
sẵn có ở nước ngoài”(Vũ Chí Lộc,2012). Nó được phân tách thành hai loại là đầu tư
mua lại và đầu tư sáp nhập. Cả hai giống nhau là đều cùng chuyển giao tài sản của


TrongHieuKCT

7

doanh nghiệp nước này sang doanh nghiệp nước khác. Tuy nhiên, đối với sáp nhập,

toàn bộ tài sản của doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ được chuyển cho doanh nghiệp
nhận sáp nhập còn trong hoạt động mua lại, không nhất thiết toàn bộ mà đôi khi chỉ
là một bộ phận tài sản của doanh nghiệp bị mua lại phải gộp chung với tài sản của
doanh nghiệp mua lại. Từ phía nước nhận đầu tư, nhìn qua hoạt động này không

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

mang lại ngay lợi nhuận được giai đoạn đầu. Nhưng từ phía chủ đầu tư, hình thức
này ngày càng được ưa chuộng hiện nay bởi ưu điểm rút ngắn thời gian tiếp cận,
thâm nhập thị trường.

Theo hình thức pháp lý: Tùy theo Luật pháp của từng quốc gia quy định khác

nhau. Ở Việt Nam các hình thức ngày càng đa dạng thông qua các văn bản luật từng
thời kì. Luật Đầu tư 2005 chia nhỏ thành 7 loại hình đầu tư trực tiếp nước ngoài:
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100%

vốn của nhà đầu tư nước ngoài.

- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà

đầu tư nước ngoài.

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp

đồng BT.

- Đầu tư phát triển kinh doanh.

- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.

Luật Đầu tư mới nhất đã được Quốc hội thông qua năm 2014 cũng chia nhỏ

các hình thức FDI như năm 2005 nhưng bỏ việc nêu cụ thể một số hình thức đầu tư
như: hợp đồng BOT, BTO, BT thay vào đó quy định chi tiết hình thức đầu tư đối
tác công tư- PPP: “là việc Nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài cùng phối hợp thực
hiện Dự án phát triển kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công trên cơ sở hợp đồng dự
án”.
1.1.4 Các yếu tố của nước nhận đầu tư ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI
Có nhiều nhân tố tác động đến dòng vốn FDI, đến sự biến động, di chuyển
của dòng vốn này, bao gồm: những nhân tố đến từ chủ đầu tư, từ nước đầu tư, nhân

TrongHieuKCT

8

tố đến từ nước tiếp nhận đầu tư và nhân tố thuộc môi trường quốc tế. Vì đối tượng
nghiên cứu của khóa luận này là hoạt động thu hút FDI của một quốc gia nên cách
tiếp cận các yếu tố sẽ giới hạn chủ yếu ở quy mô một quốc gia, từ góc độ của nước
nhận đầu tư. Các yếu tố liên quan đến sức hút FDI của nước tiếp nhận đầu tư có thể
được chia thành 2 nhóm chính: Khung chính sách liên quan đến FDI, những yếu tố

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

tạo thuận lợi trong kinh doanh và các yếu tố về kinh tế (UNCTAD, 2002).
Khung chính sách liên quan đến FDI: là những quy định mang tính pháp luật

có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động FDI. Các quy định pháp lí và
chính sách liên quan trực tiếp đến FDI như quy định về việc thành lập và hoạt động
của nhà đầu tư nước ngoài, những ngành, lĩnh vực hạn chế, cấm đầu tư, lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, cho phép tự do hay hạn chế quyền sở hữu của nhà đầu tư trực
tiếp nước ngoài, các tiêu chuẩn đối xử với FDI.

Ngoài ra, còn có những quy định, chính sách của ngành, lĩnh vực khác có

liên quan đến quyết định của nhà đầu tư nước ngoài như chính sách thương mại,
chính sách tư nhân hóa, chính sách tiền tệ, tỷ giá hối đoái, chính sách thuế, chính
sách lao động, các hiệp định quốc tế mà nước nhận đầu tư tham gia ký kết.
Khi các quy định pháp lí, chính sách ổn định, minh bạch và đáng tin cậy sẽ

thúc đẩy đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Ngược lại, hệ thống pháp lí, chính
sách không hiệu quả sẽ gây trở ngại cho việc thực thi pháp luật và hoạt động kinh tế.
Nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài thích đầu tư vào những nước có hành lang pháp lý,
cơ chế, chính sách đầy đủ, thông thoáng, đồng bộ, minh bạch và có thể dự đoán
được. Tất cả các quốc gia trên thế giới đều nhận thức được tầm quan trọng của yếu
tố chính sách này tuy nhiên việc thu hút FDI thông qua việc cải thiện chính sách,
khung pháp lý là vấn đề không dễ giải quyết.

Các yếu tố về kinh tế: Mỗi quốc gia có lợi thế nhất định về kinh tế đối với

nhà đầu tư nước ngoài. Tùy theo mục đích đầu tư mà nhà đầu tư nước ngoài tìm
kiếm đến những quốc gia có lợi thế tương ứng.
Với những nhà đầu tư động cơ là mở rộng thị trường sẽ quan tâm hơn đến

các yếu tố như dung lượng thị trường, thu nhập bình quân đầu người, tốc độ tăng
trưởng của thị trường, khả năng tiếp cận thị trường khu vực và thế giới thông qua


TrongHieuKCT

9

lợi thế về vị trí địa lý hoặc quá trình hội nhập quốc tế, khu vực của quốc gia đó, sở
thích, thói quen đặc biệt của người tiêu dùng ở quốc gia đó và cấu trúc thị trường.
Với những nhà đầu tư tìm kiếm nguồn nguyên liệu sẽ quan tâm hơn đến tài
nguyên thiên nhiên, nguồn lao động dồi dào chi phí thấp, tình trạng cơ sở hạ tầng,
các tài sản mang tính công nghệ, sáng tạo của công ty. Từ thế kỷ 19 đến trước

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann

i iCC
HHoo

Chiến tranh thế giới thứ hai, khoảng 60% dòng vốn FDI trên thế giới là đầu tư vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên. Nhu cầu phát triển kinh tế cũng như tài nguyên thiên
nhiên, khoáng sản cho các cuộc cách mạng công nghiệp ở Châu Âu và Bắc Mỹ là lý
do chính cho hoạt động đầu tư nước ngoài. Mặt khác để tiếp cận với nguồn tài
nguyên thiên nhiên cũng như thị trường thì cơ sở hạ tầng của nước nhận đầu tư
phải đầy đủ. Sự sẵn có và tin cậy của dịch vụ viễn thông, giao thông có ý nghĩa hết
sức quan trọng đối với hiệu quả của các dự án có vốn đầu tư nước ngoài, với lợi
nhuận của nhà đầu tư.

Với những nhà đầu tư tìm kiếm hiệu quả sản xuất sẽ tập trung vào chi phí

mua các nguồn tài nguyên thiên nhiên, chi phí đầu vào như chi phí điện nước, giao
thông, chi phí liên lạc, mua bán thành phẩm, chi phí lao động. Càng giảm được chi
phí đầu vào, tăng năng suất lao động thì càng tối đa được lợi nhuận
Các yếu tố tạo thuận lợi trong kinh doanh bao gồm: xúc tiến đầu tư; những

ưu đãi khuyến khích đầu tư; vấn đề tham nhũng, quản lý hành chính; và dịch vụ tiện
ích

Xúc tiến đầu tư được hiểu là một loạt các biện pháp nhằm thu hút đầu tư trực

tiếp nước ngoài thông qua một chiến lược marketing hỗn hợp, là các biện pháp để
giới thiệu quảng cáo cơ hội đầu tư với nước ngoài, các hoạt động hỗ trợ đầu tư. Xúc
tiến đầu tư đặc biệt quan trọng với các nước mới mở cửa thu hút FDI hoặc vừa thay
đổi các chính sách liên quan đến FDI từ hạn chế sang mở cửa. Thông qua xúc tiến
đầu tư, thông tin được đưa đến kịp thời và đầy đủ cho nhà đầu tư nước ngoài, để
nhà đầu tư xem xét và đưa ra quyết định phù hợp. Với một chính sách xúc tiến tốt,

quốc gia có thể chủ động thu hút được nhiều vốn FDI hơn.
Các ưu đãi đầu tư nhằm tăng mức độ hấp dẫn cho môi trường đầu tư, giúp
nhà đầu tư nước ngoài giảm chi phí, tăng lợi nhuận như các ưu đãi về thuế, ưu đãi


TrongHieuKCT

10

tài chính,...Mặt khác các ưu đãi này cũng góp phần thu hút FDI có trọng điểm bởi
các quy định về ưu đãi khuyến khích thường được ưu tiên vào một số ngành nghề,
lĩnh vực nhất định.
Nhà đầu tư có xu hướng tránh đầu tư ở các quốc gia có mức độ tham nhũng
cao, thủ tục hành chính rườm rà. Tham nhũng, thủ tục hành chính liên quan đến FDI

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu

aann
i iCC
HHoo

có đặc trưng tiêu biểu là gắn với công đoạn của quá trình đầu tư từ khi xin cấp phép
đầu tư cho tới khi vận hành dự án, xuất khẩu hoặc tiêu thụ sản phẩm. Các công chức
nhà nước thực thi nhiệm vụ có liên quan đến công đoạn trên có thể có hành vi
nhũng nhiễu, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

1.2 Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ

luật cổ La Mã. Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân
sự ở nhiều nước trên thế giới. Theo đó: “bất động sản không chỉ là đất đai mà còn
bao gồm của cải trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo
ra trên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…. và
những tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất”(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2004). Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của
Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức, …. Còn trong Bộ luật dân sự của Nga lại
quy định rất cụ thể “mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung.
Điều này được lí giải vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Đối tượng của những giao dịch đó chỉ là
mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại những vị trí nhất định.
Nếu trong đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì

những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác
biệt. Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất động sản”. Ở một mức độ khái quát hơn, Bộ luật Dân sự Nhật

Bản 1886 quy định bất động sản còn là: “Đất đai và các vật gắn liền với đất là BĐS
(khoản 1 Điều 86). Đất: được biểu hiện là một diện tích nhất định với không gian về


TrongHieuKCT

11

chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của đất). Vật gắn liền với đất: là
những vật liên quan chặt chẽ với đất.”
Bộ luật Dân sự Vương quốc Thái Lan (Luật này được gọi là Bộ luật Dân sự
và Thương mại) có hiệu lực từ năm 1925, quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann

i iCC
HHoo

những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100).

Trong khi đó BLDS của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994 đưa ra khái niệm

tương đối khác biệt: “Vật bất động bao gồm (tài sản bất động, bất động sản):
khoảng đất, lòng đất, công trình thủy lợi, những gì liên quan tới, nghĩa là các đối
tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử dụng nó, trong đó
gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác. Bất động sản
còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký nhà nước
và các bất động sản khác do pháp luật quy định”.

Nhìn chung có các cách diễn đạt: một là miêu tả, khái quát hóa; hai là liệt kê.

Quy định về bất động sản ở Việt Nam theo cách thứ hai.

Bộ luật Dân sự Việt Nam đầu tiên được Quốc hội nước ta thông qua ngày

28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 01/7/1996. BLDS 1995 quy định: “Bất động sản
là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Đến BLDS 2005 thì “bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công

trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
và các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Có thể thấy rõ cách phân biệt BĐS trong BLDS 1995 và BLDS 2005 về cơ

bản không khác nhau ngoài việc BLDS 2005 đã loại bỏ cụm từ “không di dời được”
trong khái niệm BĐS của BLDS 1995. Việc loại bỏ cụm từ trên là kết quả của nhiều
nghiên cứu cũng như là sự minh chứng của thực tiễn rằng có nhiều tài sản là BĐS
theo quy định của BLDS nhưng vẫn có khả năng di dời được như nhà ở, các vật và
tài sản gắn liền với BĐS như khung, dàn, nhà xưởng có thể tháo đi, di, dời được.


TrongHieuKCT

12

Như vậy có thể thấy khái niệm bất động sản rất đa dạng và rất rộng. Mỗi
quốc gia có quy định cụ thể về Bất động sản bằng pháp luật, thậm chí thay đổi theo
thời gian. Có những tài sản có nước cho là bất động sản, nước khác lại cho là động
sản. Nhưng nhìn chung tất cả đều thống nhất BĐS là tài sản, tài sản này gắn liền
với đất đai.

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

1.2.2 Thị trường bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm và phân loại

Theo các nhà kinh tế học thì thị trường là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó

mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Từ
đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào.
Với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,

theo nghĩa hẹp: “thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản.”(Đinh Văn
Ân, 2011)

Theo nghĩa rộng: “thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động

có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan
đến việc tạo lập bất động sản.”(Đinh Văn Ân,2011)

Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về

đầu tư và kinh doanh BĐS, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi

giới, định giá, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan ( người tạo lập, người đại diện
bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng động sản và người thực hiện dịch vụ
trung gian môi giới, định giá…). Những giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng
hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Tuy nhiên cần lưu ý là không phải bất động sản nào cũng được mua bán trên

thị trường bất động sản. Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Bất động
sản nào là hàng hóa thì mới được tham gia vào thị trường bất động sản và điều này
phụ thuộc vào luật pháp của từng nước quy đinh. Ví dụ như ở nước ta, nhiều bất
động sản không phải là hàng hóa như các công trình xây dựng mang tính chất công
cộng hay đất đai dù là BĐS nhưng không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng


TrongHieuKCT

13

đất với điều kiện thuộc nhóm đất quy định mới là hàng hóa bất động sản, mới được
tham gia vào thị trường bất động sản.
Về phân loại thị trường, hiện nay có nhiều cách khác nhau nhưng về cơ bản
có bốn cách phổ biến sau (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2004):
Căn cứ theo chủng loại hàng hóa bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất;

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU

FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

thị trường nhà ở; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường BĐS văn phòng-công sở,
thị trường BĐS dịch vụ.

Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước: thị trường chính thức và phi

chính thức.

Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất (loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai), thị trường xây dựng các
công trình BĐS để bán và cho thu, thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán BĐS; thị trường thuê và

cho thuê BĐS; thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm; thị trường
giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.

Trong bài khóa luận này sẽ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản theo

loại hàng hóa bất động sản, công dụng của nó.
1.2.2.2 Đặc điểm

Thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm và tính chất chung như các

thị trường khác trong nền kinh tế như:

- Chịu tác động các quy luật của thị trường: quy luật cung cầu, quy luật giá

trị, quy luật cạnh tranh.

- Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật, chính sách của Nhà nước và chính

quyền địa phương.

- Quá trình vận động của thị trường có chu kì dao động tương tự như nhiều

thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn
vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”).
Ngoài ra thị trường còn có những đặc điểm và tính chất riêng gắn liền với
đặc điểm của bất động sản:


TrongHieuKCT

14

Thị trường bất động sản mang tính vùng miền, khu vực sâu sắc và không tập
trung: BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó

chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động
của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng
hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được,
trong thị trường BĐS thay vì đem BĐS về thì người mua phải tìm đến với BĐS.
Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ
khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và
trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.

Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo: có 3

nguyên nhân tạo nên yếu tố không hoàn hảo của thị trường. Một là, do tính chất
không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hoá khác. Hai là, bản thân từng thị trường địa phương,
người mua người bán thiếu thông tin, sự hiểu biết về các giao dịch không hoàn hảo.
Ba là, sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường khác. Bởi thành phần cốt lõi
của bất động sản là đất, đất đai là tài sản quan trọng của một quốc gia, cần sự can
thiệp của Nhà nước trong công tác quy hoạch, sử dụng đất định hướng mục tiêu
chung.

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm: thị trường bất động sản rất nhạy cảm

đối với tăng trưởng kinh tế, nóng lên khi nền kinh tế tăng trưởng cao, dễ bị đóng
băng khi nền kinh tế suy giảm. Mỗi biến động kinh tế đều có thể khiến thị trường bị
tác động. Mặt khác khi thị trường thiếu thông tin sẽ bị chi phối rất mạnh bởỉ yếu tố
tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế
thị trường.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác
trong nền kinh tế: do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính


TrongHieuKCT

15

mình, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác, đặc biệt
là thị trường vốn và tài chính. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn

lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Lượng vốn của
các giao dịch là rất lớn mà không chỉ từ bản thân các chủ đầu tư mà còn huy động
từ các tổ chức tín dụng. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh giải
quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên
giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn. Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó chi phối mạnh mẽ đầu vào quan trọng của các thị trường khác như thị trường
vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động. Sự vận động của thị trường
này có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.

Ngoài ra đặc điểm năm cấp độ phát triển riêng của thị trường BĐS cũng cần

lưu ý là:

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: là giai đoạn ban đầu, hầu hết mọi người đều có thể

xây dựng nhà để ở, chỉ cần một mảnh đất là có thể tạo nên BĐS nhà ở.
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: ở giai đoạn này, đất đai hạn chế, yêu cầu kĩ

thuật, quy mô của các công trình cao hơn, lớn hơn, không phải ai cũng có đủ năng
lực và chuyên môn để xây dựng và phát triển một tòa nhà dẫn đến sự ra đời của các
doanh nghiệp xây dựng, sự phát triển của các BĐS quy mô lớn.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: sự phát triển bùng nổ của các doanh nghiệp xây

dựng mở rộng thị trường BĐS, vấn đề tài chính trở thành rào cản của các doanh
nghiệp khi kinh doanh bất động sản. Lúc này sự xuất hiện của các tổ chức tài chính,
tiêu biểu là ngân hàng đóng vai trò tiếp vốn cho các nhà đầu tư.

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô của thị trường BĐS tăng cao, các ngân

hàng đối mặt với rủi ro cao hơn, nhất là khi vốn vay BĐS lại là vốn dài hạn mà
ngân hàng cũng phải huy động vốn và trả nợ. Lúc này các ngân hàng phải tài chính
hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp để đảm bảo các khoản vay cho bất động
sản


TrongHieuKCT

16

Thứ năm, cấp độ trưởng thành: đây là cấp độ phát triển hoàn thiện nhất của
thị trường BĐS, các thể chế và chủ thể sẽ có vai trò ngang nhau trong việc thúc đẩy
đầu tư vào nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Có thể nói giai đoạn
này là sự thống lĩnh của quy luật thị trường.
1.2.3 Sự cần thiết thu hút FDI vào thị trường bất động sản

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

Bổ sung nguồn vốn cho sự phát triển: Đối với các quốc gia đang phát triển,

nhu cầu về vốn để đẩy nhanh tốc độ phát triển ngày càng cao, nếu chỉ huy động

trong nước thì không đủ. Trong thời buổi hội nhập toàn cầu, các quốc gia này càng
phải nắm bắt cơ hội để thu hút nguồn vốn từ bên ngoài. Một trong những nguồn vốn
nước ngoài hấp dẫn là FDI. FDI mang lại lợi ích cho cả bên đầu tư và nhận đầu tư
nên luôn được các nước tích cực thúc đẩy và hợp tác.

Riêng đối với thị trường bất động sản, nguồn vốn FDI càng không thể thiếu.

Đặc trưng các giao dịch, các dự án trên thị trường bất động sản là cần vốn lớn và
nguồn vốn FDI chính là công cụ đắc lực bù đắp sự thiếu hụt vốn trong nước đầu tư
cho thị trường này mà không trở thành gánh nợ nước ngoài cho đất nước như đi
vay nước ngoài hay các điều kiện đi kèm như ODA. Nguồn vốn FDI đổ vào bất
động sản góp phần phát triển du lịch; cung cấp nhà ở; hỗ trợ quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa cho nước nhận đầu tư. Khi thị trường bất động sản trong nước
trầm lắng, thậm chí đóng băng, thu hút nguồn vốn FDI có thể là một giải pháp hợp
lý để cứu thị trường với điều kiện phải có những chính sách thu hút nguồn vốn này
một cách thích hợp.

Thúc đẩy chuyển giao công nghệ và tiếp thu kinh nghiệm quản lý của nước

ngoài: FDI không đơn thuần chỉ là vốn, mà kèm theo đó là công nghệ, kỹ thuật,
phương thức quản lý tiên tiến, cho phép tạo ra những sản phẩm mới, mở ra thị
trường mới cho nước tiếp nhận đầu tư. Đây chính là điểm hấp dẫn nhất của vốn FDI,
bởi vì hầu hết các nước đang phát triển có trình độ khoa học và công nghệ thấp,
trong khi phần lớn những kỹ thuật mới xuất phát chủ yếu từ các nước công nghiệp
phát triển, do đó để rút ngắn khoảng cách và đuổi kịp các nước công nghiệp phát
triển, các nước này rất cần nhanh chóng tiếp cận với các kỹ thuật mới. FDI là cách
tiếp cận nhanh và thuận lợi để chuyển giao công nghệ, phương thức quản lý. Việc


TrongHieuKCT

17

đầu tư trực tiếp ra nước ngoài bắt buộc trước hết các công ty mẹ chuyển giao cho
công ty con ở nước ngoài kinh nghiệm quản lý, công nghệ, thiết bị và tổ chức
marketing. Qua đó, nước sở tại có thể học tập và tiếp thu kiến thức mới.
Dòng vốn FDI vào bất động sản cũng mang lại cho nước nhận đầu tư những
lợi ích tương tự đó. Thông qua việc đầu tư xây dựng các công trình nhà ở, khu đô

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

thị thương mại, khách sạn, khu du lịch, nhà đầu tư nước ngoài mang máy móc công
nghệ cao, phương thức quản lí hiệu quả của các nhà thầu giỏi, cách thức xây dựng,

vận hành các công trình cao cấp chứ không chỉ dừng lại ở các công trình bình dân,
hạng trung hay công nghệ xanh trong các tòa nhà kiến trúc để giảm hiệu ứng rác
thải nhà kính.

Tạo công ăn việc làm, nâng cao năng suất lao động và phát triển nguồn

nhân lực: dòng FDI chảy vào một quốc gia nói chúng và ngành bất động sản nói
riêng đang tạo ra một lượng việc làm lớn cho người lao động. Không những thế,
việc tiếp thu và học hỏi công nghệ, trình độ nước ngoài còn góp phần nâng cao năng
suất lao động, phát triển nguồn nhân lực cho nước sở tại. Với các quốc gia dồi dào
lao động thì các dự án FDI là nguồn lợi lớn giải quyết việc làm cho thị trường lao
động, góp phần đưa một tỷ lệ nhất định lao động tham gia vào đầu tư, xây dựng tạo
lập bất động sản và kinh doanh bất động sản.

Đóng góp vào ngân sách Nhà nước: Đối với ngân sách quốc gia, các doanh

nghiệp FDI có một đóng góp đáng trân trọng thông qua nghĩa vụ nộp thuế. Ở Việt
Nam, số thu từ doanh nghiệp FDI vào ngân sách Nhà nước khá ổn định. Từ 2008
thu từ doanh nghiệp FDI gần 44 nghìn tỷ, đến 2013 đã 111 nghìn tỷ, trong dự toán
2014 số thu gần 112 nghìn tỷ, tỷ trọng bình quân khoảng 14%. Ở lĩnh vực bất động
sản, đóng góp của nhà đầu tư nước ngoài cũng không hề nhỏ. Theo thống kê ở Việt
Nam, số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai
đoạn 2001-2011 đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 đạt cao nhất với 1.047 tỷ
đồng, năm 2012-2013 trung bình mỗi năm thu khoảng 1.000 tỷ đồng từ tiền thuê đất
của các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế của đất
nước và hội nhập kinh tế quốc tế.


TrongHieuKCT

18

Qua đây cho thấy, việc thu hút FDI nói chung và FDI vào thị trường BĐS
nói riêng góp phần tích cực vào phát triển kinh tế của đất nước và thúc đẩy hội nhập
kinh tế. Vì vậy, thu hút FDI là vấn đề tất yếu của các quốc gia trên thế giới.
1.3 Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản
Không có một định nghĩa rõ ràng nào về chính sách thu hút FDI, nhưng để

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

có thể hiểu một cách tổng thể nhất về Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất
động sản trước hết cần hiểu Chính sách là gi? Chính sách có thể của một quốc gia
hoặc một địa phương hay có thể của một công ty nhỏ, từ tầm vĩ mô đến vi mô, cụm

từ chính sách được sử dụng hết sức phổ biến. Trong phạm vi khóa luận, chỉ tập
trung tới chính sách công tức chính sách của Nhà nước không đề cập đến chính sách
của doanh nghiệp đối với việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản.
“Chính sách là những nguyên tắc, chuẩn mực hành động để hoàn thành

những nhiệm vụ trong một thời kì lịch sử nhất định mà một chính Đảng, một Nhà
nước, một doanh nghiệp chế định ra và tuân thủ cũng có thể hiểu là sách lược và kế
hoạch cụ thể nhằm đạt được một mục đích nhất định dựa trên đường lối chính trị
chung và tình hình thực tế mà đề ra.” (Viện chiến lược và Chính sách KH&CN,
2012). Như vậy có thể định nghĩa Chính sách thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất
động sản là một tập hợp đồng bộ các mục tiêu, giải pháp chính sách, các chương
trình hành động, các dự án, các thiết kế tổ chức và quản lý...nhằm thu hút vốn FDI
vào bất động sản thông qua các hình thức khác nhau (liên doanh, hợp đồng hợp
tác,...) phục vụ cho mục tiêu cụ thể phát triển thị trường bất động sản. Các giải pháp
và công cụ gắn liền với các Nghị định, quyết định, các văn bản Luật của chính phủ
như Luật Đầu tư, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đất đai,...
1.3.1 Các loại hình chính sách

Như đã đề cập ở phần trên, chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động

sản của một nước tiếp nhận là một trọng những nhân tố bên trong thiết yếu quyết
định dòng vốn FDI chảy vào thị trường này. Chính sách mang tính chủ động hơn là
bị động nên nếu chủ động điều tiết thị trường thông qua việc phối hợp các chính
sách thì có thể thu hút tối đa được nguồn vốn FDI vào thị trường này. Về cơ bản nó


TrongHieuKCT

19

bao gồm năm chính sách sau: Chính sách đầu tư, chính sách đất đai, chính sách xây
dựng, chính sách tín dụng và chính sách tài chính (Lê Xuân Bá, 2006).
Thứ nhất, chính sách đầu tư: Có thể coi đây là cửa ngõ đầu tiên quyết định
một cá nhân hay tổ chức kinh tế được đầu tư kinh doanh vào một quốc gia, vùng
lãnh thổ khác hay không và được kinh doanh trên lĩnh vực nào. Cụ thể, chính sách

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

đầu tư trong việc thu hút hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất
động sản được thể hiện thông qua quy định của Nhà nước về các chủ thể được tham
gia kinh doanh bất động sản và kinh doanh đến đâu, đặc biệt những chủ thể đầu tư
có yếu tố nước ngoài, loại hình doanh nghiệp được phép tổ chức hoạt động.
Thứ hai, chính sách đất đai: Đất đai có vị trí hàng đầu trong danh mục các

loại tài sản bất động sản của một quốc gia. Vì vậy, chính sách đất đai có tầm quan
trọng số một trong hệ thống chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản.
Với một quỹ đất không thay đổi một quốc gia có thể chìm đắm trong sự chậm phát
triển, nhưng chính quốc gia đó có thể bừng dậy trong phát triển trên quỹ đất đó nhờ
có chính sách đất đai đủ sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Chính sách đất
đai trong thị trường này thực chất là tạo lập một khuôn khổ pháp lý để chuyển hóa
đất đai từ nguồn tài nguyên thành nguồn nhân lực, tiếp tục thành nguồn tài sản và từ
đó chuyển thành vốn trong quá trình phát triền kinh tế. Đối với việc thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài, chính sách đất đai quyết định các chủ thể nước ngoài có quyền
sở hữu đất, sử dụng đất để mua bán, chuyển nhượng đất đai hay không. Chính sách
cũng quy định trình tự đăng kí, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, chuyển đổi hình
thức đầu tư và những ưu đãi đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ ba, chính sách xây dựng: Xây dựng là quá trình tạo ra những tài sản bất

động sản là nhà, xưởng, các vật kiến trúc trên đất. Hoạt động xây dựng bao gồm
nhiều công đoạn từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án xây dựng công trình, khảo
sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát
thi công xây dựng công trình, đến quản lý dự án phát triển thị trường xây dựng công
trình, lựa chọn nhà thầu....Chỉ cần một sự gián đoạn trong chuỗi công việc trên cũng
làm cho một công trình xây dựng không khởi công được hoặc ngừng lại đe dọa lợi


TrongHieuKCT

20

ích của các nhà đầu tư. Để hoạt động xây dựng được tiến hành trôi chảy, thuận lợi,
đạt kết quả cao, chính sách xây dựng đóng góp phần rất quyết định.

Do tầm quan trọng của mình, chính sách xây dựng thu hút FDI vào thị
trường bất động sản hướng vào các nội dung chủ yếu: quy định thẩm quyền quyết
định phát triển thị trường, cho phép nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư vào dự án

UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo
UU
FFTT
SSuu
aann
i iCC
HHoo

nào thông qua phân lớp các cấp độ phát triển dự án, quy định về nội dung công tác
phát triển quy hoạch xây dựng, trình tự thiết kế dự án, quy chuẩn xây dựng, tiêu
chuẩn xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng,
những khuyến khích, nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng đối với nhà đầu tư.
Thứ tư, chính sách tín dụng ngân hàng: Mọi hoạt động trong thị trường bất

động sản đều liên quan đến việc sử dụng tài chính. Có hai nguồn là nợ và vốn. Một

nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản có thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn
bộ tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn. Vốn là điểm đầu tiên quyết định tiềm lực của
nhà đầu tư, tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào, ngay cả các nhà đầu tư trực tiếp
nước ngoài lúc nào cũng đủ vốn tự có để đầu tư vào các dự án bất động sản lớn. Họ
cũng phải huy động vốn từ các tổ chức tín dụng khác tiêu biểu là ngân hàng gọi là
các khoản nợ của họ đi kèm với đó là chi phí đi vay. Qua việc quy định chung cơ
chế lãi suất cho vay, đối tượng cho vay, hạn mức tín dụng, thời gian của Chính phủ
và của các tổ chức tín dụng để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn
mới đầu tư vào bất động sản.

Thứ năm, chính sách tài chính: Trong chính sách tài chính có chính sách về

giá và về thuế, các kênh đầu tư tài chính cho thị trường bất động sản. Các chính
sách đều có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản.
Về nguyên tắc, giá trong thị trường bất động sản được hình thành qua quy

luật cung cầu. Nhưng thị trường bất động sản diễn biến rất phức tạp, nếu để thả nổi
giá cả, Nhà nước không can thiệp thì có thể tình trạng bong bóng bất động sản sẽ
xảy ra không kiểm soát được. Thông qua sự can thiệp của Nhà nước về định giá và
đánh giá bất động sản sẽ giảm thiểu những bất ổn của thị trường bất động sản như
đầu cơ, đầu tư quá nóng, bong bóng bất động sản mặt khác hướng đầu tư vào các
hoạt động cần thiết hơn như hoạt động xây dựng mang tính chất xã hội, cộng đồng.