Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở việt nam hiện nay đề xuất kiến nghị hoàn thiện

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển
kinh tế của nước ta, chính vì thế việc có quyền sử dụng đối với mảnh đất nào đó gần như đã
trở thành một nhu cầu thiết yếu trong đời sống.

Ở nước ta, Luật đất đai 1993 lần đầu tiên ghi nhận thực tế chuyển dịch quyền sử
dụng đất trên thị thường thông qua quy định đất có giá, tạo cơ sở cho sự chuyển dịch
quyền sử dụng đất từ chủ thể này cho chủ thể khác. Qua Luật đất đai 2003 cho đến
Luật đất đai 2013, quy định này đã được phát triển thành một nhóm chế định hoàn
chỉnh về Giá đất, chính thức đưa quyền sử dụng đất tham gia vào nền kinh tế thị
trường.
Với tầm quan trọng như vậy, trong phần trình bày dưới đây, xin được làm rõ cơ sở
lý luận chung về giá đất, bình luận các quy định hiện hành về giá đất- một vấn đề mà
em mong muốn tìm hiểu trong lĩnh vực đất đai nói riêng, qua đó đánh giá thực trạng
quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn
thiện các quy định về vấn đề này.
B. NỘI DUNG
I. LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT
1. Khái niệm và bản chất của giá đất
Căn cứ vào khoản 19 và 20 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị của quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định. Trong khi đó Luật đất đai năm 2003 cũng từng
quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì “Giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”
 Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát
hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất
hiện nay. Sự khác biệt này cho chúng ta một nhận định rõ ràng hơn rằng: khi đưa ra
1

giao dịch trên thị trường, quyền sử dụng đất mang một giá trị nhất định, giá trị ấy được
biểu hiện bằng tiền. Tuy nhiên do mỗi thửa đất có diện tích khác nhau nên người ta sẽ
lấy tiêu chuẩn giá trị cho một diện tích xác định, đồng thời phụ thuộc vào thời hạn sử
dụng đất. Ví dụ: Giá đất ở ổn định và giá đất thương mại dịch vụ trong bảng giá đất 20152019 tại vị trí đoạn từ cửa hàng lương thực huyện đến giáp xã Văn Phú tại thị trấn Thường
Tín thuộc huyện Thường Tín lần lượt là 5.500.000 đồng/m2 và 3.150.000 đồng/m2.

2. Đặc điểm của giá đất
Thứ nhất, Giá đất chỉ mang tính tương đối trong một khoảng thời gian xác định,
mặt khác luôn biến động tùy thuộc vào sự phát triển kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ
tầng, an ninh xã hội, nhu cầu sử dụng đất,..
Thứ hai, Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,
giá đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong
cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau.
Thứ ba, Giá đất không phải do con người sản xuất ra nên không có giá thành sản
xuất như giá của các loại hàng hóa khác.
Thứ tư, Giá đất trên thực tế được thể hiện thông qua các số liệu giá đất trong
khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất luôn có sự biến động theo thời gian và không gian, đó là bởi sự tác động
của hàng loạt các nhân tố như trạng thái nhân khẩu, vd: mật độ nhân khẩu càng tăng
thì nhu cầu đối với đất càng tăng vì thế giá tăng lên; Nhân tố xã hội, vd: khi trật tự xã
hội tốt, mọi người cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, do đó kéo
theo giá đất tăng lên; Nhân tố khu vực; Nhân tố cá biệt; Nhân tố quốc tế; Nhân tố
quy hoạch;… Những ảnh hưởng của các nhân tố này được thể hiện rõ hơn thông qua
các phương pháp định giá đất mà Chính Phủ đã đưa ra.
4. Vai trò của giá đất
Thứ nhất, việc định ra giá đất góp phần khắc phục được nhược điểm của quan
hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được cũng cố.
Cùng với cơ chế xóa bỏ quan liêu bao cấp, hình thức giao đất không thu tiền của nhà

2


nước cũng được xóa bỏ, khắc phục sự bất bình đẳng giữa những người được nhà nước
giao đất, khắc phục hiện tượng sử dụng đất đai tràn lan, lãng phí, kém hiệu quả.
Thứ hai, xây dựng giá đất có vai trò quan trọng trong việc tính thuế sử dụng
đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định
của doanh nghiệp nhà nước,..hay nói cách khác giá đất là công cụ để người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để
điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về
đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời cũng là phương tiện
để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp.
II. BÌNH LUẬN CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VỀ GIÁ ĐẤT
1. Một số văn bản pháp luật hiện hành quy định về giá đất
Một số văn bản pháp luật cơ bản như: Luật đất đai 2013 quy định về giá đất trong
chương 8 từ Điều 112-Điều 116; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất với
các vấn đề về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá…; Nghị định
01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất
đai có sửa đổi, bổ sung Điều 7 Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
Ngoài ra còn có thể kể đến, Thông tư 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị
quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi nhà nước thu hồi
đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số
tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất; Thông tư
36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất,…

2. Bình luận các quy định hiện hành về giá đất
2.1. Nguyên tắc định giá đất (Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013)

Theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013, việc định giá phải đảm bảo 04 nguyên tắc sau:

Một là, Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Mỗi loại đất
tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất khác nhau thì có giá đất khác nhau. Chẳng
hạn như theo bảng giá đất, giá đất trồng cây lâu năm ở phường thuộc quận Ba Đình là
3


252.000 đồng, giá đất ở đoạn đầu đường An Xá, Ba Đình cao nhất là 33 triệu đồng.
Chênh lệch giữa các loại đất này xuất phát từ chính sách khuyến khích phát triển của
nước ta, hướng tập trung sử dụng đất vào những mục đích nhất định như nông nghiệp,
kinh doanh,..;cải tạo đất; phát triển kinh tế, đặc biệt khi nước ta là nước nông nghiệp.
Hai là, Theo thời hạn sử dụng đất. Mức giá của mỗi loại đất thường tỉ lệ thuận với
thời hạn sử dụng mảnh đất đó, đất sử dụng ổn định lâu dài nên giá đất đất thường cao
nhất, các loại đất khác sử dụng trong thời gian ngắn hơn nên giá sẽ thấp hơn. Đó cũng
là sự phù hợp trong cơ chế quản lý của nhà nước, tránh đầu cơ, lãng phí. Ngoài ra sự
phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất còn biểu hiện trong một số trường hợp. Ví dụ:
Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho nhà nước trong trường hợp đất
đó được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ta có công thức tính giá đất:
 Đối với đất sử dụng có thời hạn
Diện tích đất x
Giá đất

=

Giá đất theo mục đích sử dụng theo Bảng
giá đất thời điểm Nhà nước thu hồi đất
x

Thời hạn giao đất

Thời hạn giao
đất còn lại

Ba là, Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những
nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Sự phù hợp ở
đây được hiểu là chênh lệch trên dưới không quá lớn. Quy định như vậy để giá đất
không xa rời thực tế, tránh hiện tượng nhà nước thất thu hoặc thì người dân bị thiệt khi
nhận mua đất với giá thị trường đến lúc được bồi thường lại theo giá rẻ bèo của nhà
nước.
Bốn là, Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất, nhà nước dựa trên đó để định
ra giá đất vừa nhanh chóng vừa hợp lý.
 4 nguyên tắc tại Khoản 1 Điều 112 là điểm mới trong LĐĐ 2013, thay thế cho
điều 55 LĐĐ 2003 đã bị bãi bỏ. Nguyên tắc này một lần nữa được khẳng định là cần
thiết khi giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức
giá đất trên thị trường.
4


2.2. Phương pháp định giá đất (Khoản 2 Điều 112 Luật Đất đai 2013)
Phương pháp định giá đất được Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 4, Điều 5
NĐ44/2014/NĐ-CP với 05 phương pháp: so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ; thặng
dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Muốn đưa ra một mức giá đất, không thể dựa vào sự
phỏng đoán chủ quan mà phải dựa trên những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các
phép toán hợp lý. Tùy vào tính chất của loại đất cũng như những thông tin có thể thu
thập được về loại đất đó, chúng ta lựa chọn một phương pháp phù hợp dựa trên điều
kiện áp dụng các phương pháp định giá đất được quy định hoặc trường hợp cần thiết,

có thể áp dụng kết hợp các phương pháp lại với nhau ( trừ PP hệ số điều chỉnh giá đất)
để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Điều 8 Thông tư 36/2014/TTBTNMT).
 Chẳng hạn: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá  Điều kiện áp dụng: khi trên thị trường có các thửa đất so
sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

 Khác so với thời điểm LĐĐ 2003 có hiệu lực, hiện nay tại NĐ44/2014/NĐ-CP quy
định về giá đất đã thừa nhận 5 phương pháp xác định giá đất, bổ sung thêm 3 phương
pháp so với trước đây chỉ bao gồm: so sánh trực tiếp và thu nhập. Điều này được lí
giải bởi sự phát triển và thay đổi các điều kiện kinh tế, xã hội với nhiều hình thức đất
cần được định giá hơn, sự phức tạp hơn trong việc xác định giá đất, tương ứng với đó
là sự linh hoạt trong việc tạo ra các phương pháp phù hợp. Về mặt hình thức, sự đa
dạng trong các phương pháp giúp người quản lý có thể dễ dàng lựa chọn phương pháp
thích hợp nhất phù hợp với điều kiện thông tin hiện có trên thực tế, không bị bó hẹp
trong 2 phương pháp như trước đây dẫn đến không có điều kiện để áp dụng mà phải áp
dụng khiến kết quả không chính xác; Về mặt nội dung, sự đa dạng này khiến các
phương pháp được vận dụng đúng với tình hình thực tiễn đa dạng xảy ra trên thực tế,

5


giúp kết quả định giá đất được chính xác nhất có thể, phù hợp với thị trường và khả
năng sinh lời.
2.3. Khung giá đất (Điều 113 Luật Đất đai 2013)
“ Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo
từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng
từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung

giá đất thì CP điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

Hiện nay, Nghị định 104/2014/NĐ-CP là nghị định quy định chi tiết về khung
giá đất quy định tại Điều 113 LĐĐ 2013. Theo đó, chúng ta có thể hình dung: khung
giá đất được sắp xếp đối với từng loại đất như khung giá đất trồng cây hàng năm;
Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;…Mỗi loại đất ở mỗi vùng kinh tế
mà nhà nước lấy làm điển hình để quy định như vùng trung du và miền núi phía Bắc;
… lại có mức giá đất khác nhau. Và vì là khung giá đất, tức mang tính định khung nên
giá đất được thể hiện ở mức tối thiểu và tối đa cho từng loại đất  Quy định này một
mặt phù hợp với nguyên tắc định giá đất theo từng mục đích sử dụng đất, từng điều
kiện kinh tế xã hội khác nhau, phương pháp định giá đất; mặt khác thể hiện vai trò
của khung giá đất là các mức giá đất mang tính tổng quát nhất, cho phép linh hoạt thay
đổi theo từng điều kiện khác nhau miễn là trong giới hạn xác định ở hai điểm mút tối
thiểu và tối đa.


Pháp luật hiện hành về giá đất tiếp tục chứng tỏ sự phát triển của mình trong quy

định về khung giá đất, điểm khác biệt đầu tiên là ra thời hạn có giá trị của khung giá
đất là 5 năm thay vì chỉ ghi chung chung “theo từng thời gian” như trước kia. Tiếp đó,
thay vì điều chỉnh khung giá đất khi có sự chênh lệch so với thị trường 30% thì pháp
luật hiện tại quy định chỉ cần là 20%. Lí do bởi chỉ cần khi có sự chênh lệch so với giá
thị trường đã gây ra hậu quả không hề nhỏ, với mức giá đất ngày càng cao so với năm
2003 thì 20% trong tổng số đó cũng là một con số đáng để bàn đến.
Tuy nhiên, mặc dù đã có sự thay đổi mang tính tích cực, con số 5 năm cho khung
giá đất định kỳ và mức chênh lệch 20% so với giá đất thị trường cũng vấp phải nhiều ý
kiến trái chiều khi đưa vào thực tiễn.
2.4. Bảng giá đất (Điều 114 LĐĐ 2014)
6

Chế định về Bảng giá đất là chế định hoàn toàn mới trong LĐĐ 2013 bởi nếu ở LĐĐ
2003, từ khung giá đất sẽ đi đến quy định giá đất cụ thể thì trong pháp luật hiện hành, chúng
ta còn có bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và
khung giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua.

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.  Đây là một quy định phù hợp bởi không giống
như khung giá đất được xây dựng cho cqnn có thẩm quyền dựa vào đó quản lý, bảng
giá đất sẽ còn được đưa vào thực tiễn áp dụng cho người dân chính vì vậy cần công
khai để người dân nắm rõ, minh bạch trong áp dụng giá đất.
Việc điều chỉnh bảng giá đất linh động theo điều chỉnh khung giá đất/ biến động
giá đất phổ biến thị trường.Vd: Đối với đất ở tại đô thị, căn cứ vào thực tế tại địa
phương, UBND tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức
giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp hơn 30% thì phải báo cáo
BTNMT xem xét, quyết định. (khoản 3 Điều 11 NĐ 44/2014/NĐ-CP)

Một điểm đáng chú ý ở đây là trường hợp có chênh lệch lớn (30% theo điều 13
NĐ 44/2014/NĐ-CP) về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương. Đây là một tình huống đã xảy ra trên thực tế khi khu vực giáp ranh giữa hai tỉnh
có hai mức giá chênh nhau do hai UBND quy định khác nhau, lúc này theo quy
định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải chủ động thống nhất về mức giá
đất tại khu vực giáp ranh, trường hợp không thống nhất được thì báo cáo TTCP quyết
định.
 Vai trò của bảng giá đất: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong 06
trường hợp cụ thể quy định tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2013 như: Tính tiền sử dụng
đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với
phần diện tích trong hạn mức; tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý,
sử dụng đất đai…
2.5. Giá đất cụ thể (Điều 114 LĐĐ 2013)

Đã có bảng giá đất, vậy giá đất cụ thể được sử dụng để làm gì, khoản 4 Điều 113
LĐĐ 2013 quy định 5 trường hợp căn cứ vào giá đất cụ thể như tính tiền thuê đất với
trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSD đất; Tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…Hai điểm khác biệt mà chúng ta thấy rõ
7


giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể là một bên được quy định gần như cố định trong 5
năm, một bên được định giá định kỳ hàng năm, mặt khác bảng giá đất, giá đất cụ thể
được linh động sử dụng hợp lý trong những vai trò khác nhau, theo đó,nhận thấy giá
đất cụ thể sẽ thường được làm căn cứ cho những trường hợp chưa có sự quản lý của
nhà nước, những trường hợp đất có sự thay đổi cần định giá thường xuyên như đất bồi
thường,.. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể căn cứ vào nguyên tắc định giá
đất, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường & phương
pháp định giá đất. Trong đó phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đặc biệt được áp
dụng trong việc xác định giá đất cụ thể với công thức: “Giá trị của thửa đất cần định giá
= Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (=1, =1,2..) ” – Đây có thể nói là

một phương pháp mới mang tính logic cao, kết quả đạt được mang tính chính xác
thông qua hệ số điều chỉnh được xây dựng dựa trên rất nhiều căn cứ thực tế, lấy bảng
giá đất làm cơ sở, một lần nữa thể hiện sự phát triển trong tư duy lập pháp của nhà
nước ta.
2.6. Tư vấn xác định giá đất & Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư
vấn xác định giá đất (Điều 115,116 Luật Đất đai 2013)
Để việc định giá được khách quan, chính xác, hỗ trợ cho công tác quản lý của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (vd: Sở TN&MT), cần có tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất. Theo đó, Điều 20 NĐ 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện hoạt động
của tư vấn xác định giá đất, đồng thời Điều 116 LĐĐ 2013 bổ sung điểm mới quy định
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức này với tư cách là một chế định cần thiết và quan
trọng. Ngoài ra, Điều 115 LĐĐ 2013 cũng đã giới hạn tư vấn xác định giá đất chỉ

trong một số trường hợp nhất định tránh trường hợp tư vấn không cần thiết do ỷ lại
hoặc khiến thủ tục định giá rườm rà hơn, là cơ sở pháp lý để tổ chức có chức năng tư
vấn xác định giá đất xác định được trách nhiệm của mình.
III. Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay. Đề xuất kiến
nghị hoàn thiện.
1. Những chuyển biến tích cực về thực trạng giá đất ở Việt Nam hiện nay

8


LĐĐ 2013 ra đời với những điểm mới tiến bộ cùng hàng loạt các nghị định, thông tư,…
hướng dẫn chi tiết các quy định của LĐĐ 2013 đã giải quyết một phần không nhỏ những tồn
trọng trong vấn đề đất đai trên thực tiễn mà LĐĐ 2003 chưa thể làm được.

Một là, khắc phục sự không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử
dụng đất, Luật đất đai 2013 đã quy định về: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ
thể được áp dụng cho từng mục đích nhất định.  Việc phân định ra bảng giá đất và
giá đất cụ thể (bỏ quy định giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Theo đó
“Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01
của năm đầu kì”) tạo nên sự hợp lý và rạch ròi khi áp dụng mức giá vào những mục

đích nhất định, chẳng hạn khi thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp thuế nhà đất, cần có sự
công bằng giữa những người có nghĩa vụ nên áp dụng bảng giá đất là theo tiêu chuẩn chung
và mang tính ổn định, còn khi xác định bồi thường đất, bảo vệ quyền lợi của người dân thì
cần căn cứ vào thực trang của thửa đất, giá đất thị trường nên ta đi theo giá đất cụ thể.

Hai là, LĐĐ 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không
thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định  Việc quy định giá đất khu vực
giáp ranh đã góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn thời gian quá, là giá bồi

thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi
thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp, ảnh hưởng đến tiến độ
giải phóng mặt bằng nhiều dự án, nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các
tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh,..
Ba là, Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra,
không chỉ cqnn mà người dân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách
độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan
Nhà nước về giá đất. Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người
dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ
đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Bốn là, tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai được thể
hiện rõ trong việc thu tiền thuê đất. Vấn đề thu tiền thuê đất đã được cụ thể hóa trong
Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Có thể thấy, giá đất được lấy làm mốc cơ bản để quy đổi
9


ra giá thuê của các loại đất khác nhau. Điều này không chỉ giúp người thuê đất có thể
dự liệu trước về số tiền cần phải trả, có sự chuẩn bị tốt hơn trước khi thuê đất, mà còn
giúp họ có các hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh, góp phần giảm bớt số lượng
đất bỏ không, đất không sử dụng/ sử dụng không phù hợp của quốc gia.
Năm là, trên thực tế, có nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái
phép để trốn tránh nghĩa vụ tài chính như chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. LĐĐ
2013 quy định bổ sung việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại
thời điểm định giá đã đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đảm bảo đất được
định giá một cách chính xác, đồng thời cũng tránh tình trạng bất lợi cho Nhà nước khi
người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại đất có giá cao hơn
nhưng đòi được định giá theo loại đất này.
2. Một số mặt còn hạn chế về thực trạng giá đất ở Việt Nam hiện nay & Kiến nghị
hoàn thiện

Một là, trong nỗ lực rút ngắn giá chênh lệch giá đất trên thị trường, những chế
định về khung giá đất, bảng giá đất được sửa đổi thường xuyên nhưng vẫn không thoát
ra khỏi được tình trạng “Đất hai giá”, cụ tỉ như ở TP.HCM, khung giá đất mới ban
hành ngày 30/7/2017 chỉ bằng 30% giá thị trường (giá đất mới tại Quận 2, đoạn đường
Nguyễn Thị Định là từ 7,5 triệu đồng đến 9,8 triệu đồng/m2, trong khi trên thực tế giá thị
trường không dưới 70 triệu đồng/m2),  bảng giá đất cũng đi theo tình trạng thấp hơn

nhiều so với giá thị trường vì lí do khung giá đất quy định thấp mặc dù được sửa đổi,
bổ sung hàng năm dẫn đến tình trạng nhà nước thất thu mà người dân bị thiệt khi bồi
thường…
Theo một số chuyên gia, sở dĩ tồn tại tình trạng trên là do hiện nay, việc định giá
đất vẫn diễn ra theo nguyên tắc “cào bằng”, chưa tính tới từng thửa. Việc áp dụng cho
tính thuế đất thì tính cả đoạn đường với một mức giá, trong khi mỗi thửa đất đều có
giá trị khác nhau. Bên cạnh đó, công tác định giá vẫn chủ yếu căn cứ trên các hợp
đồng giao dịch về đất, trong khi giá đất thực tế ở những hợp đồng “giao dịch ngầm” để
né thuế lại cao hơn rất nhiều.
 Kiến nghị:

Bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một

lần" tại điều 113 Luật Đất đai rong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên
10


tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường
(đặc biệt tại các thành phố lớn), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, phát sinh khiếu
kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phòng mặt bằn; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai
theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm
bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" vì tỉnh
sẽ là nhánh cơ quan nắm rõ nhất thực tế tình hình của địa phương.

Nên hạn chế quy định các cụm từ “định tính” như: “phù hợp với giá đất phổ biến
trên thị trường; “sát với giá đất thực tế trên thị trường” , theo đó cần phải có những
hướng dẫn cụ thể để “lượng hóa” các cụm từ này thành những quy định trực diện, dễ
áp dụng. Ví dụ, thay vì quy định “phù hợp” với giá thị trường thì ta nên sử dụng các
cụm từ “lượng hóa” như: “đúng bằng với giá thị trường”, “tương đương giá thị
trường”.
Cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất
và quyết định giá đất cụ thể bởi họ không thể đứng ngoài cuộc khi người khác định giá
tài sản do mình là chủ sử dụng cũng như chính họ là người hiểu rõ giá thị trường hiện
nay.
Hai là, trong lĩnh vực đất đai nói riêng, rất khó để bảo đảm tính công bằng khi
bên chủ tịch UBND các cấp cũng là bên chủ tọa giải quyết khiếu nại vì đôi khi chính
họ cũng là người ra các quyết định hành chính khiến người dân bức xúc, chưa xét đến
bên nào đúng, bên nào sai. Người dân cứ tiếp tục khiếu nại, còn phía chính quyền tiếp
tục giữ nguyên quan điểm. Nhận thấy, nên tổ chức phòng đối thoại có hai bên tương
đồng nhau theo hình thức hội nghị bàn tròn; nên bảo đảm sự tham gia của các cơ quan,
tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư và
các chủ thể này phải được quyền tiếp cận các hồ sơ giải quyết. Trong nhiều trường
hợp, chính sự tham gia và những lời giải thích của bên thứ ba khiến người dân sớm
nhận ra được là những yêu cầu, đòi hỏi của cá nhân mình là không phù hợp, là bất khả
thi... hoặc tạo áp cho UBND thực hiện xác định giá đất đúng thủ tục, quy trình.
Ba là, trên cùng một khu vực đất gần nhau, giá bồi thường khác nhau với cơ
chế, chính sách của các loại dự án khác nhau : dự án thu hồi đất có nguồn vốn từ ngân
sách nhà nước, dự án thu hồi đất sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài
11


mà nước ta có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư riêng. Điều
này ít nhiều gây khó khăn trong công tác quản lý do người dân giữa các dự án trên có
sự so bì, khiếu nại. Do đó, kiến nghị cần phải có những quy định chặt chẽ hơn về

phương thức bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi đất do chính sách của nhà
nước hoặc khi nhà nước cam kết có chính sách bồi thường trong những trường hợp
nhất định cũng như công khai, niêm yết cho người dân để người dân nắm rõ, tránh
khiếu kiện.
Bốn là, Những vấn đề về giá đất không chỉ bắt nguồn từ quy định của pháp
luật mà còn bắt nguồn từ thực tiễn chất lượng hoạt động của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Do đó cần có những chế định pháp luật cụ thể quy định việc thường
xuyên thanh tra, kiểm tra công tác định giá đất tại các địa phương gắn với hoạt động
thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai. Tổ chức thanh tra chuyên đề giá đất tại các địa
phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, nghiên cứu gắn kết
hoạt động thanh tra đột xuất trong quá trình đang thực hiện định giá ở một số dự án
lớn, trọng điểm. Những sai phạm về giá đất phải tìm hiểu nguyên nhân để có bước xử
lý trong cả quá trình tham mưu, tư vấn quyết định giá đất. Có cơ chế kiểm tra, giám
sát quy trình định giá đất, đặc biệt trong trường hợp thu hồi đất bắt buộc; tăng cường
giám sát và tính công khai trong quá trình định giá; đồng thời có cơ chế xử lý các
trường hợp định giá thiếu khách quan, thiếu trung thực.

C. KẾT LUẬN
12


Nhắc đến vấn đề về giá đất, người bán đất quan tâm, người mua lo lắng tìm
hiểu, nhà nước xem xét, thẩm định giá, người sử dụng đất khi được bồi thường đất do
thu hồi, đối với họ lại càng là vấn đề đáng quan tâm. Những vấn đề về giá đất chưa
bao giờ giảm được sức nóng của nó bởi nếu đất đai là nguồn tài nguyên quý giá thì giá
đất là cái mà người ta cần quan tâm để có được quyền sử dụng đối với mảnh đất. Cũng
từ đó mà những vụ tranh chấp đất đai, các vụ khiếu kiện liên quan đến giá đất liên tục
xảy ra, đòi hỏi những nhà làm luật, những cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải bắt
tay vào cuộc.
Với tư cách là một người học Luật, không chỉ nắm rõ Luật mà còn tìm hiểu lí

do, nguồn gốc của các chế định liên quan đến vấn đề mình quan tâm, những điểm mới,
điểm hạn chế về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng, hiểu được cái tinh thần của Luậtđó đã là một thành công.

13