ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 10 QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VỊ Ở NGÀNH KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH – HỆ ĐÀO TẠO TÍN CHỈ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUY HOẠCH
BỘ MÔN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

---------------------------------------------------------------------------

TÀI LIỆU HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 10

QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VỊ Ơ
NGÀNH KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH – HỆ ĐÀO TẠO TÍN CHI
---------------------------------------------------------------------------


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

TÀI LIỆU HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 10

QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VỊ Ơ
NGÀNH KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH – HỆ ĐÀO TẠO TÍN CHI
--------------------------------------------------------------------------NỘI DUNG
Lời nói đầu
Phần I

Giới thiệu chung về Đồ án Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Phần II

Nguyên lý chung về quy hoạch Đơn vị ở

Phần III

Hướng dẫn các bước thực hiện đồ án

Lời kết
Phụ lục 1

Đồ án sinh viên tham khảo

Phụ lục 2

Truyền thống và xu hướng mới trong tổ chức cấu trúc đơn vị ở đô thị

Phụ lục 3

Quy hoạch đơn vị ở trên thế giới

Phụ lục 4

Một số chỉ tiêu theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

---------------------------------------------------------------------------

2


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

PHẦN I – GIỚI THIỆU CHUNG VỀ
ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƠN VỊ Ở
QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU Ơ TRONG ĐÔ THỊ
--------------------------------------------------------------------------------------I.1. Tên học phần
(Tên Tiếng Anh
I.2. Dạng học phần
I.3. Số tín chỉ
I.4. Phân bổ thời gian

: ĐỒ ÁN QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở ĐÔ THỊ
: Neighborhood Planning Project)
: Đồ án (ĐA3.30.9)
: 03
: 09 tuần
Khối lượng học tập

Nội dung

mỗi tuần (tiết)
Tuần đầu

Thời gian tiếp xúc giữa
sinh viên và giáo viên:

Tổng khối
lượng

10

tuần 2 8
10

tuần 9

học tập (tiết)

10

90

 Giờ lý thuyết

5

0

0

5

 Giờ thực hành

5

10

10

85

40

40

10

90

Giờ Thể hiện tập trung
Tự học:

10

10

Tổng:

220

I.5. Điều kiện ràng buộc:


Học phần tiên quyết: Không ràng buộc.



Học phần học trước: Các đồ án cơ sở kiến trúc, kiến trúc nhà ở



Học phần song hành: Không ràng buộc.

I.6. Mục tiêu của học phần:
- Kiến thức: Đồ án Quy hoạch đơn vị ở đô thị được xây dựng trên cơ sở
giúp cho sinh viên chuyên ngành Kiến Trúc có kiến thức cơ bản về công tác
Quy hoạch xây dựng đô thị. Cụ thể là nhận biết được cấu trúc của một đơn
vị ở và mối liên kết không gian và chức năng của chúng.
- Kỹ năng: Đồ án giúp cho sinh viên từng bước làm quen với các điều
kiện trong thực tế của công tác thiết kế Quy hoạch, đạt được các kỹ năng
sau:
3


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

+ Tính toán các chỉ tiêu đất đai, chỉ tiêu sử dụng đất, số lượng nhà ở
theo từng loại hình, các công trình công cộng trong đơn vị ở
+ Vận dụng những quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế để áp dụng vào đồ
án
+ Kỹ năng tổ chức không gian của các loại hình nhà ở, công trình
công cộng
+ Kỹ năng trình bày và bảo vệ quan điểm thiết kế trong đồ án
- Thái độ: Tầm quan trọng của công tác quy hoạch trong việc tổ chức
không gian ở có chất lượng sống tốt.
I.7. Mô tả vắn tắt nội dung học phần:
Dựa trên định hướng phát triển không gian của một khu đô thị, Sinh viên
sẽ được yêu cầu quy hoạch 1 khu vực với chức năng ở có quy mô diện tích
khoảng 15 ha.

Sinh viên làm việc cá nhân để nghiên cứu các nội dung của đồ án trên
cơ sở áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn của Việt nam. Đề xuất các
phương án quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất cho
toàn khu vực quy hoạch, qua đó đề xuất phương án quy hoạch tổng mặt
bằng sử dụng đất theo tỉ lệ 1/500.
Trên cơ sở Quy hoạch sử dụng đất đã được thông qua, các SV sẽ tiếp tục
các nội dung tiếp theo quy hoạch chi tiết đơn vị ở TL 1/500 theo quy định
trong nội dung của đồ án.
I.8. Nhiệm vụ của sinh viên :
- Tham gia buổi giảng đề và các buổi sửa bài tại họa thất
- Nghiên cứu đồ án theo lịch trình giảng dạy
- Chuẩn bị các tài liệu đồ án và nghiên cứu các tài liệu bổ sung
- Hoàn thành các giai đoạn của đồ án
- Thể hiện bài tập trung giai đoạn cuối tại họa thất
I.9. Tài liệu học tập:
Tài liệu chính:
[1]
. Khoa Quy hoạch - Đại học Kiến trúc TP Hồ Chí Minh: Giáo án
điện tử lý thuyết quy hoạch đô thị, 2006
[2]
. “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”,
Quyết định 04/2008/QĐ-BXD,2008
4


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

[3]
. Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ban hành ngày
17/06/2009 và các nghị định hiện hành của Chính phủ về “lập, thẩm

định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị”
[4]
. Hugh Barton, Marcus Grant and Richard Guise:Shaping
neighbourhoods for local health and global sustainability, Routledge,
2003
Tài liệu tham khảo:
[1]
. TS. Phạm Hùng Cường: Hướng dẫn làm bài tập đồ án quy
hoạch 1, Quy hoạch chi tiết đơn vị ở, Nxb. Xây dựng, 2004
[2]
. TS.KTS Phạm Hùng Cường, GS.TSKH Lâm Quang Cường,
PGS.KTS Đặng Thái Hoàng, TS.KTS Phạm Thúy Loan, TS.KTS Đàm Thu
Trang: Quy hoạch xây dựng đơn vị ở. Nxb.Xây dựng, 2006
[3]
. ThS.KTS Nguyễn Cao Lãnh:Quy hoạch đơn vị ở bền vững,Nxb.
Xây dựng, 2006
[4]
. TS.KTS Đàm Thu Trang: Thiết kế kiến trúc cảnh quan khu ở,
Nxb. Xây dựng. 2006
I.10. Tiêu chuẩn đánh giá:
Hình thức
Giai đoạn 1
 Tham gia đầy đủ các buổi làm việc cá nhân tại họa
thất
 Thể hiện các nội dung theo yêu cầu của Giai đoạn 1
Giai đoạn 2
 Thể hiện bài tập trung tại Họa thất
Tổng

Khối lượng

đánh giá
30 %

70 %
100%

- Sinh viên phải tham dự đầy đủ các giai đoạn mới đủ điều kiện tổng kết
điểm.
I.11. Thang điểm:

A, B, C, D, F (theo hệ thống tín chỉ)

I.12. Nội dung chi tiết học phần : Quy hoạch một đơn vị ở
I.12.1. Quy mô và vị trí khu đất quy hoạch:
Trên cơ sở đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 được cung cấp của
một khu đô thị đã được lập đồ án quy hoạch. Sinh viên chọn vị trí khu đất
quy hoạch có quy mô khoảng 15 ha, với quy mô dân số ≥ 4000 người để
thực hiện đồ án Quy họach chi tiết xây dựng TL 1/500
I.12.2. Chức năng khu đất quy hoạch:
Khu quy hoạch có quy mô là một đơn vị ở với chức năng chính là chức
năng ở và một số chức năng khác thuộc đất đơn vị ở và ngoài đơn vị ở.
5


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

I.12.3. Các bước thực hiện đồ án:
- Phân tích điều kiện hiện trạng khu đất
- Phương án cơ cấu và Quy hoạch sử dụng đất
- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

I.12.4. Yêu cầu thể hiện đồ án:
Các yêu cầu thể hiện đồ án:
Thể hiện đồ án bằng tay trên bản vẽ khổ A0, với yêu cầu sử dụng màu
sắc theo đúng qui định của bản vẽ qui hoạch (áp dụng theo quyết định số
21/2005 / QĐ – BXD ngày 22 tháng 7 năm 2005)
Các hình vẽ được phép thể hiện bóng công trình, bóng cây cối..
Nội dung thể hiện trong đồ án:
Giai đoạn 1:


Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đất: tỉ lệ 1/5000 đến 1/10.000



Sơ đồ phân tích và đánh giá liên hệ khu vực xung quanh



Đánh giá hiện trạng tổng hợp TL1/1000



Cơ cấu sử dụng đất bao gồm:
- Bản đồ cơ cấu sử dụng đất 1/2000
- Bảng cân bằng đất đai



Quy hoạch sử dụng đất, bao gồm: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất TL
1/1000 với các số liệu cụ thể (diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng

cao tối thiểu và tối đa, dân số)



Bản đồ quy hoạch tổ chức kiến trúc cảnh quan TL 1/1000
Giai đoạn 2: Thể hiện bản vẽ trên khổ giấy A 0:



Sơ đồ vị trí, giới hạn khu đất: tỉ lệ 1/5000 đến 1/10.000



Bản vẽ đánh giá hiện trạng TL1/1000 – 1/2000



Sơ đồ phân tích và đánh giá liên hệ khu vực xung quanh



Bản đồ quy hoạch sử dụng đất TL 1/1000 – 1/2000, Bảng cân bằng
đất



Bản đồ quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan TL1/500



Các mặt đứng chính, mặt cắt trục đường chính TL 1/500 – 1/200



Phối cảnh tổng thể khu vực quy họach chi tiết, các tiểu cảnh minh
hoạ về cách tổ chức không gian



Mô hình TL 1/1000
6


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

I.13. Lịch trình:
Tuầ
n

Nội dung

1.1

Giảng đề
 Mục tiêu của đồ án
 Nội dung vắn tắt của
Đồ án
 Các tài liệu cần
nghiên cứu trước khi
thực hiện đồ án.

 2 giai đoạn của Đồ
án (nội dung- kế hoạchyêu cầu thể hiện)
 Cung cấp tài liệu bản
vẽ cho sinh viên.

1.2

2.1

2.2

 Sơ đồ vị trí, giới hạn
khu đất nghiên cứu quy
họach
 Phân tích điều kiện
hiện trạng khu đất, các
tác động tích cực và
tiêu cực của khu vực về
các mặt kinh tế, xã hội,
môi trường,…
 Đánh giá hiện trạng
TL 1/500
 Bảng thống kê hiện
trạng sử dụng đất.
 Phân tích mối quan
hệ về tổ chức không
gian kiến trúc cảnh
quan với khu vực xung
quanh (lân cận)
 Đề xuất các mục tiêu

- Tính toán các chỉ tiêu
cho đơn vị ở:
 Đề xuất các mục tiêu
 Tính toán các loại
hình nhà ở và dân số
cho từng nhóm nhà.
 Tính toán hệ thống
CTCC và cây xanh cấp
đơn vị ở

Phương pháp
dạy-học và
đánh giá

Nhiệm vụ
của sinh viên

- Giờ lý thuyết: 5 - SV nghiên cứu đề
tiết
bài, thu thập các tài
liệu, tư liệu cần thiết
+ Thuyết giảng
để bắt đầu tiến hành
GV giảng đề và
thực hiện Đồ án
trình bày lý
- Nhận hồ sơ bản vẽ
thuyết liên quan
theo đề tài nghiên
đến nội dung

cứu được phân công.
nghiên cứu đồ
án.
+ Các GV sửa đồ
án gặp gỡ các
nhóm sinh viên
để lập kế hoạch
thực hiện đồ án
- Giờ thực hành:
5 tiết

-Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất

Nghiên cứu đồ án
dưới sự hướng
- Sinh viên hoàn
dẫn của GV
thiện đánh giá hiện
trạng.

- Giờ thực hành:
5 tiết
Nghiên cứu đồ án
dưới sự hướng
dẫn của GV

- Giờ thực hành:
5 tiết

Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

- Phân tích và đánh
giá liên hệ vùng của
khu vực - Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau

- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
- Đề ra mục tiêu quy
hoạch (từ 3-5 mục
tiêu) của khu đất
quy hoạch.
- Đề xuất các chỉ
tiêu quy họach chi
7


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

tiết cho khu quy
họach với tỉ lệ 1/500.
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung

của buổi sau
3.1

3.2

4.1

4.2

 Đề xuất 2 phương án
cơ cấu quy họach sử
dụng đất – Đề xuất
phương án cơ cấu chọn.
 Lập bảng cân bằng
đất đất đai của khu quy
họach.

- Giờ thực hành:
5 tiết

Quy hoạch sử dụng
đất:

- Giờ thực hành:
5 tiết

 Đề xuất các chỉ tiêu
quy họach trên bản đồ
quy họach tổng mặt
bằng sử dụng đất.

 Hoàn chỉnh bản đồ
quy họach tổng mặt
bằng sử dụng đất.
 Lập bảng thống kê
đất đai của khu quy
họach.

Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

- Giờ thực hành:
5 tiết
Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

 Nghiên cứu các ý
- Giờ thực hành:
tưởng hình thành không 5 tiết
gian cho khu quy
Nghiên cứu đồ
họach: Hình thái không
án dưới sự hướng
gian, diện mạo kiến
dẫn của GV

trúc của khu quy
họach.
 Xác định quy mô các
hạng mục công trình
trong khu quy họach.

- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau

- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau
- Giờ thực hành:
- Hình thành ý tưởng
tổ chức không gian
kiến trúc cho khu
quy họach.
- Lập các sơ đồ tổ
chức không gian :
hướng nhìn, góc
nhìn, tầm nhìn, điểm

nhấn,...
-Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau

5.1

 Phân tích không gian
trên mô hình (sơ bộ)

- Giờ thực hành:

- Giờ thực hành:
8


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

&
5.2

 Xác định, cân đối quy
mô, chỉ tiêu các hạng
mục công trình trong
khu quy họach sau khi
định hướng không gian
kiến trúc.

5 tiết

Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
Xác định hình khối
kiến trúc của các
công trình và mối
quan hệ giữa các
công trình cho phù
hợp với từng lọai
hình.
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau

6.1

 Bố cục không gian
kiến trúc cảnh quan
của khu quy họach
(mặt bằng)
 Bản đồ quy hoạch tổ
chức kiến trúc cảnh
quan

- Giờ thực hành:
10 tiết

Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
Nghiên cứu không
gian kiến trúc kết
hợp cả việc thực
hiện vẽ bản đồ lẫn
làm mô hình
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau

6.2

 Hoàn thiện nội dung
đồ án theo yêu cầu của
giai đoạn 1

- Giờ thực hành:
10 tiết
Nghiên cứu đồ án
dưới sự hướng
dẫn của GV
- Đánh giá:
30%

7.1
&
7.2

 Bố cục không gian
kiến trúc cảnh quan
của khu quy họach
(thực hiện bằng mô
hình)
 Hoàn chỉnh Bản đồ
quy hoạch tổ chức kiến
trúc cảnh quan.

- Giờ thực hành:
10 tiết
Nghiên cứu đồ án
dưới sự hướng
dẫn của GV

- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau
- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất

- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
nghiên cứu nội dung
của buổi sau

9


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

8.1

8.2

 Khai triển mặt cắt
qua khu trung tâm và
đường trục chính.
 Triển khai mặt đứng
các trục đường chính
khu quy họach.
 Hòan chỉnh bản đồ tổ
chức không gian kiến
trúc và các bản vẽ được
quy định theo nội dung
đồ án.
 Hòan chỉnh không
gian kiến trúc trên mô
hình.

- Giờ thực hành:

5 tiết
Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV
- Giờ thực hành:
5 tiết
Nghiên cứu đồ
án dưới sự hướng
dẫn của GV

- Giờ thực hành:
Tham gia giờ thực
hành tại họa thất
- Nghiên cứu tổ hợp
mặt đứng, hình thức
mặt đứng, màu sắc,
chất liệu,...
- Hòan thiện các nội
dung bản vẽ, xem
xét mối liên hệ giữa
các thành phần bản
vẽ.
- Hòan thành các
chức năng trên mô
hình
- Giờ tự học:
Hoàn thiện bài và
chuẩn bị thể hiện
tập trung

Tuầ
n9

Thể hiện tập trung

- Giờ thực hành:
10 tiết
GV hướng dẫn SV
hoàn thiện đồ án
- Giờ thực hành:
40 tiết
Nộp bài: theo nội
dung của giai
đoạn 2

- Giờ thực hành:
Cá nhân tập trung
thể hiện phần nội
dung của ĐA Quy
hoạch chi tiết toàn
khu vực TL 1/500 tại
họa thất.

Chấm bài: Hội
đồng giảng viên
- Đánh giá:
70%

10

Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

---------------------------------------------------------------------------------------

PHẦN II – NGUYÊN LÝ CHUNG VỀ QUY HOẠCH ĐƠN VỊ
Ở
---------------------------------------------------------------------------------------

II.1. KHÁI NIỆM ĐƠN VỊ Ở
II.4.1.
Khái niệm
Đơn vị ở được xem là đơn vị quy hoạch cơ bản trong khu nhà ở của đô
thị, có quy mô diện tích và quy mô dân số nhất định, là nơi cung cấp các
dịch vụ hàng ngày cho người dân đô thị mà trong đó, trừơng tiểu học là hạt
nhân.
Đơn vị ở được xác định bởi ranh giới là hệ thống giao thông đô thị
xung quanh. Để đảm bảo an tòan cho mọi người dân sống trong đơn vị ở,
nhất là người gia và trẻ em, giao thông cơ giới của đô thị không được cắt
ngang đơn vị ở.
Đơn vị ở, như tên gọi của nó, là tế bào tạo nên khu ở của đô thị. Vì
vậy, nó có những hoạt động độc lập, nhưng vẫn có sự liên kết chặt chẽ với
các đơn vị ở khác trong khu ở, và các khu chức năng khác của đô thị.
Theo QCXDVN 01: 2008/BXD - “Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm
các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non,
trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục
thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn
vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong
đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ
(bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe

phục vụ trong đơn vị ở... Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và
vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân
số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị
ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao
thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu
cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm
hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở. Tùy theo giải pháp quy
hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình ngoài
các khu chức năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất xây dựng
các công trình này không thuộc đất đơn vị ở.”

II.4.2.

Quy mô – diện tích

Giới hạn về diện tích có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của đơn
vị ở. Cơ sở để xác định quy mô diện tích của đơn vị ở là khỏang cách đi bộ
từ nhà ở đến công trình công cộng tối đa là 15 phút, tương đương với
khỏang cách địa lý khỏang 400 - 500m (theo Clarence Perry).

11


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Bản vẽ minh họa mô hình “đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry. Nguồn: Hall, P (1992)

Giới hạn về diện tích sẽ giúp cho mọi người dân trong đơn vị ở, nhất
là hai đối tượng người già và trẻ em, bằng phương tiện xe đạp hoặc đi bộ,
có thể tiếp cận các công trình công cộng phục vụ thường kỳ một cách

thuận tiện, nhanh chóng, an tòan.
Giới hạn về diện tích sẽ định ra không gian vật lý của đơn vị ở, hình
thành ranh giới của đơn vị ở bằng hệ thống giao thông cơ giới của đô thị.
Giới hạn này sẽ góp phần tạo nên cảm giác “độc lập” cho cộng đồng dân
cư sống trong cùng một đơn vị ở, hình thành mối quan hệ láng giềng và sự
gắn bó trong mối quan hệ xã hội. Đây là điều mà các nhà xã hội học cảnh
báo cuộc sống hiện đại đã làm rạn nứt các mối quan hệ láng giềng trong
một cộng đồng dân cư.
Mặt khác, theo A. Christopher nghiên cứu về tâm lý và cảm nhận
không gian đô thị, thì hầu hết cư dân thành phố chỉ thực sự biết rõ và
thông thạo về khu vực họ sinh sống trong giới hạn chừng 2- 3 ô phố và
không quá 7 ô phố xung quanh nhà (tương đương 500- 600m). Điều này
chứng tỏ giới hạn về diện tích của đơn vị ở ảnh hưởng đến sự gắn bó của
cộng đồng dân cư khu vực, và góp phần củng cố các mối quan hệ xã hội
trong cộng đồng.
Theo QCXDVN 01: 2008/BXD Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp
I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m.

II.4.3.

Dân số

Đơn vị ở, như khái niệm ban đầu, là một cộng đồng dân cư sống trong
một không gian vật lý nhất định, với hệ thống công trình công cộng phục
vụ cấp thường kỳ. Trong đó, quy mô hợp lý của trường tiểu học là yếu tố
quyết định trong vấn đề tính tóan quy mô dân số.
Trong mô hình “ Đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry, trường tiểu
học có quy mô 1000 học sinh, tương đương với 5.000-6.000 dân. Mô hình
12

Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

đơn vị ở của BN.L.Englehart đưa ra cơ sở cần thiết để mở một trường tiểu
học là 600-800 học sinh, tương đương với dân số từ 5.000-7.000 người.
Số học sinh được tính cho 1.000 thường thay đổi theo sự phát triển
của xã hội và theo cơ cấu dân số đô thị. Quy mô hợp lý của trường tiểu học
cũng thay đổi theo từng thời kỳ. Vì vậy, quy mô dân số hợp lý của một đơn
vị ở cũng thay đổi theo tình hình xã hội của từng đô thị trong từng thời kỳ.
Mặt khác, về mặt xã hội học, A. Christopher cho rằng quy mô dân số
của một cộng đồng có đời sống chính trị và xã hội gắn bó sẽ là từ 5.00010.000 người.
Theo QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là
20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với
các đô thị miền núi là 2.800 người).

II.2. CÁC KHU CHỨC NĂNG VÀ NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC CƠ
CẤU TRONG ĐƠN VỊ Ở
II.2.1.
Các thành phần đất đai của đơn vị ở đô thị
II.2.1. Trong đơn vị ở, các thành phần đất đai có thể chia làm 4 loại
như sau:
Đất ở: Bao gồm đất xây dưng các công trình nhà ở, đường nội bộ
trong cụm nhà, nhóm nhà có lộ giới nhỏ hơn 12 m, sân vườn trong nội bộ
nhóm nhà.
Đất công trình công cộng: Là đất xây dựng các công trình công
cộng về thương mại, dịch vụ, y tế, văn hoá, giáo dục, hành chánh phục vụ
cho nhu cầu hàng ngày củangười dân trong đơn vị ở.
Đất cây xanh- TDTT: Bao gồm đất cây xanh và các sân tập thể
thao để phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn của người dân trong đơn
vị ở. Ngoài mảng xanh tập trung ở trung tâm đơn vị ở, đất cây xanh còn

được tính trên các tuyến đường nội bộ của đơn vị ở, và các trục cảnh quan
liên kết các cụm, nhóm nhà.
Đất giao thông: Đất xây dựng hệ thống giao thông nội bộ trong
đơn vị ở, có lộ giới lớn hơn 13m, ngoài ra còn có các bãi xe của các nhóm
nhà và các công trình công cộng. Cách phân chia rõ ràng các loại đất các
loại đất như trên thường được sử dụng để tính toán, đối chiếu với các quy
chuẩn hiện hành. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, có một số công trình
có chức năng hỗn hợp xây dựng trên cùng một lô đất (thông thường là
chức năng ở và thương mại – dịch vụ), việc tính toán theo chỉ tiêu cụ thể
như trên sẽ gặp khó khăn.

II.2.2.

Cơ cấu đơn vị ở

Các nhóm ở
Đây là đất chủ yếu để xây dựng các loại nhà ở, có quy mô diện tích
từ 5-7 ha, quy mô dân số khoảng 2.000-3.000 dân. ở. Mỗi nhóm ở có trung
tâm phục vụ công cộng chính là trường mẫu giáo, với bán kính phục vụ từ
100 đến 200 m.
Khu trung tâm
Có thể phân thành 2 khu vực chính bao gồm
13


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Trung tâm động là nơi bố trí các công trình thương nghiệp dịch vu
phục vụ nhu cầu hàng ngày của người dân trong đơn vị ở. Ngoài việc phục
vụ cho nhu cầu của người dân trong trong đơn vị ở, cáccông trình này cũng

cần phục vụ cho khách vãng lai khi đi ngang qua đơn vị ở. Vì vậy, nó cần
được bố trí dọc các trục giao thông đô thị của đơn vị ở
Trung tâm tĩnh là nơi bố trí các
công trình giáo dục, y tế, văn hóa … NHÓM NHÀ NHÓM NHÀ
ĐƠN VỊ Ở ở.
Ở
Ở
kết hợp với khu cây xanh của đơn vị
Bán kính phục vụ của khu
trung tâm là 400- 500m
NHÓM NHÀ

Hệ thống giao thông nội bộ
Ở
Là hệ thống giao thông trong
nội bộ trong đơn vị ở, liên kết các nhóm ở với nhau và với khu trung tâm,
và nối kết đơn vị ở với hệ thống giao thông đô thị, đảm bảo phục vụ tốt
cho việc đi lại nhanh chóng, an toàn và thuận tiện.

II.2.3.

Nguyên tắc tổ chức đơn vị ở

Các khu chức năng trong đơn vị ở phải được bố trí hợp lý để đáp ứng
thuận tiện nhất nhu cầu sử dụng của người dân trong đơn vị ở.
Trong các khu chức năng trên, các nhóm ở chiếm tỉ lệ lớn nhất. Các
nhóm ở thường
được bố trí tập trung xung quanh khu trung tâm của đơn vị ở để đảm bảo
bán kính phục vụ của đơn vị ở là khỏang 400- 500m. Ranh giới giữa các
nhóm ở và khu trung tâm là hệ thống giao thông nội bộ chính trong đơn vị

ở.
Các nhóm ở có trung tâm nhóm là trường mẫu giáo, với bán kính
phục vụ từ 100-200m. Các trường này được đặt gần khu cây xanh để có
môi trường trong lành cho trẻ em, đồng thời, nó phải tiếp cận với giao
thông nội bộ chính của đơn vị ở.
Khu trung tâm phải được bố trí hợp lý theo chức năng động tĩnh:
Khu động, với các công trình thương mại dịch vụ là chính, cần được
bố trí tiếp cận giao thông đô thị để phục vụ không những cho người dân
trong đơn vị ở, mà cả cho khách vãng lai.
Khu tĩnh, với công trình chính là trừơng tiểu học, kết hợp với công
viên và các công trình khác như trạm y tế, câu lạc bộ…, được bố trí giữa
các nhóm ở, tiếp cận trực tiếp với các nhóm ở để đảm bảo bán kính phục
vụ.
Hệ thống giao thông nội bộ phải được bố trí hợp lý để liên kết các
khu chức năng trong đơn vị ở, đồng thời liên kết với giao thông đô thị.

II.3. MỘT SỐ CHỈ TIÊU TRONG ĐƠN VỊ Ở
II.3.1.
Một số định nghĩa và khái niệm
Diện tích sàn ở (m2): Là tổng diện tích xây dựng nhà ở trong đơn vị
ở. Bao gồm diện tích các căn hộ và các diện tích khác phục vụ cho nhà ở
như hành lang, sảnh, cầu thang…., không bao gồm diện tích trong tòa nhà
nhưng phục vụ cho mục đích khác như thương mại, dịch vụ công cộng.
Mật độ diện tích sàn ở chung Brutto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổng
diện tích sàn ở trên diện tích của đơn vị ở. Chỉ số này cho biết hiệu quả sử
dụng đất của đơn vị ở.
14


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Chỉ số diện tích sàn ở (m2/người): Là chỉ số cho biết mức độ tiện
nghi về mặt diện tích trong đơn vị ở. Theo quy chuẩn hiện nay, chỉ tiêu này
thường lấy 12- 15 m2/người.
Với các khu đô thị mới, tùy theo tính chất và nhu cầu hiện nay, có
thể lấy 20- 30 m2/người.
Mật độ dân cư đơn vị ở (người/ha): Là tỷ số giữa tổng số dân trên
tổng diện tích đơn vị ở.
Mật độ dân số thấp là khỏang 150- 200 người/ha, thường trong đơn
vị ở có nhiều nhà thấp tầng, biệt thự…..Mật độ dân cư trung bình khoảng
250- 300 người/ha. Mật đô cao khoảng 350- 450 người/ha, với các đơn vị ở
có nhiều nhà chung cư cao tầng.
Mật độ diện tích sàn ở riêng Netto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổng
diện tích sàn của các nhà ở trên diện tích đất ở tương ứng.
Mật độ diện tích cư trú Netto (m2/ha): Là tỉ số giữa tổng diện
tích cư trú của các nhà ở trên diện tích đất ở tương ứng.
Mật độ cư trú (người/ha): Là tỉ số giữa số dân trên diện tích đất ở
tương ứng
Mật độ xây dựng (%): Là chỉ tiêu quan trọng trong việc quản lý
xây dựng. Chỉ tiêu này khống chế tương quan giữa phần đất xây dựng
công trình và phần không gian trống nhằm đảm bảo các yêu cầu về thông
thóang, chiếu sáng, phòng hỏa….

II.3.2.

Một số công thức tính toán

Mật độ xây dựng Brutto Mb:
Mb = Diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng * 100%
Diện tích đất đơn vị ở

Mật độ xây dựng Netto Mn:
Mn = Diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng * 100%
Diện tích đất ở

II.4. TỔ CHỨC NHÀ Ở TRONG ĐƠN VỊ
II.4.1.
Các loại nhà ở
Nhà ở là bộ phận chủ yếu trong tổ chức không gian của đơn vị ở.
Trong các đơn vị ở, phần lớn các nhà ở đươc xây dựng theo thiết kế mẫu
nhằm tiêu chuẩn hóa, công nghiệp hóa xây dựng, đồng thời tạo sự thống
nhất và đặc trưng riêng cho từng đơn vị ở. Vì vậy, vấn đề lựa chọn các mẫu
nhà thiết kế cho phù hợp với các điều kiện kinh tế, kỹ thuật, tự nhiên của
khu đất rất quan trọng trong việc tổ chức đời sống sinh họat của con người
cũng như tổ chức không gian của đơn vị ở.
Để đáp ứng nhu cầu đa dạng của mọi thành phần dân cư, trong đơn
vị ở cần bố trí nhiều lọai hình nhà ở. Các lọai hình nhà ở có thể phân thành
các lọai sau:
II.5.1. Nhà tập thể
15


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Dành cho các đối tượng độc thân, có thể là cán bộ công nhân viên
hoặc ký túc xá cho sinh viên nội trú. Lọai này thường sử dụng hành lang
giữa hoặc hành lang bên, khu vực vệ sinh, bếp thường tập trung hoặc theo
từng cặp phòng ở.
II.5.2. Nhà chung cư
Là lọai hình nhà phổ biến trong các đô thị lớn và các đô thị hiện đại
trên thế giới do hiệu quả sử dụng đất cao, tính chất tiết kiệm đất xây dựng

đô thị và yếu tố hình khối có thể tham gia vào tổ chức không gian của đô
thị
Nhà chung cư thấp tầng
Phổ biến là các chung cư 5 tầng được xây dựng phổ biến tại nhiều đô
thị Việt Nam từ thập niên 60 đến nay. Đây là lọai hình nhà có giá thành
trung bình, không yêu cầu cao về mặt kỹ thuật xây dựng, có thể tiêu
chuẩn hóa xây dựng theo các modun cấu kiện lắp ghép. Về yêu cầu tiện
nghi sử dụng, 5 tầng là ngưỡng tối đa về tầng cao không phải sử dụng
thang máy.
Nhà thường tổ chức theo kiểu đơn nguyên. Mỗi đơn nguyên có từ 48 căn hộ khép kín trên một tầng, có chung một cầu thang lên các tầng.
Các đơn nguyên có thể ghép khối. Mỗi khối có thể ghép từ 2 đến vài đơn
nguyên.
Nhà chung cư cao tầng
Là lọai nhà có tầng cao từ 6 tầng trở lên, nhưng do các yêu cầu về kỹ
thuật và hiệu quả sử dụng đất cũng như sự tham gia vào tổ chức không
gian đô thị nên thông thường, các chung cư này có số tầng cao từ 9 tầng
trở lên. Là lọai hình nhà được xây dựng nhiều trong thời gian gần đây do
hiệu quả sử dụng đất cao và đáp ứng nhu cầu của một bộ phận dân cư đô
thị về tầm nhìn từ căn hộ ra không gian đô thị.
Thông thường, đây là các đơn nguyên độc lập, không lắp ghép. Mỗi
đơn nguyên có từ 4- 8 căn hộ khép kín trên một tầng, có một lõi thang
máy và thang thoát hiểm bên ngòai. Tầng trệt thường sử dụng cho các
chức năng phụ trợ cung cấp một số dịch vụ hàng ngày để làm giảm
khỏang cách đi lại cho người dân. Do có số tầng cao lớn nên lọai nhà này
có dạng tháp, thường được sử dụng trong bố cục không gian đô thị như
một điểm nhấn của tầm nhìn.
II.5.3. Nhà ở riêng lẻ
Nhà phố
Đây là loại nhà ở kết hợp với một chức năng khác, thường là các cửa
hàng được tổ chức ở tầng trệt của nhà, còn các tầng trên được dùng làm

tầng ở. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của lọai hình nhà này là mật đô
xây dựng thường rất cao (khỏang 95% diện tích đất), ngôi nhà có hình ống,
kém về khả năng thông thóang và chiếu sáng. Diện tích lô đất khỏang 50100 m2, tầng cao trung bình 3- 4 tầng.
Về tổ chức không gian trong đô thị, do ý thích của mỗi cá nhân thể
hiện qua mặt đứng của ngôi nhà, dẫn đến bộ mặt các trục đường rất lộn
xộn về cảnh quan. Về sử dụng đất trong đô thị thì lọai hình nhà này gây
lãng phí lớn trong vấn đề sử dụng đất đô thị, nhất là với các khu vực trung
tâm của đô thị lớn. Do đó, cần hạn chế loại hình nhà phố trong tổ chức các
16


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

đơn vị ở, nhất là với các đô thị lớn. Chỉ nên tổ chức ở các đô thị nhỏ, xung
quanh các khu vực thương mại truyền thống như chợ.
Nhà liên kế
Là loại hình nhà ở gia đình riêng lẻ, được xây dựng cùng lúc theo
mẫu thiết kế thành từng dãy có mặt đứng thống nhất về đường nét, màu
sắc, hình khối, tầng cao.
Loại hình nhà này thường có sân vườn nhỏ phía trước, sân phơi phía sau,
nên khả năng thông thóang và chiếu sáng cao hơn nhà phố. Tầng cao
trung bình của nhà liên kế là 3- 4 tầng. Diện tích lô đất khoảng 120- 150
m2 với mật độ xây dựng 80%.
Về tổ chức không gian đô thị, lọai hình nhà liên kế tương đối tốt hơn
so với nhà phố.Về hiệu quả sử dụng đất cũng thấp. Vì vậy chỉ nên bố trí
lọai hình nhà này ở các khu vực đất đai có giá trị thấp hoặc tại các đô thị
nhỏ.
Nhà biệt thự
Là loại hình nhà ở gia đình dành cho các đối tượng có thu nhập cao,
đòi hỏi chất lượng sống cao. Vị trí lọai nhà này thường được bố trí ở các

khu vực bên ngòai đô thị, nơi có cảnh quan đẹp, môi trường trong lành,
gần các trục giao thông chính dẫn vào trung tâm đô thị.
Nhà thường có diện tích đất khỏang từ 250- 500 m2, có 3 hoặc 4 mặt
thóang, tầng cao trung bình 2-3 tầng, mật độ xây dựng khỏang 30 %. Có
thể có dạng nhà biệt thự độc lập hoặc song lập, tứ lập.
Nhà vườn
Là loại hình nhà ở kết hợp với việc khai thác đất nông nghiệp để sử
dụng cho mục đích kinh tế hoặc sử dụng cho gia đình. Loại hình nhà này
thường được bố trí ở các vùng ngọai ô của đô thị, có diện tích khu đất
khỏang 1.000 m2, tầng cao trung bình của nhà ở khỏang 1- 2 tầng, diện
tích xây dựng nhà ở khỏang 100 m2.
Bảng tra cứu nhanh MĐXD tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà
vườn, biệt thự
Diện tích lô đất
(m2/căn)

≤5
0

7
5

10
0

20
0

30
0

50
0

≥100
0

MĐXD tối đa (%)

100

9
0

80

70

60

50

40

II.4.2.
Một số nguyên tắc và giải pháp bố trí các
loại hình nhà trong đơn vị ở
Theo loại nhà ở
Với nhà chung cư, do đã được điển hình hoá, nên cần tổ chức lắp
ghép các đơn nguyên, hợp khối các công trình với nhau theo từng nhóm

trong các lô đất đã xác định.
Đây là hình thức có nhiều ưu điểm và được áp dụng phổ biến. Các
nhóm mhà được hình thành từ 4- 8 khối nhà, bố trí để hình thành một
không gian công cộng như một sân trong, tạo điều kiện gặp gỡ trong quan
hệ xóm giềng. Đây là không gian tĩnh của nhóm nhà, là nơi bố trí chỗ chơi
17


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

cho trẻ em, các sân thể thao nhỏ cho thanh thiếu niên, chỗ ngồi nghỉ của
người già v…v….với mảng cây xanh tạo nên môi trường sống vật chất và
xã hội cao cho đơn vị ở.
Với nhà thấp tầng
như biệt thự, liên kế, nhà
phố, thường tổ chức theo
dạng phân lô trên một
khu đất với hệ thống
đường nội bộ bao quanh,
các nhà quay mặt ra
đường. -Do hình thức bố
trí như vậy nên các
không gian công cộng
không được thiết lập,
thiếu các không gian
hoạt động cần thiết cho
mọi lứa tuổi, mối quan hệ
láng giềng bị hạn chế.
Do đó, cần phải bố
trí xen kẽ giữa các lô một

số không gian cây xanh,
chỗ chơi cho trẻ em, nơi
gặp gỡ của người lớn để
tăng mối quan hệ láng
giềng

Một số cách bố trí nhà
phân lô- so sánh cách tổ
chức không gian xấu- tốt

Theo điều kiện tự nhiên
Cần bố trí nhà theo hướng có lợi nhất về nắng, gió trong điều kiện
khí hậu nhiệt đới gió mùa của nước ta (thời gian nắng nhiều, cường độ bức
xạ lớn,có gió mùa, độ ẩm cao).

18


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Bố trí nhà đón gió tốt, ngăn gió xấu.

Bố trí nhà theo hướng gió và hướng nắng
Tránh nắng hướng tây trực tiếp chiếu vào mặt nhà, trong trường hợp
cần bố trí nhà ở hướng tây thì nên tận dụng sự che chắn của các công trình
phía trước, hoặc dùng các giải pháp kiến trúc để hạn chế phần chịu nắng
trực tiếp. Ngoài ra, cần dùng giải pháp cây xanh, mặt nước để hạn chế bức
xạ mặt trời chiếu vào nhà.
Nhà cần đặt ở hướng đón gió tốt, tránh hướng gió xấu. Hướng nhà
nên bố trí thẳng góc hoặc lệch hướng gió chính 10- 150. Khi bố trí nhiều

loại hình nhà cần chú ý đến sự che chắn gió của nhà cao tầng và các nhà
thấp tầng. Tổ hợp các nhóm nhà với các không gian trống hợp lý sẽ tạo
điều kiện thông thoáng cho toàn đơn vị ở.
Ngoài ra, cần chú ý đến khoảng cách giữa các khối nhà với nhau để
đảm bảo yêu cầu vệ sinh, yêu cầu chống ồn, chống cháy…Thông thường,
19


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

khoảng cách giữa các dãy nhà lấy từ 1,5- 2 lần chiều cao công trình. Với
các khối nhà cao tầng, có thể lấy từ 0,5-1 lần chiều cao công trình, nhưng
phải bố trí so le để không gây ảnh hưởng về nắng,gió, sự che chắn tầm
nhìn giữa nhà trước và sau …
Với những khu đất có điều kiện địa hình phức tạp, như các vùng đồi
núi, cần chú ý bố trí công trình theo các đường đồng mức, không được bố
trí cắt ngang nhiều đường đồng mức cùng lúc hoặc vuông góc với đường
đồng mức.

Bố trí nhà theo địa hình.
Với những khu đất có những cảnh quan thiên nhiên đẹp như bờ biển,
sông ngòi, kênh rạch, ao hồ, đồi núi… thì cần khai thác tối đa những cảnh
quan này để tạo đặc thù riêng cho đơn vị ở.

II.4.3.

2.4.2.3 Điều kiện tiếp cận

Dù là loại hình nhà ở nào, thì điều kiện đầu tiên là giao thông xe cơ
giới phải tiếp cận được với công trình. Điều này có nghĩa là đường xe ô tô

phải đi được đến trước cửa từng ngôi nhà
Riêng với các nhóm nhà chung cư, ngoài một mặt tiếp cận với giao
thông xe cơ giới là không gian động, mặt còn lại cần phải tiếp cận với
không gian tĩnh

II.4.4.

Bố cục không gian

Trong nhóm nhà, có thể có nhiều loại hình nhà, nhiều loại đơn
nguyên, nhiều tầng cao để tạo không gian phong phú.Đây là một vấn đề
phức tạp từ khâu đầu tiên là chọn lựa các mẫu nhà điển hình, lắp ghép các
đơn nguyên nhà ở, cũng như bố cục không gian các nhóm ở sao cho phù
hợp với đơn vị ở nói chung. Có một số hình thức bố cục không gian các
nhóm nhà như sau:
Bố cục song song: Là hình thức bố trí các dãy nhà song song với
nhau để phù hợp với điều kiện địa hình và khí hậu. Tuy nhiên, hình thức
này lại tạo nên sự đơn điệu trong không gian. Vì vậy, để không gian được
linh hoạt thì cần phải thay đổi một số hướng nhà hoặc sắp xếp so le các
công trình, thay đổi chiều dài các công trình để tạo nên các không gian
linh hoạt, có các điểm nhìn phong phú.

20


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Bố cục song song và sự biến dạng của nó
Bố cục cụm: Bố trí công trình xung quanh một không gian nào đó,
có thể là không gian tĩnh của cụm nhà, hoặc có thể là đường cụt với chỗ

quay xe, hoặc một mảng xanh nhỏ, kiến trúc nhỏ nào đó. Đây là hình thức
phổ biến trong bố trí nhà chung cư của các nhóm ở.

Bố trí cụm nhà liên kế
Bố cục mảng: Bố trí các công trình nhà ở ít tầng theo diện phẳng,
tạo nên những mảng lớn. Đây là hình thức phổ biến bố trí nhà phố, liên kế,
biệt thự trong các nhóm ở.
Bố cục theo dải, chuỗi: Bố trí công trình kế tiếp nhau theo chiều
dài của trục giao thông hay sườn đồi. Thường được áp dụng phổ biến trong
các đơn vị ở có yếu tố địa hình như đồi núi, sông rạch, hoặc tiếp cận với
các trục giao thông chính đô thị.

II.5. TỔ CHỨC HỆ THỐNG DỊCH VỤ CÔNG CỘNG TRONG
ĐƠN VỊ Ở
II.5.1.
Các loại hình dịch vụ công cộng
Đây là thành phần thiết yếu của một đơn vị ở. Chính không gian
trung tâm là nơi giao tiếp hàng ngày của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở,
làm tăng mối quan hệ láng giềng, phát triển các mối quan hệ xã hội. Các
21


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

loại hình dịch vụ công cộng trong đơn vị ở gồm các công trình phục vụ nhu
cầu hàng ngày về các lĩnh vực sau:
Thương mại, dịch vụ
Siêu thị, trung tâm thương mại, các cửa hàng… trong đó có các quầy
hàng phục vụ các nhu cầu hàng ngày của người dân như: lương thực, thực
phẩm, ăn uống, giải khát, hàng công nghệ phẩm, bách hoá, văn hoá

phẩm….Ngoài ra, còn có các quầy dịch vụ như sữa chữa đồ điện, giặt ủi,
cắt may, cắt uốn tóc, bưu điện, internet…. Diện tích đất khỏang 0,4- 1 ha
Y tế
Có một trạm y tế để phục vụ cho việc chăm sóc sức khỏe cho người
dân tuyến cơ sở. Quy mô diện tích đất khoảng 500 m2.
Giáo dục
Gồm một trường tiểu học phục vụ cho
mẫu giáo phục vụ cho các nhóm ở.
ST Loại trường
Số HS đi học/1000
T
dân
1
Trường mẫu
60-70
giáo
2
Trường tiểu học 100-130

toàn đơn vị ở và các nhà trẻ,
Diện tích đất cho 1 chỗ học
(m2)
25-30
18-22

Văn hóa
Để phục vụ các nhu cầu giải trí, giao lưu của người dân, cần có một
câu lạc bộ nhỏ trong đơn vị ở.Công trình có thể bố trí hội trường nhỏ để
sinh hoạt hoặc họp hành, một thư viện nhỏ để phục vụ nhu cầu đọc sách,
hoặc có thể bố trí một số các phòng học năng khiếu. Câu lạc bộ này có thể

bố trí trong một khu đất riêng hoặc kết hợp trong khu cây xanh của đơn vị
ở. Hiện nay công trình chưa nằm trong Quy chuẩn xây dựng, nên tùy vào
trường hợp cụ thể, ta có thể lấy diện tích đất khoảng 1.000- 2.000 m2.
Hành chánh
Hiện nay, ranh hành chánh và ranh quy hoạch chưa trùng khớp nhau
trên hầu hết các đô thị ở nước ta. Tuỳ theo cấp đô thị, quy mô dân cư của
một phường có thể khác nhau. Với những đô thị lớn, nhất là ở khu vực
trung tâm,một phường có thể gồm vài đơn vị ở.
Vì vậy, có thể bố trí hoặc không bố trí công trình hành chánh trong
đơn vị ở. Nếu có bố trí UBND phường và Công an phường, thì diện tích đất
khỏang 500- 1.000 m2/công trình.

II.5.2.

Nguyên tắc tổ chức

II.5.2.1.
Theo nguyên tắc phục vụ
Các công trình phục vụ chủ yếu cho dân cư trong đơn vị ở, vì vậy,
cần phải bố trí ở những vị trí thuận lợi nhất để phục vụ nhu cầu của người
dân.
Với các công trình thương mại dịch vụ, cần bố trí ở các vị trí thuận
lợi cho việc mua bán trong ngày, tiện đường đi làm về của người dân. Công
trình này có thể kết hợp với nhà ở dạng chung cư cao tầng để tạo thành
liên hợp nhà ở- thương mại.
22


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Với các công trình giáo dục như trường tiểu học, nhà trẻ- mẫu giáo,
cần bố trí trong khu tĩnh, gần mảng xanh lớn trong đơn vị ở. Bán kính phục
vụ của nhà trẻ- mẫu giáo từ 150- 200m, thường bố trí trong trung tâm
nhóm ở. Bán kính phục vụ của trường tiểu học khoảng 400- 500m, bố trí
trong trung tâm khu ở. Không bố trí cổng chính của trường tiểu học và
trường mẫu giáo gần nhau để hạn chế sự tập trung giao thông. Các công
trình giáo dục phải mang tính chuyên biệt để đảm bảo nhu cầu và chất
lượng giáo dục.
Các công trình hành chánh, y tế, văn hóa chủ yếu phục vụ cho dân
cư trong đơn vị ở nên cần bố trí bên trong đơn vị ở, kết hợp với các công
trình giáo dục, mảng cây xanh để hình thành trung tâm tĩnh. Các công
trình này thường là các công trình chuyên biệt, không kết hợp với các công
trình khác hoặc nhà ở.
II.5.2.2.
Theo nguyên tắc kinh tế
Ngoài việc tổ chức công trình theo nguyên tắc phục vụ như trên, do
nền kinh tế nước ta là nền kinh tế thị trường nên có một số công trình,
nhất là các công trình thương mại dịch vụ sẽ được bố trí để phục vụ không
những người dân trong đơn vị ở, mà cả cho khách vãng lai đi ngang qua
đơn vị ở. Do dó, các công trình này thường được bố trí trên các trục giao
thông đô thị bên ngoài đơn vị ở, tăng cường mối quan hệ với các khu vực
lân cận, đem lại hiệu quả cao cho cho các hoạt động kinh doanh.
II.5.2.3.
Giải pháp bố cục không gian
Tập trung
Các công trình công cộng đã nêu trên có thể bố trí tập trung tại
trung tâm của đơn vị ở. Phần tiếp cận với trục giao thông đô thị có thể bố
trí các công trình thương mại dịch vụ, còn không gian phía bên trong, nơi
tiếp cận với khu cây xanh, bố trí các công trình mang tính chất tĩnh như
trường học, trạm y tế, câu lạc bộ….

Phân tán
Không gian công cộng có thể bố trí tách rời nhau theo chức năng
động tĩnh. Khu động, chủ yếu là công trình thương mại dịch vụ, được bố trí
trên trục giao thông đô thị theo nguyên tắc kinh tế. Khu tĩnh, được bố trí
tách rời khu động để tránh tiếng ồn, khói bụi, ảnh hưởng của các hoạt
động thương mại. Các công trình giáo dục, văn hóa, y tế kết hợp với cây
xanh hình thành không gian tĩnh nằm giữa đơn vị ở.

23


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

II.6. TỔ CHỨC GIAO THÔNG TRONG ĐƠN VỊ Ở
II.6.1.
Các loại hình giao thông trong đơn vị ở
Các đơn vị ở thường được giới hạn bởi các trục đường giao thông đô
thị, hoặc đường trong khu ở, hoặc các yếu tố tự nhiên như kênh rạch, sông
ngòi…Giao thông bên trong đơn vị ở là giao thông có tính chất nội bộ nên
có những đòi hỏi khác nhau về cơ bản với giao thông đô thị. Giao thông
trong đơn vị ở gồm những loại hình sau:
Đường ô tô - xe máy
Là đường giao thông cơ giới tiếp cận với tất cả các công trình nhà ở
và công trình công cộng trong đơn vị ở. Hệ thống đường giao thông cơ giới
hình thành mạng lưới đường với tuyến chính, phụ có lộ giới khác nhau.
Đường đi bộ – xe đạp
Để đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ hàng ngày của đối tượng
này, ngoài hệ thống giao thông cơ giới tiếp cận đến từng công trình, cần
bố trí đường đi bộ và xe đạp. Với các trục đường xe cơ giới, có thể bố trí làn
riêng cho xe đạp, còn lề đường dành cho người đi bộ. Ngoài ra, trong đơn

vị ở có thể tổ chức các tuyến trục cảnh quan liên kết các nhóm nhà và khu
trung tâm. Trên các tuyến cảnh quan này, có thể tổ chức đường xe đạp kết
hợp đường đi bộ và mảng xanh tạo nên đặc thù riêng cho đơn vị ở.
Bãi xe
Các công trình công cộng, các nhà ở chung cư cao tầng hoặc thấp
tầng cần phải bố trí bải đỗ xe cho công trình. Với các công trình công cộng,
nhất là công trình thương mại dịch vụ, nhu cầu đỗ xe lớn nên cần bố trí
gần công trình. Với các nhóm nhà, nhất là nhà chung cư, cần bố trí các bãi
đỗ xe phân tán theo từng vị trí nhà ở, hoặc tập trung với bán kính phục vụ
khoảng 150- 200m.
Ngoài ra, với các đơn vị ở không có đủ diện tích dành cho giao thông
hoặc để tiết kiệm đất đai, có thể xây dựng các bải đỗ xe ngầm hoặc nửa
chìm, phía trên là sân chơi hoặc khu cây xanh. Cần có đất dự trữ để xây
dựng và mở rộng bãi đỗ xe khi mức độ ô tô hóa tăng lên trong tương lai.

II.6.2.

Nguyên tắc tổ chức

II.6.2.1.
Quan hệ với giao thông đô thị
Từ trung tâm đơn vị ở, phải có các tuyến đường chính kết nối với hệ
thống giao thông đô thị bên ngoài để đảm bảo sự liên hệ thuận tiện giữa
bên trong và bên ngoài đơn vị ở. Tuy nhiên, cần hạn chế số nút giao cắt
giữa giao thông bên trong và ngoài đơn vị ở để tránh tình trang ùn tắc,
cảnt trở giao thông đô thị. Không bố trí các tuyến đường giao thông xuyên
thẳng qua đơn vị ở, vì nó sẽ tạo điều kiện thu hút các dòng giao thông đô
thị cắt ngang đơn vị ở với mật độ giao thông cao, tốc độ lớn gây xáo trộn
về giao thông và ảnh hưởng đến môi trường tĩnh bên trong đơn vị ở.
Ngoài ra, tại các vị trí trung tâm thương mại của đơn vị ở cần bố trí

các trạm xe bus, hoặc các trạm xe công cộng khác

24


Tài liệu hướng dẫn thực hiện đồ án kiến trúc 10 – Quy hoạch chi tiết Đơn vị ở

Bãi đỗ xe công cộng trong đơn vị ở
II.6.2.2.
Tạo sự thuận lợi trong sử dụng
Đảm bảo sự liên hệ giữa các bộ phận chức năng trong đơn vị ở: giữa
các nhóm nhà, giữa nhóm nhà với khu trung tâm được thuận tiện nhất với
đoạn đường ngắn nhất.
II.6.2.3.
Đường ô tô phải tiếp cận tới mỗi công trình
Tất cả các công trình, từ công trình nhà ở riêng lẻ như nhà liên kế,
biệt thự, cho đến các công trình công cộng như trường tiểu học, mẫu
giáo….đều phải được bố trí đường xe cơ giới tiếp cận.
II.6.2.4.
Đường đi bộ phải liên hoàn qua các khu chức năng
của đơn vị ở
Đường đi bộ cũng là một dạng giao thông dành cho các đối tượng
như người già, trẻ em, nên cần phải bố trí liên hoàn qua các khu chức năng
của đơn vị ở, nối nhóm nhà với trung tâm tĩnh như công viên, trường
học…., nối với trạm xe bus của đô thị…Cần bố trí theo hương ngắn nhất
đến những nơi nói trên, hạn chế giao cắt với giao thông cơ giới
II.6.2.5.
Bãi xe phải bố trí hợp ly
Bãi xe cần bố trí đều tại các nhóm nhà, các trung tâm công cộng và
có đất dự trữ khi tương lai, số lượng ô tô tăng lên

25