Đồ án tốt nghiệp Kiến trúc sư Trung tâm thương mại & Văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Sao Mai

THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
Mục Lục
Mục Lục
Chơng I
Tình hình phát triển nhà ở cao tầng
trờn th gi i, Vi t Nam v TP H Chớ Minh.

!"!#$%
&'()*+
%,-./0/1$$23$24
45$*67893:;
<,-$=#7>*?9186@ABC
Chơng 2
Cỏc y u t tỏc ng v c s nghiờn c u thi t k
DE9#91$=F0=/
G>>HI.J#,9:6GK,
L>M
,NM
+D:6OA*PF$GKQ#R
4JR
%S/
%TJ)C;
+57$2#36U=9VW#C
+SX$YZC
+%,-:[PA\@]^]>=O_\C%
4,`6a$29a*C+
45bLc$defC4
4%*#ddC4
Phõn tớch l a ch n gi i phỏp k t c u
5b$?
Hg^ %

I=$?:@F%
%H6ah=$?
%5i1P*^%
%SJ6\%
%%5ijP=P#%%
Lời cảm ơn
Trc tiờn em xin gi li cm n ti cỏc thy cụ, gia ỡnh v bn bố.
Nhng ngi ó tn tỡnh giỳp v to iu kin thun li cho em em cú th
hon thnh tt ỏn ny.
Trong quỏ trỡnh hc tp ti trng i Hc Xõy Dng, em ó tớch lu
c nhng kin thc v kinh nghim vụ cựng quớ bỏu phc v cho cụng
vic sau ny ,cng nh phc v tt cho ỏn tt nghip ca mỡnh.
Trong quỏ trỡnh thc hin ỏn tt nghip ny em ó nhn c s hng
dn tn tỡnh ca cỏc thy cụ giỏo hng dn, s quan tõm ht lũng ca gia ỡnh
v s giỳp nhit tỡnh ca bn bố. Tt c ó giỳp em cú c mt quỏ trỡnh
lm ỏn tt nghip thun li nhất.
c bit qua õy em xin gi li cm n chõn thnh ti Thy giỏo KTS.
NGUYN TRNG HI v cụ giỏo KS. on Qunh Mai ó b rt nhiu cụng
sc truyn t cho em nhng kin thc kinh nghim ht sc quớ bỏu v giỳp
em rt nhiu gii quyt nhng khú khn vng mc trong quỏ trỡnh xõy
dng ý tng v phng phỏp th hin ca em.
Mc dự ó c gng ht sc mỡnh trong quỏ trỡnh thc hin ỏn nhng do
kin thc v hiu bit thc t cũn hn ch nờn khụng trỏnh khi nhng sai sút,
vỡ vy em rt mong nhận đợc sự chỉ bảo thêm của các thầy, cô.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn !
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 1
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011

Li núi u
Trong lch s phỏt trin ca mỡnh, con ngi ó bit ly hang ng lm
ni c trỳ chng li iu kin khớ hu khc nghit ca thiờn nhiờn, v thỳ d
tn ti v phỏt trin. Cựng vi quỏ trỡnh tin hoỏ loi ngi ó tri qua nhiu
hỡnh thỏi kinh t xó hi khỏc nhau, nh ngy cng phỏt trin v hon thin c
v hỡnh thc ln cụng nng. Nh ó phn ỏnh cỏc thi k xó hi t n s, du
canh du c n nh canh nh c v tin ti ngụi nh hin nay. Nh n
nay khụng ch l khỏi nim c trỳ n thun, m cũn l mụi trng sng, lao
ng sn xut, mụi trng vn hoỏ giỏo dc v.v l nim hnh phỳc cho mi
gia ỡnh. Nhà ở là một bộ phận cơ sở vật chất xã hội, nơi sản xuất và tái sản
xuất với sức lao động xã hội. Nh chớnh l mt nhu cu khụng th thiu ca
bt kỡ i tng, tng lp no. Vi nhng yờu cu trờn, kin trỳc nh l mt
b phn ca i sng xó hi, gn lin i sng kinh t só hi, phỏt trin v
hng n tng lai. Thit k kin trỳc v xõy dng nh khụng ch l vn
c quan tõm hng u ca nhng ngi trong ngh m cũn l ca mi tng
lp xó hi.
Mt iu rừ rng l dõn s t l nghch vi din tớch t . Vi tc tng dõn
s nh hin nay thỡ trong thi gian ti s khụng th din tớch t . Do ú
nh cao tng l mt gii phỏp hu hiu gii quyt vn ny. Nh cao
tng khụng nhng gúp phn gii quyt nhu cu cho ngi dõn trong mi ụ
th m nú cũn th hin cho b mt, cho s phỏt trin ca ụ th ú. Ngy nay
mt s lng ln nhng nh cao tng ó c xõy dng lờn lm cho b mt ụ
th tr nờn vn minh hn. Tuy nhiờn khụng phi cụng trỡnh nh cao tng no
cng ỏp ng c tt chc nng ca nú (do nhiu yu t c ch quan ln
khỏch quan), nhng cụng trỡnh ú ó v ang tỏc ng xu n mụi trng sinh
thỏi ca ụ th.
ti nh l mt ti khụng mi nhng nú li l ti rt gn gi, v
thc t, vn luụn luụn núng bng, hp dn i vi mi ngi kin trỳc s chỳng
ta. Vi ti tt nghip Trung Tâm thơng mại & văn phòng cho thuê và
căn hộ cao cấp Sao Mai em mạnh dạn đa ra những suy nghĩ, cảm nhận và

giải pháp của mình cho thể loại công trình này mong muốn thu c nhng
kin thc v kinh nghim trc khi chớnh thc bc vo thc t lm ngh.
Chơng I
Tình hình phát triển nhà ở cao tầng
trờn th gii, Vit Nam v TP H Chớ Minh.
I.1. Tỡnh hỡnh phỏt trin nh cao tng trờn th gii
Nh ó xut hin t thi i nguyờn thu ca con ngi, khi ú, loi
ngi c xa m u ch bit trỳ n vo nhng hang ỏ, ti ú, kin trỳc nh
mi c sinh ra khi loi ngi bt u trang trớ, gt gia vũm hang ca mỡnh
cho ch tiện nghi hn. Trong quỏ trỡnh tin v nhng vựng bng phng
hn, hang ng ớt dn, loi ngi bt u bit t kin to nhng khụng gian
cho mỡnh bng nhng tng ỏ, cnh, lỏ, v cõy, t ú l lỳc m ngi c i
ó bit lm cho mỡnh nhng ngụi nh dng hang cú mỏi, hay nhng chic lu
lp v, lỏ cõy hay da thỳ cú ca s ly sỏng, ú l thi k ca mt kin trỳc nh
th ng t nhiờn, sp xp thụ s nhng to vt vụ tri ca thiờn nhiờn nhm
to ra nhng khong khụng gian kớn tng i.
T nhng nm 30 ca th k 20, nh chung c cao tng ó phỏt trin
trờn th gii do tc phỏt trin kinh t cao, cụng ngh v k thut xõy dng cú
nhng bc t phỏ. Ngnh vt liu xõy dng ó to c nhiu loi vt liu
xõy dng cht lng cao, a dng v chng loi. Do vy vic bựng n xõy dng
cỏc chung c ó xy ra khp ni trờn th gii. Nhng phi n nhng nm u
th k 20 chung c cao tng mi phỏt trin mnh v s lng v cht lng.
S phỏt trin ca nh cao tng khỏc nhau mi nc khỏc nhau. Riờng
M do cú nn cụng nghip phỏt trin nhanh nờn nh cao tng phỏt trin sm, s
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 2
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
lng nhiu ng u th gii. Ti Tõy õu, phong tro xõy dng nh chung

c cao tng cng phỏt trin rm r khụng kộm vi cỏc hỡnh thc biu hin cú
tớnh tiờn phong cho cỏc phong cỏch xõy dng nh: n v ln nh Macseylle
ca Le corbusier n nay vn c coi l hỡnh tng tiờu biu ca nn kin trỳc
hin i. ễng a ra lun im nhà là cái máy để ở và 5 lun im kin trỳc
mi cho thit k thi by gi v vn c ỏp dng cho n nay l: nh cú ct
ng, tng di trng, mỏi bng v trờn cú vn, mt bng t do, ca s phõn
b theo hỡnh nm ngang, mt ng t do. Toàn bộ khu nhà ở Macseylle nh
một thnh ph theo chiu ng ó gõy ting vang ln v lý lun trờn khp th
gii. V sau nú cũn c nhõn rng ti mt s thnh ph khỏc. Theo thng kờ
ti Phỏp nm 1983 s lng nh cao trờn 9 tng chim 21% ton b s cụng
trỡnh cao tng ó xõy dng. i din cho cỏc nc XHCN l t nc Xụ Vit
vi: trng phỏi kt cu Nga ni lờn cho phong tro ngh thut ó li cho
t nc nhiu cụng trỡnh nh ỏng chỳ ý. Kin trỳc nh ti Liờn Xụ ch
yu mang tớnh cht k hoch nhm m bo cho tng lp nhõn dõn lao ng cú
iu kin ngy mt tt hn, nhng thnh tu sỏng to v lý thuyt v kin
trỳc gii quyt cỏc vn nh vo thi k ny ó cú nhng ting vang nht
nh. n nhng nm 1960 1970 loi nh cao tng xõy dng bng phng
phỏp cụng nghip hoỏ. Nh cao trờn 10 tng tr lờn Liờn Xụ c chim mt
t l l 7,9% nm 1975 tng lờn 15% vo nm 1985 1990. Tiờu biu cho kin
trỳc th loi ny Liờn Xụ l khu nh cn h 16 tng Tbilisi ca KTS
Belokot, Cilimova, khu nh Toliachi ca KTS JA Kharina. Quần thể nhà ở
trên đại lộ Kalinin Maxitcova.
Ti Chõu ỏ, nh cn h cao tng cng n r t nhng nm 1960, c
bit t nhng nm 1970 hu ht cỏc nc cú nn kinh t phỏt trin u xõy
dng nh chung c cao tng nh Nht Bn, Hng Kụng, Trung Quc,
Singapore, Malaysia, Thailand Cng gn n nhng nm cui thp k 90 cỏc
mu nh cao tng cú nhiu ci tin phc v ti a nhu cu ca ngi dõn v
cú s tỡm tũi, em li nhng hỡnh thc biu hin cú giỏ tr.
Trong vài thập kỷ gần đây, xut hin xu hng thit k nh cao tng cú
xột n nh hng ca iu kin vi khớ hu, tit kim nng lng khỏc vi cỏc

nh thỏp kớnh mang phong cỏch quc t ang thnh hnh trờn th gii. c bit
vi nh cao tng, Chõu ỏ ó cú nhng i din xut sc dn u trong vic to
ra nhng khụng gian phỏt trin bn vng vi mụi trng bờn ngoi nh arles
Correa n ) Ken Yeang (Malaysia). Ngay t nhng nm 1960. Charles
Correa ó quan tõm n mi liờn h gia kin trỳc v khớ hu, sinh thỏi. Vi
Correa thỡ nguyờn tc thit k l khớ hu v khu vc c th hin cụng trỡnh
to nh ECIL, MRF Building. Vi h thng mỏi nh nhit i ụng ó tỡm n
s thớch ng ca kin trỳc vi khớ hu núng khụ hoc núng m. Trong khi ú
Ken Yeang cho rng kin trỳc truyn thng ch quan tõm n sinh thỏi mt
mc nht nh trong khi kin trỳc cn c xem nh l mt b phn hu c
ca s sng. T ú Ken Yeang ó thit lp t duy mi cho thit k nh cao tng
khu vc ụng Nam ỏ phự hp vi iu kin khớ hu õy: nh cao tng cn
cú khụng gian m a cõy xanh vo trong, tng hai lp, nh cao tng ho
nhp vi tng khụng khớ, nh cao tng cú chn nngVi nhng to nh cao
tng trờn ó gim c nhng tỏc ng xu n mụi trng sinh thỏi mc ti
a. õy chớnh l mt hng i tt yu trong iu kin mụi trng ụ th ang b
e do bi khúi, bi v con ngi
I.2. Tình hình phát triển nhà ở cao tầng Tại Việt Nam
I.2.1. Quá trình phát triển và đặc điểm các khu chung c
Khu chung c l mt thut ng ch cỏc khu nh nhiu tng xõy dng vi
mc ớch phỏt trin qu nh ụ th phc v s nghip cụng nghip hoỏ, hin
i hoỏ. Mt khu chung c thng tng ng vi mt phng, cú y h
thng h tng xó hi tớnh toán theo mô hình tầng bậc, gm: hnh chớnh, an
ninh, giỏo dc, y t v thng nghip.
Quỏ trỡnh xõy dng cỏc khu chung c bt u t nm 1954 n nm 1986.
Phự hp vi cỏc mc lch s quan trng ca l trỡnh xõy dng s nghip xó hi
ch ngha, quỏ trỡnh này đợc chia ra thành các thời kỳ với đặc trng riêng:
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2

Trang 3
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
+ Giai on 1954 n 1970 l quỏ trỡnh xõy dng xó hi ch ngha min Bc
v chng M thng nht t nc min Nam.
+ Giai on 1970 n 1986 l giai on thng nhỏt, phỏt trin kinh t xó hi
trờn ton quc vi mụ hỡnh kinh t bao cp tp trung.
+ Giai on 1986 n 1998 l quỏ trỡnh quỏ chuyn sang c ch th trng
vi mc lch s quan trng l ln giú đổi mới nm 1986 theo tinh thn ngh
quyt Trung ng VI
Phn tip theo ca mc ny s xem xột n c im ca loi hỡnh chung c
qua tng thi k.
a) Giai đoạn 1954-1970:
õy l thi k min Bc thc hin ng li cụng nghip hoỏ xó hi ch
ngha. Nh nc ó cú ch trng u tiờn phỏt trin cụng nghip nng do ú
cỏc thnh ph ln ó hỡnh thnh nhiu khu ụ th mi c thit k theo mụ
hỡnh tiu khu nh , c xõy dng nhiu thnh ph trờn c nc.
Ti H Ni, trong nhng nm u ca thp k 60, thnh ph ó tin hnh
thit k v xõy dng cỏc khu nh nh Kim Liờn, Nguyn Cụng Tr, Dt 8-3,
Vn Chng cng theo mụ hỡnh tiu khu, vi cu trỳc nh gia ỡnh dng cn
h tp th, th hin khu bp v khu ph s dng chung. Mụ hỡnh ny khụng
tin li trong quỏ trỡnh s dng. Kt cu ch yu xõy gch, c cu cn h dng
nh tp th, cn h khụng kộp kớn, khụng c lp. Tuy nhiờn, thnh cụng ln
nht ca cụng tỏc xõy dng chung c gia on ny l vic phỏt trin rt nhanh
qu nh ụ th ỏp ng s nghip cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ phc v ch
trng xõy dng xó hi ch ngha min Bắc.
b) Giai đoạn 1970 1986:
õy l giai on thng nht, phỏt trin kinh t xó hi trờn ton quc vi
mụ hỡnh kinh t bao cp tp trung. Mc tiờu ln nht ca cụng tỏc xõy dng nh
vn l nhim v phỏt trin qu nh ụ th vi tiờu chớ nhanh nhiu tt
r v p trong iu kin cú th. Vo giai on ny, thnh ph cho xõy dng

thờm cỏc khu nh mi nh Trung T, Ging Vừ, Thnh Cụng, Bỏch Khoa,
Trng nh, Nam ng, Vnh H, Khng Thng
c) Giai đoạn 1986 1998:
Mt mc lch s quan trọng trong giai đoạn này là chủ trơng đổi mới
nm 1986 theo tinh thn ngh quyt Trung ng VI. Theo ú, vi nn kinh t
th trng, kinh t Vit Nam bt u khi sc. Vic xõy dng nh khụng cũn
c ngõn sỏch u t hon ton nh trc, Nh nc cú ch trng kờu gi
nhõn dõn cựng tham gia u t xõy dng nh . Bt cp ln nht ca cụng tỏc
xõy dng nh giai on ny l vic buụng lng qun lý xõy dng - ụ th.
I.2.2. Thực trạng của các chung c hiện nay
Sang thập k 80 khi chuyn sang nn kinh t th trng vi s tng lờn
ca giỏ t xõy dng ụ th, mt s dóy nh thp tng ó xõy xen thờm vo
cỏc nhúm c, khu t d kin xõy dng mt loi cụng trỡnh cụng cng ca
mt s nhúm c xõy dng cỏc cụng trỡnh loi khỏc v ụi khi l nh thp
tng. iu ny ó lm thay i c cu quy hoch theo hng tng bc khộp kớn
ban u.
V mt cụng trỡnh, hin nay mt s nh b lỳn nt nghiờm trng. Tỡnh
trng ci ni ln chim t lu khụng xung quanh v khụng gian cỏc khu nh
chung c ang l hin tng ph bin.
Qua kho sỏt thc t mụi trng trong cỏc khu chung c c ó xõy dng
trong thi k bao cp trc õy chỳng ta thy mụi trng trong cỏc khu u
ó b xung cp do nhiu nguyờn nhõn v c phõn theo 2 nhúm chớnh:
- V phớa Nh nc:
+ Do c u t bng ngun vn ngõn sỏch hn ch, nờn vic u t khụng
ng b t h tng k thut, h tng xó hi cho n cỏc cụng trỡnh. Cht lng
xõy dng kộm, khụng c nõng cp, bo trỡ, sa cha kp thi nờn ton cnh
mụi trng trong cỏc khu chung c ny ó b bin dng.
+ Nhiu khong khụng gian gia cỏc nh trc õy c b trớ lm sõn chi
chung nhng b s dng vo mc ớch khỏc ó phỏ v cu trỳc quy hoch khu
n nh.

SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 4
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
+ H thng ban qun lý nh ca Nh nớc trong các khu chung c không phát huy
hiệu quả hoạt động giữ gìn môi trờng cảnh quan chung đặc biệt là trật tự
xây dựng.
+ Trong thit k quy hoch thiu hn nhng khu t dnh cho h tng k thut
mụi trng nh ni tp kt rỏc thi, v sinh cụng cng vv
+ Nhng nm gn õy Nh nc cho phộp trin khai xõy p nh chung c, hot
ng ú ch phn no tho món c nhu cu phỏt trin din tớch sinh hot cho
cỏc h gia ỡnh m ngy cng lm xu i cht lng sng chung, hay mụi
trng ton khu.
- V phớa cỏc gia ỡnh:
+ Ci ni, sa cha tu tin tng din tớch sinh hot hay lm kinh t ph nh
chn nuụi trng trt ó lm phỏ v kt cu cụng trỡnh, bin dng mt ng kin
trỳc nh vic lm lng st, ci ni ra ngoi mt ng.
+ C cu thit k cn h t nh tp th n nh gia ỡnh khụng hp lý nờn
ngy cng bc l cỏc nhc im trong s dng, nht l trong giai on i
sng kinh t i lờn nh hin nay.
+ Tng 1 ca cỏc khu chung c v khu t trng trc mt thng b cỏc gia
ỡnh ln chim xõy dng. Cú nhiu trng hp xõy ln chim t tng 1 n tng
5 lm mt m quan v mụi trng .
+ Khụng gian cụng cng dnh vui chi, hot ng giao tip cho cỏc c gi tr
nh xung quanh tng 1 nh chung c khụng cũn, lm nh hng xu n cht
lng cuc sống của ngời dân.
Túm li trong cỏc khu chung c c xõy dng thi bao cp, mụi trng
khụng cũn ỏp ng c vi i sng ụ th hin i. Do vy ch trng ca
thnh ph H Chớ Minh hin nay l tng bc xõy dng li ton b cỏc khu

chung c thnh khu nh cao tng, theo cỏc quy nh tiờu chun mi m bo
mụi trng hp lý v v sinh l ht sc cn thit.
I.2.3. Nhng tn ti, hn ch v thit k kin trỳc cụng trỡnh kin trỳc nh
cao tng.
- Trong cựng mt khu ụ th mi do nhiu ngi thit k nờn nh mi to
mt kiu, mi to mt mu, ln xn hn tp khụng to dng ni c trng ca
mt khu ch cha núi n b mt ca c ụ th. Cỏc cụng trỡnh trong cựng khu
ụ th mi nờn cú mt phũng khỏch chung.
- ang cú mt mõu thun trong quy trỡnh thit k quy hoch v thit k
cụng trỡnh. Sau khi quy hoch c duyt, n giai on thit k cụng trỡnh
nhiu ch u t trong khi xin tho thun phng ỏn kin trỳc ó ngh thay
i luụn c phng ỏn quy hoch. Do vy khi nhỡn tng th khu vc s thy s
khụng n khp trong khụng gian kin trỳc cnh quan.
- Dng nh ang cú nghch lý: cỏi mi cha tng lm nh nh cao
tng thỡ li quan nim n gin trong thit k nhng li phc tp hoỏ thit k
cỏc cụng trỡnh thp tng ó quen thuc nh nh bit th, nh chia lụ (chi tit
rm ra, hỡnh tng hoỏ hoc sao chộp cúp nht).
- Nhiu khu ụ th mi ang s dng ca i panụ g kớn c cũn ca s
l nhụm kớnh y, phỏi trờn khụng cú ụ vng che chn nờn khi ma, khong khớ
ngt ngt, úng ca vo cho khi ht li cng bớ hn
- Vic quy nh tt c nh chung c cao tng ti cỏc khu ụ th mi phi
dnh tng 1 hoc tng hm xe l khụng tho ỏng v hp lý, trong khi ta ó
tớnh ton y ch xe tp trung. S dng tng 1 lm ch xe ch phự hp
vi mt s a im khụng b trớ c ga ra tp trung. Ti cỏc nc trong khu
vc tng mt thng trng to nờn khụng khớ yờn tnh cho cỏc gia ỡnh v
khụng b cn tm nhỡn. Cng cú th to ra c cỏc khụng gian linh hot v
mm mi hơn.
- Rt nhiu cn h trong nh chung c cao tng, thit k khụng m bo
tiờu chun cn h c lp khộp kớn. iu m trong nhng nm 80 ca th k
trc chỳng ta ó gii quyt c.

- Kin trỳc nh chung c cao tng trong khu ụ th mi hin nay a s
cỏc mu thit k (khong 80%) cha phự hp vi khớ hu nhit i.Trong t
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 5
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
chc mt bng cn h b mt tin phũng, b yờu cu thụng giú xuyờn phũng.
To ra nhng hnh lang gia di v ti, ụi khi ging phố giữa nhà.
- c im ca cn h úng (Cn hộ chia lô):
+ Khu v sinh hoc bp thng khụng c tip xỳc trc tip vi ỏnh sỏng t
nhiờn, phi gii quyt thụng giú cng bc, hoc thụng qua hp k thut.
+ Vi h cú 3 phũng ng tr lờn, cú mt phũng hoc khụng cú ỏnh sỏng t
nhiờn, hoc phi m cửa ra hành lang chung.
+ Nhiu cn h khụng m bo tiờu chun c lp khộp kớn, l tiờu chun m
chỳng ó ó gii quyt c ngay t nhng nm 80.
+ Hnh lang gia v nỳt giao thụng b ti.
+ H thng rỏc thng c b trớ gia lừi, gõy mt v sinh chung.
+ Mt s phũng, cn h khụng cú giú, khụng c thụng thoỏng.
+ Mt ng thng bun t (hin nay chỳng ta cha cú cỏc cuc hi tho ỏnh
giỏ tng kt v b mt kin trỳc chung c cao tng).
+ Nhiu nh quỏ dy, hoc nhiu c cu do yờu cu thụng giú ó b trớ ging
tri gia nh, gõy n v nh hng n v sinh chung, khụng m bo tiờu
chun phũng chỏy cha chỏy.
+ Nhiu nh cú quỏ nhiu cn h trong mt n nguyờn (ln hn 8).
+ Hành lang giữa quá dài.
+ Khụng t chc h thng phi qun ỏo v b trớ iu ho.
+ Khụng c thit k h thng che nng, chng nng.
- Hỡnh thc kin trỳc cỏc nh cao tng cũn n iu. Khi m cú quỏ
nhiu ụ ca s ging nhau trờn mt mng tng ln, chỳng s to cm giỏc

nng n v khụng núi lờn c tớnh riờng t ca mừi ngụi nh - mi khu ụ th
mi ang cn cú bn sc riờng ny. Hỡnh thc mỏi v ng vin mỏi ca cỏc
chung c cao tng ny cũn ngốo nn hoc lp li mt s hỡnh thc kin trỳc
theo kiu Pháp cách đây hàng trăm năm.
- Trờn nguyờn tc b trớ cỏc nh chung c cao tng ra sỏt mt ng vụ
hỡnh chung to ra rt nhiốu nh trỏi hng vn ó cú quỏ nhiu trong khu ụ th
mi hin nay. Mt vn na l vic chng n cho cn h i vi cỏc nh
ny l iốu hu nh khụng c tớnh n.
- Cha cú tiờu chun thit k nh chung c cao tng nờn vic thit k
cha theo mt quy nh thng nht lm tng giỏ thnh cụng trỡnh.
I.2.4. Nhng khớa cnh tõm lý xó hi hc ca ngi trong cỏc chung c
cao tng.
ụ th hoỏ l con ng tt yu ca mi quc gia trong quỏ trỡnh cụng
nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc. S bựng n dõn s cựng hu qu ca dũng
dch c t nụng thụn ra thnh th buc cỏc thnh ph phi m rng v phỏt trin
theo chiu cao. Ch trong hai nm 1995 - 1996, H Ni v thnh ph H Chớ
Minh ó trin khai xõy dng hn 50 cao c t 10 tng tr lờn trong s150 d ỏn
c duyt vi s tng bỡnh quõn 18 - 25 tng. Nhng nm tip theo cn lc
cao c chc cũn mnh m hn. Trc mt nhng cao c Vit Nam vn cũn
nhng bc chp chng mang tớnh thm dũ v th nghim chun b cho
nhng bc phỏt trin trong lc vc vn phũng lm vic, kinh doanh a chc
nng, mng din tớch thng chim t trng khụng ln trong tng din tớch sn
ca kin trỳc cao c. Phn ln nhng cao c tng lai ca Vit Nam chc chn
s l cỏc chung c theo quy lut chung ca ụ th hoỏ cng cao. Tht vy
nh cao t 10 tng tr lờn Liờn Xụ (c) chim mt t l t 7,9% (nm 1975)
ó tng lờn n 15% (nm 1985 - 1990) v cũn ang tip tc tng nhanh, cỏc
nc ụng u nhng nm 1990 chung c cao 9 tng tr lờn chim 12 - 32%.
th ụ v cỏc thnh ph ln t trng ny cao hn nhiu, vớ d Bucarest t n
80%. Vo nhng nm 1980 cỏc thnh ph ln v va Trung Quc ó y
mnh vic xõy dng kin trỳc cao tng, t nm 1984 n nm 1989 ó tng t

trng t 5,1 n 15,5% trong tng din tớch xõy dng hng nm. Trong s kin
trỳc cao tng thỡ phn nh chung c cao tng hng nm chim t l 40 - 55%.
T trng ny cũn cao hn nhiu ti Bc Kinh, Thng Hi, Qung Chõu, Thm
QuynT nm 1976 Bc Kinh ó xut hin cao tro xõy dng nh cao c
kiu i tr vi s tng ph bin t 12 n 18 tng trong ú phn dnh cho nh
chim 77% tng din tớch nh cao tng v t l nh cao tng chim 46%
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 6
THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP KIẾN TRÚC SƯ KHÓA 2005-2011
tổng số cao ốc vào năm 1990. ở Thẩm Quyến trong số nhà từ 9 tầng trở lên có
39,2% là nhà chung cư. Singapore ở Đông Nam á nổi tiếng về thành phố cao ốc
với tuyệt đại bộ phận các chung cư là các nhà ở cao tầng từ 16 đến 25 tầng bảo
đảm chỗ ở cho tầng 90% dân số.
Từ những dẫn liệu trên có thể dự đoán trong những năm tới, bên cạnh các
cao ốc văn phòng, các khách sạn và trụ sở kinh doanh đa chức năng, các thành
phố lớn Việt Nam đặc biệt là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sẽ xuất hiện ngày
càng nhiều các chung cư cao ốc với số tầng bình quân 12 - 16 tầng và cao hơn
để bảo đảm tỷ trọng nhà ở khoảng 20% số kiến trúc cao tầng hay 30 - 35% tổng
diện tích sàn của kiến trúc cao ốc.
Như vậy với gần ba triệu mét vuông diện tích sàn trong những dự án cao
ốc của Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến những năm tới, cũng sẽ xuất hiện gần
một triệu mét vuông cho nhà ở chung cư, có thể giải quyết chỗ ở cho hàng vạn
hộ gia đình, đặc biệt các hộ có thu nhập thấp và trung bình.
Sinh hoạt gia đình trong nhà ở cao tầng đối với nhiều nước không còn là
điều xa lạ, nhưng với các gia đình Việt Nam thì lại hoàn toàn mới lạ, cần có
thời gian để làm quen… vì rõ ràng không thể chối bỏ, mà nhiều khi còn cần
được chấp nhận như một loại hình nhà ở đô thị quan trọng vì những mặt ưu việt
của nó (tiết kiệm đất xây dựng, tăng thêm được từ 20 - 80% diện tích sạn so với

xây dựng nhà nhiều tầng, rút ngắn khoảng cách đi lại do đó tiết kiệm thời gian,
tiện lợi sẻ dụng - giao dịch, tiết kiệm hệ đường ống kỹ thuật, tăng quỹ thời gian
rảnh rỗi, cải thiện chất lượng cuộc sống và cuối cùng tạo nên sự phong phú và
hấp dẫn cho kiến trúc đô thị….)
Vì mảng đối tượng khai thác sử dụng các chung cư cao tầng ngày càng
lớn trong quá trình đô thị hoá cũng như giải toả các quần cư quá tập trung, nên
các nhà xã hội học đã quan tâm thích đáng đếu hiệu quả kinh tế, xã hội của loai
hình này và những khía cạnh tâm sinh lý - xã hội học của dân cư đang sống
trong đó bằng cách tìm hiểu nắm bắt các khía cạnh này trong các phỏng vấn
điều tra có liên quan.,
Sau đây là một số kết quả thú vị rút ra từ các thông tin thu được từ một
cuộc điều tra xã hội học nhà ở cao tầng ở Pháp rất đáng quan tâm.
a) Thích ở tầng cao yên tĩnh thông thoáng, thích cao điểm có tầng nhìn đẹp,
không bị hạn chế tầm mắt
Nếu được có điều kiện chọn lựa, đa số đều không chọn tầng trệt, tầng thấp
mà luôn hướng lên tầng cao. Hỏi lý do vì sao họ đều trả lời càng cao càng có
điều kiện nhìn vẻ đẹp Thành phố trong đêm, nhìn được chân chời, chứng kiến
mặt trời mọc, lặn, hưởng thụ khoái cảm thị giác với các cảnh quan mở rộng, với
các viễn cảnh thú vị. ở tầng thấp thiếu điều kiện vệ sinh trong lành, thiếu ánh
sáng, ồn bụi và tầm mắt bị hạn chế. Tuy nhiên cũng chỉ có 1/3 đối tượng có
điều kiện tự do chọn lựa, còn thì chịu cảnh phân đâu ở đó (do được cấp nhà)
hoặc không đủ điều kiện kinh tế để chọn lựa. Nhìn chung trong chung cư cao
tầng giá mua hoặc thuê càng lên cao càng đắt. Tiếp theo tiêu chuẩn trên mới
đến giải pháp tổ chức không gian căn hộ, diện tích căn hộ và số buồng phòng,
chất lượng nơi cư trú (gần chỗ làm việc, trường học, công viên, trung t©m chî
bóa…).
b) Thích ở cao nhưng vẫn ngợp độ cao
Có những người tuy vẫn thích ở cao nhưng do yếu bóng vía, sợ nhìn
xuống ở độ cao đành phải thuê nhà ở thấp tầng. Những người khác sống trên
cao đều nói rằng (90% số người trả lời) mới đầu có lo ngại nhưng rồi cũng quen

và thấy bình thường, chấp nhận có thể sống tốt trên cao, nhưng cần quan tâm
thiết kế sao để bảo đảm an toàn tối đa cho trẻ nhỏ và người già, đặc biệt chú ý
độ cao bậu cửa sổ, cách đóng mở cửa thuận tiện an toàn khi có gió lớn, chiều
cao và cách che chắn của tay vịn ban công, logic… Nhìn chung phần lớn vẫn
mong muốn căn nhà có một góc thiên nhiên để tổ chức cây xanh, tiếp cận với
bầu trời và không khí tươi mát nhưng vẫn an toàn.
c) Trên cao cũng có nhiều bất tiện cần khắc phục
Đó là thừa gió, gió quá mạnh tạo nên ồn ào do rút qua khe cửa, tạo sự va
đập của cánh cửa, sự rung chuyển cửa kính, rèm che. Tốc độ gió quá lớn khi
mở cửa làm cho sinh hoạt trong phòng bất tiện. Hiện tượng gió lụa rất nguy
SVTH : Lª ThÞ Thu H»ng
MSSV: 20945.50
Líp : 50KD2
Trang 7
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
him cho sc kho, c bit cho ngi gi v tr nh. Cn cu to h ca v
rốm thớch hp hn cho nh cao tng nhm khc phc giú bt li.
Tip sau l n ng ph khi trn lờn cao, khụng b cn s c giú tt
vo nh, vỡ th mun yờn tnh ch nhõn thng phi úng kớn ca, c bit l
nhng cao ốc nằm gần các xa lộ, các nút giao thông khác mức, các ngã t, ngã
năm.
d) Thang máy là mối quan tâm thứ hai đứng sau độ cao tầng nhìn đẹp
Mi ngi trong nh cao tng lo nht l thang mỏy trc trc, b "pan"
sau ú thang cn phi chy ờm, nhanh, s dng thun tin, an ton. Cú nhiu
gia ỡnh chn tng thp vi lý do vỡ s khụng s dng c thang mỏy, nh
phi sinh hot i li bng thang thng cho an ton. Khi c hi lm th no
tho món nhu cu v thang mỏy, mi ngi mun thang c bo him an
ton vn hnh 24/24 kớch c v khụng gian vn chuyn c lờn xung,
ch khụng phi ch cú vn chuyn ngi nu nh khụng trang b cho nh mt
thang ti c riờng. Tt nht nờn cú ngi trc iu hnh thang mỏy v chu

trỏch nhim sa cha kp thi khi cú s c. Thang mỏy cng l ng thoỏt
him khi nh cú chỏy nờn c nghiờn cu t chc tt, cú bin phỏp phũng
khúi, thoỏt khúi v ca phũng chỏy an ton.
e) ng rỏc cng l mi quan tõm ln trong chung c cao tng
Nhiu ngi phn nn v cht lng gii phỏp cu to ng thng hay b
ỏch tc do kớch thc khụng . ú thng l ni to ụ nhim mụi trng,
ngun gõy n o mi khi rỏc, khi cú xe i thu hi rỏc tng trt. Mi ln m
np rỏc, rt nhiu bi, cụn trựng thoỏt ra ngoi, rt mt v sinh. Nhng ngi
tr li th khụng s dng ng rỏc i thang b, thang mỏy xung tng trt
cũn hn phi chu s mt v sinh, hụi thi t ng ng to ra.
f) Ch xe (parking) hp lý
Để xe trong hầm nhà hay ở tầng trệt đợc mọi ngời hoan nghênh vì họ
không phải tìm chỗ để xe xa nhà ở.
Tuy nhiờn ngi ta cng ngi nhng ch gi xe tng hm ni quỏ khut, quỏ
sõu, vng v vỡ cho rng d b k xu uy him, trn lt.
g) Nờn cú ni giao tip thớch hp cho cng ng chung c
Chung c cao c nờn to lc nhng ni cú cnh quan p, mt c trỳ
khụng quỏ dy c cỏc mt nh cú kh nng tip cn vi thiờn nhiờn v
khụng b cỏc nh cao khỏc che chn tm nhỡn khi cao c b trớ thnh khúm hoc
nm trong khu dy c nh cao tng, cỏc ng ph trung tõm. Chung c cao
tng thớch hp hn cho ngi c thõn, cỏc gia ỡnh tr, gia ỡnh ớt ngi, hoc
gia ỡnh n gin v din tớch cn h nh. Trong nh cao tng chung c, tng
trt v lu mt, hai khụng nờn b trớ cn h m nờn dnh lm khụng gian phc
v cng ng s hiu qu hn. Trong 75% s ngi c hi u cho rng snh
i thang mỏy v ch ch ún ụ tụ buýt l t im thớch hp nht sau ú mi
n snh cu thang b, ni mua bỏn k cn, li dn n nh tr, trng hc, sau
cựng mi l vn, sõn chung ca ngụi nh. Tr nh trong cỏc khu chung c cao
tng thng gp nhau ti cỏc khong trng gia cỏc ngụi nh sau nhng cỳ in
thoi r rờ hn hũ t cn nh ca chung v khi ú nhng b m cỏc tng cao
rt khú quan sỏt theo dừi c tr, kim soỏt c con chỏu nh cỏc khu nh

thp tng v nhiu tng vỡ th ngi m cú tõm lý mun gi con trong nh
hoc mun t dt con n nh tr, trng mu giỏo, hn l th chỳng n
trng mt cỏch t do. Tr nh khu chung c cao tng him cú dp tip cn mt
t t hi vui chi vi nhau. Vi tr ln tui hn, vic kim soỏt cng khú
kahwn nờn cỏc b m mun quanh khu snh thang mỏy v cỏc tng trung gian
nờn t chc cỏc vn treo, sõn thoỏng cho ngi gi v tr con cú th gp g,
thun li d dàng.
Ngoi nhng khụng gian sinh hot cụng cng ti thiu ny, 1/3 s ngi
c phng vn cũn thy cn t chc nhng cụng trỡnh phc v cụng cng
trong ngụi nh nh phũng chi cho con nớt, th vin, ni tm gi tr, cõu lc b
c bi, trung tõm ph trỏch xã hội bảo hiểm.
Trong nhng cao c cú t chc dch v vn hoỏ cụng cng nh vy cú
n 3/4 s ngi tror thnh thnh viờn ca cỏc t chc. cú mt s khụng tham
gia l vỡ thi gian biu sinh hot khụng thớch hp, s sinh hot quỏ ụng bt
tin hoc chi phớ tham gia cha hp dn v phự hp vi tỳi tin.
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 8
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
h) Mối quan hệ giữa những c dân trong nhà cao tầng với toàn khu vực hay
thành phố
Nhng ngi dõn trong cỏc chung c cao tng xa trung tõm thnh ph cú
n 1/3 tr li ớt khi giao dch vi bờn ngoi, ụi khi tng nh khụng cú mi
quan h ny bi vỡ ca hng bỏn cỏc vt dng ch yu cú ngay ti ch, v h
tng nh ó t to cho mỡnh mt giang sn riờng bit.
i) Cao c chung c dnh cho ai, qun lý th no?
* các tỉnh
Dnh cho ngi thuờ nh: 19% cú li tc di 1000F (nghốo)
70% cú li tc 1000 - 3000F (trung bỡnh)

11% cú li tc trờn 3000F (khỏ)
Dnh cho ngi mua: 50% ch nh cú li tc trờn 3000F
* Tại Paris và vùng phụ cận:
Cho ngi thuờ nh: 45% cú li tc 1000 - 3000F (nghốo)
55% cú li tc trờn 3000 F (trung bỡnh)
Cho ngi mua nh: 4% cú li tc 1000 - 3000F
96% cú li tc trờn 3000F v vi ngi n 10000F
Cao c chung c ũi hi s dng cụng ngh tiờn tin, trang b hin i nờn
nhỡn chung gia thnh cao trong xõy dng u t v c trong khõu khai thỏc bo
qun cng tn kộm hn bo m cho vic s dng an ton v vn hnh liờn
tc. Thng cỏc cao c ny cn ụng ngi phc dch canh gỏc v bo dng
(mt ngi qun lý, hai ngi gỏc, vi ba cụng nhõn giỳp vic thu dn rỏc và
thờng trực, sửa chữa vận hành các động cơ.) do ú ngoi tin mua hoc thuờ
hng thỏng cũn phi tr "ph m" khỏ cao cho i ng qun lý bo hnh.
qun lý khai thỏc tt cn xem ú l mt dng mi "lng xúm b trớ theo chiu
ng" vi trỏch nhim chung ca c cng ng m mi thnh viờn phi bit
sng cú vn hoỏ, vi y trỏch nhim riờng ca mỡnh trong mt cng ng
t qun.
Trờn õy l nhng kt lun rỳt ra t cỏc cuc phng vn iu tra xó hi
hc trong i tng cỏc h gia ỡnh sng trong cỏc chung c cao tng gia
nhng nm 1970, t ú n nay nh cao tng ca Phỏp chc ó cú nhng
bc tin quan trng, ỏp ng nhiunhu cu v nguyn vng ca ngi dõn ụ
th, tuy nhiờn nhng vn t ra trong cuc iu tra cng giỳp chỳng ta hụm
nay nh hng c nhng khớa cnh cn phi quan tõm gii quyt trong vic
thit k cng nh qun lý khai thỏc cỏc cao c chung c tng lai ca H Ni
v Thnh ph H Chớ Minh.
1. Nh cao tng l hin tng t nhiờn v ph bin ca thnh ph ln v
ngi Vit Nam cng s quen dn v chp nhn hỡnh thc ny, cng ging
nh dõn Phỏp v cỏc nc ụng Nam ỏ khỏc.
2. Nh cao tng nờn xõy nhng a im p, to cho nhiu cn h cú

tm nhỡn p v kh nng tip cn thiờn nhiờn thun li an ton, vỡ ngi Vit
Nam hn ai ht rt yờu thiờn nhiờn.
3. Vn thang mỏy th hin mi dó tin xa trong vũng hai thp k qua
nhng chc vn l nhng mi quan tõm chớnh ỏng ca ngi nh cao tng
ca Vit Nam, cn bo m vic s dng thun tin v cú bo hnh 24/24 gi
v mi khi thang mỏy phi cú ớt nht hai cỏi mi ngi an tõm v tin cy
vo nh cao tng.
4. Nh cao tng thc cht c xem nh mt phng thc hin i
ca cng ng "lng xúm thng ng" ca ụ th vn minh phc v cho loi
i tng cn nghiờn cu thớch ng hn vi iu kin khớ hu nhiu i v
li sng truyn thng Vit Nam khi y chc hn cng s c ngi Vit Nam
a chung.
5. Nh cao tng ỏp dng vo Vit Nam cú kh nng khng ch c nhiu
hn s tu tin ci to ci ni khụng gian , lm xu kin trỳc ụ th v hn ch
s xung chp nhanh ca nh so vi cỏc nh thp tng v nhiu tng.
6. nh cao tng sm tr thnh hin thc ph cp ca H Ni v
thnh ph H Chớ Minh ging nh mt s thnh ph ụng Nam ỏ (Singaphore,.
Malaysia, Philipine, Qung Chõu, Thm Quyn). Nh nc cn cú chớnh
sỏch h tr v kớch thớch kinh t kờu gi u t v liờn doanh vi nc ngoi
to iu kin qu nh Vit Nam cú chỳ trng ỏng k ti cỏc khu chung c
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang 9
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
cao tng nhm nõng cao cht lng cuc sng ụ th v tit kim t xõy dng
cng nh u t h tng c s ụ th.
I.2.5. Cỏc khuynh hng v gii phỏp cho nh cao tng ca cỏc ụ th.
Trờn c s chc nng s dng v qun lý ụ th, c cu t chc khụng
gian ụ th cn c vo vic phõn b v quy mụ ca tng loi khụng gian trong

quan h kin trỳc ụ th mi. Cú th phõn bit rừ 3 khụng gian chớnh trong mt
khu ụ th mi l khụng gian cỏ th khụng gian giao tip khụng gian cụng
cng.
* Không gian cá thể: Trong khu ụ th, khụng gian ny l phn dnh
cho cỏc h gia ỡnh nm trong cỏc nh gia ỡnh, cỏc bit th (c lp, nhúm
nh cú vn), nh lin k chia lụ, cn h chung c cao tng.
Khụng gian ny chim v trớ quan trng v cú s lng nhiu nht trong c cu
khu ụ th, l nhng n v khụng gian nh nht trong khu .
* Khụng gian giao tip: L khụng gian t chc cỏc hot ng vn hoỏ - xó
hi, mang nng tớnh cht s dng v qun lý tp th ca nhiu h gia ỡnh c
quan. L thnh phn ca khụng gian nn (mang tớnh xó hi) ca khụng gian cỏ
th v khụng gian cụng cng vi nhng cụng trỡnh cụng cng mang tớnh phc
v trc tip cho c dõn khu ụ th mi v mt xó hi giỏo dc nh nh tr,
trng hc, vn hoa, cõy xanh Khụng gian giao tip l mụi trờng không
gian tạo quan hệ xúm ging trong n v.
* Không gian công cộng: Trong quy hoch xõy dng khu ụ th mi,
khụng gian ny chim v trớ rt quan trng, quyt nh s hỡnh thnh v phỏt
trin khụng gian ụ th. Nú bao gm h thng h tng k thut v h tng xó
hi, cỏc cụng trỡnh quan trng khỏc thng c b trớ trung tõm, trờn cỏc
trc chớnh ca khu ụ th. Hin nay khụng gian cụng cng khu c t chc
ch yu ngoi n v c s theo dc cỏc tuyn ph chớnh, trờn di khụng gian
ny c xõy dng cỏc cụng trỡnh nh cao tng, cụng trỡnh cụng cng mang
tớnh cht kinh doanh v thng mi. Ngn cỏch khụng gian ny l tuyn ng
ni b chy gn song song vi trc ph chớnh. õy l mt trong nhng mụ hỡnh
thớch hp vi thc t H Ni, phn ln cỏc khu ụ th mi hin nay c ỏp
dng mụ hỡnh ny v ó trỏnh c tỡnh trng chia lụ manh mỳn trong cỏc trc
ng ln trong xõy dng ụ th, to iu kin t chc khụng gian kin trỳc
tuyn ph d dng v n nh.
Hệ thống ba không gian trên c t hp theo nguyờn tc liờn kt khụng
gian t thp ti cao, gn bú v liờn kt cht ch cu thnh n v . Trong ú

khụng gian cỏ th, khụng gian cụng cng, khụng gian giao tip to thnh kin
trỳc cnhr quan cho khu .
Các khu nhà cao tầng thờng đc b trớ tip giỏp vi trc ng giao
thụng ln to hỡnh nh hin i cho khu ụ th mi, nh thp tng c b trớ
bờn trong cú th núi l mụ hỡnh chung nht v c trng nht cho giai on u
tiờn ca phỏt trin xõy dng cỏc khu ụ th mi H Ni. Cỏc khu nh thp
tng c b trớ trong lừi khu ụ th mi cựng vi cỏc cụng trỡnh nh nh tr
trng hc, cõy xanh cng to nờn c khụgn gian riờng bit. iu ny to
ra mt bt cp l rt nhiu nh thp tng c b trớ quay mt vo nh chung
c cao tầng.
Nhp iu kin trỳc ca khu ụ th mi vo trong cỏc trc ng ln cng
c cp nghiờn cu. Tuy vy do l giai on u tiờn thit k nh chung
c cao tng nờn vic nghiờn cu tng cao bao nhiờu l hp lý cho ngi s
dng, cng nh tớnh toỏn cao bao nhiờu tng s hiu qu kinh t l iu khụng
c ngh n. c bit do h thng tiờu chun thit k cho nh chung c cao
tng cha cú nờn vic thit k gp nhiu khú khn.
Chỳng ta cú th nhỡn thy rừ cỏc giai on khỏc nhau trong vic u t
xõy dng cỏc khu ụ th mi bng tng cao cu nh cao tng. Giai on u
(1998-2002) ch yu l 9-11 tng, giai on hin ny l 5-17 tng, ti mt s v
trớ quan trng ó c nghiờn cu vi tng cao l 21- 25 tng. Cỏ bit ti mt
vi v trớ to im nhn trong quy hoch, ó b trớ nh cao tng ti trờn 30
tng (Khu ụ th mi Trung Ho Nhõn Chớnh Vinaconex)
Nh nhiu tng trong cỏc khu ụ th mi bin mt sau thỏng 12 nm
2001 do Quyt nh 123/2001/QUB ca U ban nhõn dõn thnh ph H Ni.
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
10
THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP KIẾN TRÚC SƯ KHÓA 2005-2011

Không còn nhà ở lô phố, nhà ở chia lô kết hợp kinh doanh dịch vụ tầng 1 là loại
nhà truyền thống vốn đã ăn sâu vào nếp sống của người Việt Nam.
Các khu đô thị mới chưa nghiên cứu và đề cập đến việc tổ chức các không
gian đi bộ, không gian sinh hoạt công cộng trong từng nhóm nhà ở. Các điểm
nhấn kiến trúc tại các góc đường, kết thúc các trục đường hoặc quảng trường,
chưa được tính toán đến.
I.2.6. Những kinh nghiệm giải quyết các vấn đề nhà ở của các nước lân cận:
a) Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở tại Thái Lan:
Tình hình phát triển của các nước đang phát triển được đặc trưng bởi
nhiều vấn đề khác nhau, thay đổi từ nước này sang nước khác tuỳ hệ thống kinh
tế xã hội, chính trị của nước đó. Tuy nhiên những vấn đề thiếu hụt nhà ở, điều
kiện ở nghèo nàn và thiếu thốn tiện nghi hình như là vấn đề đáng quan tâm của
bất kỳ quốc gia nào. Thái Lan là một nước rất quan tâm đến vấn đề đó.
Nhà ở của dân cư Thái Lan trước đây thường sống trong nhà ở diện tích
không lớn hơn 20 m
2
lµ cấu trúc phổ biến nhất trong các ngôi nhà đó. Mái
thường làm bằng tôn kẽm, nhà thường có một hoặc hai phòng cho những gia
đình từ 3 đến 4 người, các nhà nằm kề nhau, cách nhau một khoảng ở giữa.
Năm 1979 có đạo luật về chung cư đòi hỏi nhà ở phải được xây dựng gần
các nơi làm việc, trong khu ở phải có các phương tiện giải trí và tiện nghi công
cộng gồm bể tắm, nhà tắm hơi, phòng tập thể dục và các loại thể thao có sân
vườn, công viên.
b) Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở tại Trung Quốc:
Trung Quèc lµ mét nước lớn trên một tỷ dân, bao gồm rất nhiều dân tộc
khác nhau, nên kiến trúc nhà ở vô cùng phong phú, thậm chí các kiểu dáng kiến
trúc cũng khác nhau hoàn toàn. Các nhà ở xây dựng trong vùng nội Mông là các
dạng lều tròn như bát úp, nhà ở Tây Tạng và Cam Túc lại là nhà mái bằng, ở Hà
Bắc theo khuynh hướng mái vòm, nhà ở Vân Nam cũng như ở Triết Giang vừa
là nhà trệt vừa là nhà sàn. Nhà ở Bắc Kinh và Tứ Xuyên cùng một số nơi khác

là nhà hai mái dốc… Vật liệu xây dựng cũng rất đa dnạg như nhà gỗ, tre, đá,
đất, đất nung gạch ngói…tuỳ theo vật liệu của từng địa phương.
Từ năm 1986, Trung Quốc đặt ra vấn đề cải cách nhà ở, đó là một yếu tố
then chốt của một cuộc cải cách kinh tế, thực hiện từng bước thương mại hoá
nhà ở và cuối cùng là phát triển công cuộc xây dựng nhà ở. Mục tiêu chủ yếu
của việc cải cách nhà ở là thương phẩm hoá và tư nhân hoá nhà ở. Trước đây, ở
Trung Quốc nhà ở đô thị hoàn toàn do nhà nước đầu tư nay xí nghiệp, công ty
được giữ lại một phần tiền lãi để xây dựng nhà ở cho công nhân, nhân viên đơn
vị mình. Hiện nay, vấn đề nhà ở do nhà nước và nhân dân cùng làm, nhà ở được
xây dựng để bán trên cơ sở tiêu chuẩn quốc gia để tính giá cơ bản nhằm giới
hạn những khác biệt về lịch sử và đặc điểm khu vực. Cần coi phát triển nhà như
sự đầu tư vào sản xuất loại sản phẩn hàng hoá đặc biệt. Thương phẩm hoá nhà ở
là quá trình lập ra cơ chế hướng các nguồn vốn vào lĩnh vực xây dựng nhà ở.
Đánh giá tình hình nhà ở Trung Quốc: nhà ở chủ yếu thuộc quyền sở hữu
của nhà nước, các tổ choc các khu dân cư có đầy đủ các công trình phúc lợi
công cộng. Các khu vui chơi giải trí phục vụ cuộc sống của người dân đã tạo
cho bộ mặt đô thị một bước tiến mới, không gian kiến trúc cổ xen lẫn hiện đại
tạo nên bức tranh toàn cảnh nhà ở Trung Quốc.
c) Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở tại Singapore:
Singapore là một đất nước hai đảo không có nông thôn. Cả đất nước là
một đô thị có 3 triệu dân sinh sống, trong đó 79% là người Hoa, đảo Singapore
có chiều dài 43km, chiều rộng 23km. Tổng số diện tích các đảo lớn nhỏ là
642km
2
.
Côm phát triển đô thị và nhà ở Singapore quy định chỉ xây dựng nhà ở
theo 25 mẫu, căn hộ được chọn từ 1 đến 7 buồng. Hai mẫu nhà 1 và 2 là căn hộ
bé giành cho người nghèo, mười mẫu từ 3 đến 12 là loại căn hộ trung bình cho
những người có mức sống trung bình, còn lại là các mẫu cho cán bộ lớn và
những người có thu nhập cao như trí thức, công nhân viên chức… có diện tích

tối đa 162m
2
. Kinh nghiệm nổi bật nhất của Singapore là công bố 25 mẫu, căn
hộ điển hình để các cơ quan thiết kế theo mẫu đó và các cơ quan xây dựng theo
đó để chuẩn bị kỹ thuật. Vì vậy, mỗi ngôi nhà được xây dựng có hình thức khác
nhau, độ cao khác nhau nhưng nội dung bên trong tương đối thống nhất. Vì nó
SVTH : Lª ThÞ Thu H»ng
MSSV: 20945.50
Líp : 50KD2
Trang
11
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
c s dng mt s mu in hỡnh, thng mt ngụi nh ch cú th s dng 5
n 7 mu cn h m thụi v trong 25 mu cn h ú cú mt s mu rt ớt c
a vo xõy dng nhng trong nh phng phi cú cỏc mu ó chn. Mt
s ngụi nh cú v trớ quy hoch khỏc nhau cú yờu cu s dng cho cỏc i tng
khỏc nhau, do cỏc tỏc gi khỏc nhau nghiờn cu, nờn hỡnh thc kin trỳc rt a
dng v phong phỳ ỏp ng c nhu cu cn h, vi cỏc gii phỏp ngn chia
thớch hp v kh nng s dng cao. Cỏc ngụi nh c mc lờn dự hỡnh dỏng
hay cao khỏc nhau cng ch khai thỏc trong s 25 mu thit k cn h, nú
c cụng nhn l khụng gian chun v l tiờu chớ bc u v ti chớnh cn
u t.
Ti Singapore vic bỏn nh theo thit k v mụ hỡnh ngi mua nh n
vn phũng nghiờn cu v chn cn h m mỡnh thớch v khụng gian bờn trong
v din tớch cn h, v kh nng kinh t ký hp ng trc mt thi gian v
sau khi xõy dng n nhn v tr tin. Cỏch lm trờn phự hp vi th trng,
nhng ũi hi c quan kinh doanh nh phi chun b y t khõu thit k
n t ai, vn v k hoch xõy dng mi ỏp ứng đợc nhu cầu của ngời tiêu
dùng.
Mt trong nhng khu nh hin i ca Singapore l khu nh New

Town. Khu nh ch yu cú cỏc tng cao t 5 n 11 tng v c kim soỏt
bi nh t 21 n 30 tng. a s tng mt ca cỏc nh c thoỏng, ti cỏc
thm cú sõnv ng gia cỏc nh ni tip nhau, tin nghi nh c m bo bi
mng li cỏc cụng trỡnh cụng cng c phc v i sng vt cht, vn hoỏ,
tinh thn ca dõn c. H thng sõn vn c hon thin m bo s hot ng
vui chi gii trớ ca cộng đồng dân c.
I.3. Tỡnh hỡnh phỏt trin nh TP H Chớ Minh
I.3.1. Lch s phỏt trin TP H Chớ Minh
a) Tỡnh hỡnh nh xa v hin nay ti TP H Chớ Minh
Theo thụng tin trờn bỏo chớ, trong ni dung trong D tho Bỏo cỏo v phỏt
trin ụ th ca TP.HCM va c S Xõy dng trỡnh UBND TP, chun b bỏo
cỏo trung ng, cho bit, TP.HCM s phỏt trin a trung tõm theo cỏc hng
ụng Bc, Nam - ụng Nam, Bc - Tõy Bc, Tõy Nam. Theo d bỏo, n
nm 2020 TP.HCM s cú khong 10 triu dõn (hin nay trờn 7 triu ngi) v
s l mt siờu ụ th. Do vy, m bo l mt ụ th hin i, cú khụng gian
sng tt, cn khc phc nhng vn nn ụ th trong tng lai, quy hoch h
tng k thut phi cú tm nhìn xa.
Nhng thc trng ụ th- phn cng ụ th v phỏt trin cũn nhiu bt cp,
hn ch. Theo ỏnh giỏ ca d tho ca S Xõy dng TP.HCM, trong thi gian
qua TP.HCM ó cú nhiu khu ụ th mi c hỡnh thnh. Vic phỏt trin
khụng gian ụ th cú tớnh n vic kt ni vi cỏc ụ th lõn cn, s phỏt trin
ca vựng, din mo ụ th ó thay i nhiu theo hng ngy cng hin i. S
liu kho sỏt ca c quan chc nng cho bit n thỏng 4-2009, bỡnh quõn din
tớch nh trờn u ngi thnh ph l 13,4m
2
/ngi v d kin n nm
2010 l 14m
2
/ngi. Hin nh ch yu l nh bỏn kiờn c, cp 3, 4 v chim
khong 65% tng s cn nh, s cũn li l nh cp 1, 2 v nh lp xp trờn v

ven kờnh rch. D kin n nm 2010 thnh ph cú khong 1,7 triu cn nh.
Cu trỳc khụng gian ụ th cha hp lý, din tớch t dnh cho cụng trỡnh
cụng cng cha nhiu. Vn cũn tn ti tỡnh trng xõy dng t phỏt, phỏt trin
theo kiu vt du loang trờn nhng khu t nụng nghip cng nh dc cỏc
tuyn giao thụng chớnh. iu ny khin vic nh hng phỏt trin theo mụ
hỡnh ụ th v tinh cha t yờu cu. Vic phỏt trin nh va qua cng nh
hin nay gp phi mt s hn ch l phõn tỏn, ri rỏc, ch yu khu vc phớa
ụng (qun 2, 9, Th c), phớa Nam (qun 7, huyn Nh Bố), phớa Tõy (qun
Tõn Phỳ, Bỡnh Tõn, huyn Bỡnh Chỏnh) v ngay c trong khu ni thnh c nh
qun 6, Bỡnh Thnh Trong tng s 130 d ỏn phỏt trin nh trờn a bn
thnh ph c S Xõy dng phờ duyt va qua cú n 63 d ỏn ti khu ni
thnh hin hu, tng ng s lng d ỏn khu vc ụ th mi. Khi quy
hoch khu vc ni thnh trc õy, c quan chc nng ó tớnh toỏn h tng ch
ỏp ng cho mt lng ngi nht nh. Nu tp trung phỏt trin trong khu vc
ni thnh quỏ nhiu s lm khu vc ny quỏ ti, giao thụng b tc nghn, õy l
iu khụng nờn. Vic phỏt trin phõn tỏn nh va qua ó dn n thc trng khỏ
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
12
THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP KIẾN TRÚC SƯ KHÓA 2005-2011
phổ biến: người dân ở chỗ này nhưng đi làm chỗ kia, phát sinh tình trạng “giao
th«ng con l¾c”, vấn đề mà các nước phát triển trên thế giới rất tránh. Cần xây
dựng các khu đô thị liên hợp vừa là nơi ở, vừa là nơi người dân làm việc, hạn
chế việc đi lại gây tắc nghẽn giao thông (Theo báo Tuổi trẻ TPHCM).
Như vậy phần cứng đô thị như vậy trong xu thế phát triển mới, mở rộng
kiểu siêu đô thị hiện nay và trong tương lai cũng là một thách thức không nhỏ
về mặt phát triển và quản lý phát triển đô thị (gọi tắt là thách thức phần cứng đô
thị). Xu hướng là phải chuyển sang mô hình quản lý đô thị mới: cơ chế thị

trường và phân quyền.
Bªn c¹nh mÆt không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và nó chính là phần cứng
của đô thị là phần mềm đô thị, đó là lĩnh vực, hay chiều cạnh văn hóa và xã hội.
Văn hóa – xã hội vừa là lĩnh vực riêng vừa là giá trị chung thấm thấu trong tất
cả, kể cả phần cứng đô thị.
Trªn lÜnh vực văn hóa xã hội tuy đã có một bước tiến mới, đầy khởi sắc.
ở đây đã hình thành một cộng đồng thị dân và hệ thống thể chế vừa có mặt phù
hợp vói xu thế kinh tế thị trường, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nhưng đồng
thời cũng còn nhiều tàn tích, hạn chế từ xã hội cổ truyền kiểu đô thị nông thôn,
và xã hội thời chiến là dân cư đô thị những lối sống còn mang nặng kiểu tiểu
nông, và thời chiến, không chỉ là dân mới nhập cư về đô thị. Những biểu hiện
này không những trong cuộc sống, lao động, đi lại (giao thông) hàng ngày của
cư dân mà cả trong hoạt động quản lý của các quan chức.
Những giá trị văn hóa mới và những sinh hoạt văn hóa, lối sống phù hợp
với văn minh kinh tế thị trường, đô thị hóa, hiện đại hóa trong quá trình thực
hiện sự nghiệp đổi mới, hội nhập quốc tế như: coi trọng giá trị kinh tê, hiệu quả
kinh tế xã hội, giá trị dân chủ, công khai, minh bạch, giá trị văn hóa tiên tiến và
bản sắc dân tộc… Nhưng bên cạnh đó còn nhiều lạc hậu, và phức tạp. Những
xung đột xã hội vẫn còn diễn ra ngày càng khó lường, như: áp lực tăng dân số
cơ học, tệ nạn xã hội (tham nhũng, mãi dâm, ma tuy, buôn lậu, chủ nghĩa kim
tiền, bệnh ích kỷ, tha hóa về quyền lực chính trị và tha hóa nhân cách, lối sống
cả trong hệ thống chính trị và đời sống xã hội như một nguy cơ lớn).
Thể chế quản lý phát triển đô thị nói chung, quản lý phát trển văn hóa xã
hội nói riêng tuy được cải cách một bước nhưng chưa đồng bộ và còn nhiều bất
cập, lạc hậu, nên khá lúng túng khi xử lý các mâu thuẫn phát sinh khó lường
trong quá trình phát triÓn.
Khi đô thị mở rộng thì những vẫn đề trên đây cũng là và càng là một
thách thức rất lớn về mặt phát triển và quản lý phát triển đô thị. Đây là thách
thức phần mềm đô thị.
b) Tác động, hệ quả và xu hướng của quá trình hiện đại hóa hội nhập và phát

triển, tức nhìn từ tương lai.
Cùng với triển vọng của quá trình hội nhập và hiện đại hóa, đô thị hóa sẽ
mạnh mẽ hơn. Nhiều cơ hội cho lĩnh vực phát triển, hiện đại hóa văn hóa dân
tộc cả về mặt tính khoa học, tính nhân văn, tính phổ quát quốc tế, và tạo nên
nền văn hóa đa dạng giàu bản sắc và có khả năng đối thoại, hội nhập liên văn
hóa. Chính hội nhập tạo nên tính cạnh tranh, cọ xát và tính tương đối văn hóa
(cilltural relativosm), từ đó khởi phát động lực nội sinh và ngoại sinh của sự
phát triển văn hóa và x· héi. Đồng thời từ chiều sâu phát triển kinh tế - xã hội
đã mang lại nhiều giá trị và lợi ich mới, tạo nên quan hệ cùng có lợi giữa các
cộng đồng cư dân, cá nhân và xã hội theo kiểu mới trong tiến trình phát triển.
Nghĩa là trên lĩnh vực văn hóa- xã hội, xét về mặt giá trị, phương thức thể hiện,
lối sống có thay đổi mang tính bước ngoặt, nhưng diễn ra từ từ: vượt hẵn qua xã
hội cổ truyền sang xã hội dân sự, văn minh và văn hóa cổ truyền sang văn hóa
hiện đạị, tất nhiên vẫn thấm đẫm bản sắc dân tộc.
Nhng ở đây cũng nảy sinh nhiều thách thức. Những tác động đến lĩnh vực
văn hóa xã hội TPHCM gồm có các nhân tố, điều kiện và tạo nên những mâu
thuẫn, xung đột, có khi khá gây gắt như sau:
- Quá trình đô thị hóa, mở rộng, phát triển đô thị đa trung tâm theo 4
hướng chính và công nghiệp hóa, hiện đại hóa tạo nên các mâu thuẫn xung đột
lợi ích thông qua những cuộc khiếu kiện đông người, kéo dài, những cuộc đình
công của công nhân lao động; những phản ứng trong lĩnh vực giáo dục và y tế;
lĩnh vực môi trường sống, lĩnh vực phân hóa giai tầng, phân hóa giàu nghèo
SVTH : Lª ThÞ Thu H»ng
MSSV: 20945.50
Líp : 50KD2
Trang
13
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
(xem ti cp thnh ph Nghiờn cu mõu thun xung t li ớch trong i
sng xó hi thi kinh t th trng TPHCM, thc trng v xu hng v gii

phỏp, 2009, H Bỏ Thõm lm ch nhim)
Nhìn chung các xung t li ớch cú th cú mt gia tng phc tp v cng
cú mt giỏm so vi hin nay, tựy thuc phn ln vo kh nng ch quan ca cỏc
cp lónh o, qun lý.
- Quỏ trỡnh phỏt trin kinh t th trng, hi nhp quc t to nờn quỏ
trỡnh tỏc ng mõu thun, xung t gia truyn thng v hin i trong cỏc lnh
vc phỏt trin trong lnh vc bn sc vn húa v hi nhp vn húa. Nhng biu
hin nh: lm bin mt hoc lm h hng, xung cp mt s di tớch, di sn vn
húa thiờn nhiờn, lm sai lch mt s giỏ tr vn húa nhõn vn dõn tc, nh
hng tiờu cc t mt s giỏ tr vn húa ngai lai, hoc lm bc l v nng n
thờm nhng giỏ tr vn húa lc hu ca dõn tc (xem ti cp thnh ph Phỏt
trin vn húa ng b v tng xng vi phỏt trin kinh t TPHCM, 2008, Hồ
Bá Thâm làm chủ nhiệm)
Xu hng chung l hỡnh thnh mnh m cỏc h giỏ tr vn húa xó hi
hin i, trong ú cú giỏ tr ph quỏt, nht l t phng Tõy n, ng thi
cng xut hin xu hng phc hng vn húa dõn tc, cú mt hi hũa, cú mt
mõu thun xung t trong tin trỡnh giao lu, tip bin v hi nhp vn húa
trong bi cnh ton cu húa c kinh t v vn húa.
Do vy, s xut hin xu hng nõng cht v tỏi cu trỳc nn vn húa Vit
Nam v cỏc cng ng xó hi hin i khi vt qua thỏch thc, bin thỏch thc
thnh c hi.
I.3.2. Gii phỏp nh cho tin trỡnh phỏt trin ụ th thnh ph H Chớ
Minh
Vn nh t mt thnh ph ln l rt phc tp. t hay cũn gi l
t th c th hin giỏ tr ca nú sn phm cui cựng l nh . t ụ th l
mt dng ti nguyờn quý him nờn cn cú bin phỏp khai thỏc s dng mt cỏch
tit kim v qun lý cht ch cú th to mt ngun cung cp nh cho dõn
s ụ th ngy cng phỏt trin. ụ th ngy cng phỏt trin, nhu cu nh ngy
cng nhiu. Th trng nh t phỏt trin theo hng nhu cu ngy cng ln
trong khi ngun cung cp, qu t ụ th li cú hn. Hn na nh l ti sn

ln nht ca mt i ngi, ca mt h gia ỡnh m khụng phi s ụng ngi
dõn bỡnh thng cú th t mỡnh gii quyt nu khụng cú s tr giỳp ca Nh
nc thụng qua cỏc chớnh sỏch xó hi. Kinh nghim nhiu nc i trc cho
thy vn gii quyt nh cho dõn c ụ th nu khụng cú chớnh sỏch, bin
phỏp khn trng ton din, huy ng nhõn ti vt lc ca ton xó hi thỡ khú
cú c gii phỏp tt.
a) Cỏch gii quyt nhu cu nh cho tng lai:
S tp trung dõn c ngy cng nhiu v thnh ph v s tng trng t
nhiờn dõn s gúp phn hỡnh thnh mt thnh ph vi quy mụ dõn s ln trờn
bc ng ụ th hoỏ vi tc nhanh so vi c nc. Hng nm thnh ph,
dõn s tng t nhiờn khong t 60.000 70.000 ngi v s nhp c t cỏc tnh
khỏc vo thnh ph c chng 80.000 ngi (s liu dõn nhp c rt khú nm
chớnh xỏc v thng l cao hn s ny). Cn phi d bỏo s lng dõn nhp c
cũn ln hn rt nhiu trong nhng nm ti khi tc phỏt trin kinh t ca
thnh ph H Chớ Minh tip tc tng cao hn cỏc a phng bn v s cỏch
bit gia nụng thụn v thnh th cú xu hng ngy cng tng. Nhu cu nh
cho s dõn tng thờm l rt ln. Mt khỏc, hin cú 10% s h thnh ph (trờn
10 vn h dõn) cú mc thu nhp thp ang sinh sng trong cỏc khu nh lp xp
thiu thn h tng k thut v xó hi, cn c nõng cp trong tin trỡnh phỏt
triển thành phố.
Hn na, yờu cu nõng cao mc sng ngi dõn v cỏc iu kin n
sinh hot, lm ny sinh cỏc nhu cu v nh mi v tng thờm din tớch cho
ngi dõn ó cú nh. Cũn nh nhng nm 80, khi din tớch bỡnh quõn ngi
dõn thnh ph ch khong 7 8 m
2
, một hộ khoảng 40 m
2
thỡ n nay din tớch
bỡnh quõn mt h ó lờn n 75,7 m
2

(s liu thng kờ nm 2001, Cc Thng kờ
Thnh ph). c bit s h khỏ gi u cú ý mun m rng din tớch, ci thin
tin nghi sinh hot. Nh vy, ngoi nhu cu nh cho s dõn tng thờm thỡ vic
ci thin tỡnh trng nh k c xõy dng mi cho ngi thu nhp thp v tng
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
14
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
thờm din tớch ca ngi dõn thuc tng lp khỏ gi l mt nhu cu tt yu
trong tin trỡnh tng trng kinh t v phỏt trin ụ th, kớch thớch tiờu dựng xó
hi, t ú kớch thớch phỏt trin sn xut. Xó hi hin i ca cỏc nc phỏt trin
cng cho thy yờu cu sng riờng, tỏch khi gia ỡnh khi trng thnh ca
thanh niờn l cn thit. S bin i v li sng t Tam đại đồng đờng sang
hộ gia ỡnh 2 th h, ri h c thõn cng l con ng ca dõn c ụ th
TP.HCM trong tng lai, ch khỏc v tc v mc ca cỏc nc i trc
m thụi.
Hin nay Thnh ph H Chớ Minh, theo s liu tớnh toỏn ban u, trong
thi gian t nay n nm 2010, vi quy mụ dõn s tng thờm khong 1,5 triu
dõn (tng ng vi 300.000 h mi) thỡ thnh ph cn khong 300.000 cn
nh phc v nhu cu nh cho cỏc i tng ny. Ngoi ra cũn cú s ngi
ó cú nh , li mun m rng thờm din tớch, cú th mua thờm nh mi cỏc
vựng ngoi vi thnh ph. ú l cha k cú th cn n 40.000 50.000 cn nh
phc v chng trỡnh tỏi nh c cho cỏc h dõn thuc din gii to ca cỏc
d ỏn trong chng trỡnh nõng cp ụ th trong 10 nm ti. Tớnh s b vi
khong 400.000 cn nh, mi cn vi din tớch ti thiu l 75 m
2
thỡ din tớch
cn xõy mi ó l 30 triu m

2
, tng ng 300 ha t ụ th. Tớnh ra giỏ tr
bỡnh quõn mt một vuụng t ớt nht l 3 triu ng thỡ khong 90 ngn t. ú
l cha tớnh n din tớch t dnh cho cỏc cụng trỡnh cõy xanh, cụng viờn,
ng giao thụng, phc v cho cỏc khu dõn c mi. Ngoi nhu cu nh , cũn
cú nhu cu nh sn xut kinh doanh, cỏc trung tõm dch v thng mi ln
v cỏc cụng trỡnh phỳc li cụng cng khỏc.
Nhà nc ta l mt Nh nc do dõn v vỡ dõn. Nn kinh t m chỳng ta
ang theo ui l mt nn kinh t th trng theo nh hng xó hi ch ngha.
Mc tiờu m chỳng ta phn u l xõy dng mt t nc vi dõn giu, nc
mnh v xó hi cụng bng v vn minh. Vn nh cho ngi dõn, c bit
l ngi dõn cỏc thnh ph l mt vn rt ln m chớnh quyn thnh ph
phi cú trỏch nhim can thip vo th trng bt ng sn cú phng thc
giỳp nhng tng lp dõn c khú khn, thua thit, cú thu nhp thp cú c
mt mỏi m v cỏi mỏi m ú cng c ci thin dn lờn cựng vi nhng kt
qu ca cụng cuc i mi v nhng thnh tớch ca s nghip phỏt trin ụ th
TP.HCM.
Do vy, vic nghiờn cu cỏc chng trỡnh xõy dng nh núi chung,
trong ú cú cỏc chng trỡnh xõy dng cỏc chung c cao tng, cho cỏc tng lp
dõn c thnh ph nhng khu vc ó c quy hoch, gn vic phỏt trin ụ
th theo nh hng lõu di l rt cn thit. Nhng qun th nh p, hp lý
v b cc khụng gian, gúp phn hỡnh thnh nhng khu dõn c mi, to lp nờn
b mt mt ụ th mi vn minh, hin i, cú quy hoch tt. Nhng khu dõn c
ụ th mi ny gúp phn xoỏ b nhng khu nh chut, tr li s thụng thoỏng
ca ụ th v c bit l gúp phn ci thin mụi trng sinh thỏi ụ th. Nhng
d ỏn nõng cp cỏc khu dõn c lp xp trong ni thnh l cn thit nhng
khụng nờn u t ln, cn dnh vn cho nhng chng trỡnh xõy dng nhng
qun th mi thỡ mi cú th ci to v xõy dng mt cỏch c bn b mt ụ th
mi ca mt thnh ph ln nh TP.HCM. Phỳ M Hng l mt mụ hỡnh tt
nhng l mt khu nh dnh cho nh giu, thnh ph cn cú nhng Phú Mỹ

Hng khác dành cho các tầng lớp dân c khác.
Nhng gii phỏp xõy dng nh chung c cao tng cú th gii quyt vn
tit kim t ụ th v giỳp to mt ch cho ngi dõn ụ th núi chung, c
bit l tng lp dõn nghốo thnh th. Tuy nhiờn cn quan nim rng chung c
cao tng khụng ch nhm i tng dõn nghốo thu nhp thp m cũn phc v
cho tng lp trung bỡnh v khỏ gi. S khỏc bit khụng ch th hin bờn trong
cn h qua cỏc gii phỏp trang trớ v vt liu xõy dng cng nh kt cu kin
trỳc m cũn mụi trng xung quanh chung c cng nh v trớ a lý khu vc.
Nu lm mt bi toỏn thụ thin nht thỡ mt chung c 9 10 tng thỡ cú thờm ớt
nht tng y ln din tớch v cú thờm cỏc din tớch phc v cụng cng khỏc
nh nh tr, mu giỏo, trng tiu hc, phũng khỏm khu vc, siờu th, trung
tõm thng mi, h thng h tng k thut (cp nc, thoỏt nc, cp in )
u ni vi mng chung thnh ph v cú th k thờm nhng cụng trỡnh rt cn
thit khỏc nh din tớch t cõy xanh, cụng viờn v t giao thụng ni b, cỏc
trm xe buýt (hoc tu in ngm trong tng lai) to iu kin i li d
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
15
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
dng, tin quan trng nht ca vic phõn b li dõn c thnh ph, t chc
sp xp li lónh th.
Kinh nghim cỏc nc trờn th gii trong tin trỡnh phỏt trin ụ th ln,
u chỳ ý xõy dng cỏc chung c cao tng khỏ hin i. Phỏp v Trung Quc l
cỏc nc m chỳng tụi cú iu kin tham quan nghiờn cu u chỳ ý vn xõy
dng chung c trờn quy mụ ln cỏc thnh ph ln. Xõy dng chung c cao
tng l gii phỏp c bn nht gii quyt nh cho ngi dõn ụ th.
b) Nên xây dựng nhà chung c ở đâu?
Khác với một số quan điểm cho rng ch nờn tp trung xõy dng chung c

cao tng khu vc ni thnh c, chỳng tụi cho rng cn thit phi tớnh n c
chung c khu vc ngoi thnh (cú th thp tng hn) v nhng khu vc c
bit khu cụng nghip vi cỏc nh dnh cho cụng nhõn v cỏc khu dõn c ụ
th mi ng b.
i vi khu vc ni thnh c, nờn xõy dng nhiu chung c ngoi vic
phc v tỏi nh c cho rt nhiu h di di t cỏc d ỏn ln ca Thnh ph nh
d ỏn xa l ụng Tõy, d ỏn Tõn Hoỏ Lũ Gm, d ỏn Nõng cp ụ th , cũn cú
vic phc v mt s yờu cu theo hng nõng cp v chnh trang ụ th.
Khuyn khớch cỏc khu nh nh hp li vi nhau xõy dng nh cao tng.
Phn din tớch tng thờm cú th m rng din tớch cho cỏc h ti ch hoc h
cú th kinh doanh bỏn li cho ngi khỏc. R soỏt li vic s dng nh cỏc
qun, khai thỏc nhng mt bng s dng khụng hiu qu ly t xõy dng
chung c cao tng t 9, 10 tng tr lờn. õy l mt chng trỡnh ln gúp phn
chnh trang li ụ th v gúp phn ci to h thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật của
thành phố.
Vic x nh phõn lụ bỏn nn nh ca cỏc d ỏn, vi cỏc lụ t 4x15m,
5x16m , nhỡn v lõu di s gúp phn lm phỏ v kt cu kin trỳc ca mt ụ
th. Kh nng kinh t khụng ng u ca cỏc tng lp dõn c v cỏc h dõn s
a n tỡnh trng xõy dng ln xn y tớnh t phỏt v phỏt trin manh mỳm.
Nu trong khu vc ni thnh c, chỳng ta ó chng kin i b phn cỏc nh
c xõy dng theo kiu hỡnh ng thỡ vic phõn lụ bỏn nn s tip tc phỏt trin
cỏc dng nh ng, nghốo nn v m thut kin trỳc cho mt ụ th ln nh
TP.HCM chng nhng khu ụ th c m c nhng khu ụ th mi. Ngay
vic phõn thnh nhiu d ỏn v mi d ỏn cng ch yu tớnh phn c s h tng
cho d ỏn mỡnh, cng ó gúp phn phỏ v kt cu h tng ụ th. Tuy nhiờn, i
vi cỏc d ỏn tỏi nh c ó cú qy hoch ban u v vic phõn lụ bỏn nn v ó
tho thun vi ngi dõn thỡ khụng nờn thay i. T nay v sau, i vi nhng
d ỏn mi trong khu vc ni thnh, cn tuyt i chp hnh ch trng khuyn
khớch xõy dng nh chung c ca Ch th 08.
i vi vựng ngoi thnh, dõn c tha tht, cú th b trớ t dnh cho nh

vn, nh riờng bit, nh liờn k, nh bit th, khỏc vi cỏc d ỏn khu vc ni
thnh, tuy nhiờn vn phi dnh mt t l s dng t khỏ ln cho cỏc chung c.
c bit cỏc khu ụ th mi nh khu dõn c cụng nghip 6.000 ha C Chi v
cỏc khu dõn c gn vi cỏc khu cụng nghip (nh cho cụng nhõn), thỡ nờn u
tiờn xõy dng chung c. Kinh nghim cỏc nc, Chớnh ph trong quy hoch
phỏt trin ụ th ó chuyn i nụng nghip ngoi thnh thnh t ụ th, cỏc d
ỏn xõy dng xõy dng khu ụ th mi phi c tin hnh nhanh vi y c
s h tng trc khi b trớ hoc kinh doanh bỏn nh t. Phỏp, ngay ti th
ụ Paris, Chớnh ph ó cú nhiu thnh cụng trong vic xõy dng cỏc ụ th mi,
cỏc vựng ngoi vi thnh ph Paris. Nhng ụ th mi v tinh ny c xõy
dng khỏ hin i vi y c s h tng v cỏc c s cụng nghip, gn sn
xut vi dõn c, to cụng n vic lm nhng ụ th mi ú. iu ỏng núi,
mc dự t rng, s lng nh chung c (khụng cao tng lm, ch khong 4-5
tng l ph bin), chim mt t trng ln trong c cu nh ca cỏc khu ụ th
mi, giỳp cho vic tit kim t, dnh cho cỏc cụng trỡnh phỳc li cụng cng
v t cho cõy xanh, cụng viờn. t cũn dựng cho vic phỏt trin giao thụng h
thng ng ngang dc, cỏc trm xe buýt, tu in, giỳp cho vic i li ca cỏc
cng ng dõn c thun li.
c) Nhng bin phỏp khuyn khớch vic nh chung c
Hỡnh thc sng nh chung c l mt hỡnh thc tng i mi i vi
dõn c thnh ph. Theo kt qu thm dũ ca mt c quan nghiờn cu thỡ t l
ngi dõn mun nh chung c cũn cha cao. Do vy nờn cú nhng gii phỏp
quan trng khuyn khớch phỏt trin nh chung c. Ngoi ra t trc n nay,
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
16
THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP KIẾN TRÚC SƯ KHÓA 2005-2011
ở thành phố các chung cư được xây dựng chủ yếu để phục vụ dân di dời giải toả

nên cách đặt vấn đề cũng khác so với việc chuẩn bị xây dựng chung cư để kinh
doanh rộng rãi. Đó có thể là:
Nghiên cứu vị trí xây dựng chung cư thuận lợi cho sinh hoạt người dân,
hạn chế việc di dời chỗ ở quá xa, thay đổi hẳn môi trường sống. Nâng cao chất
lượng nhà chung cư. Đặc biệt chú ý chung cư cao tầng phải có được kết cấu
chắc chắn và những phương tiện đi lại thuận lợi như hệ thống thang máy đủ cho
số lượng người đi lại trong chung cư. Giảm giá thành nhà chung cư (như Nhà
nước có chính sách miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho việc xây dựng các
chung cư cao tầng). Nâng cao các tiện nghi sinh hoạt trong nhà và khu vực (cấp
đủ điện, nước, điện thoại, thang máy, nhà để xe cho cả xe hơi ), trung âm
thương mại dịch vụ, chừa khoảng cách thích đáng giữa các khối nhà chung cư,
tạo sự thông thoáng. Xây dựng các quy ước về lối sống chung cư và tổ chức tốt
việc quản lý an ninh trật tự trong các chung cư (các quy định sinh hoạt văn hoá
trong chung cư), cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng cuộc sống mới ở
khu dân cư” cần được cụ thể hoá trong các chung cư cao tầng. Cấp chủ quyền
ngay cho các căn hộ chung cư khi người mua nhà nhận nhà. Tính hợp pháp của
việc sở hữu căn hộ khuyến khích người dân mua bán linh hoạt căn hộ chung cư.
Thăm dò ý kiến người dân trong việc thiết kế xây dựng các căn hộ chung cư.
Đa dạng hoá các loại hình nhà chung cư (lưu ý bố trí một tỷ lệ nhà diện tích lớn
thích đáng). Phát triển nhiều loại căn hộ với các diện tích và cấu trúc khác nhau
để phù hợp với từng loại quy mô hộ gia đình. Tổ chức quảng cáo để người dân
thấy những lợi ích khi ở nhà chung cư để biến ý muốn của người dân thành một
nhu cầu cấp thiết để họ cùng đầu tư vào xây nhà chung cư. Cần nhìn về một
tương lai 10, 20 năm tới những thay đổi trong cuộc sống sẽ giúp cho việc ở
chung cư thấy thuận tiện hơn.
Một vấn đề quan trọng khác mà hiện nay đang vướng là vốn để xây dựng
chung cư. Các chủ đầu tư dự án, các công ty xây dựng thường không có vốn
nhiều để xây dựng nhà chung cư hoàn chỉnh xong rồi bán. Có thể kêu gọi góp
vốn trong dân, tạm ứng trước. Các công ty kinh doanh nhà cần mở rộng nguồn
vốn của mình bằng hình thức phát hành cổ phiếu. Ngoài ra kêu gọi vốn đÇu t n-

íc ngoµi trong viÖc kinh doanh chung c cao tÇng.
Tóm lại, theo ý kiến riêng của chúng tôi thì chủ trương khuyến khích xây
dựng chung cư cao tầng là rất đúng đắn, có tầm nhìn chiến lược cho vấn đề sử
dụng đất đô thị và chiến lược nhà ở cho một thành phố 7 triệu dân và tương lai
có thể lên đến 10 triệu dân trong vòng 20 năm tới. Đây là cách tiết kiệm đất và
sử dụng đất có hiệu quả. Các dự án trong khu vực nội thành nên điều chỉnh theo
hướng tập trung cho các chung cư cao tầng. Còn đối với các dự án vùng ngoại
thành thì tỷ lệ đất dành cho chung cư cũng nên từ 60% trở lên. Tuy nhiên để
chủ trương khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng trở thành hiện thực,
hàng loạt biện pháp cụ thể cần được nghiên cứu thực hiện và mở đầu bằng một
phương án quy hoạch phát triển và phân bố nhà chung cư, ngoài các dự án dân
cư đô thị có sẵn, trên toàn địa bàn thành phố cho 20, 30 năm tới. Phương án
này cần tập hợp được một tập thể những nhà nghiên cứu, nhà quản lý để có
những đóng góp toàn diện và thực tế. Sau cùng phương án này cần được công
bố ra dân để thu thập ý kiến hoàn chỉnh.
SVTH : Lª ThÞ Thu H»ng
MSSV: 20945.50
Líp : 50KD2
Trang
17
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
Chơng 2
Cỏc yu t tỏc ng v c s nghiờn cu thit k
II.1. c im iu kin t nhiờn, hin trng
Thnh ph H Chớ Minh cú ta 1010' - 1038' Bc v 10622' -
10654' ụng, phớa Bc giỏp tnh Bỡnh Dng, Tõy Bc giỏp tnh Tõy Ninh,
ụng v ụng Bc giỏp tnh ng Nai, ụng Nam giỏp tnh B Ra - Vng
Tu, Tõy v Tõy Nam giỏp tnh Long An v Tin Giang. Nm min Nam Vit
Nam, Thnh ph H Chớ Minh cỏch H Ni 1.730 km theo ng b, trung tõm
thnh ph cỏch cỏch b bin ụng 50 km theo ng chim bay. Vi v trớ tõm

im ca khu vc ụng Nam ỏ, Thnh ph H Chớ Minh l mt u mi giao
thụng quan trng v c ng b, ng thy v ng khụng, ni lin cỏc tnh
trong vựng v cũn l mt ca ngừ quc t.
Nm trong vựng chuyn tip gia min Đông Nam Bộ và đồng bằng sông
Cửu Long, a hỡnh thnh ph thp dn t Bc xung Nam v t ụng sang
Tõy. Vựng cao nm phớa Bc - ụng Bc v mt phn Tõy Bc, trung bỡnh 10
n 25 một. Xen k cú mt s gũ i, cao nht lờn ti 32 một nh i Long
Bỡnh quận 9. Ngợc lại, vựng trng nm phớa Nam - Tõy Nam v ụng Nam
thnh ph, cú cao trung bỡnh trờn di 1 một, ni thp nht 0,5 một. Cỏc khu
vc trung tõm, mt phn cỏc qun Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Húc
Mụn và quận 12 cú cao trung bỡnh, khong 5 ti 10 một.
II.2. Tng quan quỏ trỡnh phỏt trin nh TP H chớ minh v Nhu cu v
nh hng cho t hp Nh cao tng
II.2.1. Tổng quan.
Thnh ph H Chớ Minh gi vai trũ u tu kinh t ca c Việt Nam. Thnh
ph chim 0,6% din tớch v 8,34% dõn s ca Vit Nam nhng chim ti
20,2% tng sn phm, 27,9% giỏ tr sn xut cụng nghip v 34,9% d ỏn nc
ngoi. Vo nm 2005, Thnh ph H Chớ Minh cú 4.344.000 lao ng, trong ú
139 nghỡn ngi ngoi tui lao ng nhng vn ang tham gia lm vic.
Nm 2010, thu nhập bình quân đầu ngời ở thành phố đạt 2.800 USD/nm,
cao hn nhiu so vi trung bỡnh c nc, 1168 USD/nm. Tng GDP c nm
2010 t 418.053 t ng (tớnh theo gớa thc t khong 20,902 tỷ USD), tốc độ
tăng trởng đạt 11.8%.
Nn kinh t ca Thnh ph H Chớ Minh a dng v lnh vc, t khai
thỏc mỏ, thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp ch bin, xây dựng n du
lch, ti chớnh C cu kinh t ca thnh ph, khu vc nh nc chim 33,3%,
ngoi quc doanh chim 44,6%, phn cũn li l khu vc cú vn u t nc
ngoi. V cỏc ngnh kinh t, dch v chim t trng cao nht: 51,1%. Phn cũn
li, cụng nghip v xõy dng chim 47,7%, nụng nghip, lõm nghip v thy
sn ch chim 1,2%

Tớnh n gia nm 2006, 3 khu ch xut v 12 khu cụng nghip Thnh
ph H Chớ Minh ó thu hỳt c 1.092 d ỏn u t, trong ú cú 452 d ỏn cú
vn u t nc ngoi vi tng vn u t hn 1,9 t USD và 19,5 nghìn
tỉ VND. Thnh ph cng ng u Việt Nam tổng lợng vốn u t trc tip
nc ngoi với 2.530 dự án FDI, tổng vốn 16,6 tỷ USD vào cuối năm 2007
Riêng trong năm 2007, thành phố thu hút hơn 400 dự án với gần 3 tỷ USD.
V thng mi, Thnh ph H Chớ Minh cú mt h thng trung tõm mua
sm, siờu th, ch a dạng. Ch Bn Thnh l biu tng v giao lu thng
mi t xa xa ca thnh ph, hin nay vn gi mt vai trũ quan trng. Nhng
thp niờn gn õy, nhiu trung tõm thng mi hin i xut hin nh Saigon
Trade Centre, Diamond Plaza Mức tiờu th ca Thnh ph H Chớ Minh cng
cao hn nhiu so vi cỏc tnh khỏc ca Vit Nam v gp 1,5 ln th ụ Hà
Nội.S Giao dch Chng khoỏn Thnh ph H Chớ Minh, cú mó giao dch
l VN-Index, đợc thành lập vào tháng 7 năm 1998. Tớnh n ngy 31 tháng
12 năm 2007, ton th trng ó cú 507 loi chng khoỏn c niờm yt, trong
ú cú 138 c phiu vi tng giỏ tr vn húa t 365 nghỡn t ng.
II.2.2. Nhu cầu.
Nhu cu cho cỏc tin nghi nh theo tiờu chun quc t ngy cng ln
mnh. Nhu cu ny bt ngun t vic nhiu cụng ti v cỏc t chc nc ngoi
ó m cỏc vn phũng v ó bt u tp hp cỏc khu chuyờn gia ngi nc
ngoi và những doanh nghiệp Việt Nam.
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
18
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
V thng mi, Thnh ph H Chớ Minh cú mt h thng trung tõm mua
sm, siờu th, ch a dng. Ch Bn Thnh l biu tng v giao lu thng
mi t xa xa ca thnh ph, hin nay vn gi mt vai trũ quan trng. Nhng

thp niờn gn õy, nhiu trung tõm thng mi hin i xut hin nh Saigon
Trade Centre, Diamond Plaza Mức tiêu thụ ca Thnh ph H Chớ Minh cng
cao hn nhiu so vi cỏc tnh khỏc ca Vit Nam v gp 1,5 ln th ụ H Ni.
Do mc sng ca TP H Chớ Minh vn tip tc tng lờn, nờn cng ng chuyờn
gia nc ngoi s m rng bao gm c cỏc gim c iu hnh v gia quyn
ca h, khin cho nhu cu v nh cng nhiu hn.
Khụng ch vi cỏc chuyờn gia nc ngoi m nhu cu v nh cho cỏc
nhõn viờn Vit Nam v gia ỡnh h cng ang l vn mong i. Do s tng
trng mnh m ca nn kinh t nờn Vit Nam cú th nhỡn thy s tng
trng mt cỏch ỏng k s lng ngi giu l ngi Vit Nam, l nhng
thng nhan v nhng doanh nghip m nhu cu hin ti ca h v nh khụng
nm trong chớnh sỏch cung cp nh hin ti. Vỡ th cho nờn, lnh vc ny ang
mong i s trở thành nhu cầu quan trọng, ngày càng lớn trong tơng lai.
Túm li, nhu cu nh t ngy cng phỏt trin
II.2.3. V trớ ca th trng
Dự án Trung tâm mua sắm và căn hộ cao cấp Sao Mai nhm ỏp ng
nhu cu to ln v cỏc cn h din tớch ln, tin nghi y . D ỏn c thit
lp thu hỳt nhng ngi thuờ nh sỏng sut, bit la chn, tỡm kim cht
lng, s an ninh v thun tin cng nh cm nhn v tớnh cng ng v gia
ỡnh.
Do tớnh cht cng ng v cht lng, Trung tâm thơng mại và căn hộ
cao cấp Sao Mai hy vng s tr thnh duy nht trờn th trng hin nay cú th
p ng c nhu cu ca cỏc chuyờn gia nc ngoi v cỏc doanh nghip Vit
Nam. Vi kiu nh rng rói a dng v kiu dỏng, kớch thc, t cn h mt
phũng ng n cỏc cn h tin nghi 3 phũng ng. Mi loi s cú mt mt bng
khỏc nhau v cỏc phũng vi kớch thc phự hp. V p t nhiờn ca cụng trỡnh
vi mt phớa l mt nc, s cỏch bit v v trớ v khụng khớ, vi thit k c
bit ca kin trỳc, v chất lợng của công trình hy vọng sẽ đáp ứng đợc nhu cầu
của thời đại.
II.2.4. nh hng xõy dng khu t hp Sao mai

Trong xu hng ụ th húa ngy cng gia tng, gia Si Gũn sụi ng,
dng nh thiu mt a im lý tng mang li tri nghim mua sm, th gin
v gii trớ tuyt i trong khụng gian xanh t nhiờn. Bờn cnh ú, s gia tng
dõn s, dõn c ụ th phỏt trin khụng ngng, nhu cu nh cng tng cao, qu
t ca thnh ph khụng dỏp ng nhu cu. Nh chung c l gii phỏp ti u.
Song, nh cao tng, nh chung c cú tiờu chun ỏp ng nhu cu cho
ngi cú thu nhp cao li khụng nhiu. Trc nhu cu thit thc ca
ngi dõn thnh ph Sao Mai Center mang li khụng gian sng, lm vic v
th gin tuyt i ng thi gii quyt nhu cu giao thụng tnh khu vc thnh
ph. Sao Mai Center vi cỏc tin ớch: trung tõm thng mi, cn h cao cp.
Mang li mt a dim lý tng gia thnh ph ỏp ng nhu cu sng, lm vic
v mua sm, th gin hon ho.
Do tớnh cht rng lớn và chất lợng, Trung tâm thơng mại và căn hộ cao
cấp Sao Mai hy vng cú th ỏp ng c nhu cu ca cỏc chuyờn gia cao
cp nc ngoi v cỏc doanh nghip Vit Nam. Vi cỏc kiu nh rng rói, a
dng v kiu dỏng, kớch thc, t cỏc cn h 1 phũng ng n cỏc cn h gm 3
phũng ng hoc hn. Mi loi s cú mt bng khỏc nhau v cỏc phũng vi kớch
thc rng c thit k phự hp vi vic tng s lng cỏc doanh nghip
cao cp v gia ỡnh h hin nay ti TP H Chớ Minh. V p t nhiờn ca cụng
trỡnh vi mt phớa l mt trc, s cỏch bit v trớ v khụng khớ ca khu, vi
thit k c bit ca kin trỳc v cht lng xõy dng ca cụng trỡnh hy vng s
c ỏnh giỏ cao.
II.2.5. Tiờu chớ.
Nhu cầu cho các tiện nghi nhà ở theo tiờu chun quc t ngy cng ln
mnh. Nhu cu ny bt ngun t vic nhiu cụng ty v cỏc t chc nc ngoi
ó m cỏc vn phũng v ó bt u tp hp cỏc khu chuyờn gia ngi nc
ngoi v nhng doanh nghip Vit Nam.
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2

Trang
19
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
Theo iu tra dõn s ngy 1 thỏng 4 nm 2009 TP H Chớ Minh cú dõn s
7.162.864 ngời , gồm 1.824.822 h dõn trong ú: 1.509.930 h ti ụ th v
314.892 hộ tại nông thôn. Bình quân 3.93 ngi/h. Thnh ph H Chớ Minh
cú mc thu nhp cao hn nhiu so vi mc thu nhp bỡnh quõn ca Vit Nam.
V hin nay ngoi H Ni thỡ TP H Chớ Minh, dõn s TP ang tng lờn khụng
ngng. Nh v vn tiờu dựng luụn l nhng bi toỏn khú cho quy hoch ụ
th thnh ph
Trc nhu cu thit thc ca ngi dõn thnh ph, Sao Mai c thit k
mang li khụng gian sng, lm vic v th gión tuyt i ng thi gii quyt
nhu cu giao thụng tnh khu vc thnh ph. Sao Mai Center vi cỏc tin ớch:
trung tõm thng mi, cn h cao cp mang li mt a dim lý tng gia
thnh ph ỏp ng nhu cu sng, lm việc và mua sắm , th giãn hoàn hảo.
II.3. K hoch phỏt trin
II.3.1. Giới thiệu chung:
- Tên công trình: Tổ hợp trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê và căn
hộ cao cấp Sao Mai
- a im: 749 Trần Xuõn Son - Phng Tõn Hng - Qun 7 - TP H
Chớ Minh
- Giới hạn khu đất:
+ Trc mt cú rch Kờnh T.
+ Khu t thit k khụng c vuụng vc, tip cn khu t khú khn. Xung quanh
b tip giỏp bi khu dõn c. Phớa trc mt tip giỏp ng Trn Xuõn Son
Đây l v trớ thun li phỏt trin thng mi v to sc hỳt v kinh t
XH, i din vi rch Kinh T, gn vi cỏc khu hnh chớnh, ch, trng hc v
dõn c tng i sm ut.
II.3.2. Mục tiêu phát triển
Tổ hợp Trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Sao

Mai thi thit k nhm ỏp ng nhu cu sng, lm vic, mua sm hon ho.
Kin trỳc hng ti cho ton khu s nhn mnh khụng gian xanh, v sch.
Qun th kin trỳc Sao Mai Center bao gm: khu trung tõm thng mi
cao cp mua sm v gii trớ sm ut bờn cnh khi cn h hng sang. Tt c
úng gúp to nờn mt qun th hin i, ỏp ng nhu cu sng, lm vic v
th gión lý tng khụng ch cho ngi sinh sng ti Sao Mai Center m cũn
ỏp ng cho ngi dân trong thành phố.
Tạo ra một môi trng nh vi cht lng cao, cụng trỡnh nh - vn
phũng theo tiờu chun quc t, v cú y kh nng ỏp ng cỏc nhu cu ca
TP H Chớ Minh v nh sang trng, tin nghi hin i v thun tin, trong
mt v trớ an ninh v ngh ngi tt.
ỏnh giỏ li nhun kinh t ca d ỏn, cỏc phng ỏn a ra nhm xõy
dng ti a cỏc din tớch nh trờn mt bng, trong khi vn c gng gi nguyờn
v p v thiờn nhiờn ca nú. Quy hoch ch o ca d ỏn c hon thin vi
cỏc to nh cú mi liờn quan n nhau v chiu cao v thụng qua vic s dng
hiu qu nhng khong khuụn viờn v nhng di cõy xanh, phong cnh, cỏc
ng nột ca kin trỳc, ỏnh sỏng v cỏc chi tit ch yu nhn mnh s phụ
din kt cu. Hỡnh khi n gin, chỳ trng n cụng nng cú ch ý khin cho
cụng trỡnh mnh m 1 cỏc khụng ng, to nờn s ni bt cn thit cho mt khu
vc ang c chỳ ý v ang c y mnh v xõy dng, m rng ca TP H
Chớ Minh.
II.3.3. K hoch phỏt trin.
II.3.3.1. Tổng quát:
T hp trung tõm trng mi, vn phũng cho thuờ v cn h cao cp Sao
Mai s l mt cụng trỡnh - cụng viờn ó c quy hoch theo nhiu giai on
nm trờn v trớ p.
Dự án sẽ đợc tổ chức hợp khối: Trung tâm thơng mại v vn phũng cho
thuờ khi ngoi tỏch riờng khu chc nng. T hp bao gm khu nh hng v
caffe phớa trờn cao. Bờn trong khi cn h v khu dch v tỏch riờng. Cnh quan
xanh v sch p, khuụn viờn xung quanh nhiu. Cựng vi nhng nột c trng

ca kin trỳc to nờn s hng thỳ v cm giỏc thoi mỏi cho ngi sng v sinh
hot .
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
20
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
II.3.3.2. Những nơi sang trọng:
D ỏn s cung cp cho TP H Chớ Minh nhng ni p nht. D ỏn s
bao gm 375 cn h c bit vi s a dng v chng loi v kớch thc. To
nh gm 37 tng (k c tng hm) nm khu vc trung tõm ca mt bng xõy
dng. Nhm to ra mt trng tõm cho khỏch khi bc vo d ỏn vi din tớch
xõy dng l 10885,6 m2. Mi cn h s cú khu vc n ung riờng cựng vi ban
cụng, mt bp, mt phũng ng chớnh vi v sinh v phũng tm riờng bit, mt
bung ng ph v mt phũng ng cho khỏchthang mỏy dn thng ra snh
chớnh ni lin vi khu qung trng hay khuụn viờn chớnh, di tng 1-2-3
( 11000 m2 ) bao gm cỏc dch v ph. Phớa trờn mỏi tng 3 kt hp cõy xanh
trờn cao , to khuụn viờn xanh cho 2 khi cn h. õy l a im lý tng ngh
ngi cho mi ngi vi khụng gian Xanh.
- Khu ăn nhà hàng ( fastfood )
- Khu giải khát
- Ban qun lớ to nh
- Ngõn hng giao dch ATM
- Cỏc dch v ph tr
- Các dch v ph tr
- Gara xe ụtụ xe mỏy v khu k thut (in, nc, iu ho) nằm ở dới
tầng hầm 1-2 (6132 m2/1 tầng).
II.3.3.3 Trung tâm thơng mại - Văn phòng cho thuê
Khu Trung tõm thng mi - Vn phũng cho thuờ nm phớa ngoi cú 12

tng phớa ngoi. c thit k linh lot 2 khi. Cú snh ni gia. 6 tng di
s bao gm trung tõm thng mi + nh hng. 6 tng trờn thit k vn phũng
cho thuờ cú snh riờng bit. Trờn cao cú kt hp cỏc vn nh to khụng gian
xanh thoỏng mỏt.
II.3.3.4. Đặc điểm căn hộ:
Trn nh cao, kớch thc phũng phự hp v thun tin, mt bng khụng
gũ bú to nờntớnh c bit v s ci m ca cn h, to cho cn h tr lờn lớ t-
ng cho ngh ngi. Cỏc ban cụng, sõn vn nh to thờm cho cỏc cn h v
sinh ng, ci m.
Ni tht bờn trong, cỏc cn h c hon thin theo phong cỏch truyn
thng vi g, ỏ hoa, ỏ granito v ngúi gm v s trang b nhng trang thit b
hin i cho cỏc phũng nh bp, phũng khỏch hay phũng ng Mi cn h s -
c trang b mt h thng iu ho nhit riờng. v cỏc cn h s c trang
b mỏy git l.
II.3.3.5. Nhà hàng (restaurant):
Theo d ỏn, nh hng c b trớ tng hai phớa phI gn vi cu thang,
i diờn vi siờu th, nh hng d tớnh cú sc cha khong 120-150 khỏch,
khụng ch nhm phc v khỏch thuờ nh m s thu hỳt khỏch tham quan T hp
cụng trỡnh - cn h cao cp - vn phũng cho thuờ. Cafe s c b trớ nhng
ni thoỏng, gn b bi. Li vo cung cp thc phm cho nh hng s nm ngay
gn cng.
Các tiện nghi khác: Cùng vi cõu lc b th thao v nh hng n ung, d
ỏn s cung cp hng lot cỏc tin nghi khỏc. Siờu th s cung cp cỏc loi mt
hng s dng thng ngy, cỏc dng c vn phũng và sẽ hoạt động 24 giờ
trong ngày.
II.3.3.6. Nơi để xe (garage):
iu quan tõm ln l phi m bo cú ch xe rng rói cho ngi thuờ
nh v khỏch ca T hp cụng trỡnh - cn h cao cp - vn phũng cho thuờ.
iu ny ó c quan tõm v bói xe ó c thit k nm di tng hm
nh cao tng. Gara ny s l ni xe cho cỏc nh hng n ung, siờu th,

khỏch ca t hp cụng trỡnh - cn h cao cp - vn phũng cho thuờ.
II.3.3.7. Công viên và phong cảnh:
Mt nột c trng quan trng ca t hp cụng trỡnh khỏch sn 5 sao - cn
h cao cp - vn phũng cho thuờ l s hp nht ca cỏc cnh quan riờng bit vi
cỏc ng nột kin trỳc nh ó miờu t trong quy hoch ch o. Dc theo con
ng chớnh l nhng hng cõy, tip theo ú l mt i phun nc ngay gia khu
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
21
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
trung tõm, xung quanh bao bc bi cỏc vn hoa v tiu cnh trang trớ, va
mang tớnh cụng cng, va mang m tớnh thiờn nhiờn. Nú s úng vai trũ l sõn
chi cho tr em, ch do cho ngi ln.
Ti nhng o giao thụng ni cui ng, vi nhng chũi ngh v thm
c kt hp vi nhng ng do ri si kt hp hi ho vi nhng khong vn
sau ca bit th to nờn tớnh xuyờn sut trong ý thit k quy hoch.
II.3.3.8. Các hệ thống xây dựng
Tt c cỏc h thng xõy dng u s dng vt liu cú sn ti a phng
v cỏc phng phỏp vi mc ln nht cú th. i vi phn lỏt nn v cỏc
phn ca cụng trỡnh xõy dng s bờ tụng v gch chỏt va chng thm cho
tng. Cỏc tng bờn ngoi s s dng cỏc vt liu thớch hp.
Do iu kin t xu bao gm hm lng phự sa v t sột do cao trờn
mt bng xõy dng. Nhng iu ny ũi hi cỏc múng nh phi c gia c cho
phự hp v cn phi cú cỏc kho sỏt chi tit.
II.4. Nghiên cứu các giải pháp ứng dụng cho công trình:
II.4.1. Cỏc gii phỏp kin trỳc cho mụi trng nhit i núng m:
* Gii phỏp vi khớ hu cho cn h: Cn phi tng din tớch tip xỳc vi thiờn
nhiờn ca cn h to iu kin thụng giú. tng din tớch tip xỳc vi thiờn

nhiờn cn phi b trớ cho mi cn h t 2 n 3 mt tip xỳc vi thiờn nhiờn,
gim chiu dy lũng nh dm bo cho tng phũng trong mi cn h u c
tip xỳc vi thiờn nhiờn.
Mt bng mi cn h b trớ theo dng mt bng h to giú xuyờn phũng
bng gii phỏp s dng cỏc vỏch ngn c ng. Ngoi ra cn trỏnh ỏnh nng
vo mựa hố.
* Gii phỏp vi khớ hu cho to nh: Trit tn dng hng nh hp lý v mt
bng quy hoch, tn dng hng giú tt. Trong iu kin khớ hu ng bng
Bc B thỡ hng giú l hng Nam Bc va trỏnh c nng m tn dng hng
giú tt.
B trớ cỏc cụng trỡnh khụng nh hng n thụng thoỏng t nhiờn ln
nhau. B trớ cỏc khong khụng gian cõy xanh rng rói t ngoi tht n tng
cn h trong cụng trỡnh. Cn kt hp ng thi c thụng thoỏng ngang v thụng
thoỏng ng, nhng khụng gian ny cú tỏc ng hỳt giú v lm mỏt giú i qua
cn h. Vic to ra mt khong sõn nh thay cho tin phũng cú th lm th gión
u úc ca ch nh trc khi bc vo cn h ca mỡnh
II.4.2. Khoa học kỹ thuật:
Những thnh t phỏt trin nhanh chúng ca khoa hc k thut ó tỏc ng
mnh m vo cụng cuc xõy dng. Cụng nghip hoỏ xõy dng i mi l mt
quỏ trỡnh tt yu ỏp ng c tc v nhu cu ngy mt tng ca nh .
Nh cao tng trong tng lai s chỳ trng n kh nng thay i khụng gian
linh hot hn so vi trc õy, cỏc cu kin v phng phỏp thi cụng s c
nhanh chúng tiờu chun hoỏ. Vic iu khin cỏc b phn trong nh bng cỏc
vỏch ngn c ng, ca s, ca i sẽ đợc thực hiện dễ dàng nhờ s tin b
ca tin hc in t. Tuy vy, truyn thng dõn tc v giỏ tr vn hoỏ s c gi
gỡn v c kt hp hi ho trong xó hi hin i.
T trc n nay ó a dng hoỏ cỏc mt bng ca cn h ngi ta th-
ng thit k c nh vi nhiu tiờu chun khỏc nhau v cha xem xột n kh
nng phỏt trin ti ch ca mi cn h. Vỡ vy cỏc t hp khụng gian nh cao
tng c thit k theo nguyờn tc thng nht nhng bin hoỏ, cú ngha l nu

xột mi cn h nh mt tp hp cỏc thnh phn vi cỏc cn h khỏc, cn c
trờn yờu cu s dng ca tng nh m vn m bo tớnh c lp v khộp kớn.
Mun vy cỏc vỏch ngn ca cỏc thnh phn dao ng ny phi c thit k
sao cho nh nhng, thỏo lp thun tin.
Vi tc phỏt trin kinh t v khoa hc k thut cỏc tin nghi v iu
kin sinh hot trong gia ỡnh s ngy c nõng cao v hon thin. Bp n cú
th a vo trong hoc sỏt phũng khỏch vỡ vic nu nng s n gin v sch
s Ngoi ra, vic gii quyt cỏc vn rỏc thi luụn l mi quan tõm ca ngi
dõn, vic a h rỏc vo trong tng cn h mt cỏch hp lý s rt thun li cho
ngi s dng. Phũng sinh hot chung cú din tớch rng rói hn l ni giao tip
thng xuyờn ca cỏc thnh viờn trong gia ỡnh. Ch phi qun ỏo cn rng rói.
Ngy nay vi s phỏt trin vt bc ca ngnh tin hc in t cú th giỳp
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
22
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
chỳng ta rt nhiu trong vic tit kim khụng gian. iu ú cho thy rng mt
khụng gian cú th mang nhiu chc nng tu thuc vo cỏch sp xp c
trong cn h.
II.4.3. Nhng giỏ tr vn hoỏ dõn tc li sng v quan h xó hi:
Nhng bin ng ca c cu gia ỡnh ng thi vi nhau cn din tớch
tng lờn. Vn ny sinh l lm sao phỏt trin cỏc cn h mt cỏch hi ho, gn
lin vi phỏt trin giao thụng v nhu cu tin nghi con ngi. iu ú ph
thuc vo nhiu nguyờn nhõn nhng ta cú th gii quyt mt phn ca vn ú
bng cỏc gii phỏp kin trỳc mt bng, cn h cú th ngn chia linh hot d gp,
tỏch thnh nhiu tiu gia ỡnh trong mt i gia ỡnh.
Nhõn dõn ta cú li sng ci m, chan ho vi thiờn nhiờn. Ngụi nh l ni
qun t gia ỡnh, l ni gi gỡn nhng giỏ tr thiờng liờng nht gia cỏc th h

trong gia ỡnh, gia con chỏu vi ụng b t tiờn, gia hin ti v quỏ kh. Nh
chỳng ta ó bit, gia ỡnh chớnh l t to ca xó hi. Mt xó hi mun tn ti v
phỏt trin thỡ cn phi cú nhng t bo trong sch kho mnh. Nh trit hc ó
núi: Trong chng mc no ú, s m cỳng chan ho ca gia ỡnh l ng lc
thỳc y con ngi phn u, lao ng hng say. iu ú giỳp cho xó hi i
lờn, chớnh vỡ vy chỳng ta tỡm cỏch bo tn v phỏt huy truyn thng tt p
ú. Nhng a nhng khụng khớ m cỳng, gin d, chan ho vi thiờn nhiờn
ca np nh dõn gian xa lờn mt ngụi nh hon ton cao tng, hin i l ngi
thit k bng ngụn ng hin i, phi tỏi hin nhng khụng gian khin ngi ta
liờn tng n nhng giỏ tr truyn thng dõn tc.
Mt yu t khỏc cng c gi gỡn v phỏt trin l quan h lng xúm lỏng
ging thõn thin. Do vy cn cú nhiu khụng gian giao tip xó hi c an vo
xen ln vi khụng gian . Le Corbuer: Trong n v Marseille ó a vo c
3 tng mt tuyn hnh lang gia cú vai trũ nh mt tuyn ph nh l ni gp
g giao tip rt thun tin. Đây là u điểm ỏng tham kho v cú th ỏp dng
trong iu kin Vit Nam. Vi iu kin tuyn hnh lang ny phi c chiu
sỏng v thụng thoỏng t nhiờn. Quan h xúm ging l mt bn cht khụng th
thiu trong phong tc phng ụng. Vỡ vy cn phi chỳ ý cõn nhc phn m
v phn úng trong mt cụng trỡnh. Phn úng l nhng cỏi riờng t, nhng cỏi
i ni; phn m l phn dựng giao tip quan h xúm ging, tip nhn thụng
tin t bờn ngoi.
Cú th to ra nhng snh m chung, nhng khụng gian sinh hot chung
xen k trong tng cm nh , khụng mt i tớnh lng xó trong khu . Rt cn
thit phỏt huy nhng khụng gian giao tip, sinh hot phự hp vi phong tc
ụng phng. Cng nh cũn li mt chỳt gỡ ú tớnh lng xó ca nc ta. iu
ú s gúp phn lm gim khong cỏch giu nghốo, lm tng s giao lu, mt
nhu cu thit yu ca con ngi.
*Nh truyn thng thớch nghi vi iu kin khớ hu:
Sng trong vựng khớ hu nhit i núng m, t xa xa cha ụng chỳng ta vi
nhng kinh nghim t bao i ó lm cho mỡnh nhng ngụi nh thớch nghi rt

tt vi iu kin khớ hu ca vựng ú. To nờn cm giỏc gn gi vi thiờn nhiờn
bng nhng gii phỏp rt n gin m khụng thiu s tinh t.
Ngôi nhà truyn thng thng quay hng chớnh l hng ụng Nam,
Nam ún hng giú tt, chuối sau, cau trớc nh mt hỡnh nh th hin gii
phỏp tinh t ca ụng cha ta, chuối sau da vo tỏn lỏ to ca chui che giú
mựa ụng Bc, ngc li, cau trớc vn cao lờn ún giú mỏt vo nh ng
thi vn che nng cho ngụi nh.
Hiờn nh l yu t khụng th thiu trong ngụi nh Vit, ú khụng ch l
khụng gian ngi ta cú th ra ú ngi chi húng mỏt, m ú chớnh l khụng
gian m gia trong v ngoi của ngôi nhà để tránh tối đa đợc bức xạ vào
trong nhà.
Sn nh cng th hin thớch nghi vi a hỡnh, ng bng Bc B thỡ
sn nh c nõnag lờn cao nh chng nm, min nỳi thỡ sn nh dựng
trỏnh thỳ d. cũn nh ng bng sụng Cu Long thỡ sn nh nh mt yu t
cú th trỏnh c nc l khi mựa nc lờn.
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
23
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
Mỏi nh cng l yu t chỳng ta hc tp v cỏch thớch nghi vi iu
kin thiờn nhiờn. H thng vỡ kốo kt hp vi mỏi ngúi õm dng luụn cho giú
lun qua h thng kt cu ny luụn làm cho ngôi nhà thông thoáng.
Ni tht ngụi nh luụn c t chc n gin, ớt b chia nh to giú
xuyờn phũng, to s thụng thoỏng trong nh.
* Các đối t ợng của nhà ở:
Nhng i tng khi nghiờn cu vn nh ti H Ni bao gm:
- Cán bộ công nhân viên chức nhà nớc.
- Những ngời thuộc diện làm công không lơng thuộc các tổ chức ngoài quốc

doanh.
- Những hộ gia đình thuộc diện giải toả.
- Tiểu thơng.
- Nhng ngi thuc din lm ngh t do, tri thc
Qua nghiên cứu của viện Xã hội học thỡ nhúm ngi cú mc sng t di trung
bỡnh n trung bỡnh khỏ chim 88,9%. D oỏn n nm 2010 nhúm mc sng
khỏ gi v trờn trung bỡnh s tng lờn cựng vi s gim i ca nhúm ngi
nghốo, nhng chim a s vn l nhúm mc sng trung bỡnh.
S bin đổi lối sống:
Nhng thay i trong c cu xó hi, trong mc sng iu kin sng ca dõn c
ụ th dn n nhng thay i trong lúi sng, thúi quen ca h.
- Li sng ụ th mang tớnh cỏch bit, riờng trong cỏc gia ỡnh.
- Li sng cng ng hng xúm ca nhng gia ỡnh chuyn hoỏ t np sng
nụng thụn ho nhp vi dõn c ụ th.
- Li sng ký tỳc, hoc gia ỡnh khụng y ca tng lp dõn lao ng, sinh
viờn, hc sinh.
Qua ú xõy dng chung c phi va m bo sinh hot riờng t ca tng cỏ th,
va m bo tớnh sinh hot cng ng, gi gỡn li sng truyn thng.
* Nhng bin i trong c cu cn h.
Qua nhng iu tra nguyn vng ca ngi dõn ta thy t l s ngi trong cn
h s gim dn theo s phỏt trin kinh t ụ th.
- Hộ 1 phòng: 55%.
- Hộ 2 phòng: 39%.
- Hộ 3 phòng: 6%.
- 86,2% s gia ỡnh mun cn h cú t 2 3 phũng.
- 50% mong cú din tớch bỡnh quõn hn 14m
2
ngi, din tớch phũng ng 9
11m
2

, din tớch bp 10 11m
2
.
Ngoi ra cỏc cn h phi cú tớnh linh hot c ng, cú th thay i tuỳ thuộc
vào sự phát triển của nhu cầu sống.
II.5. Cỏc gii phỏp thit k:
II.5.1. Nghiờn cu phng ỏn kin trỳc cho n nguyờn:
II.5.1.1 Tổng mặt bằng:
Ton b cụng trỡnh nm trờn mt khu t cú din tớch 10885,6 m2. Cụng
trỡnh cao 37 tng (k c tng hm), kt hp vi cỏc khụng gian trng tng, cõy
xanh to s i lu khụng khớ, giỳp giú cú th vo c tt cỏc cỏc cn h, ú
cng l khụng gian giao lu cng ng, to mi quan h xúm ging vn quen
thuc ca ngi dõn Vit Nam. Thờm vo ú l nhng phn khoột sõu vo tn
lừi thang giỳp cỏc h cú c ỏnh sỏng v thụng giú.
II.5.1.2. Các thành phần chức năng:
a) Lối vào trong nhà : Li vo chớnh ca mt ngụi nh hay cỏc li vo chớnh ca
cỏc n nguyờn trong mt tp th nh l mt b phn rt ỏng c ý khi
nghiờn cu t chc khụng gian bi õy l ni cú nhng n tng u tiờn vi c
khu nh ca ngi s dng cng nh khỏch ti thm.
b) Phũng qun lý : Cỏc nh loi cao cp cú snh khng ch an ninh thng cú
phũng qun lý v hnh chớnh. Phũng qun lý cú v trớ kim soỏt c cỏc b phn
snh hnh lang cú tm nhỡn bao quỏt ht cỏc khu vc.
c) Các hành lang sảnh tầng : õy l mt khụng gian ớt c lu tõm, nhng theo
em nờn m rng trong gii hn to mt khụng gian hot ng giao tip trờn
tng, iu ny lm tng s giao tip trong cng ng, khu ; ng thi phỏt huy
tỏc dng chuyn tip khớ hu to mt khụng gian m trờn tng tng.
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang

24
THUYT MINH N TT NGHIP KIN TRC S KHểA 2005-2011
d) Cỏc phũng gii trớ, giao tip trờn tng : Khu vực giải trớ (cỏc loi hỡnh trũ
chi, c phờ nh) cỏc khụng gian trng tng giao tip
e) Khu vực để xe : xe mỏy xe p trc mt l thnh phn khụng th thiu -
c trong c cu nh chung c vi quy mụ cho 100% cn h cú xe mỏy v
ụtụ, ch xe di tng hm cn cú h thng thoỏng khớ t nhiờn hoc cng bc
ra hng cú li cho cỏc cn h.
f) Nhúm k thut cụng trỡnh :
K thut nc: Cn cú h thng d tr v hai mỏy bm nc riờng cho tng n
nguyờn.
Kỹ thuật điện: Tuy đơn giản hơn khu kỹ thuật nớc nhng õy l mt cụng
trỡnh cú quy mụ ln nờn vn cú cỏc khu, trm bin ỏp riờng. Cỏc khu ny cng
t ti tng hm.
X lý cht thi: nm ti tng hm cú v trớ thun li vi cỏc ng gom rỏc t cỏc
tng cn h.
II.5.2. Các giải pháp tổ chức không gian cho căn hộ:
- Tin phũng: l khụng gian quỏ gia trong v ngoi nh, l nỳt giao thụng
phõn phi dũng ngi i li cỏc phũng, do ú nu b trớ cng gn trung tõm cn
h cng tt. Khớ hu núng m Vit Nam cho phộp lm tin phũng theo kiu
h, liờn h phũng khụng nht thit phi cú ca m cú th lm vỏch lng hay cú
th ch l mt k trang trớ. Trong bi em cú xut mt kiu tin phũng rng
gn lin vi phũng khỏch khi cn thit tip nhiu khỏch cú th tn dng.
- Khi giao tip, sinh hoạt chung:
+ Phòng khách
+ Phòng sinh hoạt chung
+ Phòng ăn
- Khối sinh hoạt riêng t:
+ Phòng ngủ
+ Phòng làm việc

+ Phòng vệ sinh và thay đồ riêng
- Khối phục vụ:
+ Bp
+ Vệ sinh
+ Kho
+ Ban công, sân vờn, logia phục vụ
- Không gian mở:
+ Hiên cây xanh
+ Ban công mở
Sử dụng ánh sáng tự nhiên:
Theo thng kờ v s dng nng lng trong cỏc nh cao tng th gii, nng
lng chiu sỏng trung bỡnh chim khong 13% tng nng lng, s dng ỏnh
sỏng t nhiờn khụng nhng cú ý ngha v nng lng, m còn đạt đợc tiện nghi
môi trờng ánh sáng tốt hơn so với ánh sáng nhân tạo.
Một số biện pháp để tăng cờng sử dụng ánh sáng tự nhiên.
- Gim chiu sõu phũng trờn mt bng.
- S dng ỏnh sỏng phn x t trn, kt cu che nng
- S dng kớnh phn x ỏnh sỏng vào sâu trong phòng.
- B trớ hp lý ni tht, v trớ lm vic, li i.
Thân thiện với môi trờng:
cú c mt mụi trng thõn thin vi t nhiờn cn cú nhng bin
phỏp k thut thớch hp. Chng hn, thit k ca chp lt 2 phớa trc/sau
to iu kin thụng thoỏng giú, s dng mỏi 2 lp cỏch nhit cho khụng gian
bờn trong phũng hc. Thit k lam (louver) bng vt liu kt cu chn nng
phớa tõy, kt hp trng cõy xanh cao trung bỡnh cng phớa nng chiu ny.
Vic chiu sỏng t nhiờn thỡ s dng kớnh t mỏi cựng vi ca s chp lt bng
kớnh ly sỏng cho phũng hc. Nhng bin phỏp nh vy s tit kim nng l-
ng, khụng dựng mỏy iu ho v ú l hỡnh thc kin trỳc sinh thỏi.
II.5.3. Quy mô công trình:
II.5.3.1. Mc ớch

Cụng trỡnh nh cao tng cn h cao cp- vn phũng cho thuờ l khu
mang nhng tin nghi cao, vi nhiu loi cn h, vi cỏc quy mụ khỏc nhau
SVTH : Lê Thị Thu Hằng
MSSV: 20945.50
Lớp : 50KD2
Trang
25