xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận 5, thành phố hồ chí minh

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... ii
DANH MỤC BẢN ĐỒ VÀ BIỂU BẢNG.......................................................... iii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất..................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu........................................................... 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu .................................................................................. 5
7. Kết cấu dự kiến của luận văn ......................................................................... 5
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................... 6
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................. 6
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ....................................................................... 6
1.1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................. 6
1.1.1.3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ......................................... 6
1.1.1.4. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (Căn cứ theo Điều 105 Luật đất đai 2013) ...................................................... 9

1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ
thống quản lý nhà nước về đất đai .................................................................. 10
1.1.2.1. Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai ....................................................... 10


1.1.2.2. Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 11
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay................................................................................................................ 12
1.1.3.1. Giai đoạn từ khi thi hành Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật đất
đai 2013 ............................................................................................................... 12
1.1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay ..................................... 13
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành...................................................................................................... 15
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................. 15
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai .................................................................... 15
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................ 16
1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 16
1.2.2.1. Điều kiện đăng ký đất đai....................................................................... 16
1.2.2.2. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 17
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 18
1.2.3.1. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
lần đầu ................................................................................................................ 18
1.2.3.2. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký biến động đối với
trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............... 19

1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận .................................................................................................................... 19
1.3.1. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai ................................................................................................................. 19
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai .... 20
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai .............................. 21
1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất............. 22
Chương 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI ĐỊA
BÀN QUẬN 5 TP. HỒ CHÍ MINH ................................................................. 25


2.1. Khái quát về đặc điểm, tình hình sử dụng đất tại Quận 5, nơi nghiên
cứu về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 25
2.1.1. Vị trí đại lý ............................................................................................... 26
2.1.2. Điều kiện kinh tế, giáo dục, văn hóa - xã hội ........................................ 26
2.1.3. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................ 27
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................... 28
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai ..................................................... 28
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................. 30
2.2.2.1. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp mới (cấp lần đầu) ...................... 30

2.2.2.2. Quy trình thực hiện cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
............................................................................................................................. 36
2.2.2.3. Quy trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai .......................... 39
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ................................................................................................................. 41
2.3.1. Phân loại hồ sơ ......................................................................................... 41
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................. 43
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................... 52
2.4.1. Số liệu diện tích và hộ sử dụng đất chưa đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ....................................................................................................................... 52
2.4.2. Kết quả đạt được ..................................................................................... 54
2.4.3. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình xử lý hồ sơ đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại Quận 5, TP. Hồ Chí Minh ...................................... 58
2.4.3.1. Thuận lợi ................................................................................................ 58
2.4.3.2. Khó khăn ................................................................................................ 59


Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 5 TP. HỒ CHÍ MINH ............................. 61
3.1. Giải pháp chung ......................................................................................... 61
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai lần đầu ............ 61
3.1.1.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai không đủ điều kiện
cấp giấy chứng nhận ............................................................................................ 61

3.1.1.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận .................................................................................................. 62
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 63
3.1.2.1. Giải pháp xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận ..................................................................................................................... 63
3.1.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện
cấp giấy chứng nhận ............................................................................................ 64
3.2. Giải pháp cụ thể.......................................................................................... 65
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 69
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 70


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ở nước ta, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là thành phần quan trọng của
môi trường sinh thái, có nguồn gốc từ tự nhiên nhưng đất đai là đối tượng của
lao động. Mặt khác, đất đai cũng là công cụ của lao động. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt trong lĩnh vực nông – lâm nghiệp, trong các lĩnh vực khác đất đai
là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị. Có thể nói, đất
đai là nhân tố không thể thiếu cho các hoạt động kinh tế - xã hội. Đất đai là kết
quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và các hoạt động kinh tế - xã hội của con
người trong cộng đồng dân tộc trong một lãnh thổ nhất định.
Theo Luật đất đai thì “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phòng”.

Ngày nay, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao. Việc sử dụng tiết kiệm
và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có ý nghĩa về kinh tế mà còn có
thể đảm bảo cho mục tiêu phát triển của xã hội. Và để có thể quản lý tốt quỹ đất
đai một cách có hiệu quả và chặt chẽ không gì khác đó là sự quản lý của Nhà
nước. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, người sử dụng đất được giao quyền sử dụng. Mục đích là
để phân bổ đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả; đảm bảo lợi ích trước
mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường.
Trong những năm trờ lại đây, do sự phát triển của nên kinh tế thị trường
nên đất đai trở nên đắt giá đặc biệt là đất đai ở những vùng đô thị tại các thành
phố lớn. Người dân ngày càng có nhu cầu nhiều hơn trong việc mua bán, chuyển
nhượng …để phục vụ cho mục đích của mình. Mặt khác, người sử dụng đất có
được đất đai theo nhiều hình thức khác nhau: lấn chiếm, chuyển mục đích sử
dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng diễn ra ngầm… gây khó khăn,
phức tạp trong việc quản lý đất đai. Nhận thấy được tầm quan trọng đó, Nhà
nước đã tăng cường công tác đăn ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để thực hiện tốt việc cấp
Giấy chứng nhận thì chủ sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký lần đầu đối
với phần diện tích mà mình đang sử dụng. Thông qua việc đăng ký đất đai sẽ
xác lập được mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Cùng với sự phát triển của đất nước, Quận 5 là quận thuộc khi vực trung
tâm của Thành phố Hồ Chí Minh. Về mặt kinh tế, quận được xem là một trung
tâm thương mại – dịch vụ quan trọng của thành phố; từ các chợ đầu mối trên địa
bàn quận hàng hóa được buôn bán tỏa đi khắp các vùng đất nước và các nước
lân cận. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về mặt kinh tế - xã hội kéo theo những
vấn đề về quản lý sử dụng đất như: mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
cấp giấy phép xây dựng… dẫn đến việc biến động về quyền sử dụng đất. Đặc
biệt, trên địa bàn Quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh thì công tác đăng ký đất đai
1

và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất khác với những quận trong thành phố vì ở Quận 5 chủ yếu là
đăng ký biến động và ít có những hồ sơ về đăng ký lần đầu. Nhận biết được sự
khác biết đó, em tiến hành nghiên cứu về tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, các nhân ở Quận 5 để nắm được quá
trình xử lý hồ sơ tại đây có gì khác biệt, có những phương pháp gì mới; trong
quá trình xử lý hồ sơ có những khó khăn gì; có những ưu điểm gì cần phát huy
và nhược điểm gì cần phải khắc phục.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại Quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh” là
thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Một số công trình nghiên cứu về đề tài công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như
sau:
Theo như luận văn tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thị Anh về đề tài
“Công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” đã nêu được những kiến thức cơ bản về căn
cứ pháp lý cũng như quy trình thực hiện việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đề tài cũng đã nêu rõ được thực trạng sử dụng đất tại địa
phương nghiên cứu và đưa ra được những giải pháp để tiếp tục hoàn thiện công
tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương. Tuy nhiên,
đề tài vẫn còn áp dụng Luật đất đai 2003 để nghiên cứu và chưa trình bày rõ
việc xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa giải quyết
được những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thụ lý hồ sơ.
Theo như luận văn tốt nghiệp của sinh viên Vũ Thị Tạo về đề tài “Đánh

giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Hạ Đình, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội” đề tài cũng đã nêu
được hiện trạng sử dụng đất và thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận tại
phường Hạ Đình; cũng đã đưa ra được những thuận lợi và khó khăn trong công
tác cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đề tài chỉ tiến hành nghiên cứu về việc
thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất ở nơi nghiên
cứu; chưa nêu rõ được việc tiến hành giải quyết các loại hồ sơ cụ thể ra sao.
Theo như luận văn thạc sỹ Bùi Thị Thúy Hường về đề tài “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng kỹ, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội” đề tài đã nêu được rõ những cơ sở
khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trình tự, thủ
tục đăng ký,cấp giấy chứng nhận. Đề tài cũng nêu rõ ràng về thực trạng hồ sơ
2


địa chính, nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai, cơ sở vật chất trang
thiết bị; nêu rõ được thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2009
đến tháng 6/2015 cũng từ đó nêu ra được những thuận lợi, khó khăn để có thể đề
xuất được giải pháp. Nhưng đề tài cũng chưa đưa một số dạng hồ sơ cụ thể để
giải quyết nhằm mục đích hiểu rõ hơn trình tự giải quyết hồ sơ trên thực tế như
thế nào cũng như những khó khăn, bất cập phát sinh trong quá trình giải quyết
hồ sơ.
Những công trình nghiên cứu nêu, trên phần lớn là nghiên cứu về việc
giải quyết về chính sách, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung,
cũng đã nêu rõ về việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cũng
đề ra được những vướng mắc, khó khăn, giải pháp khắc phục mà cán bộ thụ lý
gặp phải tại địa bàn nghiên cứu.Từ những nghiên cứu trên, em nhận thấy được
vai trò của quá trình xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tầm
quan trọng trong việc quản lý đất đai của Nhà nước.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là cần tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng,
điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận 5 Thành phố Hồ Chí
Minh.
Dựa trên cơ sở nghiên cứu đó tại địa bàn Quận 5 trong giai đoạn 20142017 tiến hành đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tính hiệu quả của công tác
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nhiệm vụ của việc nghiên cứu:
Thứ nhất: Cần thu thập tài liệu, số liệu, các loại hồ sơ về công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Thứ hai: Hệ thống hóa được cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Thứ ba: Tìm hiểu tình hình và phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn Quận 5.
Thứ tư: Phân tích ưu, nhược điểm của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận, những nguyên nhân còn tồn tại để làm cơ sở để đề xuất ra giải pháp nhằm
nâng cao tính hiệu quả trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn Quận 5.
3


Cuối cùng là cần phải đưa ra được giải pháp để xử lý hồ sơ trong công tác
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng được nghiên cứu trong đề tài:
Thứ nhất là nghiên cứu về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
để nắm được chủ sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì.
Thứ hai là thẩm quyền của các đơn vị quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt
là thẩm quyền trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba là những nguyên tắc, quy trình và các phương pháp để tiến hành
thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ tư là cần nghiên cứu được trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi tại địa bàn Quận 5 Thành phố Hồ
Chí Minh, thời gian từ năm 2014 đến tháng 03/2017. Nội dung nghiên cứu tập
trung vào vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể là
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho…), cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn Quận 5 (cụ thể những trường hợp nghiên cứu đã thực hiện trong bài luận
văn tốt nghiệp).
5. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp thực hiện trong quá trình nghiên cứu:
Phương pháp thu thập thông tin: Sử dụng để thu thập các thông tin, số
liệu, tài liệu và những thông tin cần thiết tại địa phương, những thông tin trên
mạng, sách….để phục vụ cho quá trình phân tích số liệu trong công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất qua từng năm; nắm được những căn cứ pháp lý cần thiết cho việc
nghiên cứu đề tài.
Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính để phân
nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra sao cho có cùng một tiêu chí và thể hiện các
số liệu thông qua hệ thống bảng biểu và sử dụng để thống kê số liệu hồ sơ cấp
giấy có liên quan nhằm mục đích thấy được sự thay đổi tăng hay giảm theo từng
năm trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
4


Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở số liệu đã điều tra, thu thập được
tiến hành so sánh các số liệu theo các mốc thời gian, so sánh diện tích đã cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương để từ đó đưa ra nhận định và
kết luận.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Dùng để hệ thống hóa lại cơ sở tài liệu,
số liệu thu thập được ban đầu qua các năm và tiến hành đánh giá để có những
kết luận có độ chính xác cao, từ đó có thể đề ra được những giải pháp hữu ích.
Phân tích chi tiết số liệu để có cái nhìn tổng quan, nhận xét những thuận lợi và
khó khăn trong việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thời gian qua.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài để làm rõ được các trường hợp còn vướng mắc
trong việc xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định
pháp luật đất đai hiện hành để có thể đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận, đảm bảo được việc thực hiện về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả
hơn.
Ngoài ra, nghiên cứu đề tài là để em có thể hình dung được việc thụ lý
như thế nào và cách xử lý của từng loại hồ sơ ra sao. Thông qua đó, em có thể

học hỏi được nhiều hơn, rút ra được kinh nghiệm thực tế cho mình trong việc
thụ lý hồ sơ giúp ích cho em trong công việc sau này.
7. Kết cấu dự kiến của luận văn
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại địa bàn Quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn Quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh.
Kết luận và kiến nghị
Danh mục tài liệu tham khảo
Phụ lục

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập Hồ sơ đại chính đầy
đủ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất hợp
pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng

đất làm cơ sở quản chặt chẽ, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai gồm 2 trường hợp:
+ Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Theo Khoản
2 Điều 3 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).
+ Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về
một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật (Theo Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).
Tóm lại, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê
khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính (Theo Điều 15 Luật Đất đai 2013).
1.1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở; quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Căn cứ theo
Điều 16 Luật Đất đai 2013) .
1.1.1.3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
6


Quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166 Luật Đất đai 2013)

Theo như quy định của Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân gồm 7
quyền cơ bản:
Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đối với thửa đất đó.
Thứ hai: Người sử dụng đất được hưởng thành quả, kết quả của mình khi
đầu tư, xây dựng, sản xuất trên thửa đất thuộc quyền sở hữu của mình.
Thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân mà có đất nông nghiệp thì được hưởng
những lợi ích do công trình của Nhà nước thực hiện để bảo vệ cũng như cải tạo
đất nông nghiệp, nhằm mục tiêu tăng năng xuất cây trồng.
Thứ tư: Người sử dụng đất được Nhà nước hỗ trợ, hướng dẫn cũng như
giúp người có đất nông nghiệp thực hiện tốt việc cải tạo, bồi đắp đất nông
nghiệp thường xuyên cho đất gia tăng chất dinh dưỡng để nâng cao hiệu xuất
cây trồng, mang lại lợi ích kinh tế cao.
Thứ năm: Được Nhà nước bảo hộ khi có người khác xâm phạm đến quyền
và lợi ích hợp pháp của mình gắn liền với đất.
Thứ sáu: Được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà có trong các
trường hợp được bồi thường do Nhà nước quy định.
Thứ bảy: Có quyền được khiếu nại, tố cáo khi người khác lấn chiếm đất
đai thuộc quyền sở hữu của mình đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất.
Quyền và nghĩa vụ đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:
Nếu như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đất nông nghiệp được giao
trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê nộp tiền thuê đất 1 lần, đất
được công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, công nhận tặng cho,
thừa kế thì được (Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013):
+ Được chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình khác trong
cùng một đơn vị tại xã, phường, thị trấn.
+ Người sử dụng đất cũng có thể tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nếu như có nhu cầu nhưng phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp

luật.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể cho các các nhân, hộ gia đình khác thuê
quyền sử dụng đất.
+ Cá nhân sử dụng đất có quyền cho thừa kế đối với thửa đất mà mình sở
hữu bằng hình thức theo di chúc (cha để lại cho con, chị cho em…) hoặc theo
pháp luật.

7


+ Hộ gia đình, cá nhân có quyền được tặng cho quyền sử dụng đất cho
Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình công cộng phục vụ cho
lợi ích chung hoặc tặng cho nhà tình thương, tình nghĩa.
+ Hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở
hữu của mình.
+ Có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Tự đầu tư dự án nếu đất đó là đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án
theo quy định.
Nếu là đất được thuê mà nộp tiền thuê hằng năm thì được (Khoản 2 Điều
179 Luật Đất đai 2013):
+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình.
+ Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình.
+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình.
+ Cho thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình.
+ Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất đó.
Nếu là đất thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
thì (Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2013):
Thứ nhất: Nếu như hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần thì
được hưởng quyền như đất nông nghiệp được giao trong hạn mức, giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê nộp tiền thuê đất 1 lần, đất được công nhận quyền sử

dụng đất, đất nhận chuyển đổi, công nhận tặng cho, thừa kế.
Thứ hai: Nếu như hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền thuê hằng năm thì
được hưởng quyền như đất được thuê, nộp tiền thuê hằng năm.
Nếu là đất giao, thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất thì không được hưởng các quyền như trên mà được xử lý như đối với trường
hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 4 Điều 179 Luật Đất
đai 2013).
Nếu là đất chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử
dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì có quyền và
nghĩa vụ như đối với loại đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất (Cụ thể
tại Điều 180 Luật Đất đai 2013).
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Cụ thể quy định tại Điều 170
Luật Đất đai 2013)
Một là: Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ sử dụng đất phải đúng với mục
đích và ranh giới của thửa đất của mình theo quy định của pháp luật không được
lấn, chiếm ranh giới hay tự ý chuyển mục đích sử dụng mà chưa xin phép.
Hai là: Phải tiến hành thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ
tục khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… theo như quy định của pháp luật.
8


Ba là: Phải tiến hành thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai
mà Nhà nước quy định.
Bốn là: Phải thường xuyên thực hiện các biện pháp bảo vệ đất để tăng khả
năng màu mỡ cho đất, tránh việc sử dụng đất quá mức làm mất cân bằng, làm
chai đất.
Năm là: Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích của người sử dụng đất khác.
Sáu là: Phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy các vật
(cổ vật…) trong lòng đất.

Bảy là: Khi hết thời hạn sử dụng đất phải giao lại đất cho Nhà nước khi có
quyết định thu hồi.
1.1.1.4. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Căn cứ theo Điều 105 Luật đất đai 2013)
Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất liên quan đến rất nhiều cơ quan, nhưng thẩm
quyền chủ yếu tập trung vào 4 cơ quan sau:
Thứ nhất là đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thì được phép ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp đã nêu trên.
Thứ hai là đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân...
Riêng đối với những trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư đã được các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện (Căn cứ theo quy định cụ
thể tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) như sau:
+ Trường hợp mà tại địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai
(theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì Sở Tài
nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, hoặc
cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

9


+ Trường hợp mà tại địa phương chưa thành lập được Văn phòng đăng ký
đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1
Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thực hiện như sau:
Thứ nhất: Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
tổ chức, cơ sở tôn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài;
Thứ hai: Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác nhận những
thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ
thống quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
Công tác đăng ký đóng một vai trò và vị trí nhất định mà tất cả người sử
dụng đất cần phải biết và phải thực hiện để đảm bảo việc quản lý trong hệ thống
quản lý của Nhà nước về đất đai.
Đầu tiên là vị trí của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai làm cơ
sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Theo như quan điểm về chính sách quản lý đất đai của nước ta là đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý,
Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; người sử

dụng đất được hưởng các quyền và cũng phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Chính vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
cũng như có thể giám sát họ thực hiện nghĩa vụ của mình, nhằm đảm bảo được
lợi ích chung của Nhà nước. Từ đó, Nhà nước cho tiến hành đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận và lập hồ sơ địa chính về đất đai để ràng buộc về trách nhiệm pháp
lý của cơ quan Nhà nước về đất đai với người sử dụng đất. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và Hồ sơ địa chính là cơ sở pháp lý để có thể bảo vệ người sử
dụng đất khi có những tranh chấp, khiếu nại xảy ra; đồng thời để xác định nghĩa
vụ tài chính mà người sử dụng đất phải tuân thủ thực hiện theo quy định của
pháp luật.

10


Thứ hai là vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là điều
kiện đảm bảo đề Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
lãnh thổ; đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
nhất.
Nhà nước muốn quản lý tốt quỹ đất đai hiện có một cách chặt chẽ thì cần
phải nắm được các thông tin cơ bản về đất đai theo yêu cầu của việc quản lý đất
đai.
Cần phải có những yêu cầu về thông tin đất đai cần thiết, hợp lý để phục
vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai gồm:
Một là: Đối với đất đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì cần nắm
được các thông tin: tên chủ sử dụng, loại đất, hình thể, kích thước, vị trí, diện
tích, hạng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, những ràng buộc về
quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Hai là: Đối với đất chưa giao quyền sử dụng đất các thông tin cần nắm: vị
trí, diên tích, loại đất.

Những thông tin trên cần phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất.
Với yêu cầu thông tin về đất đai như trên, thì việc thực hiện đăng ký đất đai và
lập hồ sơ địa chính chi tiết đến từng thửa đất dựa trên cơ sở đồng bộ với các nội
dung như: quy hoạch sử dụng đất, đo đạc lập bản đồ sử dụng đất, định giá
đất…thì Nhà nước mới có thể nắm được tình hình sử dụng đất đai trên phạm vi
lãnh thổ hành chính các cấp cũng như có thể quản lý chặt chẽ được mọi biến
động về đất đai theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Vị trí của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Khi người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người
sử dụng đất có thể thực hiện được các quyền lợi của mình như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế… theo đúng quy định của pháp luật. Điều đó
cũng là một tác động tích cực trong việc quản lý đất đai cũng như việc đảm bảo
quyền lợi cho người sử dụng đất.
Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để Nhà nước
có thể giải quyết các mối quan hệ về đất đai với người sử dụng đất và cũng là cơ
sở pháp lý để Nhà nước có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của họ
khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là căn
cứ để xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và đất đai; là tiền đề để phát triển kinh
tế, xã hội giúp cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm để có thể đầu tư phát triển
trên mảnh đất mà mình được sở hữu.
11


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một căn cứ để đưa ra được
những quyết định cụ thể như: quyết định về đăng ký đất đai, theo dõi biến

động… nhằm theo dõi chặt chẽ các giao dịch dân sự về đất đai để tránh tình
trạng giao dịch chui, không đúng pháp luật. Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền
sửu dụng đất còn giúp Nhà nước tiến hành xử lý vi phạm về đất đai một cách dễ
dàng hơn.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ để bắt buộc người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ của mình là nộp nghĩa vụ tài chính mà còn có thể giúp
cho người sử dụng đất được Nhà nước đền bù nếu như có thu hồi. Mặt khác,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp các cơ quan có thẩm quyền dễ
dàng hơn trong việc tiến hành xử phạt đối với những vi phạm về đất đai.
Cũng thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước
có thể quản lý quỹ đất được hiệu quả hơn, cũng như kiểm soát được mọi hoạt
động giao dịch, mua bán trên thị trường, có thể đưa ra những chính sách hoặc
đầu tư xây dựng để thu hút vốn hơn nữa.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
1.1.3.1. Giai đoạn từ khi thi hành Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật
đất đai 2013
Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ 01/07/2004 đã cải cách thủ tục hành
chính đơn giản, rút ngắn thời gian và làm rõ hơn thị trường bất động sản nhưng
vẫn còn quá phức tạp, thủ tục rườm rà, khó làm, khó kiểm soát.
Các Giấy chứng nhận được cấp và lưu hành trong giai đoạn này gồm:
Thứ nhất: Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cấp cho khu vực
nông thôn quy định cụ thể tại Nghị định 64-CP ngày 27/09/1993 và Thông tư số
346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
Thứ hai: Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở) là cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất và quền sở hữu
nhà ở quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994.
Thẩm quyền đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Việc đăng ký quyền sử dụng đât được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất. Cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển

mục đích sử dụng đất thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy
chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.

12


Thủ tục hành chính trong quản lý đất đai ở giai đoạn này được tiến
hành theo cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ
tục không kéo dài.
Trình tự đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2003 như sau:
Bước 1: Bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và tiến hành kiểm tra hồ sơ
theo quy định các thủ tục hành chính và trình tự giải quyết của thủ tục hành
chính theo cơ chế một cửa.
Bước 2: Sau khi nhận hồ sơ từ tổ một cửa, Văn phòng đăng ký tiến hành
thẩm tra hồ sơ. Cán bộ được phân công nhiệm vụ tiến hành xem xét, kiểm tra hồ
sơ và trình Giám đốc Văn phòng đăng ký duyệt và được bàn giao cho Phòng
quản lý đất đai.
Bước 3: Phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật và Sổ theo dõi
giải quyết hồ sơ, kiểm tra lại nội dung do Văn phòng đăng ký thực hiện. Sau đó
trình lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 4: Sau khi trình lãnh đạo Sở, Phòng quản lý đất đai chuyển Văn thư
vào sổ, đóng dấu và trình UBND tỉnh xem xét ký duyệt.
Bước 5: Trả kết quả tại bộ phận tổ một cửa.
Kết quả đạt được trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2003 đã tác động
tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua các mặt sau:
Thứ nhất: Đối với vùng nông thôn, chính sách đất đai đã thúc đẩy thị

trường hàng hóa nông nghiệp phát triển. Giá trị sản xuất nông nghiệp trên một
đơn vị diện tích trồng trọt không ngừng tăng lên (năm 2004 giá trị thu nhập từ
sản xuất nông nghiệp bình quân cả nước đạt 21,1 triệu đồng/ha, năm 2010 là
54,6 triệu đồng/ha).
Thứ hai: Hầu hết đất nông nghiệp đã được đăng ký đất đai lần đầu. Đã
giao xong đất nông nghiệp cho gần 12 triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với
diện tích gần 9,4 triệu ha; trong đó đã cấp hơn 11,49 triệu giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Sau gần 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra những bước
đột phá, mang lại một diện mạo mới trong quản lý và sử dụng đất. Công tác
quản lý nhà nước về đất đai dần đi vào kỷ cương, nề nếp. Tuy nhiên, trong quá
trình triển khai thực hiện Luật cũng gặp không ít khó khăn, bất cập vì vậy cần
tiếp tục bổ sung và sửa đổi cho hoàn thiện hơn.
1.1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ 01/07/2014 khắc phục những bất cập tại
Luật Đất đai 2003, đây là văn bản luật hóa các Nghị định phù hợp với thực tiễn.
Luật đất đai 2013 đã tổng kết và đánh giá được thực tiễn quá trình thực thi Luật
đất đai 2003, đã nghiên cứu và có nhiều thay đổi quan trọng.

13


Theo đó, Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định
quy định chi tiết thi hành luật Đất đai cho phép những trường hợp người dân
mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008
được hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận hay còn gọi là “sổ đỏ”. Trước đây,
những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay đến trước ngày 01/7/2004 mới
được cấp giấy chứng nhận. Nghị định còn cho phép Sở Tài nguyên và Môi
trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận
trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận…

Trong giai đoạn này vẫn sử dụng Giấy chứng nhận theo Nghị định số
88/2009/NĐ-CP đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ nhất: Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 3,4 Điều
95 Luật Đất đai 2013)
Thứ hai: Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95
Luật Đất đai 2013)
Thứ ba: Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đối với người
sử dụng đất (Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai 2013)
Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền; đổi tên…
Thời hạn phải đăng ký đất đai là: 30 ngày kể từ ngày biến động. Trường
hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
Thứ tư: Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (khoản 5
Điều 95 Luật Đất đai 2013): kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Quy định
này là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký
Thứ năm: Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Điều 105 Luật Đất đai
2013)
Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định điều
kiện ủy quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 2003.
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất
hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ sẽ quy định cụ thể khoản này.
Theo Luật Đất đai năm 2013 cơ quan thẩm quyền đính chính là cơ quan
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận do UBND cấp tỉnh, cấp huyện đính chính (đối
với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì không được ủy quyền).
Trình tự đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013 như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của địa phương
nơi có đất.

14


Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện: Công chức viên tiếp nhận và
kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ.
Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương
nơi có đất tiến hành thực hiện kiểm tra các giấy tờ pháp lý có trong hồ sơ
Bước 4: Phòng Đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và trình Giám đốc Sở Tài
nguyên và Môi trường.
Bước 5: Trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của địa phương
nơi có đất.
Với những điểm mới như đã nêu trên, Luật Đất đai 2013 sẽ góp phần tháo
gỡ được những khó khăn, vướng mắc mà Luật Đất đai 2003 chưa thực hiện
được để đạt được kết quả cao.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai
Là việc bắt buộc đối với người sử dụng đất; đăng ký tài sản là việc theo
yêu cầu của người sở hữu tài sản. Việc đăng ký đất đai cần tuân thủ theo 4
nguyên tắc cơ bản như sau:
Một là: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ tức là những biến động về quyền
đối với đất đai theo bất kỳ hình thức nào sẽ chưa có hiệu lực pháp lý khi mà
những thay đổi đó về đất đai chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai tại nơi
có đất.
Hai là: Nguyên tắc đồng thuận tức là người được đăng ký quyền sử
dụng đất với tư cách là chủ sử dụng đất thì phải đồng ý với việc đăng nhận các
thông tin đăng ký hoặc cập nhật những thông tin thay đổi đã đăng ký trước đó

vào hồ sơ đăng ký.
Ba là: Nguyên tắc công khai nghĩa là những thông tin được đăng ký
trong hồ sơ đăng ký phải được công khai cho mọi người biết để họ có thể tra
cứu, kiểm tra thông tin của mình khi có nhu cầu. Các thông tin đăng ký phải
chính xác và tính pháp lý của các thông tin đó phải được pháp luật bảo vệ.
Bốn là: Nguyên tắc chuyên biệt hóa
Trong đăng ký đất đai, chủ thể ở đây là người có quyền đi đăng ký, đối
tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, chính xác
và bất biến về tính pháp lý.
Việc chuyên biệt hóa các đối tượng đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất có vai trò quan trọng trong việc xác định chủ quyền về mặt pháp lý của từng
chủ thể cụ thể cho từng loại tài sản cụ thể. Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại
15


thường lấy thửa đất làm đơn vị để đăng ký. Dùng các lĩnh vực đo đạc và bản đồ
để xác định thửa đất một cách chuyên biệt hóa.
Để có thể xác định được một cách chuyên biệt hóa các chủ thể sử dụng
thường được thể hiện thông qua việc dùng các thông tin về nhân thân: họ tên,
ngày sinh, số chứng minh nhân dân, địa chỉ….
Trong bốn nguyên tắc đăng ký đất đai nêu trên, theo em nguyên tắc
chuyên biệt hóa đóng vai trò quan trọng trong đối với việc xác định chủ quyền
về pháp lý của một chủ thể cụ thể.
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm có 5 nguyên tắc cơ bản (Cụ thể
tại Điều 98 Luật Đất đai 2013)
Một là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chi tiết đến từng
thửa đất của từng chủ sử dụng, trừ trường hợp có những mà có yêu cầu khác từ

người sử dụng đất.
Hai là: Nếu thửa đất có quyền sử dụng chung thì cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được ghi tên đầy đủ các chủ sử dụng và cấp Giấy cho từng
chủ sử dụng một, trừ trường hợp các chủ sử dụng yêu cầu cấp một Giấy chứng
nhận thì giấy này được trao cho người đại diện.
Ba là: Chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đã
thực hiện đầy đủ về nghĩa vụ tài chính đất đai. Trừ trường hợp được ghi nợ,
được miễn, thuê nộp tiền thuê đất hằng năm.
Bốn là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi cả tên của vợ và
chồng (nếu là quyền sử dụng chung), trừ trường hợp vợ và chồng đã thỏa thuận
ghi tên một người vào giấy chứng nhận.
Năm là: Trường hợp mà ranh thửa đất không thay đổi nhưng có sự chênh
lệch về số liệu đo đạc diện tích thì được cấp giấy theo số liệu đo đạc thực tế và
người sử dụng đất không bị ràng buộc về nghĩa vụ.
1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Điều kiện đăng ký đất đai
Việc đăng ký đất đai được thực hiện với mọi trường hợp sử dụng đất, kể
cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hay các trường hợp
được giao quản lý đất và tài sản khác gắn liền với đất. Bắt buộc đăng ký đất đai
đối với người sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký đất đai sẽ tạo lập được cơ sở
pháp lý cho việc Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất,
quản lý tốt quỹ đất của quốc gia; tránh tình trạng mua bán, giao dịch ngầm, lấn
chiếm đất trái phép. Đăng ký đất đai được chia làm 2 trường hợp:
16


Thứ nhất: Trường hợp đăng ký ban đầu thì việc được quy định trong
các trường hợp sau: (Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013)
Đăng ký ban đầu đối với thửa đất mới được giao, thuê để sử dụng;

Đối với thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Đối với thửa đất đang sử dụng giao để quản lý nhưng chưa đăng ký;
Đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa đăng ký.
Thứ hai: Trường hợp Đăng ký biến động đất đai (Khoản 4 Điều 95
Luật Đất đai 2013):
Trường hợp đất đai, tài sản sau khi thực hiện giao dịch dân sự;
Trường hợp đổi tên chủ sử dụng, sở hữu (diện tích, loại đất, hình thể, thời
hạn sử dụng, hình thức sử dụng…);
Trường hợp có biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất so với nội
dung đã đăng ký;
(Thời hạn đăng ký là không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động đất đai).
1.2.2.2. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 99 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những
trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện để được
cấp Giấy theo quy định tại Điều 100, 101, 102 của Luật đất đai 2013;
Trường hợp thứ hai: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sau khi
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực;
Trường hợp thứ ba: Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được
thừa kế, nhận tặng cho….
Trường hợp thứ tư: Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành;
Trường hợp thứ năm: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Trường hợp thứ sáu là: Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp;
Trường hợp thứ bảy: Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thứ tám: Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở, mua
nhà thuộc sở hữu của Nhà nước;
Trường hợp thứ chín: Người sử dụng đất có nhu caaud tách thửa, hợp

thửa hoặc nhóm người đồng sử dụng đất…
Trường hợp thứ mười: Người sử dụng đất đề nghị được cấp đổi hoặc cấp
lại Giấy chứng nhận do bị mất.
17


1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
1.2.3.1. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
lần đầu
Trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong việc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận lần đầu gồm các cơ quan:
Thứ nhất: Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai trong đơn đăng
ký (Theo mẫu 04/ĐK)
Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất
Kiểm tra tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
Xác nhận thời điểm tạo lập tài sản
Kiểm tra thửa đất thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp giấy phép
xây dựng
Xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản, sự phù hợp với quy
hoạch đã được duyệt.
Trong trường hợp địa phương chưa có bản đồ địa chính thì Ủy ban nhân
dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất trích đo địa chính thửa
đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất;
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở của Ủy ban nhân dân
cấp xã và các khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét và giải
quyết những phản ánh về nội dung đã công khai sau đó gửi hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký đất đai.
Thứ hai: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm
Nếu hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký: Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân

dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả;
Tiến hành trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất hoặc
kiểm tra bản trích đo địa chính nếu như trong hồ sơ nộp đã có sẵn;
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; tiến hành xác minh thực địa và xác nhận hồ sơ có
đủ hay không đủ điều kiện cấp giấy vào đơn đăng ký (Mẫu 04/ĐK);
Nếu hồ sơ không có giấy tờ hợp lệ về nhà thì phải gửi phiếu lấy ý kiến cơ
quan Nhà nước đối với nhà đó;
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ
tài chính cho người dân biết;
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường ký;
Trường hợp nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã
thì: Gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để họ trao cho người
được cấp Giấy chứng nhận;
18


Cập nhật những thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất; tiến hành đăng
ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
Thứ ba: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận có trách nhiệm
Tiến hành kiểm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân quận cấp Giấy chứng
nhận;
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ tư: Ủy ban nhân dân huyện có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người dân.
1.2.3.2. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký biến động đối với
trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 76 và Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trách nhiệm của các
cơ quan thực hiện biến động đăng ký như sau:
Đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn
phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

Một là: Kiểm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn đề nghị cấp đổi (Mẫu
10/ĐK);
Hai là: Lập hồ sơ và tiến hành trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận. Nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã thì gửi hồ
sơ cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi;
Đối với trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Ủy
ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận
tại trụ sở cơ quan, trừ trường hợp mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
thiên tai, hỏa hoạn.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận
1.3.1. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
(Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) gồm:
Thứ nhất: Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo Mẫu 04/ĐK;
Thứ hai: Một số loại giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP;
Thứ ba: Giấy tờ hợp lệ về nhà theo Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định
43/2014/NĐ-CP;
Thứ tư: Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất;
Thứ năm: Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
19


Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản
gắn liền với đất (Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số
09/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Một số giấy tờ, hợp đồng theo quy định trong các trường hợp cụ thể: tặng
cho, thừa kế, chuyển nhượng…
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
(Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) gồm:
Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu 10/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã trong trường hợp cấp lại Giấy
chứng nhận do bị mất.
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hồ sơ nộp và trả kết
quả thực hiện thủ tục hành chính về dất đai như sau:
Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì cơ quan
tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết các trường hợp: đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền vơi đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận;
Nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ
sơ và trả kết quả. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo.
Theo điều 11 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì:
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất nộp
thêm các loại giấy tờ nào khác trừ các giấy tờ được quy định sẵn trong Điều 8, 9,
10 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
+ Người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức nộp giấy tờ về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Điều 100 Luật đất
đai 2013, Điều 18, 31, 32, 33, 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc nộp chứng từ
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất là nộp bản sao
giấy tờ đã công chứng hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ và

xuất trình bản chính để cán tộ tiếp nhận đối chứng.

20


1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Một là: Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất (Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43) được quy định cụ thể như sau:
+ Giao đất, cho thuê đất thì không quá 20 ngày (kể từ ngày giải phóng
mặt bằng);
+ Chuyển mục đích sử dụng đất thì không được quá 15 ngày.
Hai là: Thời gian giải quyết thủ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận (Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43):
+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30
ngày;
+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng
không quá 30 ngày;
+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không
quá 20 ngày;
+ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường
hợp: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai… không quá 15 ngày;
+ Tách thửa, hợp thửa và thủ tục đăng ký đất đai đối với các trường hợp
được Nhà nước giao đất để quản lý thì không quá 20 ngày;
+ Gia hạn sử dụng đất không quá 15 ngày;
+ Xác nhận việc tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân khi hết thời hạn sử dụng đất thì không quá 10 ngày;

+ Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đối với
thửa đất liền kề thì không quá 10 ngày;
+ Đăng ký biến động do thay đổi về: tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất hoặc những thay đổi về thửa đất như: hình dạng, kích thước,
diện tích… so với nội dung đã đăng ký trước đó thì không quá 15 ngày;
+ Chuyển từ hình thức thuê trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền thuê
một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất
sang hình thức thuê đất; hoặc từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất thì không quá 30 ngày;
+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… không quá 10 ngày;
+ Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất không quá 5 ngày;
21