xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện long điền tỉnh bà rịa vũng tàu

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ...................................................... ii
DANH MỤC HÌNH VẼ, LƢU ĐỒ, BẢNG ..................................................... iii
MỤC LỤC .......................................................................................................... iv
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............ 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................... 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................... 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu .................................................................................. 4
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .................................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 6
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................. 6
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ..................................................................... 6
1.1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................... 6
1.1.1.3. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
1.1.1.4. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ...................................... 7
1.1.1.5. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 7

1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai.............................................................................................. 8
1.1.2.1. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai ........................................................... 8
iv


1.1.2.2. Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 9
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến
nay ....................................................................................................................... 10
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 12
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 13
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai .................................................................... 13
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khắc gắn liền với đất ........................................................................ 14
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 15
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận ......... 18
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 21
1.3.1. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất
đai ........................................................................................................................ 21
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ............ 22
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai .................................... 23
1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất ...................... 23
1.3.5. Trình tự, thủ tục, chuyển nhượng, tặng cho, quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất ................................................................................. 25
Tiểu kết chương 1................................................................................................ 26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN LONG
ĐIỀN TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU .................................................................. 28
2.1. Khái quát về địa bàn huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu .................. 28
2.1.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội ........................................................... 28
2.1.2. Cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Long
Điền ..................................................................................................................... 30
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện ............................... 30
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai .......................................................... 30
2.2.2. Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu...................................... 33
v


2.2.2.1. Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (trường hợp đủ điều
kiện) ..................................................................................................................... 34
2.2.2.2. Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (trường hợp không đủ
điền kiện) ............................................................................................................. 37
2.2.3. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................ 38
2.2.3.1. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho đối với trường hợp cấp đổi Giấy
chứng nhận mới (trường hợp đủ điều kiện) ........................................................ 39
2.2.3.2. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho đối với trường hợp cấp đổi Giấy
chứng nhận mới (trường hợp không đủ điều kiện) ............................................. 41
2.2.3.3. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho đối với trường hợp đủ điều kiện xác
nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận . ................................................................. 42
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .. 45
2.3.1. Phân loại hồ sơ .......................................................................................... 45
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 47
2.3.2.1. Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu
(trường hợp đủ điều kiện).................................................................................... 47
2.3.2.2. Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu
(trường hợp không đủ điều kiện) ........................................................................ 49
2.3.2.3. Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng ký biến động chuyển nhượng ,tặng
cho quyền sử dụng đất (trường hợp đủ điều kiện) .............................................. 51
2.3.2.4. Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng ký biến động chuyển nhượng tặng
cho quyền sử dụng đất (trường hợp không đủ điều kiện) ................................... 54
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................... 55
Tiểu kết chương 2................................................................................................ 60
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN LONG ĐIỀN, TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU ........................ 61
3.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 61
3.1.1. Giải pháp về những trường hợp hồ sơ tồn đọng ....................................... 61
3.1.2. Giải pháp tuyên truyền hướng dẫn nhân dân chấp hành tốt chính sách,
pháp luật đất đai tại địa phương .................................................................. 61
3.1.3. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ........................................................... 61
vi


3.1.4. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..................................... 62
3.1.5. Giải pháp duy trì củng cố phần mền Vilis 2.0 .......................................... 62

3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai ................................... 63
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai không đủ điều kiện
cấp giấy chứng nhận ............................................................................................ 63
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai đủ điều kiện cấp giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 63
3.2.3. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận .................................................................................................. 64
3.2.4. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận .................................................................................... 65
3.2.5. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho đối
với trường hợp đủ điều kiện ................................................................................ 67
3.2.6. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho đối
với trường hợp không đủ điều kiện ..................................................................... 68
Tiểu kết chương 3................................................................................................ 69
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 71
PHỤ LỤC .......................................................................................................... 72

vii


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là kết quả đấu tranh và lao
động hàng ngàn năm của nhân dân ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để xây dựng và phát triển không gian
kinh tế – xã hội và phát triển dân sinh, cũng như an ninh quốc phòng, nó là
nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Đất đai có những tính chất đặc

biệt là có giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố
định trong không gian. Vì thế, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế
được. Chính tầm quan trọng của tài nguyên đất đai dẫn đến tình hình quản lý và
sử dụng đất cũng diễn biến phức tạp như quá trình chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng. Vì vậy đòi hỏi cần có sự quan tâm nhiều hơn trong lĩnh vực đất
đai.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy
chứng nhận) là chứng thư pháp lý quan trọng mà cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử
dụng đất, Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý. Thông qua Giấy chứng
nhận người sử dụng đất sẽ yên tâm đầu tư và cải tạo sử dụng đất có hiệu quả cao
nhất trên diện tích đất được Nhà nước giao cho.
Để thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận thì các chủ sử dụng đất phải
tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng.
Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử
dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để
thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý
nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không
những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của Nhà
nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp
tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu
tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Huyện Long Điền nằm ngay trên trục đường Quốc lộ 55, Hương lộ 5, tỉnh
lộ 44, đường cầu Cửa Lấp, tạo điều kiện cho việc phát triển kinh tế với các khu

vực lân cận, cũng như thu hút nhiều nguồn lao động từ các địa phương khác đến.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Long Điền đã xác định đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
1


liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ
quyền lợi cho người sử dụng. Việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất của huyện Long
Điền trong thời gian qua đã có nhiều thành tựu đáng kể. Tuy nhiên do nhiều
nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn
nhiều tồn tại, tiến độ chưa đúng với kế hoạch đặt ra, vẫn còn nhiều khó khăn,
thách thức nảy sinh cần giải quyết. Để có cách giải quyết thích hợp với những
khó khăn trên đòi hỏi chúng ta cần nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu công tác xử lý
hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng
đắn và triệt để với tình hình địa phương.
Bên cạnh đó, vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm. Mặc
dù hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định thống nhất để đảm
bảo hiệu quả của công tác quản lý đất đai nhưng thực tế mỗi địa phương thực
hiện theo quy trình và đạt những kết quả khác nhau.
Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng thời gian quy
định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì
công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực
hiện nhanh chóng và nghiêm túc theo đúng quy định của pháp luật.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài
Nguyên và Môi trường TP HCM, được sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Vũ Thị
Hạnh Thu, sự cho phép của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long
Điền, em chọn đề tài: “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Trong những năm qua, trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn đã có
rất nhiều những nghiên cứu về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể như:
Đề tài thứ nhất:“Thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng” luận văn thạc sĩ luật
học được viết bởi Phan Thị Hồng Mai – Đại học Quốc gia Hà Nội.
Đề tài được thực hiện năm 2014 nhằm phân tích đánh giá thực trạng công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố
Đà Nẵng, đối chiếu với hệ thống luật hiện hành, chỉ ra một số bất cập của các
2


quy định pháp luật, những vướng mắc và hạn chế trong các thủ tục giải quyết hồ
sơ và trong công tác quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai ở địa phương; đưa ra một
số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận.
Đề tài thứ hai:“Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh
Xuân, thành phố Hà Nội”, luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Kiều Thu – Học
viện Nông nghiệp Việt Nam
Đề tài được thực hiện năm 2014 nhằm đánh giá thực trạng đăng ký đất

đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ
sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội và đề xuất một số
giải pháp tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa
chính trên địa bàn.
Đề tài chỉ tập trung đến thực trạng đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng
nhận tại địa bàn.
Đề tài thứ ba:“Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu”, luận văn tốt nghiệp của Lê Khắc Bình – trường Đại Học Nông Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài được thực hiện năm 2014 nhằm đánh giá tình hình thực tế về thực
trạng sử dụng, quản lý đất trên địa bàn và đưa ra được thực trạng công tác đăng
ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Từ đó, đánh giá chung tình hình và đề xuất những giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, ta có thể thấy được các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề
cập giải quyết các vấn đề về quy trình, đánh giá tình hình và đưa ra giải pháp nói
chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể thì chưa
được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại
địa bàn.
Do đó, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” có ý nghĩa rất quan trọng.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký
cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp GCN.
3


Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa
bàn huyện Long Điền. Từ đó, rút ra những điểm mạnh và những điểm hạn chế
của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn huyện Long Điền.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thẩm quyền của đơn vị quản lý Nhà nước về đất đai.
Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện: Địa bàn huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu, bao gồm 2 thị trấn và 5 xã: thị trấn Long Điền, thị trấn Long Hải, xã An
Nhứt, xã An Ngãi, xã Phước Hưng, xã Phước Tỉnh và xã Tam Phước.
Thời gian: Thực hiện đề tài trong giai đoạn năm 2016 – Quý I năm 2017.
Nội dung nghiên cứu: Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu và đăng ký biến đông chuyển nhượng và tặng cho của hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu; thu thập tài liệu có liên quan đến

việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Phương pháp thống kê; phân tích và phân loại tài liệu, số liệu để thống kê
được tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các năm từ
đó làm cơ sở cho việc đánh giá công tác thực hiện.
Phương pháp so sánh; so sánh việc thực hiện thực tế của địa phương có
đúng với quy định pháp Luật Đất đai hiện hành không.
Phương pháp phân tích tổng hợp; phân loại từng loại hồ sơ phục vụ cho
việc xử lý hồ sơ, trên cơ sở đó thấy được những thuận lợi và khó khăn trong
công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Luận văn có ý nghĩa quan trọng trong việc làm rõ được các trường hợp
4


vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Qua đó vận
dụng các quy định pháp Luật Đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý
hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy
chứng nhận, xử lý những vấn đề tồn đọng về quản lý và sử dụng đất và giải
quyết những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi hơn
cho công tác quản lý, tạo tiền đề cho việc xây dựng và triển khai thực hiện pháp
luật về đăng ký bất động sản. Đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được
chặt chẽ hiệu quả.

5


CHƢƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý
thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ
trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính
đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành
chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và
Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng
thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai loại:
Đăng ký đất ban đầu: Là đăng ký được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất
đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ
điều kiện.
Đăng ký biến động: Là đăng ký đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.

Bên cạnh đó, đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi
hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật.
Ngoài ra, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê
khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính.
6


Từ đó đưa ra kết luận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất.
1.1.1.3. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan
trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh
tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng
được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có thể chuyển quyền
này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và
bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đát. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà
nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang
sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc
Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình theo quy định của pháp luật.

1.1.1.4. Quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
Theo lý luận Nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể nói chung được
hiểu là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác,
quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp
luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự
theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy.
Còn nghĩa vụ là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành
nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác.
Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra khái niệm về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử
dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất
nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm
tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng
đất khác.
1.1.1.5. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
Định nghĩa thẩm quyền là thuật ngữ dùng để chỉ phạm vi, giới hạn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cá nhân hoặc cơ quan Nhà nước trong việc thực
thi quyền lực Nhà nước được pháp luật quy định.
7


Qua đó, có thể hiểu thẩm quyền của cơ quan chức năng thực hiện đăng ký
cấp Giấy chứng nhận là quyền, nghĩa vụ của cơ quan chức năng trong công tác
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp Luật Đất đai.
Theo quy định của pháp luật đã quy định một cách rõ ràng thẩm quyền
của cơ quan chức năng thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như

sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi
trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản khác gắn liền với đất trong hệ
thống quản lý Nhà nƣớc về đất đai
1.1.2.1. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sỡ hữu của toàn dân đối với đất
đai điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm
vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thông nhất quản
lý nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý tiết kiệm, và có hiệu quả cao
nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu của toàn dân về đất đai nhưng thực chất là bảo vệ

lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và
lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước
về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp Luật Đất đai.
8


Hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng
đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
Cũng theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển
ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai
gồm có:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý, còn đối với
đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình thể, diện
tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp
GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế xã hội của từng thửa
đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các
nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước khác như: xây dựng và ban hành đầy đủ
các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh
chấp đất đai...

Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là
cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung,
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký cung cấp những thông
tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách chiến lược quản lý và nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2.2. Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước là chủ thể cân bằng quỹ đất đai, giúp điều tiết và quản lý
đất đai, định hướng sử dụng đất phù hợp, cân bằng được mức đất đai của từng cá
nhân, giúp tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Cấp Giấy chứng nhận là công cụ
hữu hiệu đề Nhà nước quản lý tốt các đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh quan hệ
đất đai và xử lý được trường hợp vi phạm, tranh chấp khiếu nại có liên quan đến
đất đai. Giúp người dân yên tâm khai thác tài nguyên đất đai theo pháp luật,
được hưởng quyền và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở vững chắc tạo niềm
tin cho người dân đầu tư tốt nhất, tạo năng suất và sản lượng cao nhất trên mảnh
đất của mình, giúp người dân khai thác ở mức cao nhất.
Là cán cân xác lập mối quan hệ hợp pháp và Nhà nước sử dụng đất. Cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thực quyền của người sử dụng đất
9


với Nhà nước, phù hợp với quy định pháp luật. Trên cơ sở đó người sử dụng đất
thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… và thực
hiện các nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất.
Là cơ sở để Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai một cách hiệu quả cũng như hạn chế về tranh chấp đất đai. Là công cụ để
Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình khi giải phóng mặt bằng. Mặt khác thông

qua Giấy chứng nhận Nhà nước sẽ nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường
bất động sản thu các phí và lệ phí bổ sung ngân sách cho Nhà nước.
Tóm lại việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự có vai trò
rất quan trọng không chỉ đối với Nhà nước đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai, giúp người dân an tâm khai thác sử dụng đất có hiệu quả tốt nhất, là
động lực to lớn giúp thúc đấy kinh tế – xã hội phát triển. Hoàn thành việc cấp
Giấy chứng nhận cho các thửa đất là cơ sở pháp lý giúp Nhà nước nắm chắc,
quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất và thực hiện tốt các biện pháp quản lý đối
với đất đai, đồng thời để người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác tiềm năng
đất đai, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai.
1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được ra đời vào ngày 26/11/2003 và được đưa vào
thực thi vào ngày 01/07/2004. Luật Đất đai 2003 được ra đời nằm thay thế cho
Luất Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993
năm 1998 và năm 2001. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 đã giải quyết được
không ít khó khăn, trở ngại mà Luật Đất đai 1993, các văn bản Luật sửa đổi bổ
sung chưa đề cập đến, hay không còn phù hợp với điều kiện thực tế trong thời
gian đó.
Trong đó, công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung thể hiện sự thay
đổi nhiều nhất qua việc nêu lên quan điểm về đất đai cũng như chỉ rõ đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận là quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và các cơ
quan Nhà nước quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện quan điểm mới khác rõ về vấn đề đăng ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cải cách thủ tục hành chính theo
hướng dẫn đơn giản, gọn nhẹ, rút ngắn thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp
Giấy chứng nhận dễ dàng hơn.
Trong thời kỳ này có một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có
liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cụ thể như sau: ngày 29/10/2004 Chính Phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003; quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định số
25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai; thông tư số
10


28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ
sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường; nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Các loại Giấy chứng nhân được ban hành trong thời gian này
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành. Giấy này chỉ công nhận quyền sử dụng đất ở
và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu
tài sản. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng:
Giấy bìa màu hồng do Bộ xây dựng ban hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP
ngày 15/07/2005 để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu, khắc
phục hạn chế của giấy đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất: Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

hành theo mẫu thống nhất và được áp dụng trên phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ban hành theo nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày
21/10/2009.
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được thông qua ngày 29 tháng 11 năm
2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014. Luật Đất đai mới vừa
được thông qua là Luật Đất đai thứ tư trong lịch sử pháp lý Việt Nam (Luật Đất
đai trước đây thông qua vào các năm 1987, 1993 và 2003). Luật Đất đai 2013
được xây dựng dựa trên các nhu cầu hiện thực, những vấn đề còn tồn đọng, hạn
chế giải quyết được, tổng kết đánh giá được thực tiễn quá trình thi hành Luật
Đất đai 2003 cũng như nghiên cứu những kinh nghiệm quốc tế phù hợp...Qua
đó, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều thay đổi quan trọng. Trong đó thể hiện sử
thay đổi rất lớn về công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Một số thay đổi và bổ sung mà Luật Đất đai 2013 đề cập đến: Đăng ký đất
đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý,
đăng ký các tài sản như nhà ở, cây trồng... chỉ thực hiện khi chủ sở hữu có yêu
cầu; bổ sung các quy định về điều kiện, trường hợp được đăng ký lần đầu, đăng
ký biến động; quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có nhiều
chủ sở hữu hay một người có nhiều thửa đất trong một xã, phường; quy định các
trường hợp được cấp Giấy chứng nhận...
11


Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thể hiện
quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính đất đai, thời gian thực hiện các thủ
tục đăng ký cũng được rút ngắn. Cụ thể một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai có liên quan như sau: Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của
Chính Phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai, nghị định

45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng
đất, thông tư số 23/2014/QĐ-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính,
thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về bản đồ địa chính...
Và mới đây nhất chính là Nghị định số 01/NĐ-CP được Chính Phủ ban
hành ngày 06/01/2017 về việc sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai. Nghị định số 01/NĐ-CP có nội dung quan trọng như: quy
định lại thời gian giải quyết thủ tục hành chính, qua đó phần lớn các thủ tục
đăng ký đều được rút ngắn thời gian; bổ sung thêm các trường hợp được cấp
Giấy chứng nhận; quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào các điều kiện cụ thể về
bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất mà cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được
ủy quyền cho VPĐKĐĐ được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp đăng
ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại....
Giấy chứng nhận được sử dụng trong thời gian này:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất: Giấy chứng nhận này được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành ngày 19/05/2014 thông qua Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trong đó quy
định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được quy định lại theo mẫu thống nhất và được áp dụng trên
phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật Đất đai năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều Luật Đất đai
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền sử dụng đất
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính
12


Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013
của Chính phủ
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
Quyết định số 661/QĐ-UBND về công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm
quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 29/10/2014 của UBND tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu về việc quy định hạn mức các loại đất khi giao đất, công nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu.
Quyết định 59/2014/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa
– Vũng Tàu về việc quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất trên địa
bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một
số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Quyết định số 11/2015/QĐ-UBND ngày 8/12/2015 của UBND huyện
Long Điền về việc ban hành quy chế tổ chức và hoạt động của bộ phận Tiếp
nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông thuộc Ủy ban nhân

dân huyện Long Điền.
Quyết định số 1730/QĐ-UBND ngày 28/6/2016 về việc ban hành Quy
chế phối hợp giữa Văn Phòng Đăng ký đất đai với các cơ quan có liên quan
trong việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu.
Quyết định 162/QĐ-STNMT, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 28/6/2016
quy định vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố.
Quyết định số 1146/QĐ-UBND ngày 13/05/2016 của UBND huyện Tỉnh
Bà Rịa – Vũng Tàu về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai
Việc tuân thủ những nguyên tắc đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai
thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai, cụ thể có các nguyên tắc:
Thức nhất nguyên tắc đăng nhập hồ sơ là một biến động về quyền đối với
các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực
13


pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Thứ hai nguyên tắc đồng thuận nhằm thể hiện sự đồng ý với các thông tin
đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
Thứ ba nguyên tắc công khai để mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các
thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp
luật bảo vệ.
Cuối cùng nguyên tắc chuyên biệt hoá nguyên tắc chuyên biệt hoá hàm ý
rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng

(đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến
về pháp lý.
Việc tuân thủ các nguyên tác trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai
thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và làm giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất
Cũng giống như đăng ký đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải được
thực hiện theo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật đất đai. Luật Đất đai
2013 ra đời đã quy định một cách nghiên túc các nguyên tắc cấp Giấy chứng
nhận, vì vậy giúp ích rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 98 của Luật Đất đai 2013, cụ
thể như sau:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người
sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
14


hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ tư, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ tên vợ
và họ tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực
tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc
Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu
có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới

thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 Luật Đất đai 2013.
Tuân thủ các nguyên tắc trên thì việc cấp Giấy chứng nhận mới được đảm
bảo theo pháp luật; các nguyên tắc đó giúp cho việc cấp GCN được rõ ràng, hiệu
quả và tránh cho việc tố cáo, khiếu nại, tranh chấp đất đai sau này.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a. Điều kiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là bắt buộc với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận được
quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:
Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: thửa đất
được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa
15


đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau: Người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; Có thay đổi về
hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản
gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; Chuyển mục đích sử dụng đất; Có

thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian
thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức
thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật
này.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng; Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và
chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung
gắn liền với đất.
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; Xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Có thay đổi về những hạn chế
quyền của người sử dụng đất.
b. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đấtcho những trường hợp;
Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 100, Điều
101, Điều 102 Luật Đất đai 2013 như sau:
Thứ nhất, cấp GCN sử dụng đất khi có một trong các giấy tờ sau và không
phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
16


Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên
có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
đó không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp GCN thì được GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
Thứ hai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà
không có các giấy tờ trên:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay
được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không
17


có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có
quy hoạch thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Bên cạnh đó, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật
này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được

thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ
Hoặc người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
Ngoài ra, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Như thế, khi thỏa mãn các điều kiện trên thì hộ gia đình, cá nhân được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có một trong các điều kiện trên
thì không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
1. Trách nhiệm của UBND xã:
Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND cấp
huyện trong việc xác nhận các loại giấy tờ phục vụ công tác cấp GCN thuộc địa
bàn quản lý đúng nội dung và thời hạn quy định tại Quy chế này, theo hướng
dẫn chuyên môn của UBND cấp huyện, các sở, ban, ngành trong tỉnh;
Bố trí cán bộ có năng lực để xử lý, giải quyết đúng nội dung và đảm bảo
thời gian theo Quy chế này;
Thường xuyên nắm bắt tình hình thực tiễn, kịp thời phản ảnh, đề xuất giải
pháp giải quyết các vướng mắc liên quan đến công tác cấp GCN tại địa phương
18

đến UBND cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn và chỉ
đạo giải quyết, đảm bảo công tác cấp GCN được thuận lợi, nhanh chóng và hiệu
quả;
Tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ cấp GCN và chỉnh lý
biến động hồ sơ địa chính thường xuyên trên địa bàn theo quy định;
Phát hiện và báo cáo kịp thời cho UBND cấp huyện các trường hợp tiêu
cực liên quan đến công tác cấp GCN tại địa bàn phụ trách để có biện pháp xử lý
theo quy định của pháp luật;
2. Trách nhiệm của Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện:
Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận
photo GCN theo quy định của pháp luật;
Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật;
Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất trên địa bàn cấp huyện;
Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan, đơn vị liên
quan tham mưu cho UBND cấp huyện giải quyết khiếu nại, khiếu kiện liên quan
đến
Giấy chứng nhận đã được UBND cấp huyện cấp theo quy định;
Trường hợp Chi nhánh VPĐKĐĐ đang lưu trữ toàn bộ hồ sơ địa chính,
bản đồ địa chính, bản sao GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ; hồ sơ đăng ký
biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng giấy và dạng số), thì
Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
3. Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện:
Thẩm định hồ sơ về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện;

Theo dõi biến động về đất đai; thực hiện việc lập, quản lý, cập nhật và
chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai cấp huyện;
Hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ quản lý Nhà nước về Tài
nguyên và Môi trường đối với công chức chuyên môn về Tài nguyên và Môi
trường thuộc UBND cấp xã;
Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp huyện và tổ chức thực hiện sau khi được phê duyệt;
4. Trách nhiệm của UBND cấp huyện:
Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà
ở, đất đai và tài sản khác cho người sử dụng đất tại các xã, phường, thị trấn trực
thuộc để nghiêm túc thực hiện quy định này;
19


Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời
cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ
quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến về việc cấp GCN QSDĐ, QSHNO
& TSKGLVĐ theo Quy định;
Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sử bộ phận tham mưu và thực
hiện công tác cấp GCN theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một cửa” nhằm
tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ lập thủ tục
cấp GCN;
Thường xuyên đôn đốc, theo dõi, chỉ đạo công tác cấp GCN để kịp thời
phát hiện, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thuộc
thẩm quyền và tổng hợp, báo cáo Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Xây dựng,
Ban Quản lý, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc UBND tỉnh hướng
dẫn và chỉ đạo giải quyết kịp thời đối với các trường hợp vượt thẩm quyền;
Tổ chức chỉ đạo phòng Tài nguyên & Môi trường phối hợp với Chi nhánh
VPĐKĐĐ thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động tại cấp huyện;
Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác

cấp GCN thuộc địa bàn quản lý;
Xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt
thẩm quyền;
5. Sở Tài nguyên và Môi trường
Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan lập, điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hướng
dẫn kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân
cấp huyện trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt; kiểm tra việc thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt.
Thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu, sử
dụng tài sản khác gắn liền với đất theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
ký hợp đồng thuê đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu, sử
dụng tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạt,
đánh giá, phân hạng đất; lập và chỉnh lý biến động bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bảng đồ quy hoạch sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai
và xây dựng hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh.
Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính; việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tổ chức thực hiện, kiểm tra việc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất,
20


chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tổ chức, quản lý hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng

đất cấp tỉnh và hướng dẫn, kiểm tra hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong đăng ký cấp Giấy chứng nhận
1.3.1. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai.
Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự thủ tục hành chính khi
thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.
Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thực hiện
theo quy định tại Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 8
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà có nhu cầu được
cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu) và
giấy xác nhận đăng ký đất đai. Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác
định vào Đơn đăng ký (nếu nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ) và thẩm tra hồ
sơ, xét cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Chi nhánh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhận được Giấy chứng nhận.
Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm
pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự thủ tục hành chính khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Quy định về hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số
09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động

Sau khi Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động theo quy
định đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thì Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp
luật thì tiến hành xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ
trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian giải quyết: Trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận
21