xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã thuận an tỉnh bình dương
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (21.51 MB, 196 trang )
DANH MỤC KÝ HIỆU
STT
Chữ viết tắt
1
GCNQSDĐ
2
QSHNỞ
3
TSKGLVĐ
4
UBND
5
CNVPĐKĐĐ
6
QSDĐ
7
VPĐKĐĐ
Diễn giải
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu nhà ở
Tài sản khác gắn liền với đất
Ủy ban nhân dân
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai
SƠ ĐỒ:
STT Tên sơ đồ
Nội dung
Trang
1
Sơ đồ 2.1
Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu trên địa
bàn thị xã Thuận An.
25
2
Sơ đồ 2.2
Quy trình thực hiệncấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa
bàn thị xã Thuận An.
27
3
Sơ đồ 2.3
Quy trình chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn thị xã
Thuận An.
30
4
Sơ đồ 2.4
Quy trình tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị xã
Thuận An.
32
iii
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên
bảng
Nội dung
Trang
1
Bảng 2.1
Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Thị
xã Thuận An giai đoạn năm 2016
44
2
Bảng 2.2
Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Thị
xã Thuận An giai đoạn đầu năm đến tháng 4/2017
45
3
Bảng 2.3
Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ
năm 2016 đến tháng 4/2017
47
HÌNH:
STT
Tên
hình
Nội dung
Trang
1
Hình 2.1
Bản đồ hành chính Thị xã Thuận An, tỉnh
Bình Dƣơng
23
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... i
DANH MỤC KÝ HIỆU ........................................................................................ iii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................. 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu ................................................................ 3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu....................................................................... 4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................... 4
6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ....................................................................... 4
Chƣơng 1 ............................................................................................................... 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............................................................. 5
1.1.1. Các khái niệm chung .................................................................................... 5
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai ......................................... 7
1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến
nay ......................................................................................................................... 8
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện
hành ..................................................................................................................... 11
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận .................................................. 12
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận .................................................... 13
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16
1.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu và
đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. .................................................. 16
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:............... 17
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: ...................................... 18
1.3.4. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất
đai. ....................................................................................................................... 20
v
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƢƠNG ... 22
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận. .................................................................................................................... 22
2.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ................................................................. 22
2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
thị xã Thuận An tỉnh Bình Dƣơng ........................................................................ 24
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................ 25
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai ............................................................ 25
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................... 27
a. Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu đủ điều kiện ................................................ 27
b. Quy trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: .................................................. 30
c. Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất: ............................................................. 32
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ...................................................................... 34
2.3.1. Phân loại hồ sơ ........................................................................................... 34
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .............. 34
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ ........................................................................................................... 44
Chƣơng 3 ............................................................................................................. 49
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀNTHỊ XÃ THUẬN AN TỈNH
BÌNH DƢƠNG .................................................................................................... 49
3.1. Giải pháp chung ............................................................................................ 49
3.1.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ: ....................................... 50
3.2. Giải pháp cụ thể............................................................................................. 53
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai ................................... 53
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ ........................................................................................ 54
KẾT LUẬN.......................................................................................................... 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................. 61
PHỤ LỤC………………………………………………………………………….62
vi
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trƣờng sinh thái, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cƣ và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia.
Đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dƣới tác động tích cực
của con ngƣời một cách thƣờng xuyên. Ngƣợc lại đất đai không phát huy đƣợc
khả năng sinh lợi nếu con ngƣời tác động đến nó với thái độ thờ ơ, sử dụng một
cách tùy tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện cải tạo đất, các điều kiện đó phụ
thuộc vào bản chất của mỗi chế độ kinh tế - xã hội của từng quốc gia nhất định.
Hiện nay với tình hình gia tăng dân số và sự diễn ra mạnh mẽ của quá
trình đô thị hóa đã làm cho nhu cầu sử dụng đất của ngƣời dân ngày càng tăng.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn
là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Chính vì vậy
vấn đề đặt ra là phải có sự quản lí chặt chẽ của Nhà nƣớc trong công tác quản lí
đất đai để đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nƣớc.
Trong thực tế hiện nay thì tình hình quản lý đất đai ở nƣớc ta vẫn còn tồn
tại nhiều bất cập, ở các địa phƣơng quản lý còn lõng lẻo, tiến độ giải quyết các
vấn đề liên quan đến đất đai cho ngƣời dân còn nhiều hạn chế. Để khắc phục
tình trạng nêu trên thì công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có vai trò hết sức quan trọng. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành
chính bắt buộc nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất
trên cơ sở đó Nhà nƣớc nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật.
Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng một
cách hợp lí, tiết kiệm và đạt đƣợc hiệu quả cao nhất. Mặt khác nó còn tạo điều
kiện thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất ổn định lâu dài có đƣợc hiệu quả kinh tế,
góp phần làm ổn định tình hình kinh tế xã hội của quốc gia, tạo đƣợc niềm tin
cho nhân dân vào Đảng và Nhà nƣớc ta.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thƣ pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích
của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng
đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
cấp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nƣớc
cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nƣớc đạt đƣợc mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hƣởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nƣớc và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hƣởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tƣ thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, ngƣời sử dụng đất có đƣợc đất đai theo nhiều cách khác nhau
về nguồn gốc nhƣ: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhƣợng giấy tay, xây dựng
không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp
nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận đƣợc thực hiện
đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, tránh trƣờng
hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp
Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc.
Việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương ” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất đã có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu, các
luận văn thạc sĩ, đại học của các cá nhân, tổ chức trên nhiều khía cạnh nhƣ quy
trình, thủ tục cấp GCNQSDĐ, những ƣu điểm và hạn chế của công tác cấp giấy
ở địa phƣơng. Cụ thể là các công trình nghiên cứu nhƣ:
Luận văn thạc sĩ về đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai thành
phố Hà Nội” của Bùi Thị Thúy Hƣờng, trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên – Đại
học Quốc gia Hà Nội năm 2015.
Công trình này đã tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng
kí cấp giấy chứng nhận. Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị
hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
tại huyện Thanh Oai, đề xuất các biện pháp nhằm cải thiện và nâng cao hiệu quả
trong công tác cấp giấy chứng nhận.
2
Luận văn thạc sĩ luật học về đề tài: “Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.” của
Phạm Thị Thảo, trƣờng đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014.
Luận văn nêu trên chủ yếu tìm hiểu và làm rõ khái niệm, đặc điểm bản
chất pháp lý của pháp luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt
Nam. Làm rõ thực trạng pháp luật về đăng ký cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam,
chỉ ra điểm mới của Luật đất đai 2013 trong việc hoàn thiện các chính sách về
cấp giấy chứng nhận. Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật
trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn. Từ đó đề xuất các giải
pháp để hoàn hiện các chính sách pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn.
Luận văn Thạc sĩ khoa học:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân,
Thành Phố Hà Nội” của Nguyễn Thị Kiều Thu, Học viện Nông Nghiệp Việt
Nam năm 2014
Nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách,
nguyên tắc, quy trình, phƣơng pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý
hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể thì chƣa đƣợc làm rõ để thấy
đƣợc những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn Quận Thanh
Xuân.
Nhìn chung các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các
vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phƣơng pháp và căn cứ pháp lý nói
chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể
thì chƣa đƣợc làm rõ để thấy đƣợc những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp
phải tại địa bàn. Do đó để làm rõ hơn, em thực hiện bài luận văn này nhằm tiếp
cận đƣợc các trƣờng hợp cụ thể từ đó tìm hiểu thêm về tổng hợp và phân loại hồ
sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cũng nhƣ rút ra đƣợc các
nguyên nhân còn tồn đọng hồ sơ và đƣa ra các giải pháp đẩy nhanh tiến độ trong
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu: Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy
chứng nhận; xác định đƣợc căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tƣợng, điều kiện
đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Nhiệm vụ nghiên cứu: Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp
Giấy chứng nhận tại địa bànthị xã Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng. Giải pháp xử lý
hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn thị xã Thuận An,
tỉnh Bình Dƣơng.
3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất.Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nƣớc về đất đai.Nguyên tắc, quy trình
và phƣơng pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Trình tự thủ tục xử lý
hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến tháng 03/2017.
Phạm vi nội dung: Xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp giấy chứng nhận lần
đầu và đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp biến động (nhận chuyển
nhƣợng QSDĐ và tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu: thu thập các văn bản pháp luật về
đất đai, các báo cáo số liệu tại Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thị xã
Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích số liệu để đánh giá tình hình đăng kí
cấp giấy chứng nhận qua các năm và từ đó đề xuất những biện pháp để làm cho
công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận ở địa phƣơng đƣợc tốt hơn.
Phƣơng pháp so sánh: So sánh các số liệu về cấp giấy qua các năm.
Phƣơng pháp thống kê: Thống kê các số liệu về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo từng năm trên địa bàn thành phố.
6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Làm rõ đƣợc các trƣờng hợp vƣớng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất đƣợc các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhậnnhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo đƣợc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất hiện tại cũng nhƣ công tác quản lý đất đai của
Nhà nƣớc đƣợc chặt chẽ hiệu quả.
4
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Khái niệm về đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất
hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng
đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Khái niệm về đăng ký QSDĐ lần đầu: Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc
đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có ngƣời sử dụng,
chƣa đăng ký, chƣa đƣợc cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất) hoặc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
Khái niệm về đăng ký biến động QSDĐ: Đăng ký biến động QSDĐ thực
hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận mà
có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thƣ pháp lý chứng nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất để họ yên tâm chủ
động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:
+ Quyền của ngƣời sử dụng đất: là khả năng mà pháp luật cho phép ngƣời
sử dụng đất đƣợc thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất
nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Quyền chung của ngƣời sử dụng đất: Quy định tại điều 166 Luật đất đai
2013.
Ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc cấp Giấy chứng nhận; đƣợc hƣởng các thành
quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất và lợi ích do các công trình của Nhà nƣớc
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời đƣợc Nhà nƣớc hƣớng
dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; không chỉ thế, khi có
chính sách thu hồi đất ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng theo
đúng quy định của pháp luật. Đặc biệt, khi bị ngƣời khác xâm phạm quyền và
5
lợi ích hợp pháp về đất đai, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện và sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ.
+ Nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất: là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
ngƣời sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm
tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nƣớc và của cac chủ thể sử dụng
đất khác.
Nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất: Quy định tại điều 170 Luật đất đai
2013.
Ngoài đƣợc hƣởng các quyền lợi trên, ngƣời sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất, bảo vệ đất, bảo vệ môi trƣờng; đồng thời phải thực hiện kê khai đăng ký đất
đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Không chỉ thế, ngƣời sử dụng đất
phải có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất, khi hết thời
hạn sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử
dụng; phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng
đất và không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên
quan.
Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận:
Thẩm quyền không chỉ thể hiện đƣợc sự khác biệt giữa các cơ quan nhà
nƣớc với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nƣớc. Có
thể thấy, đối với một cơ quan nhà nƣớc, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng.
Ta có thể hiểu “thẩm quyền” là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động,
quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nƣớc do pháp
luật quy định.
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đƣợc quy định nhƣ sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực
hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho Cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cùng cấp
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
6
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, cộng
đồng công dân nhƣ quản lý nguồn thuế, Nhà nƣớc với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.
Nhà nƣớc biết đƣợc cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất
đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy đƣợc nhƣ Nhà nƣớc bảo vệ
quyền và bảo vệ ngƣời công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tƣ cá
nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nƣớc, Nhà nƣớc chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không đƣợc khai thác
trong lòng đất và trên không, nếu đƣợc phải đƣợc sự cho phép của Nhà nƣớc.
Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để bảo đảm
lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ
thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý.
Đăng ký đất đai để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ
địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể,
góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, những ràng buộc thay đổi
tròn quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
cấp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất.
Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp là nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất.
Qua việc cấp Giấy chứng nhận Nhà nƣớc đạt đƣợc mục tiêu quản lý
nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không
những làm ảnh hƣởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà
nƣớc và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hƣởng trực tiếp
7
tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu
tƣ thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ theo Luật Đất đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013:
Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đất đai 2003 đƣợc ban hành đã có nhiều
thay đổi quan trọng và dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai
đoạn trƣớc còn vƣớng mắc, chƣa giải quyết đƣợc, đăc biệt là đối với công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, Luật Đất đai 2003 và
các văn bản hƣớng dẫn thi hành luật đã thể hiện rõ những đổi mới này qua việc
cải cách thủ tục hành chính, thời gian thực hiện theo hƣớng đơn giản, gọn nhẹ.
Trình tự đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đƣợc quy định tại Nghị
định 181/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hƣớng dẫn thi
hành luật đất đai:
Ngƣời xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông
thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá năm mƣơi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ
sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa
vụ tài chính đó đƣợc xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho ngƣời đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trƣờng hợp không
đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho ngƣời xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất biết.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính, ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi
đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả
nƣớc do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở,
8
pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trƣớc ngày 01 tháng 08 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Với sự có mặt của Luật đất đai 2003, sau gần 10 năm thi hành cho thấy,
Luật đất đai 2003 đã đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất
nƣớc. Tuy nhiên, trong qua trình vận hành Luật đất đai năm 2003 còn tồn tại
một số hạn chế nhƣ: việc thực hiện quyền nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất còn
vƣớng mắc, lúng túng và không thống nhất; cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục
hành chính rƣờm rà, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng bất động
sản; ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc nộp hồ sơ tại một cơ quan ,cơ chế bảo hộ quyền
lợi của các bên liên qua trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ,
hiệu quả thấp;… ngoài ra còn một số hạn chế khác.
Công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo
Luật Đất đai 2013 đến nay:
Để giải quyết những hạn chế của Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc đã ban
hành Luật đất đai 2013 đƣợc thông qua trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa
XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 đã tổng
kết đánh giá đƣợc thực tiễn từ việc thi hành Luật đất đai 2003, từ đó xóa bỏ
đƣợc những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong
chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác ĐKĐĐ, cấp
GCNQSDĐQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Luật đất đai 2013 và các văn bản
quy phạm pháp luật liên quan thể hiện rõ sự thay đổi trong thủ tục hành chính
đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký đƣợc rút ngắn.
Trình tự đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đƣợc quy định tại Nghị
định 43/2014/ NĐ – CP hƣớng dẫn thi hành luật Đất đai:
Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND
cấp huyện hoặc UBND cấp xã. Công chức tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và viết giấy
hẹn trao cho ngƣời nộp hoặc hƣớng dẫn để ngƣời nộp hồ sơ làm lại nếu hồ sơ
không hợp lệ.
Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại UBND
cấp xã thì UBND cấp xã thực hiện:
Thông báo cho CNVPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc
kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có) đối
với nơi chƣa có bản đồ địa chính.
Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền
với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trƣờng hợp không
có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở
hữu tài sản đối với trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo
quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp
phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt đối với nhà ở,
9
công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chƣa
có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ.
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu
dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh
VPĐKĐĐ.
Trƣờng hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì chuyển hồ sơ cho
CNVPĐKĐĐ, CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc nhƣ sau:
Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để UBND cấp xã thực hiện các công việc
nhƣ trên;
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử
dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác
nhận đủ hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đăng
ký đối với trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.
Cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm
trả lời bằng văn bản cho CNVPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm
việc.
Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện: Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn
liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có). Chuyển
hồ sơ sang Chi cục thuế huyện, thị xã, thành phố để xác định nghĩa vụ tài chính
(nếu có), trừ trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên
và Môi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng nhận.
Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện việc kiểm tra hồ sơ và trình
UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận;
Chi nhánh VPĐKĐĐ thông báo cho ngƣời sử dụng đất khoản phí, lệ phí
địa chính phải nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cập nhật bổ sung việc cấp
Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, giao Giấy chứng
nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã
để trao cho ngƣời đƣợc cấp.
Các loại Giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất nay
là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo Quyết định 201- QĐ/ĐKTK
10
ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Sổ này có màu đỏ đậm và do
UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.
Trƣớc tháng 11/2004, tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ
quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho ngƣời
sử dụng đất gồm có: giấy chứng nhận màu đỏ thuộc ngành Tài nguyên và Môi
trƣờng cấp; giấy chứng nhận màu hồng là “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở” do UBND quận, thị xã cấp; giấy chứng nhận màu tím là
“giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu
nhà nƣớc, thuộc ngành Tài chính cấp”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất do Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng về Quy định đƣợc thay thế bằng Thông tƣ số
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều Luật Đất đai.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính.
Thông tƣ số 154/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế, Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013
của Chính phủ.
Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
Quyết định 13/2015/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dƣơng ban hành quy định
về một số vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng.
Quyết định 37/2014/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dƣơng ban hành về việc
quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn tỉnh Bình Dƣơng.
11
Quyết định 59/2016/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dƣơng ban hành về việc
quy định chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bình
Dƣơng.
Quyết định 38/2014/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dƣơng ban hành về việc
quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở đƣợc phép tách thửa đất trên địa bàn
tỉnh Bình Dƣơng.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Nguyên tắc đăng ký đất đai:
Theo nhƣ Luất đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sỡ hữu. Đăng
ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý nhƣ nhau. Để có một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần phải tuân theo các
nguyên tắc sau:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ nghĩa là một biến động về quyền đối với
BĐS, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhƣợng, sẽ chƣa có hiệu lực pháp lý nếu
chƣa đƣợc đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Nguyên tắc đồng thuận là ngƣời đƣợc đăng ký với tƣ cách là chủ thể phải
đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã
đăng ký trƣớc đây trong hồ sơ đăng ký.
Nguyên tắc công khai là hồ sơ đăng ký đất đai đƣợc công khai mọi ngƣời
có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý
của thông tin phải đƣợc pháp luật bảo vệ.
Nguyên tắc chuyên biệt hóa là trong đăng ký đất đai, chủ thể (ngƣời có
quyền cần đăng ký) và đối tƣợng (đất đai, bất động sản) phải đƣợc xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ về thửa đất và ngƣời sử dụng
và nó là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất
đƣợc bảo vệ khi xảy ra tranh chấp; cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣời sử
dụng đất phải thực hiện. Chính vì vậy việc cấp Giấy chứng nhận cần phải tuân
thủ các nguyên tắc đƣợc quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 cụ thể:
Giấy chứng nhận đƣợc cấp theo từng thửa đất. Thửa đất có nhiều ngƣời
chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung
12
quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở
hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc
nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc
miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một ngƣời.Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã
cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận để
ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu
có.Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định
tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Điều kiện đăng ký đất đai:
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý nhƣ nhau.
1. Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây:
13
a) Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
c) Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
2. Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi
tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận:
14
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ có giá trị pháp lý xác
lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ
trong việc sử dụng đất đai.
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trƣờng hợp sau đây:
a) Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
b) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
d) Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
đ) Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
i) Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất".
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác minh hiện trạng sử
dụng đất, niêm yết công khai kết quả hồ sơ trong vòng 15 ngày và gửi hồ sơ đến
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thực hiện kiểm tra hồ sơ,
xác minh thực địa khi cần thiết. Lập, cập nhật,chỉnh lý, lƣu trữ và quản lý hồ sơ
địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc. Tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi
Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; lập phiếu chuyển thông tin để xác
15
định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với các hồ sơ không đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ thì lập phiếu trả hồ sơ…Trƣờng hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai đang lƣu trữ toàn bộ hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; hồ sơ đăng ký biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng
giấy và dạng số), thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung
cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng.
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện thực hiện việcthẩm tra hồ sơ,
trình UBND có thẩm quyền ký GCNQSDĐ và chuyển hồ sơ đã giải quyết cho
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, thị xã.
Ủy ban nhân dân cấp huyện ký giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp cấp
lần đầu, chuyển mục đích sử dụng; nhận và trả kết quả hồ sơ.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng kiểm tra hồ sơ, ký giấy chứng nhận đối với
các trƣờng hợp biến động đất đai, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận
1.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất.
Việc thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo
một trình tự, thủ tục cụ thể để công tác quản lý của Nhà nƣớc về đất đai đƣợc
hiệu quả. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất đƣợc quy
định theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhƣ sau:
Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm
tra hồ sơ và thực hiện các công việc nhƣ sau:Trƣờng hợp đăng ký đất đai thì xác
nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp không
có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này
thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng
đất, sự phù hợp với quy hoạch.Trƣờng hợp chƣa có bản đồ địa chính thì trƣớc
khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải
thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất
hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có).
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh
chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và
khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét
16
giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau: Trƣờng hợp
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai
kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này. Trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính thửa đất. Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối
với tổ chức trong nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa
có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ. Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng
hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất vào đơn đăng ký. Trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có
giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu
lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đó.Cập nhật thông tin
thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai (nếu có). Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ
tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho ngƣời đƣợc
cấp.
Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc sau: Kiểm tra
hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp thuê đất thì
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp
đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi ngƣời sử
dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chuyển
hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
1.3.2. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nộp hồ sơ và trả kết
quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai nhƣ sau:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết đƣợc quy định theo Bộ
thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai.Riêng đối với trƣờng hợp thực hiện
17
theo khoản 1, 2, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi
tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở phải
nộp hồ sơ trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.
Sau khi có ý kiến bằng văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng về dự
án đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì chủ đầu tƣ dự án thực hiện nộp hồ sơ
cấp Giấy chứng nhận thay cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất,
mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng
ký. Văn phòng Đăng ký đất đai là nơi tiếp nhận và trả hồ sơ cho trƣờng hợp này.
Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính đƣợc thực hiện nhƣ sau:Kết
quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày
có kết quả giải quyết, trừ trƣờng hợp quy định tại Điểm b và c Khoản này.
Trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính
đối với hồ sơ chuyển quyền thì trong vòng bảy (07) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có phiếu chuyển cho cơ quan thuế và đồng
thời thông báo cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản biết. Trƣờng hợp phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính đối với hồ sơ phải
trình cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cấp giấy chứng nhận thì Văn phòng
đăng ký đất đai xác nhận lại ngày hẹn trả kết quả hồ sơ tại Phiếu tiếp nhận và trả
kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận là trong vòng bảy (07) ngày kể từ khi
ngƣời nộp hồ sơ bổ sung giấy xác nhận của cơ quan thuế về việc thực hiện nghĩa
vụ tài chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển
Trƣờng hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ
có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ bằng văn bản lý do và cơ sở pháp lý
để xác định không đủ điều kiện giải quyết; lƣu, nhập thông tin dữ liệu hồ sơ này
để theo dõi, xử lý tiếp theo nếu có
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
Mỗi một thủ tục đăng ký đất đai đều có một quy định về thời gian thực
hiện để đảm bảo các hồ sơ đƣợc giải quyết đúng quy định đó , tránh trƣờng hợp
trì trệ. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đaiđƣợc quy định theo Điều
61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhƣ sau:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30
ngày;
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tƣ xây dựng là
không quá 30 ngày;
18
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá
20 ngày;
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trƣờng hợp
trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức,
chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm
ngƣời sử dụng đất là không quá 15 ngày;
Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trƣờng hợp đƣợc
Nhà nƣớc giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;
Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi
hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;
Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất
liền kề là không quá 10 ngày;
Đăng ký biến động do đổi tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ
thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài
chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là
không quá 15 ngày;
Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một
lần; từ hình thức Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức
thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;
Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;
Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
là không quá 03 ngày làm việc;
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ
hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;
Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trƣờng
hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều ngƣời sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không
quá 50 ngày;
Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày.
19
1.3.4. Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai.
Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính khi
thực hiện đăng ký đất đai lần đầu:
Hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thực
hiệntheo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ,
Điều 8 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT.
Khi ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, CNVPĐKĐĐ
có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xem có đúng với quy định của pháp luật không,
đã đầy đủ hồ sơ hay chƣa nếu đầy đủ và hợp lệ thì trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho ngƣời sử dụng theo hƣớng dẫn của Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu
đƣợc cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và Giấy
xác nhận đăng ký đất đai. Sau khi nhận đƣợc Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận,
CNVPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác định vào Đơn
đăng ký và thẩm tra hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất theo
quy định của Pháp luật.
Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian
niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính
định).
Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai:
Quy định về hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất thực
hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động;
Sau khi Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ ĐKBĐ theo quy định đến
CNVPĐKĐĐ. Thì CNVPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp
với quy định của pháp luật thì tiến hành xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận
đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian giải quyết: Trong thời hạn không quá 30 ngày (không kể thời
gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)
Trƣờng hợp nhận hồ sơ chƣa đầy đủ, chƣa hợp lệ thì trong thời gian tối đa
03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hƣớng dẫn ngƣời nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
20
Tiểu kết chương 1:
Qua chƣơng 1 ta có thể thấy, rằng từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời có
những đổi mới, tiến bộ hơn luật đất đai 2003 và luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý, Luật đất đai 2013 ra đời cũng là một bƣớc đổi mới cho ngành đất
đai, giúp cho trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ nhanh chóng hơn, gọn lẹ hơn giúp
rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.
Bên cạnh đó ta cũng thấy công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận rất đa
dạng và phức tạp. Ngƣời sử dụng đất cần phải phân biệt rõ giữa đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động. Đăng ký đất đai lần đầu là lần đầu đăng ký đất đai khi đất
đai đang sử dụng chƣa đăng ký lần nào; đăng ký biến động là việc chỉnh lý, cập
nhật những thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Qua đó ngƣời sử dụng đất cần
phải tìm hiểu những hồ sơ thủ tục cần thiết khi đi đăng ký cấp GCNQSDĐ để
tránh tình trạng thiếu giấy tờ gây mất thời gian cho cả cơ quan cấp giấy lẫn cá
nhân ngƣời đi đăng ký.
Việc nghiên cứu Chƣơng 1 giúp ta hiểu rõ hơn về các thủ tục hành chính
khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ,
tránh những sai phạm khi thực hiện công tác này. Đồng thời còn làm tiền đề
vững chắc để đi vào nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa phƣơng ở Chƣơng 2.
21
