xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện hòn đất tỉnh kiên giang

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ Viết Đầy Đủ

Chữ Viết Tắt

1

ĐKDĐ

Đăng ký đất đai

2

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

3

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

4

TSKGLVD

5

UBND

Uỷ ban nhân dân

6

GCN

Giấy chứng nhân

7

KT- XH

Kinh tế- xã hội

8

CN

Chuyển nhượng

9

CMĐ

Chuyển mục đích

10

TC

11

VPĐKDĐ

12

TNMT

13

CSDLĐĐ

14

HSĐC

Tài sản khác gắn liền với đất

Tặng cho
Văn phòng đăng ký đât đai
Tài nguyên môi trường
Cơ sở dữ liệu đất đai
Hồ sơ địa chính

ii

DANH MỤC BẢNG

TT

Tên

Trang

Bảng 2.1

Diện tích, cơ cấu cơ cấu nhóm đất nông nghiệp
năm 2016

24

Bảng 2.2

Diện tích, cơ cấu cơ cấu nhóm đất phi nông
nghiệp năm 2016

25

Bảng 2.3

Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòn
Đất giai đoạn 2014 -2016

26

Bảng 2.4

Bảng kết quả các trường hợp đăng ký đất đai
năm 2014

51

Bảng 2.5

Bảng kết quả các trường hợp đăng ký đất đai
năm 2015

52

Bảng 2.6

Bảng kết quả các trường hợp đăng ký đất đai
năm 2016

53

Bảng 2.7

Kết quả đăng ký biến động của hộ gia đình,cá
nhân giai đoạn 2014-2016 trên địa bàn huyện
Hòn Đất

53

Bảng 2.8

Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN của huyện
Hòn Đất năm 2016.

54

DANH MUC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
TT

Tên

Trang

Biểu đồ 2.1

Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòn Đất

24

Hình 2.1

Vị trí địa lý huyện Hòn Đất

20

iii


DANH MỤC SƠ ĐỒ
TT

Tên

Trang

Sơ đồ 1.1

Quy trình đăng ký, cấp giấy CNQSĐĐ QSHNƠ
& TSKGLVĐ

17

Sơ đồ 2.1

Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSĐĐ
QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu tại huyện Hòn
Đất

30

Sơ đồ 2.2

Quy trình chuyển nhượng QSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Hòn Đất.

32

Sơ đồ 2.3

Quy trình chuyển mục đích SDĐ trên địa bàn
huyện Hòn Đất.

34

Sơ đồ 2.4

Quy trình tặng cho QSDĐ, QSHN Ở &
TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Hòn Đất

36

Sơ đồ 2.5

Quy trình thực hiện cấp GCN QDDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ

38

iv


MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ................................................................ iii
DANH MỤC SƠ ĐỒ .................................................................................................. iv
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài...................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................................. 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu ....................................................................... 3

3.1. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 4
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn ................................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn .................................................................................................. 4
CHƯƠNG 1................................................................................................................... 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................... 5
1.1.1. Các khái niệm chung ............................................................................................ 5
1.1.2.Sự cần thiết phải thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quản lý nhà nước về đất
đai………… ................................................................................................................... 7
v


1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến
nay…. ............................................................................................................................. 8
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành ................................................................................................................ 10
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất ................................................................................... 10
1.2.2. Điều kiện thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ....................................................................... 12
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyến sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ................................................ 12
1.3. Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................... 14
CHƯƠNG 2................................................................................................................. 20
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HÒN ĐẤT, TỈNH KIÊN GIANG .................................... 20
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .............................................................................. 20
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 20
2.1.2. Kinh tế – xã hô ̣i .................................................................................................. 22
2.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòn Đất. ........................ 23
2.1.4. Tình hình biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòn Đất. ......................... 26
2.1.5. Giới thiệu cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận .............. 27
2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................. 30
2.2.1.Quy trìnhthựchiện đăng ký đất đai (lần đầu) .................................................... 30
2.2.2. Quy trình đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận...................................... 32
2.2.2.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................. 32
vi


2.2.2.2. Chuyển mục đích sử dụng đất ......................................................................... 33
2.2.2.3. Tặng cho QSDĐ ............................................................................................ 35
2.2.3. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận ......................................................... 38
2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng
nhận ............................................................................................................................. 41
2.3.1. Phân loại hồ sơ ................................................................................................... 41

2.3.1.1. Hồ sơ đăng ký lần đầu ................................................................................... 41
2.3.1.2. Hồ sơ đăng ký biến động ............................................................................... 42
2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận ......................................................... 43
2.3.2.1. Hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu................................................. 43
2.3.2.2.Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất ............................... 46
2.4.Kết quả giải quyết công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................... 50
2.4.1 Kết quả giải quyết hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận
lần đầu ......................................................................................................................... 50
2.4.2. Kết quả giải quyết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích SDĐ, tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..... 54
2.5. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Hòn Đất .................................................................... 55
CHƯƠNG 3................................................................................................................. 58
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN HUYỆN HÒN ĐẤT,
TỈNH KIÊN GIANG .................................................................................................. 58
3.1.Giải pháp chung cho việc hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất ................................................ 58
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................... 58
3.1.2. Giải pháp về công tác quản lý ............................................................................ 58
3.1.3. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................... 59
vii


3.2. Giải pháp cụ thể cho các dạng hồ sơ trong công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất .......................................................................................................................... 60
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần

đầu. ............................................................................................................................... 60
3.2.1.1. Hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. ...................................................... 60
3.2.1.2. Hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận ............................................ 61
3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai và cấp
Giấy chứng nhận ........................................................................................................ 62
3.2.2.1. Hồ sơ đủ điều kiện đăng ký biến động................................................. ……..62
3.2.2.2.Hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký biến động................................................. 63
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

viii


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự
tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn với đất đai. Do đó, nhu cầu sử dụng đất
ngày càng tăng, dẫn đến việc quán lý đất đai càng trở nên phức tạp hơn, công tác quản
lý đất đai là một vấn đề hết sức quan trọng như: như đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tùy vào tình hình địa phương mà quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả theo quy
định pháp luật, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Đồng thời, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu. Từ đó, mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng

được thiết lập, Nhà nước có thể nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật.
Việc phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận
phải được thực hiện nhanh chóng và nghiêm túc, đúng quy định của pháp luật để
tránh ảnh hưởng đến các vấn đề tranh chấp, lấn chiếm đất do trong quá trình đăng kí
đất đai các giấy tờ không được giải quyết triệt để.
Như vậy, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không chỉ đảm bảo sự thống
nhất trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng. Góp phần đảm bảo
đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Tuy nhiên, trên thực tế còn nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận có tính pháp lý chồng chéo, mâu thuẫn, dẫn đến tình trạng
đất đai dịch chuyển ra ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Đứng trước thực trạng đó, để
công tác quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, cần phải rút kinh nghiệm từ thực tế ở mỗi
địa phương để xây dựng các biện pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý và bền vững. Đánh
giá một cách đầy đủ khoa học về tình hình quản lý và sử dụng đất đai.
Huyện Hòn Đất là nơi nối liền trung tâm Tp. Rạch Giá với khu Công nghiệp
Kiên Lương, Ba Hòn - Hòn Chông; kênh Rạch Giá - Hà Tiên. Huyện đang phát triển
mạnh về mọi mặt. Trong đó, quá trình đăng kí đất đai đang được phổ biến rộng rãi và
ngày càng hoàn thiện hơn. Nên quỹ đất đai sẽ được quản lí chặt chẽ và có thể đưa ra
những quy định rõ ràng để thực hiện các thủ tục hiệu quả hơn.Do đó, quá trình xử lý
1


hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là rất lớn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng
đất.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong thời gian qua, vấn đề liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy
chứng nhận được rất nhiều sự quan tâm và đã được sử dụng để làm đề tài nghiên cứu
khoa học cũng như các khóa luận. Một số công trình nghiên cứu này như:
- Năm 2014,theo Nguyễn Thị Hồng Ngọc của trường đại học Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội nghiên cứu về đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Mê Linh,
Huyện Mê Linh, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2009-2013”. Khóa luận này đề cập đến
tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Mê Linh; tổng hợp tình hình
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp; tổng hợp tình hình cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức theo mục đích
sử dụng, theo loại hình tổ chức; tình hình đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên đề tài
chỉ đề cập nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, chưa đề
cập đến việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể.
- Năm 2014,theo Chu Thị Hiềm của trường Đại học Nông Lâm Thành phố Thái
Nguyên nghiên cứu về đề tài: ”Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên huyện Pác Nặm, tỉnh Bắc Cạn giai đoạn 2011-2013”. Khóa luận này
đề cập đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai; đánh giá kết quả thực hiện công tác
cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp, đất ở; đánh giá kết quả công tác cấp
Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đề tài vẫn chưa làm rõ được
những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ đang vướng phải từ đó những biện pháp cải
thiện hay thúc đẩy quy trình cấp giấy vẫn chưa hoàn thiện.
- Năm 2015, luận văn Thạc sĩ Trịnh Thành Công của trường Đại học Kinh tế
với đề tài nghiên cứu: “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Giang
giai đoạn 2010-2013”. Luận văn đề cập đến tình hình quản lý nhà nước về đất đai của
thành phố Hà Giang, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và thực trạng công tác quản lý
nhà nước về đất đai, định hướng tình hình sử dụng đất đai và dự báo nhu cầu sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Giang.
2

Các khóa luận trên chủ yếu xem xét đến vấn đề chính sách thực hiện, căn cứ
pháp lý nói chung, chưa thực sự đi sâu nghiên cứu cách giải quyết hồ sơ cụ thể. Việc
xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận rất phức tạp. Cần kiểm tra chi tiết, để có
hướng giải quyết cụ thể và giải pháp để khắc phục những khó khăn, thách thức đối
với công tác xử lý hồ sơ. Hầu hết các khóa luận trên vẫn chưa đề cập đến điều đó.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định được căn
cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận.
+ Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn
huyện Hòn Đất
+ Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn huyện Hòn Đất
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
+Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai .Nguyên tắc, quy trình và
phương pháp thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Hòn Đất,tỉnh
Kiên Giang
+ Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện
Hòn Đất
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi
+ Không gian: huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang
+ Thời gian 2014-2017

+ Nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần
đầu và đăng ký biến động cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với các
trường hợp: chuyển mục đích sử dựng đất, chuyển nhượng QSDD và tặng cho QSDD
3


5. Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp điều tra thu thập số liệu tài liệu: thu thập tài liệu hồ sơ từ Chi
nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Hòn Đất, các file scan từ phòng máy, các bản
đồ địa chính tại tổ đo đạc và số liệu thống kê từ phòng Tài Nguyên Môi Trường
huyện Hòn Đất, các văn bản pháp lý về đất đai của Chính Phủ, văn bản hướng dẫn
của Bộ, Tỉnh và Ban ngành có liên quan. Ngoài ra còn thu thập từ internet.
+ Phương pháp thống kê số liệu: sử dụng excel để sắp xếp các số liệu đã thu
thập, hỗ trợ việc lập các bảng biểu thuận tiện cho việc phân tích.
+ Phương pháp so sánh: so sánh đối chiếu các số liệu với nhau để thấy được sự
biến động trong công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận qua các năm; cũng như so
sánh quy trình xử lý hồ sơ theo Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, giữa thực
tế với lý thuyết về vấn đề này.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: sử dụng các phần mềm để tổng hợp
các số liệu, tài liệu thu thập và phân tích chúng để thấy được những đặc trưng của
công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận.
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp
Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được
các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng
ký, cấp giấy, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện
tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.
7. Kết cấu của luận văn
- Mở đầu.
- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất.
- Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hòn Đất,
tỉnh Kiên Giang
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa
bàn huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang
- Kết luận;

4


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau.

Đăng ký lần đầu là đăng ký được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả
nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai, tiến tới cấp giấy chứng
nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện. Đăng ký lần đầu được thực hiện
trong các trường hợp: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng
mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất được phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện
tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung
đã đăng ký; Chuyển mục đích sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời
gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức
thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5


Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Từ đó, đảm bảo cho người sử dụng đất được
thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ pháp luật - pháp luật đất
đai.
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận khi họ đồng thời là chủ sử dụng
đất và là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện theo quy định. Khi đó, các
tài sản gắn liền với đất sẽ được đăng ký, cấp giấy chứng nhận đồng thời với Giấy
chứng nhận hoặc được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận bổ sung. Nếu chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất không đồng thời là chủ sử dụng đất thì họ vẫn được đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận đối với loại tài sản do mình sở hữu.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:
Người sử dụng đất đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sẽ được nhà
nước công nhận tính hợp pháp về việc sử dụng đất và đồng thời cũng được bảo vệ
quyền lợi này.
Người sử dụng đất có nghĩa vụ làm đơn đăng ký, kê khai chính xác về hiện
trạng sử dụng đất của mình và cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ có liên quan đến
việc ĐKĐĐ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính theo đúng quy định của pháp luật; đồng thời người sử dụng đất có nghĩa vụ sử
dụng đúng mục đích, thời hạn, diện tích sử dụng đất đã đăng ký và bảo vệ, sử dụng
đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp
Giấy chứng nhận:
Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy
chứng nhận là quyền hạn của các cơ quan nhà nước trong nhiệm vụ thực hiện công tác
này. Mỗi cơ quan nhà nước sẽ có quyền thực hiện những công việc phục vụ công tác
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho những đối tượng cụ thể theo quy định. Đồng thời,
quyền này cũng bị giới hạn, nghĩa là ngoài những đối tượng như đã quy định cơ quan
nhà nước không được phép thực hiện những công việc có liên quan đối với những đối
tượng khác theo quy định.
Mỗi cơ quan chức năng khi thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận sẽ
có thẩm quyền khác nhau và được quy định cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật
về đất đai.

6


1.1.2. Sự cần thiết phải thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quản lý nhà nước về
đất đai

Vị trí và vai trò của ĐKĐĐ:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng
công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân
khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai,
giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
nhà
nước. Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng
đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và
giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã
hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công
cụ giúp Nhà nước quản lý.
Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên
đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ
sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử
dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và
quản lý của những thay đổi này.
Đăng ký đất đai làm cơ sở cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy
đủ, chi tiết đến từng thửa đất. Qua đó cung cấp những thông tin pháp lý cần thiết cùng
với việc đồng bộ các nội dung như giao đất, cho thuê đất, lập quy hoạch sử dụng đất,
định giá đất,... giúp Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai và quản lý chặt chẽ mọi biến
động đất đai của địa phương một cách hợp lý nhất.
Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận là thành phần quan trọng góp phần hoàn thiện hệ thống hồ sơ
địa địa chính.
Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cấp Giấy chứng nhận là
việc được thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền đối với
người sử dụng đất có đủ điều kiện. Bằng Giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất có quyền
và sử dụng quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật. Bên

cạnh đó, Nhà nước giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của họ thông qua các giao dịch
về quyền trên.

7


1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến
nay
Thời kì Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
Ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu lực từ
ngày 01/07/2004. Luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều thay đổi quan trọng và
dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai đoạn trước còn vướng mắc,
chưa giải quyết được. Trong đó, tiến trình thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN như
sau:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã. Cán
bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và viết giấy hẹn trao cho người nộp hoặc hướng dẫn để
người nộp hồ sơ làm lại nếu hồ sơ không hợp lệ.
- Thẩm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn cấp giấy đối với các trường hợp đủ điều
kiện; ghi ý kiến các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy, lý do.
- Ký Tờ trình đề nghị cấp giấy chứng nhận và trình UBND cấp huyện xem xét
hồ sơ, ký quyết định cấp giấy chứng nhận.
- Chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế huyện, thị xã, thành phố để xác định nghĩa vụ
tài chính (nếu có).
- Thông báo cho người sử dụng đất khoản phí, lệ phí địa chính phải nộp để thực
hiện nghĩa vụ tài chính.
- Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí, lệ phí theo quy định và nhận Giấy
chứng nhận, trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả UBND cấp huyện.
Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi ba (33) ngày làm việc (không kể thời

gian công bố công khai kết quả thẩm tra và thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Các loại giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ này như: Chứng nhận quyền
sử dụng đất; Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng và Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
Thời kì Luật Đất đai 2013 có hiệu lực:
Luật Đất đai 2003 cũng cho thấy một số điểm không phù hợp với tình hình kinh
tế xã hội ngày càng đổi mới như hiện nay. Vì vậy, Luật đất đai 2013 được thông qua
trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ
ngày 01/07/2013 nhằm xóa bỏ những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, định
hướng đổi mới chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận.
8


- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp
xã thì UBND cấp xã thực hiện:
+ Thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất
hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối
với nơi chưa có bản đồ địa chính.
+ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền
với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch
+ Niêm yết, công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư
nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý
kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện thì chuyển hồ sơ cho Chi nhánh
VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như sau:
+ Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để UBND cấp xã thực hiện các công việc như
trên;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã
thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp.
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký
đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.
- Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc.
- Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng
ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có). Chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế
để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải
nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ
để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện việc kiểm tra hồ sơ và trình
UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận;
- Chi nhánh VPĐKĐĐ thông báo cho người sử dụng đất lệ phí địa chính phải
nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào
9


hồ sơ địa chính. Giao GCN cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện
hoặc UBND cấp xã để trao cho người được cấp.
- Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí, lệ phí theo quy định và nhận Giấy
chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện hoặc UBND cấp
xã.
Thời hạn giải quyết: Không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ
hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp

luật.
Các loại Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận QSHNƠ và quyền sử dụng
đất ở, Giấy chứng nhận QSHNƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
phù hợp với quy định của pháp luật đã cấp trước ngày 10/12/2009 đều có giá trị pháp
lý và các loại Giấy chứng nhận sẽ được cấp bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ, chứng nhận QSHNƠ, chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng,
chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Nguyên tắc đăng ký đất đai:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt
là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập
vào sổ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với
quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông
tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người
có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của
thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền
cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ
ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực
10

sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu
kiện về chủ quyền đối với đất đai.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVD
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được quy
định như sau:
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại
cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các
thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ
và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và
chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ

và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp
đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
11


có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc
thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
1.2.2. Điều kiện thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có đủ điều kiện theo quy định
tại Điều 100,101 Luật Đất đai 2013 và phù hợp với các quy định tại Điều 103, 104
Luật này và Điều 18, 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi có đủ điều kiện
theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở được chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng không phải nhà ở khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 32
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được chứng nhận quyền sở hữu rừng
sản xuất là rừng trồng khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 33 Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm khi có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyến sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
Trách nhiệm của UBND cấp xã được quy định tại Khoản 2 Điều 70 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực
hiện các công việc như sau:
- Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại
12


các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền
sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài
sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy
hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;
- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại
Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký
đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa
đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải

quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
đất đai.
Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai được quy định tại Khoản 3
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng
đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai
kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã
thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu
có).
- Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,
cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp
nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký.
- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản
13


gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến
cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không
thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp
luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật
bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
Trách nhiệm của cơ quan Tài nguyên và Môi trường được quy định tại
Khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê
đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử
dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai
Trách nhiệm của UBND cấp huyện được quy định tại Điểm b Khoản 2
Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
1.3. Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thành phần hồ sơ quy định

14


- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ
đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây
dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải
có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc
xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích
thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng
hạn chế.
Việc nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được
quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại
Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả
kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy
ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan

quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết
quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối
nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ
cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay.
Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
+ Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có
kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
15


- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành
chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường
hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp
đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành
chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định
được miễn nghĩa vụ tài chính;
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có
trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (thủ tục đăng ký, cấp
giấy chứng nhận)được quy định tại Khoản 2 và 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐCP:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận
được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất
có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này
được tăng thêm 15 ngày.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần
đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định theo Điều 70
Nghị định 43/2014/NĐ-CP

16


Hộ gia đình, cá nhân
.

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ

UBND Xã,
Phường, thị trấn

Tiếp nhận hồ sơ, niêm yết, xác
nhận hiện trạng.

Chi nhánh
VPĐKDĐ

Kiểm tra hồ sơ, lấy ý kiến cơ
quan có liên quan;
Thẩm định hồ sơ, dự thảo tờ
trình, GCN
Cập nhật HSĐC, CSDLĐĐ

Phòng TNMT

UBND cấp Huyện

Kiểm tra hồ sơ,
trình ký cấp GCN.

Ký GCN.

Sơ đồ 1.1 Quy trình đăng ký, cấp giấy CNQSĐĐ QSHNƠ & TSKGLVĐ
Sơ đồ được giải thích chi tiết như sau:
Bước 1: Người SDĐ nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
Bước 2: Tại UBND cấp xã, phường, thị trấn:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các
công việc như sau:
- Trường hợp ĐKĐĐ thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê
khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình
trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy
định thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình

xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp
phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với QH được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc
17


công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt
động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc
trên, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo
địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất
nộp (nếu có);
- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân
cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý
kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng
đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai
kết quả.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã
thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu
có);
- Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,
cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư
cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc đo đạc bản đồ;
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký;
- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện

trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản
lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ
quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn
bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến
cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không
thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp
luật; chuẩn bị hồ sơ để Cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường trình ký cấp Giấy chứng
18