xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện cẩm mỹ, tỉnh đồng nai

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
QH

: Quy hoạch

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

TNMT

: Tài nguyên & Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

TX

: Thị xã

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

GDTX

: Giáo dục thường xuyên

TTVH

: Trung tâm văn hoá

HTCĐ

: Học tập cộng đồng

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

THPT

: Trung học phổ thông

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

MĐSDĐ

: Mục đích sử dụng đất


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Cẩm Mỹ ................................................ 17
Bảng 2.2: Thống kê diện tích các xã ................................................................... 24
Bảng 2.3: Cơ cấu SDĐ của toàn huyện............................................................... 26
Bảng 2.4: Hiện trạng SDĐ nông nghiệp ............................................................. 27
Bảng 2.5: Hiện trạng SDĐ phi nông nghiệp ....................................................... 28
Bảng 2.6: Kết quả thực hiện KHSDĐ nông nghiệp kỳ trước ............................. 30
Bảng 2.7: Kết quả thực hiện KHSDĐ phi nông nghiệp kỳ trước ....................... 32
Bảng 3.1: Kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 ................................... 43
Bảng 3.2: KHSDĐ phi nông nghiệp 2018 .......................................................... 44
Bảng 3.3: Kế hoạch chuyển MĐSDĐ huyện Cẩm Mỹ năm 2018 ...................... 46
Bảng 3.4: Kế hoạch thu hồi đất năm 2018 của huyện Cẩm Mỹ ......................... 47
Bảng 3.5: Danh mục công trình, dự án thực hiện trong năm 2018 ..................... 48
Bảng 3.6: Diện tích chiếm đất của các công trình .............................................. 49

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ....................... 7


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn .................................................................................. 1
2.1. Mục tiêu........................................................................................................................ 1
2.2. Nhiệm vụ ...................................................................................................................... 2

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................... 2
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn ...................................................................................... 3
6. Bố cục luận văn .............................................................................................................. 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QHSDĐ ............................. 4
1.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................................ 4
1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội ........... 4
1.1.2. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai ....................................................................... 6
1.1.3. QH, KHSDĐ, đặc điểm của QHSDĐ .................................................................... 8
1.1.4. Nội dung QH, KHSDĐ cấp huyện ....................................................................... 10
1.1.5. Nguyên tắc lập QHSDĐ ........................................................................................ 10
1.1.6. Công tác QHSDĐ ở nước ngoài và Việt Nam .................................................... 11
1.1.7. Những bất cập trong hệ thống QHSDĐ ............................................................... 13
1.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ ..................................................................................... 14
1.2.1. Các văn bản pháp luật của Trung ương................................................................ 14
1.2.2. Các văn bản liên quan đến công tác lập KHSDĐ năm 2018 của địa phương.. 14
Tiểu kết chương1: ............................................................................................................. 15
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QHSDĐ TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI .......................................................... 16
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Cẩm Mỹ ........................ 16


2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................................. 16
2.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................................ 17
2.1.3. Thực trạng môi trường ........................................................................................... 19
2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................... 19
2.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ............. 23
2.2. Tình hình quản lý SDĐ huyện Cẩm Mỹ ................................................................. 24
2.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, SDĐ và tổ chức thực
hiện ..................................................................................................................................... 24

2.2.2. Quản lý đất đai theo địa giới hành chính ............................................................. 24
2.2.3. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính ....... 24
2.2.4. Công tác QH, KHSDĐ .......................................................................................... 25
2.2.5. Quản lý việc giao, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ ...................... 25
2.2.6. Đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền SDĐ ........................................................................................................................ 25
2.2.7. Tình hình thống kê, kiểm kê đất đai ..................................................................... 26
2.2.8. Tình hình tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý SDĐ ...................................................................................................................... 26
2.3. Đánh giá thực trạng công tác QHSDĐ trên địa bàn huyện ................................... 26
2.3.1. Đánh giá hiện trạng SDĐ ...................................................................................... 26
2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện KHSDĐ kỳ trước .................................................... 30
2.3.3. Phân tích những mặt đạt được và tồn tại trong phương án KH kỳ trước.......... 34
Tiểu kết chương 2: ............................................................................................................ 35
CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG KHSDĐ NĂM 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI ..................................................................................... 36
3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội .................................................................. 36
3.1.1. Chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................... 36
3.1.2. Chỉ tiêu phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ...................................... 36


3.1.3. Chỉ tiêu QH phát triển các ngành kinh tế ............................................................. 36
3.1.4. Chỉ tiêu dân số, lao động, việc làm và thu nhập.................................................. 37
3.1.5. Chỉ tiêu phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội............................................. 37
3.2. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất 2018 ..................................................................... 38
3.2.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch ............................................... 38
3.2.2. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu SDĐ ............. 43
3.2.3. Diện tích phân bổ cho các mục đích sử dụng ...................................................... 43
3.2.4. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng trong năm 2018 .............. 46
3.2.5. Diện tích các loại đất cần thu hồi trong năm 2018.............................................. 47

3.2.6. Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng....................................................... 48
3.2.7. Danh mục công trình, dự án thực hiện trong năm 2018 của huyện Cẩm Mỹ .. 48
3.3. Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện KHSDĐ 2018...................................... 55
3.3.1. Giải pháp tổ chức thực hiện .................................................................................. 55
3.3.2. Giải pháp về chính sách hỗ trợ.............................................................................. 57
Tiểu kết Chương 3 ............................................................................................................ 58
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 60


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với
mỗi quốc gia, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống,
là địa bàn phân bố dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc
phòng.
Ngày nay quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh, cùng với sức ép
về dân số, nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngày càng tăng,
đòi hỏi phải có biện pháp phân bổ đất hợp lý, phù hợp với mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia. Vì thế QH, KHSDĐ được xem như chìa khóa quan
trọng để tổ chức lại việc SDĐ, tránh gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi đơn vị hành chính, QHSDĐ được tiến
hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập QH và KHSDĐ
chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp lý để bố trí SDĐ hợp lý, có hiệu quả cao, bảo
vệ cảnh quan môi trường đồng thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý
Nhà nước về đất đai, đặc biệt trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa và hiện
đại hóa đất nước, việc lập QH và KHSDĐ là yêu cầu cấp thiết đối với mọi cấp
địa bàn lãnh thổ.

Huyện Cẩm Mỹ với vị trí vô cùng thuận lợi khi nằm gần các công trình
lớn của vùng, quốc gia dự kiến đầu tư như: sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc
TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Dầu Giây – Đà Lạt, đường sắt cao
tốc, huyện lộ 10...sẽ là điều kiện để huyện đẩy mạnh phát triển kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Vì thế, xây dựng KHSDĐ có ý nghĩa
then chốt khi phân bổ quỹ đất hiện có một cách tiết kiệm, hiệu quả đổng thời cụ
thể hóa QHSDĐ đến năm 2020 của huyện, góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của huyện, tạo cơ sở để huyện tranh thủ tối đa sự hỗ trợ từ bên
ngoài đồng thời nâng cao cơ sở vật chất tinh thần phục vụ cho cuộc sống người
dân.
Xuất phát từ những vấn để trên, được sự đồng ý của trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, tôi đã đi vào thực hiện nghiên
cứu đề tài: “Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện
cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn
2.1. Mục tiêu
- Kiểm kê đánh giá thực trạng SDĐ để có kế hoạch và phương án sử dụng
thích hợp cho mỗi loại đất, theo từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương.

1


- Xây dựng phương án SDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
trên nguyên tắc sử dụng đầy đủ, hiệu quả cao và lâu bền tài nguyên đất đai.
- Xác lập hệ thống các giải pháp về SDĐ phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, trong đó có tính toán đáp ứng nhu cầu SDĐ của các ngành kinh tế trên
địa bàn.
2.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về QH, KHSDĐ cấp huyện.
- Đánh giá, phân tích hiện trạng SDĐ, kết quả thực hiện KHSDĐ năm

2017 để làm cơ sở cho việc xây dựng KHSDĐ năm 2018 trên địa bàn huyện
Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai.
- Xác định các chỉ tiêu SDĐ cấp tỉnh phân bổ.
- Xác định nhu cầu SDĐ cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2018 và phân
bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Tổng hợp, cân đối các chỉ tiêu SDĐ cho các ngành, lĩnh vực đến năm
2018, phân bổ chỉ tiêu SDĐ trong kỳ kế hoạch và tiến hành xây dựng bản đồ
KHSDĐ 2018 từ bản đồ hiện trạng.
- Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đất đai, công tác xây dựng KHSDĐ năm 2018
trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi không gian: huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.
+ Phạm vi thời gian: xây dựng KHSDĐ năm 2018.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu: thu thập các số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng SDĐ, tình hình thực hiện kế hoạch kỳ
trước.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: sau khi thu thập các tài liệu đã thu
thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích đanh giá về điều kiện tự nhiên, tình
hình SDĐ…
- Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu về diện tích đất đã thu thập
được để đánh giá hiện trạng SDĐ, việc thực hiện KHSDĐ; làm căn cứ để lập
KHSDĐ kỳ tiếp theo.
- Phương pháp dự báo: dùng để dự báo quy mô dân số, chuyển dịch cơ
cấu SDĐ, dự báo nhu cầu SDĐ của các ngành, lĩnh vực. Đây là một nội dung
quan trọng, là cơ sở để lập KHSDĐ.

2

- Phương pháp kế thừa: kế thừa các số liệu, tài liệu, bản đồ, các báo cáo
tổng hợp có liên quan đến nội dung lập QH, KH trên địa bàn huyện, các luận
văn xây dựng KHSDĐ của các năm trước.
- Phương pháp ứng dụng công nghệ số: sử dụng các phần mềm như GIS,
Mapinfo, Microstation để xây dựng hoàn thiện bản đồ KHSDĐ từ bản đồ hiện
trạng đã có.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người có chuyên
môn về đề tài nghiên cứu.
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
➢ Đối với sinh viên
- Trau dồi kiến thức về xây dựng phương án KHSDĐ, củng cố lại phần lý
thuyết đã học trên trường lớp, đồng thời bổ sung, cập nhật những biến động mới
nhất ngoài thực tế nhằm hoàn thiện vốn kiến thức đã học;
- Trau dồi và nâng cao khả năng thực hành với các phần mềm chuyên
dụng như MicroStation v8i, Map info, Arcgis;
- Làm quen với các công việc cụ thể trong xây dựng KHSDĐ như thu
thập số liệu, xử lý số liệu, dự báo nhu cầu SDĐ, xây dựng hệ thống bảng biểu,
xây dựng phương án KHSDĐ.
➢ Đối với địa phương
- Làm cơ sở để quản lý SDĐ theo pháp luật (giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất...).
- Nhằm đáp ứng nhu cầu SDĐ để phát triển các ngành, các mục đích dân
sinh và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện đến năm 2018;
- Đảm bảo sử dụng tài nguyên đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao trên
cơ sở đánh giá thực trạng và tiềm năng đất đai của huyện. Đồng thời cải tạo, bảo
vệ môi trường sinh thái nhằm phát triển và SDĐ bền vững.
6. Bố cục luận văn
Mở đầu;

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của quy hoạch sử dụng đất;
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác QHSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm
Mỹ, tỉnh Đồng Nai;
Chương 3: Xây dựng KHSDĐ năm 2018 trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ,
tỉnh Đồng Nai;
Kết luận.

3


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QHSDĐ
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường xá, nhà cửa...)”.
Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ
văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài
người.

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp
nguyên liệu cho các ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm
sứ...
Để hiểu rõ hơn về khái niệm đất đai cần phải phân biệt rõ các khái niệm
khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:
- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh
tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định; về
mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và
bề sâu trong lòng đất. Đất đai thuộc phạm trù địa lý - kinh tế.
- Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một
không gian và thời gian xác định, lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất ngày
càng gắn bó chặt chẽ với nhau, mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề
mặt đó theo thời gian và không gian nhất định và đất đai chính là kết quả của sự
gắn kết ấy. Như vậy đất đai là một phạm trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa
hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một
4


lãnh thổ nhất định. Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không
gian bên trên được sử dụng vào các mục đích trong các ngành nghề khác nhau
của nền kinh tế quốc dân.
Đất đai có thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội
- Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các đặc tính không gian như diện tích,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất. Đây là các đặc tính

phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu cầu vật chất của con
người.
- Thuộc tính xã hội: là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn
về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Vị thế được hiểu là tổng
hòa các quan hệ xã hội được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị
trường. Vị thế xã hội của đất đai đáp ứng các nhu cầu xã hội của con người.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Ví dụ, đầu tư cải tạo độ phì của
đất, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, đầu tư tiếp thị quảng cáo bất động
sản,…
1.1.1.2. Vai trò
Trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt
quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản
xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của
xã hội loài người.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và
sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất
lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao
động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....) và
công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình
sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình
sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các
thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng

cơ bản - SDĐ.
Mục đích SDĐ nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội
phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa
5


người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong
quá trình SDĐ đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công năng nào đó
của đất đai bị yếu đi, vấn đề SDĐ càng trở nên quan trọng và mang tính toàn
cầu.
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.
1.1.2. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất
và là không gian phát triển đô thị  đất đai là không gian phân bố các hoạt động
kinh tế - xã hội của con người. Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất
nhưng lại có tính tập trung, mà từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí
trung tâm với các cấp độ cao thấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã
hội trong không gian, cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sản
phẩm hàng hóa theo thời gian.
Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo
nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình
thành hệ thống vị trí trung tâm.
Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường tạo ra
sự thuận lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không
thuận tiện trong việc xây dựng hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí

trung tâm theo nguyên tắc giao thông tạo ra sự thuận lợi trong việc xây dựng
mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm các cấp độ khác nhau vì vậy
hệ thống này là phổ biến.
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng SDĐ khác nhau. Xem xét trường
hợp không gian có một trung tâm có các phân vùng sử dụng: thương mại,dịch
vụ, dân cư, công nghiệp và nông lâm nghiệp. Lý thuyết về phân vùng chức năng
sủ dụng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi Von Thunen (1826), phát triển
bởi William Alonso (1964) và sau đó được hoàn thiện bởi Hoàng Hữu Phê
(2000).
Cả 2 ông Von Thunen (lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp) và William
Alonso (lý giải phân vùng đất đai đô thị) đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa
và dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích SDĐ
và khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa
các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất
có chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm, chi trả cho việc thuê đất
6


với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí vận tải tiết kiệm được. Các phân
vùng SDĐ tại các khoảng cách khác nhau trong không gian được thể hiện ở hình
1.1.
R
12

Thương mại
và dịch vụ

7

Dân cư

2
Công nghiệp
Khu mua bán và
văn phòng

0

A

B
Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.1: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Tuy nhiên theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser (Đại học Havard)
cho thấy trong thời kỳ hiện đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và
các phương tiện vận tải thì chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn,
chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch
vụ, do vậy chi phí vận tải không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối
quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian.
Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo
Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng

dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và
nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Các cá nhân người
tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị
thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã hội cao hơn
thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với
mức giá cao hơn. Giá đất, mục đích sử dụng và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau.

7


1.1.3. QH, KHSDĐ, đặc điểm của QHSDĐ
1.1.3.1. Khái niệm
Theo Luật Đất đai 2013:
- QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian SDĐ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu
SDĐ của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành
chính trong khoảng thời gian nhất định.
- KHSDĐ là việc phân chia QHSDĐ theo thời gian để thực hiện trong kỳ
QHSDĐ.
1.1.3.2. Đặc điểm của QHSDĐ
QHSDĐ thuộc loại QH có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính
chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, tính chính sách và tính khả biến. Các
đặc điểm của QHSDĐ được thể hiện như sau:
- Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ. Mỗi
hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện
theo 2 mặt lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong QHSDĐ, luôn nảy
sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên, cũng như quan hệ giữa

người với người. QHSDĐ thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực
lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ xã hội, vì vậy nó luôn là
một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, QHSDĐ mang tính tự phát,
hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là phương tiện
mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để
mua, bán, phát canh thu tô...).
Ở nước ta hiện nay, QHSDĐ phục vụ nhu cầu của người SDĐ và quyền
lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi sản xuất ở nông thôn; nhằm sử
dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh
tế thị trường, QHSDĐ góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích
kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh trong quá trình SDĐ, cũng như mâu thuẫn
giữa các lợi ích trên với nhau.
- Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của QHSDĐ biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: đối tượng của
QH là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu
cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
QHSDĐ đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như:
khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công
nghiệp, môi trường sinh thái...
8


Với đặc điểm này, QH có tính chất tổng hợp toàn bộ nhu cầu SDĐ; điều
hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối
phương hướng, phương thức phân bố SDĐ phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội
bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn
định.
- Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế

xã hội quan trọng (như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa,
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp ...) từ đó xác định QH trung và dài
hạn về SDĐ, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến
lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng KHSDĐ hàng năm và ngắn hạn.
QH dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã
hội. Cơ cấu và phương hướng SDĐ được điều chỉnh từng bước trong thời gian
dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt được
mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện pháp
SDĐ để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của QHSDĐ thường từ trên 10
năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐ chỉ dự kiến trước được các xu thế
thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ SDĐ. Vì vậy, QHSDĐ là
QH mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của QH mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính
phương hướng và khái lược về SDĐ của các ngành như:
+ Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc SDĐ trong
vùng;
+ Cân đối nhu cầu SDĐ của các ngành;
+ Điều chỉnh cơ cấu SDĐ và phân bổ đất đai trong vùng;
+ Phân định ranh giới và các hình thức quản lý SDĐ trong vùng;
+ Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng SDĐ.
Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, ảnh hưởng của nhiều nhân tố
kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu QH càng khái lược hóa, QH sẽ còn ổn
định.
- Tính chính sách
QHSDĐ thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây
dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất
đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các
mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã

hội. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái.
9


- Tính khả biến
Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và
tình hình kinh tế - xã hội thay đổi, các dự kiến của QHSDĐ không còn phù hợp.
Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện QH và điều chỉnh biện pháp thực hiện là
cần thiết.
Điều đó thể hiện tính khả biến của QH - QHSDĐ luôn là QH động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “QH - thực hiện - QH lại hoặc chỉnh lý - tiếp
tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng
cao.
1.1.4. Nội dung QH, KHSDĐ cấp huyện
a) Định hướng SDĐ 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong QHSDĐ cấp tỉnh
và diện tích các loại đất theo nhu cầu SDĐ của cấp huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực SDĐ theo chức năng sử dụng đến từngđơn vị
hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ QHSDĐ cấp huyện; đối với khu vực QH đất trồng lúa, khu
vực QH chuyển mục đích SDĐ quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1
Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính
cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện QHSDĐ.
1.1.5. Nguyên tắc lập QHSDĐ
- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh;

- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; QHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp
với QHSDĐ của cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. QHSDĐ cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc
thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện nội
dung SDĐ của cấp xã;
- SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường;
10


- QH, KH của ngành, lĩnh vực, địa phương có SDĐ phải bảo đảm phù hợp
với QH, KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê
duyệt.
1.1.6. Công tác QHSDĐ ở nước ngoài và Việt Nam
1.1.6.1. Công tác QHSDĐ ở nước ngoài
* Áo: Ở Áo, vai trò của Chính phủ bị hạn chế trong việc lập và thực hiện
QH. Cơ chế tiến hành ở đây là tất cả các cấp lập QH đều tiến hành đồng thời bao
gồm cả các tổ chức cũng như thành viên xã hội thông qua hội nghị QH quốc gia.
Hội nghị này đưa ra các quan điểm và mục tiêu cho cả nước. Những ý kiến của
hội nghị được đưa lên cấp trung ương và đưa xuống cấp vùng địa phương.
* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn. Chính phủ Liên bang cùng
với sự tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn QH theo vùng. Các hướng dẫn
này được sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây
dựng thành đồ án tác nghiệp ở cấp vùng.
* An-giê-ri: QHSDĐ ở An-giê-ri được xây dựng trên nguyên tắc nhất thể

hóa, liên hợp hóa và kỷ luật đa phía. Trong toàn bộ quá trình QH có sự tham gia
đầy đủ của các địa phương liên quan, các tổ chức ở cấp chính phủ, tổ chức nhà
nước, các cộng đồng và tổ chức nông gia... Ở nước này, Chính phủ có trách
nhiệm ngay từ đầu đối với những quan hệ ở tầm vĩ mô còn công chúng - người
có liên quan tới các hành vi lập QH giữ một vị trí quan trọng.
* Philipine: tồn tại ba cấp QH
- Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫn chỉ đạo chung;
- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho QH cấp vùng;
- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và
các quan hệ giữa các cấp lập QH khác nhau, đồng thời cũng tạo điều kiện để các
chủ SDĐ tham gia. Ở Philipin nhấn mạnh vai trò luật pháp cả ở cấp quốc gia và
cấp vùng.
* Nam Phi: Đã thiết lập đồ án QH mặt bằng ở cấp quốc gia do Chính phủ
thiết kế với sự tham gia của Chính quyền các tỉnh. Đồ án QH cấp quốc gia này
được coi là căn cứ cho chính quyền cấp tỉnh soạn thảo các đồ án chi tiết hơn với
sự kết hợp của các đơn vị chính quyền cấp thấp hơn. Các đồ án QH tiếp theo
(cấp quận, huyện) được xây dựng với sự tham gia của các chủ SDĐ.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập QHSDĐ theo từng cấp khác nhau,
từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu của QHSDĐ đai trong
từng giai đoạn và các cấp QH được tiến hành như sau:
- QH phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan;
- QHSDĐ theo vùng;
- QH phát triển tổng hợp của huyện, thành phố;
11


- QH đô thị;
- QHSDĐ phi đô thị.
1.1.6.2. Công tác QHSDĐ ở Việt Nam

* Thời kỳ trước những năm 1980
QHSDĐ chưa được coi là công tác của ngành quản lý đất đai mà chỉ được
đề cập đến như là một phần của QH phát triển nông nghiệp. Mặc dù công tác
QHSDĐ lồng vào công tác phân vùng QH nông, lâm nghiệp đã được xúc tiến
vào năm 1962 nhưng chủ yếu là do các ngành chủ quản tiến hành cùng với một
số tỉnh, ngành có liên quan và chưa có sự chỉ đạo thống nhất của Chính phủ.
Từ năm 1975 đến cuối năm 1978, nước ta đã soạn thảo và được Chính
Phủ phê duyệt phương án phân vùng sản xuất nông lâm nghiệp và công nghiệp
chế biến nông lâm sản theo bảy vùng và trên địa bàn lãnh thổ là cấp tỉnh.
Các phương án phân vùng nông lâm nghiệp của tỉnh đã đề cập tới phương
hướng sử dụng tài nguyên trong đó có tính toán quỹ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp. Tuy nhiên, do mục đích đề ra ngay từ đầu là chỉ để phục vụ phát triển
nông lâm nghiệp nên các loại đất khác chưa được đề cập tới. Bên cạnh đó, do
còn thiếu nhiều tài liệu, chưa tính được khả năng đầu tư nên các phương án này
có tính khả thi không cao.
* Thời kỳ 1981-1986
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 5 đã chỉ rõ: “Xúc tiến công tác
điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất,
nghiên cứu chiến lược kinh tế xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng để chuẩn bị
cho kế hoạch 5 năm sau”. Thực hiện nghị quyết này, các bộ ngành, tỉnh, thành
phố đã tham gia triển khai chương trình lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực
lượng sản xuất tại Việt Nam đến năm 2000. Cũng trong thời kỳ này, hầu hết 500
huyện của cả nước đã tiến hành xây dựng QH tổng thể của huyện.
Trong các tài liệu sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh đều đề cập
đến vấn đề SDĐ và được tính toán tương đối có hệ thống để khớp với cả nước,
các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham gia phối hợp của các
ngành. Các tài liệu này đã bước đầu đánh giá được hiện trạng, tiềm năng đất đai
và đưa ra các dự kiến sử dụng quỹ đất quốc gia đến năm 2000.
* Thời kỳ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm
1993

Đây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có được cơ sở pháp
lý quan trọng. Song cùng với sự trầm lắng của công tác QH nói chung sau một
thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác QHSDĐ cũng chưa được xúc tiến như luật đã
quy định. Nguyên nhân của vấn đề này là do nền kinh tế Việt Nam trong thời
gian này đang đứng trước nhiều khó khăn và thử thách lớn lao khi chuyển sang
cơ chế thị trường.
12


Tuy vậy, đây là thời kỳ công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc
cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp, tăng quyền tự chủ cho nông dân và thưc thi các chính sách đổi mới khác.
Công tác QH cấp xã trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về
giao đất, cấp đất,… Đây là mốc đầu tiên trong việc triển khai QHSDĐ đai cấp
xã trên khắp các xã của cả nước. Tuy vậy còn nhiều hạn chế về nội dung và
phương pháp thực hiện.
* Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 1993
Sau đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, QH tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết các
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế và hầu hết ở các bộ
ngành. Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn này đều tính đến năm 2010.
Trong giai đoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác QHSDĐ đai trên phạm
vi cả nước được các ngành, các cấp và mọi thành viên trong xã hội hưởng ứng.
Đặc biệt từ năm 1995, Chính phủ đã chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng
đất đai một cách chặt chẽ hơn, cụ thể hơn. Trong thời gian này, Tổng cục địa
chính (cũ) đã xây dựng báo cáo QH, KHSDĐ của cả nước đến năm 2010 để
chính phủ trình ra quốc hội khóa 9 kỳ họp thứ 10 và 11. Tại kỳ họp thứ 11, Quốc
hội đã thông qua KHSDĐ cả nước giai đoạn 1996-2000. Đây là lần đầu tiên, có
một báo cáo về QH, KHSDĐ tương đối đầy đủ các khía cạnh về chính trị, kinh
tế, xã hội, an ninh quốc phòng và môi trường đối với việc khai thác SDĐ cho

một thời gian tương đối dài được soạn thảo theo phương pháp tiếp cận từ trên
xuống dưới và có điều tra thống kê để tổng hợp từ dưới lên. Cùng với báo cáo
QH, KHSDĐ cả nước, tới nay đã có nhiều tỉnh soạn thảo và triển khai QH,
KHSDĐ. Các phương án quy hoạch này ngày càng được đảm bảo tốt hơn các
yêu cầu về nội dung khoa học và pháp lý nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt ra.
Tóm lại, cùng phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự thay đổi của Luật đất
đai, công tác QHSDĐ ở nước ta đã không ngừng được hoàn thiện và đã đem lại
được nhiều thành tựu đáng kể, góp phần quan trọng vào quá trình quản lý và
SDĐ hiệu quả, bền vững đồng thời thúc đẩy sự phát triển một cách tích cực của
nền sản xuất xã hội.
1.1.7. Những bất cập trong hệ thống QHSDĐ
Công tác lập, triển khai QH, KHSDĐ về cơ bản ngày càng hoàn thiện và
đạt được kết quả tích cực nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong
thực tế.
Công tác lập, thẩm định, phê duyệt QH chưa phù hợp về thời gian, nội
dung với QHSDĐ, QH hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng của nhiều
QH còn thấp, thiếu đồng bộ trong SDĐ cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể
hiện ở việc các QH phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.
Việc không đồng nhất các chỉ tiêu thống kê các loại đất dẫn đến việc đánh
giá các chỉ tiêu thực hiện QH không đầy đủ, chính xác. Chỉ tiêu phê duyệt chưa
13


đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế,
giáo dục…Nhiều địa phương còn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối với
trường hợp biến động các chỉ tiêu SDĐ trong quá trình thực hiện so với các chỉ
tiêu QH, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, công trình chưa có trong
KHSDĐ hàng năm cấp huyện. Hay, một số hạng mục công trình đã có trong chỉ
tiêu KHSDĐ hàng năm nhưng cơ quan chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ
đất đai, phải lùi tiến độ thực hiện.

Công tác quản lý thực hiện QH còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế,
nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối
với các sở chuyên ngành như xây dựng, QH – kiến trúc và UBND các quận,
huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện QH.
Công tác lấy ý kiến của nhân dân về QH, KHSDĐ chưa thực sự được chú
trọng. Tình trạng QH “treo” còn phổ biến. Trên cả nước vẫn còn hàng ngàn dự
án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử các dự án sau khi thu hồi cũng đang gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc. Sau khi chấm dứt pháp lý dự án, trả lại quyền lợi
hợp pháp cho người dân nhưng trên thực tế, do chủ đầu tư đền bù, giải phóng
mặt bằng không liền thửa, liền khoảnh nên cả người dân lẫn doanh nghiệp đều
khó để sử dụng phần đất của mình, chính quyền cũng khó điều chỉnh QH. Bên
cạnh đó, dù là hủy bỏ dự án nhưng QH không thay đổi nên người dân không
dám xây dựng kiên cố hay đầu tư sản xuất lâu dài vì lo nhà nước thực hiện QH
sẽ không được bồi thường do không có các chính sách đối với người dân sau khi
thu hồi dự án “treo” hoặc các QH chậm thực hiện.
1.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ
1.2.1. Các văn bản pháp luật của Trung ương
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định chi tiết thị hành một số điều Luật Đất đai;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02/06/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ;
- Thông tư 09/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
23/03/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu
hồi đất.
1.2.2. Các văn bản liên quan đến công tác lập KHSDĐ năm 2018 của địa
phương
- Công văn số 3221/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 05/08/2016 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về việc Lập KHSDĐ năm 2017;

14


- Quyết định số 3766/QĐ-UBND ngày 08/11/2016 của UBND tỉnh Đồng
Nai phê duyệt Đề cương và dự toán kinh phí Lập KHSDĐ năm 2017 huyện Cẩm
Mỹ;
- Công văn số 8856/UBND-CNN ngày 26/09/2016 của UBND tỉnh về
việc Lập KHSDĐ năm 2017.
- Các văn bản, chủ trương của UBND tỉnh về triển khai các dự án trên địa
bàn huyện Cẩm Mỹ;
Tiểu kết chương1:
Chương 1 đã hệ thống các lý luận liên quan đến QH, KHSDĐ qua đó giúp
chúng ta có cái nhìn tổng quan về cơ sở lý luận, pháp lý về vấn đề nghiên cứu.
Việc lập QH, KHSDĐ có vai trò rất quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, nó là cơ sở để lập các quy hoạch ngành, lĩnh vực; phục vụ
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, vì thế công tác QH, KHSDĐ
ngày một được quan tâm và hơn hết cũng đã đạt được những kết quả nhất định,
phục vụ cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý
đất đai nói chung.
Tuy nhiên, công tác QH, KHSDĐ ở nước ta hiện nay vẫn còn tồn tại
những bất cập nhất định cần phải đưa ra những giải pháp kịp thời để giải quyết
cho công tác QH, KHSDĐ được hoàn chỉnh đúng với vai trò vốn có của nó.

15


CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QHSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Cẩm Mỹ
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý

Huyện Cẩm Mỹ nằm ở phía Đông Nam tỉnh Đồng Nai. Ranh giới
Huyện tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp TX. Long Khánh và Xuân Lộc,
- Phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,
- Phía Đông giáp huyện Xuân Lộc và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,
- Phía Tây giáp huyện Long Thành.
Diện tích tự nhiên toàn Huyện 46.445 ha, dân số năm 2017 khoảng 157
ngàn người, được chia thành 12 xã (Xuân Mỹ, Nhân Nghĩa, Sông Nhạn, Thừa
Đức, Xuân Quế, Xuân Đường, Sông Ray, Bảo Bình, Xuân Đông, Lâm San,
Xuân Bảo, Xuân Tây) và thị trấn Long Giao.
Trên địa bàn có Quốc lộ 56 chạy qua, nối kết huyện với TX. Long Khánh
và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trung tâm huyện nằm ở thị trấn Long Giao (ngã ba
giao giữa quốc lộ 56 và hương lộ 10), nên có lợi thế về không gian phát triển,
kết nối giao lưu kinh tế với các địa phương và tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Đặc biệt
khi sân bay quốc tế Long Thành được xây dựng và đi vào hoạt động thì tuyến
hương lộ 10 sẽ là trục giao thông chính để vận chuyển khách từ sân bay về các
tỉnh Nam Trung bộ và ngược lại, đồng thời sẽ tạo điều kiện cho các xã nằm trên
trục đường này như Thừa Đức, Xuân Đường, Long Giao có điều kiện thuận lợi
để đẩy mạnh phát triển dịch vụ.
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Có 3 dạng địa hình chính là: địa hình núi, đồi thoải lượn sóng và các dải
đất tương đối bằng ven sông.
- Địa hình núi: Phân bố rải rác thành các ngọn núi độc lập có độ dốc lớn
(núi Hàng Gòn và núi Cam Tiên ở thị trấn Long Giao), diện tích chiếm khoảng
2% tổng diện tích toàn huyện, không thích hợp với sản xuất nông nghiệp chỉ

thích hợp cho trồng rừng.
- Địa hình đồi thoải lượn sóng: Là dạng địa hình chính, hiện chiếm 80%
tổng diện tích toàn huyện. Độ dốc phổ biến từ 30 đến 80. Khá thuận lợi cho phát
triển nông nghiệp với các loại hình cây lâu năm. Tuy nhiên trên các khu vực có
độ dốc trên 30 cần chú trọng biện pháp xây dựng đồng ruộng để hạn chế tình
trạng xói mòn đất trong mùa mưa.
16


- Địa hình bằng ven suối: Phân bố thành các dải dài ven Sông Ray, chiếm
khoảng 18% tổng diện tích tự nhiên toàn huyện. Độ dốc chủ yếu từ 0-30, gần
nguồn nước mặt, mực nước ngầm nông, một số khu vực đất thấp thường bị ngập
vào các tháng mưa lớn. Hầu hết diện tích trên dạng địa hình này đã được sử
dụng trồng lúa và các loại cây ngắn ngày.
2.1.1.3. Khí hậu
Huyện Cẩm Mỹ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới cận xích đạo, với
những đặc trưng chính như sau:
Năng lượng bức xạ dồi dào, nắng nhiều, nhiệt độ cao đều quanh năm
(trung bình 25,4 oC). Ít có những biểu hiện cực đoan của thời tiết như: bão, lụt,
rất thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.
Lượng mưa lớn (trung bình từ 1.956-2.139 mm/năm). Mùa mưa thường
bắt đầu vào tháng 5 kết thúc vào tháng 11. Hạn chế rõ nét nhất trong chế độ mưa
ở đây là thường có những đợt hạn ngắn vào đầu vụ hè thu, mưa nhiều và mưa to
vào thời kỳ từ tháng 7 đến tháng 9, kết hợp với ẩm độ không khí cao, số giờ
nắng giảm nên năng suất cây ngắn ngày trong vụ này thường thấp. Mùa khô
thường bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4, do bị mất cân đối nghiêm trọng trong
cán cân ẩm nên để tiến hành sản xuất cần phải có tưới và khi đã cung cấp đủ
nước thì sản xuất thường cho hiệu quả cao và ổn định.
2.1.2. Các nguồn tài nguyên
2.1.2.1. Tài nguyên đất

Bảng 2.1. Diện tích các loại đất huyện Cẩm Mỹ
Tên đất
Ký hiệu
Việt Nam

FAO/UNESCO

AN

Đất đá bọt

Andosols

FR

Đất đỏ

LV
LP

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ (%)

729

1,57

Ferasols

22.098

47,58

Đất đen điển hình

Luvisols

22.017

47,40

Đất tầng mỏng

Leptosols

45

0,10

Ao, Hồ

715

1,54

Sông Suối

841

1,81

46.445

100,00

Tổng diện tích tự nhiên

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai)
Toàn Huyện có 4 nhóm đất chính, đặc điểm của từng nhóm đất như sau:
17


- Nhóm đất đá bọt (AN-Andosols): Đất đá bọt núi lửa là loại đất tốt,
nhưng có diện tích nhỏ (729 ha), phân bố trong phạm vi hẹp thuộc các xã Xuân
Bảo, Bảo Bình,...
- Nhóm đất đỏ (Ferasols-FR): Đất đỏ có diện tích lớn (chiếm 47,58% tổng
diện tích). Phân bố hầu hết ở các xã phía Tây (Nhân Nghĩa, Long Giao, Xuân
Mỹ, Xuân Đường…). Hầu hết có tầng dày >100cm, độ phì cao. Trên các chân
đất này, hiện đang sản xuất cây công nghiệp dài ngày (cà phê, cao su, điều) và
cây ăn quả.
- Đất nâu thẫm (Luvisols - LV): Đất nâu thẫm có vai trò quan trọng trong
phát triển sản xuất nông nghiệp của huyện Cẩm Mỹ. Nhóm đất này có diện tích
lớn, chiếm 47,40% tổng diện tích toàn huyện. Phân bố tập trung ở các xã vùng
Sông Ray. Hiện là địa bàn sản xuất cây lương thực trọng điểm của huyện, với
các loại cây ngắn ngày cho năng suất cao như: bắp, đậu đỗ, mía, lúa nước. Yếu
tố hạn chế chính của nhóm đất này là kết von và một số diện tích có tầng đá
nông.
- Đất tầng mỏng (LP): Nhóm đất tầng mỏng chiếm tỉ lệ nhỏ trong tổng

diện tích toàn huyện (45 ha), phân bố ở xã Xuân Mỹ. Nhóm đất tầng mỏng chủ
yếu được hình thành trên địa hình núi với mẫu chất là đá granit, số ít trên đá
bazan. Chất lượng đất kém, bị thoái hóa nghiêm trọng, chỉ dành cho trồng rừng
hoặc cây có độ che phủ thay thế cây rừng.
2.1.2.2. Tài nguyên nước
a. Nước mặt:
Phần lớn sông suối trong địa phận Cẩm Mỹ thường ngắn và dốc nên khả
năng giữ nước rất kém, nghèo kiệt vào mùa khô. Việc xây dựng các hồ chứa kết
hợp với chuyển tải nước từ ngoài vùng vào là rất cần thiết cho phát triển kinh tế
- xã hội mà đặc biệt là cho phát triển sản xuất nông - công nghiệp của huyện.
Trong phạm vi huyện có 2 hệ thống sông suối chính: Sông Ray, các hệ
thống suối thuộc lưu vực sông Thị Vải.
b. Nước ngầm:
Huyện Cẩm Mỹ nằm trong khu vực nghèo nước ngầm. Trên đất đỏ được
phong hóa từ đá bazan nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 25-30m. Các
khu vực khác nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu từ 80-120m, lưu lượng
trung bình từ 0,5 đến 12 l/s, chất lượng tốt. Hiện nay nước ngầm đang được khai
thác cho sinh hoạt và tưới cho cà phê, tiêu, cây ăn quả.
2.1.2.3. Tài nguyên khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ không nhiều, chủ yếu
là đất và đá được sử dụng làm nguyên vật liệu xây dựng. Nguồn nguyên liệu này
lấy từ núi Cẩm Tiên (xã Nhân Nghĩa),... Tổng diện tích các khu vực có thể khai
thác đá xây dựng là 8,87 ha. Hàng năm có thể khai thác 25.000 – 30.000 m3 đá
cho nhu cầu xây dựng, sản xuất trên 2.000 bộ bàn, ghế đá các loại. Ngoài ra đất
18


sét có trữ lượng khá lớn, hàng năm có thể khai thác, sản xuất trên 5 triệu viên
gạch.
2.1.3. Thực trạng môi trường

Cẩm Mỹ là huyện nông nghiệp nên môi trường nhìn chung là khá tốt, tuy
nhiên cũng xuất hiện một số hiện tượng ô nhiễm môi trường cần được quan tâm
để ngăn chặn kịp thời các tác hại đến môi trường. Theo báo cáo đánh giá hiện
trạng môi trường và xây dựng kế hoạch bảo vệ môi trường huyện Cẩm Mỹ, thực
trạng môi trường ở Cẩm Mỹ như sau:
- Môi trường nước mặt: Nhìn chung còn tốt, cơ bản đạt quy chuẩn Việt
Nam QCVN 08:2008/BTNMT nhưng đã có dấu hiệu bị ô nhiễm cục bộ về chất
hữu cơ do chất thải sinh hoạt, công nghiệp và chăn nuôi.
- Chất lượng nước ngầm: Còn tương đối tốt, tuy nhiên có một số giếng chỉ
tiêu Coliform không đạt tiêu chuẩn nhưng mức độ không đáng kể. Ô nhiễm vi
sinh là do sử dụng các giếng chưa hợp vệ sinh (chưa được lát nền, chưa có che
chắn cẩn thận và khoảng cách giếng chưa hợp lý so với các chuồng trại, công
trình vệ sinh,…).
- Chất lượng không khí xung quanh huyện tương đối tốt, hầu hết các chỉ
tiêu đều đạt tiêu chuẩn cho phép, chỉ một số khu vực gần đường giao thông ô
nhiễm tiếng ồn cục bộ.
- Vấn đề ô nhiễm môi trường do hoạt động chăn nuôi là một trong những
vấn đề bức xúc và nổi cộm nhất về ô nhiễm môi trường, mặc dù một số cơ sở có
xây hầm biogas nhưng mùi hôi và nước thải vẫn còn gây ảnh hưởng rất lớn đến
người dân sống chung quanh. Huyện đã tiến hành QH vùng khuyến khích phát
triển chăn nuôi nhưng khâu tổ chức di dời các trang trại chăn nuôi trong và gần
các khu dân cư vào các vùng QH diễn ra còn chậm.
2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
2.1.4.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong 9 tháng năm 2014, tình hình kinh tế của huyện chịu tác động và gặp
nhiều khó khăn, song với sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, các doanh nghiệp
và nhân dân trong huyện, tình hình sản xuất kinh doanh trên địa bàn đang có dấu
hiệu phục hồi. Tăng trưởng kinh tế tăng khá so với cùng kỳ, sản xuất nông, lâm
nghiệp, thủy sản phát triển khá tốt. Sản xuất công nghiệp có sự tăng trưởng, các
ngành dịch vụ đáp ứng tốt cho sản xuất, tiêu dùng và đời sống nhân dân. Thu

ngân sách tăng cao so với cùng kỳ năm trước. Công tác xây dựng nông thôn mới
tiếp tục được triển khai thực hiện. Các lĩnh vực văn hoá, xã hội được duy trì, an
sinh xã hội được quan tâm chú trọng và an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội
trên địa bàn huyện được giữ vững.
Kết quả cụ thể như sau:
Tổng giá trị sản xuất 9 tháng trên địa bàn (theo giá so sánh 2010) ước đạt
6.749,7 tỷ đồng, tăng 16,01% so với cùng kỳ năm 2013; trong đó sản xuất nông,
19


lâm, thủy sản tăng 8,59%, công nghiệp - xây dựng tăng 24,82%, dịch vụ tăng
17,54% so với cùng kỳ năm trước.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế: Chuyển dịch theo hướng tích cực nhưng còn
chậm.
2.1.4.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a. Khu vực kinh tế nông nghiệp
Tình hình sản xuất nông lâm nghiệp, thủy sản tăng trưởng khá: Ước giá trị
sản xuất (theo giá so sánh 2010) đạt 2.316,32 tỷ đồng, đạt 61,09% KH năm, tăng
8,59% so với cùng kỳ năm 2014 trong đó: trồng trọt tăng 3,27%, chăn nuôi tăng
15,31% so với cùng kỳ. Tỷ trọng chăn nuôi so với giá trị sản xuất nông nghiệp
chiến 45,98%.
- Trồng trọt
+ Cây hàng năm: Năng suất bình quân các loại cây chủ lực như: Lúa đạt
70 tạ/ha; bắp đạt 83,5 tạ/ha.
+ Cây lâu năm: Diện tích một số cây chủ lực như cây cà phê hiện có 4.539
ha, diện tích cho sản phẩm 4.539 ha; cây tiêu hiện có 4.580 ha; năm nay giá tiêu
tiếp tục tăng cao và ổn định ở mức 190.000 đ/kg – 210.000 đ/kg, người trồng
tiêu có lãi từ 350 – 450 triệu đồng/ha nên tiếp tục đầu tư chăm sóc và mở rộng
diện tích.
- Chăn nuôi

Quy mô tổng đàn bò, đàn lợn và gia cầm tăng cao, đặc biệt đàn bò tăng
mạnh (tăng 29,21%); riêng đàn trâu, bò trong khu vực chăn thả ngày càng bị thu
hẹp do cơ giới hóa trong nông nghiệp nên giảm cả số lượng và sản lượng.
b. Khu vực kinh tế công nghiệp
Sản xuất Công nghiệp - TTCN tiếp tục phát triển ổn định; Ước giá trị sản
xuất (theo giá so sánh 2010) toàn ngành tăng 18,03% so cùng kỳ. Hầu hết sản
lượng các sản phẩm công nghiệp - TTCN chủ yếu đều tăng so với cùng kỳ như;
giết mổ gia súc ước đạt 52.130 tấn tăng 22,48%; gỗ đồ mộc ước đạt 5.200 m3
tăng 24,20%; thức ăn gia súc ước đạt 83 ngàn tấn tăng 20,12%; quần áo các loại
ước đạt 184.026 ngàn chiếc tăng 22,49%; hạt điều nhân ước đạt 3.420 tấn tăng
23,91%;....
c. Khu vực kinh tế dịch vụ
Trong 9 tháng năm 2014, các ngành dịch vụ đều tăng khá so với cùng kỳ
nhất là các ngành thương mại, dịch vụ ăn uống… ước giá trị sản xuất (theo giá
so sánh 2010) ngành dịch vụ đạt 2.693,36 tỷ đồng.
Tổng mức bán lẻ hàng hoá ước tăng 18,06% so cùng kỳ và đạt 74,98% kế
hoạch. Giá cả, chỉ số giá tiêu dùng thị trường ổn định so với cùng kỳ.
Dịch vụ vận tải đáp ứng nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa phục vụ
sản xuất, kinh doanh, tăng khá so với cùng kỳ cả về doanh thu, khối lượng luân
20