xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện gò dầu tỉnh tây ninh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

: Ủy ban nhân dân

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

ĐKCGCN

: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất

QSHTS

: Quyền sở hữu tài sản

HTSDĐ

: Hiện trạng sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

VPĐKĐĐ

: Văn phòng đăng ký đất đai

CNVPĐKĐĐ

: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

BDĐC

: Bản đồ địa chính

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

NVTC

: Nghĩa vụ tài chính

ii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Sơ đồ 1.1. Quy trình đăng ký, cấp giấy CNQSĐĐ QSHNƠ & TSKGLVĐ lần
đầu ........................................................................................................................... 19
Sơ đồ 2.1. Quy trình thực hiện ĐKĐĐ ................................................................... 28
Sơ đồ 2.2. Quy trình thực hiện cấp GCN ................................................................ 30
Hình 2.1. Bản đồ huyện Gò Dầu ............................................................................. 23
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình giải quyết Cấp GCN năm 2014 ............................................. 44
Bảng 2.2. Tình hình giải quyết Cấp GCN năm 2015 ............................................. 45
Bảng 2.3. Tình hình giải quyết Cấp GCN năm 2016 .............................................. 46
Bảng 2.4. Tình hình giải quyết hồ sơ Cấp GCN trên địa bàn huyện Gò Dầu từ
năm 2014 đến năm 2016 ......................................................................................... 47

iii


MỤC LỤC
LỜI CÁM ƠN ........................................................................................................ i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. ii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ ......................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ iii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. ......................................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................... 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3

6. Ý nghĩa của nghiên cứu..................................................................................... 4
7. Bố cục của luận văn .......................................................................................... 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ, CẤP GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. ............................................... 5
1.1.Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................ 5
1.1.1.Các khái niệm chung. ................................................................................... 5
1.1.1.1.Đăng ký đất đai. ........................................................................................ 5
1.1.1.2.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…………………………………….5
1.1.1.3.Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. ............................................... 6
1.1.1.4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. .......................... 6
1.1.2.Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai. ..................................... 6
1.1.2.1.Vị trí và vai trò của công tác đăng ký đất đai ........................................... 7
1.1.2.2.Vị trí và vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. . 7
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ
Luật Đất đai 2003 đến nay .................................................................................... 9
1.2.Cơ sở pháp lý................................................................................................. 10
1.2.1.Nguyên tắc đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ................. 11
1.2.1.1.Nguyên tắc đăng ký đất đai ..................................................................... 11
1.2.1.2.Nguyên tắc cấp GCNQSDD, QSHNƠ & TSKGLVĐ ............................ 11
iv


1.2.2.Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDD, QSHNƠ & TSKGLVĐ.................... 12
1.2.2.1.Đăng ký đất đai ....................................................................................... 12
1.2.2.2.Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .............................................. 14
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCN ............................ 15
1.2.3.1.Ủy ban nhân dân cấp xã .......................................................................... 15
1.2.3.2.Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện .................................. 16

1.2.3.3.Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện ......................................... 17
1.2.3.4.Ủy ban nhân dân cấp huyện .................................................................... 17
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ................................................................. 18
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY
NINH................................................................................................................... 23
2.1.Khái quát địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện ĐKCGCN ....................... 23
2.1.1.Khái quát về huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh .............................................. 23
2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp GCN trên tỉnh Tây Ninh .... 25
2.2.Quy trình thực hiện ĐKCGCN ..................................................................... 27
2.2.1.Quy trình thực hiện ĐKĐĐ ........................................................................ 27
2.2.2.Quy trình thực hiện cấp GCN .................................................................... 29
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .................................................................. 32
2.3.1. Phân loại hồ sơ .......................................................................................... 32
2.3.1.1. Hồ sơ đăng ký lần đầu ............................................................................ 32
2.3.1.2 Hồ sơ đăng ký biến động......................................................................... 33
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ............... 35
2.3.2.1. Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp GCN lần đầu ................................................. 35
2.3.2.2. Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến
động ..................................................................................................................... 39
2.4.Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ .......................................................................................................... 43
2.5. Những tồn tại trong quá trình giải quyết hồ sơ cấp GCN trên địa bàn huyện
Gò Dầu ................................................................................................................ 48
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
v

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
ĐỊA BÀN HUYỆN GÒ DẦU, TỈNH TÂY NINH. ........................................ 51
3.1. Giải pháp chung hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ ....................................................................................... 51
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................ 51
3.1.2. Giải pháp về công tác quản lý ................................................................... 51
3.1.3. Giải pháp về kỹ thuật ................................................................................ 52
3.1.4. Các giải pháp khác .................................................................................... 52
3.2. Giải pháp cụ thể giúp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Gò Dầu........................ 52
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai ................................ 52
3.2.1.1.Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai không đủ điều kiện
cấp GCN .............................................................................................................. 52
3.2.1.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai đủ điều kiện cấp
GCN..................................................................................................................... 53
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ
&TSKGLVĐ ....................................................................................................... 53
3.2.2.1.Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đủ điều kiện cấp GCN ..................................................................... 53
3.2.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ
&TSKGLVĐ ....................................................................................................... 54
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

vi


MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là một dạng tài nguyên quan trọng gắn liền với sự phát triển kinh tế
- xã hội. Mỗi quốc gia đều có một định hướng về quản lý, sử dụng đất sao cho
hợp lý, hiệu quả và bền vững nhất. Vừa phát triển kinh tế, vừa bảo vệ môi
trường và phát triển bền vững là mục tiêu chung của các nước hiện nay. Vì thế,
đất đai luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm.
Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký
đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận phải
được tiến hành nhanh chóng và nghiêm túc, nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm
trễ không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai
của Nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, mà nó còn ảnh
hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản
trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp
quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, việc đăng kí cấp giấy chứng nhận còn ảnh hưởng đến các vấn đề
tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai do các giấy tờ trong quá trình đăng kí
đất đai không được giải quyết triệt để. Vì vậy, để công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của
người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ
sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nhanh chóng
nghiêm túc, đúng quy định của pháp luật.
Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời
gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu
nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy
chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc.
Như vậy, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không chỉ đảm bảo sự
thống nhất trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng,

giúp họ có thể yên tâm đầu tư, sản xuất... Góp phần đảm bảo đất đai được sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.Trên thực tế hiện nay vẫn còn hạn chế và
chưa được rõ ràng. Đứng trước thực trạng đó, để công tác quản lý, sử dụng đất
đai hiệu quả, cần phải rút kinh nghiệm để xây dựng các biện pháp quản lý, sử
dụng đất hợp lý và bền vững. Đánh giá một cách đầy đủ khoa học về tình hình
quản lý và sử dụng đất đai ở mỗi quốc gia nói chung và mỗi địa phương nói
riêng.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Gò Dầu tỉnh Tây Ninh ” là thực sự cần thiết.
1


2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Trong thời gian qua, vấn đề liên quan đến công tác đăng kí đất đai và cấp
Giấy chứng nhận được rất nhiều sự quan tâm và đã được sử dụng để làm đề tài
nghiên cứu khoa học cũng như các khóa luận. Một số công trình nghiên cứu vấn
đề này như:
- Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai của Phan Thị Tuyết Mai (2016) với đề
tài: Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2004-tháng 06/2016. Nội
dung chủ yếu của luận văn là đánh giá kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận
trước và sau khi có Luật đất đai 2013 từ đó đánh giá những thuận lợi, khó khăn
và những vấn đề còn tồn tại trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004- 6/2016. Từ đó, đề xuất các giải
pháp đề xuất biện pháp để công tác hoàn thiện hơn.
- Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Hiệp (2015) với đề tài: Tình hình đăng ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất trên địa bàn huyện Quế Phong, tỉnh Nghệ An từ năm 2013- 2015.
Nội dung chủ yếu của luận văn là tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât. Từ đó đánh giá kiến
nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác trên.
- Luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Thị Thanh Huyền (2016) với đề tài: Xử
lí hồ sơ trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất tại địa bàn huyện Quế Phong, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2012 – 2015. Trường đại học Nông lâm Hà Nội. Nội dung
khóa luận chủ yếu xoay quanh vấn đề xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu và đăng ký biến động đất đai. Từ đó kiến nghị, đề xuất một
số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác trên.
Các khóa luận và nghiên cứu trên chủ yếu xem xét đến vấn đề chính sách
thực hiện, căn cứ pháp lý nói chung, chỉ đề cập nguyên tắc, quy trình, phương
pháp và căn cứ pháp lý nói chung, chưa đề cập đến việc xử lý hồ sơ trong công
tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cụ thể, chưa đưa ra được nguyên nhân hồ sơ đó chưa
đủ điều kiện nếu có và cách giải quyết cụ thể ra sao thì chưa được làm rõ để thấy
được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định được
căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
2


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với

đất.
- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất tại địa bàn huyện
Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh.
- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất tại địa bàn
huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất .
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: địa bàn huyện Gò Dầu.
- Phạm vi thời gian: giai đoạn 2014-2017.
- Đề tài được tập trung nghiên cứu về vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
lần đầu và đăng ký biến động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với
các trường hợp: chuyển nhượng QSDĐ, cấp đổi, tặng cho QSDĐ.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Đề tài nghiên cứu chủ yếu dựa trên cơ sở khoa học pháp lý và những nội
dung lý luận về quy định của pháp luật hiện hành
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: thu thập tài liệu hồ sơ từ
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường
tỉnh Tây Ninh, các file scan từ phòng máy, số liệu thống kê từ phòng đăng ký
đất đai tỉnh Tây Ninh, các văn bản pháp lý về đất đai của Chính Phủ, văn bản
hướng dẫn của Bộ, Tỉnh và Ban ngành có liên quan. Ngoài ra còn thu thập từ
internet.

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích các hồ sơ đăng kí cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ
Phương pháp so sánh: so sánh đối chiếu các số liệu với nhau để thấy được sự
biến động trong công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận qua các năm.
3


- Phương pháp chuyên gia:. tham khảo ý các cán bộ hướng dẫn, giáo viên
hướng dẫn, những anh chị trong cơ quan, ý kiến của lãnh đạo và những người có
kinh nghiệm về vấn đề chuyển nhượng đất đai.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai
hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo
được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công
tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.
7. Bố cục của luận văn
- Mở đầu
- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất.
- Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh.
- Kết luận

4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung.
1.1.1.1. Đăng ký đất đai.
- Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất.
- Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được
thục hiện tại tổ chức đăng ký đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc
đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
a) Đăng ký lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp
một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
b) Đăng ký biến động
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà
có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu
tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử
dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN
chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của
chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các
quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về
đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định
nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi
phạm về đất đai.
5


1.1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Quyền chung của người sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 70 Luật Đât đai năm 2013
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
1.1.1.4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
6


Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.2.1. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà
nước biết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để
quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và
bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ
trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác
trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo
vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi
ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống
thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ
địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể,
góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi
trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.2.2. Vị trí và vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn

định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng
đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng
7


đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử
dụng đất hoặc thay đổi thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng
ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng
theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng
đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về
trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai
trong việc châp hành luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cáp GCN sẽ cung
cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp,
xâm phạm … đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ
đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu
cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao
gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,

mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
8


- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ
sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp
GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối
với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế
để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN

thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho
việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực
tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh
đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và
định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và
sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở
xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh
được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản
lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện
tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
từ Luật Đất đai 2003 đến nay
- Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật Đất
đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013:
+ Luật Đai đai 2003 ra đời, nhiều vấn đề được quan tâm trong đó có công
tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Bên cạnh đó là các thông
tư, nghị định hướng dẫn kèm theo được ban hành.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
+ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
Nguyên và môi trường về việc Ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
9

+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định
về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật Đất
đai 2013 đến nay:
+ Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày
29/11/2013, chính thức hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014 gồm 14 chương với 212
điều, tăng 7 chương, 66 Điều so với Luật Đất đai 2003. Bên cạnh đó là các
thông tư, nghị định hướng dẫn kèm theo được ban hành.
+ Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai
+ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2. Cơ sở pháp lý.
Giai đoạn 1 từ năm 2011 – tháng 6/2014: Áp dụng Luật Đất đai năm 2003
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất
đai ngày 18 tháng 6 năm 2009.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản ngày 19 tháng 6 năm 2009.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp giấy CN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
- Nghị định số 19/2010/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2010 và Nghị định số

89/2010/NĐ-CP ngày 16 tháng 8 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
Nghị định số 25/2008/NĐ-CP.
Giai đoạn 2 từ năm tháng 7/2014 - tháng 12/2015: Áp dụng Luật đất đai
năm 2013
Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
Thông tư số 23/2014 của BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
10


1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với đất đai, đặc
biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được
đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối
với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi
các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi
người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có
quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
- Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDD, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
11


- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một

người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích
đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật này.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDD, QSHNƠ & TSKGLVĐ
1.2.2.1. Đăng ký đất đai
Theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013:

12


- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực

hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm

người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
13


hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện
theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường
hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý theo quy định của Chính phủ.
- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến
động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp
thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày
phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào Sổ địa chính.
1.2.2.2. Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

14


+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy

định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật
này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCN.
1.2.3.1. Ủy ban nhân dân cấp xã
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra
hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

15


+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ
quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận
thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây
dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công
trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt
động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân
cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày;
xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký đất đai.
1.2.3.2. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
- Đối với thủ tục hành chính mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi thực hiện
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) thì Chi nhánh Văn phòng Đăng đất
đai có trách nhiệm:

+ Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối
với trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
+ Gửi phiếu lấy ý kiến (theo Mẫu số 07/ĐK ban hành kèm theo Thông tư
số 24/2014/TT-BTNMT) đến các cơ quan, ban, ngành trong trường hợp cần thiết
để cơ quan, ngành chức năng cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời, để làm căn cứ
xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
Trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận kể từ khi nhận được ý kiến phản hồi của các cơ quan, ban ngành, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý
do cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được biết hoặc yêu cầu hoàn thiện
các thủ tục cần thiết theo yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận;
+ Cung cấp thông tin địa chính đầy đủ, kịp thời cho cơ quan thuế đối với
các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
16


+ In Giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường
trình UBND huyện, thành phố ký Giấy chứng nhận.
- Đối với thủ tục hành chính mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi thực
hiện cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận; thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận thì
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm:
+ Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối
với trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
+ Cung cấp thông tin địa chính đầy đủ, kịp thời cho cơ quan thuế đối với
các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Đối với hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất,... cho tổ chức kinh tế, doanh nghiệp và ngược lại có liên quan đến
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực
hiện việc chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế;
+ Hoàn chỉnh hồ sơ; cập nhật dữ liệu dạng số; xem xét, ký duyệt thông qua
hồ sơ; chuyển dữ liệu đã cập nhật theo quy định về Văn phòng Đăng ký đất đai
để in Giấy chứng nhận;
+ Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
- Thực hiện việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với
trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1,
Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định tại khoản 2, Điều 6
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
- Cung cấp thông tin địa chính cho các cơ quan, cá nhân khi có yêu cầu
theo quy định của pháp luật.
1.2.3.3. Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện
- Kiểm tra hồ sơ và trình Ủy ban Nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng
nhận (lần đầu) cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm
2013.
- Thực hiện kiểm tra và tham gia thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về công tác cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) theo quy định.

17


- Hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ đối với công chức chuyên môn về tài
nguyên và môi trường cấp xã.

1.2.3.4. Ủy ban nhân dân cấp huyện
- Chỉ đạo các cơ quan trực thuộc thực hiện chức năng nhiệm vụ và quyền
hạn theo đúng quy định của pháp luật:
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc kiểm tra hồ sơ trong việc
cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) theo quy định;
+ Phòng Quản lý Đô thị và Phòng Kinh tế Hạ tầng; Phòng Nông nghiệp và
Phát triển nông thôn có trách nhiệm trả lời bằng văn bản theo chức năng thẩm
quyền theo quy định tại phiếu lấy ý kiến trong thời gian 05 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được phiếu lấy ý kiến của Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Chỉ đạo Ủy ban Nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ có liên quan theo quy
định của bộ thủ tục hành chính về đất đai và phối hợp thực hiện các nhiệm vụ
với cơ quan, ban ngành khi có yêu cầu.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Thành phần hồ sơ quy định
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều
18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây
dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ
về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân
về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện
vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được
quyền sử dụng hạn chế.
18


Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định theo
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tóm tắt trình tự theo sơ đồ sau:
Hộ gia đình, cá nhân
(8)

(1)

UBND xã,
phường, thị trấn
(7 )

(2)

CNVPĐKĐĐ

(3)

(6)

Hồ sơ nhận
Hồ sơ trả

Phòng Tài nguyên
và Môi trường
(4)

(5)

UBND cấp Huyện
Sơ đồ 1.1. Quy trình đăng ký, cấp giấy CNQSĐĐ QSHNƠ & TSKGLVĐ lần
đầu
Trình tự thực hiện cụ thể như sau:
- Bước 1: Người SDĐ nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng
ký.
- Bước 2: Tại UBND cấp xã, phường, thị trấn:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ
sơ và thực hiện các công việc như sau:
19


+ Trường hợp ĐKĐĐ thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung
kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử
dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài
sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy
tờ quy định thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà
ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không
thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với QH được duyệt; xác
nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có
tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc trên, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực
hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);
+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét
giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký đất đai.
- Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc đo đạc bản đồ;
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ
quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05
ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách
nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

20