xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện diên khánh, tỉnh khánh hòa

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
KT – XH

: Kinh tế - xã hội

UBND

: Ủy ban nhân dân

SDĐĐ

: Sử dụng đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QH

: Quy hoạch

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

TT-BTNMT

: Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường

NĐ-CP

: Nghị định – Chính phủ

CT-TTg

: Chỉ thị - Thủ tướng

NQ-HĐND

: Nghị quyết – Hội đồng nhân dân

QĐ-UBND

: Quyết định - Ủy ban nhân dân

QĐ-BXD

: Quyết định – Bộ xây dựng

TCQLĐĐ

: Tổng cục quản lý đất đai

Tp.

: Thành phố

TT.

: Thị trấn

TTCN

: Trung tâm công nghiệp

GTSX

: Giá trị sản xuất

QHXD

: Quy hoạch xây dựng

QL

: Quốc lộ

ĐT

: Đường tỉnh

HTXNN

: Hợp tác xã nông nghiệp

CSSKBMTE

: Chăm sóc sức khỏe bà mẹ trẻ em

KHHGD

: Kế hoạch hóa gia đình

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

VPĐK

: Văn phòng đăng ký

QH & TKNN

: Quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp

PCCC

: Phòng cháy chữa cháy

BC

: Bưu chính

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế năm 2017
Bảng 2.2. Diện tích hiện trạng các loại đất nông nghiệp năm 2016
Bảng 2.3. Diện tích hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp năm 2016
Bảng 2.4. Kết quả thực hiện các công trình của huyện Diên Khánh trong
KHSDĐ năm 2017
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017 của huyện Diên Khánh
Bảng 3.1. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cho đất nông nghiệp năm 2018
Bảng 3.2. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cho đất phi nông nghiệp năm 2018
Bảng 3.3. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cho đất chưa sử dụng năm 2018
Bảng 3.4. So sánh chỉ tiêu sử dụng đất năm 2017 và năm 2018 của huyện Diên
Khánh
Bảng 3.5. Diện tích các loại đất chuyển mục đích từ đất chưa sử dụng
Bảng 3.6. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích
Bảng 3.7. Diện tích đất cần thu hồi
Bảng 3.8. Dự kiến thu chi

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Bản đồ hành chính huyện Diên Khánh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lí do chọn đề tài: ............................................................................................. 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn: ............................................................. 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn: ......................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn: ....................................................... 3
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn: ............................................... 3
6. Bố cục luận văn: .............................................................................................. 3

CHƯƠNG 1.......................................................................................................... 4
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ......... 4
1.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................. 4
1.1.1. Đất đai, đặc điểm của đất đai và vai trò của đất đai trong phát triển
kinh tế - xã hội ..................................................................................................... 4
1.1.2. Phân loại đất đai ........................................................................................ 5
1.1.3. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai ....................................................... 5
1.1.4. Quy hoạch sử dụng đất đai, đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai 7
1.1.5. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam hiện nay .................. 9
1.1.6. Nội dung lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện ......................................... 14
1.1.7. Nguyên tắc lập QH, KHSDĐ cấp huyện ............................................... 14
1.1.8. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện ....................................... 15
1.1.9. Những bất cập trong QHSDĐ hiện nay ................................................ 17
1.2. Cơ sở pháp lý .............................................................................................. 18
Tiểu kết chương 1 .............................................................................................. 19
CHƯƠNG 2........................................................................................................ 20
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN DIÊN KHÁNH - TỈNH KHÁNH HÒA ......................... 20
2.1. Khái quát địa bàn huyện Diên Khánh ..................................................... 20
2.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ......................... 20
2.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................... 25
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – môi trường, kinh tế - xã hội .... 35


2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 36
2.2.1.Công tác đo đạc, bản đồ, lập hồ sơ địa chính ........................................ 36
2.2.2. Công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất .. Lỗi! Thẻ
đánh dấu không được xác định.
2.2.3. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất ..................................................... 36
2.2.4. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

đất ....................................................................................................................... 36
2.3. Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn năm 2017 ............ 37
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Diên Khánh năm 2017 ........................ 37
2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017 ................................... 39
2.3.3. Đánh giá những tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm
2017 ..................................................................................................................... 46
2.3.4. Đánh giá nguyên nhân của tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng
đất năm 2016 ...................................................................................................... 47
Tiểu kết chương 2 .............................................................................................. 47
CHƯƠNG 3........................................................................................................ 47
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DIÊN
KHÁNH – TỈNH KHÁNH HÒA ..................................................................... 47
3.1. Định hướng sử dụng đất của huyện Diên Khánh năm 2018 .................. 47
3.2. Lập KHSDĐ năm 2018 của huyện Diên Khánh...................................... 48
3.2.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội ............................................... 48
3.2.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất .................................................................. 49
3.2.3. Danh mục các công trình dự án trong năm 2018 ................................. 54
3.2.4. Phân bổ diện tích các loại đất cho các mục đích .................................. 55
3.2.5. Tổng hợp và cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất ...................................... 58
3.2.6. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng trong KHSDĐ
năm 2018 ............................................................................................................ 66
3.2.7. Diện tích đất cần thu hồi trong KHSDĐ năm 2018 ............................. 67
3.2.8. Dự kiến các khoản thu, chi liên quan đến đất đai trong năm 2018 .... 68
3.3. Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 ............... 70
3.3.1. Xác định các giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường ...... 70


3.3.2. Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất ....... 70
Tiểu kết chương 3 .............................................................................................. 72
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 73
DANH MỤC CÁC BIỂU .................................................................................. 74
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 75


MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài:
Đất đai có một vị trí quan trọng, không thể thay thế đối với con người và
đối với nền sản xuất xã hội. Trong quá trình phát triển, sự gia tăng dân số của
thế giới đã thúc đẩy nhu cầu ngày càng lớn về lương thực và thực phẩm, cùng
với đó là sự phát triển về kinh tế, phát triển mạnh mẽ về khoa học công nghệ,
nhiều hoạt động của con người đã gây ảnh hưởng đến môi trường và nguồn tài
nguyên đất đai, một tài nguyên không tái tạo được. Bên cạnh đó, việc sử dụng
đất nói chung và sử dụng đất ở nói riêng có xu thế tăng dần về qui mô, cũng như
đạt hiệu quả kinh tế cao là vấn đề quan tâm hàng đầu trong công tác quản lý sử
dụng đất đai của nhà nước. Việc đánh giá để lựa chọn và so sánh để phù hợp với
điều kiện đất đai và sản xuất là đòi hỏi người sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà
nước có những quyết định về chính sách, về qui hoạch, kế hoạch và sử dụng
nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao và bền vững. Vì vậy, thiết kế quy hoạch sử
dụng đất là một việc làm tất yếu của mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ hay tại một địa
phương nào đó là rất cần thiết.
Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai của Nhà nước một
cách cụ thể, hợp lý cả về số lượng lẫn chất lượng, vị trí, không gian... cho các
mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước cũng như từng địa phương trong mỗi giai
đoạn phát triển của đất nước. Kết quả của quy hoạch là sự thay đổi trong hoạt
động sử dụng đất bao gồm sự phân chia hoặc hợp nhất những diện tích đất đai
nhất định, nghĩa là thay đổi đặc điểm hình học của đất đai; thay đổi mục đích sử
dụng đất và thậm chí thay đổi cả chủ thể sử dụng đất và các quyền đối với đất
đai. Luật Đất đai năm 2013, tại Chương I, Điều 4 và Điều 6 quy định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý…” và “Nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và đúng mục đích sử dụng”. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được duyệt, đã giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất đi vào nề nếp và mang lại
hiệu quả thiết thực, làm tăng giá trị và sử dụng bền vững tài nguyên đất, tạo điều
kiện thuận lợi cho các ngành phát triển, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế –
xã hội phát triển.
Điều đó cho thấy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò đặc biệt
quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong sự phát triển của
từng vùng nói riêng và của nhà nước nói chung. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất còn là cơ sở để Nhà nước quản lý thống nhất toàn bộ đất đai theo Hiến pháp
và Pháp luật, đảm bảo đất được sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả.
Để đạt được các mục tiêu nói trên quy hoạch phải dựa trên các căn cứ
pháp lý và căn cứ thực tiễn. Để đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ
tầng, phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ… của tỉnh Khánh Hòa nói chung
cũng như huyện Diên Khánh nói riêng phù hợp với các quy định hiện hành và
tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước đất đai trên địa bàn huyện thì
1


việc đánh giá kế hoạch sử dụng đất là một vấn đề cần thiết và hết sức quan trọng
không chỉ trước mắt mà cả lâu dài, nó giúp cho các cấp, các ngành có những cái
nhìn chi tiết hơn về kế hoạch sử dụng đất năm trước, đồng thời là cơ sở để sắp
xếp, bố trí sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tránh được sự
chồng chéo gây lãng phí, hủy hoại môi trường đất, tránh được sự phá vỡ môi
trường sinh thái hoặc kiềm hãm sự phát triển kinh tế ở địa phương. Xuất phát từ
tầm quan trọng để đánh giá hiệu quả và nâng cao tính khả thi của phương án kế
hoạch sử dụng đất,được sự đồng ý Khoa Quản lý đất đai, trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh và giáo viên hướng dẫn cũng
như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa đã
tạo điều kiện giúp đỡ tôi tiến hành thực hiện đề tài “Xây dựng kế hoạch sử dụng

đất năm 2018 trên địa bàn huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa”.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn:
a. Mục tiêu của luận văn:
Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 nhằm giúp quản lý chặt chẽ tài
nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật; đảm bảo sử dụng đất
đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả; bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có
hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững.
Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh của quận, đóng góp tích cực vào quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của huyện Diên Khánh.
b.Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của quy hoạch sử dụng đất.
- Đánh giá được tình hình quy hoạch sử dụng đất tại địa bàn.
- Đánh giá được quá trình thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017.
- Xác định các chỉ tiêu điều chỉnh sử dụng đất mà tỉnh đã phân bổ cho
huyện đến năm 2018 và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2018 và
phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2018 và phân bổ đến từng đơn vị hành chính
cấp xã.
- Đề xuất các giải pháp tổ chức và thực hiện.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn:
a. Đối tượng nghiên cứu:
- Đất đai, quy luật phân vùng, chính sách trên địa bàn huyện Diên Khánh.
2


b. Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi ranh giới toàn địa

bàn huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa.
- Thời gian: số liệu thu thập và nghiên cứu từ năm 2010 đến nay.
- Nội dung: nghiên cứu lập phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
năm 2018 huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn:
- Phương pháp thống kê: sử dụng thống kê tuyệt đối và tương đối để xác
định tình hình kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai. Trên cơ
sở số liệu hiện trạng tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh
hưởng đến sử dụng đất hiện tại và tương lai.
- Phương pháp điều tra: nhằm thu thập, cập nhật, bổ sung tài liệu, số
liệu, bản đồ về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất đai và
quản lý sử dụng đất đai tại địa phương.
- Phương pháp bản đồ và GIS: dùng bản đồ thể hiện thực trạng hay một
kết quả, ứng dụng công nghệ thông tin xây dựng các bản đồ chuyên đề, bản đồ
đơn tính, tiến hành chồng xếp trên cơ sở mối quan hệ giữa các bản đồ để đưa ra
một bản đồ thành quả chung.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa có chọn lọc các tài liệu, số liệu có liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận.
- Phương pháp dự báo: dùng để dự báo tiềm năng trong tương lai về mặt số
lượng như dự báo dân số, dự báo nhu cầu sử dụng đất đối với từng loại đất.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn:
Ý nghĩa khoa học: góp phần củng cố các quá trình, biện pháp để lập
phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bền vững.
Ý nghĩa thực tiễn: cung cấp các kiến thức, chỉ rõ những ưu – khuyết điểm
của các phương án, kế hoạch trước đây, tạo nền tảng vững chắc cho công tác
quản lý đất đai trên địa bàn tốt hơn.
6. Bố cục luận văn:
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của kế hoạch sử dụng đất
Chương 2: Đánh giá công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn

huyện Diên Khánh – tỉnh Khánh Hòa
Chương 3: Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Diên
Khánh – tỉnh Khánh Hòa.
Kết luận
3


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai, đặc điểm của đất đai và vai trò của đất đai trong phát triển
kinh tế - xã hội
1.1.1.1. Đất đai, đặc điểm của đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,…). Như vậy, đất
đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng, theo chiều nằm
ngang trên mặt đất, đất đai có vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai có sẵn trong tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người vì đất đai tham gia
vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, nhờ đó con người mới có
thể tồn tại và phát triển.
Đất đai mang tính cố định vị trí, không thể di chuyển được. Mặt khác, đất
đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh nhờ quá trình sản xuất, do đó
đất đai là có hạn. Đất đai có các tính chất tự nhiên và xã hội:
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa
chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc

điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế
của con người.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, khi con người xuất hiện, con người tác
động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên thành
sản phẩm của xã hội, vì nó mang trong mình sức lao động của con người.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Trong phát triển kinh tế - xã hội, đất đai có vai trò vừa là tư
liệu sản xuất đặc biệt, ảnh hưởng tới các quá trình sản xuất kinh tế, vừa là yếu tố
tự nhiên tác động đến sự phân bố dân cư, xã hội.
Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:

4


- Đối với ngành phi nông nghiệp: đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản).
- Đối với ngành nông - lâm nghiệp: đất đai là yếu tố tích cực của quá trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao
động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, bồi đắp….) và
công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…). Quá
trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu,tính
chất sinh học tự nhiên của đất.
Qua đó ta thấy đất đai có vai trò rất to lớn đối với con người. Vì đất đai có
tầm quan trọng rất to lớn nên chúng ta phải bảo vệ đất đai, bảo vệ về mặt chủ
quyền, bảo vệ về mặt chất lượng đất, diện tích đất, không để hoang phí đất đai.
1.1.2. Phân loại đất đai

Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta tồn tại hai hệ thống phân loại đất
đai dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác
quản lý, kiểm kê và thống kê đất đai, cụ thể như sau:
- Nguyên tắc quan hệ: quỹ đất đai được phân thành các loại đất đai theo
mục đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là một hệ thống các loại
hình sử dụng đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với nhau trong quá trình
sử dụng cho một mục đích được xác định.
- Nguyên tắc tương đồng: là nguyên tắc phân loại hay còn gọi là phân
nhóm, tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau nào đó vào cùng
một loại không quan tâm chú ý đến mối quan hệ, đến những đặc tính của hệ
thống.
Dựa vào hai nguyên tắc trên ta có thể phân biệt được ba loại đất:
- Đất đai pháp lý: Loại đất đai hình thành là kết quả của quá trình phát
triển kinh tế - xã hội và nó được thể chế hóa trong các văn bản pháp luật.
- Đất đai quy hoạch: Các loại đất đai pháp lý được cụ thể hóa trong các
phương án quy hoạch sử dụng đất đai.
- Đất đai hiện trạng: Là mục đích sử dụng đất tại thời điểm thống kê, kiểm
kê ngoài thực địa, trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất
1.1.3. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở không gian bố trí lực lượng
sản xuất và phát triển đô thị. Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người diễn
ra trên đất đai, tuy các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất nhưng lại có
tính tập trung, từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí trung tâm với
các cấp độ khác nhau.

5


Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ cho
các dân cư xung quanh nó. Nếu không có vị trí trung tâm thì con người sẽ mất

nhiều chi phí vật chất và thời gian lưu thông để thực hiện trao đổi hàng hóa, dịch
vụ với nhau. Mỗi vị trí trung tâm có một bán kính phục vụ nhất định. Cấp độ của
vị trí trung tâm được xác định bởi tính chất tiêu thụ của loại hàng hóa và dịch vụ
mà nó cung ứng: hàng hóa và dịch vụ có tính chất tiêu dùng thường xuyên thì
mức độ tập trung thấp, mức độ phân tán cao, vị trí các trung tâm thực hiện các
chức năng trao đổi và cung ứng hàng hóa, dịch vụ này có cấp độ thấp. Ngược
lại, các loại hàng hóa và dịch vụ có tính chất tiêu dùng không thường xuyên thì
mức độ tập trung cao, vị trí các trung tâm thực hiện các chức năng trao đổi và
cung ứng hàng hóa, dịch vụ này có cấp độ cao.
Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo
nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình
thành hệ thống trung tâm. Trong một hệ thống vùng thị trường của các vị trí
trung tâm là hình lục giác đều.
Cơ chế phân vùng SDĐĐ trước tiên được đề cập nghiên cứu bởi Von
Thunen. Ông chỉ lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp. Chia đất đai nông
nghiệp thành các vùng: vùng vành đai cây xanh, vùng trồng lúa, vùng trồng cỏ,
vùng trồng rừng. Ông kết luận rằng việc bố trí cây trồng chỉ có giá trị trong
phạm vi khoảng cách nhất định từ thị trường đến nơi sản xuất.
Về sau cơ chế phân vùng SDĐĐ được phát triển bởi William
Alonso(1964). William chỉ lý giải phân vùng đất đai trong không gian đô thị.
Chia đất ở đô thị thành 3 vùng: vùng thương mại, dịch vụ, vùng khu dân cư,
vùng công nghiệp.
Von Thunen và William Alonso dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch
vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, từ đó rút ra kết luận giữa giá – mục đích sử
dụng – khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Đến năm 2000, một nghiên cứu của Edward Glaeser đã chứng minh chi
phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong việc hình thành các vị trí trung
tâm và phân vùng chức năng đất đai trong không gian. Trong thời kỳ hiện nay
cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và phương tiện vận tải thì chi phí
vận chuyển giảm mạnh, không đáng kể trong cơ cấu giá tiêu thụ, do vậy chi phí

vận chuyển không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối trong quá trình
phân vùng đất đai.
Vì vậy, cơ chế phân vùng SDĐĐ được lý giải theo cách khác trong lý
thuyết “Vị thế - Chất lượng”. Theo đó, các phân vùng chức năng đất đai là hệ
quả của sự lựa chọn cạnh tranh về chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất
đai. Mỗi loại hình kinh doanh, mỗi người có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất
lượng của đất đai. Các loại hình kinh doanh như thương nghiệp, dịch vụ có nhu
cầu cao về vị thế thì sẽ lựa chọn vị trí tiệm cận vào trung tâm. Nông nghiệp và
công nghiệp có nhu cầu cao về chất lượng tự nhiên, về độ phì và diện tích thì sẽ
6


chọn vị trí càng xa trung tâm. Cùng với mức độ lợi nhuận của tư bản trong các
ngành nghề khác nhau thì có khả năng chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành
các mức giá khác nhau tại các vị thế khác nhau. Giá đất – mục đích sử dụng – vị
thế của đất đai có quan hệ chặt chẽ với nhau.
1.1.4. Quy hoạch sử dụng đất đai, đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp mang tính kinh tế kỹ thuật - chính sách về tổ chức sử dụng đất đai một cách đầy đủ, khoa học, hợp
lý và có hiệu quả cao nhất phù hợp với mục tiêu phát triển thông qua việc phân
bổ và tái phân bổ quỹ đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự lãng phí đất đai,
tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội
và các hậu quả khó lường về bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa
phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển dần sang nền kinh tế thị trường.
1.1.4.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:

- Tính lịch sử - xã hội: lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát
triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một
phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (mối
quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan
hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất).
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất
đai (như điều tra, đo đạc, thiết kế...), cũng như quan hệ giữa người với người
(xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những người chủ
đất - GCNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy
phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất,
vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất
mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp
lý. Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và
quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội.
- Tính tổng hợp: đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo,
bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc
dân.
Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và
xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông,
7


công nghiệp, môi trường sinh thái... Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách
nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai
của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức
phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền
kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, ổn định.
- Tính dài hạn: căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những

yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô
thị hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch
trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện
pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử
dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế
- xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong
thời gian dài cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương
hướng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động
xã hội) của quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu
hơn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: với đặc tính trung và dài hạn, quy
hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng,
mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến được
các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử
dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang
tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các
ngành như:
• Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng
• Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành.
• Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng.
• Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong
vùng.
• Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất.
- Tính chính sách: quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính
trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách
và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thể hiện
cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát

triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống
chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
- Tính khả biến: dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước,
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong
những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp
8


hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát
triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay
đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp.
Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp
thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch.
1.1.5. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam hiện nay
Theo Điều 36 Luật đất đai năm 2013 quy định về hệ thống QH, KHSDĐ:
có 5 hệ thống:
- QH, KHSDĐ cấp quốc gia.
- QH, KHSDĐ cấp tỉnh.
- QH, KHSDĐ cấp huyện.
- QH, KHSDĐ quốc phòng.
- QH, KHSDĐ an ninh.
1.1.5.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc
gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội; chiến lược, quy
hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;
b) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
c) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trước;
d) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực;

đ) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đối với nhóm đất nông nghiệp, nhóm
đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng; trong đó xác định diện tích một số
loại đất gồm đất trồng lúa, đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất
quốc phòng, đất an ninh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất khu công
nghệ cao, đất khu kinh tế, đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, đất có di tích lịch
sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất đô thị và đất bãi thải, xử lý chất thải;
c) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này của kỳ
quy hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và vùng kinh tế - xã hội;
d) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các vùng kinh tế xã hội;
9


đ) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hàng năm của cả nước;
c) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm của các ngành, lĩnh vực;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trước;
đ) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng
đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp quốc
gia kỳ trước;
b) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này
trong kỳ kế hoạch sử dụng đất 05 năm;
c) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cho từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và

vùng kinh tế - xã hội;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
1.1.5.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
b) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng kinh tế - xã hội,
của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; chiến lược, quy hoạch phát triển
ngành, lĩnh vực;
c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương;
d) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ trước;
đ) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh;
e) Định mức sử dụng đất;
g) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp
tỉnh;
10


c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng;
d) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp huyện;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp quốc gia; quy hoạch sử dụng đất cấp

tỉnh;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hàng năm của cấp tỉnh;
c) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ trước;
đ) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng
đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ
trước;
b) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này
trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp
huyện;
c) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất quy
định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong kỳ kế hoạch
sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;
d) Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh
sử dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này
thực hiện trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành
chính cấp huyện;
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân
cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng
phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch
vụ, sản xuất, kinh doanh;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
e) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
1.1.5.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện;
11

c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh;
d) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất cấp huyện kỳ trước;
đ) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp
xã;
e) Định mức sử dụng đất;
g) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp
huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy
hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định
tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
c) Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của
các cấp;
d) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng

đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện,
cấp xã trong năm kế hoạch;

12


c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án
sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong
năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ
cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ,
sản xuất, kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với
các loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57
của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
g) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
5. Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch
sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp
với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều
chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
1.1.5.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;

b) Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc
gia và quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội;
c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
d) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh kỳ trước;
đ) Nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh;
e) Định mức sử dụng đất;
g) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất quốc phòng, an ninh;
b) Xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia;
c) Xác định vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh để giao lại cho địa
phương quản lý, sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội;
d) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
13


3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất
quốc phòng, an ninh;
b) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm quốc phòng, an ninh;
c) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh kỳ trước;
d) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng
đất quốc phòng, an ninh.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng,
an ninh kỳ trước;
b) Xác định khu vực, diện tích đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an

ninh trong kỳ kế hoạch 05 năm và cụ thể đến từng năm;
c) Xác định cụ thể vị trí, diện tích đất quốc phòng, an ninh bàn giao lại
cho địa phương quản lý trong kỳ kế hoạch 05 năm;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
1.1.6. Nội dung lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
- Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện,
cấp xã trong năm kế hoạch;
- Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án
sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong
năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ
cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ,
sản xuất, kinh doanh;
- Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các
loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của
Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
- Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
1.1.7. Nguyên tắc lập QH, KHSDĐ cấp huyện
Theo quy định tại Điều 35 Luật đất đai năm 2013 thì việc lập QH,
KHSDĐ phải đảm bảo 8 nguyên tắc:
14


- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; QHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp

với QHSDĐ cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. QHSDĐ cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc
thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện nội
dung sử dụng đất của cấp xã.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất
phải bảo đảm phù hợp với QH, KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định, phê duyệt.
1.1.8. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện
- Trình tự lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 65
thông tư 29/2014/BTNMT):
+ Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
+ Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
+ Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm
trước (Điều 66 thông tư 29/2014/BTNMT):
+ Thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện.
+ Phân tích, đánh giá các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế
hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
+ Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
+ Xây dựng báo cáo chuyên đề.
+ Hội thảo và chỉnh sửa báo cáo chuyên đề sau hội thảo.
+ Đánh giá, nghiệm thu.

- Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 67 thông tư
29/2014/BTNMT):
+ Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện
trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

15


+ Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế
hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã gồm:
• Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm trước chưa
thực hiện hết nhưng phải phù hợp với kinh tế - xã hội trên địa bàn
cấp huyện;
• Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn cấp huyện.
+ Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành
chính cấp xã.
+ Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích quy định tại các
điểm a, b, c, d và e Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai trong năm kế hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong năm kế
hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án; vị trí, diện tích khu vực
sử dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai
để thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch, bao gồm:
• Các dự án quy định tại Điều 61 và Khoản 1, 2 Điều 62 của Luật Đất
đai và đã được ghi vốn thực hiện trong năm kế hoạch;
• Các dự án quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai và đã
được ghi vốn thực hiện trong năm kế hoạch đối với các dự án thực

hiện bằng ngân sách nhà nước; có văn bản chấp thuận chủ trương
đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các dự án còn
lại;
• Vùng phụ cận dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô
thị, khu dân cư nông thôn để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện
dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh trong năm
kế hoạch đã có chủ trương bằng văn bản của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
+ Xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người
sử dụng đất.
+ Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong năm kế
hoạch sử dụng đất.
+ Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
+ Lập hệ thống bảng, biểu số liệu phân tích, sơ đồ, biểu đồ.
+ Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được thực hiện
theo quy định tại Khoản 11 Điều 56 của Thông tư này.
+ Xây dựng dự thảo báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất
hàng năm.
16


+ Nhân sao hồ sơ, tài liệu phục vụ trình duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm.
+ Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về dự thảo kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện; chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng
đất trình cấp có thẩm quyền thẩm định.
+ Đánh giá, nghiệm thu.

- Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai (Điều 68 thông tư
29/2014/BTNMT)
+ Tổ chức việc thẩm định kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
+ Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng đất hàng năm và
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện.
+ Công bố công khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
+ Đánh giá, nghiệm thu.
1.1.9. Những bất cập trong QHSDĐ hiện nay
1.1.9.1. Bất cập trong tư duy về QHSDĐ
- Luật đất đai năm 1993, tư duy QHSDĐ rất là mạch lạc, nhưng thực tế
không thể làm được. Các loại đất luôn xen kẽ nhau nên không thể khoanh định
được, nhất là trên QHSDĐ cả nước.
- Theo quy định của pháp luật hiện hành, QHSDĐ có hai loại:
+ Cân đối nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo
vệ môi trường. Nhưng hiện nay, chức năng này không khả thi. Hiện nay, quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa cần tới phân vùng địa kinh tế và
mối liên kết vùng. QHSDĐ rất quan trọng nhưng khi thực hiện vượt chỉ tiêu hay
không thực hiện được chỉ tiêu cũng không có các biện pháp chế tài.
+ Làm căn cứ để quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, chức năng này chưa phát huy được
hiệu quả.
1.1.9.2. Bất cập của việc phân kỳ QHSDĐ
- Theo mô hình QHSDĐ hiện nay là làm từ trên xuống đảm bảo được tính
thống nhất về mục tiêu nhưng lại không đảm bảo được tính thực tiễn từ dưới lên
của quá trình lập quy hoạch. Các QH cấp dưới phải tuân thủ tuyệt đối các mục
tiêu, chỉ tiêu, phương án đã đề xuất và được phê duyệt trong QH cấp trên.
- Theo thời kỳ quy hoạch thì quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội
và quy hoạch sử dụng đất có thời kỳ quy hoạch là 10 năm trong khi quy hoạch
chung xây dựng và quy hoạch ngành thường có thời kỳ quy hoạch từ 15 đến 20

năm.

17


- Nếu quy hoạch sau dựa vào kết quả dự báo của quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội thì tầm dự báo sẽ không đủ xa để có thể làm căn cứ xây dựng
phương án quy hoạch
1.1.9.3. Bất cập trong mối quan hệ với các quy hoạch khác
- Quan hệ với quy hoạch xây dựng: theo pháp luật hiện hành, thẩm quyền
cao nhất phê duyệt quy hoạch đô thị thuộc Thủ tướng Chính phủ. Đối với
QHSDĐ, thẩm quyền cao nhất phê duyệt thuộc Quốc hội và thẩm quyền thấp
nhất thuộc UBND cấp huyện. Căn cứ vào thẩm quyền, thì QHSDĐ có tính pháp
lý cao hơn. Nhưng thực tế, QHSDĐ không làm được vai trò phân bổ quỹ đất cho
các ngành. QHSDĐ và QH xây dựng được thể hiện khá cụ thể ở các Luật nhưng
lại không nói rõ QH nào làm trước, QH nào làm sau.
1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai năm 2013.
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 04 năm 2015 của Chính
phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
- Nghị định số 11/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2003 của Chính
phủ về quản lý và phát triển đô thị.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ.
- Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị quyết số 05/NQ-HĐND ngày 28/07/2015 của Hội đồng nhân dân
huyện Diên Khánh, nhiệm kỳ 2011 - 2015, kỳ họp thứ 10 về việc dự kiến kế
hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm 2016-2020.
- Nghị quyết số 30/NQ-HĐND ngày 09/12/2015 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Khánh Hòa khóa V, kỳ họp thứ 11 về cho ý kiến kế hoạch đầu tư công trung
hạn 05 năm 2016-2020 (lần thứ ba) trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Nghị quyết số 24/NQ-HĐND ngày 26/10/2016 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Khánh Hòa khóa V, kỳ họp bất thường về việc thông qua danh mục các dự
án cần thu hồi đất bổ sung để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng trong năm 2017 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Nghị quyết số 35/NQ-HĐND ngày 09/12/2016 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Khánh Hòa khóa V, kỳ họp thứ 11 về việc thông qua danh mục các dự án
18


chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng
sang mục đích khác trong năm 2017 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Nghị quyết số 02/NQ-HĐND ngày 31/3/2016 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Khánh Hòa khóa V, kỳ họp tổng kết nhiệm kỳ 2011 - 2015 về việc thông
qua danh mục các dự án cần thu hồi đất bổ sung để phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng trong năm 2016 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 2927/QĐ-UBND ngày 18/11/2013 của UBND tỉnh Khánh
Hoà về phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Diên Khánh.
- Quyết định số 653/QĐ-UBND ngày 19/3/2014 của UBND tỉnh Khánh
Hòa về Kế hoạch tổ chức thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của
Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai.
- Quyết định số 3935/QĐ-UBND ngày 31/12/2016 của UBND tỉnh Khánh

Hòa về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Diên Khánh.
- Công văn số 2505/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc triển khai một số nội dung quản lý đất đai khi
Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.
- Công văn số 3221/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 05/8/2016 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc lập kế hoạch sử dụng đất năm 2017 cấp huyện.
- Các quyết định của UBND huyện Diên Khánh về việc phê duyệt Quy
hoạch xây dựng nông thôn mới đến năm 2020 của các xã trên địa bàn huyện.
- Các quyết định phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của các xã, thị trấn trên địa bàn
huyện Diên Khánh.
Tiểu kết chương 1
Đất đai là tài nguyên quan trọng và đặt biệt, vì đất đai không phải vô hạn
nên rất quý giá. Để có thể sử dụng tốt quỹ đất đai thì ta cần phải hiểu rõ các tính
chất của đất, nắm bắt vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội, từ đó có
thể sử dụng đất đai tốt hơn và hợp lý hơn.
Các cơ sở pháp lý là cơ sở để ta đánh giá, phân tích và lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả nhằm tránh lãng phí quỹ đất đai
quốc gia.

19


CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN DIÊN KHÁNH - TỈNH KHÁNH HÒA
2.1. Khái quát địa bàn huyện Diên Khánh
2.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
a. Vị trí địa lý:

Hình 2.1. Bản đồ hành chính huyện Diên Khánh
Diên Khánh nằm về phía Tây tỉnh Khánh Hòa, có huyện lỵ cách thành
phố Nha Trang khoảng 10 km, có vị trí địa lý:
- Phía Đông giáp thành phố Nha Trang.
- Phía Tây giáp huyện Khánh Vĩnh.
- Phía Nam giáp huyện Cam Lâm.
- Phía Bắc giáp huyện Khánh Vĩnh và thị xã Ninh Hòa.
20