Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn phong thổ huyện phong thổ tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

LÒ MẠNH DINH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN PHONG THỔ, HUYỆN PHONG
THỔ, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2015 - 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên – Năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

LÒ MẠNH DINH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN PHONG THỔ, HUYỆN PHONG
THỔ, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2015 - 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn :Th.S. Trương Thành Nam

Thái Nguyên – Năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu thực tập và hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập
thể, cá nhân trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S.Trương Thành
Nam.Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực
tập và viết khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên,
ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo
đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong
quá trình học tập, rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh
viên khi ra trường.Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và
phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND thị trấn
Phong Thổ đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận
một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và
phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu
sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và
bạn bè để khóa luận em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân trọng cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 16 tháng 06 năm 2018
Sinh viên

LÒ MẠNH DINH


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thị trấn Phong Thổ . 36
Bảng 4.2: Hiện trạngsử dụng đất năm 2017 của thị trấn Phong Thổ.............. 44
Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai ............................................. 46
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
tại thị trấn Phong Thổ năm 2016, 2016, 2017................................................. 48
Bảng 4.5 : Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng đất tại thị trấn
Phong Thổ giai đoạn 2015 – 2017 .................................................................. 49
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại thị trấn Phong
Thổ giai đoạn 2015 – 2017.............................................................................. 50
Bảng 4.7:Kết quả sự hiểu biết của cán bộ địa chính ....................................... 51
Bảng 4.8:Kết quả sự hiểu biết của người dân ................................................. 53


3

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Cơ cấu đất thị trấn Phong Thổ năm 2017 -----------------------------45


4

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

LPTT

Lệ phí trước bạ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

NSNN

Ngân sách nhà nước

7

NN/HĐ

Nhà nước / hợp đồng

8

QSD

Quyền sử dụng

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

TTBĐS

Thị trường bất động sản

11

TNCN

Thu nhập cá nhân

12

UBNN

Ủy ban nhân dân

13

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


5

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2.Mục tiêu và yêu cầu của đề tài .................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................... 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ............................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 4
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 9
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 9
2.2.2. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 14
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất ........................................... 15
2.2.4. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 19
2.2.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP............................................................................................... 19
2.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam và một số nước
trên thế giới ..................................................................................................... 21
2.3.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế
giới................................................................................................................... 21
2.3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt nam ................ 24
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 29
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 29
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 29
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 29
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 29


6

3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài ............................................................... 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ......................................................... 30
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 30

3.4.2. Phương pháp so sánh............................................................................. 31
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ......................................................... 31
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 31
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 31
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 32
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Phong Thổ, huyện Phong
Thổ, tỉnh Lai Châu .......................................................................................... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32
4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội của thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh
Lai Châu .......................................................................................................... 35
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn ...... 38
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị trấn Phong Thổ ....... 40
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 40
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất ................................. 43
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Phong Thổ giai
đoạn 2015 – 2017 ............................................................................................ 47
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính ... 47
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất 49
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian..................... 50
4.4. Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tại thị
trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu ......................................... 51
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của cán bộ địa
chính ................................................................................................................ 51
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử
dụng đất .......................................................................................................... 52


vii

4.5. Những khó khăn,tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác

chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn thị trấn Phong Thổ ................................ 54
4.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng QSDĐ của thị trấn
Phong Thổ ....................................................................................................... 54
4.5.2. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời gian tới ............................................................................. 54
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 57
5.1. Kết luận .................................................................................................... 57
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 59


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai
đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của
tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công
trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí
thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ
đó đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, trở thành cơ sở để thực hiện quá trình sản
xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt
động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ
nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành sản xuất nào, một xí
nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất sẽ không có hoạt
động sản xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “ động” quyền sử dụng đất được nguời
dân trao đổi trên thị trường khiến cho đất đai trở thành một thị trường nóng và

sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân
ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho
mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý
hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Thị trấn Phong Thổ nằm khu vực phía bắc và gần cửa khẩu giáp biên giới
Vân Nam Trung Quốc. Với vị trí địa lý trên,thị trấn Phong Thổ có nhiều cơ hội
trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với tiến bộ khoa học tiên
tiến. Trong những năm qua,đặc biệt trong những năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã
đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó còn gặp nhiều khó


khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó để thấy được những
mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và
trong việc bảo vệ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước về chủ sở hữu
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý
và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu
nhà trường, ban chủ nhiệm khoa quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S. Trương Thành Nam, em
tiến hành thực hiện đề tài :“ Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn
2015 - 2017” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất ,
phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn.
1.2.Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
- Mục tiêu
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Phong Thổ,
huyện

Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 –
2017.
- Yêu cầu của đề tài
+ Nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Phong
Thổ.
+ Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Phong Thổ giai
đoạn 2015 – 2017.
+ Nhằm đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của thị trấn Phong
Thổ giai đoạn 2015 – 2017.
+ Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của người
dân thị trấn Phong Thổ về chuyển quyền sử dụng đất.


+ Tìm ra những khó khăn tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều
kiện thuận lợi và quản lý tốt việc chuyển quyền sử dụng đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học : Giúp chúng em vận
dụng được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức và kinh
nghiệm phục vụ công tác sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu chúng
em tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện công tác tổ chức cũng như việc
thực hiện quản lý quy trình chuyển quyền sử dụng đất của các cơ quan ban
ngành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính một cách tốt hơn.


PHẦN 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền
sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này
vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Luật Đất Đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các
quan hệ về đất đai đã được quốc hội thông qua vào sáng 29 tháng 11 năm 2013.
Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ xung thêm những điều luật mới
về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi hơn và cũng đồng
thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ.[7]
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
cũng như công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai là một yếu tố khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Thị trấn Phong Thổ là một thị trấn thuộc huyện Phong Thổ, tỉnh Lai
Châu, trong quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan
trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn,
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng.


Công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh
chóng cập nhật các Thông tư, Nghị định mới. Đa phần người dân chưa bắt kịp
với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy
được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà hộ đang có. Còn rất

nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua Pháp luật,
chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013 ra đời và
có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng
với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền Pháp luật đến từng nguời đân thì công
tác quản lý Nhà nước về đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn.
Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục
pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thị
trấn Phong Thổ cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các
hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn
nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế
nói riêng và cho thành phố nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên
ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống nhân dân, thay đổi bộ mặt
của thành phố trong tương lai.[2]
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSD đất, từ năm 2013 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau :
* Các văn bản Luật
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày
15/04/1992 được Quốc hội thông qua;
- Hiến pháp sửa đổi nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013,
ngày 28/11/2013 được Quốc hội thông qua;


qua;

- Luật đất đai năm 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội
thông
- Luật đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc

hội thông qua;
- Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Luật về thuế 2014;
- Bộ Luật dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội
thông qua;
- Luật thuế thu thập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;
- Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
* Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2014 của Chính
phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ
về quản lý,sử dụng đất trồng lúa;


- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ
Quy định chức năng, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường;

- Nghị định số 65/2013/NĐ/CP của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật thuế
thu nhập cá nhân;
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 26/2014/TT - BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về quy trình và định mức kinh
tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 28/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai
và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ - CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;


- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất;
- Thông tư số 37/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 42/2014/TT - BTNMT ngày 29 tháng 7 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật
thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 02/2015/TT - BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ - CP và Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ;
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT - BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04
năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Trưởng Bộ Tư
pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT - BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng
4 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng Bộ Nội
Vụ, Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,nhiệm vụ,quyền hạn,cơ cấu
tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở
Tài Nguyên và Môi Trường;
- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT – BTNMT – BNV - BTC ngày 04
tháng 4 năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng Bộ
Nội Vụ, Bộ trưởng Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn,


phạm vi hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài Nguyên và
Môi Trường cấp tỉnh.

2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 thì có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, đó
là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấpvà góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng
đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 )[10]
Theo điều 190 của Luật đất đai 2013 Quy định hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác
thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường,
thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và
không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được Quy định tại điều 78 của
Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất.Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận phải trả cho người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với một
khoản tiền hoặc mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đc QSD đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 ) [10]


Người sử dụng đất được phép chuyển đổi nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013.

Luật đất đai 2013 tại điều 191 Quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó ( Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007 )
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 Quy định cụ thể các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, nông nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong
khu vực rừng phňng hộ đó.


3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD

đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo Quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của Pháp luật.(Nguyển Khắc Thái Sơn,
2007) [10]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng đất nhượng QSDĐ
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử
dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được Quy định
cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di trúc hoặc theo Pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã
hội.
Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo Quy định của Pháp luật. Từ đó QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theoQuy định của Luật dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
trúc mà chia;


- Nếu toàn bộ dị chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì

chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần hợp pháp theoPháp luật;
- Chia theoPháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, con ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [10]
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được Quy định cụ thể
tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Quyền tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong Luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng các Quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người
SDĐ không thu lại tiền và hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này
để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép


tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những

trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [9]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức người sử dụng đất mang
QSD đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
cá nhân nào đó theoQuy định của Pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa
trong một thời gian nhất định để thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là
chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay trong Luật đất đai cho phép thuế chấp rộng rãi nhưng chỉ Quy
định là được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động,
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được Quy
định cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai


hay nhiều đối tác và rất linh động , các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc

góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.(Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [10]
Trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị QSDĐ được Quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, người sử
dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau :
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
+ Đất không có tranh chấp ;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án ;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra trong một số loại đất bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã
chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước
giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở
được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phňng hộ đó.


- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất
* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“ 1. Người nhận QSD đất được Quy định như sau:
a ) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua
chuyển đối QSDĐ Quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều
102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD thông qua nhận
chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị định
này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua nhận
chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho QSD đất theo Quy định tại điểm c khoản 2 điều 110 và
khoản 6 điều 113 của Luật 2003 trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị
định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận thừa kế QSD đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp Quy định tại
điều 121 của Luật đất đai 2003 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà gắn liền với đất ở;


e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư , cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà
nước giao đất; h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhân QSD đất thông qua
việc Nhà Nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSD đất thông qua việc Nhà Nước công nhận QSD đất đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSD đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bản lãnh để
xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của
tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công
nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với Pháp luật, văn bản chia tách QSD đất
phù hợp với Pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với Pháp luật được nhân QSD đất từ các
tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích
đã được xác định trong thời gian sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp Quy định tại khoản
3 và 4 điều 103 và 104 của Nghị định này.