Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hoàng Việt huyện Văn Lãng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

CHU VĂN HƯNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ HOÀNG VIỆT, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lí đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

CHU VĂN HƯNG
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ HOÀNG VIỆT, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lí đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2013 - 2017
Lớp
: K45 - QLĐĐ - N01
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu thực tập và hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân
trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS. TS. ĐÀM XUÂN
VẬN. Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập

và viết khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, ban giám
hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy
những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn
luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên khi ra trường. Đó là sự
hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công
tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong VPĐK ĐĐ huyện Văn
Lãng đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương
pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và bạn bè
để khóa luận em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày..... tháng..... năm 2017
Sinh viên

CHU VĂN HƯNG


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế của xã Hoàng Việt. .................40
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của xã Hoàng Việt ..............................48
Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai năm 2016 so với năm 2014 ..........50
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại xã
Hoàng Việt giai đoạn 2014 - 2016 ..............................................................52
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất tại xã Hoàng

Việt giai đoạn 2014 - 2016 ..........................................................................53
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại xã Hoàng Việt giai đoạn
2014 - 2016..................................................................................................55
Bảng 4.7: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ địa chính ................................................56
Bảng 4.8: Kết quả sự hiểu biết của người dân ..........................................................58


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 ......19
Hình 4.1: Cơ cấu đất xã Hoàng Việt năm 2016 ........................................................50


iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT

Ý nghĩa

Chữ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

LPTB

Lệ phí trước bạ

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

NSNN

Ngân sách nhà nước

7

NN/HĐ

Nhà nước/Hợp đồng

8

QSD

Quyền sử dụng

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

TTBĐS

Thị trường bất động sản

11

TNCN

Thu nhập cá nhân

12

UBNN

Ủy ban nhân dân

13

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng Ký đất đai


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA ......................................................iv
MỤC LỤC ............................................................................................................................ v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề ...................................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3

PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ........................................................ 4
2.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................................................ 4
2.2. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................. 7
2.2.1. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................7
2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................8
2.2.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................8
2.2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................9
2.2.2.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất .....................................10
2.2.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................................................10
2.2.2.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..............................................................11
2.2.2.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..............................................................12
2.2.2.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất ......................................................13
2.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................13
2.2.4. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................14
2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................18


vi

2.2.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
181/2014/NĐ-CP.......................................................................................................18
2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................21
2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài............................................................................................22
2.3.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên Thế giới ............................22
2.3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt nam. ............................25
2.3.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. .........................30
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................................31
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu..................................................................................32
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..............................................................................32
3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài ..................................................................................32
3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ...........................................................................33
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ..........................................................................33
3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..........................................................33
3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................34
3.4.2. Phương pháp so sánh.......................................................................................34
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ...................................................................34
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................34
3.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................34
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..........................................35
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng,
tỉnh Lạng Sơn......................................................................................................................35
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
4.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................35
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................35
4.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................36
4.1.1.4. Thủy văn .......................................................................................................37
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên khác ..........................................................................37


vii

4.1.2. Thực trạng kinh tế xã hội của xã Hoàng Việt .................................................39
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .....................................39
4.1.2.2. Dân số và lao động, việc làm .......................................................................41
4.1.2.3. Thực trạng về hệ thống hạ tầng, kỹ thuật .....................................................42
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Hoàng Việt ......43
4.1.3.1. Thuận lợi ......................................................................................................43

4.1.3.2. Khó khăn ......................................................................................................43
4.1.3.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất ................................................................................................................44
4.2. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn xã Hoàng Việt, huyện
Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn ...................................................................................................45
4.2.1. Tình hình công tác quản lý đất đai ..................................................................45
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất ...........................................47
4.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hoàng Việt, huyện Văn
Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 .....................................................................51
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính .............51
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất...........53
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian ...............................54
4.4. Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tại xã Hoàng
Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn ..............................................................................56
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của cán bộ địa chính .......56
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ....57
4.5. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác chuyển
nhượng nhà đất trên địa bàn xã Hoàng Việt .....................................................................59
4.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng QSDĐ của xã Hoàng Việt ...59
4.5.2. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời gian tới ................................................................................................59
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................61
5.1. Kết luận ........................................................................................................................61
5.2. Kiến nghị......................................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................................63


1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã
trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự
nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình
văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí
thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó
đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, trở thành cơ sở để thực hiện quá trình sản
xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động
của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất
định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành sản xuất nào, một xí nghiệp
nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất sẽ không có hoạt động sản
xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” quyền sử dụng đất được người dân
trao đổi trên thị trường khiến cho đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động
rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng
có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động
chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần
phải thường xuyên hơn.
Xã Hoàng Việt là một xã miền núi nằm ở phía Đông Bắc huyện Văn lãng
và gần một số cửa khẩu giáp biên giới như Hữu Nghị, Tân Thanh. Với vị trí địa lý
trên, xã Hoàng Việt có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài,
tiếp cận với tiến bộ khoa học tiên tiến. Trong những năm qua, đặc biệt trong
những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên
bên cạnh đó còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất
đai. Do đó để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà

2

nước về đất đai nói chung và trong việc bảo vệ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của
Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận, em tiến
hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016” để
có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu
điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hoàng Việt,
huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
Đề xuất giải pháp khắc phục tồn tại công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời gian tới tại địa phương.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Hoàng Việt giai đoạn
2014 - 2016.
- Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Hoàng Việt
giai đoạn 2014 - 2016.
- Đánh giá việc thực hiện nhiệm vụ của cán bộ quản lý đất đai và sự hiểu
biết của người dân xã Hoàng Việt về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tìm ra những khó khăn tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện
thuận lợi và quản lý tốt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Giúp chúng em vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy
kiến thức và kinh nghiệm phục vụ công tác sau này.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua việc nghiên cứu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn chúng em tìm ra những giải
pháp tốt nhất để hoàn thiện công tác tổ chức cũng như việc thực hiện quản lý quy
trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời
góp phần vào công cuộc cải cách hành chính một cách tốt hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
2.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSD đất, từ năm 2013 đến nay Nhà nước đã ban hành
các văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản Luật
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày
15/04/1992 được Quốc hội thông qua;
- Hiến pháp sửa đổi nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông qua;
- Luật đất đai năm 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua;
- Luật đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc
hội thông qua;

- Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Luật về thuế 2014;
- Bộ Luật dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội
thông qua;
- Luật thuế thu thập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.[10]
* Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về giá đất; [14].
- Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;


5

- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2014 của Chính
phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 104/2014/NĐ - CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 35/2015/NĐ - CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ
về quản lý, sử dụng đất trồng lúa;
- Nghị định số 21/2013/NĐ - CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ Quy
định chức năng, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường;
- Nghị định số 65/2013/NĐ/CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều

của Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật thuế thu
nhập cá nhân;
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 26/2014/TT - BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về quy trình và định mức kinh tế
- kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 28/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;


6

- Thông tư số 30/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5

năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 42/2014/TT - BTNMT ngày 29 tháng 7 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật
thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 02/2015/TT - BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ - CP và Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ;
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT - BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04
năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Trưởng Bộ Tư pháp
quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng hoặc cho thuê đất;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT - BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng
4 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng Bộ Nội Vụ,
Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ


7

chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài
Nguyên và Môi Trường;
- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT - BTNMT - BNV - BTC ngày 04
tháng 4 năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng Bộ
Nội Vụ, Bộ trưởng Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn,

phạm vi hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài Nguyên và
Môi Trường cấp tỉnh.
2.2. Cơ sở khoa học của đề tài
2.2.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ Pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biến đổi do
chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ Quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSD đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử
dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá
rộng rãi theo Quy định của Pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất, các quyền này được Quy định tại
điều 73, Luật đất đai 1993 [8]. Tuy vậy, Luật đất đai 1993 được soạn với tinh thần
đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần
(vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết
quả đáng kể góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời
kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực
hiện Luật đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới
và phát triển của đất nước trong thời kỳ Công nghiệp hóa, Hiện đại hóa. Để khắc
phục những tồn tại của Luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều


8

chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ hợp thứ 4 Quốc hội khóa XI thông qua Luật
đất đai 2003.

Đến Luật đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới các hình
thức tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSD đất và thủ tục cũng như
nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền
sử dụng đất với ba trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà Pháp luật Quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng
QSD đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc
chuyển nhượng QSD đất thì cần phải đánh giá.
2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 thì có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, đó là:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.2.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [16]
Theo điều 190 của Luật đất đai 2013 Quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ


9

được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn
cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được Quy định tại điều 78 của Nghị
định 43/2014/NĐ - CP.
2.2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận phải trả cho người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với một
khoản tiền hoặc mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đc QSD đất và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [16]
Người sử dụng đất được phép chuyển đổi nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013.
Luật đất đai 2013 tại điều 191 Quy định cụ thể các trường hợp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [16]

10

Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 Quy định cụ thể các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều
kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy
sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo Quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo Quy định của Pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [16]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng đất nhượng QSDĐ cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSD đất được Quy
định cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di trúc hoặc theo Pháp luật.


11

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo Quy định của Pháp luật. Từ đó QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo Quy định của Luật dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di trúc mà chia;
- Nếu toàn bộ dị chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần hợp pháp theo Pháp luật;
- Chia theo Pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác
ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, con ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [16].
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được Quy định cụ thể tại

điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Quyền tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu


12

lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong Luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các Quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người
SDĐ không thu lại tiền và hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này
để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép
tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [16]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức người sử dụng đất mang QSD
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo Quy định của Pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định để thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền
nửa vời.
Hiện nay trong Luật đất đai cho phép thuế chấp rộng rãi nhưng chỉ Quy
định là được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, hoặc cá nhân được phép

hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động,
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng
cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [16].


13

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được Quy định
cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người
khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều
đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác
như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [16]
Trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, người sử
dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
+ Đất không có tranh chấp ;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án ;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra trong một số loại đất bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất
lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn
tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn
mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều
kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử


14

dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu
vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.4. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 99 Nghị định 181/2014/NĐ-CP ngày 29/10/2014 Quy định về người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người nhận QSD đất được Quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua
chuyển đối QSDĐ Quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật đất đai 2013 và điều
102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD thông qua nhận
chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị định này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua nhận chuyển
nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho QSD đất theo Quy định tại điểm c khoản 2 điều 110 và
khoản 6 điều 113 của Luật 2013 trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị
định này;


15

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận thừa kế QSD đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp Quy định tại
điều 121 của Luật đất đai 2013 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhân QSD đất thông qua
việc Nhà Nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSD đất thông qua việc Nhà Nước công nhận QSD đất đối với đất đang

được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSD đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bản lãnh để
xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của
tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công
nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với Pháp luật, văn bản chia tách QSD đất
phù hợp với Pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với Pháp luật được nhân QSD đất từ các tổ
chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích
đã được xác định trong thời gian sử dụng đất.


16

3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp Quy định tại khoản 3
và 4 điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp Quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSD đất Quy định tại khoản này được cấp giấy
chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký hộ khẩu,
nơi đăng ký kinh doanh.”
* Điều 100 Nghị định 181/2014/NĐ-CP ngày 29/10/2014 quy định về điều
kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu

tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
“1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD
đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
a) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
b) Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử
dụng đất theo những căn cứ Quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng
đất theo Quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và Quy định của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
2. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án
hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời
hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày Quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.”[13].