Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn na sầm huyện văn lãng tỉnh lạng sơn, giai đoạn 2012 2015
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.35 MB, 72 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------
HỨA THỊ THIỀU
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN NHƢợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT
TạI THị TRấN NA SầM, HUYệN VĂN LÃNG, TỉNH LạNG SƠN
GIAI ĐOạN 2012 - 2015”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lí đất đai
Lớp
: K44 – QLĐĐ
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa
: 2012 - 2016
Thái Nguyên – 2016
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------
HỨA THỊ THIỀU
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN NHƢợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT
TạI THị TRấN NA SầM, HUYệN VĂN LÃNG, TỉNH LạNG SƠN
GIAI ĐOạN 2012 - 2015”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lí đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa
: 2012 - 2016
Giảng viên hƣớng dẫn
: PGS. TS. Phan Đình Binh
Thái Nguyên – 2016
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu thực tập và hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân
trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS. TS. PHAN ĐÌNH
BINH. Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập
và viết khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban Giám
hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy
những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn
luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên khi ra trường. Đó là sự
hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công
tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND huyện Văn Lãng
đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương
pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và bạn bè
để khóa luận em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân trọng cảm ơn!
Thái nguyên, ngày tháng năm 2016
Sinh viên
Hứa Thi Thiều
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thị trấn Na Sầm ................... 37
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị trấn Na sầm ................................. 44
Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2012 – 2015. .................... 46
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính tại thị
trấn Na Sầm giai đoạn 2012 – 2015 ....................................................................................... 47
Bảng 4.5 : Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất
tại thị trấn Na Sầm giai đoạn 2012 – 2015 ........................................................................... 48
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại thị trấn Na Sầm giai
đoạn 2012 – 2015 ........................................................................................................................ 49
Bảng 4.7: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ địa chính ........................................................ 50
Bảng 4.8: Kết quả sự hiểu biết của người dân .................................................................... 52
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181...18
Hình 4.1: Vị trí địa lý thị trấn Na Sầm ......................................................................32
Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị trấn Na Sầm năm 2015 ....................45
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
STT
Ý nghĩa
Chữ viết tắt
1
BĐS
Bất động sản
2
GCN
Giấy chứng nhận
3
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
LPTB
Lệ phí trước bạ
5
HĐND
Hội đồng nhân dân
6
NSNN
Ngân sách nhà nước
7
NN/HĐ
Nhà nước/Hợp đồng
8
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
9
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
10
TTBĐS
Thị trường bất động sản
11
TNCN
Thu nhập cá nhân
12
UBNN
Ủy ban nhân dân
13
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
v
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ........................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................................. 6
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................... 8
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................................... 12
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 13
2.2.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................ 17
2.2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP ........................................................................................................................ 17
2.2.6. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................. 20
2.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam và một số nước trên thế
giới .................................................................................................................................................. 21
2.3.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới ............. 21
2.3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt nam............................... 24
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ....................................................................................................................................29
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 29
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................................... 29
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................ 29
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................................. 29
vi
3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài ...................................................................................... 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 30
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu....................................................................................... 30
3.4.2. Phương pháp so sánh...................................................................................................... 31
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ............................................................................... 31
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................................ 31
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................................................... 31
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..........................................32
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh
Lạng Sơn ....................................................................................................................................... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................................... 32
4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội của thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn
.......................................................................................................................................................... 36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn ................... 39
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị trấn Na Sầm .......................... 41
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................................. 41
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất................................................... 44
4.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Na Sầm giai
đoạn 2012 – 2015 ........................................................................................................................ 46
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính ............... 47
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất ............ 48
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian .................................... 49
4.4. Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tại thị trấn Na
Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn .................................................................................. 50
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của cán bộ địa chính........... 50
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng
đất ................................................................................................................................................... 51
4.5. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác chuyển
nhượng nhà đất trên địa bàn thị trấn Na Sầm ...................................................................... 52
vii
4.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng QSDĐ của thị trấn Na Sầm .. 52
4.5.2. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời gian tới ................................................................................................................ 53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................56
5.1. Kết luận ................................................................................................................................. 56
5.2. Kiến nghị............................................................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................................58
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai đã
trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên
ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn
hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí
thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó
đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, trở thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất,
tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của
con người đều cần đến một mặt bằng và khoảngkhông gian lãnh thổ nhất định. Nếu
không có đất đai thì không có một ngành sản xuất nào, một xí nghiệp nào có thể
hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất sẽ không có hoạt động sản xuất, không
có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” quyền sử dụng đất được nguời dân
trao đổi trên thị trường khiến cho đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động
rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có
nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… Để đảm bảo cho mọi hoạt động
chuyển quyền diễn ra hợp lý theo Pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần
phải thường xuyên hơn.
Thị trấn Na Sầm nằm liền kề với khu vực Phía Bắc và gần một số cửa khẩu
giáp biên giới như Hữu Nghị, Tân Thanh. Với vị trí địa lý trên,thị trấn Na Sầm có
nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với tiến bộ
khoa học tiên tiến. Trong những năm qua,đặc biệt trong những năm trở lại đây việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất
đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó còn gặp nhiều khó
khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do đó để thấy được những
mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
2
trong việc bảo vệ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong
quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong
những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử
dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu
nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh, em tiến
hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại
thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2015” để có
cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm,
hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn thị trấn.
1.2.Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát: Nhằm đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 – 2015.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Na Sầm.
+ Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Na Sầm giai đoạn
2012 – 2015.
+ Nhằm đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị trấn Na
Sầm giai đoạn 2012 – 2015.
+ Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của người dân
thị trấn Na Sầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Tìm ra những khó khăn, tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện
thuận lợi và quản lý tốt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp chúng em vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức và kinh nghiệm phục vụ
công tác sau này.
3
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Na Sầm, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn chúng
em tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện công tác tổ chức cũng như việc thực
hiện quản lý quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cơ quan ban ngành.
Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính một cách tốt hơn.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ Pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biến đổi
do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ Quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển quyền sử
dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế quyền này
diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo Quy định của Pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ, các quyền này được Quy định tại điều 73,Luật đất
đai 1993 [3]. Tuy vậy, Luật đất đai 1993 được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và
năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai
1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ Công nghiệp hóa,Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của
Luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. [4]
Đến Luật đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới các hình
5
thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều
vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử
dụng đất với ba trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà Pháp luật Quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì
cần phải đánh giá.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế
hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi
động. Vì vậy nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
cũng như công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai là một yếu tố khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Thị trấn Na Sầm là một thị trấn thuộc huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn, trong
quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ
cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất
cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý Nhà nước
về đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhật các Thông tư, Nghị
định mới. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về
đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với
đất đai mà hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà
không thông qua Pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn
khó khăn.
6
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và có
hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự
nỗ lực trong công tác tuyên truyền Pháp luật đến từng nguời dân thì công tác quản
lý Nhà nước về đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức
hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền
sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Văn Lãng cùng các ngành
liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Đây là một
trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích
cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho Thành phố nói chung trong
việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời
sống nhân dân, thay đổi bộ mặt của Thành phố trong tương lai.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản Luật
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày
15/04/1992 được Quốc hội thông qua;
- Hiến pháp sửa đổi nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông qua;
- Luật đất đai năm 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua;
- Luật đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội
thông qua;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014;
- Bộ Luật dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội
thông qua;
- Luật thuế thu thập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
7
* Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
Quy định về tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ
về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 65/2013/NĐ/CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật thuế thu
nhập cá nhân;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định
8
số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ.
2.2. Khái quát về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 thì có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, đó là:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấpvà
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng
đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Theo điều 190 của Luật đất đai 2013 Quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ
gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp
thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được Quy định tại điều 78 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận phải trả cho người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với một khoản
tiền hoặc mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm
tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Người sử dụng đất được phép chuyển đổi chuyển nhượng QSDĐ khi đảm
bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013.
9
Luật đất đai 2013 tại điều 191 Quy định cụ thể các trường hợp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ
ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 Quy định cụ thể các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau
10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo Quy định của Chính phủ.
10
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo Quy định của Pháp luật.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng đất nhượng QSDĐ cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được Quy định cụ
thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo Pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất rộng rãi theo Quy định của Pháp luật. Từ đó QSDĐ được
coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì
vậy, quyền này chủ yếu tuân theo Quy định của Luật dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần hợp pháp theo Pháp luật;
- Chia theo Pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng ở hàng sau mới được hưởng:
11
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, con ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được Quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Quyền tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,
tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có Quy định trong Luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các Quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người sử
dụng đất không thu lại tiền và hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này
để trốn thuế nên Nhà nước đã Quy định cụ thể những trường hợp nào được phép
tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức người sử dụng đất mang
QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo Quy định của Pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong
12
một thời gian nhất định để thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay trong Luật đất đai cho phép thuế chấp rộng rãi nhưng chỉ Quy định
là được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, hoặc cá nhân được phép hoạt động
tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho Ngân hàng và các tổ chức tín dụng
cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [8]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được Quy định
cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác
cùng sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác
và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức
lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, người sử
dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
13
Ngoài ra trong một số loại đất bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất
lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền
sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười
(10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người nhận QSDĐ được Quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ Quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 102 của
Nghị định này.
14
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị định này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận tặng cho QSDĐ theo Quy định tại điểm c khoản 2 điều 110 và khoản 6
điều 113 của Luật 2003 trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp Quy định tại điều
121 của Luật đất đai 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế
nhà ở, được tặng cho nhà gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà Nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà Nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ; quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả
15
đấu giá QSDĐ phù hợp với Pháp luật, văn bản chia tách QSDĐ phù hợp với Pháp
luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với Pháp luật được nhận QSDĐ các tổ chức là
pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời gian sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp Quy định tại khoản 3 và 4
điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ
trường hợp Quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ Quy định tại khoản này được cấp giấy
chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký hộ khẩu, nơi
đăng ký kinh doanh.”
* Điều 100 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về điều kiện nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương
án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
“1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp khi có các điều kiện sau:
a) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
b) Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử
dụng đất theo những căn cứ Quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng
đất theo Quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và Quy định của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
16
2. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án
hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời
hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày Quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.”
* Điều 106 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về quyền và nghĩa vụ
của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ như sau:
“1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ phi nông nghiệp hợp pháp
từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận QSDĐ được quy
định như sau:
a) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ không có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển
sang thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ Quy định tại Khoản 2 Điều 110 của Luật
đất đai;
b) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ phải chuyển
sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại Khoản 1Điều111 của Luật đất
đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải
nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung
ương Quy định và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật
đất đai;
c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước
khi nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng
được sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trường
hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài.
2. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp kèm theo
chuyển mục đích sử dụng đất theo Quy định của Pháp luật về đất đai trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 được Quy định như sau:
