Luận văn thạc sỹ - Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần bất động sản Đất Việt

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN

QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH
MÃ NGÀNH: 8340410

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN HẢI HỮU

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tư liệu, số
liệu sử dụng trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng. Những kết luận
khoa học của luận văn chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày ..... tháng ..... năm 2018
Tác giả luận văn


LỜI CÁM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, quý thầy cô Trường Đại
Học Kinh Tế Quốc Dân, Viện đào tạo sau đại học, Khoa quản lý kinh tế, quý thầy
cô trực tiếp giảng dạy lớp Cao học Quản lý kinh tế và chính sách 25Q đã nhiệt tình
giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm và trợ giúp cho tác giả trong suốt thời gian theo

học tại trường. Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lời cảm ơn và kính trọng đến PGS. TS.
Nguyễn Hải Hữu đã rất tâm huyết ủng hộ, động viên, khuyến khích và chỉ dẫn tận
tình cho tác giả thực hiện và hoàn thành luận văn cao học này.
Tác giả cũng bày tỏ lời cảm ơn đến ban giám đốc Công ty Cổ phần Quản
lý bất động sản Đất Việt, các anh chị trong Công ty, các đối tác, gia đình, bạn bè
đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả hoàn thành luận văn này.
Luận văn này chắc chắn không thể tránh được những khiếm khuyết, rất mong
nhận được những ý kiến đóng góp chân thành của Quý thầy cô và bạn bè.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN......................................................................................................2
LỜI CÁM ƠN...........................................................................................................3
MỤC LỤC iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG...................................................................................viii
quả hoạt động kinh doanh khác của công ty..........................................................viii
Bảng 2.6: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của Bảng 2.7: An
toàn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tại
tòa nhà chung cư của........................................................................viii
Bảng 3.8.: Đánh giá của khách hàng về “Dịch vụ an ninh trong tòa nhà”Bảng 3.9:
Đánh giá của khách hàng về “Phương án an ninh” Bảng 4.0: Đánh giá
của khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá của
khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá của khách hàng
về” Trang thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH
SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH..............................................................viii
BẢNG

viii

MỞ ĐẦU

12

CHƯƠNG 1 17
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH.........................................................17
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP.................................................17
CUNG CẤP DỊCH VỤ............................................................................................17
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ..........................17
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư................................................17
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư..........................................................20
1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư.........................................21
1.3 . Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư của Doanh
nghiệp................................................................................................34

1.3.2. Nhóm bên ngoài Doanh nghiệp..........................................................35
+) Môi trường pháp lý...........................................................................................35


+) Nhu cầu của người dân.....................................................................................35
+) Đối thủ cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn.............................................................35
+) Các chủ thể khác...............................................................................................36
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Đất Việt.................................37

2.1.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Công ty....................................................37
Công ty có chức năng nhiệm vụ chính như sau:.........................................37
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân lực của Công ty Cổ phần Quản lý
bất động sản Đất Việt....................................................................................38
2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty....................................................................38

2.1.1.3.2 Đội ngũ nhân lực.....................................................................................40
+) Cơ cấu nguồn nhân lực theo trình độ học vấn................................................40

2.1.3 Kết quả hoạt động của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất
Việt..................................................................................................................48
+) Đánh giá của cư dân về “Dịch vụ an ninh trong tòa nhà”....................60
+) Đánh giá của cư dân về “Phương án an ninh”.......................................61
+) Đánh giá của cư dân về “Nghiệp vụ chuyên môn”................................63
+) Đánh giá của cư dân về tiêu chí “Thái độ phục vụ”..............................64
+) Đánh giá của cư dân về tiêu chí “Trang thiết bị”...................................65
+) Đánh giá chung của cư dân......................................................................65
2.3.2. Điểm mạnh trong việc quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bất
động sản Đất Việt...................................................................................................66
2.3.3. Hạn chế trong việc quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bất động
sản Đất Việt............................................................................................................67


Về cơ sở hạ tầng.....................................................................................................73
Về trang thiết bị kỹ thuật......................................................................................74
Về đầu tư công nghệ..............................................................................................74
3.4 Khuyến nghị......................................................................................................83
KẾT LUẬN 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................86
PHỤ LỤC

86


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

QLVH
NCC
PCCC

Nguyên nghĩa
Quản lý vận hành
Nhà chung cư
Phòng cháy chữa cháy


DANH SÁCH CÁC BẢNG
quả hoạt động kinh doanh khác của công ty
Bảng 2.6: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của Bảng
2.7: An toàn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tại
tòa nhà chung cư của
Bảng 3.8.: Đánh giá của khách hàng về “Dịch vụ an ninh trong tòa
nhà”Bảng 3.9: Đánh giá của khách hàng về “Phương án an ninh” Bảng 4.0:
Đánh giá của khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá của
khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá của khách hàng về” Trang
thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH SÁCH CÁC

BẢNG, HÌNH
BẢNG
LỜI CAM ĐOAN......................................................................................................2
LỜI CÁM ƠN...........................................................................................................3
MỤC LỤC iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG...................................................................................viii
quả hoạt động kinh doanh khác của công ty..........................................................viii
Bảng 2.6: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của Bảng 2.7: An
toàn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tại

tòa nhà chung cư của........................................................................viii
Bảng 3.8.: Đánh giá của khách hàng về “Dịch vụ an ninh trong tòa nhà”Bảng 3.9:
Đánh giá của khách hàng về “Phương án an ninh” Bảng 4.0: Đánh giá
của khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá của
khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá của khách hàng
về” Trang thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH
SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH..............................................................viii
BẢNG

viii

MỞ ĐẦU

12

CHƯƠNG 1 17


CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH.........................................................17
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP.................................................17
CUNG CẤP DỊCH VỤ............................................................................................17
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ..........................17
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư................................................17
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư..........................................................20
1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư.........................................21
1.3 . Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư của Doanh
nghiệp................................................................................................34

1.3.2. Nhóm bên ngoài Doanh nghiệp..........................................................35
+) Môi trường pháp lý...........................................................................................35

+) Nhu cầu của người dân.....................................................................................35
+) Đối thủ cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn.............................................................35
+) Các chủ thể khác...............................................................................................36
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Đất Việt.................................37

2.1.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Công ty....................................................37
Công ty có chức năng nhiệm vụ chính như sau:.........................................37
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân lực của Công ty Cổ phần Quản lý
bất động sản Đất Việt....................................................................................38
2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty....................................................................38
Hình 2.1: Bộ máy tổ chức của Công ty cổ phần quản lý bất động
sản Đất Việt..............................................................................................39
2.1.1.3.2 Đội ngũ nhân lực.....................................................................................40
+) Cơ cấu nguồn nhân lực theo trình độ học vấn................................................40
Bảng 2.1: Nhân sự và trình độ của nhân viên công ty...................41
Hình 2.2: Cơ câu nguồn nhân sự theo trình độ học vấn................41


Bảng 2.2. Cơ cấu nguồn lực theo độ tuổi......................................43
Bảng 2.3. Cơ cấu nguồn lực theo giới tính....................................43
Bảng 2.4: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của
công ty Đất Việt.......................................................................................43
Bảng 2.57: An toàn tài sản tòa nhà chung cư công ty Đất Việt.....44
Bảng 2.7: Danh sách các tòa nhà chung cư do công ty quản lý.....46

2.1.3 Kết quả hoạt động của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất
Việt..................................................................................................................48
Bảng 2.8. Kết quả kinh doanh hoạt động của công ty giai đoạn
2015-2017................................................................................................48
Bảng 2.9. Kết quả kinh doanh lĩnh vực khác của công ty.............49

Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức bộ phận an ninh của công ty...................50
Bước 2.12. Xác định mục tiêu.......................................................52
Bảng 2.14: Tổng kết kết quả tuyên truyền tập huấn......................55
Bảng 2.15. Bảng kế hoạch thời gian tập huấn...............................56
Bảng 2.16. Địa điểm đào tạo và kinh phí đào tạo..........................56
Bảng 2.17: Đánh giá chương đào tạo............................................57
Bánh 2.18: Đánh giá kánh giá về kết quả đào tạo của cán bộ quản
lý..............................................................................................................57
Bảng 2.19:Tổng kết quá trình giám sát là xử lý vi phạm 2015-2017
................................................................................................................. 57

+) Đánh giá của cư dân về “Dịch vụ an ninh trong tòa nhà”....................60
+) Đánh giá của cư dân về “Phương án an ninh”.......................................61
+) Đánh giá của cư dân về “Nghiệp vụ chuyên môn”................................63
+) Đánh giá của cư dân về tiêu chí “Thái độ phục vụ”..............................64
Bảng 2.25. Đánh giá của cư dân về” Thái độ phục vụ”.................64

+) Đánh giá của cư dân về tiêu chí “Trang thiết bị”...................................65


Bảng 2.26: Đánh giá của cư dân về” Trang thiết bị”.....................65

+) Đánh giá chung của cư dân......................................................................65
Bảng 2.27: Đánh giá chung an ninh tòa nhà..................................66
2.3.2. Điểm mạnh trong việc quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bất
động sản Đất Việt...................................................................................................66
Bảng 2.28: Đánh giá cán bộ an ninh về quy trình, quy định làm
việc..........................................................................................................67
2.3.3. Hạn chế trong việc quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bất động
sản Đất Việt............................................................................................................67

Về cơ sở hạ tầng.....................................................................................................73
Về trang thiết bị kỹ thuật......................................................................................74
Về đầu tư công nghệ..............................................................................................74
3.4 Khuyến nghị......................................................................................................83
KẾT LUẬN 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................86
PHỤ LỤC

86


12

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và
thế giới, môi trường kinh doanh của các công ty được mở rộng, song sự cạnh tranh
ngày càng trở nên khốc liệt hơn, điều này sẽ mở ra các cơ hội kinh doanh sâu rộng
hơn đồng thời cũng chứa đựng những nguy cơ tiềm tàng đe dọa đến sự phát triển
của các Công ty.
Các ngành dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát
triển của quốc gia. Cùng với quá trình hội nhập và dịch chuyển cơ cấu của nền kinh
tế thế giới, giá trị của các ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng
sản phẩm quốc nội (GDP) của mỗi quốc gia.
Ở nước ta, các ngành dịch vụ ngày một phát triển và đang chứng tỏ được vai
trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung, điều đó được thể hiện ở
sự mở rộng các lĩnh vực dịch vụ đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh
tế - thương mại, bên cạnh những dịch vụ truyền thống như vận tải, bưu chính, bảo
hiểm...là các hình thức dịch vụ mới như tài chính, viễn thông, khoa học - công nghệ,
quảng cáo, tư vấn đầu tư, pháp lý, vui chơi giải trí...đã thực sự đưa dịch vụ trở thành

khu vực kinh tế quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế nước ta. Vị trí
và vai trò của dịch vụ còn được thể hiện ở việc ngày càng có nhiều thành phần kinh
tế tham gia kinh doanh dịch vụ hơn.
Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình bất động sản đã được xây
dựng để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí…
Bên cạnh đó là nhu cầu của khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòi
hỏi phải có một môi trường thật hoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằm
tạo điều kiện tối đa để có thể mang lại giá trị lớn nhất cho những con người sử dụng
các bất động sản đó.

Các tòa nhà chung cư ngày nay ngoài lợi thế cạnh tranh về địa điểm
thuận lợi, tiện nghi đầy đủ còn phải kể đến vấn đề bảo đảm an ninh, an toàn
cho con người và tài sản. Tuy nhiên, một trong các yếu tố quan trọng mà các
đơn vị quản lý của các tòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm hiện nay đó


13

là việc lựa chọn các giải pháp an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho
người và tài sản của tòa nhà.
Với đặc điểm là nơi tập trung đông dân cư, nhiều văn phòng công ty,
số lượng người và phương tiện ra vào nhiều, thường xuyên và khác nhau
trong mỗi ngày, các văn phòng không có bảo vệ riêng do đó yêu cầu an
toàn cháy nổ, di tản, thoát hiểm cho các tòa nhà thương mại là tối quan
trọng. Đây có thể coi là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các
đơn vị quản lý.
Hơn nữa, hệ thống an ninh được thiết lập chung cho tòa nhà nhằm giảm
chi phí vận hành, quản trị và bảo trì hệ thống. Nhân viên có nghiệp vụ thành
thạo sẽ làm giảm gánh nặng cho việc vận hành và giúp cho việc đáp ứng sự
kiện, báo động nhanh chóng, kịp thời.

Có nhiều nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành tòa
nhà như chính sách luật pháp của Nhà nước, trình độ quản lý của đơn vị với
công tác vệ sinh, kỹ thuật, quản lý chung và đặc biệt đó là an ninh.
Để khắc phục được những hạn chế nên học viên xin chọn đề tài về “
Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần bất động sản
Đất Việt”.
2. Tổng quan nghiên cứu:
“An ninh”(Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn,
không có rối loạn, không rối ren. Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn,
đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa.
“An ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, trật tự cho
khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện các nguy
cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý thích hợp.
Cũng có một số nghiên cứu về an ninh của tòa nhà chung cư và giải pháp
để ra.
Theo luận văn của tác giả Ngô Văn Nam (2015) trường PCCC, đề tài viết về “
Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PCCC đối với khu phức hợp Royal city” có
chỉ ra được việc phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong việc quản lý


14
an ninh đối với các tòa nhà và tổ hợp các tòa nhà chung cư lớn. Trong đề tài tác giả
nghiên cứu sau về việc tăng cường công tác quản lý của nhà nước, các điều lệ bộ
luật chứ chưa đi sâu vào công tác PCCC của tòa nhà cũng như nghiệp vụ về PCCC.
Theo GS.TS. Ngô Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí và
phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng”.Trong đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra hệ
thống tiêu chí đánh giá công trình xây dựng cao tầng để đơn vị chủ quản có định
hướng trong công tác bảo trì, vận hành, hoàn thiện cho phù hợp với chính sách,
luật pháp.
Theo luận văn của tác giả Ngô Thái Viễn (2012) đề tài viết về “ Nghiên cứu

ứng dụng công nghệ BMS cho tòa nhà Novotel Đà Nẵng”, đề tài viết về sử dụng hệ
thống BMS trong việc vận hành tòa nhà để vận hành các hệ thống về kỹ thuật, an
ninh, quản lý tòa nhà an toàn và tiết kiệm
Thời gian vừa qua trên các trang báo, trang mạng đưa tin về việc Cháy chung
cư như Carina tại Hồ Chính Minh, Cháy chung Cư Linh đàm, Xa La ở Hà nội…hay
vụ việc án mạng tại chung cư Royal city tại Hà Nội…đã cho thấy các quy cơ mất an
ninh rất lớn tại các tòa nhà chung cư hiện nay.
Hiện nay , các đề tài nghiên cứu về nhà chung cư và về an ninh chung cư còn
rất ít và hạn chế. Và như chúng ta đã biết, hệ thống an ninh là vô cùng quan trọng
khi sinh sống ở các tòa nhà chung cư, nó liên quan đến tài sản và quan trọng hơn là
liên quan đến an toàn của tính mạng con người. Chính vì vậy tác giả đi sâu về
nghiên cứu đề tài và tính cấp thiết của đề tài, từ đó đưa ra được giải pháp tối ưu nhất
để có thể ứng dụng thiết thực nhất vào trong cuộc sống.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định được khung lý thuyết nghiên cứu về quản lý an ninh
- Đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty cổ
phần quản lý bất động sản Đất Việt.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý an ninh các tòa nhà
chung cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, định hướng
2025.
4.Phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Các tòa nhà chung cư do Cổ phần quản lý bất động sản
đất việt Đất Việt quản lý.


15
- Nội dung quản lý: Dưới nội dung tác nghiệp, đề tài thực hiện nghiên cứu theo
hình thành bộ máy quản lý nhân sự , quy trình xây dựng phương án an ninh, đào tạo
nghiệp vụ ,triển khai thực hiện phương án và giám sát an ninh.
- Phạm vi không gian: các tòa nhà chung cư do bên Cổ phần quản lý bất động

sản Đất Việt cung cấp dịch vụ quản lý.
- Phạm vi thời gian:
Số liệu thứ cấp được thu thập từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2017.
Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra, phỏng vấn sâu trong giai đoạn
6 tháng cuối năm 2017.
Các kiến nghị hoàn thiện quản lý an ninh tòa nhà chung cư đến năm 2025.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1 Khung nghiên cứu
Yếu tố ánh hưởng đến quản lý an
ninh tòa nhà chung cư của
Doanh Nghiệp
-Nhóm nhân tố bên trong
Doanh nghiệp
+ Năng lực của cán bộ, nhân viên
+ Chế độ của công ty
-Nhóm nhân tố bên ngoài Doanh
nghiệp
+ Chính sách, chế độ quản lý an
ninh nhà chung cư
+ Yêu cầu đặc thù của dự án.
+ Tiến bộ của khoa học công nghệ.
+ Sự ủng hộ của cộng đồng dân cư
nơi thực hiện dự án
5.2 Quy trình nghiên cứu:

Quản lý an ninh tòa Thực hiện mục tiêu
nhà chung cư
quản lý
+ Mục tiêu quản lý
+ Bộ máy quản lý

- Điểm đạt được
+Nội dung quản lý
- Điểm hạn chế
- Lập phương án an - Nguyên nhân
ninh
- Đào tạo nghiệp vụ
bảo vệ và phòng cháy
chữa cháy, cứu hộ
- Triển khai thực hiện
phương án an ninh
- Giám sát an ninh và
quản lý

Bước 1: Rà soát tài liệu hình thành khung nghiên cứu
+ Xác định vấn đề cụ thể của đề tài: Xác định tính chất của đề tài nghiên cứu
(nghiên cứu cơ bản, nghiên cứu thực nghiệm, nghiên cứu tổng hợp…).
+ Xác định lịch sử vấn đề nghiên cứu (để phát hiện vấn đề nghiên cứu, nhằm xác
định rõ mức độ nghiên cứu của các công trình đi trước,chỉ ra những mặt còn hạn chế,


16
xác định những điều đề tài có thể kế thừa bổ sung phát triển… để chứng minh và đề
xuất nghiên cứu đề tài nghiên cứu mới không lặp lại kết quả đã nghiên cứu trước.
+ Xác định phạm vi nghiên cứu của đề tài: giới hạn của nghiên cứu liên quan
đến đối tượng khảo sát và nội dung nghiên cứu; xác định giới hạn về không gian
của đối tượng khảo sát, giới hạn quỹ thời gian để tiến hành nghiên cứu và giới hạn
quy mô nghiên cứu được xử lý.
Bước 2: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo của các tòa nhà chung cư về
quản lý an ninh
+ Các phương pháp thu thập: Quan sát, tổng hợp, đánh giá.

+ Các công cụ: Chủ yếu qua máy tính và internet và phiếu khảo sát.
+ Xác định Ngân sách và thời gian: Không mất kinh phí tìm kiếm thông tin,
thời gian triển khai trong vòng 2 tuần.
Bước 3: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua :
Nhóm 1: Điều tra đội ngũ anh ninh : điều tra 50 phiếu
Nhóm 2: Điều tra cư dân về an ninh tòa nhà : điều tra 50 phiếu
Bước 4: Phân tích xử lý đánh giá thực trạng thông qua dữ liệu sơ cấp và
thứ cấp, chỉ ra được những mặt hạn chế và nguyên nhân. Từ đó đánh giá được
thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư tại Cổ phần quản lý bất động
sản Đất Việt quản lý .
Bước 5: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý an ninh các
tòa nhà chung cư của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
6. Kết cấu của Luận văn
Kết cấu của Luận văn bao gồm có 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý an ninh tòa nhà chung cư của công ty
cung cấp dịch vụ.
Chương 2: Phân tích thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của
Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý an ninh các nhà chung cư tại công ty
cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.


17

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP
CUNG CẤP DỊCH VỤ
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư

1.1.1.1. Khái niệm nhà chung cư
Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong điều 70 của Luật
Nhà ở 2005. Trước thời điểm năm 2005, chung cư còn được gọi là nhà tập thể.
Theo đó, khái niệm chung cư được phát biểu như sau “Nhà chung cư là nhà ở có
từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của
từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng nhà chung cư”.
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Luật nhà ở số 56/2015)
Hiện nay, Đất nước chúng ta có tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát
triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường,
quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong
đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một
bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …
điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính
sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu
hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến
nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp ứng một


18
phần nhu cầu ngày càng tăng lên về của nhân dân. Nhà ở chung cư cao tầng theo dự
án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ
tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp
nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,

hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị
cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách
lớn cho nhà nước.
1.1.1.2.Đặc điểm nhà chung cư
Loại nhà này được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là
một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập
khép kín của một gia đình. Gia đình vô’n khác nhau về mặt cấu trúc nhân khẩu, về
môi quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kê tô’t nhà
chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại hộ gia đình khác
nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai.
Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp vói
thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo), Nêu như
trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàng
của chủ nhân các gia đình sẽ đến ỏ trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cư
này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội,
những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông sô” hợp lý. Tiêu chuẩn
diện tích ở, các tiện nghi đời sông phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều
kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy phạm hiện hành nhằm bảo đảm
cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện sự mưu
cầu một chỗ ở. Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những địnli hưống
và không chế của chính sách nhà ở.
Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn
(nhanh, nhiều, tốt, rẻ). Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng
công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu. Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng
– không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút


19
giao thông đứng có hay không có thang máy.

1.1.1.3 Vai trò của nhà chung cư
Trong các đô thị hiện đại không thể thiếu hình ảnh của các tòa nhà cao tầng. Có
thể nói các tòa nhà cao tầng và đô thị có mối quan hệ mật thiết với nhau. Nhiều người
cho rằng nhà cao tầng có tác động tích cực về môi trường đô thị như là tăng hiệu quả
sử dụng đất, giảm lưu lượng giao thông và lượng khí thải carbon dioxide… Theo
dòng lịch sử, có nhiều ý kiến khác nhau về lý do ra đời của các tòa nhà cao tầng. Thế
hệ đầu tiên của nhà cao tầng ra đời chính là do sự khan hiếm đất và giảm chi phí đất
xây dựng. Khi một số đô thị cao tầng được xây dựng với sự hấp dẫn của nó đã khiến
hình thành trào lưu xây dựng công trình cao tầng tại khu vực đó. Trước thế kỷ 20, lý
do tồn tại chính của các tòa nhà cao tầng chính là thể hiện sức mạnh kinh tế và quyền
lực. Sang đến thế kỷ 20, cùng với sự phát triển của các lý thuyết đô thị, nhiều quan
điểm về nhà cao tầng được đặt ra. Có ý tưởng cho rằng nhà cao tầng có thể là công cụ
để tái tổ chức lại sử dụng đất đô thị, có thể là thành tố quan trọng để tạo nên những đô
thị lý tưởng. Le Corbusier trong trào lưu kiến trúc hiện đại (Modern Moverment) đã
đưa ra quan điểm về đô thị theo chiều đứng (vertical city) – Nơi mà cảnh quan đô thị
với các tòa nhà cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những đường đầy tiếng ồn và ô
nhiễm của những đô thị truyền thống, góp phần tạo ra những điều kiện sống tốt hơn
cho con người và xây dựng một xã hội tiến bộ hơn. Sang thế kỷ 21, nhà ở cao tầng
không chỉ dừng lại ở sự phô trương mà còn có vai trò quan trọng trong việc định hình
diện mạo đô thị và xu hướng phát triển bền vững cho đô thị đó. Điều này thể hiện
trong các văn bản: “Tuyên bố về môi trường sống và phát triển” và “Chương trình
nghị sự cho thế kỷ 21” được thông qua tại Hội nghị của Liên Hợp Quốc họp tại Rio
De Gianero năm 1992 với nội dung nêu ra ý tưởng coi “phát triển bền vững” như một
hướng phát triển chiến lược của xã hội loài người trong tương lai.
1.1.2.Khái niệm quản lý an ninh chung cư
“An ninh” (Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn,
không có rối loạn, không rối ren. Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn,
đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa.
Thuật ngữ “quản lý” có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Nhưng

20
nhìn chung ta có thể hiểu: quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối
tượng quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến
động của môi trường.
Quản lý là quá trình lập kế hoạch tổ chức lãnh đạo và kiểm soát để đạt
được mục tiêu một cách hiệu lực và hiệu quả trong một môi trường luôn luôn
biến động
“Quản lý an ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản,
trật tự cho khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện
các nguy cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý
thích hợp.
Quản lý an ninh tòa nhà là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài
sản, tính mạng của cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:
- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định
- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ
có dán ảnh, lưu thông tin
- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp….
- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận
Trong nghiên cứu này
Quản lý được hiểu là quá trình quản lý bộ máy nhân sự quản lý an ninh tòa
nhà, xây dựng phương án an ninh, đào tạo nghiệp vụ bảo vệ và phòng cháy chữa
cháy, giám sát an ninh và xử lý
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư
Là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài sản, tính mạng của
cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:
- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định
- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ
có dán ảnh, lưu thông tin
- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp….

- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận
1.2. Quản lý an ninh trong tòa nhà chung cư


21
1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư
Nhà chung cư thường năm ở khu vực trung tâm thành phố, dân cư đông đúc,
phương tiện giao thông qua lại rất nhiều, phần lớn dân cư và khách ra vào là tầng
lớp trí thức, học cao và có nhiều người là người nước ngoài sinh sống và làm việc vì
vậy đòi hỏi mục tiêu quản lý an ninh chung cư cần như:
- Bảo vệ tài sản, an ninh bên trong và bên ngoài tòa nhà.
- Duy trì nội quy quy định của tòa nhà.
- Phong ngừa và ngăn chặn các hành vi đột nhập trộm cắp từ bên trong và
bên ngoài.
- Phong ngừa và ngăn chặn các hành vi trộm cắp từ nhà thầu, cán bộ nhân viên..
- Phòng ngừa và ngăn chặn các sự cố cháy nổ, phá hoại, gây rối mất an
ninh trật tự.
1.2.2. Nội dung quản lý an ninh tòa nhà chung cư
Nội dung của dịch vụ quản lý an ninh các tòa nhà chung cư được thể hiện cụ
thể qua các nội dung sau:
1.2.2.1. Hình thành bộ máy nhân sự quản lý
Đội ngũ quản lý tòa nhà gồm những bộ phận có quan hệ mật thiết với nhau
theo hệ thống.
+) Một là : Công việc chỉ huy, giám sát an ninh
- Mục tiêu công việc: Đảm bảo công việc của tòa nhà được thực hiện theo
đúng quy định, quy trình, hướng dẫn và theo đúng tiêu chuẩn đã đề ra và nâng cao uy
tín của công ty bằng việc quản lý, điều hành và giải quyết tốt công việc của tòa nhà.
-

Nhiệm vụ chính( Nhiệm vụ, công việc hàng ngày và các công việc khác

theo yêu cầu)


22
Bảng 1.1. Bản mô tả chức năng nhiệm vụ của chỉ huy và giám sát an ninh
Trách nhiệm chính

Chi tiết
• Hệ thống tường rào bao quanh tòa nhà
• Hệ thống chiếu sáng
• Hệ thống Camera
• Hệ thống PCCC
• Hệ thống thông tin liên lạc nội bộ
• Hệ thống thang máy

Hiểu biết về tòa nhà

• Tình hình an ninh bên ngoài( Mức độ phức tạp khu
vực giáp ranh xung quanh tòa nhà)
• Hệ thống cửa cổng, khóa cửa và các khu vực văn
phòng, kho
• Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại,
điện…)
• Nội quy, quy định tòa nhà
Xây dựng quy trình giám sát, điều hành thực hiện
•
các công việc của bộ phận.
•

Xây dựng quy trình giám sát, điều hành, thực hiện
công việc của bộ phận.

Lập kế hoạch

•

Thiết lập biểu mẫu, sổ sách, lưu giữ tài liệu

•

Lên danh sách đề xuất văn phòng phẩm, công cụ hỗ
trợ.,

•

Xây dựng phương án sẵn sàng cho các tình huống
khẩn cấp

•

Lên kế hoạch phỏng vấn, tiếp nhận nhân viên mới

•

Lập kế hoạch đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên,

•

Quản lý/ giám sát

•

Sắp xếp lên lịch trực, chấm công cho nhân viên
Tuần tra, kiểm tra việc thực thi nhiệm vụ được giao


23
của nhân viên, phát hiện những khiếm khuyết thiếu
sót trong công tác bảo vệ, chấn chỉnh khắc phục bổ
sung kịp thời nhằm đảm bảo an toàn cho toàn nhà
•

Hỗ trờ xử ký các vụ việc vượt quá thẩm quyền của
nhân viên bảo vệ.

•

Nhắc nhở, chấn chỉnh xử lý các trường hợp nhân
viên vi phậm kỷ luật

•

Tổ chức kiểm tra ngoài giờ

•

Kiểm tra giám sát việc sử dụng văn phòng phẩm,
công cụ hỗ trợ tránh hỏng hóc lãng phí

•

Đề xuất khen thưởng, kỷ luật lên ban giám đốc

•

Tiếp nhận chỉ thị từ ban giám đốc truyền đạt cụ thể
chi tiết đến nhân viên

•

Thường xuyên tổ chức các cuộc họp, rút kinh
nghiệm

•

Cập nhật áo cáo tình hình an ninh hàng ngày với

•

giám đốc tòa nhà
Tạo dựng mối quan hệ với cơ quan chức năng liên
quan đến công tác an ninh

•

Công tác ngoại giao

Giải quyết các công việc liên quan đến cơ quan
chính quyền

•

Gây dựng mối quan hệ tốt, tạo niềm tin với cư dân
cũng như khách hàng

•

Gây dựng niềm tin, sự đoàn kết nội bộ
Tuân thủ theo sự điều động từ ban giám đốc tòa nhà

•

Thực hiện công tác PCCC theo quy định, chịu trách

•

Công tác khác

nhiệm chính trong công tác liên hệ với đơn vị

PCCC địa phương …
- Quan hệ / báo cáo: Báo cáo trực tiếp cho ban giám đốc công ty và phối hợp
với các bộ phận khác để hoàn thành nhiệm vụ được giao


24
- Thời gian làm việc-: Làm việc: 8h/ngày, làm việc theo giờ hành chính và
theo yêu cầu công việc và có số điện thoại nóng cho các sự cố phát sinh hoặc yêu
cầu của ban lãnh đạo.

- Yêu cầu:
. Tốt nghiệp trung cấp trở lên và các chứng chỉ liên quan
. Tối thiểu 5 năm kinh nghiệm
. Chịu được áp lực cao và luôn sẵn sàng làm việc(có thể đến công ty và làm
việc bất cứ khi nào có sự cố phát sinh).
. Thông minh, khéo léo và trách nhiệm. Mềm mỏng trong giao tiếp với khách
hàng, linh hoạt trong xử lý tình huống, tế nhị trong quan hệ với cơ quan chức năng.
. Hòa nhã và xây dựng được mối quan hệ tốt với các bộ phận chức năng và
khách hàng trong tòa nhà
-Trách nhiệm tài chính : Nếu xảy ra mất mát tài sản phải cùng nhân viên tiến
hành phân định trách nhiệm và đền bù.
+) Hai là: Công việc Ca trưởng, đội trưởng
- Mục tiêu công việc: Đảm bảo công việc của tòa nhà được thực hiện theo
đúng quy định, quy trình hướng dẫn và theo đúng tiêu chuẩn đề ra và nâng cao
hình ảnh của tòa nhà bằng việc quản lý, điều hành và giải quyết tốt công việc
được giao.
Nhiệm vụ chính( Nhiệm vụ, công việc hàng ngày và các công việc khác theo
yêu cầu)


25
Bảng 1.2: Mô tả chức năng năng nhiệm vụ của ca trưởng và đội trưởng
Trách nhiệm chính

Chi tiết
• Hệ thống tường rào bao quanh tòa nhà
• Hệ thống chiếu sáng
• Hệ thống Camera
• Hệ thống PCCC
• Hệ thống thông tin liên lạc nội bộ,

• Hệ thống thang máy

Hiểu biết về tòa nhà

• Tình hình an ninh bên ngoài (Mức độ phức tạp khu vực
giáp ranh xung quanh tòa nhà);
• Hệ thống cửa, cổng khóa cửa các khu vực văn phòng,
kho…
• Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại,
điện…)
• Nội quy, quy định tòa nhà
Phối hợp xây dựng quy trình làm việc của bộ phận bảo
•
vệ.

Lập kế hoạch

•

Thiết lập biểu mẫu, sổ sách, lưu giữ tài liệu.

•

Lên danh sách đề xuất văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ

•

Phối hợp xây dựng phương án sẵn sàng cho các tình

huống khẩn cấp.

Phối hợp lên kế hoạch phỏng vấn, tiếp nhận nhân viên
•
mới,
Phối hợp lập kế hoạch đào tạo hướng dẫn nghiệp vụ cho
•
nhân viên;
Phối hợp, sắp xếp, lên lịch trực, chấm công cho nhân
•

Quản lý/ Giám sát

viên.
Tuần tra, kiểm tra việc thực thi nhiệm vụ được giao của
•
nhân viên, phát hiện những khiếm khuyết, thiếu sót trong
công tác bảo vệ, chấn chỉnh khắc phục bổ sung kịp thời
nhằm đảm bảo an toàn cho tòa nhà.
Hỗ trợ xử lý các vụ việc vượt quá thẩm quyền của nhân
•
viên bảo vệ.