NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC GIAO ĐẤT,CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

ĐỀ TÀI: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC GIAO
ĐẤT,CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
MỤC LỤC
I. Những quy định về giao đất, cho thuê đất:...................................2
1. Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất:.................................................2
2. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất:...............................................................2
3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất:...........................................................2
4. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
3
5. Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành..................................................................................3
II. Thực trạng trong giao đất, cho thuê đất:.......................................................4
III.

Những bất cập trong việc giao đất,cho thuê đất:.......................................5

1. Căn cứ giao đất :..........................................................................................6
2. Trình tự thủ tục:..........................................................................................6
3. Về hình thức:...............................................................................................6
IV.

Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất:.............8

1. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về giao
đất:.....................................................................................................................8
2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về giao
đất:.....................................................................................................................8
1. Những kiến nghị sửa đổi Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành :
...........................................................................................................................9
2. Những kiến nghị nhằm giải quyết các vấn đề do lịch sử để lại:..................10

1


Danh sách nhóm 1 Lớp Luật K40C
1. Bùi Thị Tú Anh
2. Đặng Thị Ngọc Anh
3. Nguyễn Thị Trâm Anh
4. Trương Thị Ngọc Ánh
5. Đinh Thị Ngọc Bé
6. Đậu Thị Thanh Châu
7. Nguyễn Hoàng Đan
8. Đặng Thị Mỹ Duyên
9. Mai Văn Đức
10.Trần Thị Hà
11.Phạm Nguyên Tố Hạ
12.Nguyễn Thị Hải
13.Hà Huy Hoành
14.Đinh Đức Hiếu

2


I.

Những quy định về giao đất, cho thuê đất:

Nội dung giao đất, cho thuê đất, được quy định tại
Chương V của Luật đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định
43/2014/NĐ-CP - Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Chương
V của Luật đất đai năm 2013 gồm 8 điều (từ Điều 52 đến Điều

60) quy định về Giao đất, cho thuê đất, cụ thể như sau:
1.

Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất:

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai
2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và
chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình
đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh
tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông
qua các quy định mới như:
- Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai
năm 2013);
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm hoặc trả tiền thuê đất lần cho cả thời gian thuê
(khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công
lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng
được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp
(điểm e khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc

trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 4 Điều 55
Luật Đất đai năm 2013).
2.

Về căn cứ giao đất, cho thuê đất:

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao
đất, cho thuê đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
3


cấp huyện, thay cho các căn cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm
2003.
3.

Về điều kiện giao đất, cho thuê đất:

Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được
giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào
sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa
phương trong giai đoạn vừa qua, Luật đất đai bổ sung các quy
định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất như:
- Bổ sung Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy
định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ
quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê
đất, (khoản 1 và khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc

phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và
bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có
ký quỹ, không vi phạm pháp luật (khoản 3), nhằm khắc phục
tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng
các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng,
dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.
- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích vừ
0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Uỷ ban nhân dân cấp huyện
quyết định theo thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 59 Luật Đất
đai năm 2013).
4. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác
Ngoài việc phải đảm bảo điều kiện là thực hiện sau khi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy
định, Luật còn bổ sung thêm điều kiện phải thực hiện xong việc
bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật đối
với trường hợp phải giải phóng mặt bằng. (Điều 53, Luật Đất đai
2013).
4


5. Quy định xử lý trường hợp giao đất, cho thuê
đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành
Về các trường hợp cụ thể này được quy định tại Điều 60

Luật Đất đai 2013 như sau:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định
của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử
dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải
chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang
thuê đất theo quy định của Luật này.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định
của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phai chuyển
sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp
tiền thuê đất.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định
của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải
chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
- Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định
của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải
chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghieepjc ó
vốn đầu tư ngước ngoài được Nhà nước tho thuê đất trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước
ngày Luật này có hiệu lực thì được tiếp tục thuê đất trong thời
hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu.

5


II.

Thực trạng trong giao đất, cho thuê đất:

Theo tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai (2011) của
Bộ Tài nguyên và Môi trường,tổng diện tích đất đã được Nhà
nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìnha, chiếm 75,53%
tổng diện tích tự nhiên cả nước. Phân theo đối tượng sử
dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn
ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó
diện tích đất nông nghiệp là 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53%
diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước đã giao, cho thuê
cho các đối tượng sử dụng. Các tổ chức trong nước sử dụng
9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho
thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha,
chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã
giao cho các đối tượng sử dụng. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng
diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30
nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26nghìn ha

(46,43%). Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm
1,30% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông
nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn
ha (0,20%).
Tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng
mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử
dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa
phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư
luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc
chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất
lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực
nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí,
thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.
Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong
đó có những nguyên nhân chủ yếu là:
- Theo chính sách hiện hành, đối tượng được giao đất
không thu tiền sử dụng đất quá rộng. Việc phân cấp mạnh
về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thẩm quyền quyết
định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc
giám sát thực thi trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập.

6


- Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với
việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc
biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những
nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được

giao đất, cho thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm
giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án.
- Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả
tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với
tổ chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất
giữa nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và chưa
gắn với mục đích sử dụng đất.
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng
đất có diện tích lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác
đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp
trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện,
tranh chấp đất đai.
- Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa
được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều địa
phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án
đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự
phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa
xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả
năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp.
- Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các
nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. Việc kiểm tra, xử lý vi
phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành
một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu
tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp,

thời gian thực hiện còn kéo dài...
III.
đất:

Những bất cập trong việc giao đất,cho thuê

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con
người, cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền
7


thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử dụng đất là một
quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Giao đất, cho
thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại
khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất…”
Bên cạnh những kết quả đạt được, trên cơ sở phân tích,
đánh giá thực trạng đề tài đã chỉ ra những bất cập trong quản
lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất:
1.

Căn cứ giao đất :

Chất lượng quy hoạch sử dụng đất làm căn cứ giao đất,
cho thuê đất vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, thiếu tính dự báo lâu dài.Việc lập, tổ chức triển khai và
giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được
quan tâm đúng mức. Quá trình thực hiện phân cấp trong quản
lý quy hoạch theo đơn vị hành chính còn bất cập, chưa đảm bảo
tính tổng thể, kết nối liên vùng([2]).Việc điều chỉnh quy hoạch,

sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả. Quy hoạch sử dụng
đất phục vụ chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, đường
giao thông chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao để đấu giá tăng
nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng công trình công
cộng.
2.

Trình tự thủ tục:

Công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn mang
tính hình thức do thiếu cơ chế, điều kiện thực tế để thực hiện.
Do đó, chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm
soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê
đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương
khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan,
chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
3.

Về hình thức:

Giao đất, cho thuê đất, định giá đất trên thực tế vẫn
còn nhiều điểm chưa phù hợp. Hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực
hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất, cho thuê đất theo
hình thức chỉ định, cùng với việc quy định đối tượng giao đất
không thu tiền sử dụng đất quá rộng đã ảnh hưởng đến nguồn
thu của Nhà nước. Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
chưa theo kịp thị trường và thấp hơn nhiều so với giá thị trường,
gây thất thoát cho ngân sách, gia tăng khiếu kiện trong nhân
dân.

8


- Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp
trong Luật đất đai còn làm hạn chế đến việc tích tụ đất đai để
đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô
lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp.
Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát
thực hiện và chưa gắn với trách nhiệm của chủ thể được phân
cấp.Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cùng với quy
định phân cấp mạnh về thẩm quyền quyết định đầu tư của
pháp luật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất cập.Đặc biệt là trong
việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có
rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng
biên giới, gây bức xúc trong dư luận.
-Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho
thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên.Chưa
thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong
việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài.
Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư
xây dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa
địa để kinh doanh,... nhưng Luật đất đai và các văn bản hướng
dẫn thi hành chưa có quy định điều chỉnh.
Thu từ đất đai chưa xứng với tiềm năng. Theo PGS.TS
Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài
nguyên và Môi trường), có nhiều hạn chế trong xác định giá đất
theo quy định hiện hành. Cụ thể như, để tính thu tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất
phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt
vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ
đất không lớn. Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Ngoài ra, việc
xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất mất nhiều thời gian, công sức, nhà đầu tư không xác định
được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án và vấn đề
được nhắc đến nhiều nhất là giá đất trong bảng giá đất còn
thấp hơn nhiều so với giá Giao đất, cho thuê đất là những thủ
tục, công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp
phần phát triển kinh tế- xã hội, thu hút đầu tư, bước đầu phát
9


huy nguồn lực của đất đai trong phát triển xã hội. Trình tự, thủ
tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được
thực hiện theo đúng quy định từng bước khắc phục tình trạng
giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng.
Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt
và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo
đảm quốc phòng - an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh những thành
tựu đã đạt được trong việc xây dựng cơ chế giao đất, thu hồi
đất, pháp luật đất đai về giao, cho thuê đất và thực tiễn thực
hiện còn bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến sự bất công, tạo nên sự
thiếu tin tưởng của người dân vào pháp luật và chính sách của
Đảng, Nhà nước.
Nguyên nhân chủ yếu vẫn đến từ hai phía: từ sự thiếu

sót của quy định pháp luật trong việc tạo lập cơ chế giao đất,
cho thuê đất phù hợp và từ thực tiễn thực hiện vi phạm pháp
luật, sự thiếu trách nhiệm của người đầu tư.
- Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà
đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. Việc kiểm tra, xử lý vi phạm
sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách
thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng
và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện
còn kéo dài...
(Trích: Bất cập trong quy định giao đất, cho thuê đất đối
với dự án đầu tư – Trang tra cứu thông tin thủ tục nhà đất)thị
trường. ( thời báo tài chính Việt Nam, ngày 15/02/2019)
IV.
Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao
đất, cho thuê đất:
Trên cơ sở các kết quả phân tích, đánh giá hệ thống quy
định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho
thuê đất, đề tài đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp sửa đổi,
bổ sung Luật đất đai, giải quyết những vấn đề có tính lịch sử từ
thực tiễn giao đất và cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua.
1.
Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc
áp dụng pháp luật về giao đất:
Một là, tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật đất
đai nói chung và pháp luật về giao đất nói riêng, các quy định
10


về pháp luật giao đất phải dựa trên nguyên tắc “đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu”.
-

Hai là, công tác giao đất phải thật sự minh bạch.

-

Ba là, tiếp tục hoàn thiện các quy định về định giá

đất.
Bốn là, tăng cường việc giao đất có thu tiền sử dụng
đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, theo đó hạn chế việc
giao đất không qua hình thức đấu giá và cần có một quy chế
đấu giá QSDĐ công khai, minh bạch.
Năm là, hoàn thành công tác lập QHSDĐ, KHSDĐ và
tổ chức công khai đúng thời gian quy định, vào đầu mỗi kỳ quy
hoạch, kế hoạch làm căn cứ để giao đất.
Sáu là, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối
với việc giao đất để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai
trên phạm vi cả nước.
Bảy là, cần tiếp tục giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy
định hiện hành để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất
và yên tâm đầu tư sản xuất.
Tám là, tiếp tục đổi mới, cải cách thủ tục hành chính
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.
2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc
thực thi pháp luật về giao đất:
Một là, thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp dài
hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất.

Hai là, phát triển nhanh các tổ chức tư vấn về giá đất
để định giá đất.
Ba là, tạo điều kiện, cơ chế thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.
Bốn là, tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật đất
đai một cách thường xuyên, liên tục tại các cấp.
Năm là, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc
giao đất,cho thuê đất.
1. Những kiến nghị sửa đổi Luật đất đai và các
văn bản hướng dẫn thi hành :
- Về lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
làm căn cứu giao đất, cho thuê đất.Quy định việc giao đất, cho
11


thuê đất theo hướng chỉ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, các quy hoạch ngành, lĩnh vực cũng phải lập theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu lập trước thì phải điều
chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên
cạnh đó, cần bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê
đất, tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước khi giao đất,
cho thuê đất. Ngoài ra, cần có cơ chế kiểm soát đối với việc xác
định khả năng tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu
tư.
-Quy định cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.Thực
hiện liên hoàn cơ chế Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà không thu hồi đất
theo từng dự án cụ thể để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất
bồi thường, giải phóng mặt bằng, sau khi tạo ra quỹ đất "sạch"
thì tổ chức đấu giá quyền sử đụng đất để chọn chủ đầu tư.

- Về phạm vi đối tượng được giao đất, cho thuê đất. Thu
hẹp diện thu hồi đất bằng quyết định hành chính, sau đó giao
hoặc cho nhà đầu tư thuê đất phục vụ phát triển kinh tế.Mở
rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc trực tiếp
thuê đất của người sử dụng đất. Đây là hình thức mà hầu hết
các nước trên thế giới đang làm, phù hợp với tính chất dân sự
của quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất về thực chất là
quyền dân sự).
- Về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp. Nghiên cứu bỏ quy
định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
để đẩy nhanh tiến độ tích tụ ruộng đất cho sản xuất lớn trong
nông nghiệp phù hợp với chủ trương và tiến trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn.
- Giá đất khi giao đất, cho thuê đất phải gắn với hình thức,
phương thức giao đất, cho thuê đất.Trường hợp giao đất, cho
thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu
dự án có sử dụng đất thì áp dụng giá trúng đấu giá, đấu thầu.
Trường hợp chỉ định chủ đầu tư thì không nên áp ngay bảng giá
đất của UBND cấp tỉnh mà đều phải xác định lại giá đất cho
từng trường hợp cụ thể.Phân biệt giá đất tính tiền sử dụng đất
và giá tính tiền thuê đất([3]). Cần tách bạch giữa quản lý đất đai
và quản lý vốn tại các doanh nghiệp, quy định rõ ràng về những
trường hợp và đối tượng phải nộp, không phải nộp, miễn, giảm
tiền sử dụng đất.
12


2. Những kiến nghị nhằm giải quyết các vấn đề
do lịch sử để lại:

- Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân đến năm 2033 (thêm 20 năm) trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với các trường hợp được tiếp tục sử dụng, được gia
hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản và đất làm muối theo quy định của pháp luật đất
đai khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về vấn đề đất ở,
đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thông qua hình
thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp
cho cộng đồng thuộc đồng bào dân tộc thiểu số.Đổi mới chính
sách giao đất theo hướng không giao trực tiếp đất sản xuất, đất
ở cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số mà giao đất cho cộng đồng
dân cư, thôn, làng, bản, buôn, phum, sóc gắn liền với phong
tục, tập quán và văn hóa của đồng bào dân tộc nhằm nâng cao
vai trò quản lý sử dụng đất của cộng đồng, hạn chế việc chuyển
nhượng đất được giao của đồng bào. Thời hạn giao đất sản xuất
cho đồng bào là ổn định lâu dài. Trước mắt, thực hiện thí điểm
tại một số vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Chủ động tạo quỹ
đất để giải quyết vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân
tộc thiểu số thông qua việc rà soát quỹ đất có khả năng khai
hoang, phục hóa trên địa bàn từng xã; rà soát quỹ đất sử dụng
không hiệu quả của các nông, lâm trường, ban quản lý rừng và
giao cho địa phương; hỗ trợ kinh phí để nhận chuyển nhượng
đất ở, đất sản xuất.

13

Nguồn:
 Luật đất đai năm 2013.
 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2013.
 ThS. Nguyễn Thị Dung
 Nguồn tin: Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp
số 01-2013

14